GIOVANNI LIOTTA
Notario de Turín

NOCIONES BÁSICAS

La publicidad inmobiliaria
El registro es el principal instrumento previsto en el ordenamiento para la “publicidad" de los documentos y contratos, es decir, para hacer pública o poner en conocimiento de los terceros la situación jurídica de los bienes inmuebles. Para ello se utilizan unos "registros públicos" denominados "Registros Inmobiliarios" (Registri Immobiliari).
La “publicidad” no es un término ni un concepto unívocos, sino que responde a diversas funciones, y tanto el concepto como el nombre se utilizan más allá del ámbito de la propiedad y demás derechos reales inmobiliarios. Es el caso, por ejemplo, de la publicidad “mercantil” de las operaciones societarias, o la publicación o publicidad de ciertas resoluciones judiciales. Conviene por ello distinguir entre

"Los Registros Inmobiliarios están agrupados junto con las oficinas del Catastro en las Agencias del Territorio"

1) una “publicidad noticia”, cuya única función es dar a conocer un hecho y cuya omisión no afecta ni a la validez del acto, ni a su eficacia entre las partes ni a su oponibilidad frente a terceros, sino que se limita a desencadenar una posible sanción;
2) una "publicidad declarativa" que no afecta a la validez ni a la eficacia del acto entre las partes, sino a su oponibilidad frente a terceros, que es la función típica de la trascrizione que abordaremos más adelante; y
3) una “publicidad constitutiva” que, por ser un elemento "constitutivo" de la transacción, constituye un requisito necesario para la perfección del negocio. Sin ella, el acto no sólo no será oponible frente a terceros, sino que ni siquiera tendrá (plenos) efectos entre las partes. Es el caso del derecho real de hipoteca que nace de la combinación (conjunción) entre el negocio constitutivo y la inscripción en los Registros Inmobiliarios (2808 c.c.).

"La iscrizione se aplica a las hipotecas y a los provilegios; la trascrizione a las escrituras"

Los asientos
Si bien se habla genéricamente de trascrizione (inscripción), desde un punto de vista técnico la “publicidad” de las operaciones inmobiliarias se realiza mediante "trascrizioni", "iscrizioni" y "annotazioni" en función del tipo de documento a publicitar y/o de sus efectos, en base a un sistema previsto por la ley y recogido básicamente en el Código Civil.
La iscrizione se aplica a las hipotecas y a los privilegios; la trascrizione a las escrituras; y la annotazione, que no está definida por la ley, es una formalidad que, por voluntad de las partes o por orden de un juez, modifica, reduce o anula los efectos de una formalidad anterior. El caso típico es la escritura de consentimiento para cancelar una hipoteca que se anota en el margen de la correspondiente iscrizione.

La trascrizione (inscripción) en Italia
La trascrizione en Italia, cuya regulación está contenida principalmente en el Código Civil y en la Ley nº 52/1985, se caracteriza por estructurarse en un sistema de tipo "personal" (por personas), a diferencia de otros sistemas, como el alemán o el austriaco, que se estructuran en sistemas de base “real” (por fincas).

"El sistema registral italiano es personal y no real. Pero hoy de hecho se pueden efectuar consultas informatizadas también 'en base' al bien"

En efecto, los Registros Inmobiliarios públicos, que se llevan en las Oficinas de los Registros Inmobiliarios, actualmente agrupadas junto con las oficinas del Catastro en las Agencias del Territorio (Agenzie del Territorio), tienen sus partidas diferenciadas por personas y no por bienes. En otras palabras, en los Registros Inmobiliarios italianos no existe una lista o un mapa de los bienes inmuebles ni un histórico de los movimientos jurídicos de cada uno de ellos. De la consulta de los registros inmobiliarios italianos fundamentalmente puede saberse si Tizio ha comprado o vendido un bien inmueble y “a quién” o “con quién", pero no puede averiguarse si un bien determinado es propiedad de Tizio a menos que se conozcan los detalles registrales de dicho bien. En cambio, sí se puede averiguar, como hemos dicho, si Tizio es propietario de un determinado inmueble si se dispone de sus datos particulares.

"El Registro Mercantil se lleva en las Cámaras de Comercio y está totalmente informatizado"

Debe aclararse, no obstante, que con la informatización de las Oficinas y de las técnicas de registro a que se hará referencia más adelante, de hecho hoy se pueden efectuar consultas informatizadas también "en base” al bien. Pero esto no significa que el planteamiento legal del sistema registral haya cambiado y por eso, para cumplir las obligaciones profesionales de consulta preliminar asumidas por el Notario en lo referente a la comprobación del estado de cargas de los inmuebles, la doctrina establece que esta comprobación, dado el planteamiento de los registros, debe realizarse sobre bases subjetivas.
Por otra parte, precisamente debido a esta estructura personal del registro, el legislador se ocupa de garantizar la continuidad (tracto) de las trascrizioni en el art. 2650 c.c.¹, que establece reglas de publicidad para dar a conocer las operaciones en las que han participado los sujetos. Es el caso de las normas sobre la trascrizione de las escrituras mortis causa (art. 2648 c.c.), para las que se establece que solo cuando estén inscritas todas las transmisiones intervivos anteriores, se producirán los efectos frente a terceros de la trascrizione de la herencia (artículo 2650 c.c.).

"En el Registro Mercantil también se ejerce solo un control meramente extrínseco y limitado a los aspectos formales del documento"

Cierto es, no obstante, que por esta estructura subjetiva y el carácter voluntario de determinadas trascrizioni, el sistema personal italiano presenta ciertas limitaciones que un sistema de tipo real, quizás, no tendría.
(Advirtamos que lo dicho hasta aquí es aplicable a todo el territorio nacional, pero no a los territorios que fueron provincias austriacas al noreste de Italia (Veneto fundamentalmente), anexas a Italia solo tras la primera guerra mundial, donde actualmente sigue vigente el denominado "sistema tabular" de raíces austriacas, sobre base "real" y no "personal", con carácter constitutivo).

"Las Agenzie del Territorio agrupan por un lado las oficinas y los servicios de los Registros Inmobiliarios, y por otro lado, las oficinas y servicios del Catastro"

Registro Mercantil
Reglas y principios básicamente parecidos rigen la publicidad en el Registro Mercantil, cuya normativa está recogida en los artículos 2188 y siguientes del Código Civil, y en el Decreto del Presidente de la República nº 581/1995 que transpone la Ley 580/1993. Las principales diferencias, por lo que respecta a lo que más adelante se dirá, son
 a) el registro es llevado por las Cámaras de Comercio, que son entidades públicas autónomas no territoriales;

"La Ley establece taxativamente los únicos casos en los que el Registrador debe negarse obligatoriamente a tramitar documentos en su oficina"

b) está totalmente informatizado;
c) respecto a las trascrizioni inmobiliarias, cuando se inscriben y se hacen públicos en este registro hechos y escrituras distintos de los de creación, modificación o escisión de sociedades (por ejemplo, las operaciones de los empresarios individuales, los balances de las sociedades, etc.), la publicidad sigue los trámites habituales aunque la trascrizione se realice en base a títulos distintos de la escritura publica o del documento privado.
Los controles y poderes del Conservador del Registro Mercantil son, en cualquier caso, asimilables a los que más adelante se detallarán para el ámbito inmobiliario: control meramente extrínseco y limitado a los aspectos formales.

Organización
Como ya se ha dicho, la publicidad inmobiliaria en Italia se realiza mediante el instituto de la trascrizione de documentos en registros públicos, en concreto en los Registros Inmobiliarios. Dichos registros son llevados en unos establecimientos públicos antes conocidos como “Oficinas de los Registros Inmobiliarios" (Conservatorie dei Registri Immobiliari), más tarde como "Oficinas del Territorio" (Uffici del Territorio), y actualmente, reagrupadas con las oficinas del Catastro (Catastro), en y bajo la dirección de las Agenzie del Territorio. Es decir, en la actualidad, estas Agencias del Territorio agrupan por un lado las oficinas y los servicios de los Registros Inmobiliarios, y por otro las oficinas y servicios del Catastro.

"En el sistema italiano de publicidad inmobiliaria, el papel esencial corresponde al notario, pues los títulos susceptibles de inscripción son las escrituras públicas y los documentos privados autenticados y en ambos casos es responsabilidad del notario controlar su legalidad"

Los arts. 2663 y 2827 c.c. establecen que la trascrizione y la inscrizione se lleven a cabo en la oficina de la circunscripción en que radique el inmueble. Las que se practicaran en registros diferentes se tendrían por no realizadas o serían ineficaces.
El máximo responsable de la Oficina, el Registrador de los Registros Inmobiliarios, debe llevar un Registro General de Orden (Diario), en el que deberá reflejar cada día, según el orden de aparición, los títulos para los que se solicita la trascrizione, la iscrizione o la annotazione (art. 2678 c.c.) y Registros Particulares para las diferentes trascrizioni, las inscrizioni y las annotazioni. (Art. 2679 c.c.), aparte otros libros-registros especiales previstos en la ley.

PROCEDIMIENTO PARA LA PUBLICIDAD REGISTRAL

La ley regula minuciosamente el procedimiento para llevar a cabo la publicidad inmobiliaria y establece qué documentos deben presentarse en las oficinas, cuáles son los tributos a pagar y cuál la forma de recopilar todo lo que deba acompañar al título que se ha de transcribir, concretamente la ya citada nota de trascrizione a que luego se hará mayor referencia.

Presentación
Por regla general, cualquiera que disponga de una copia conforme del título y de la nota de trascrizione, y haya pagado los impuestos correspondientes, podrá solicitar que se lleve a cabo la publicidad inmobiliaria. La persona responsable de la recepción procederá a presentarlos de inmediato bajo un título en el Registro General de Orden, para a continuación, por decirlo de alguna manera, reenviarlos a los "registros particulares" que corresponda (art. 2679 c.c.). Al tiempo esta misma persona emite un justificante en el que consta el número de presentación (art. 2678, 3º co., c.c.).
Cuando esta formalidad viene requerida por alguien que no sea Notario (u otro cargo público obligado a ello), el solicitante deberá indicar en su solicitud (en la práctica, en la nota de trrascrizione) además de los datos generales, el motivo por el que solicita la inscripción, tanto porque dichos datos quedan registrados en el Registro General de Orden como por motivos fiscales, ya que éstos están sujetos al pago de un impuesto hipotecario asociado al servicio del que hablaremos más adelante. Es el caso de los abogados que desean proceder al registro de una carga sobre un bien inmueble.

"El registro lleva a cabo exclusivamente un control formal y extrínseco: solo comprueba la forma del título, su idoneidad para ser transcrito y la integridad de la documentación. No puede entrar ni en el contenido del documento ni en su validez"

Cuando se trata de documento notarial, la trascrizione comienza con el envío del MUI a que luego se hará referencia, lo que debe hacer el notario “en el plazo más breve posible” lo que es un poco elástico porque hay que contar con la organización de la notaría y la exigencia de las partes, pero la jurisprudencia ha calificado de tardío el envío hecho al tercer día de la firma.

Calificación
Como ya hemos dicho antes, el registro lleva a cabo exclusivamente un control formal y extrínseco de lo presentado.  Se comprueba la forma del título, su idoneidad para ser trascrito (arts. 2644 y 2645 c.c.) y la integridad de la documentación citada más arriba.
Como ya se ha dicho, el Registrador no puede entrar ni en el contenido del documento ni en su validez, para admitir o negar la trascrizione de un documento. Si el documento presentado a) se ajusta a la forma prescrita por la ley, b) esta incluido entre los actos que, en virtud de los artículos 2643 y 2645 c.c., son susceptibles de trascrizione (y solo en la parte que es transcribible), c) si incluye la nota de trascrizione debidamente cumplimentada, y d) y si todo ello se ha presentado en la Oficina territorialmente competente, previo pago de los impuestos debidos, el Registrador está obligado a trascribirlo. (Hay naturalmente excepciones lógicas, como,  por ejemplo, el caso de que el documento sea nulo por la no presentación expresa y obligatoria de la licencia de construcción que ha permitido la edificación del bien, o si el título de compra del vendedor no está registrado, o hay errores en la fecha de nacimiento de una de las partes o en los datos catastrales. Todo ello dará lugar, eventualmente, a la emisión de una escritura de rectificación que deberá registrarse oportunamente o al ulterior registro del título anterior no registrado).

"La decisión del Registrador es instantánea tras un examen meramente formal de la documentación"

Todo lo dicho ha sido confirmado recientísimamente por la Agencia del Territorio en su circular nº 2 de 9 de julio de 2010, que recoge las “Primeras indicaciones” sobre el decreto ley nº 78 de 31 de mayo de 2010, cuyo art. 19 apartado 14 modifica en gran medida la redacción de los actos notariales relativos a derechos reales sobre bienes inmuebles². En dicha circular se afirma: “Los nuevos elementos introducidos en el apartado 1-bis no asumen una relevancia directa por lo que respecta al carácter registrable de los actos inmobiliarios (...). Incluso en el caso, por otra parte expresamente previsto, de que el acto sea considerado nulo por no incluir los datos previstos en la nueva norma. Ésta, de hecho, “no equipara la previsión de nulidad del acto con la de no registrabilidad. (…) Asimismo, por lo que respecta al carácter registrable de dichos actos inmobiliarios, incluso las tareas que el Notario debe realizar durante la preparación del instrumento –que se prevén en la segunda parte de la disposición en cuestión- con vistas a comprobar la conformidad existente entre los titulares inscritos en el Catastro y los datos que figuran en los registros inmobiliarios (coherencia "subjetiva") carecen de un impacto directo. Y, por lo que respecta al papel del Registrador en particular, se concluye textualmente que “para las figuras establecidas, por lo tanto, la inclusión del apartado 1-bis en el art. 29 de la ley nº 52 de 1985” según el citado art. 19 apartado 14, “no asume un carácter innovador por lo que respecta a los criterios de realización del análisis jurídico llevado a cabo por el Registrador a efectos de aceptar las formalidades relativas a los actos en cuestión.”

"La trascrizione es inmediata. Si se entra en la Conservaduría con los documentos debidos se sale con la inscripción hecha".

Con vistas a garantizar la seguridad, el ordenamiento jurídico tipifica taxativamente los casos en los que el Registrador debe negarse a publicitar un acto. En base a las normas legales (art. 2674 c.c.), se puede distinguir entre un “rechazo facultativo” (por ejemplo, en el caso de que el título no contenga caracteres inteligibles) y un “rechazo obligatorio” (por ejemplo, en el caso de que el titulo presentado sea un documento privado sin legitimar), sin olvidar el caso intermedio del conocido como “rechazo dubitativo” (art. 2674 bis c.c.). En este último caso se practica una iscrizione con reserva y se remite la cuestión a la autoridad judicial. Este último caso se produce cuando, más allá de los casos previstos en el art. 2674 c.c., el Registrador tiene dudas sobre la idoneidad de un acto para su registro o inscripción; por ejemplo, cuando no sea claro que el titulo presentado se encuentre plenamente incluido entre los susceptibles de trascrizione.

Práctica de la Trascrizione
Una vez realizado el control y recibida la documentación por el Registro, éste viene obligado a emitir un justificante con la fecha y el número de presentación. La importancia de dicho justificante es evidente en razón a los efectos de la publicidad inmobiliaria a que nos referimos a continuación y a la importancia del orden de las trascripcioni y de las inscrizioni (efectos de la prioridad). A continuación se envía la documentación al Registro Inmobiliario correspondiente para practicar la trascrizione o la inscrizione en su caso.

Aplicación de la informática
La marcha de dicho procedimiento también pueden comprobarse vía Internet en virtud de los acuerdos concertados con las agencias de la Administración Pública [Agencia del territorio y Agencia de Inscripciones (Agenzia del Territorio y Agencia delle Entrate)].
También las formas actuales de practicar las trascrizioni están siendo objeto de una profunda renovación para aprovechar las ventajas que ofrece la tecnología informática con la utilización obligatoria por parte de los Notarios del Modelo Único informatizado o Cumplimiento Único, y la difusión de la “firma digital” de los Notarios.

"Esta rapidez la posibilita el Modelo Único Informatizado (MUI) que el notario rellena y presenta por duplicado con el documento. En él se contienen todos los datos que han de transcribirse en el Registro"

Concretemos nuestra exposición al ejemplo típico de una venta de terreno mediante escritura notarial en la actualidad.
Una vez convenida la transacción, el Notario debe cumplimentar y firmar digitalmente un modelo denominando justamente “Modelo Único Informatizado” o “MUI”. Se trata de un archivo de contenido complejo: en él se incluyen los datos y “Cuadros” de la nota de trascrizione, una copia informática del documento y (dada la unificación en las Agencias del Territorio de Catastro y Registro) los datos a comunicar al Catastro para su actualización. Asimismo se incluye una sección con los datos necesarios para la liquidación y pago de los impuestos por vía telemática y conforme al MUI.
El Notario envía el citado archivo vía Internet a un procesador central que lo distribuye a las oficinas de la Agencia del Territorio y a la Agencia de Inscripciones que, siempre por vía telemática y sobre la base de la autoliquidación hecha por el notario en el MUI, cargará los impuestos en su cuenta corriente bancaria o postal. Todo se hace telemáticamente, y ahí acaba el procedimiento para el Catastro y la Agencia.
Para el registro, sin embargo, todavía debe acompañarse además copia auténtica del título en papel (en el ejemplo, el contrato de compraventa) y justificante positivo del envío a la oficina de registros inmobiliarios competente (se admite el envío por correo). El registro, por lo tanto, actualmente no puede llevarse a cabo íntegramente por vía telemática, a pesar de que la Oficina registral obtiene la nota de trascrizione prevista en el citado MUI directamente por Internet. Esto no se debe a problemas técnicos, sino a la estructura del registro. Como es sabido, el orden de presentación resulta esencial para la solución de eventuales conflictos entre distintos sujetos o a la hora de ejecutar ciertos actos (pensemos en la hipoteca). Dado que no todos los usuarios de los Registros tienen o están obligados a utilizar sistemas informáticos (pensemos en todas las áreas del ámbito judicial y de la actividad de los abogados etc.), la única forma a día de hoy de permitir que el sistema funcione es solicitar en todos los casos la presentación física del título en papel.

EFECTOS DE LA TRASCRIZIONE

La función principal y típica de la trascrizione es la solución de un eventual conflicto entre dos derechohabientes de un mismo causahabiente. Su naturaleza “declarativa” constituye un ejemplo típico de lo que son los efectos de la denominada “publicidad declarativa”. El mecanismo elegido por el legislador para resolver este conflicto es la inoponibilidad de los actos que no hayan sido registrados o que lo hayan sido con posterioridad, frente al causahabiente que haya trascrito antes su título en el Registro (art. 2644 c.c.).
Para entender esta regla debemos dar un paso hacia atrás. A diferencia de lo que sucedía en el derecho romano, en el sistema italiano actual rige el denominado “principio consensualistico” (principio del consentimiento) (art. 1376 c.c.). La perfección del contrato es suficiente, en general, para traspasar de manera efectiva la propiedad y los demás derechos reales. Así pues, si A vende a B la propiedad de su apartamento por el precio de 100 EUR y este acuerdo se firma por escrito (art. 1350 c.c. al que luego nos referiremos), B pasa a ser el propietario del apartamento. En un mundo de personas honestas esta regla sería suficiente. Sin embargo, la experiencia nos enseña que no siempre es así. Pensemos por ejemplo en el caso de que A venda su propia casa primero a B y después a C. Según la regla citada más arriba podríamos concluir fácilmente que B es el propietario de la casa (prior in tempere potior in iure), ya que C no puede haber comprado el bien a A porque en el momento de la firma del contrato de compraventa A ya no era el propietario del bien. Resulta evidente, sin embargo, que de ser así la circulación de los bienes se vería significativamente obstaculizada. ¿Cómo podemos asegurarnos de que A es el verdadero propietario del bien? Por supuesto, podemos analizar su título de compra y el de sus predecesores de derecho (yendo hacia atrás en el tiempo hasta el número de años idóneo para llevar a cabo la compra por usucapión), lo cual puede hacerse consultando los Registros Inmobiliarios. No obstante, esto podría no ser suficiente, dado que entre la venta y su registro transcurre un intervalo de tiempo más o menos largo. Un riesgo de este tipo podría llevar a la paralización de la operación de compra. Y es en este punto en el que interviene el ordenamiento con una regla que hace valer el registro: el conflicto entre varios adquirentes de un mismo bien se resolverá a favor de la persona que haya registrado la escritura en primer lugar, con independencia de que ésta haya sido otorgada en una fecha posterior. En este ejemplo, C prevalece sobre B, no pudiendo este último alegar la anterioridad de su título de propiedad si no lo ha registrado o si lo ha hecho después de C. Recurriendo a una imagen propuesta en la doctrina, podríamos decir que si bien es cierto que existe el art. 1376 c.c., esta norma debe interpretarse “a través del cristal” del art. 2644 c.c. Aún hoy persisten las disputas sobre la relación exacta entre estas dos normas, la cual seguramente no es fácil de coordinar en términos teóricos y que, por otro lado, para que éstas funcionen según lo dicho antes, debe cumplirse el principio de la “continuitá delle trascrizioni” (tracto sucesivo) (art. 2650). Para ello, es fundamental que no se omita ninguna de las trascrizioni anteriores: deben constar todos los eslabones de la cadena.

"En el sistema italiano rige el denominado 'principio consensualístico'. La perfección del contrato es suficiente, en general, para traspasarde manera efectiva la propiedad y los demás derechos reales"

El ordenamiento, no obstante, no deja desprovisto de tutela al causahabiente que sucumbe por efecto de esta norma. Éste, de hecho, podrá exigir un resarcimiento de los daños, de la persona (A en este ejemplo) que haya vendido a un tercero el mismo bien que le había transferido a él. Y la jurisprudencia ha llegado a reconocer en ciertos casos la obligación del segundo adquiriente que ha ganado el conflicto entre los dos causahabientes, de resarcir a su costa el daño causado al primer adquirente.
A la luz de lo establecido más arriba, podemos afirmar que:
La trascrizione (inscripción) no es necesaria para la transmisión de la propiedad o de los demás derechos reales, es suficiente el contrato celebrado con las formas previstas en la ley (artículos 1376 y 1350 c.c.). La trascrizione, en general, tiene por objeto resolver los eventuales conflictos entre varios adquirientes o derechohabientes, lo cual en el derecho italiano significa que la inscripción tiene efectos declarativos;

"El Registro confiere una especie de presunción de existencia del derecho inscrito a favor de la persona en cuestión, pero no en términos absolutos, la buena fe, por lo general, no prevalece por efecto de la trascrizione"

La trascrizione y los Registros Inmobiliarios son el instrumento por excelencia para comprobar si alguien es titular de un derecho real sobre un inmueble y con qué limites. El Registro confiere una especie de presunción de existencia del derecho inscrito a favor de la persona en cuestión, pero no en términos absolutos, dependiendo todo ello de la actualización de los datos que publique y del riesgo de que se hayan producido hechos posteriores que no se hayan inscrito o que no sean inscribibles. Un caso de este tipo puede ser el de usufructo: la muerte del usufructuario extingue el derecho en sí mismo, pero dado que la muerte no es un hecho inscribible, sólo puede concluirse la existencia del “pleno” dominio cruzando los datos existentes en los Registros Inmobiliarios y los del Estado Civil;
la buena fe, por lo general, no prevalece por efecto de la trascrizione; la prevalencia del derecho de la persona que haya inscrito en primer lugar no está relacionada con su condición de buena o mala fe sino que, como máximo, puede determinar una obligación de compensación por daños. En el sistema de la trascrizione inmobiliaria la buena fe prevalece en cambio en otros casos, como por ejemplo, para el perfeccionamiento de una “usucapión abreviada” del art. 1159 c.c.;
el sistema de la trascrizione inmobiliario se rige, en última instancia, por un principio de tipicidad derivado de la relación existente entre los artículos 2643 –que establece los actos sujetos a registro- y 2645. Este último establece que sólo deben registrarse aquellos actos previstos en la primera norma, pero también cualquier otro acto o medida que produzca, en relación con los bienes inmuebles o con derechos inmobiliarios, alguno de los efectos de los contratos citados en el art. 2643, salvo que de la ley se desprenda que su registro no es necesario o que es necesario a otros efectos del citado art. 2644 c.c.

"La tipicidad no es de los actos registrables sino de los efectos que éstos producen. En consecuencia, si por error se registrara una cláusula que no deba/pueda ser objeto de trascrizione, la inscripción no producirá ningún efecto frente a terceros"

De estas reglas y en materia de trascrizione, se deduce que la tipicidad no es de los actos registrables sino de los efectos que éstos producen. En consecuencia, cuando por error o por decisión voluntaria se registrara o publicitara (por ejemplo, mediante el citado Cuadro D de la nota de registro) el efecto jurídico de una cláusula contractual que no deba/pueda ser objeto de trascrizione, no se derivará ningún efecto de oponibilidad frente a terceros. Es el caso, por ejemplo, de un pacto de retracto voluntario establecido en el contexto de la venta de un bien por parte del adquiriente a favor del vendedor original. Según el sistema italiano, cuando se incumple esta premisa, sólo se produce un derecho de compensación por daños, pero no un derecho de rescate del bien, aunque el tercero conociera el pacto y haya procedido a su incumplimiento de manera consciente. El eventual registro por error de este pacto o su publicidad de hecho a través del Cuadro D de la nota de registro de la venta inmobiliaria no altera el conocido principio de eficacia inter partes del retracto voluntario.
En general, basta con consultar los Registros Inmobiliarios para tener una visión de los derechos reales que pueden limitar la propiedad y demás vínculos particulares que son objeto de registro (tales como los derivados de acuerdos urbanísticos con los Ayuntamientos). No obstante, también es importante consultar otros registros como los del Estado civil, el Catastro o los de las oficinas urbanísticas competentes. No ya tanto para identificar posibles derechos reales menores o cargas sobre el bien, sino más bien para comprobar, por ejemplo, en caso de vendedores casados, su régimen patrimonial y, por lo tanto, su poder de disposición o la naturaleza real y el destino urbanístico del bien.

"En Italia, el documento privado con firmas autenticadas por el notario es equiparable a la escritura pública. Hoy se ha convertido en ley la tesis consolidada en la jurisprudencia que consideraba necesario que el notario ejerciera el denominado 'control de la legalidad' y conservara en su protocolo también los documentos privados de los que el notario autentique las firmas"

Hemos hablado del principio de consensualidad (principio del consentimiento), de la función típica del registro y de la forma que deben tener los actos a registrar. El Código Civil establece que los contratos de venta de inmuebles (y en general todos aquellos que tengan por objeto el traspaso o la constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles) deben celebrarse por escrito (art. 1350 c.c.). De utilizarse esta forma, en virtud del citado principio de consensualidad (art. 1376 c.c.), el acto tendrá efectos traslativos. Si A firma con B un documento privado para la venta de un bien específico por un precio determinado (y se incluyen todos los demás elementos previstos en la ley), se producirá el traspaso de la propiedad del bien. Para que dicho traspaso pueda ser ejecutable frente a terceros, no obstante, deberá disponerse del requisito formal mínimo requerido para el registro que constituye el documento privado con firmas autenticadas o certificadas judicialmente o bien la escritura pública (y la ulterior trascrizione). Cabe destacar, además, como elemento explicativo de la función del Notario en el sistema de acceso a los registros públicos que, en Italia, el documento privado con firmas autenticadas por notario es equiparable a la escritura pública por lo que respecta a otros países europeos, en especial después de la entrada en vigor de la Ley 246/2005. De hecho, gracias a dicha intervención normativa, se ha convertido en norma de ley la tesis consolidada en la jurisprudencia que consideraba necesario que el Notario ejerciera el denominado “control de la legalidad” (y conservara en su protocolo junto con las escrituras públicas), con la consiguiente responsabilidad disciplinaria (además de la civil y profesional) que ello supone, incluso en aquellos casos en los que éste solo autentique las firmas de un documento privado.
El Código Civil italiano, como ya hizo el Código de Napoleón, en materia de contratos está basado en la relevancia de la causa. Conforme a los arts. 1321, 1325 (1376) y 1418 c.c., no solo son necesarios bajo pena de nulidad para transferir la propiedad  el acuerdo entre las partes, el objeto y, en el caso de que hablamos, la forma, sino que también debe existir una causa o fundamento para la atribución patrimonial. El pago de un precio no es imprescindible para llevar a cabo un traspaso, sino que constituye una de las obligaciones del comprador (1498 c.c.); también podría pagarse a plazos o incluso después de la firma del contrato y del efectivo traspaso de la propiedad. El registro catastral o la trascrizione en el Registro inmobiliario no constituyen requisitos imprescindibles para la adquisición de la propiedad de un bien.

EL REGISTRADOR ITALIANO

Los poderes y deberes actuales del registrador italiano son, de hecho, el resultado de una larga evolución legislativa³.

Historia
1)  La Ley 486 de 1895 consideraba la figura del registrador de los Registros Inmobiliarios como un contratista independiente de un servicio público y no como funcionario público.
2) Solo más tarde, a partir de 1923, éstos se convirtieron en funcionarios de la Administración Financiera, con la tarea añadida de recaudar los impuestos correspondientes y, por lo tanto, como tales, dependían del Ministerio de Finanzas y del entonces Ministerio de Gracia y Justicia en cuanto llevaban los Registros Inmobiliarios.
La originaria naturaleza privatística de su función conllevaba una responsabilidad personal y directa por los daños causados a terceros por parte del Registrador, quien respondía directamente de los actos de los empleados que de él dependieran.
Las normas anteriormente vigentes (hoy derogadas) del Código Civil de 1942 calificaban al Registrador como un sujeto dotado de autonomía de carácter decisorio con un consiguiente sistema detallado de responsabilidades (art. 2675 c.c. texto antiguo), que se consideraba de naturaleza extracontractual por estar asociado al incumplimiento de las obligaciones relativas a la protección del interés general. Esta responsabilidad no era extensible a la Administración Pública, a la que aún no se le había reconocido la obligación de responder por los actos de sus funcionarios. Como la Ley nº 540/1943 responsabilizaba al Registrador de los gastos de la oficina, de secretaría, encuadernación de los registros y remuneración del personal, establecía un sistema autónomo de compensaciones –emolumentos- para el Registrador. Estaba también prevista pasar responder de esa responsabilidad una fianza en interés público.

"El sistema se modificó como resultado de la aplicación del art. 28 de la Constitución Italiana"

3) El sistema se modificó como resultado de la aplicación del art. 28 de la Constitución Italiana, que establece expresamente la responsabilidad de la Administración Pública por las actuaciones de sus funcionarios y dependientes.
El registrador, aún siendo un funcionario público, respondía hasta entonces, incluso personalmente, por los daños causados a terceros en el ejercicio de sus funciones. Con las Leyes nº 734/1973 y 22/1983 se suprimieron los emolumentos hipotecarios asignados a los registradores como retribución por su responsabilidad personal civil, se derogó el art. 2675 c.c. (y las referencias normativas asociadas) y se recondujo al Registrador al ámbito de la administración pública recibiendo su salario de los presupuestos generales y asumiendo las mismas responsabilidades previstas para todos los funcionarios y empleados públicos.

"Con las Leye nº 734/1973 y 22/1983 se suprimieron los emolumentos hipotecarios y se recondujo al Registrador al ámbito de la administración pública recibiendo su salario de los presupuestos generales"

Así pues, el registrador pasa a ser responsable personal frente a terceros sólo en caso de dolo o culpa grave, mientras que en todos los casos en los que los daños no conlleven dolo o culpa grave, la responsabilidad, antes del Ministerio de Finanzas, pasa a ser ahora de la Agencia del Territorio. Con la evolución normativa posterior, a partir de la citada Ley nº 52/1985, se establece, entre otras cosas, que “los registradores de los Registros Inmobiliarios, por lo que respecta al ejercicio de las funciones y al cumplimiento de las obligaciones que le han sido atribuidas en virtud del Código Civil, están sujetos a la “supervisión" del Ministerio de Justicia, mientras que, para cualquier otro aspecto, dependen del Ministerio de Finanzas y, actualmente, en virtud de la reforma de este último (Ley nº 358/1991 y posteriormente el Decreto Ley nº 330/1999), se han suprimido como oficinas específicas los Registros pero no las atribuciones que se les exigen, que han sido asignadas a las Agencias del Territorio. En consecuencia, entre las actividades institucionales de esta última se encuentra la prestación de los servicios relativos a las trascrizioni en los registros inmobiliarios y la creación de un registro integrado de todos los bienes inmuebles existentes en el territorio del Estado (Catastro).

"La función y el cargo de Conservador de los Registros Inmobiliarios corresponde al Director de la Dirección PRovincial de la Agencia del Territorio"

Organización
En virtud de la normativa de funcionamiento propia de la Agencia del Territorio se han constituido Oficinas Provinciales en el ámbito de las cuales se lleva a cabo la actividad propia de los Registros, y se atribuye la función de Registrador a los Directores de las Oficinas Provinciales (el director de la oficina es por derecho el registrador de los registros inmobiliarios en el sentido y a los efectos referidos en los artículos 2673 y siguientes del Código Civil). Actualmente existen 138 circunscripciones de publicidad inmobiliaria.

"El Director es un funcionario público seleccionado por concurso. Para acceder al cargo debe ser titulado superior pero no necesariamente en Derecho"

Registrador
La función y el cargo de Conservador de los Registros Inmobiliarios corresponde al Director de la Dirección Provincial de la Agencia del Territorio, ente publico con personalidad jurídica propia al que corresponden los servicios catastrales y registrales.
El Director es un funcionario público seleccionado por concurso como todos los demás funcionarios. Para acceder al cargo debe ser titulado superior pero no necesariamente en Derecho. Al producirse la fusión de Catastro y registro es frecuente que el Director sea un funcionario procedente del Catastro y que sea por ejemplo ingeniero, manteniendo todas las competencias y responsabilidades del Conservador del registro particularmente respecto de los documentos notariales.

"Al producirse la fusión de Catastro y Registro es frecuente que el Director sea un funcionario procedente del Catastro y que sea por ejemplo un ingeniero"

El Director Provincial puede nombrar un Conservador Delegado entre los empleados de la oficina, y en este caso el responsable de la registración puede no tener ninguna titulación.

Funciones
A pesar de todas estas reformas, el conservador de los registros sigue siendo el órgano central del complejo sistema de registros inmobiliarios, correspondiéndole llevar a cabo la publicidad inmobiliaria.
La principal tarea del registrador es garantizar, a través de los poderes que le han sido conferidos en virtud de la ley, el correcto cumplimiento de las formalidades de los actos registrados y, simultáneamente, procurar que cualquiera pueda tener conocimiento de dichos actos mediante su correcto archivo, permitir la consulta libre de los registros, y expedir certificados hipotecarios que acrediten los resultados de los registros conservados.

"El Director Provincial puede nombrar un registrador delegado entre los empleados de la oficina, y en este caso el responsable de la legislación puede no tener ninguna titulación"

Si estas actividades se llevan a cabo de una manera incorrecta u omisiva, el registrador puede incurrir en responsabilidad por culpa leve o grave. Se tratará de culpa grave si el daño viene provocado por comportamientos omisivos debidos a un acto de desidia o negligencia grave, como podrían ser por ejemplo la no ejecución de una formalidad que deba presentarse regularmente o bien la ejecución imprudente de una formalidad de registro, inscripción o anotación cuando la ley obliga a su rechazo y el vicio de forma o de los contenidos resulta evidente mediante la aplicación de los parámetros comunes de diligencia y profesionalidad.
La confirmación de la responsabilidad del registrador, en el sentido del art. 1 de la Ley nº 20 de 14 de mayo de 1994, se enmarca en la competencia exclusiva del Tribunal de Cuentas, el cual se ha pronunciado sobre la recurrencia o no de la culpa leve o de la culpa grave del funcionario público, llegando a menudo a la conclusión de que en caso de culpa grave su carencia de preparación técnico-jurídica, incompatible con su función y su papel de garante de los cumplimientos de publicidad, no exonera al registrador de su responsabilidad y, por lo tanto, subsiste la obligación de compensar con su propio patrimonio al tercero damnificado.
Dado que la oficina de conservación de los Registros Inmobiliarios y gestionar el servicio de publicidad es una oficina pública, su funcionamiento es similar al de las demás oficinas de la administración pública. La estructura es de tipo jerárquico mediante acceso regulado por concurso, teniendo los conservadores o registradores condición de empleados o trabajadores subordinados que prestan un trabajo remunerado por cuenta ajena. La unificación bajo una única Agencia del Territorio de base provincial del Catastro (y oficinas asociadas) y de los Registros ha supuesto la migración de empleados entre las respectivas oficinas en función de sus propias exigencias. Esto no siempre ha estado acompañado de la correspondiente formación para los empleados que han cambiado de tareas y/o funciones, lo que se ha traducido en pérdida de eficiencia de las oficinas.

Costes del servicio
A continuación se incluye un esquema de los costes correspondientes a la venta de un apartamento a favor de un particular que cumple los requisitos para su compra como "primera vivienda" y para a la que se aplica el sistema de tasación del denominado "precio-valor" a que se refiere la Ley nº 266/2007. Para más detalles, visite la página www.notariato.it en el apartado Materiali Internazionali 20 febbraio 2007 - Studio sulla regolamentazione dei servizi professionali nei trasferimenti immobiliari - Questionario “National Report” - di Giovanni Liotta - Francesca Fiorentini.

Tasa hipotecaria. Para las operaciones de trascrizione y/o annotazione se debe pagar una tasa hipotecaria, cuya normativa, salvo normas especiales de exención, está recogida en el Decreto Ley 347/1990, Texto único de las disposiciones sobre los impuestos hipotecarios y catastrales, así como una tasa por los servicios de registro catastral. El importe total de ambas partidas asciende a 90 EUR, que equivale más o menos al los anteriores emolumentos del Registrador quien, como ya hemos mencionado, esta retribuido con un sueldo a cargo del Estado como todo funcionario público.
Consiste en una cantidad fija, 90 €, y no depende de la naturaleza del bien ni del precio declarado ni siquiera del valor fiscal.

Impuestos hipotecarios y catastrales. Salvo posibles exenciones fiscales, se han de pagar también los llamados impuestos hipotecarios y catastrales que, junto con el impuesto de registro, la tasa de archivo y el impuesto de timbre forfetario, constituyen el total de las cargas fiscales. Al contrario de la tasa hipotecaria que es de importe fijo, el importe de estos impuestos es proporcional (registro, hipotecarios y catastrales) y/o asociado al valor de la operación (la tasa de archivo).

"La principal tarea del registrador es garantizar las formalidades de los actos registrados, su correcto archivo, permitir la consulta libre de los registros y expedir certificados"

La carga fiscal sobre las ventas inmobiliarias en Italia es alta y significativamente compleja. Por ejemplo, la venta entre particulares de un apartamento en el precio de 100.000 EUR, con un valor fiscal de 50.000 EUR y opción de las partes para la tasación según el citado esquema del “precio-valor”, se sujetaría al siguiente régimen:
a) si se dan las condiciones para la exención por compra de “primera vivienda” y respectivas pertinencias y se trata de un adquirente que procede a dicha operación por primera vez
Impuesto de registro del 3% (sobre dicho valor fiscal de 50.000 EUR): 1.500 EUR;
Impuesto hipotecario fijo: 168 EUR;
Impuesto catastral fijo: 168 EUR;
Impuesto de timbre forfatario: 230 EUR;
Tasa hipotecaria y derechos de registro catastral: 90 EUR;
Tasa de archivo: 24,71 EUR;
b) si no se cumplen las condiciones para dicha exención por “primera vivienda”
Impuesto de registro: 7% (sobre dicho valor fiscal de 50.000 EUR), 3.500 EUR;
Impuesto hipotecario: 2% (sobre dicho valor fiscal de 50.000 EUR), 1.000 EUR;
Impuesto catastral: 1% (sobre dicho valor fiscal de 50.000 EUR), 500 EUR;
Impuesto de timbre a tanto alzado: 230 EUR;
Tasa hipotecaria y derechos de registro catastral: 90 EUR;
Tasa de archivo: 24,71 EUR

¹ Art. 2650 c.c. 1. En los casos en los que, en virtud de las disposiciones anteriores, un acto deba ser registrado, los sucesivos registros o inscripciones a cargo del adquiriente no serán efectivas si no se ha registrado el acto de compra anterior. 2. En los casos en los que el acto de compra anterior haya sido efectivamente registrado, los sucesivos registros o inscripciones serán efectivos en función de su respectivo orden, excepción hecha de lo dispuesto en el art. 2644.3 (omissis).
² Dicha norma, en el ámbito de su objetivo más general de crear un archivo inmobiliario y unificar los datos del Registro y del Catastro en una certificación única, establece: Los documentos públicos y las escrituras privadas autenticadas entre vivos que tienen por objeto el traspaso, la constitución o la división de derechos reales sobre un inmueble ya existente, deben incluir, para las unidades inmobiliarias urbanas, so pena de nulidad, además de la identificación catastral, la referencia a los planos depositados en el Catastro y la declaración prestada por los propietarios relativa a la conformidad con la realidad de los datos catastrales y de los planos. Antes de otorgar dichos actos, el Notario debe identificar a los titulares catastrales y comprobar que coinciden con los datos que figuran en los registros inmobiliarios.
³ Por esta parte, agradecemos su colaboración al Dr. Gennaro Taddeo de la Agencia del Territorio de Roma.
⁴ Todos los pagos son fiscales.
⁵ Dicho importe de 90 EUR incluye los derechos de registro catastral y de la tasa hipotecaria y se refiere a los derechos por el servicio concreto de actualización del banco de datos del Catastro y del registro en los Registros Inmobiliarios tras la recepción de la copia de la escritura y de la nota de registro.
⁶ El 3% se calcula sobre el valor fiscal de 50.000 EUR.