Disponer de una vivienda digna y estable es uno de los presupuestos necesarios para poder acometer cualquier proyecto vital, laboral o familiar. Desgraciadamente disfrutar hoy de una vivienda en propiedad o alquiler constituye, en muchas ocasiones, un objetivo inalcanzable, en especial para los más jóvenes.

Con razón se señala que el acceso a la vivienda constituye uno de los problemas más importantes en España, sobre todo en determinadas ciudades o zonas de las mismas donde se concentra la demanda. Paradójicamente existen otras zonas de nuestro territorio (la famosa España vaciada) con suelo disponible, pero donde la gran mayoría de la población, normalmente por falta de oportunidades laborales, no quiere establecerse.
Existe un consenso generalizado sobre la causa del "problema de la vivienda": la insuficiencia de oferta suficiente a precio asequible ya sea en régimen de propiedad o de alquiler en los lugares donde es más intensa la demanda y, en menor medida, la falta de financiación.
Sin embargo, la uniformidad en el diagnóstico no se traduce en acuerdos acerca de los instrumentos para su solución. Esta divergencia tiene su origen en los distintos aspectos jurídicos, políticos, económicos y sociales que inciden en el mercado de la vivienda.

“La política de vivienda, aunque tenga como principal finalidad conseguir la efectiva realización del derecho reconocido constitucionalmente, debe tomar en consideración los distintos aspectos jurídicos, económicos y sociales que inciden en el mercado de la vivienda”

Desde el punto de vista económico la construcción de viviendas es una actividad empresarial de gran importancia para la economía nacional que está presidida, entre otros fines, por el ánimo de lucro. Debido a su elevado coste, la construcción y la adquisición de inmuebles suelen exigir el recurso a la financiación externa, lo que liga íntimamente este mercado a los mercados financieros, generándose una recíproca influencia que puede llegar a contaminar a toda la economía, como se demostró con la crisis de 2008. Por último, la vivienda ha sido históricamente no sólo un bien de inversión para grandes fortunas y empresas sino, especialmente en España, el más extendido medio de ahorro de las clases medias.
Desde el punto de vista social, poder adquirir o arrendar una vivienda adecuada a las necesidades, sin comprometer la mayor parte de la renta disponible, y disfrutar de la misma con seguridad, es presupuesto para una vida plena e incide en otros aspectos de la vida social como la natalidad, la movilidad laboral, la emancipación juvenil o el consumo.
Como consecuencia de lo expuesto, es evidente que la política de vivienda debe tener como principal finalidad conseguir la efectiva realización del derecho a la vivienda reconocido constitucionalmente, procurando poner a disposición de la gran mayoría de los ciudadanos viviendas dignas y asequibles. Pero, también parece claro que dicha política no puede atender únicamente a esa finalidad, pues existen en el mercado de la vivienda otros elementos a considerar. La construcción está sujeta a unos límites urbanísticos para procurar que el desarrollo de nuestro territorio sea sostenible y respetuoso con el medio ambiente. La financiación de la misma también debe someterse a unas reglas de prudencia para evitar que las crisis del sector terminen afectando al buen desarrollo del resto de la economía. Finalmente, deben tomarse en consideración el respeto a la propiedad privada, derecho fundamental también consagrado en el artículo 33 de la Constitución, y la libertad de empresa reconocida en el artículo 38.
Estos múltiples aspectos cristalizan en una regulación compleja que abarca todos los aspectos de la vivienda: su construcción, su financiación, su disfrute (en régimen de uso propio o de arrendamiento) y su disposición. Esta regulación, además de su complejidad, exige una cierta estabilidad porque construir o adquirir viviendas es una decisión a largo plazo que debe asentarse en un marco jurídico cierto. No hace falta añadir que en un país plurilegislativo como el nuestro, a la complejidad e incertidumbre por razón de la materia se añade la derivada de la cuestión competencial.

“La Ley 12/2023, de 24 de mayo, ha servido para poner en el centro del debate un tema que figura a la cabeza de las preocupaciones ciudadanas y debe servir de punto de partida para ensayar nuevas soluciones”

No parece que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, pueda ofrecer una respuesta global a la problemática expuesta. En primer lugar, por su carácter fundamentalmente programático ausente de medidas concretas que sean de inmediata y general aplicación, excluyendo las novedades procesales introducidas en el juicio de desahucio. En segundo lugar, porque no atiende a los múltiples aspectos que modulan el derecho de vivienda, centrándose en su proclamación como auténtico derecho subjetivo (cuya constitucionalidad ha sido reconocida por el Tribunal Constitucional en Sentencia 79/2024, de 21 de mayo), para justificar que se puedan con base en el mismo limitar las facultades de quienes ya son propietarios de otras viviendas. En este punto la ley constituye una novedad por cuanto tradicionalmente el derecho a la vivienda había fundamentado las limitaciones impuestas a la propiedad del suelo tal y como reconoce expresamente el artículo 47 de nuestra Constitución. Con la nueva ley se proclama la subordinación de las facultades de uso o disposición que integran la propiedad de una vivienda concreta, a la función social de la propiedad y la efectividad del derecho a la vivienda, inaugurando la posibilidad de imponer concretas restricciones sobre aquellas facultades lo que, con independencia de su constitucionalidad, supone una opción política novedosa en España.
En este sentido, hay que lamentar que la ley se haya promulgado sin el necesario consenso que debería presidir las cuestiones que por su importancia exigen de una política estable y no sometida a los cambios de gobierno, más aún si se tiene en cuenta que la implantación de algunas de sus medidas quedan a la decisión de administraciones autonómicas y locales de diverso signo político.
Como contrapunto positivo, la ley ha servido para poner en el centro del debate un tema que figura a la cabeza de las preocupaciones ciudadanas y debe servir de punto de partida para ensayar nuevas soluciones.

“Ser conscientes de nuestras fortalezas y nuestras debilidades debe constituir el comienzo para que se introduzcan medidas transversales que permitan poner a disposición de los ciudadanos un parque de viviendas suficiente a un coste asumible”

Para participar en esta necesaria reflexión el presente número se hace eco de las Jornadas celebradas el pasado julio en San Sebastián con el patrocinio de la Fundación del Notariado y de la Universidad del País Vasco bajo el título “Vivienda: sus desafíos. Reflexiones y propuestas”. Además, se recoge la opinión de varios expertos sobre algunos de los temas antes enunciados que coinciden en un juicio común, de evidente conexión con la temática general de la revista: la necesidad de dotar al mercado de vivienda de seguridad jurídica.
En relación a ello y como no todo puede ser negativo, a la vista del artículo de Julia Tena nos congratula comprobar que, al menos en la última fase del proceso, la adquisición de la vivienda ofrece en España, gracias a la intervención notarial y la publicidad registral, un grado de certidumbre mucho mayor que el que se disfruta en un país tan avanzado como el Reino Unido.
En todo caso, ser conscientes de nuestras fortalezas y nuestras debilidades debe constituir el comienzo para que, con el concurso y la participación de todos los involucrados en el mercado de la vivienda, se introduzcan medidas transversales que permitan poner a disposición de los ciudadanos un parque de viviendas suficiente a un coste asumible.