CONFERENCIA DICTADA EN EL COLEGIO NOTARIAL DE MADRID, SALÓN ACADÉMICO, EL 11 DE ENERO DE 2024

La finca objeto del derecho es siempre y solo la finca real, no la definida por el Registrador por el procedimiento de la Ley 13/2015 (finca metaverso).
La jurisprudencia registral, corregida en parte tras la conferencia de Enrique Brancós en la Academia Matritense, provocaba más descoordinación de la que trataba de evitar.

¿Coordinación o descoordinación?
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública -o, mejor dicho, el equipo registral que ha venido redactando las más de seiscientas resoluciones dictadas en aplicación de la Ley 13/2015- ha abandonado el objetivo inicial de la misma -la coordinación Catastro-Registro- para caer de nuevo en la descoordinación. Según la doctrina desarrollada por el equipo registral, el Registro no se ve afectado por la presunción de exactitud del Catastro porque el Registro persigue una finalidad distinta consistente en determinar titularidades civiles. Por el contrario, pese a lo que dice la Ley 13/2015 la finalidad del Catastro sería exclusivamente fiscal.
La presunción de exactitud del Catastro (artículo 3 LCI) nada tendría que ver con la presunción de exactitud del Registro aplicada a la descripción de la finca (si es que la presunción registral de exactitud ha existido nunca referida a datos reales). Como sea que el principio constitucional de capacidad contributiva exige tributar por la finca real, el Catastro sólo puede tener como referente el que le impone el artículo 18.1 LCI -la realidad inmobiliaria- con lo que la secular descoordinación está servida de nuevo gracias a la Dirección General. Si cada organismo, en ejercicio de sus funciones, define su propia finca, se acaba la coordinación. Lo contrario de lo que la Ley 13/2015 pretendía.

“La coordinación es una expresión sin demasiado sentido. Sólo puede haber una finca, que es la real y que no debería coordinarse con ninguna otra”

La última tendencia del equipo registral consiste -más allá de tratar de justificar la distinta finalidad de ambos organismos- en imponer al Catastro la finca definida por el Registro, sustituyendo la idea de intercambio bidireccional de información entre ambos -tal como lo expresa el Preámbulo de la Ley- por la unidireccionalidad. Vana pretensión, porque el principio constitucional de capacidad contributiva no permite tributar por otra finca que no sea la real y no puede haber un objeto de derecho distinto a efectos civiles y/o fiscales. No se puede ser dueño de un objeto y tributar por otro distinto y viceversa.
Consciente de esta limitación, el equipo registral entra en un argumento de orden puramente especulativo. La finca objeto del derecho no es la finca real sino la definida por un pronunciamiento jurídico formal y solemne del registrador formulado después de seguir un procedimiento registral de jurisdicción voluntaria que, tal como veremos, presenta lagunas insalvables. El pronunciamiento del registrador, llegan a decir las resoluciones, puede incluso alterar la realidad. Es decir, el derecho de propiedad recae sobre la conocida como “finca metaverso” definida -bien o no tan bien- por el registrador, no sobre la finca real. Así se cuadra el balance: el dueño deja de tributar por lo que tiene realmente porque solo tiene lo que el registrador dice que tiene. Ya se adaptará la realidad al pronunciamiento.
Hay una salvedad contra la que no puede el equipo registral. Si el pronunciamiento formal y solemne es erróneo por no coincidir con la finca real y el titular es un particular, tendrá que pechar con la desposesión que le comporte. Pero si el colindante es el dominio público… entonces prevalece el dominio público por ser inalienable, inembargable e imprescriptible. Cederá el pronunciamiento jurídico formal y solemne del registrador a la realidad “extrarregistral” del dominio público. Bastaría con esta observación para demostrar la endeblez del argumento del equipo registral. La finca la define el Registro, pero dependiendo de quién sea el colindante afectado prevalece la finca real.

Carencias del procedimiento
El procedimiento seguido por el registrador no ofrece las certezas necesarias para el potente efecto jurídico que se pretende: que el pronunciamiento jurídico formal y solamente del registrador altere la realidad. Acercando el zoom podemos apreciar las siguientes lagunas:
La fotointerpretación como remedo del deslinde. Para generar unas consecuencias jurídicas de tal gravedad como es “crear” un objeto de derecho, el procedimiento se apoya en un funcionario, también registrador, que carece de conocimientos topográficos homologados y de competencias para comprobar sobre la finca real y sus colindantes el acierto o error de su pronunciamiento jurídico. Este funcionario trabaja a kilómetros de distancia sobre un visor en el que superpone recintos foto-interpretados en un escenario de calificación (así figura en múltiples resoluciones). Curiosamente, la fotointerpretación se basa fundamentalmente en las ortofotos que ha generado durante años el Catastro y la planimetría histórica también es la del Catastro. La fotointerpretación no precisa lo suficiente. Los lindes no siempre coinciden con accidentes naturales distinguibles en la ortofoto.
En consecuencia, el procedimiento consiste en acudir a la notificación a los colindantes para que intervengan en el expediente y suplan así la falta de presencia del registrador sobre el terreno. Suiza, que no parece un país atrasado, deslinda siempre sobre el terreno con intervención de un ingeniero topógrafo homologado y los colindantes. Así puede atribuir al resultado plenos efectos jurídicos.
Pero surge aquí otra laguna cuando los colindantes no comparecen. Lo vemos seguidamente.

“El objeto de derecho no es la finca registral definida por el registrador en un supuesto pronunciamiento jurídico (‘finca metaverso’) sino la finca real”

Carencias del sistema de notificación. La notificación a los colindantes es difícil pues los linderos en el Registro no son siempre personales y no suelen estar actualizados. Así, no es raro que se notifique a un difunto o a un colindante que dejó de serlo. A menudo el registrador se ve incapaz de situar una finca en la realidad para discernir si está ante una doble inmatriculación porque carece de colindantes “en el siglo”. La falta de un sistema automático de actualización de lindes es una importantísima carencia del Registro que hasta hoy no ha merecido la atención de la DGSJFP. Una vez más, el Catastro salva la situación porque sí actualiza los lindes.
Falta de consentimiento informado. Aún en el supuesto de que el colindante intervenga en el procedimiento e incluso acuda al Registro de la Propiedad, no se le van a mostrar más que planos superpuestos a una escala insuficiente. Nadie le hará la traslación de los planos sobre el terreno, que es lo que realmente informaría su consentimiento. Nadie le explica sobre el terreno donde caen los vértices georreferenciados. Falta la debida información del consentimiento.
Injustificable valor del silencio. En la Resolución de 7 de julio de 2023 el registrador inscribe las bases gráficas sin comparecer ningún colindante. Si bien el equipo registral de la DGSJFP afirma sin ambages que el pronunciamiento formal y solemne del registrador proclamando el “objeto de derecho” se efectúa tras los procedimientos trámites y garantías, alegaciones y calificación, en la Resolución DGSJFP de 3 de octubre de 2023, FJ 9, se habla de la ausencia del trámite de prueba y de la sencillez procedimental del artículo 199 LH. Sin comparecencias, sin trámite de prueba y en un procedimiento que se caracteriza por su sencillez ¿qué valor ha de tener el resultado de este procedimiento?
Como he venido repitiendo, el registrador puede buscar una representación lo más aproximada posible al objeto de derecho, que es la finca real, pero no puede “crear” la finca como objeto de derecho si no media consentimiento expreso o resolución judicial a la que se ha llamado a todos los interesados. La sencillez del procedimiento no permite una presunción de exactitud fuerte. La falta de poder jurisdiccional en el registrador y de fase probatoria tampoco. El artículo 40 LH nos apunta los dos pilares de valor constitucional en que se basa la publicidad registral: la autonomía de la voluntad manifestada de forma indubitada en escritura pública y la resolución judicial. El silencio no puede sustituir a ninguno de los dos. Sólo el juez, como único representante del poder jurisdiccional, puede juzgar en rebeldía. El procedimiento registral de jurisdicción voluntaria puede acercarnos a la descripción de la finca real pero no crear objetos de derecho a costa del colindante silente.
La forzada extrapolación de las presunciones jurídicas registrales en relación a las circunstancias de hecho. Nos referimos a la presunción de exactitud, las posesorias, el tracto sucesivo y, para algunos, incluso el principio de fe pública registral. En este orden, el siguiente paso del equipo registral para dar cuerpo al pronunciamiento jurídico consiste en extender a las circunstancias de hecho de la finca -realidad inmobiliaria del artículo 18.1 LCI- unas presunciones registrales pensadas y nacidas en el ámbito de la publicidad de derechos. No se tiene en cuenta que la presunción de exactitud sobre derechos se fundamenta en los dos pilares de calado constitucional que acabamos de citar: a) la autonomía de la voluntad que los constituye, modifica o extingue y que se ha de manifestar de una forma incontestable a través de una escritura pública; b) el poder jurisdiccional depositado en el juez, única vía por la que la voluntad puede verse modificada o suplida en caso de conflicto. Extender las actuales presunciones registrales tal como están formuladas en la legislación hipotecaria a datos de hecho no es sino forzarlas inadecuadamente.

“El método tradicional de pisar la finca con los vecinos es más rápido, explícito, seguro y barato”

Hasta hoy la Dirección General sólo insinúa levemente el principio de fe pública registral a favor del tercero hipotecario en relación a la descripción de las fincas, que devendría inatacable, pero sí declara la presunción de exactitud, la presunción posesoria y el tracto sucesivo frente al titular de la finca colindante, aunque no haya sido debidamente citado o, por cualquier razón, no haya manifestado su oposición. Ello obliga a estos titulares a acudir a la vía judicial para defender su propia finca -que debería estar igualmente protegida por el Registro- porque el asiento practicado ha quedado bajo la salvaguarda de los Tribunales. De esta forma se altera claramente el principio de igualdad de armas procesales.
En el procedimiento del artículo 199 LH no se notifica siquiera a los titulares de derechos reales sobre las fincas afectadas, lo que abiertamente les genera indefensión cuando se supone que el Registro también debería proteger su derecho.
Pretender que las presunciones registrales relativas a la creación, modificación o extinción de derechos resultantes de la autonomía de la voluntad manifestada fehacientemente o de la resolución judicial se apliquen a hechos pretendidamente constatados a través de un expediente caracterizado por la sencillez procedimental y la falta de fase probatoria, que sigue adelante pese a las carencias del procedimiento de notificación, del silencio del titular colindante afectado o de su falta de consentimiento informado, no puede sino debilitar el valor de un Registro que ha de proteger también a este titular colindante con la presunción de exactitud y las presunciones posesorias.
La extensión del procedimiento del artículo 199 LH más allá de la previsión legal. Como sea que el registrador, a diferencia del Catastro, no tiene la competencia para proceder en caso de duda a realizar las comprobaciones sobre el terreno, no le cabe otra salida que abrir un procedimiento del artículo 199 LH consultando a los vecinos para que formulen alegaciones. Por ello, la DGSJFP, a partir de la Resolución de 17 de noviembre de 2015 y la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, ha ampliado el procedimiento del artículo 199 LH para que:
a) Se equipare al procedimiento del artículo 201.1 LH.
b) Se entienda rogado siempre que se solicita una rectificación.
c) Quede al arbitrio del registrador siempre que considere que puede haber colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación (Res. 21 de marzo de 2018).
Entiende buena parte de la doctrina que las anteriores resoluciones de la DGSJFP son abiertamente contrarias a la Ley 13/2015. No cabe dar al procedimiento del artículo 199 LH el mismo abasto que al procedimiento del artículo 201 LH. Es decir, el artículo 199 LH no debe aplicarse a las modificaciones que impliquen más de un 10% de la superficie registral porque es un procedimiento con menos garantías que las contempladas en el artículo 201 LH. Salta a la vista cuando comparamos las notificaciones previstas en cada uno de estos dos preceptos. El elenco de notificados en el artículo 199 LH no recoge ni con mucho a todos los titulares de derechos afectados por la modificación que se pretende. Generaría indefensión en todos los titulares a los que no contempla, a diferencia del artículo 201.1 LH. Los efectos que derivan del artículo 199 LH sólo pueden producirse sin perjuicio de terceros.
Límites técnicos. ¿GPS? ¿GNSS? ¿EGNOS? ¿Movimiento de las placas continentales? ¿Oscilación del eje terráqueo? La ley prevé unos márgenes técnicos. Razón de más para concluir que el objeto del derecho es la finca real y lo demás sólo son representaciones. No puede aceptarse con rango de premisa válida que el registrador defina como objeto de derecho una finca de superficie y perímetro variables dentro de unos márgenes de tolerancia que excluirían a otros objetos de derecho igualmente protegidos definidos a su vez con los mismos márgenes de tolerancia porque para decidir qué margen es el erróneo se hace necesario acudir a la finca real. Luego, el verdadero y único objeto del derecho de propiedad es la finca real.
Hace tiempo que el Registro decidió expulsar de sus libros la posesión porque el hecho posesorio desbordaba su constancia tabular. Estamos en presencia de otro dato de hecho que también se impondrá al Registro por la misma razón.

Propuesta de solución
La coordinación es una expresión sin demasiado sentido. Sólo puede haber una finca, que es la real y que no debería coordinarse con ninguna otra. La realidad inmobiliaria del artículo 18.1 LCI. Para garantizar la seguridad del tráfico basta con que el Registro asocie la finca real con la registral y la catastral, sin necesidad de practicar un tele-deslinde con pretensiones de exactitud milimétrica y, todavía menos, con poder de alterar la realidad. Con que se publique la existencia de una discrepancia entre Registro y/o Catastro y/o finca real es suficiente. El interesado en la finca obtendrá mejores resultados identificando la finca con sus colindantes sobre el terreno (como se hace en Suiza) que el registrador desde la distancia superponiendo recintos foto-interpretados en un visor de escenarios y supliendo la lejanía con un sistema de notificación a colindantes lleno de insalvables lagunas. O, en su caso, dando al silencio valor de consentimiento expreso. El método tradicional de pisar la finca con los vecinos es más rápido, explícito, seguro y barato. La única operación registral trascendente ha de consistir en casar la descripción gráfica que se pretende inscribir con la finca que se encuentra hoy literariamente descrita en el Registro. A partir de aquí basta con publicar la discrepancia descriptiva en el Registro, el interesado sabe de sobra qué debe hacer: aparcar el tema por atribuirle escasa importancia, por no tener dudas sobre el terreno o, en otro caso, proceder a delimitar la finca con el colindante.

“Con la solución propuesta se evitarían la actual judicialización, la pérdida económica que comporta sacar las fincas del tráfico durante un período tan largo de tiempo y la quiebra de la seguridad jurídica derivada de la ‘creación’ de un objeto del derecho de propiedad sin las debidas garantías”

Las resoluciones de la DG solucionan el problema en un número muy limitado de recursos. En la gran mayoría de supuestos acaba en judicialización, con lo que la aportación del Registro lamentablemente sólo consiste en dilatar una solución que acaba en un procedimiento declarativo judicial con la correspondiente fase probatoria en la que el juez, a diferencia del registrador, sí acabará pisando la finca real cuando sea necesario. En resumen, el rendimiento del expediente registral de fotointerpretación es más bien escaso atendido su coste en tiempo y dinero y la falta de certeza del resultado final derivada de las carencias del procedimiento.
Por otra parte, no tiene sentido que la anotación preventiva de demanda de propiedad -la enmienda a la totalidad, por decirlo de alguna manera- no cierre el Registro y, en cambio, sí lo cierre un leve solapamiento de lindes. El Registro debe simplemente constatar y publicar la discrepancia entre colindantes mediante una anotación preventiva de discordancia en la representación gráfica, que se convertirá en anotación preventiva de demanda si se inicia la vía judicial, sin denegar la inscripción.
Procede, sin duda, una simplificación de un sistema que ya ha dado lugar a más de 600 resoluciones de la DGSJFP, los consiguientes juicios declarativos y las fincas paradas.
Las premisas deberían, ser:
1. El objeto de derecho no es la finca registral definida por el registrador en un supuesto pronunciamiento jurídico (“finca metaverso”) sino la finca real. La finca registral con efectos frente a terceros sólo puede obtenerse si media el consentimiento expreso de todos los titulares de derechos afectados, de la propia finca y de las colindantes sin excepción, o resolución judicial en la que hayan sido parte litigante. La sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1962 ya indicaba este camino.
2. Carece de todo sentido la diversidad de procedimientos según el funcionario que los dirige: catastrales, notariales y registrales. La distinción debe establecerse en función de la naturaleza y magnitud de la discrepancia.
3. El procedimiento ha de ser catastral verificando el Catastro los datos sobre la finca real. Carece de todo sentido que el funcionario que decide la cuestión -el registrador- carezca de formación como topógrafo y de competencia funcional para efectuar la lógica comprobación del resultado de su decisión sobre el terreno. La diferencia debería resolverse en sede de Catastro para concordar la descripción gráfica con la realidad inmobiliaria tal como exige el artículo 18.1 LCI y conforme al procedimiento previsto en el mismo, que prevé la inspección sobre el terreno cuando se hace necesaria. El principio constitucional de capacidad contributiva exige dicha conformidad con la realidad inmobiliaria.
4. El procedimiento sólo puede ser notarial y registral cuando se apoya en el consentimiento expreso de los titulares de derechos afectados, porque tiene naturaleza contractual.
5. Las diferencias de representación gráfica entre la finca real y la catastral y/o registral inferiores al 5% basta con que se mencionen en la inscripción.
6. Las superiores deben notificarse previamente. Las notificaciones deben dirigirse a los colindantes catastrales y/o registrales, titulares de derechos sobre ambas fincas y, mediante edictos en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, a cualesquiera otros posibles titulares de derechos.
7. El Registro debe simplemente constatar y publicar la discrepancia entre colindantes mediante una anotación preventiva de discordancia en la representación gráfica.
8. El juicio declarativo sólo procede si, tras constatarse la discrepancia, alguno de los titulares de derechos afectado decide iniciar el procedimiento.

“La falta de un sistema automático de actualización de lindes es una importantísima carencia del Registro que hasta hoy no ha merecido la atención de la DGSJFP”

La publicidad formal y material debería quedar:
1) Si media el consentimiento expreso de todos los titulares de derechos afectados, sean de la propia finca y de las colindantes, o resolución judicial en procedimiento ordinario al que hayan sido citados todos los anteriores, podrá atribuirse a la base gráfica plenos efectos frente a terceros. Así lo admitió la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1962.
2) En cualquier otro caso, las bases gráficas serán incorporadas sin perjuicio de los legítimos derechos de terceros en cuanto a la descripción gráfica de la finca.
A partir de aquí, caben tres posibilidades:
a) Si la discordancia representa una diferencia de superficie inferior al 5%, bastará con que conste dicha circunstancia.
b) Si la discordancia es superior al 5% el registrador notificará a los titulares de las fincas colindantes y de derechos sobre las mismas según el Catastro y según el Registro, así como a otros posibles titulares por título no inscrito mediante edicto publicado en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento correspondiente. A partir de la notificación:
• Si no hay alegaciones, se incorporarán las bases graficas al Registro, sin perjuicio de derechos de terceros.
• Si hay alegaciones, el Registrador tomará anotación preventiva por disparidad en las bases gráficas y lo comunicará al Catastro para que inicie un procedimiento de subsanación de discrepancias con el fin de concordar la descripción gráfica con la realidad inmobiliaria (art. 18 LCI). La incorporación se practicará igualmente sin perjuicio de derechos de terceros. Si un adquirente tiene dudas siempre puede deslindar antes de comprar con los vecinos.
• Si no se llega a acuerdo en este procedimiento, los interesados podrán acudir a la autoridad judicial con lo que la anotación preventiva pasará a ser anotación preventiva de demanda. Si este procedimiento judicial se sustancia con todos los titulares de derechos sobre la finca concernida y sus colindantes, podrá inscribirse la base gráfica con plenos efectos frente a terceros. En este caso, se inscribirán las bases gráficas de la finca y se pondrá nota marginal de remisión en todas las colindantes para dejar constancia de que el linde común surte efectos frente a terceros.
Con la solución propuesta se evitarían la actual judicialización, la pérdida económica que comporta sacar las fincas del tráfico durante un período tan largo de tiempo y la quiebra de la seguridad jurídica derivada de la “creación” de un objeto del derecho de propiedad sin las debidas garantías.

Post Scriptum
En este mismo número 115 de esta Revista, en el artículo titulado “Descoordinación Catastro-Registro y Registro-Registro”, se analizan tres Resoluciones de la DGSJFP aparecidas en el BOE en las que el Centro Directivo abandona los tanteos preliminares a una aplicación del principio de fe pública registral a las circunstancias físicas de la finca aunque mantiene la presunción registral de exactitud cuando esta, conforme al artículo 10.5 de la LH, sólo se da “Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica en el Registro…”