DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

La FORMA de los negocios jurídicos: El documento notarial alemán no es título formal apto en España para inscribir bienes en el Registro de la Propiedad.
Resolución de 7-II-2.005 (B.O.E. 6-IV). Descargar Resolución.

Se trata de una escritura pública de compraventa otorgada ante un Notario alemán, respecto de una participación indivisa de un inmueble sito en España, por parte de dos ciudadanos alemanes no residentes en España. Copia de dicha escritura, debidamente apostillada y traducida, se presenta en el Registro de la Propiedad, donde se deniega la inscripción "al no considerar adecuado el documento para acceder al Registro de la Propiedad, ya que carece de plena fuerza legal en España y ser el sistema español de transmisión por contrato de la propiedad y demás derechos reales, muy diferente del alemán". Se recurre la calificación sobre la base de que la escritura se adapta a las exigencias del sistema legal español, siendo irrelevante cual sea el sistema alemán de transmisión de la propiedad, ya que la escritura se adecúa a la legislación española ex artículos 10.1 y 11.2 del Código Civil español, y porque tratándose de documento público, autorizado por Notario extranjero, debe ser título hábil para ser inscrito, ex artículo 3 de la Ley Hipotecaria.
La D.G.R.N. desestima el recurso, en base a los siguientes argumentos:
A).- Se trata de un supuesto de tráfico externo intracomunitario de un inmueble sito en España, que plantea un problema de calificación de la forma aplicable al fondo del negocio, como es, en este caso, el reconocer el contrato otorgado como título traslativo del dominio, e inscribible en el Registro de la Propiedad español.
B).- Desde un punto de vista puramente formal, es evidente la vigencia del principio "locus regit actum", y en este sentido el documento alemán es formalmente correcto, más en un sistema tan espiritualista como el español. Pero la forma supone también, en muchos casos, un control, impuesto por exigencias de política legislativa, y entonces, tras la forma, aparece el fondo del negocio: un elemento de control, como condición inexcusable para que el negocio produzca determinados efectos jurídicos. En este caso, los intereses del lugar de situación aparecen sujetos a formalidades que suponen el control de legalidad que ejerce un funcionario ligado al Estado, y garante de su legalidad.
C).- Y es que, aunque la autenticidad de cualquier documento notarial como forma de consentimiento pueda reconocerse con carácter transfronterizo, en cambio, el control de legalidad que el Notario ejerce tiene un alcance limitado al ordenamiento aplicable en el Estado al que pertenece. Por ello, cuando el legislador español regula el valor y los efectos del documento público refiriéndose al autorizado "por Notario o empleado público competente" está pensando en un Notario o funcionario público español, lo que le da un rasgo diferencial, frente a los autorizados por otros notarios no españoles. Hay un elemento esencial de diferencia, el Notario español, da fe de que el documento se adecúa al Ordenamiento Español, juicio que no emite un notario extranjero.
D).- El doble control español notarial y registral constituye una medida de política legislativa, que da fluidez y seguridad al tráfico inmobiliario, y que justifica la exigencia legal de escritura pública autorizada por Notario español como base de la publicidad registral para la transmisión de la propiedad y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles. El Notario interviene para salvaguardar no sólo los intereses de los contratantes, sino también de los terceros.
E).- Nuestro sistema se mantiene sujeto al sistema del título y modo, requisitos que se cumplen con el otorgamiento de la escritura, en tanto en el sistema alemán, el documento no produce el efecto traslativo del dominio de ésta. Y no puede pretenderse que si tal efecto no lo produce en su sistema el documento alemán, sí lo lleve a cabo en relación con los inmuebles sitos en España. La compraventa formalizada en el documento notarial extranjero facultará a los contratantes para compelerse recíprocamente, en ejecución del mismo, a otorgar la correspondiente escritura ante Notario español, que sería el título transmisivo de propiedad inscribible en el Registro, bien concurriendo todos a su otorgamiento, bien estableciéndose en el mismo una cláusula de apoderamiento, plenamente válida en nuestro sistema, para ratificar lo actuado.

Una vez más, sobre la reseña de las facultades representativas (PODERES); RESEÑA POR EL NOTARIO DE LOS PODERES.
Resolución de 3-II-2.005 (B.O.E. 6-IV). En igual sentido, otra del día 4 de Febrero, mismo B.O.E.), y otra más de 12-III-2.005 (B.O.E. 21-IV-05). Descargar Resolución.

De nuevo, ajustándose a la letra del art. 98 de la Ley 24/2.001 -probablemente el precepto más incumplido de toda la legislación española a efectos de inscripción-, se reitera la ya amplísima doctrina sobre este tema, admitiendo el recurso y revocando la calificación registral al entender -ex artículo 98 de la Ley 24/2.001- que el Notario se ajusta al dictado legal, añadiendo además que "...el Notario no tiene por qué reseñar en modo alguno el contenido del documento del que nacen las facultades representativas; en idéntico sentido, no puede el Registrador exigir que se le acompañe documento alguno...".
Reitera, otra vez más, esta doctrina la inédita Resolución de 28 de Marzo de 2.005 (Pendiente de publicación en el B.O.E.): "...el Registrador no podrá, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico...".

CALIFICACIÓN E INTERPRETACIÓN DE PODERES.
Resolución de 17-I-2.005 (B.O.E. 4-III). Descargar Resolución.

Escritura pública de segregación de 7.836 metros cuadrados de una finca, otorgada por dos apoderados mancomunados de la Mercantil propietaria. El poder que reseña el Notario, alude a ña facultad de segregar de la finca matriz una parcela de terreno de 7.500 metros cuadradros aproximadamente. El Registrador suspende la inscripción en base a dos defectos: 1) La no acreditación de la vigencia de cargo del Secretario de la Sociedad; y 2) Segregarse una superficie superior a la autorizada en el citado poder.
La Dirección General rechaza el primer defecto porque entiende que el poder ha sido correctamente reseñado de acuerdo con el artículo 98 de la Ley 24/2001, y que el Registrador debe limitarse a comprobar que el Notario ha realizado el juicio de suficiencia y que las facultades reseñadas incluyen las que son necesarias para los la realización del negocio o acto que la escritura incorpora. Y respecto al segundo de los defectos, concluye que segregar 7.836 metros cuadrados está dentro de la facultad de segregar "aproximadamente" 7.500, de acuerdo con el principio de que los instrumentos públicos redactados en términos ambiguos deben interpretarse del modo más adecuado para que produzcan efectos (art.1284 CC) y que está dentro de la vigésima parte de la cabida autorizada (por aplicación analógica del párrafo 3º del artículo 298 RH.).

La autorización para la "AUTOCONTRATACIÓN" puede ser genérica y no referida al caso concreto. Administrador de sociedad y autocontrato.
Resolución de 3-XII-2.004 (B.O.E. 3-I-2.005). Descargar Resolución.

Escritura pública de compraventa en la que el administrador de dos sociedades vende un inmueble de una de las Sociedades a la otra. Tiene sendas autorizaciones de las Juntas Universales de ambas Sociedades en las que se le autoriza genéricamente para autocontratar. El Registrador deniega al entender que se necesita una autorización concreta para autocontratar.
La D.G.R.N. admite que la autorización para autocontratar pueda ser genérica, no referida al caso concreto, en el ámbito de la representación orgánica, de la misma forma que mantenía ya esa doctrina para la representación voluntaria, sin que sea necesario un poder concreto para un acto determinado. Se estima el recurso.

REVOCACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. Revocación de poderes y calificación registral.
Resolución de 2-I-2.005 (B.O.E. 11-II). Descargar Resolución.

Se trata de una escritura pública de compraventa de fincas rústicas, otorgada por una Sociedad en las que el apoderado de la Mercantil vendedora no acredita su representación, haciendo el Notario la advertencia de que su eficacia se subordina a la acreditación de dicha representación. Posteriormente esta escritura se ratifica por ambas partes, haciendo constar el Notario que tiene a la vista la escritura de apoderamiento, que figura inscrita en el Registro Mercantil, y cuyas facultades son suficientes para el acto. Más tarde se otorgan otras dos escrituras de venta por la misma Mercantil Vendedora, y a favor de la misma compradora, donde el Notario reseña tener a la vista la copia del poder de la primera y transcribe facultades, pero no se refleja la inscripción en el Registro Mercantil.
Presentadas las tres escrituras anteriores en el Registro de la Propiedad el 1 de febrero de 2000, hay ya presentado en el mismo Registro, con anterioridad a aquéllas, un escrito del Administrador de la Sociedad Vendedora, en donde pone en conocimiento del Registrador la revocación de los poderes de la persona que formalizó las tres ventas anteriores, y un acta donde la Junta General de la Mercantil en 28 de enero de 1999, aprobó la expresada revocación. Tras de ello y con fecha 9 de marzo de 2000 (por tanto posteriormente a la presentación de las ventas), se presenta en el Registro un mandamiento judicial en el que se ordena practicar una anotación preventiva de prohibición de disponer de las fincas de la Mercantil Vendedora, que hubieran sido vendidas por el apoderado que intervino en las citas tres ventas o cualesquiera otras. El Registrador rechaza la inscripción al dar virtualidad a la revocación del poder y carecer, por tanto, el apoderado de facultades representativas.
La D.G.R.N. estima el recurso y da plena efectividad al principio de prioridad, marcando las siguientes pautas: El principio de prioridad no juega igual en el Registro Mercantil y de la Propiedad. En el primero, según cierta corriente de opinión, puede tomarse en cuenta cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicar una inscripción. En el Registro de la Propiedad es básico tal principio de prioridad, de suerte que la calificación registral sólo puede tomar en cuenta lo que resulte del documento presentado y del contenido del Registro, sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos aunque sean incompatibles, pero presentados posteriormente (se refiere al mandamiento judicial de anotación de prohibición de disponer).  Tampoco cabe tomar en cuenta aquellos documentos presentados en el Registro pero, no al objeto de lograr una inscripción, sino de advertir, ilustrar o condicionar la calificación de un documento inscribible (se refiere a la instancia del Administrador y al acta de la Junta General). Este documento no era inscribible y posiblemente no se debería haber presentado en el Libro Diario. Por tanto "planteada la cuestión desnuda de todo ese aditamento documental, y no existiendo en el momento de su presentación, ningún asiento anterior que impida su inscripción, la calificación ha de atender a lo que resulte de los documentos presentados, y ver si la representación de la vendedora ha quedado o no acreditada". Quedaba el problema de que la copia del poder aportado por el representante de la vendedora, en uno de los supuestos, no estaba inscrito en el Registro Mercantil, sin embargo la D.G.R.N. estima que al tratarse de un poder general, aunque su inscripción es obligatoria, ello no debe impedir la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad (Rs 15 febrero, 9 abril, 3 de junio y 19 julio 2003). Incluso en el caso de que el poder estuviera revocado antes de la transmisión, no supone que tal revocación deba tener efecto, ya que el poder surte efecto respecto de terceros de buena fe (art 1738 CC) Y esa buena fe se podrá cuestionar ante los tribunales, pero ante el Registro hay que presuponerla.

REVOCACIÓN DE PODER.
Resolución de 5-III-2.005 (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Se otorga una escritura de compraventa por el apoderado de una Sociedad. Sin embargo, se presenta previamente en el Registro un documento notarial, notificando la revocación del poder, con la evidente intención de paralizar la inscripción de la venta posterior. El poder estaba inscrito en el Registro Mercantil, no así la revocación, que tampoco podía inscribirse por estar cerrado el Registro, ante la falta de presentación de las cuentas.
La D.G.R.N. sienta varios principios:
1.- Cuando haya varios documentos presentados ha de prevalecer el principio de prioridad, incluso aunque los títulos posteriores presentados sean incompatibles con los anteriores. Matiza, sin embargo, que en el ámbito del Registro Mercantil  el principio de prioridad  juega escasa relevancia.
2.- No existiendo en el momento de su presentación en el Registro ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de las escrituras presentadas habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ellas.
3.- La tenencia por el representante del título representativo permite presumir,
en principio, su vigencia. Si hubo, no obstante, una revocación previa del respectivo poder no presupone necesariamente que esa revocación deba tener efecto, ya que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a  los terceros que hayan contratado con él de buena fe (art. 1738 del Código Civil).
4.- A la hora de decidir si una pretendida notificación de revocación del poder como la del supuesto debatido excluye o no la buena fe del apoderado, los Tribunales de Justicia son los competentes para resolver dicha cuestión, ponderadas las circunstancias del caso.
Se puede concluir afirmando que la D.G.R.N. sienta el criterio de que la escritura otorgada con poder exhibido al notario debe de inscribirse, aunque se presente en el Registro la revocación, incluso la notificación de la revocación al apoderado.

DERECHOS REALES/HIPOTECARIO

LA TRANSMISIÓN DE LA POSESIÓN NO ES INSCRIBIBLE.
Resolución de 22-XI-2.004 (B.O.E. 1-I- 2.005). Descargar Resolución.

Sin entrar en la discusión doctrinal sobre si la posesión es un hecho o un derecho, e incluso "aunque se tratara hipotéticamente de un derecho real", se confirma la imposibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad, de una escritura pública en la que se transmite la posesión sobre determinadas fincas a cambio de contraprestación dineraria (artículo 5 de la Ley Hipotecaria).

ADJUDICACIÓN DE USUFRUCTO DE FINCA DE LA QUE SE TIENE SÓLO LA NUDA PROPIEDAD.
Resolución de 24-XI-2.004 (B.O.E. 1-I-2.005). Descargar Resolución.

Escritura pública de herencia en la que se adjudica el usufructo vitalicio sobre una finca de la que el causante sólo tenía la nuda propiedad. El Registrador deniega al no poder adjudicarse un usufructo que pertenece a otra persona.
Se estima el recurso. Cuando se adjudica el usufructo de una finca de la que se tiene sólo la nuda propiedad, inventariándose solamente tal nuda propiedad, se está adjudicando un usufructo distinto del ya existente, que nacerá cuando se extinga el actual, es decir, cuando se consolide en la nuda propiedad el usufructo actualmente existente a favor de un tercero; por ello, el actual usufructo no se ve afectado en absoluto, ni, por ello, existe una contravención del principio de tracto sucesivo. Lo contrario sería demorar injustificadamente la inscripción del usufructo que ahora se adjudica, hasta el momento en que se produzca la expresada consolidación.

La CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA es útil como medio inmatriculador de una finca calificada como bien vacante, que figura inscrita en el Registro a favor de titular desconocido, desde hace más de treinta años, a favor del Patrimonio del Estado, conforme al artículo 206 de la Ley Hipotecaria, pues al ser una adquisición por ministerio de la Ley a favor del Estado, nada obsta para que pueda practicarse la inscripción a través de la vía del artículo 206 de la Ley Hipotecaria, que como medio inmatriculador, cuenta con todas las garantías para el titular registral (edictos, suspensión de la fe pública registral durante dos años, etc.). El asiento deberá practicarse a continuación del anterior de modo que conste el historial jurídico completo de la finca.
Resolución de 20-I-2.005 (B.O.E. 3-III). Descargar Resolución.

LA ENAJENACIÓN DE BIENES PATRIMONIALES DE LOS AYUNTAMIENTOS SÓLO PODRÁ REALIZARSE POR SUBASTA O PERMUTA;
Resolución de 3-I- 2.005 (B.O.E. 4-III). Descargar Resolución.

Enajenación directa de bien patrimonial de un Ayuntamiento. Se trata de una escritura pública de enajenación directa de bien patrimonial de un Ayuntamiento a favor de una determinada Sociedad, habiendo quedado desierta la subasta pública realizada a tal efecto, y no existiendo norma autonómica que expresamente autorice esta vía (en algunas Comunidades, así Andalucía, sí existe). El Registrador suspende al ser necesaria en todo caso, la pública subasta.
La D.G.R.N. entiende, corroborando la nota del Registrador, que la enajenación de bienes patrimoniales de los ayuntamientos sólo podrá realizarse por subasta o permuta, (de acuerdo con el art. 80 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales Vigentes en Materia de Régimen Local y del art.112 del Reglamento de Bienes de Las Entidades Locales); y que no es aplicable supletoriamente el régimen de enajenación directa de la Ley de Patrimonio de Las Administraciones Públicas -al no figurar el régimen como supletorio en la DF 2ª-, y mucho menos es posible la aplicación directa o analógica de la ley autonómica de otra Comunidad Autónoma; por tanto, al haber quedado desierta la subasta, sólo procede a la celebración de una nueva.

EJERCICIO UNILATERAL DE LA OPCIÓN. NOTIFICACIÓN AL CONCEDENTE.
Resolución de 22-I-2.005 (B.O.E. 8-III). Descargar Resolución.

Escritura pública en la que se ejercita unilateralmente por el optante un derecho de opción de compra, concedido por unos cónyuges, previa notificación de su intención (tal y como se había pactado en la constitución del derecho) a uno sólo de éstos. El Registrador suspende entendiendo que debe ser notificado el ejercicio del derecho a ambos cónyuges, no bastando la notificación a uno sólo de ellos, al haber sido el derecho concedido en origen por ambos, y figurando el bien inscrito a nombre de ambos, por mitad y proindiviso, con carácter privativo.
La D.G.R.N. rechaza el recurso, sosteniendo que, a pesar de que por la presunción de vida en común del artículo 68 del Código Civil, se haya admitido en ocasiones por el Tribunal Supremo que la notificación hecha a uno de los cónyuges implica que ambos deben considerarse notificados, e incluso dejando entrever que caso de que la opción recayese sobre bien de naturaleza ganancial la solución podría ser distinta, lo cierto es que figurando uno de los cónyuges como titular privativo de una mitad indivisa, deben ser ambos notificados especial y separadamente. Nada obsta, eso sí, para poder inscribir a favor del optante la mitad indivisa perteneciente al cónyuge notificado.

La configuración de un JARDÍN COMO ANEJO INSEPARABLE EN UNA DIVISIÓN HORIZONTAL NO CONLLEVA PARCELACIÓN Y NO PRECISA LICENCIA MUNICIPAL.
Resolución de 28-I-2.005 (B.O.E. 8-III). Descargar Resolución.

Escritura pública de declaración de obra nueva y división en régimen de Propiedad Horizontal, en la que un jardín, sito en la parte posterior del Edificio, se configura como anejo inseparable de uno de los pisos. El Registrador deniega por entender que se trata de una segregación "encubierta" y exigirse, por tanto, licencia municipal.
La D.G.R.N., como era de esperar, admite el recurso. Sólo la desvinculación del jardín de la división horizontal y su separación de la finca matriz, exigiría licencia municipal. No es este el caso. Ya se configure como anejo inseparable de elemento privativo, ya se adjudique su uso exclusivo a un determinado elemento privativo, no implica en ningún caso segregación.

DESAFECTACIÓN DE ELEMENTO COMUN DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. ACTO COLECTIVO. NO ES NECESARIO IDENTIFICAR INDIVIDUALMENTE A LOS PROPIETARIOS.
Resolución de 23-III-2.005 (Pendiente de publicación en el B.O.E.). Descargar Resolución.

Escritura pública de desafectación y venta de un determinado elemento común (portería) de un Edificio en régimen d Propiedad Horizontal, que otorga únicamente el Presidente de la Comunidad (además de la parte compradora) sobre la base de una Certificación expedida por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad de los copropietarios. El Registrador suspende al entender que es necesario el consentimiento de todos los que "según el Registro" son los copropietarios, de acuerdo con el principio de tracto sucesivo, y por ello, exige que se exprese concretamente quiénes fueron los asistentes a la Junta.
La D.G.R.N. estima el recurso, distinguiendo en materia de Propiedad Horizontal entre dos tipos de acuerdos:
a) Los de carácter colectivo,  que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario. Basta la concurrencia del Presidente de la Junta sobre la base del Acuerdo adoptado.
b) Los que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes. En estos casos se requiere el otorgamiento "uti singuli" de todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos.
Y, en este supuesto, la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la Junta como órgano colectivo de la Comunidad de Propietarios. No puede exigirse, por tanto, el cumplimiento del principio de tracto sucesivo, al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.

HIPOTECA CAMBIARIA. NO GARANTIZA INTERESES DE DEMORA SUPERIORES AL LIMITE LEGAL.
Resolución de 28-III-2.005 (Pendiente de publicación en el B.O.E.). Descargar Resolución.

Se constituye Hipoteca Cambiaria fijándose unos intereses de demora (tres años al tipo del 23%) que exceden del límite establecido por el artículo 58 de la Ley Cambiaria y del Cheque (interés legal del dinero incrementado en dos puntos). El Registrador suspende la  inscripción por entender que deben separarse la garantía por los intereses de demora legalmente esteblecidos de aquella que nace de pactos entre las partes.
La D.G.R.N. desestima el recurso, señalando que el interés de demora superior al legal pactado constituye una obligación que no tiene carácter cambiario, pues no deriva de la propia letra, sino del negocio que motiva su emisión, y, por ello, si bien es lícito el pacto que lo establece, se halla sometido a un régimen jurídico distinto y si se quiere garantizar con hipoteca, debe ser objeto de una hipoteca separada de la cambiaria.

INMATRICULACIÓN DE FINCA. VALIDEZ DEL OTORGAMIENTO DE TÍTULO PREVIO INMEDIATO ANTERIOR.
Resolución de 28-III-2.005 (Pendiente de publicación en el B.O.E.). Descargar Resolución.

Se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público, por entender el Registrador que el antetítulo, que es una escritura pública de adición de herencia otorgada un mes antes, no justifica fehaciente y adecuadamente la previa adquisición del transmitente sino sólo "la justificación de que posee un título adquisitivo anterior", siendo la vía adecuada el expediente de dominio ex. artículo 6 del Código Civil (fraude de Ley) es decir, "la aplicación de la norma que se pretende eludir".
La D.G.R.N., lógicamente, estima el recurso, manifestando que no cabe discutir la fuerza probatoria de un documento legalmente suficiente. Además, el hecho de que el título previo haya sido otorgado un mes antes que el inmatriculador no es motivo suficiente para destruir la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 Bis de la Ley del Notariado.
El propio legislador es consciente de que la inmatriculación por título público, ex artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no goza de iguales garantías que la que se verifica mediante la tramitación del correspondiente expediente de dominio. De ahí, la limitación del artículo 207 de la Ley Hipotecaria (dos años de suspensión de la fe publica registral) que es aplicable a la primera vía (título público) y no a la segunda (expediente de dominio). Pero eso no impide que se puedan utilizar ambas como medios inmatriculadores.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD. INCOMPATIBILIDAD DEL REGISTRO CON TÍTULO ANTERIOR.
Resolución de 30-III-2.005 (Pendiente de publicación en el B.O.E.). Descargar Resolución.

Se debate sobre si cabe proceder a la inscripción de una escritura de segregación y venta de un trozo de terreno de una finca que posteriormente se constituyó toda ella en régimen de Propiedad Horizontal, accediendo al Registro antes éste último título, y no contando ahora con el consentimiento unánime de todos los propietarios.
La D.G.R.N. desestima el recurso entendiendo que, a pesar de poder resultar acreditado que en el momento de la segregación los únicos propietarios del inmueble eran los otorgantes de la escritura de segregación y venta, el hecho de no haber sido inscrita en su día tal escritura, y sí, por el contrario las posteriores de constitución de toda la finca (incluida la parte segregada) en régimen de Propiedad Horizontal y ventas de sus elementos privativos, impide ahora, por incompatibilidad y ex artículo 17 de la Ley Hipotecaria, la inscripción del primer título en el tiempo. Una de las manifestaciones del principio de prioridad registral es el cierre del Registro a los títulos contradictorios a la titularidad inscrita, aunque sean anteriores en fecha. No cabe otra solución que, o bien entablar el correspondiente procedimiento judicial contra los actuales tirulares registrales, o bien contar con un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios que convalide el título primitivo y permita realizar su inscripción.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO SOLIDARIO. El hipotecante puede estar representado por otro prestatario.
Resolución de 9-II-2.005 (B.O.E. 28-IV). Descargar Resolución.

Se trata de una escritura en la que se concede un préstamo solidario a favor de los padres y su hija para financiar una vivienda adquirida por ésta última, escritura en la que está representada por su padre. El Registrador deniega la inscripción por dos defectos: 1) No determinarse la parte de la hipoteca que se constituye en garantía de la deuda propia y de la deuda ajena; y 2) No ser el poder suficiente por no facultar el apoderado para garantizar con hipoteca préstamos dados a terceros o al propio hipotecante.
La D.G.R.N. revoca los dos defectos con los siguientes argumentos:
1).- El préstamo es solidario, como resulta claramente de las cláusulas del mismo, lo que implica que la cantidad se debe, en su totalidad, por la hipotecante, y, en consecuencia, toda la hipoteca se constituye en garantía de deuda propia.
2).- El apoderado no excede el poder, ya que en la propia escritura de apoderamiento está salvado el conflicto de intereses y, a mayor abundamiento, al contraer el préstamo para pagar el piso adquirido por la representada, no está utilizando en beneficio propio el poder concedido.

TUTELA JUDICIAL EFECTIVA. Anotación de querella cancelada.
Resolución de 10-II-2.005. (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Confirma la calificación registral aplicando la consolidada doctrina de la D.G.R.N. (RR. 24-II-1.998, 29-XII-1.999 y 24-II-2.004), basada en el principio constitucional de tutela judicial efectiva(art. 24 C.E.), eficacia "inter partes" de la sentencia(art.1.252 C.C.) y del principio de salvaguardia judicial de los asientos (art. 1 L.H.), impide la cancelación de asientos posteriores que traigan causa de una inscripción cuyo título determinante ha sido declarado nulo si en el procedimiento no han intervenido los titulares respectivos. Además señala que el reducido margen de la calificación registral y del recurso gubernativo no permiten decidir, como solicitaba el recurrente, si el tercer adquirente es o no protegido por el art.34 L.H., ya que alegaba que su personalidad jurídica sólo era formal, al pertenecer al mismo grupo empresarial el titular de la hipoteca, ya que eso sólo se puede dilucidar en el juicio contradictorio correspondiente, no siendo obstáculo para esta idea el hecho de que se hubiese reflejado en su día, por medio de anotación preventiva, la existencia de  un juicio penal, pues la anotación fue cancelada.

INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA JUDICIAL FIRME. Demanda desestimada en parte.
Resolución de 11-II-2.005.(B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Practicada anotación de demanda, se desestiman dos de las tres pretensiones del demandante, estimándose la petición consistente en la disolución y liquidación de una sociedad civil, previa rendición de cuentas que los socios deben hacerse mutuamente, todo ello en trámite de ejecución de sentencia, por lo que, según la Dirección General, carece de trascendencia  real, pese a lo cual el recurrente pretende que la anotación de demanda sirva para la inscripción de las fincas adjudicadas, a lo que el Registrador opone que las fincas están inscritas a favor de terceros que no han sido parte en el procedimiento (arts. 24 C.E. y 20 L.H.), sin que pueda invocarse la existencia de una anotación de demanda, ya que, como señala la D.G.R.N., confirmando la calificación, el fracaso de la pretensión de la acción reivindicatoria pretendida por el actor conlleva el fracaso de la pretensión de cancelación de las inscripciones posteriores contradictorias pedidas a su amparo.

CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR SUSTITUIDO.
Resolución de 16-II-2005 (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Solicitada calificación sustitutoria, el Registrador sustituto, en nota de 17-IX-2.003, confirma el defecto de falta de licencia para la división  y añade como nuevo defecto "falta de tracto". Caduca el asiento de presentación sin que la recurrente aportase los documentos solicitados ni pidiese anotación preventiva por defecto subsanable. EL 19 de agosto de 2.004 se vuelven a presentar los documentos y  el Registrador sustituido los califica, entrando en el fondo del asunto, lo que la recurrente niega alegando que sólo puede informar sobre los trámites.
La D.G.R.N. desestima el recurso, argumentando que el tiempo transcurrido y la caducidad del asiento de presentación provocan una calificación nueva que es contra la que hay que recurrir. Además, el recurso es contra la calificación del Registrador sustituido. La calificación del Registrador sustituto tiene el único alcance de remover los defectos achacados por el Registrador sustituido, pero el recurso es contra aquellos defectos atribuidos por el Registrador sustituido y no removidos por el sustituto.

EXPEDIENTE DE DOMINIO. DOBLE INMATRICULACIÓN.
Resolución de 17-II-2.005 (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Presentado testimonio de Auto firme en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, sin acompañarla de certificación catastral descriptiva y gráfica, ni certificación exigida por la Ley de Costas, la Registradora deniega la inscripción porque las fincas proceden de otras ya inmatriculadas, por lo que han de derivar del historial de estas para evitar dobles inmatriculaciones, en aplicación de los principios de legitimación y tracto sucesivo.
La D.G.R.N. confirma la calificación, en aras a la coordinación entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, que exige siempre que haya dudas de una posible doble inmatriculación acudir a  procedimientos que la eviten, en este caso el de la reanudación de tracto sucesivo interrumpido. Además, exige los documentos citados, que deben presentarse incluso en la inscripción de documentos judiciales.

OBRA NUEVA Y EXCESO DE CABIDA.
Resolución de 18-II-2.005 (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Se solicita inscripción de una escritura de rectificación en la que se declara que la casa de una planta realmente tenía dos, que existen cuatro edificaciones auxiliares donde antes se dijo un corral, y que el terreno mide 429 metros cuadrados cuando aparecían anteriormente 60 de la casa y 140 del corral.
El  Registrador cree necesaria una ampliación de la obra primitiva y además rechaza el exceso de cabida declarado.
La D.G.R.N. distingue:
A).- Es posible la inscripción de la obra nueva con independencia de la denominación del negocio jurídico, ya que se cumplen los requisitos exigidos reglamentariamente (art. 52 R.D. 1.093 /1.997).
B).- No es posible la inscripción del exceso de cabida ya que al existir dudas respecto de la identidad de la finca  y existencia de una posible doble inmatriculación  no pueden dirimirse en sede de recurso gubernativo, sino en vía jurisdiccional.

CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PRORROGADAS ANTES DE LA L.E.C..
Deben regirse por la legislación anterior. Resolución de 19-II-2.005. (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Una finca figura gravada con dos anotaciones de embargo de fecha 18 de mayo y 28 de septiembre de 1.993, prorrogadas ambas, dentro de plazo, en 1.997. La recurrente alega su caducidad de conformidad con el nuevo tenor del art. 86 de la L.H., tras la entrada en vigor de la L.E.C., y al quedar, según ella, derogado el art. 199 del R.H.
La D.G.R.N. desestima el recurso, tomando como argumentos la Instrucción  de  la propia D.G. de 12 de diciembre de 2000, y las RR. de 11 y 23 de mayo de 2.002,  todo en referencia al principio de irretroactividad de las normas, salvo que en ellas se disponga lo contrario.

SUPERFICIE DE LOCALES RESULTANTES DE DIVISIÓN DE FINCA MATRIZ.
Resolución de 23-II-2.005 (B.O.E. 6-IV). Descargar Resolución.

Un local comercial de 255,92 metros cuadrados de superficie construida y 230,40 metros de útil se divide en tres, cuya suma excede en 9 metros de la útil del local inicial y en inferior a 16 a la construida. No se dice si la superficie de los nuevos locales es útil o construida. Se acompaña certificación de la junta de propietarios en la que, compareciendo todos los partícipes y expresando la superficie de los tres locales resultantes, se acuerda por unanimidad aprobar la división. La Registradora suspende la inscripción por la falta de coincidencia de las superficies.
La D.G.R.N. acuerda estimar el recurso teniendo en cuenta: a) la pequeña entidad cuantitativa de la modificación que se pretende, que es inferior a la vigésima parte ( art. 298 del Reglamento Hipotecario ); b) que tal diferencia puede deberse a una distinta configuración interna de los locales, y c)que del acta presentada de la junta celebrada en la que se autoriza la división resulta que a tal junta comparecieron todos los partícipes en la propiedad horizontal, los cuales aparecen nominativamente designados en la misma, y que autorizaron la división por unanimidad.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL.
Resolución de 25-IV-2.005 (B.O.E. 6-IV). Descargar Resolución.

La última inscripción de dominio de una finca se expresa de la siguiente forma:  «Doña J.P.C...  vende esta finca destinada a edificar en ella una iglesia, a favor del Excelentísimo e Ilustrísimo Señor Doctor Don Ramón G. C., Obispo de esta Diócesis... por el precio de... El comprador declara que el terreno que ha adquirido está destinado a construirse sobre él un templo y escuelas. Don Ramón G. C., Obispo de Barcelona, inscribe su título de compra venta sin condición alguna especial»... Ahora se presenta una escritura por la que los apoderados  de la Archidiócesis de Barcelona agrupan la finca anterior con otra, segregan una porción de la agrupada y ceden el derecho de superficie sobre la porción segregada. La Registradora deniega la inscripción por hallarse la finca anterior inscrita a favor de don Ramón G. C., persona física, y no a nombre de la Iglesia.
La D.G.R.N. entiende que el recurso no puede prosperar. El principio de legitimación registral considera que el titular registral es Don Ramón G.C., por cuanto la circunstancia o condición de Obispo de Barcelona, no es el factor determinante para considerarlo como el titular registral, sino un dato más pero accesorio que concreta, especifica y determina al verdadero titular, e incluso añade que en el supuesto de que este fuera una persona interpuesta o fiduciaria por el ente eclesiástico fiduciante, por motivos históricos, las leyes de  11 de julio de 1941 y de 1 de enero de 1942 permitían hasta el 31 de diciembre de 1966 un  procedimiento para permitir la inscripción de los bienes a favor del verdadero titular de los mismos y que dicho procedimiento no se ha utilizado.

ADJUDICACIÓN EN APREMIO CONSTANDO LA FINCA YA INSCRITA A NOMBRE DE TERCERA PERSONA.
Resolución de 3-III-2.005. (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro escritura de venta como consecuencia de un expediente de apremio por débitos por falta de pago de la cuota de una Junta de Compensación urbanística. El Registrador suspende la inscripción por hallarse la finca inscrita a favor de una tercera persona, como consecuencia de una ejecución anterior. La interesada recurre, alegando que debe inscribirse su adquisición pues el título de ejecución por el que ella resultó adjudicataria es preferente al que produjo la actual inscripción de dominio a favor de un tercero.
La DGRN desestima el recurso, pues como consecuencia de este último título de adquisición, se canceló la anotación en el procedimiento de la ahora adjudicataria, por lo que, registralmente no cabe inscribir su adjudicación. Otra cosa es que se considere nula la cancelación, pero este Centro Directivo, dice, carece de competencias sobre asientos ya  realizados, debiendo acudirse a los Tribunales de Justicia, bajo cuya salvaguardia se hallan los asientos.

HIPOTECA EN GARANTIA DE OBLIGACIÓN ASUMIDA POR UN FIADOR. Resolución de 4-III-2.005 (B.O.E. 21/IV). Descargar Resolución.

En una primera escritura se constituye una hipoteca sobre una finca del deudor, en garantía de un préstamo hipotecario. En una segunda escritura un tercero se compromete con el deudor a pagar el citado préstamo, si el deudor no paga. El deudor, a su vez, constituye una segunda hipoteca sobre la misma finca a favor del fiador, para asegurarle el cobro de la posible obligación futura que el deudor podría tener con el fiador, derivada del afianzamiento prestado. El Registrador se niega a inscribir la segunda hipoteca, pues entiende que el derecho del fiador contra el deudor, si paga por el deudor, se confundiría con el derecho del primer acreedor hipotecario, en cuya posición jurídica se subrogaría. Y no puede haber dos hipotecas garantizando una misma obligación.
La D.G.R.N. rechaza los argumentos del Registrador, de acuerdo con la doctrina más reciente, según la cual la obligación que el deudor mantiene con el fiador que ha pagado es diferente de la obligación del deudor para con el acreedor. Y ello es así, incluso en el caso de que el fiador, por razón del pago, se subrogue en todos los derechos y obligaciones del acreedor contra el deudor, pues en el caso de que se ejerciten dichos derechos y no se produzca el reembolso total tendrá el fiador abierta la posibilidad de acudir por el resto no pagado contra el deudor. Se vería más claro si la finca hipotecada a favor del fiador hubiera sido una segunda finca contra la que acudir, después de haber ejecutado la primera. Son por tanto dos obligaciones diferentes (la del acreedor-deudor, y la del fiador-deudor), susceptibles de dos garantías diferentes.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD. Resolución de 8-III-2.005 (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

En relación a la cancelación de una hipoteca por caducidad ex art. 82.5, la D.G.R.N. señala: 1)Que en la instancia privada en la cual se solicita la cancelación será requisito imprescindible la legitimación notarial de su firma, o bien que instancia deba firmarse y ratificarse ante el Registrador, en virtud del principio de seguridad jurídica; 2) Que la cancelación por caducidad sólo podrá operar cuando no conste en el Registro la interrupción del plazo de prescripción de la acción hipotecaria recogido en el art. 128 LH, y es indudable que el inicio de un procedimiento de ejecución (como sucede en este caso) no es sino una reclamación del acreedor, que conforme al art. 1973 CC interrumpe el plazo de prescripción de la acción -por tanto habrá que acudir a la norma general para la cancelación de una hipoteca, siendo necesaria resolución judicial firme o escritura pública-.

OBLIGACIONES Y CONTRATOS

LAS ESCRITURAS POSTERIORES AL 27 DE MAYO DE 2.004 NO PRECISAN LA MANIFESTACIÓN DE NO HABERSE HECHO USO DEL DERECHO CONTENIDO EN EL ARTÍCULO 26 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS DE 1.980.
Resolución de 16-XII-2.004  (B.O.E. 13-I-2.005). Descargar Resolución.

Escritura pública de compraventa de finca rústica, en la que no se contiene la declaración que exigía el artículo 91 de la derogada Ley de Arrendamientos de 1980, en la que el vendedor debía manifestar que la finca no estaba arrendada y que no se había hecho uso en los 6 años anteriores del derecho establecido por el art. 26 de la misma. El Registrador estima que, conforme a la Ley de 1980, debe constar la referida manifestación en la escritura.
La D.G.R.N. entiende que sólo a los contratos vigentes a la entrada en vigor de la nueva Ley les sería exigible la mención señalada. Pero, a partir de la fecha de entrada en vigor de la nueva Ley de 2.003, esto es, el día 27 de Mayo de 2.004, no procede exigir al arrendador la declaración prevista en la Ley anterior, pero omitida en la nueva Ley, para el caso de que la finca no estuviera arrendada. Por tanto, la simple manifestación de que la finca se encuentra libre de arriendos bastará a partir de dicha fecha. Una interpretación a sensu contrario para imponer la referida manifestación por no estar la finca arrendada sería extralimitar la pervivencia temporal de una norma expresamente derogada. Se estima el recurso.

DONACIÓN A FAVOR DE HIJOS EN CONVENIO REGULADOR.
Resolución de 31-I-2.005 (B.O.E. 23-III). Descargar Resolución.

Se exige escritura pública.  En un convenio regulador de separación aprobado judicialmente parece contenerse una donación de uno de los cónyuges a favor de los hijos del matrimonio de su participación en un determinado inmueble. El Registrador deniega al exigir como requisito imprescindible la escritura pública ex artículo 633 del Código Civil.
La D.G.R.N. confirma la calificación. La supuesta donación del padre a los hijos (todo el convenio es ambiguo y de dudosa interpretación) precisaría de escritura pública con la consiguiente aceptación por parte de los hijos debidamente representados.

COMPRAVENTA DE FINCA URBANA ARRENDADA. NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO.
Resolución de 17-III-2.005 (Pendiente de publicación en el B.O.E.). Descargar Resolución.

Escritura de compraventa de vivienda unifamiliar, la cual se encuentra arrendada. Se acompañan dos actas notariales sucesivas de notificación al arrendatario: una con personación del Notario competente en el inmueble objeto de la venta, por dos veces, y resultado infructuoso; y la otra, de remisión por correo certificado con acuse de recibo, también devuelta sin haberse recibido. El Registrador suspende por no haber recibido el inquilino la notificación del artículo 25 de la L.A.U.
La D.G.R.N. estima el recurso, rechazando la postura del Registrador. La L.A.U. sólo exige que se justifique que han tenido lugar las notificaciones con los requisitos en ellas exigidos, y únicamente a ésto debe limitarse la calificación registral. Y si éstas, como es ahora el caso, no sólo han sido practicadas con arreglo a las leyes sino reiteradas dos veces, no puede pretenderse obstaculizar el tráfico jurídico con el rigor de certezas que deben ser alegadas por los interesados en la instancia correspondiente ,si pretenden hacer valer sus derechos.

EJERCICIO DEL DERECHO DE OPCIÓN. PROTECCIÓN DE TITULARES INTERMEDIOS.
Resolución de 21-II-2.005.(B.O.E. 6-IV). Descargar Resolución.

Reitera la D.G.R.N.  su doctrina  que exige para cancelar derechos posteriores al ejercicio de la opción, la consignación o depósito del íntegro precio de la opción  a favor de los titulares de los derechos cuyos asientos han de ser cancelados. En este caso la cancelación se ve dificultada  por la causalización de la compraventa en la estipulación de la escritura que crea la opción, así como la entrega del numerario a a los síndicos de la quiebra de la sociedad vendedora.

DERECHO DE FAMILIA

NATURALEZA JURÍDICA DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.
Resolución de 25-XI-2.004 (B.O.E. 1-I-2.005). Descargar Resolución.

Escritura pública de donación en la que un cónyuge dona al otro la proporción que le corresponde sobre determinada finca de naturaleza ganancial. El Registrador deniega porque "vigente la sociedad de gananciales no se permite la división en cuotas ideales, debiendo haber sido hecha la donación de toda la finca por ambos cónyuges".
La D.G.R.N. aclara, en primer lugar, que ningún problema existiría si la donación se refiriera a la total finca, pero, en el presente caso, se trata de la donación por el marido a la mujer «de la proporción que le corresponde» a aquél en una finca ganancial. A este respecto, y como dijo la Resolución de este Centro Directivo de 2-II-1983, tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como la doctrina de esta Dirección General configuran la sociedad legal de gananciales -al igual que la generalidad de la doctrina- como una comunidad de tipo germánico, en la que el derecho que ostentan los cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas ni facultad de pedir la división material mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano, con cuotas definidas y en donde cabe el ejercicio de división de la cosa común. Por eso, en la sociedad de gananciales, no se es dueño de la mitad de los bienes comunes, sino que ambos esposos conjuntamente tienen la titularidad del patrimonio ganancial; concepción que supone -a salvo lo establecido en el artículo 1.373- la inalienabilidad de la hipotética participación que todo cónyuge tiene sobre cada bien que integra el patrimonio común debido a que tanto éste como la condición de comunero es inseparable de la de cónyuge, por lo que confirma la calificación del Registrador.

LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL. PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL.
Resolución de 22-II-2.005 (B.O.E. 6-IV-2005). Descargar Resolución.

El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, presentada en el Registro una escritura de liquidación de sociedad conyugal como consecuencia de una separación judicial es necesario acreditar la previa inscripción de dicha separación en el Registro Civil.
La D.G.R.N. no responde a las alegaciones del Notario de falta de precisión del defecto o  extemporaneidad del mismo, sino que directamente resuelve en el sentido de admitir que el Registrador pueda exigir la prueba de inscripción de la sentencia de separación en el Registro Civil, aunque bastaría también la presentación de la sentencia con una nota acreditativa de que se ha comunicado la separación al Registro Civil.

DERECHO DE SUCESIONES

ACREDITACIÓN DE DERECHO EXTRANJERO.
Resolución de 5-II-2.005 (B.O.E. 6-IV). Descargar Resolución.

Escritura pública de adjudicación de herencia, derivada del fallecimiento en España de un nacional estadounidense residente en territorio de derecho común, cuyo domicilio, antes de su traslado a España, era el Estado de Nueva York. Había contraído matrimonio en otro estado norteamericano, sobreviviendo su cónyuge, de nacionalidad también norteamericana y residente en España, sin que consten otros datos sobre su situación personal. El causante era titular de diversos inmuebles en España, unos constan adquiridos bajo el régimen de comunidad, y otros, en diferente Registro, bajo el régimen de separación de bienes por mitad y proindiviso (en este último es donde se plantea el presente recurso). Se presenta escritura en la que el cónyuge supérstite manifiesta que la ley aplicable a la sucesión es la norteamericana, y concretamente la Ley del estado de Nueva York, Ley de su último domicilio en América; y manifiesta que, según esa Ley, la propiedad poseída mancomunadamente pasa por ministerio de la ley directamente al poseedor conjunto supérstite y por tanto se transfiere la titularidad exclusiva del bien poseído por ambos al fallecimiento del primer poseedor directamente al supérstite. El Registrador deniega pues "al aparecer inscrito el bien a nombre de ambos cónyuges casados en régimen de separación de bienes, por mitad y proindiviso, no es posible el acrecimiento legal entre titulares".
La D.G.R.N. desestima el recurso por falta de prueba de la ley aplicable. Para llegar a esa conclusión, se plantean, según la Dirección General, varias cuestiones:
A) ¿Cuál es la ley aplicable al supuesto de hecho? Entiende la Dirección General, que de acuerdo con el artículo 9.8 CC, lo es la ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento, incluyendo dentro de su ámbito, los derechos que por causa de muerte corresponden al cónyuge supérstite, ya que si bien desde la perspectiva española el régimen económico matrimonial se regula en una norma de conflicto distinta a la de ley sucesoria, esta distinción no es tan clara en otras legislaciones, como en los sistemas de "Common Law", en los que no existe, como es concebido en España, un régimen económico matrimonial, rigiéndose muchas veces las relaciones patrimoniales de los esposos por reglas más ligadas al derecho de obligaciones y a la responsabilidad nacida de la convivencia, que al estricto derecho familiar patrimonial. Por ello, no será fácil separar el derecho sucesorio y el matrimonial como se hace desde la calificación de la ley material española.
B) Resuelta esta primera cuestión, surge, dado el carácter plurilegislativo del Estado Norteamericano, el PROBLEMA DE SU CONCRETA DETERMINACIÓN, cuestión que, habrá de resolverse de acuerdo con la ley interna estadounidense, al no existir ninguna convención internacional ni tratado bilateral entre ambos Estados que regule esta materia.
C) Y, relacionada con las anteriores cuestiones, y de gran importancia notarial, está el importante problema de la PRUEBA, ya que tratándose de derecho extranjero, éste debe ser alegado y probado, prueba que puede hacerse por las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales, que realizan un juicio de suficiencia porque poseen conocimiento de la misma, lo que no ocurre en el presente caso. En relación con la capacidad y restantes actos referentes a la persona, a la familia, y al derecho de sucesiones, el procedimiento probatorio previsto en la legislación notarial es, en defecto del conocimiento directo del notario, el informe consular o diplomático; aunque si fuese suficiente para formar la convicción del notario la prueba del derecho extranjero mediante otro tipo de documento-judicial, notarial o administrativo expedido por autoridad extranjera-, éste debe estar debidamente apostillado, o, en su defecto legalizado. En todo caso será necesario, además, expresar en la escritura pública el juicio de conocimiento de la legislación extranjera y de suficiencia de su prueba por el Notario autorizante. Si éste no manifiesta conocer la lengua de redacción, además ha de ser traducido por un intérprete oficial.
En este caso, al no haberse acreditado suficientemente la ley aplicable, según el criterio señalado anteriormente, la Dirección General rechaza el recurso.

CONTADOR-PARTIDOR Y DIVISIÓN HORIZONTAL.
Resolución de 26-XI-2.004 (B.O.E. 1-I-2.005). Descargar Resolución.

Escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia en la que el contador-  partidor constituye un régimen de Propiedad Horizontal. Uno de sus elementos se excluye del caudal relicto por haberse transmitido previamente por el causante a una de sus hijas y su esposo, mediante documento privado. El Registrador rechaza la inscripción de la escritura de división horizontal y adjudicación de herencia porque, a su juicio, el contador-partidor carece de facultades para dividir horizontalmente la finca inventariada y, al realizar dicha división horizontal adjudicando a los herederos dos de los elementos resultantes de la división, el contador-partidor se excede en sus facultades legales.
La D.G.R.N. entiende que, en principio, ningún obstáculo existe para admitir que el contador-partidor esté facultado para formalizar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal cuando este régimen ya exista y aunque deba ser completado para dar cumplimiento a lo establecido en los artículos 401, párrafo segundo, y 1.061 del Código Civil. En el presente caso, el régimen de propiedad horizontal comenzó desde el momento mismo en que una de las partes del inmueble susceptible de aprovechamiento independiente pasó a propiedad de personas distintas -una de las ahora herederas y su esposo. Sin embargo, habida cuenta del contenido concreto del título constitutivo con las disposiciones estatutarias antes reseñadas, que comportan actos de riguroso dominio, ha de entenderse que quedan fuera del ámbito de actuación del contador-partidor y competen a quien tiene el poder de disposición sobre los bienes (cfr. Artículos 397, 399 y 1051 y siguientes del Código Civil) o, en su caso, a quien ostente la representación legal de la herencia, representación que en modo alguno es inherente al cargo de contador designado sólo para efectuar la partición de los bienes. Se desestima, por tanto, el recurso.

CONTADOR-PARTIDOR Y ARTÍCULO 1.061 DEL CÓDIGO CIVIL.
Resolución de 10-XII-2.004 (B.O.E. 13-I-2.005). Descargar Resolución.

Escritura pública de partición de herencia en la que los contadores-partidores  adjudican 19 fincas concretas a varios herederos y determinadas cantidades de metálico hereditario a otros. El Registrador rechaza la inscripción dado que, conforme al art 1061 del C.c. se ha de guardar la posible igualdad en los lotes, que deben ser de la misma naturaleza, calidad o especie. Y, además, no se dan los requisitos del art. 841 para pago en metálico de la porción hereditaria.
La D.G.R.N. desestima el recurso, manifestando que, si bien la aplicación del artículo 1.061 no supone una igualdad matemática absoluta, ni la participación de cada heredero en todos y cada uno de los bienes hereditarios, tampoco puede exagerarse la llamada relatividad del precepto, el cual es facultativo para las particiones realizadas por el testador o herederos mayores de edad, pero obligatorio para el contador-partidor sin facultades especiales, como lo demuestra la excepción prevista en el artículo 1.062. Esta equidad no se respeta cuando se adjudican todos los inmuebles de la herencia a algunos herederos, adjudicando a los restantes exclusivamente dinero en metálico.

DERECHOS LEGITIMARIOS DEL CÓNYUGE VIUDO EN SEPARACIÓN MATRIMONIAL CULPOSA.
Resolución de 16-III-2.005 (Pendiente de publicación en el B.O.E.). Descargar Resolución.

Escritura pública de partición de herencia otorgada únicamente por los hijos y herederos universales del testador, el cual se encontraba separado judicialmente de su esposa y así lo había hecho constar en el testamento. El Registrador suspende la inscripción al faltar bien la atribución de derechos legitimarios al cónyuge viudo o bien, la acreditación de que la separación matrimonial no se produjo por culpa del causante. En la sentencia de separación se establece la misma por causa imputable ex artículo 82.1 del Código Civil al testador (incumplimiento grave y reiterado de los deberes conyugales). 
La D.G.R.N. desestima el recurso, manifestando que, si bien la regla general es que la separación trae consigo la pérdida de la legítima para los cónyuges, ello tiene la excepción de la conservación de tal derecho para el cónyuge inocente cuando dicha separación tenga como causa un hecho culpable atribuible al fallecido.  Y, si bien es cierto, que hoy en día la idea de separación-sanción se va sustituyendo por la de separación-remedio u objetiva, no puede dejarse de lado la literalidad del Código Civil, por lo que si el cónyuge fallecido ha sido declarado culpable de la separación por la sentencia que decretó la misma, su viudo/a conserva los derechos legitimarios ex artículo 834 del Código Civil.

HIPOTECA EN GARANTÍA DE LEGADO RENTA VITALICIA. NECESARIA ACEPTACIÓN DEL LEGATARIO.
Resolución de 18-III-2.005 (Pendiente de publicación en el B.O.E.). Descargar Resolución.

Escritura pública de partición de herencia en la que concurren albacea y herederos y en la que éstos constituyen hipoteca en garantía de un legado de renta vitalicia ordenado por el testador. El Registrador suspende por faltar el consentimiento del acreedor hipotecario/legatario.
La D.G.R.N. desestima el recurso, exigiendo la constancia dentro de la propia escritura o en otra posterior de la elección efectuada por la legataria y su aceptación de su consideración de acreedor hipotecario.

CONTADOR PARTIDOR Y SOCIEDAD DE GANANCIALES.
Resolución de 1-III-2.005 (B.O.E. 21-IV). 

Se presenta una escritura en la que, como acto previo para la determinación del caudal partible del causante, se hace por el contador partidor la liquidación de la sociedad de gananciales sin contar con el consentimiento de la esposa del causante. El Registrador deniega la inscripción.
La D.G.R.N. confirma el defecto, pues, aunque se aduzca por el recurrente que sólo se pretende la inscripción de los bienes privativos, es lo cierto que para determinar el haber hereditario es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, que supone la de las relaciones crédito-deuda entre los bienes comunes y los privativos de los esposos, y para la que es imprescindible el consentimiento de la viuda. Sólo después de tal liquidación es posible determinar el caudal partible y hacer el inventario de los bienes.

SUCESIÓN DE EXTRANJERO EN ESPAÑA.
Resolución de 1-III-2.005 (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad, una escritura de herencia, en que un ciudadano británico, se adjudica la herencia de su esposa (ésta tiene dos hijas) también de esa nacionalidad, en base a un testamento otorgado en España, y acompañando al mismo el certificado de defunción y Ultimas Voluntades. El Registrador rechaza la inscripción, dado que el testamento utilizado como título sucesorio, se había otorgado 15 años antes y además no se acredita que ésta sea la última voluntad de la causante, fallecida fuera de España.
La D.G.R.N. limita el recurso a la sola cuestión de si es preciso acreditar o no la adecuación del acto a inscribir a la legislación aplicable, cuando ésta sea extranjera. Por un lado, reconoce que ninguna norma impone la obligación de aportar para inscribir una herencia, documentos distintos de los exigidos por el art 14 de la Ley Hipotecaria y 80 del RH, pero si se hace preciso para la validez del acto, acreditar el Derecho aplicable. Y de igual forma que en el ámbito procesal se ha de probar el Derecho extranjero (art 281.2 de la LEC), también lo ha de ser en el ámbito registral, a menos que el Registrador lo conozca. Y para ello los medios para acreditar la legalidad de las formas documentales o la capacidad de los otorgantes, nada mejor que un informe jurídico, antes que un certificado del contenido literal de la ley extranjera, a veces no muy inteligible y sujeto a interpretaciones inadecuadas. En definitiva bastaría para ello, un informe emitido por el Notario español.

DERECHO MERCANTIL

OBJETO SOCIAL

OBJETO SOCIAL EN SOCIEDADES HOLDING.
Resolución de 21-XII-2.004 (B.O.E. 11-II-2.005). Descargar Resolución.

Participación y control de otras Sociedades. Se trata de una modificación de objeto social que pasa a señalar lo siguiente: "a) Dirigir y gestionar su participación en otras sociedades. b) Intervención en la dirección y gestión del conjunto de actividades empresariales de las sociedades participadas, directa o indirectamente, actuando en sus órganos de administración y de dirección y gestión, en su asesoramiento y asistencia técnica". Anteriormente ya señalaba dentro del objeto "...la adquisición, tenencia, disfrute y administración de valores mobiliarios...". El Registrador rechaza la inscripción porque la participación en otras empresas no constituye una actividad mercantil en sí misma, sino derivada o condicionada a otra sin la cual no existiría objeto social.
La D.G.R.N. confirma la nota de calificación y tras definir una sociedad holding como aquella que ostenta una titularidad suficientemente significativa de sus filiales, hace notar que la admisión del objeto relativo a los valores mobiliarios puede satisfacer la aspiración del recurrente a configurar su objeto social como el de una sociedad holding. Sigue señalando que la titularidad de un bien lleva consigo, normalmente, la facultad de administrarlo y que aunque ello no queda incluido en la prohibición del art. 178.2 del RRM, por analogía puede subsumirse en el mismo pues induce a confusión, tanto citar los actos jurídicos necesarios para la realización del objeto, como el desarrollo de las facultades ínsitas en el derecho. En este sentido recuerda la DGRN que su doctrina siempre ha sido contraria a la admisión como objeto social del relativo a la administración de su propio patrimonio por la sociedad (vid. R/ 25-7-1992 y 19-6-1993).

EL ARRENDAMIENTO COMO OBJETO SOCIAL.
Resolución de 29-I-2.005 (B.O.E. 8-III). Descargar Resolución.

Escritura pública de constitución de Sociedad Limitada en la que dentro del objeto social se alude al "arrendamiento de inmuebles". El Registrador suspende por entender que la referencia genérica al arrendamiento de inmuebles comprende el arrendamiento financiero de los mismos y por ello es necesario que la Sociedad reúna los requisitos especiales exigidos por la Ley para estos supuestos.
La D.G.R.N. estima el recurso. Contemplada la actividad del arrendamiento de bienes inmuebles como genérica, no cabe subsumir como especie de la misma la actividad externa de financiación, causa del contrato de leasing o arrendamiento financiero, que legitimaría su inclusión en la categoría de los contratos de financiación, distintos de aquellos con causa de cambio o goce, y que exigiría la reserva legal correspondiente a favor de Sociedades determinadas (Entidad de Crédito o Establecimiento Financiero de Crédito).

AUMENTOS DE CAPITAL

FECHA DEL CERTIFICADO DE DEPÓSITO EN AUMENTO DE CAPITAL SOCIAL.
Resolución de 11-I-2.005 (B.O.E. 3-III). Descargar Resolución.

Escritura pública de aumento de capital social en una Sociedad Limitada, en la que la Certificación bancaria acreditativa del desembolso de la aportación dineraria efectuada es anterior en más de dos meses (es casi anterior en un año) a la fecha del otorgamiento de la escritura,  aunque coincide con la fecha de la Junta donde se adopta el acuerdo. El Registrador suspende por entender, ex artículo 189 del R.R.M., que los dos meses máximo deben serlo en relación a la fecha de la escritura y no de la Junta.
La D.G.R.N. confirma la doctrina de resoluciones anteriores, en el sentido de entender que "la fecha del acuerdo del aumento" a la que alude el Reglamento es la de la Junta, con independencia de cuándo se decida otorgar la escritura pública, habida cuenta de la absoluta libertad que tienen las sociedades de capital para elegir el momento de elevar a públicos acuerdos sociales, dado el carácter meramente declarativo y no constitutivo de la inscripción del acuerdo de aumento de capital social, que sólo deviene obligatoria desde que se documenta públicamente aquel acuerdo que acaece extrarregistralmente. (Existen otras Resoluciones idénticas, una de igual fecha, publicada en el B.O.E. del día  4-III y otra más de fecha 11-I, publicada en el B.O.E. del día 5-III).

LA IDENTIFICACIÓN DE LOS SUSCRIPTORES EN UN AUMENTO DE CAPITAL PUEDE HACERSE POR REMISIÓN A SUS DATOS EN EL REGISTRO MERCANTIL.
Resolución de 1-II-2.005 (B.O.E. 6-IV). Descargar Resolución.

Escritura pública de aumento de capital social en una Sociedad Limitada, en la que, al no haber variado las circunstancias identificadoras de los socios que acuden al aumento en relación a las que ya figuran en el Registro Mercantil, se hace una remisión a éstas últimas. El Registrador suspende por no constar las citadas circunstancias ex artículo 78 de la L.S.R.L..
La D.G.R.N. confirma la doctrina anterior y añade: 1) que el informe del Registrador al recurso no es cauce procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación;  y 2) de que si la notificación hecha al Notario por el Registrador omitiera alguno de los requisitos formales y su cumplimiento no pudiera ser acreditado por el Registrador, no podría entenderse el recurso extemporáneo, y admite, en cuanto al fondo del asunto, la simple remisión a los datos identificadores de los socios que constan en el Registro, con expresión de no haber variado los mismos o indicación de aquéllos que hubieran sufrido modificación.

ADMINISTRADORES

LA AUTORIZACIÓN PARA LA "AUTOCONTRATACIÓN" A LOS ADMINISTRADORES PUEDE SER GENÉRICA Y NO REFERIDA AL CASO CONCRETO.
Resolución de 3-XII-2.004 (B.O.E. 3-I-2.005). Descargar Resolución.

Ya ha sido comentada anteriormente.

FACULTADES REPRESENTATIVAS. La convocatoria de la Junta no forma parte del poder de representación.
Resolución de 8-III-2.005 (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

La cuestión se centra en la competencia para convocar la Junta General de una S.L., que ha realizado el presidente del Consejo de Administración, basándose en una cláusula estatutaria que le atribuye la facultad de "representación" de la Sociedad.
La D.G.R.N. desestima el recurso: Ciertamente la doctrina de este centro directivo ha admitido la delegación de la facultad de convocar la Junta al no ser de las expresamente excluidas de tal posibilidad por el art. 141 de la L.S.A. Ahora bien, cuando estatutariamente se haya atribuido la facultad de "representación" a alguno de los miembros del Consejo queda éste órgano privado de ella, pero tal privación lo es sólo de ésa entre las facultades que ostenta, no de las restantes que legalmente tiene atribuidas, pues sigue el Consejo siendo el órgano de administración y si como tal tiene atribuida la de convocar la Junta General en modo alguno puede entenderse que queda privado de ella al serlo de la de "representación". Esta facultad se limita a las relaciones externas de la Sociedad, pero no al funcionamiento interno a cuyo mundo pertenece el régimen de la propia organización y, por tanto, el del funcionamiento de la Junta comenzando por su convocatoria.

SOCIEDAD UNIPERSONAL

DECLARACIÓN DE UNIPERSONALIDAD SOBREVENIDA.
Resolución de 10-III-2.005 (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro Mercantil escritura de venta de participaciones sociales de una S.R.L a favor de uno de los socios, el cual, a su vez, como administrador único, declara que con tal adquisición pasa a ser titular de todas las participaciones, declarando la unipersonalidad de la sociedad; y se incorpora a la escritura certificación por él expedida como titular del citado cargo de las titularidades de participaciones que figuran inscritas en el libro registro de socios y que son las correspondientes a los vendedores de las participaciones vendidas y al comprador las restantes, a la vez que declara que procedería una vez otorgada la escritura a la inscripción en dicho libro al cambio de titularidad operado. El Registrador deniega la inscripción de la declaración de unipersonalidad, alegando que no resulta del otorgamiento que se haya hecho constar en el Libro Registro de socios la nueva titularidad de las participaciones sociales en virtud de la cual la sociedad deviene unipersonal (art. 203 del R.R.M.).
La D.G.R.N. estima el recurso, señalando que -no es fácil comprender en qué se basa la calificación recurrida para exigir como requisito para la inscripción de la declaración de unipersonalidad que en el otorgamiento se manifieste que la transmisión se ha hecho constar en el libro registro de socios. Tal vez lo que se pretendía era mantener, más en su espíritu que en su letra, que de la redacción de la norma reglamentaria se deduce como una prioridad que la unipersonalidad conste en el libro registro de socios antes del otorgamiento de la escritura a través de la que alcance publicidad en el Registro Mercantil. Pero ante la peculiaridad del caso, en el que esa declaración de unipersonalidad se hace en la misma escritura que da acogida al negocio de transmisión de participaciones sociales que provoca tal resultado, no lleva aquella exigencia a sus últimos extremos, que la toma de razón en tal libro se acredite por alguno de los medios previstos en aquella norma, admitiendo a tal fin como suficiente una simple declaración del administrador único, el encargado de la llevanza del mismo y de certificar su contenido. Lo peculiar del caso es que queda acreditado a través de la certificación cuál era la titularidad que constaba en el libro registro antes de la venta, que por tanto del otorgamiento resulta que con la transmisión la sociedad deviene unipersonal y que en la misma escritura el administrador, el llamado a recoger en el citado libro esa transmisión que ya ha producido el efecto señalado declara que así es, asumiendo el compromiso de hacerlo constar en aquél, con lo que está admitiendo la regularidad de tal transmisión.   

TRANSFORMACIÓN

TRANSFORMACIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA EN SOCIEDAD ANÓNIMA. Valoración del patrimonio no dinerario por el experto.
Resolución de 12-III-2.005 (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

La cuestión se reduce a la idoneidad del experto que ha realizado la valoración del patrimonio social no dinerario de una S.R.L. que se transforma en S.A. y cuya elección han llevado a cabo los administradores de la sociedad.
La D.G.R.N., confirmando la calificación del Registrador, entiende que dicho experto debe ser designado por el Registrador Mercantil, como así exige el art. 38 L.S.A.. Aunque los arts. 231 L.S.A. y 89 L.S.R.L. no aclaran este extremo, el mismo resulta de la necesidad de acomodar nuestra legislación a la normativa comunitaria -en concreto el art. 13 de la Directiva 77/91/CEE de 13-XII-76 obliga a tomar las medidas necesarias para que se den garantías idénticas a las previstas para el supuesto de las aportaciones no dinerarias en el caso de transformación de una sociedad de otro tipo en S.A.-. Además, si bien la transformación no supone la constitución de una nueva sociedad ni implica una nueva aportación de bienes, sí cambia el régimen jurídico al que queda sujeta y en él rigen unos principios, entre ellos el de integridad del capital social, que ha de observarse. De lo contrario, se dejaría una puerta abierta al fraude, al permitir que una sociedad constituida como de responsabilidad limitada con aportaciones no dinerarias pudiera transformarse al poco tiempo en anónima sin pasar por el control del valor real de tales aportaciones que para ésta se exige.

QUIEBRA

QUIEBRA. TRACTO SUCESIVO. TUTELA JUDICIAL EFECTIVA.
Resolución de 17-III-2005 (B.O.E. 21-IV). Descargar Resolución.

Negativa a practicar anotación de quiebra. Apareciendo inscritas las fincas objeto del recurso a favor del subadquirente del quebrado, no puede practicarse la anotación preventiva de la declaración judicial de quiebra, arts 142 y 166.4RH, sin que pueda alegarse que al tratarse de transmisiones posteriores a la retroacción de la quiebra, se hallen afectadas por la nulidad del art 878.a C.Co.
La cancelación de los asientos practicados en favor de los adquirentes posteriores del quebrado, incluidos en el período de retroacción, en ausencia de su consentimiento voluntario, precisará resolución judicial firme recaída en proceso establecido contra los titulares afectados.

PÓLIZAS

LEASING MOBILIARIO EN PÓLIZA INTERVENIDA PERO NO EN EL MODELO OFICIAL.
Resolución de 5-I-2.005 (B.O.E. 4-III). 

El Registrador deniega ex artículo 10 de la Ordenanza del Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles de 19 julio de 1999.
La D.G.R.N. estima el recurso, señalando que los modelos oficiales aprobados para tales contratos por la Dirección, e impuestos por la Ordenanza, son el medio normal para que los contratos (ventas a plazos o leasing financiero mobiliario) accedan al Registro de Bienes Muebles, pero ello no impide el acceso al mismo de aquellos contratos que consten en documento público, dotado de mayores efectos que el modelo oficial, y siempre que en tal documento público, se recojan los requisitos o contenido mínimo establecido por la Ordenanza citada. (Resoluciones idénticas de fecha 14 y 15 de Enero, en el B.O.E. de 4 de Marzo).