Resoluciones de la DGRN. Número 10

ENSXXI Nº 10
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2006

DERECHO CIVIL

"El juicio notarial de suficiencia es imprescindible y plenamente eficaz mientras no sea revisado judicialmente"

EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA ES IMPRESCINDIBLE Y NO PUEDE SUSTITUIRSE POR OTROS MEDIOS, GENERANDO UNA PRESUNCIÓN IURIS TANTUM DE VALIDEZ QUE SERÁ PLENAMENTE EFICAZ MIENTRAS NO SEA REVISADA JUDICIALMENTE.
Resoluciones de 12, 13 y 27 de Septiembre, y 3 y 4 de Octubre de 2.006 (B.O.E. del 6, 19 y 27 de Octubre de 2.006). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Varias Resoluciones, de idéntico contenido, en las que se plantea si, para inscribir una escritura otorgada a través de apoderado u Órgano de Administración de Sociedad, es suficiente la reseña que el Notario ha hecho del documento auténtico del que nacen las facultades representativas (con indicación de fecha, Notario autorizante de la escritura y número de su protocolo, consignando, además, que está, en su caso, inscrita en el Registro Mercantil con los datos registrales que se detallan), e incluso con transcripción parcial de las facultades consignadas en dicho poder / documento, y dación de fe de que lo transcrito concuerda con su original, sin que en lo omitido haya nada que altere, condicione, restrinja, modifique o desvirtúe lo copiado; o, por el contrario, como exige la Registradora, es necesario que el Notario autorizante exprese que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato que el instrumento se refiere.
La D.G.R.N. confirma la calificación en todos los supuestos planteados, señalando que para que pueda entenderse válidamente cumplido el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a aquellas facultades que se pretendan ejercitar; por lo que deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia, referido al acto o negocio jurídico documentado o a las facultades ejercitadas, ya sea representación voluntaria u orgánica, de suerte que el Registrador deberá calificar "además de la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nacen dichas facultades de representación" la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título, sin que pueda, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas, que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico.
Se equiparan, así, el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este último que comprende la existencia y suficiencia del poder, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada.
Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representación, expresado en la forma establecida en el mencionado Artículo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento público notarial. Así resulta no sólo de los artículos 1.218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes» (es decir, que los documentos públicos notariales hacen fe y se presume que narran no sólo «la verdad» sino «toda la verdad»).
En efecto, la seguridad jurídica que el instrumento público proporciona cuenta con dos apoyos básicos: la fe pública que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad física, actos de exhibición, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad fáctica, lectura, firmas, etc.); y la presunción, iuris tantum, de validez, de legalidad, la cual, tiene su base en la calificación personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes, etc., debiendo, en principio, el Notario, no sólo excusar su ministerio, sino negar la autorización notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos.
Por lo demás, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento público operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros públicos, sin que la distinción entre la esfera de los hechos narrados por el Notario y la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre nítidas: así, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en sí de un hecho sino más bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; así resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la Ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acción, aunque en los supuestos más extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe pública, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunción; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveración notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de «fuerte presunción iuris tantum», de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deberá dejar margen racional de duda.
Así como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podrá revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho Artículo, al referirse en el mismo plano a la narración de un hecho, cual es la constatación -«reseña»- de los datos de identificación del documento auténtico aportado, y a un juicio -«valoración»- sobre la suficiencia de la representación, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveración notarial sobre la representación -«harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada»-, de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción iuris tantum de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.
De cuanto antecede resulta que, según la letra y la ratio del mencionado artículo 98 de la Ley 24/2001, la exigencia relativa al juicio notarial de suficiencia de la representación es aplicable no sólo en los casos de actuación mediante apoderamiento, sino también en supuestos de representación legal u orgánica (sin que, respecto de esta última constituya obstáculo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo).
La Dirección General, en su Resolución de 12 de Abril de 2002, ya entendió que una eventual omisión en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representación, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, habría de ser considerado por el Registrador como defecto de forma extrínseca del documento.
Por lo demás, se destaca que el mencionado criterio del Centro Directivo en la interpretación del art. 98 de la Ley 24/2.001 ha sido confirmado mediante la reciente modificación de este precepto legal por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de Noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER

CONFIRMADO EL CRITERIO EN MATERIA DE PODERES

La Sentencia del JPI Número Dos de los de León, de 1 de Septiembre de 2.006 ha confirmado la Resolución de la DGRN de 12 de Septiembre de 2.005, reafirmando, en materia de poderes, dos principios -repetidos hasta la saciedad desde el primer número de esta revista-: La resolución del recurso transcurridos tres meses desde su presentación no es nula por extemporánea -esta interpretación del art. 327 LH sería exorbitante y voluntarista- y, en segundo lugar, que "no corresponde al Sr. Registrador volver a valorar lo que ya valoró el Sr. Notario, a cuya exclusiva responsabilidad incumbe la valoración relativa a si las facultades representativas que figuran en el documento que acredita la representación son o no suficientes para el acto o contrato de que se trata". Añade la propia sentencia que "se desprende, a nuestro juicio de forma rotunda, la voluntad del legislador de atribuir esa valoración de las facultades representativas al Sr. Notario, bajo su exclusiva responsabilidad".

HIPOTECAS

HIPOTECA CAMBIARIA: COBERTURA DE INTERESES DE DEMORA. ES POSIBLE GARANTIZAR EN UNA MISMA HIPOTECA OBLIGACIONES CAMBIARIAS Y EXTRACAMBIARIAS.
Resolución de 26 de Septiembre de 2.006 (B.O.E. de 19 de Octubre de 2.006). Descargar Resolución.

En el supuesto de hecho de este expediente se constituye una hipoteca cambiaria y al fijarse el objeto de la cobertura se incluyen unos intereses de demora que exceden del límite establecido por el artículo 58 de la Ley Cambiaria y del Cheque. El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al tratarse de una hipoteca cambiaria no puede amparar ésta más intereses de demora que los legalmente establecidos, de suerte que la obligación de abonar intereses de demora por encima de dicho límite legal puede ser garantizada mediante una hipoteca ordinaria, que habrá de ser, necesariamente, una hipoteca separada de la cambiaria.
La D.G.R.N. estima el recurso, rechazando la calificación del Registrador, confirmando el criterio sentado en las Resoluciones de ese Centro Directivo de 8 y 9 de Octubre de 2.002 y 1 de Junio de 2.006 (frente a Resoluciones anteriores en sentido contrario, así, la de 28 de Marzo de 2.005). Señala, a este respecto:
A).- Que el artículo 58 de la Ley Cambiaria y del Cheque establece que el tomador de la letra impagada podrá reclamar de cualquiera de los obligados cambiarios contra quien dirija su acción, por razón de demora, un tipo de interés superior en dos puntos al legal del dinero; mas no puede desconocerse cuál es el verdadero significado de esta norma: definir, en caso de impago, la extensión del derecho derivado del propio título, de la obligación cambiaria misma, y frente a cualquiera de los obligados cambiarios, completando así la delimitación que, en razón de la literalidad del título cartular, deriva de su propio contenido.
B).- Y resulta evidente que lo anterior no impide, en modo alguno, que el librado-aceptante se comprometa a abonar un interés de demora superior, en caso de impago, obligación ésta que, aunque accesoria de la cambiaria, no tiene este carácter, no deriva directamente de la propia letra, sino del negocio que motiva su emisión, el cual servirá de fundamento o causa jurídica de su exigibilidad, ex artículos 1.089 y 1.091 del Código Civil. Tal posibilidad viene avalada por la libertad de contratación admitida en nuestro Derecho y sancionada en el artículo 1.255 del Código Civil y especialmente, por el propio artículo 1.108 del Código Civil.
C).- En consecuencia, nada se opone a la posibilidad de extender la cobertura de la hipoteca que se constituye a esta obligación extracambiaria de abonar interés de demora más allá del límite del artículo 58 de la Ley Cambiaria y del Cheque (Artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1.857 del Código Civil), siempre y cuando se respeten los límites que para la cobertura hipotecaria de intereses establece el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
D).- Ciertamente, la especialidad que caracteriza a la hipoteca cambiaria es que la determinación del acreedor hipotecario (tenedor de la letra de cambio) tiene lugar extrarregistralmente, en tanto en cuanto el endoso de la letra comporta la transmisión de la titularidad del crédito hipotecario sin necesidad de que se haga en escritura pública, se notifique al deudor ni se haga constar la transferencia en el Registro (artículos 149 y 150 de la Ley Hipotecaria). Así, el tenedor legítimo según la cadena de endosos está legitimado para promover tanto la acción cambiaria como la hipotecaria. Esta característica de la hipoteca en garantía de letra de cambio no impide que pueda garantizar además de la obligación cartular otras extracambiarias, siempre que "como acontece con la de pagar intereses de demora superiores al referido límite legal" éstas mantengan la debida conexión con la relación cambiaria.
E).- Y es que la máxima según la cual una única hipoteca no puede garantizar obligaciones de distinta naturaleza y sometidas a diferente régimen jurídico no puede mantenerse como principio axiomático y absoluto. Sobre una interpretación meramente literalista de los artículos 1.876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria ha de prevalecer la que con criterio lógico, sistemático y finalista resulta de otros preceptos legales, como el artículo 1.861 del propio Código o 154 y 155 de la Ley Hipotecaria, y atendiendo a las necesidades del tráfico jurídico.
Indudablemente, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como "con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito" se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad.
F).- En el caso debatido, resulta claro que ninguna objeción cabe oponer a que la hipoteca constituida garantice también la obligación extracambiaria de abonar intereses de demora más allá del límite del artículo 58 de la Ley Cambiaria y del Cheque, habida cuenta de la relación, más que de causalidad, de accesoriedad existente entre los mismos y la obligación cartular (no derivan directamente de esta obligación sino de la conducta ulterior "incumplimiento por mora" del obligado, por lo que la estipulación que los establece anuncia un crédito eventual dependiente de un hecho futuro e incierto). Y, no obstante el carácter unitario de la relación hipotecaria (habrá una sola hipoteca y no varias independientes), las exigencias derivadas del principio de especialidad quedan satisfechas en tanto en cuanto tales intereses queden englobados en una cifra de responsabilidad distinta a la correspondiente a la obligación principal.
G).- El carácter extracambiario de la obligación de pagar esos intereses que exceden del referido límite legal "con la consiguiente improcedencia de la acción cambiaria para su exigibilidad" no puede impedir que aquélla sea garantizada con una hipoteca como la debatida, constituida en favor del aceptante de la hipoteca y de los futuros tenedores de la letra, con la consiguiente atribución a éstos de la facultad jurídico- real de promover la ejecución hipotecaria que abarque también la satisfacción de aquella obligación extracambiaria además de la principal. A falta de una norma que lo prohíba, ha de admitirse esta posibilidad, toda vez que la voluntad de las partes manifestada con el otorgamiento de la escritura de hipoteca, al constituirse no sólo en favor del acreedor inicial sino también en favor de los futuros tenedores de la letra de cambio, no puede ser otra que la de facilitar la satisfacción de las obligaciones garantizadas -la principal y las accesorias-mediante la sujeción del bien hipotecado al cumplimiento de las mismas, sin que pueda entenderse, por tanto, que respecto de la mencionada obligación extracambiaria la hipoteca se haya constituido en forma personal en favor del acreedor contratante exclusivamente (supuesto éste en el que, al carecer de la debida accesoriedad respecto de la obligación cartular, sería necesaria la constitución de hipoteca ordinaria separada de la cambiaria). Así, el favorecido por la garantía hipotecaria constituida en la forma ahora debatida será el futuro tenedor de la letra en tanto que titular activo de la obligación cambiaria de la que depende la específica obligación indemnizatoria extracartular añadida (accesorium sequitur principale). De todo ello resulta que el acreedor hipotecario respecto de esta obligación extracambiaria aparece ya inicialmente determinado, siquiera sea per relationem, con consentimiento del deudor prestado por el mero hecho del otorgamiento de la escritura de la hipoteca así constituida, lo que hace innecesaria la notificación de una eventual cesión del crédito por dicha obligación (artículos 1.162 y 1.198 del Código Civil, así como el 242 del Reglamento Hipotecario).
H).- En la escritura calificada quedan perfectamente identificadas la obligación cambiaria y la accesoria extracambiaria que constituyen el objeto de la garantía hipotecaria. El conocimiento del verdadero alcance y extensión de dicha garantía por parte de los terceros cesionarios del crédito librario podrá ser complementado no sólo por medio de la exhibición de la copia de la escritura en la que consten los datos de la inscripción registral, sino también por los distintos medios de publicidad formal de los asientos del Registro.
I).- Por lo demás, ha de recordarse que, como ya se puso de relieve en la citada Resolución de 1 de junio de 2006, no es cometido del Registrador calificar si, para hacer efectiva la obligación extracambiaria de abonar interés de demora más allá del límite legal, procedería o no la ejecución por vías distintas al procedimiento judicial de la hipoteca, según la legitimación y el título que se pretendan hacer valer para ello, lo que ahora no se ha de prejuzgar. Se trata de una cuestión ajena a la constitución del derecho real de hipoteca, que es lo que realmente tiene trascendencia registral en esta fase; y el hecho de que se exprese en la escritura calificada, genéricamente, la posibilidad de que la parte acreedora ejercite sus derechos y acciones por cualquiera de los procedimientos judiciales señalados en las leyes no puede tener entidad suficiente para impedir la inscripción.

EL EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS NO ES VÁLIDO PARA CANCELAR UNA HIPOTECA POR PAGO.
Resolución de 15 de Septiembre de 2.006 (B.O.E. del 25 de Octubre de 2.006). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción del testimonio de una sentencia con la que culmina un «expediente de liberación de cargas» en base a la incongruencia del mismo, entendiendo por tal, la utilización del citado expediente, que establece la posibilidad de cancelación de las mismas por prescripción (artículo 209 de la Ley Hipotecaria), para cancelar una hipoteca por pago, no habiendo transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria. La Dirección General confirma la calificación, señalando:
A).- Que el respeto a la función Jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a Jueces y Tribunales, impone a todas las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos por tanto los Registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, de entre las que no cabe excluir las dictadas en procedimientos de jurisdicción voluntaria. Pero ello no significa, sin embargo, que la inscripción de los documentos judiciales quede al margen del control de legalidad que supone la calificación registral, pues conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, el Registrador deberá examinar en todo caso sus formalidades extrínsecas, los obstáculos que surgen del Registro, la competencia del Juzgado o Tribunal, y la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, entendido este último extremo, como la idoneidad o habilidad del procedimiento seguido para obtener el tipo de resolución cuya inscripción se pretende.
B).- Que el expediente de liberación de cargas y gravámenes regulado por el artículo 209 y siguientes de la Ley Hipotecaria tiene por objeto la cancelación de hipotecas, cargas, gravámenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena extinguidos por prescripción con arreglo a la legislación civil según la fecha que conste en el Registro; por tanto, no resulta procedimiento adecuado cuando se pretende la cancelación de la hipoteca por pago de la deuda garantizada, no habiendo transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria.

"Es válida la cláusula de vencimiento anticipado, existente en segunda hipoteca, para el caso de subrogación de acreedor en la primera hipoteca"

SEGUNDAS HIPOTECAS: ES ADMISIBLE Y VÁLIDA LA CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO EN CASO DE SUBROGACIÓN ACTIVA EN LA PRIMERA HIPOTECA.
Resolución de 2 de Octubre de 2.006 (B.O.E. de 9 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción en el Registro de la siguiente cláusula pactada en una escritura de préstamo con garantía hipotecaria: "Debido a que la presente segunda hipoteca se ha concedido por La Caixa en consideración a que la primera hipoteca es de la misma entidad, y al no haberse pactado la igualdad de rango por el deseo de evitarle gastos adicionales a la parte prestataria, se pacta como causa especial de vencimiento anticipado la subrogación de otra entidad en el préstamo garantizado con la primera hipoteca de conformidad con la Ley 2/94 de 30 de marzo. En este supuesto también se devengará la comisión de cancelación anticipada pactada".
La Registradora de la Propiedad, basa su negativa a la inscripción de dicha cláusula en el argumento de que se perjudica a futuros adquirentes de la finca (artículo 6.2 del Código Civil), suponiendo para ellos una limitación que excede de los límites de la autonomía de la voluntad (artículo 1.255 del mismo Código) y contraria a una norma imperativa, la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, cuyo objeto es permitir a cualquier persona que haya obtenido un préstamo lograr una mejora en el tipo de interés y en el plazo de amortización. El Notario autorizante de la escritura recurre.
La D.G.R.N. estima el recurso, revocando la calificación registral, sobre la base de los siguientes argumentos:
1).- Además de dejar apuntado, aún sin entrar en el fondo de la cuestión al no estar directamente planteada, que no cabe en casos como este, la inscripción parcial del documento, omitiendo la cláusula debatida, ante su trascendencia sobre todo el negocio jurídico constituido, señala que lo que ha de hacer el Registrador cuando deniegue el acceso al Registro de una estipulación como la presente, relativa a una causa de vencimiento anticipado de un préstamo garantizado con hipoteca, además de justificarlo convenientemente -algo que aquí no ha sucedido-, es hacerlo con arreglo a los parámetros en los que incardina su función, en especial dentro de los límites del art 18 de la Ley Hipotecaria, denegando en su caso, su inscripción, bien por ser de carácter obligacional y sin trascendencia real; bien por contravenir la legislación hipotecaria; bien por tratarse de supuestos ya examinados por este Centro Directivo en anteriores resoluciones en los que acordó denegar su acceso al Registro.
2).- Con carácter general, se entiende que los pactos de vencimiento anticipado son aquellos por los que, mediando determinada conducta del deudor o concretas circunstancias especificadas en el contrato, el crédito podría darse por vencido anticipadamente y la hipoteca que lo garantiza ejecutarse, entendiéndose, también, que la regla general del artículo 1.127 del Código Civil es subsidiaria de la voluntad de las partes, que podrían pactar la exigibilidad anticipada del cumplimiento de la obligación, y que no es imperativa la norma contenida en el artículo 1.129 del Código Civil, toda vez que este último precepto enumera las causas legales que permiten la exigibilidad anticipada del crédito ante la disminución de las expectativas de cobro para el acreedor, no impidiendo -y eso es lo decisivo-que los interesados puedan pactar otras diferentes.
3).- En el presente caso, por lo demás, del puro tenor literal de la cláusula cuyo acceso al Registro se ha denegado, se evidencia que la misma ha sido elevada por acuerdo de los contratantes a la categoría de elemento determinante para la celebración del negocio jurídico, pues no es aventurado suponer que sin un pacto como el que motiva este recurso aquel no se había concertado, y no se ve qué razones pueden impedir que el Registro publique esta situación, cuya operativa, por lo demás, no deja de ofrecer semejanza, aun siendo distinta su naturaleza jurídica, con la desplegada por las condiciones resolutorias, cuyo acceso al Registro nadie pone en duda, aunque se refieran a obligaciones accesorias asumidas por el deudor.
4).- En el negocio de concesión de préstamos con garantía hipotecaria ha de distinguirse el doble plano, personal y real, de forma que sin cuestionar la posible validez de los múltiples pactos que de ordinario contienen, no puede atribuirse eficacia real con el consiguiente perjuicio para el tercer poseedor, y por ello no resultarían inscribibles, aquellos que hacen depender el vencimiento del plazo por el que se ha concedido el préstamo de cualquier comportamiento del deudor ajeno a la obligación específicamente garantizada, o, excepcionalmente, aquellos otros que afecten a la subsistencia y rango de la propia garantía real. Pero también ha declarado que el hecho de que el legislador atribuya al acreedor hipotecario, como una de las facultades de defensa y conservación del derecho real de garantía, la llamada acción de devastación (tendente a reprimir o reparar el menoscabo que pueda sufrir el bien hipotecado), no significa que no pueda atribuirse convencionalmente al mismo acreedor la facultad de dar por vencido anticipadamente el crédito para el caso de disminución del valor de las garantías por causas objetivas y lograr, a través de su inscripción registral, hacerla oponible a terceros, lo que viene suponer, y admitir, no solo la modulación por vía de pacto del vencimiento anticipado que establece el art. 1.129.3.º CC para concretar el grado de quebranto o pérdida del valor de los bienes que se configure como disminución de la garantía, sino también, que a su amparo puedan configurarse como causas de vencimiento anticipado pérdidas o disminuciones del valor de los bienes producidas con independencia de la existencia o no de culpabilidad del deudor o propietario, admitiendo, como tales, hechos o circunstancias que supongan y esto es lo relevante en el caso que nos ocupa un riesgo para la subsistencia y rango de la garantía.
5).- Por ello se debe admitir el acceso al registro de las cláusulas de vencimiento anticipado cuando hagan referencia a hechos o circunstancias que supongan un riesgo para la subsistencia y rango de la garantía; riesgo evidente en la situación que refleja el negocio jurídico documentado, dado el carácter de segunda hipoteca de la garantía pactada, con el evidente riesgo que de ella se podría derivar para el acreedor hipotecario caso de desplegarse por el deudor la conducta que se precisa en la estipulación cuyo acceso al Registro se ha denegado.
6).- Termina afirmando la Dirección General que la cláusula debatida ha sido libremente convenida por la partes y que el ahorro de costes que el prestatario ha obtenido con el pacto y no, por ejemplo, con un posible pacto de simultaneidad de rango, justifica la configuración que del negocio se hace en la escritura.

DEBE OPTARSE POR UN CRITERIO DE FLEXIBILIDAD A LA HORA DE APRECIAR LA DETERMINACIÓN EN LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA INDICADA CON OCASIÓN DE AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO.
Resoluciones de 10 y de 13 de Octubre de 2.006 (B.O.E. de 10 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Dos Resoluciones de idéntico contenido, en las que se plantea que si la realización de una simple operación aritmética, permite conocer con claridad la responsabilidad hipotecaria total correspondiente al préstamo primitivo y a la ampliación ulteriormente efectuada del mismo, no procede mantener el defecto registral de falta de determinación de la responsabilidad hipotecaria total.
Así, y a la luz del artículo 12 de la Ley Hipotecaria y de previas resoluciones de 17 de Enero y 8 de Junio de 2.002, justifica la Dirección General tal conclusión y, más en concreto, en la función registral hermenéutica dirigida a averiguar la verdadera voluntad de las partes junto al afán de ahorrar trámites superfluos que no contribuyen a aportar garantías adicionales en el tráfico. Cabe colegir, por tanto, siguiendo las directrices del Código Civil sobre interpretación de los negocios, el mantenimiento de la validez de los actos jurídicos en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo digno de protección.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

NO CABE SUBROGACIÓN PRACTICADA ANOTACION.
Resolución de 11 de Septiembre de 2.006. (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.006). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso acerca de si es posible hacer constar en el Registro de la Propiedad la escritura en la que se pacta la subrogación en unos créditos cuyo impago dio lugar a sendos embargos anotados en el Registro de la Propiedad.
La Registradora alegó tres razones para no hacer constar dicha subrogación:
- que no era posible hacerlo cuando constaba que los procedimientos a los que se referían las anotaciones estaban terminados.
- que, aun en el caso de que no estuvieran terminados, es necesaria una resolución judicial que establezca que tal subrogación se tiene por admitida en el proceso toda vez que la anotación preventiva de embargo es un asiento ordenado por la autoridad judicial.
- y que, de inscribirse tal subrogación, quedaría alterado el rango registral en perjuicio de acreedores que tienen inscrito su derecho con posterioridad a las anotaciones a las que se refiere la subrogación.
La D.G.R.N. confirma la nota de calificación. Por medio de la anotación preventiva de embargo, lo que accede al Registro no es el crédito que motivó el embargo, sino el embargo mismo, la medida cautelar adoptada por el Juez que entiende del procedimiento ejecutivo y que tiene el fin de preservar el buen fin de la ejecución impidiendo que adquirentes posteriores al embargo puedan hallarse protegidos por la fe pública registral cuando la adjudicación se realice. Resultando de los documentos presentados en el Registro que se ha declarado la terminación de los procedimientos que dieron en su día lugar a las anotaciones preventivas de embargo respecto de las que quiere hacerse constar la subrogación en el crédito, hecho que en ningún momento niega el recurrente en su recurso, no puede acceder al Registro ninguna modificación de las anotaciones practicadas cuya existencia tiene exclusiva razón de ser en los procedimientos que las originaron. Otra cosa es que las anotaciones no puedan cancelarse en base exclusivamente a la documentación presentada y los asientos deban de mantenerse vigentes hasta que el Juzgado que mandó practicarlos ordene su cancelación.

ANOTACIÓN DE QUERELLA: SU ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Resolución de 19 de Septiembre de 2.006. (B.O.E. de 27 de Octubre de 2.006). Descargar Resolución.

En el presente recurso se vuelven a plantear dos cuestiones ya analizadas por la Dirección General:
a).- La primera es si es anotable una querella criminal en el Registro de la Propiedad.
b).- La segunda es si puede el Registrador denegar la practica de una anotación preventiva de querella cuando se interpone contra persona distinta al titular registral de la finca.
A).- Respecto de la posibilidad de anotación de querellas, reitera la D.G.R.N. que la interposición de la querella puede tener acceso al Registro de la Propiedad cuando ejercitándose conjuntamente la acción civil con la penal, se ejercitara una acción de trascendencia real inmobiliaria (ex. articulo 42.1 de la Ley Hipotecaria) y siempre que: a) del ejercicio de la acción pudiera resultar la nulidad del titulo en virtud del cual se ha practicado la inscripción; y b) que del mandamiento resulte el contenido de la acción civil ejercitada o se adjuntara el texto de la querella del que se derivase la nulidad anteriormente dicha.
Pues bien, estos requisitos no aparecen cumplidos en el mandamiento judicial presentado, que se limita a señalar, que se ejercita junto a la acción penal una acción civil con trascendencia real, pero sin testimoniarse el contenido de la querella.
La finalidad buscada con la anotación de la querella, puede cumplirse de forma adecuada mediante la exigencia de una fianza o a través de la anotación preventiva de embargo preventivo por las cantidades reclamadas, pero no por vía de la anotación de una querella sin trascendencia real.
B).- En cuanto al segundo problema, los artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, imponen la observancia del tracto sucesivo. Es decir para tomar anotación preventiva de cualquier medida cautelar, la finca debe estar inscrita a nombre de la persona física o jurídica contra la que se dirige el procedimiento judicial, con las únicas excepciones que de dicho artículo 20 resultan. En caso contrario no solo podría procederse a una usurpación del dominio a su legitimo titular, sino que además llevaría consigo la indefensión de este al no haber sido parte en el procedimiento de que se trate. La coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales incluyen que los obstáculos que surgen del Registro sean observados con especial atención dada la protección que el Registro de la Propiedad debe ofrecer a los titulares registrales a si como a los terceros. En definitiva, el principio hipotecario de tracto sucesivo, colorario del constitucional de tutela efectiva, impide la practica de la anotación preventiva cuando las fincas están inscritas a nombre de personas que no han intervenido en el procedimiento.

ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO EN EXPEDIENTE TRIBUTARIO DE DERIVACIÓN DE RESPONSABILIDAD CONTRA EL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 21 de Septiembre de 2.006 (B.O.E. de 27 de Octubre de 2.006). Descargar Resolución.

En el presente caso se recurre la nota de calificación por la que se deniega la anotación de embargo preventivo ordenada por la Agencia Tributaria dentro de un expediente de derivación de responsabilidad contra la titular registral de los bienes, como responsable solidario de las deudas de su marido, ya que al presentarse el mandamiento de embargo, la finca estaba ya inscrita en pleno dominio a favor de la esposa en virtud de escritura de disolución de sociedad de gananciales.
Dispone, en este sentido, la Ley General Tributaria que responderán solidariamente del pago de la deuda tributaria pendiente, hasta el importe del valor de los bienes o derechos que se hubieren podido embargar, los que sean causantes o colaboren en la ocultación maliciosa de bienes o derechos del obligado al pago con la finalidad de impedir su traba. Y así, la Administración Tributaria ha seguido un expediente administrativo contra la titular registral de los bienes, basándose en que la escritura de disolución de sociedad de gananciales ha significado la transmisión a favor de aquélla de la totalidad del patrimonio de la sociedad conyugal disuelta, mientras que el deudor tributario "su marido" devino insolvente, ya que las participaciones sociales adjudicadas a éste se habían sobrevalorado, esto es, carecían del valor que se les había atribuido en la liquidación. Se ha seguido por tanto un procedimiento administrativo previsto y sancionado legalmente, con intervención de la titular registral, amparado por la capacidad de autotutela de la Administración tributaria y con posibilidad de recurso ante la jurisdicción contencioso-administrativa.
Por tanto, no se trata de que la Administración tributaria pretenda la declaración de ganancialidad de una deuda, como vía para extender la responsabilidad por tales deudas a bienes adjudicados a la esposa, ya que tal declaración compete exclusivamente a los Tribunales de Justicia, sino que lo que ha ocurrido en el presente caso es que la Administración Tributaria se ha dirigido contra la titular registral de unos bienes que ha podido incurrir en una actuación de ocultación maliciosa de los bienes del obligado, lo que le convertiría "por razón de la responsabilidad solidaria" en deudor tributario por sí misma. No es que se pretenda embargar a aquélla como esposa, sino que la Administración se ha dirigido a ella como a cualquier otra persona que pudiera haber incurrido en una actuación de ocultación que hubiera impedido la traba. Y, la apreciación de si realmente la disolución fraudulenta de una sociedad de gananciales es o no ocultación y si realmente ha existido o no esa mala fe, queda a la determinación dentro de los cauces legales del procedimiento administrativo, donde caben los recursos procedentes, inclusive el contencioso-administrativo.
Por todo ello, la D.G.R.N. estima el recurso, revocando la nota de calificación, ya que aunque el Registrador puede calificar la congruencia de la resolución administrativa con el procedimiento seguido (ex artículo 100 Reglamento Hipotecario), no cabe duda que el embargo preventivo acordado es congruente con el expediente de exigencia de responsabilidad solidaria, conforme a la Ley General Tributaria, y no puede entrar a analizar el fundamento de fondo de la Administración Tributaria que motiva la apertura del expediente de exigencia de responsabilidad solidaria, amparado por las normas legales y basado en la autotutela de la Administración, por otra parte sancionada constitucionalmente y sujeta a revisión jurisdiccional.

PROPIEDAD HORIZONTAL

EN UNA DIVISIÓN HORIZONTAL LA EXIGENCIA DE UN NÚMERO CORRELATIVO PARA CADA DEPARTAMENTO SOLO RESPONDE A LA FINALIDAD DE ORDENARLOS SECUENCIALMENTE. TEMPORANEIDAD DEL RECURSO INTERPUESTO.
Resolución de 10 de Octubre de 2.006 (B.O.E. de 10 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución.

Como órgano llamado a enjuiciar la cuestión de fondo recuerda el Centro Directivo su competencia para declarar la temporaneidad del recurso interpuesto, llegándose a esta conclusión a través del sistema de impugnación de los actos administrativos dada la ausencia de normativa más específica al respecto.
A continuación manifiesta la improcedencia del defecto de fondo señalado, a saber: "no resultar correlativa con los restantes elementos del edificio la numeración en letra asignada al elemento desvinculado, en atención a los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y el 8.4 de la Ley Hipotecaria" . Es consciente de la existencia de hipótesis en las que el cumplimiento de tal requisito podría resultar ilusorio: así en el caso en el que algún propietario estuviese dispensado de consentimiento de la junta de propietarios para efectuar división, segregación o desvinculación sobre pisos o locales de su propiedad.
El objetivo de ordenación secuencial puede alcanzarse a través de un procedimiento más simple como sería la adición una o varias letras correlativas siguiendo el orden del abecedario, o uno o varios números consecutivos comenzando por la unidad o bien expresiones como bis o ter.

RECONOCIMIENTO DE DOMINIO

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO SUCESIVO: NO CABE DUDAR DE LA IDENTIDAD DE LA FINCA SI YA ESTÁ INSCRITA.
Resolución de 14 de Septiembre de 2.006 (B.O.E. de 27 de Octubre de 2.006). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso acerca de si es inscribible el testimonio judicial de un auto recaído tras la tramitación de un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, cuando la Registradora alega dudas acerca de la identidad de la finca debido a la antigüedad de la ultima inscripción de dominio, ya que al no describirse la finca conforme a los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.
La Dirección General revoca la nota, ya que una vez que la finca está inscrita y la misma perfectamente identificada en el auto, no cabe alegar dudas acerca de su identidad. Cuando se trata de fincas con folio abierto cuya última inscripción es muy antigua, resulta obvio el riesgo de que la misma haya sido doblemente inmatriculada por una inmatriculación posterior. Pero el momento en que el Registrador puede alegar dudas acerca de la identidad de la finca para evitar precisamente las dobles inmatriculaciones es en el momento de inmatricular, pero nunca a la hora de practicar un asiento respecto de una finca ya inmatriculada, cuyo último asiento vigente de dominio está bajo la salvaguarda de los tribunales. Por ello, declarado el dominio de una determinada finca registral, perfectamente identificada en el auto y perfectamente identificable en los libros del Registro, a la Registradora no le cabe otra cosa que inscribir el dominio declarado en el folio abierto a ella.

DERECHO MATRIMONIAL

"Separación de hecho: perdura la presunción de ganancialidad mientras no sea desvirtuada judicialmente"

GANANCIALES: ACREDITACIÓN DEL CARÁCTER PRIVATIVO DE LA CONTRAPRESTACIÓN EN COMPRAVENTA POR CÓNYUGE SEPARADO DE HECHO.
Resolución de 11 de Octubre de 2.006 (B.O.E. de 18 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir como privativo, un bien comprado por persona que en el momento de su adquisición se encontraba separada de hecho y en trámites de separación judicial, sin haber recaído aún en ese momento sentencia de separación ni divorcio, presentando diversos documentos que pretenden probar que el pago se realizó con bienes privativos, frente al criterio de la Registradora, que sostiene que en ese supuesto sigue actuando la presunción de ganancialidad prevista en el artículo 1.361 del Código Civil y que las pruebas aportadas para concederle carácter privativo no tiene el carácter de prueba documental pública y, en todo caso habrán de ser apreciadas por la autoridad judicial pero no por el Registrador.
La D.G.R.N. rechaza el recurso, confirmando la calificación practicada, señalando:
1).- El primer argumento expresado por la parte recurrente, es la existencia
de una absoluta separación de hecho entre los esposos, habiéndose interpuesto incluso una demanda de separación por parte de la compradora y pretendiéndose probar que con dicha separación cesa la presunción de ganancialidad contenida en el artículo en el artículo 1.361 del Código Civil. Pero, el artículo 1.393.3.º del Código Civil contempla entre las causas que determinan la disolución de la sociedad de gananciales, «el llevar separado de hecho más de un año por acuerdo mutuo o por abandono del hogar», pero a diferencia de las causas de disolución previstas en el artículo 1.392 que operan ipso iure, las del artículo 1.393 necesitan para producir ese efecto, «de una decisión judicial a petición de uno de los cónyuges», de ahí que cualquiera que sean las pruebas que para justificar esa separación de hecho se presentaran, no corresponde al Registrador en su
función calificadora valorarlas, sino a la autoridad judicial en procedimiento entablado por la esposa compradora, pues no siendo así subsiste la sociedad de gananciales, entrando en juego la presunción de ganancialidad prevista en el artículo 1.361 del Código Civil.
2).- Se alega asimismo por la parte recurrente, que dicho bien fue adquirido con carácter privativo, pues el dinero metálico empleado tenía esa naturaleza y los cheques emitidos contra su cuenta y las letras de cambio pagadas, lo fueron con dinero de su exclusiva propiedad. Pero es doctrina reiterada de la Dirección General que para inscribir como privativo un bien adquirido por persona casada, ha de acreditarse por prueba documental pública (artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 95.2 del Reglamento Hipotecario), todas las circunstancias que con arreglo a los artículos 1.346 y siguientes del Código Civil, y según las hipótesis, determinen aquel carácter. Y, a estos efectos, en este supuesto, no puede estimarse como suficientemente probado que dichas circunstancias se cumplan. Además de que la fe pública no puede alcanzar a la veracidad intrínseca de las declaraciones de voluntad de las partes, no basta el pago de letras de cambio o cheques sobre una cuenta corriente de la que es titular el comprador para poder inscribir dicha adquisición como privativa. Teniendo presente el carácter inequívoco de dicha prueba y la especial fungibilidad del numerario, no puede estimarse como suficiente que dicha cuenta corriente esté a su nombre, sino tener presente los criterios de los artículos 1.346 y 1.347 para concederles carácter privativo o ganancial, artículos de los cuales se desprende que la titularidad bancaria no puede estimarse como suficiente. Dicha titularidad nos indica que el contrato de cuenta corriente fue efectivamente suscrito por la compradora, pero nada nos indica sobre la procedencia o naturaleza del numerario que fue ingresado en ella. Reiterando la necesidad de una prueba pública y concluyente y no bastando los meros indicios para inscribir dicho bien como privativo, ha de concluirse que la inscripción en esas circunstancias ha de verificarse como presuntivamente ganancial (artículo 94 del Reglamento Hipotecario).

DERECHO DE SUCESIONES

LEGADO DE MANDA PIA.
Resolución de 9 de Septiembre de 2.006. (B.O.E. de 6 de Octubre de 2.006). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso si el contador-partidor ha de atenerse al mandato del artículo 747 del Código Civil cuando el testamento, además de ordenar destinar «para mandas pías que dispongan el contador partidor y los albaceas, o para bien del alma de la testadora y sus familiares, el remanente que hubiere una vez cumplidos, por su orden, los legados que anteceden» dice en otro lugar que «el remanente, si lo hubiere, se destinará a la realización de las mandas pías que el contador-partidor y albaceas estimaren oportuno, o bien se invertirá en bien del alma, a intención de la testadora y sus familiares»
La Registradora, en su nota, se limita a decir que, en la escritura, donde el contador-partidor adjudica una finca de la testadora a una determinada parroquia, no se cumple lo establecido en el artículo 747 del Código Civil. El artículo dice que, «si el testador dispusiere del todo o parte de sus bienes para sufragios y obras piadosas en beneficio de su alma, haciéndolo indeterminadamente y sin especificar su aplicación, los albaceas venderán los bienes y distribuirán su importe» del modo en que señala el precepto.
La D.G.R.N. revoca la nota ya que entiende que, en este caso, la testadora no se limitó a disponer de una porción de bienes para mandas pías, sino que estableció que se hicieran las que el contador-partidor estimare oportuno. Dado que el artículo 675 del Código Civil exige atender ante todo a la voluntad de la testadora cuando ésta resulte claramente del testamento, no hay por qué someter al contador-partidor al «modo» de cumplir la voluntad de la causante que señala el artículo 747 cuando su mandante le ha autorizado expresamente a disponer lo que crea mejor.

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Resoluciones de la DGRN. Número 10