ÁLVARO DELGADO TRUYOLS
Notario de Palma de Mallorca

La legislación española, a pesar de renovarse de manera compulsiva y casi torrencial en los últimos años en la mayoría de las materias del mundo del Derecho, presenta de vez en cuando algunas situaciones paradójicas y sorprendentes como la que vamos a tratar aquí, que afecta de forma muy importante y perturbadora al tráfico inmobiliario en determinadas zonas de nuestro país, dando lugar a situaciones poco comprensibles y realmente anacrónicas.
¿Me creerían ustedes si les digo que un ciudadano sirio o yemení (por hablar de nacionales de dos países desafortunadamente en guerra) puede adquirir libremente un ático en la planta 20 de un edificio urbano sito en Palma de Mallorca -desde el que tiene una vista panorámica de casi 360 grados sobre toda la ciudad y buena parte de la isla- mientras que un ciudadano canadiense no puede comprarse un trozo de tierra rústica para sembrar tomates a un par de kilómetros del edificio anterior si no le autoriza especialmente para ello el Ministerio de Defensa? Pues la situación es actualmente así. La sorprendente vigencia de la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de Zonas e Instalaciones de Interés para la Defensa Nacional, aprobada por las Cortes de la época franquista y sancionada -como pueden ver en el BOE- por Francisco Franco y por el entonces Presidente de las Cortes Alejandro Rodríguez de Valcárcel, a la que nadie se ha atrevido hasta ahora a hincar el diente, produce ese inexplicable fenómeno en pleno siglo XXI.

"No tiene ningún sentido que en el año 2016 existan en España más de 1.500 municipios considerados como zonas de acceso restringido a extranjeros por razones de la Defensa Nacional"

¿Cómo puede ser que eso sea así hoy en día? ¿Qué diferencia puede haber entre una y otra adquisición, y más en perjuicio del ciudadano canadiense, a los efectos de la Defensa Nacional? ¿Cómo se lo explica hoy un notario al pobre jubilado extranjero que quiere retirarse comprando un trocito de finca rústica en el interior de la isla porque le agobian las aglomeraciones de la playa y le gusta el buen tiempo de Mallorca? ¿Cómo explicarle, además, que la autorización militar no es un mero trámite administrativo sino es un requisito previo e ineludible para la eficacia civil de su compraventa, como acaba de reconocer la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 5 de marzo de 2015? ¿Y cómo contarle además que, si la finca tiene más de 2000 metros cuadrados -algo bastante común en el suelo rústico- se suele tardar más de seis meses en obtenerla, por lo que le condenamos a vivir ese tiempo de alquiler o en un hotel? Ello quiere decir que, casi un año antes de jubilarse y de pensar que quiere hacer con esa nueva etapa de su vida, nuestro amigo canadiense debe empollarse a fondo allá en Ottawa una increíble y desfasada Ley española de la época franquista, y encargarse de que alguien le solicite la autorización para poderse comprar el ansiado terrenito rústico en Mallorca un año después…. Háganme caso cuando les digo que a quienes les afecta esta situación no se lo pueden creer.
Esta inaudita discriminación en el siglo XXI afecta a unos 1.560 municipios en toda España, que son los incluidos en las zonas delimitadas por la Ley de 1975, las llamadas “zonas de acceso restringido a extranjeros”, y concretamente en Mallorca sus limitaciones son aplicables al terreno rústico, pero curiosamente no al urbano. Y tales zonas de acceso restringido no se crean ustedes que aparecen publicadas en el Registro de la Propiedad, sino que para conocerlas hay que examinar detalladamente en el también obsoleto Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero, que publicó el Reglamento de la Ley 8/1975. Menos mal que -al menos- el Gobierno de Felipe González tuvo a bien añadir en la Ley 31/1990, de Presupuestos Generales del Estado para 1991, una disposición adicional equiparando los ciudadanos de la Unión Europea a los españoles para quedar excluidos del citado control militar, aunque dejó el resto de la normativa como se había promulgado en marzo de 1975. En la actualidad se considera también que los ciudadanos de países que no pertenecen a la Unión Europea pero sí a los países del Espacio Único Europeo o asimilados a éste (Espacio Schengen) -Islandia, Noruega y Suiza- quedan plenamente equiparados a los nacionales de países de la Unión y, por tanto, exceptuados de la necesidad de autorización militar.

"El poder legislativo que surja de esta curiosa situación de parálisis política que estamos viviendo en estos momentos debería actualizar urgentemente esta anacrónica situación"

Y esa situación afecta también a las personas jurídicas, de modo que todas aquellas sociedades o entidades que sean nacionales de países de fuera de la Unión Europea o del Espacio Schengen deben solicitar también la autorización militar para sus adquisiciones de inmuebles en las numerosas zonas restringidas. Y en cuanto a las sociedades españolas, si más de un 50% de su capital pertenece a socios de fuera de la Unión Europea o del Espacio Schengen también están sujetas a la necesidad de solicitar la autorización militar para la adquisición de inmuebles situados en zonas de acceso restringido (por ejemplo, todas las islas españolas lo son íntegramente).
Visto todo ello, imaginen ustedes el panorama en la mayoría de las notarías situadas en los archipiélagos o en los 1.560 municipios afectados a la hora de explicar al canadiense, al argentino o al sudafricano de turno que quiere comprar una propiedad que, según una obsoleta Ley de la época franquista, hay que pedir con muchos meses de antelación una autorización al Ministerio de Defensa, cuando el tipo creía haber encontrado el terrenito de sus sueños y no quería que nadie se lo quitara de las manos. Y el mucho más delicado panorama también existente en las notarías ajenas a esas zonas, que están bastante menos acostumbradas a lidiar con estas increíbles historias, teniendo en cuenta que tales limitaciones no aparecen en el Registro de la Propiedad, ni en el Catastro, ni en ningún otro instrumento moderno de control al alcance de los profesionales jurídicos. Sólo aparecen en unos vetustos mapas anexos a un reglamento de la época postfranquista. Y, todo ello, con las gravísimas consecuencias antes apuntadas para el caso de descuido, desconocimiento u error, ya que éste sería absolutamente insubsanable solicitando una autorización militar posterior, por lo que la compraventa devendría completamente ineficaz. No quedaría otra solución que repetir de nuevo la venta una vez obtenida, en su caso, la dichosa autorización, lo que como pueden ustedes comprender es una sanción absurda y del todo desproporcionada. Esta situación no parece lógica en un país europeo en pleno siglo XXI.
Todo lo que aquí expongo no debe para nada interpretarse como una crítica hacia la abnegada labor que realizan a diario nuestros militares y el Ministerio de Defensa. La Ley vigente es la que es, y ellos no tienen culpa alguna, limitándose a cumplir sus prescripciones con sus limitados medios como buenamente pueden. Pero no tiene ningún sentido que en el año 2016 existan en España más de 1.500 municipios considerados como zonas de acceso restringido a extranjeros por razones de la Defensa Nacional. En estos temas debería afinarse hoy en día mucho más, descargando al Ministerio de Defensa de una pesadísima e inútil labor burocrática. Lo que en el año 1975 podía considerarse como peligroso o de valor estratégico para la Defensa Nacional parece estar bastante alejado, como tristemente hemos tenido ocasión de comprobar no hace mucho, de las verdaderas prioridades actuales en esta materia. Y más teniendo en cuenta que la mayoría de terroristas que atentan en Europa en los últimos tiempos son europeos, y no proceden de países lejanos o exóticos. Discriminar simplemente por nacionalidades y por territorios sin ir bastante más allá, en ésta y otras materias, no resulta realmente útil, y genera además una tramitación burocrática compleja, farragosa y que ha llegado a convertirse en rutinaria e ineficaz en términos de seguridad nacional.

"Las restricciones al acceso a la propiedad en un país moderno deben ser pocas, tasadas y comunicadas en instrumentos de publicidad al alcance general como Registros y Catastro, para que todo el mundo pueda conocerlas con facilidad"

En definitiva, nuestros militares no están para perder su valioso tiempo comprobando si un jubilado de Ottawa, de Johannesburgo o de Mar del Plata puede o no comprar un sembrado de frutales en cualquiera de nuestras islas o zonas periféricas. El poder legislativo que surja de esta curiosa situación de parálisis política que estamos viviendo en estos momentos debería actualizar urgentemente esta anacrónica situación. Las limitaciones de este tipo tienen que estar muy tasadas y actualizarse con frecuencia y con eficacia. Tiene toda la lógica del mundo que un extranjero no pueda comprarse un terreno cercano o colindante con una base aérea o con una central nuclear, o que en todo caso esa compra esté sujeta al control de la Administración militar. Pero que la venta de una tomatera situada en Manacor o en Santa Eulalia del Río deba ser controlada por un alto mando del Ejército español resulta de traca, y dice muy poco de la seriedad de nuestra legislación. Las restricciones al acceso a la propiedad en un país moderno deben ser pocas, tasadas y comunicadas en instrumentos de publicidad al alcance general como Registros y Catastro, para que todo el mundo pueda conocerlas con facilidad. Y, cuando sea necesaria, la concesión de la autorización debe ser rápida y ágil, y denegarse cuando proceda con criterios estrictamente objetivos y previsibles.
Una buena solución práctica sería legislar actualizando de forma estricta y rigurosa todas estas restricciones, y concediendo un periodo transitorio de dos o tres años para que todas las Administraciones públicas españolas, sean Estatales, Autonómicas o Municipales, inscribieran en los Registros de la Propiedad -a un coste bajo y razonable- y con exactitud planimétrica, finca por finca, todas las limitaciones existentes al derecho de propiedad, y que se trasladaran también al Catastro, estableciendo que todas aquellas que no se inscribieran en ese plazo se considerarían caducadas. Sólo con ello, el paso hacia una mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario sería realmente estratosférico.

Palabras clave: Tráfico inmobiliario, extranjeros, autorización militar, Ministerio de Defensa.
Keywords: Property Transactions, foreigners, military authorisation, Ministry of Defence.