ÁNGEL CARRASCO PERERA
Director del Centro de Estudios de Consumo, UCLM

GARANTÍA HIPOTECARIA

“Mortgage in Wonderland”

Los hitos del proceso
De todo el proceso de “revolución hipotecaria”, iniciado el infausto día 1 octubre 2010 por la doctrina registral de la nulidad in claris de la DGRN¹, y concluido (hasta pasado mañana) por la confusa y errática sentencia TJUE 17 julio 2014 (Morcillo)², pasando por la radical STJUE de 14 junio 2012 (Calderón) – también cognoscible como la doctrina del “todo o nada”³- y sublimándose en las famosísimas sentencias de la oscura transparencia (STS 9 mayo 2013⁴) y Aziz (STJUE 14 marzo 2013⁵), lo único bueno que ha quedado del proceso de barrido, especialmente para las generaciones de deudores hipotecarios futuros- si alguno queda - son dos cosas, a saber, la limitación de la cifra de intereses moratorios hipotecarios en la adquisición de vivienda habitual del art. 114 III LH (versión Ley 1/2013) y la regla del vencimiento anticipado sometido a la condición de los tres impagos (art. 693.2 LEC, versión Ley 1/2013), para todo tipo de garantías reales (no sólo hipotecas) que cursen por el procedimiento especial de ejecución de garantías reales de la LEC (¿). Y si en el futuro no vamos a estar mucho peor de lo que nos imaginamos será porque gracias a la doctrina Sánchez/Chacón (sentencia 30 abril 2014, as C-280/13⁶), el TJUE ha cerrado definitivamente – a propósito del traído y llevado art. 671 LEC-la suculenta tentación de algunos juzgadores españoles y de sus supporters mediáticos de considerar que ciertas disposiciones normativas con rango de ley deben ser eliminadas “de oficio” como infames cláusulas abusivas.

"Lo único bueno que ha quedado del proceso de barrido, especialmente para las generaciones de deudores hipotecarios futuros son dos cosas, la limitación de la cifra de intereses moratorios hipotecarios en la adquisición de vivienda habitual del art. 114 III LH (versión Ley 1/2013) y la regla del vencimiento anticipado sometido a la condición de los tres impagos (art. 693.2 LEC, versión Ley 1/2013)"

La limitación de los intereses moratorios hipotecarios
La limitación de intereses moratorios del art. 114 III LH es una norma cabal. Al amparo de descomunales intereses moratorios de hasta el 30% se continuaba la ejecución personal del art. 579 LEC por cantidades astronómicas, después de que el banco se hubiese quedado la vivienda por el 50 o 60% del valor de tasación. La posibilidad de recuperar al cabo de varios años un déficit de ejecución engrosado de fácula por los intereses moratorios incurridos entretanto era y es claramente un abuso de derecho, sin más reparos. Con todo, repárese que el art. 114 III no contiene una calificación de abusividad de una determinada cláusula. El límite de “tres veces” el interés legal es una norma legal, cuya infracción no está sujeta a la regla “todo o nada” de la doctrina Calderón, porque su infracción no es “abuso” de la Directiva 13/1993, sino “inobservancia legal” del art. 6.3 CC, que admitiría en principio una reducción conservadora de la validez. Es curioso, pero existe potencialmente un margen por encima del “tres veces” del art. 114 LH pero por debajo del techo de abusividad (un margen, hoy, entre 12 y 18, seguramente), y sólo a partir de 18% se dispararía la regla “todo o nada”, con la sanción consecuente de interés cero. Con todo, es muy improbable que un banco se la juegue a esta especulación. Primero, porque la cifra del art. 114 LH no podrá ser determinada en guarismos en el título, y deberá ser integrada extrarregistralmente (el interés legal en cada período de devengo de la mora). Además, si hubiera alguna entidad que especulara a imponer un interés moratorio de “cuatro veces” el interés legal, con la confianza de que, si no “cuela”, al menos se quedará con el de “tres veces”, muy bien puede encontrarse con un juzgador que considere necesario aplicar por política de desincentivo la doctrina Calderón y hundir a cero (los más optimistas dicen que al techo de art. 1108 CC) la cifra de intereses moratorios “excesivos”.

"El art. 114 III no contiene una calificación de abusividad de una determinada cláusula. El límite de “tres veces” el interés legal es una norma legal, cuya infracción no está sujeta a la regla “todo o nada” de la doctrina Calderón, porque su infracción no es “abuso” de la Directiva 13/1993, sino “inobservancia legal” del art. 6.3 CC, que admitiría en principio una reducción conservadora de la validez"

Los “tres impagos”
La limitación a “tres impagos” en el art. 693.2 LEC es la segunda mejora obtenida del proceso esquizofrénico seguido por estos años de “tirar a matar” por todas partes a la hipoteca de Derecho español⁷. Lo malo de esta reforma es sólo que la DGRN se dedique a especular con interpretaciones de la norma⁸. Pero antes conviene explicarse muy bien. No conozco ninguna entidad crediticia profesional española que declarase el vencimiento anticipado antes del quinto impago. En consecuencia, el art. 693.2 cae materialmente en el vacío, porque no inhibe incentivos perversos reales. Eso no quiere decir que no sea procedente la reforma. En ese estilo chulesco y prepotente tan conocido de la práctica documentaria de la banca española, los contratos de hipotecas estaban llenos de prohibiciones (muchas absurdas) o de cláusulas de vencimiento que, si alguna vez se hubieran aplicado, hubieran sido vejatorias. Las curias internas y externas de los bancos han hecho gala de competir en quién producía la hipoteca más blindada posible, sin beneficio tangible para la cuenta de resultados. El art. 693.2 viene como “agua de mayo” ante este frenesí de palabrería ociosa. Porque en mi opinión – y ésta es una de las pocas cosas en que coincido con el discurso consumerista de los Registradores españoles- lo bueno del art. 693.2 es su valor de profilaxis; no es sólo que impone una mesura, sino que, más radicalmente, barre toda cláusula de vencimiento anticipado que no esté funcionalizada al interés fundamental del acreedor, que es cobrar. Estoy de acuerdo que, con rarísimas excepciones, deberían dejarse fuera del Registro y fuera de la ejecución la mayoría de las cláusulas de vencimiento anticipado conocidas.

"No conozco ninguna entidad crediticia profesional española que declarase el vencimiento anticipado antes del quinto impago. En consecuencia, el art. 693.2 cae materialmente en el vacío, porque no inhibe incentivos perversos reales"

Hasta aquí lo bueno que había que decir. Ahora, el disparate.

Oportunismo e insolidaridad histórica
Llámese oportunismo al vicio lógico y volitivo en virtud del cual se aplica una norma (restrictiva) A como consecuencia de haberse producido una contingencia “fallida” en B, cuando está acreditado que la contingencia fallida en B no ha sido la causa adecuada del efecto lesivo C, que la norma estaba intentando proteger mediante la implantación de la norma A. Hubiera sido acaso posible que la contingencia de fallido en B hubiera conducido a una lesión “típica” en C, pero por las razones que fueren ello no tuvo lugar. O bien no ha existido el efecto lesivo C, sino otro, o bien ha existido el efecto lesivo C como consecuencia de un curso causal que igualmente se hubiera producido por no haber sido éste jurídicamente alterado por la realización de la conducta desaprobada B. En otras palabras, existe oportunismo jurídico cuando se nos hace comulgar con ruedas de molino conforme a la notable paremia de que como el Pisuerga pasa por Valladolid,…debajo de la puerta te echo un ladrillo. El oportunismo jurídico que se practica es hipócrita e injusto: a los deudores hipotecarios se les echa de “sus” casas cuando llevan meses sin pagar, y casi nunca ese impago trae causa de que en su título hipotecario haya una o cien cláusulas abusivas.
El segundo principio que debe salvaguardarse a toda costa es el de “solidaridad histórica” con las generaciones futuras de consumidores, para que ellos puedan disponer en abstracto de las mismas posibilidades de crédito (o inversión) que nosotros hemos heredado. Si “nos cargamos” el sistema hipotecario español por la porfía ciega de favorecer y mejorar la condición de los deudores hipotecarios presentes, que aspiran (humanamente) a ser liberados de las constricciones contractuales que libremente contrataron (y que los futuros no podrán contratar aunque quisieran), esta “conquista” pírrica sólo se conseguirá a costa de eliminar las oportunidades de los consumidores futuros, que no dispondrán de crédito hipotecario o dispondrán de un crédito hipotecario mucho más caro del que están pagando sus predecesores. Esto ha ocurrido desgraciadamente en diversos apartados de la historia financiera reciente española. Los “luchadores” de hoy contra las cláusulas suelo han conseguido que ya no se otorguen para el futuro préstamos de esta clase, pero a costa de su mayor carestía⁹. Todo pasa porque los luchadores – aunque yo no los llamaría así sino algo más ramplón- de hoy no descuentan el futuro. Nuestros descendientes nos maldecirán por ello con razón, porque en lugar de descontar las ventajas actuales en aras de la solidaridad histórica hemos conseguido matar la gallina de los huevos de oro.

"Lo bueno del art. 693.2 es su valor de profilaxis; sino que, más radicalmente, barre toda cláusula de vencimiento anticipado que no esté funcionalizada al interés fundamental del acreedor, que es cobrar. Estoy de acuerdo que, con rarísimas excepciones, deberían dejarse fuera del Registro y fuera de la ejecución la mayoría de las cláusulas de vencimiento anticipado conocidas"

Es evidente para todo el mundo que el Sr. Aziz no fue o iba a ser lanzado de la vivienda como consecuencia de la existencia de una o cien cláusulas abusivas en el negocio de hipoteca, sino porque, simplemente, llevaba tiempo sin pagar. Con la salvedad del interés moratorio antes de la reforma del art. 114 LH, es muy improbable que se hubiere “colado” en las escrituras de hipoteca ninguna cláusula abusiva, si se repara en el celo que al respecto venían poniendo los Registradores de la Propiedad en purgar los títulos notariales inscribibles. Porque de la veintena de cláusulas potencialmente abusivas que examinó la secc. 28ª de la SAP Madrid 28 julio 2013¹⁰ o la media docena de cláusulas condenadas por la sección 8ª de la SAP Alicante 5 junio 2014¹¹, es seguro con seguridad rayana en la certeza que, incluso de ser todas abusivas, ninguna de ellas es la que había sido “realizada” en la decisión del banco de poner en la calle al Sr. Aziz. Cuando el Sr Magistrado de lo Mercantil de Barcelona decidió interponer su cuestión prejudicial, con todos los costes (¡incluso reputacionales al sistema español!), debería haber examinado, siquiera “por encima”, de qué pie cojeaba el asunto, y haberse asegurado si todo el aparato no era más que un uso oportunista de las normas legales. Lo era, evidentemente.

"El oportunismo jurídico que se practica es hipócrita e injusto: a los deudores hipotecarios se les echa de “sus” casas cuando llevan meses sin pagar, y casi nunca ese impago trae causa de que en su título hipotecario haya una o cien cláusulas abusivas"

Esto pasa también con la doctrina Morcillo. Es seguro que este señor (y esposa) no “iban a perder su casa” porque hubiera sido determinante para la ejecución una cláusula abusiva de la hipoteca, que el juez de primera instancia no pudo descubrir, (y que tampoco el Registrador calificante pudo descubrir), pero que hubiera descubierto seguramente la más conspicua Audiencia de Castellón de haber existido recurso de apelación. Nada de eso; lo único que había de positivo es que estos deudores estaban en una mora considerable en sus pagos. Y seguirán así mientras se arregla el desaguisado de la “apelación” del art. 695.4º LEC.
He visto casos en los que la desfachatez tolerada llega a su colmo. No se trata ya de que se haya sobrepasado el límite de lo aceptable en un país que no quiera ser una jungla jurídica, cuando un juez afirma por las bravas que la norma del art. 129 LH que instaura el sistema de ejecución notarial hipotecaria es una “cláusula abusiva”¹² (¡menos mal que existe una sección 8ª de la AP Alicante!¹³). Me refiero a jueces de primera instancia acordando por Auto no seguir adelante el procedimiento de ejecución (art. 686 LEC), merced a un control de oficio “sumario” (por decir algo) del art. 552.1 LEC sobre cláusulas que en modo alguno habían servido ni podían servir para fundamentar la ejecución porque para el banco lo relevante no fue nunca su incumplimiento. Juro que he visto casos en que el juez de la ejecución hipotecaria ha resuelto el sobreseimiento sin más de la ejecución – haciendo inútil toda la reforma de la LEC de adaptación a la doctrina Aziz- si el deudor sugiere que va a iniciar un declarativo (en juzgado mercantil) sobre la validez de una cláusula hipotecaria, que desde luego nada tenía que ver con la cláusula que fundamentaba la ejecución.

La inconsistencia de la STJUE 17 julio 2014
La doctrina Morcillo establecida por la grandilocuente y despistada STJUE 17 julio 2014 obligará ya mismo a volver a manipular legalmente el procedimiento de ejecución hipotecaria. Da igual lo que pensemos sobre si la causa de suspensión del art. 695.4º LEC exigía que se legitimara al deudor hipotecario para el recurso de apelación. Lo cierto es que la STJUE lo sostiene, y nada queda por discutir sobre ello. Claro, que todo proviene del absurdo de partida de haber tratado el Tribunal una norma legal como el art. 695.4º LEC como se trataría una cláusula abusiva. Este “pequeño” dislate acarrea todos los demás. Que son éstos. Primero, si se admite apelación en número 4ª, ¿por qué no en las otras tres causas de oposición tasadas del art. 695, al menos si los deudores hipotecarios son consumidores, aunque no se despache problema alguno de cláusulas abusivas?. Segundo, si cabe que el consumidor apele en el supuesto del art. 695.4º LEC, ¿por qué no también cuando se desestime la excepción de tercería de dominio del art. 696 LEC? Y si se admiten unas y otras extensiones para los deudores o terceros consumidores, ¿qué razón diferencial razonable hay para discriminar a los deudores o terceros no consumidores, puesto que no estamos tratando de cláusulas abusivas de la Directiva 13/1993? Sostiene de modo enfático la STJUE que aquí anda en juego un interés muy serio, el interés de que el consumidor no pierda su casa. Ya lo creo que es serio este interés, pero para paliarlo no basta con tocar aquí y allá los arts. 695 y 698 LEC, sino derogar sin más todo el sistema de ejecución hipotecaria. Porque el consumidor tiene cien maneras de perder su casa sin defensa posible, no ya sin apelación, en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, cien causas que corren por fuera del huerto de las cláusulas abusivas de la Directiva 13/1993. En otras palabras, si “perder la casa” es la piedra de toque, que se admiten toda clase de excepciones defensivas, de la naturaleza que fueren (que la deuda es compensable, que pagó pero el banco no le dio recibo, que la casa no es suya sino de su abuela que está sorda, que allí viven seis criaturas menores, un inmigrante sin papeles y un perro, etc), y que se admitan ahora, sin esperar al tiempo futuro al que sabiamente reenvía el art. 698 LEC – norma que me figuro tiene los días contados.

"Esto pasa también con la doctrina Morcillo. Es seguro que este señor (y esposa) no “iban a perder su casa” porque hubiera sido determinante para la ejecución una cláusula abusiva de la hipoteca, que el juez de primera instancia no pudo descubrir, (y que tampoco el Registrador calificante pudo descubrir), pero que hubiera descubierto seguramente la más conspicua Audiencia de Castellón de haber existido recurso de apelación. Nada de eso; lo único que había de positivo es que estos deudores estaban en una mora considerable en sus pagos. Y seguirán así mientras se arregla el desaguisado de la “apelación” del art. 695.4º LEC"

Pronóstico
Con la falibilidad propia de las conjeturas humanas, creo que en un futuro a medio plazo nuestra hipoteca está sujeta a los siguientes procesos fatales.
Primero, la “cláusula suelo” (pero tampoco la “techo”) ya no levantará cabeza y ninguna entidad la incluirá en el futuro, por mucho que la Ley 1/2013 la siga permitiendo (con fórmula rudimentariamente “manuscrita”¹⁴) y la consagre la Orden EHA 2899/2011. Ninguna entidad se quiere seguir exponiendo a la especulación de si la “suya” es una cláusula transparente, y más cuando la amplia estadística enseña que salvo un par de casos, no ha habido sentencia de instancia que no las haya condenado por principio como no transparentes, sin importar si están formuladas de una forma u otra. Con todo, no creo que la supresión de este mecanismo sea un acontecimiento del que tengamos que alegrarnos como consumidores¹⁵.

"Sostiene de modo enfático la STJUE que aquí anda en juego un interés muy serio, el interés de que el consumidor no pierda su casa. Ya lo creo que es serio este interés, pero para paliarlo no basta con tocar aquí y allá los arts. 695 y 698 LEC, sino derogar sin más todo el sistema de ejecución hipotecaria. Porque el consumidor tiene cien maneras de perder su casa sin defensa posible, no ya sin apelación, en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, cien causas que corren por fuera del huerto de las cláusulas abusivas de la Directiva 13/1993"

Segundo, a juzgar por la jurisprudencia existente en diversas Salas de las Audiencias de Madrid, Barcelona y Asturias (por citar algunas Audiencias con potencial doctrinal), la “cláusula multidivisa”¹⁶ no parece que vaya a correr el riesgo de la cláusula suelo. En cualquier caso, aconsejo a los bancos que la supriman en hipotecas al consumo. Aunque pueda ser globalmente positiva para del deudor, incluso si éste la pide, hay una  posibilidad de que la cláusula estalle entre las manos del banco cuando la equivalencia euro-franco se dispare, y entonces, ya se sabe, post hoc, ergo propter hoc.
Tercero. El infausto control de transparencia-transparencia de la STS 9 mayo 2013 tiene un potencial destructivo que excede de la cláusula suelo. Es un instrumento perverso en manos de gente irreflexiva, con la ventaja para iluminados de que el control de esta oscura transparencia no se detiene ante los elementos esenciales del contrato y puede barrer todo el contenido contractual. Al hilo de lo anterior, y seguramente cabalgando el tigre de la falta de transparencia – pero acaso también sin necesidad de esta cabalgadura- llegaremos sin obstáculo a un control de los elementos esenciales del contrato de hipoteca por vía de control de cláusulas abusivas. No veo alternativa a ello. Cuando las murallas de los intereses moratorios hayan sido destruidas, serán los remuneratorios el objeto de ataque, y blandiendo la espada del “todo o nada”, es decir, del préstamo gratuito tout court. Si alguien lo duda, que examine cómo están tratando el asunto de la “abusividad” de los intereses remuneratorios no usurarios de los contratos de tarjetas de crédito algunas Salas de las principales Audiencias de España (si bien, en honor de la verdad, son minoría)¹⁷. Y si no montan el tigre de la transparencia para destruir el interés remuneratorio, montarán el dragón de la cláusula rebus sic stantibus, para cuyo camino ha encendido la luz una (“transparente”) sentencia de 25 julio 2014 de la AP de las Islas Baleares. De lo que sí estoy seguro es que hay un horizonte temporal no muy lejano en el que intereses remuneratorios y abusivos convergerán, como consecuencia de que el incremento de la barbarie hará socialmente “ininteligibles” las diferencias de sustancia entre unos y otros.

"Estoy seguro de que a medio plazo lamentablemente desaparecerá de la LEC el procedimiento especial del Capítulo V del Título IV. La ejecución hipotecaria se reintegrará al procedimiento de ejecución ordinaria de títulos no judiciales y retrocederemos 150 años de evolución positiva de la normativa hipotecaria española"

Cuarto. Estoy seguro de que a medio plazo lamentablemente desaparecerá de la LEC el procedimiento especial del Capítulo V del Título IV. La ejecución hipotecaria se reintegrará al procedimiento de ejecución ordinaria de títulos no judiciales y retrocederemos 150 años de evolución positiva de la normativa hipotecaria española. Un procedimiento de realización (no un “juicio”) esencialmente registral- como fue siempre el hipotecario- deja ya hoy de tener sentido cuando el “domicilio registral” de los arts. 682.2.2º, 683 y 686.3 LEC se convierte en una contingencia más de la ordinaria “notificación” de demandas, como ha venido a consagrar (sine glosa) la STC 13/2014 o cuando el principio de “tasación de origen” tiene sus días contados, como demuestran la Ley 1/2013 y las continuas reformas del art. 671 LEC¹⁸. Es ya casi una realidad – después de la Ley 1/2013- que la demanda ejecutiva del art. 685.2 LEC será cada vez más objeto de escrutinio judicial en fase de admisión, y no sólo por imponerlo el art. 552. La causa específica de oposición del art. 695.4º exige, a diferencia de las demás, un verdadero juicio contradictorio incrustado en el hipotecario; para tal viaje no se necesitan alforjas, y bastaba aplicar ordinariamente el elenco de causas de oposición de los arts. 557 y 559 LEC y el régimen ordinario de apelaciones y de tercerías. Llegaremos a eso. Pero no todo será malo, porque al reconducirse la ejecución a la escritura judicial como título, el empachoso y ya innecesario art. 130 LH dejará de tener sentido.

¹ Cfr. mi comentario en CCJC 86 [2011], pp. 1159 s.
² CARRASCO PERERA A. y LYCZKOWSKA K. Comentario a la STJUE de 17 de julio de 2014, asunto C-169/14, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria: un nuevo (y esta vez defectuoso) pronunciamiento del TJUE sobre el procedimiento hipotecario español, Revista CESCO de Derecs
ho de Consumo, Nº 10, 2014.
³ Mi comentario en Revista CESCO de Derecho de Consumo, Nº 3, 2012: Las cláusulas abusivas se eliminan, sin más: no cabe reducirlas, moderarlas ni modificarlas.
⁴ CARRASCO PERERA, A. y GONZALEZ CARRASCO, C. La doctrina casacional sobre la transparencia de las cláusulas suelo conculca la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva, http://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/trabajos/31/8.pdf; CORDERO LOBATO, E.: Sentencia de 9 de octubre de 2013. El control de transparencia de las cláusulas suelo, en CCJC, 94/2014, p. 565 ss.
⁵ Mi comentario en CESCO, La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de reforma hipotecara y la articulación procesal del control sobre cláusulas abusivas en la ejecución hipotecaria, http://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/trabajos/30/20.pdf  y DOMINGUEZ LUELMO, A.: La STJUE de 14 de marzo de 2013: dificultades de interpretación y aplicación por los tribunales, Revista CESCO de Derecho de Consumo, Nº 5, 2013
⁶ TORRALBA MENDIOLA, E.: Las disposiciones legales hipotecarias no pueden ser abusivas a efectos de la Directiva 13/93, http://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/notasJurisprudencia/jurisprudencia/nj9m.pdf
⁷ Compárese con la penosa expresión utilizada por la (superflua) Directiva 2014/17 UE de crédito hipotecario (art. 28: “mostrarse razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución”).
⁸ Como la insostenible RDGRN 19 diciembre 2013, a propósito de la acción real contra el fiador.
⁹ GENTO MARHUENDA, P.: El final de las cláusulas suelo en España: una visión retrospectiva, Revista CESCO de Derecho de Consumo, Nº 10, 2014, p.14 ss.
¹⁰ CARRASCO PERERA A. y STROIE I.: SAP Madrid 242/2013, de 26 de julio, sobre acción de cesación y nulidad de cláusulas bancarias abusivas en los condicionados generales de BBVA y Banco Popular. Listado de cláusulas anuladas y comentarios, http://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/trabajos/31/6.pdf
¹¹ AC 2014/1132.
¹² Mi comentario en CESCO: Nulidad por abusivo del procedimiento de ejecución notarial de hipotecas. Una nueva barrabasada judicial, http://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/trabajos/33/7.pdf. Por no hablar de la lista disparatada de cláusulas anuladas por la SJMER 7 Collado-Villalba, de 5 septiembre de 2013, GONZALEZ CARRASCO, C: Una carrera hasta el fondo de la degradación jurídica en materia de cláusulas abusivas hipotecarias: Juzgado 7 Collado Villalba, http://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/trabajos/31/7.pdf
¹³ Sentencia núm. 143/2014, de 19 junio, JUR 2014/199090.
¹⁴ Léase la RDGRN 5 febrero 2014, BOE 28 febrero, para albergar el justo temor de que con esto de las menciones manuscritas obligatorias no hemos hecho más que empezar.
¹⁵ GENTO MARHUENDA, P.: El final de las cláusulas suelo en España: una visión retrospectiva, Revista CESCO de Derecho de Consumo, Nº 10, 2014, p.14 ss
¹⁶ AGÜERO ORTIZ, A.: Las Hipotecas multidivisa a examen, http://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/trabajos/33/HIPOTECASMULTIDIVISA.pdf
¹⁷ AGÜERO ORTIZ, A.: Los intereses remuneratorios no pueden ser abusivos, o de cómo cerrar definitivamente el mercado de las tarjetas de crédito a los consumidores pobres, http://www.uclm.es/centro/cesco/pdf/notasJurisprudencia/jurisprudencia/83.pdf.   
¹⁸ Mejor que no se exija tasación de origen a que se ande continuamente ordenando su actualización al hilo de reformas con coste retroactivo. Cfr. RsDGRN 18 febrero 2014, BOE 28 marzo, y 24 febrero 2014, BOE 29 abril.

Palabras clave: Hipoteca, Cláusulas abusivas, Ejecución, Consumidores.
Keywords: Mortgage, Unfair clauses, Enforcement, Consumers.