DERECHO CIVIL

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER

EL OBJETO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Y SU ALCANCE ANTE EL JUICIO NOTARIAL SOBRE LA SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS DEL OTORGANTE DE LA ESCRITURA.
Resolución de 25 de Octubre  de 2.006. (B.O.E. de 21  de Noviembre  de 2006). Descargar Resolución.

Se equiparan el valor del juicio notarial sobre la capacidad natural del otorgante con el valor del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en el artículo 98.2 de la ley 24/2.001, modificado por Ley 24/2.005. Tal aseveración notarial de capacidad reviste especial certidumbre con el rango de presunción "iuris tantum" de eficacia erga omnes, que obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deberá dejar margen racional de duda (Resolución de 29 de Abril de 1.994).
El Registrador que no puede revisar la apreciación notarial de suficiencia sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que de la propia escritura o del Registro resulte contradicha), tampoco podrá revisar la valoración que el notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas.
En el supuesto objeto de debate resulta evidente que tal consideración notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas es coherente y congruente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste. Se afirma la capacidad para adquirir un inmueble en escritura de arrendamiento financiero del mismo. Y dicho contrato permite la transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio (Resolución de 26 de Octubre de 1998).

DE NUEVO SOBRE EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER: SU ALCANCE Y LÍMITES.
Resolución de 19 de Septiembre de 2.006. (BOE de 30 de Noviembre de 2006). Descargar Resolución.

En una escritura de compraventa se expresa que Don X. interviene en nombre y representación, como apoderado, de una Sociedad limitada. Respecto del citado representante, el Notario añade lo siguiente: «Resultan sus facultades para este acto de la escritura de apoderamiento especial, y por lo tanto no inscrito, conferido a su favor por la mercantil  Z, mediante escritura otorgada ...,  el día ..., ante el Notario..., con el número ... de orden de su protocolo, de la que tengo a la vista y le devuelvo copia autorizada en la que se le atribuyen facultades solidarias para vender a Don..... el elemento número dieciséis de la división horizontal, finca registral número ..., por los precios y condiciones que libremente estipule. Tiene atribuidas por lo tanto, a mi juicio, facultades suficientes para otorgar la presente escritura de compraventa, en todos sus términos y pactos. Me asevera la vigencia de sus facultades representativas».
El Registrador considera que "es necesaria, como requisito para el acceso del título al Registro, la existencia de la reseña identificativa, realizada por el Notario en la forma determinada por la Ley, respecto de todos los títulos de los que el representante derive sus facultades representativas; con inclusión, en caso de subapoderamiento o poder otorgado por órgano de administración de cualquier entidad, de los títulos de representación en que basa sus facultades el representante orgánico o apoderado que sustituye sus facultades de representación, al concurrir, en relación a ellos, igual necesidad de prueba de las facultades de actuación en nombre ajeno".
El Notario recurre al considerar que la reseña identificativa es suficiente siendo reiterada la doctrina de la Dirección General al respecto.
La D.G.R.N. revoca la nota de calificación. El Notario ha reseñado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. Así, se manifiesta que el mismo es un poder la Sociedad vendedora ha conferido, mediante escritura pública autorizada por el mismo Notario, añadiendo la fecha del poder y el número de protocolo. Considera que la petición por parte del Registrador de determinados datos sobre los títulos de los que el apoderado deriva sus facultades, puede implicar la revisión del juicio de suficiencia notarial de las facultades representativas, no permitido por la Ley. 

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA EN SUPUESTO DE REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:  ES NECESARIO SU CONSTANCIA EXPRESA.
Resolución de 20 de Septiembre de 2.006 (BOE de 1 de Diciembre de 2.006). Descargar Resolución.

Similar Resolución, ésta, a las de 12, 13 y 27 de Septiembre, y 3 y 4 de Octubre de 2.006 (B.O.E. del 6, 19 y 27 de Octubre de 2.006), ya comentadas en el número anterior de esta Revista.
Se debate si, para inscribir una escritura otorgada a través de Órgano de Administración de Sociedad, es suficiente la reseña que el Notario ha hecho del documento auténtico del que nacen las facultades representativas (con indicación de fecha, Notario autorizante de la escritura y número de su protocolo, consignando, además, que está, en su caso, inscrita en el Registro Mercantil con los datos registrales que se detallan) o, por el contrario, como exige la Registradora, es necesario que el Notario autorizante exprese que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato que el instrumento se refiere.
La D.G.R.N. confirma la calificación registral, estimando que la exigencia relativa al juicio notarial de suficiencia de la representación es aplicable no sólo en los casos de actuación mediante apoderamiento, sino también en supuestos de representación legal u orgánica, sin que, respecto de esta última constituya obstáculo el hecho de que sea ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo.
Así, para cumplir con el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de Diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a aquellas facultades que se pretendan ejercitar.
Las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante: 1).- Exhibición del documento auténtico; 2).- Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; 3).- que tal juicio se ha referido al acto o negocio jurídico documentado o a las facultades ejercitadas;  4).- que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
Y el Registrador, por su parte, deberá calificar "además de la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nacen dichas facultades de representación" la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las
facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el Notario
del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título, sin que pueda, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; que se le transcriban facultades, que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico o que se acompañe éste.
De este modo "y como ha puesto de relieve el Centro Directivo mediante la interpretación del precepto legal confirmada por virtud de la modificación de dicho precepto legal por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad" se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este último que comprende la existencia y suficiencia del poder, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada.
Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representación, expresado en la forma establecida en el mencionado artículo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento publico notarial
En el caso concreto aquí debatido, entiende la Dirección General que faltan dos elementos de los antes enumerados: la expresión de que se le haya aportado al Notario el documento fehaciente acreditativo y la expresión del juicio notarial de suficiencia de la representación alegada que ha de ser autónoma del juicio de capacidad, de ahí que confirme la calificación, desestimando el recurso planteado.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS

LA DUDA EN CUANTO A LA DETERMINACIÓN DE LA FINCA DEBE VENTILARSE EN VÍA JUDICIAL, NO SIENDO HÁBIL EL RECURSO GUBERNATIVO.
Resolución de 17 de Octubre de 2.006 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución .

En el fondo de la calificación registral (el Registrador apuntaba como elementos subsanatorios de los defectos identificativos, tendentes a la concreción exacta de la finca: realización de las operaciones de modificación hipotecaria que, en su caso fuesen procedentes, así como los requisitos urbanísticos adecuados al efecto) existe duda sobre si la finca, cuya inmatriculación se pretende, es parte de otra inscrita o de otras fincas no inscritas.
De acuerdo con la reiterada doctrina del Centro Directivo (expresada en Resoluciones, entre otras tantas, de 29 de Julio de 2.005 , 24 de Enero y 9 de Marzo de 2.006) las dudas que al Registrador le puedan surgir acerca de la identidad de la finca, cuando se trata de inmatricularla, constituyen una concreta situación de hecho que sólo puede ser decidida y resuelta en caso de oposición por el Juez de Primera Instancia del partido donde radique la misma, ex artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario. Por tanto,  no es hábil el recurso gubernativo para despejar las mismas.

LA FALTA DE CORRESPONDENCIA ENTRE LA SUPERFICIE DESCRITA EN EL FOLIO ABIERTO A UNA FINCA CON OCASIÓN DE LA INMATRICULACIÓN DE UNA CUARTA PARTE INDIVISA DEL DOMINIO, Y LA DESCRITA EN EL TÍTULO PARA LA INMATRICULACIÓN DE LAS RESTANTES TRES CUARTAS  PARTES INDIVISAS, NO CONSTITUYE OBSTÁCULO  A LA INSCRIPCIÓN DE ÉSTAS CUANDO LA SUPERFICIE INSCRITA  ES SUPERIOR A LA DEL TÍTULO Y NO HAY QUE INMATRICULAR EXCESO DE CABIDA.  
Resolución de 20 de Octubre  de 2.006 (B.O.E. de 21  de Noviembre  de 2.006). Descargar Resolución.

Se da luz verde al asiento solicitado, señalándose en la inscripción cuál es la verdadera superficie de la finca, que será la que figure en el título ahora presentado. No existe razonablemente duda alguna acerca de la identidad de la finca cuando tanto en el auto recaído en el expediente de dominio para la inmatriculación de las citadas tres cuartas partes indivisas y en los libros registrales figura el mismo término municipal de pertenencia, así como idénticos polígonos y parcela.
El hecho de que el título que motivó la inmatriculación de la primera cuarta parte indivisa estuviera equivocado, en el sentido de que debiera haber incluido las tres cuartas partes restantes, no impide que puedan inmatricularse ahora, en vez de a través del mismo título por el que se inmatriculó la primera cuarta parte tras la correspondiente subsanación del error en su día padecido, por medio de un expediente de dominio para la inmatriculación de fincas.

EXPEDIENTE DE DOMINIO: DE NUEVO SOBRE LA EXISTENCIA DE "DUDA"  EN CUANTO A LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
Resolución de 6 de Octubre de 2.006. ( B.O.E. de 30 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución.

Se solicita del Registro certificación a los efectos de iniciar expediente de dominio para inmatricular determinada finca. El Registrador expide la certificación expresando que, tal como se describe no está inscrita, pero «pudiera encontrarse comprendida dentro de la superficie de la finca que en el Registro figura con la siguiente descripción». Seguidos los trámites del expediente de dominio, el Juez declara acreditado el dominio. Presentado en el Registro testimonio del Auto, el Registrador deniega la inscripción porque «del Auto se deduce que la finca se halla comprendida dentro de la finca inscrita», por lo que entiende que lo que procede es un expediente para la reanulación del tracto sucesivo interrumpido. La interesada recurre.
La D.G.R.N. desestima el recurso. Es evidente que si una finca está inscrita no  puede inmatricularse, como se deriva palmariamente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y si el Registrador entiende, o incluso tiene dudas sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende es parte de otra inscrita "como ocurre en el presente supuesto", la cuestión no puede ser decidida en este recurso, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quién entonces incumbe, mediante el procedimiento que establece el último de los artículos citados, resolver la duda planteada.

SEGREGACIÓN

SEGREGACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO: DEBE ESPERARSE A LOS DOS MESES PARA AUTORIZAR LA ESCRITURA.
Resolución de 5 de Octubre de 2.006 (B.O.E. del 28 de Diciembre de 2.006). Descargar Resolución.

El 13 de octubre de 2.005  se otorgó escritura de segregación de una finca, a la que se incorporó testimonio del escrito solicitando del Ayuntamiento, en cuyo término se halla la finca, certificación de innecesariedad de licencia de segregación, que lleva fecha del Registro de entrada de la citada corporación de 16 de septiembre de 2.005.  Dicha escritura fue presentada para su inscripción en fecha 23 de diciembre de 2.005, y el 15 de diciembre de 2.005, el Ayuntamiento remitió al Registro Resolución de la Alcaldía de fecha 13 de diciembre en la que denegaba la concesión de la licencia. La  D.G.R.N. rechaza el recurso que alega concesión de la licencia por silencio administrativo, al haberse otorgado la escritura antes de los dos meses necesarios para que se produjera tal circunstancia.

NO PROCEDE EN NINGÚN CASO SEGREGACIÓN SIN LICENCIA MUNICIPAL O DECLARACION DE INNECESARIEDAD.
Resolución de 14 de Noviembre de 2.006. (B.O.E. de 30 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución.

Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se practica una segregación sobre una finca que figura en el Registro como rústica, si bien se acredita con certificación catastral que dicha finca es en parte rústica y en parte urbana, por lo que con la segregación se trata de separar una de la otra, siendo así que la urbana está edificada con naves de uso industrial. De la segregación resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo.
El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse el otorgamiento de la licencia para efectuar la segregación documentada ni la declaración municipal de su innecesariedad; y, alegando el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, realizó la correspondiente notificación a la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, la cual declaró nula la segregación, de conformidad con la regulación en materia de unidades mínimas de cultivo. Por ello, el Registrador confirma su inicial calificación y denegó la inscripción de la segregación practicada.
La D.G.R.N. confirma la calificación y desestima el recurso. Afirma que por el mero hecho de que las fincas resultantes de la segregación tengan determinada calificación catastral, la exigencia de aportación de  licencia o declaración de innecesariedad se encuadra en un específico régimen administrativo de fiscalización municipal previa a la autorización e inscripción de la escritura correspondiente, como resulta de la normativa urbanística aplicable (artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y, para Andalucía,  el art 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía). Por lo demás, el control que en este ámbito se encomienda a Notarios y Registradores encaja en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, deben desempeñar.

HIPOTECAS

HIPOTECA DE MÁXIMO: SÍ RESULTA ADMISIBLE EL PACTO DE VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO  DE INTERESES.
Resolución de 2 de Diciembre de 2.006, (B.O.E. del 18 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente recurso es la de si es posible la inscripción del pacto de vencimiento anticipado por impago de las cuotas de amortización y/o intereses, en un crédito en cuenta corriente, garantizado con hipoteca.
Sostiene el Registrador que tratándose de una hipoteca de máximo, tras cada vencimiento no hay intereses exigibles con independencia por el acreedor, sino que conforme al contrato de cuenta corriente, solo son objeto de cargo como una partida mas de la cuenta y por ello la hipoteca no garantiza independientemente cada vencimiento de intereses, sino el saldo final de la cuenta.
La D.G.R.N. rechaza los argumentos citados en la calificación, sosteniendo que si bien el contrato de crédito en cuenta corriente, provoca que los intereses sean objeto de cargo como una partida más de la cuenta, y que el saldo final al cierre de la misma, sea el importe exigible, nada debe obstar a que los contratantes en uso de la libertad de pactos que señala el Art. 1255 del Código civil, puedan pactar y fijar supuestos de vencimiento anticipado que garanticen al acreedor la eficacia y garantía de su crédito.
En efecto, aunque no todo pacto de vencimiento anticipado resulte inscribible, si lo será aquel que surta efecto ante el impago del principal y/o intereses (y costas), porque no cabe duda que estamos ante el incumplimiento de la obligación principal garantizada y en estos casos el pacto de vencimiento anticipado constituye un elemento de resolución convencional del negocio de crédito, cuyo ejercicio no supone otra cosa que la eficacia de la acción de resolución propia del Artículo 1.124 del Código civil.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL/RECURSO GUBERNATIVO

REPARTO DE DOCUMENTOS EN REGISTROS MERCANTILES CON VARIOS TITULARES: EFECTOS DE LA CALIFICACIÓN NEGATIVA/ FALTA DE TRASLADO A LOS DEMÁS.
Resolución de 15 de Noviembre de 2.006, (B.O.E. del 28 de Noviembre de 2.006).
     
Se trata de un supuesto en el que el Notario autorizante de una escritura de modificación de Estatutos de una Sociedad solicita de la titular del Registro Mercantil 2 de Valencia que traslade la misma a los demás Registradores, en aplicación del art. 18  del Código de Comercio, en relación con el artículo 15 del Reglamento del Registro Mercantil.
La D.G.R.N., en la Resolución realiza un repaso de la labor calificadora registral señalando las modificaciones introducidas en la normativa hipotecaria desde la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, hasta la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, que  "han tenido como objeto administrativizar el proceso de calificación y la actuación de los funcionarios",  optando claramente por entender que la actuación calificadora participa de los caracteres propios de una función pública cuyo ejercicio ha de sujetarse al régimen jurídico propio de actuación de las Administraciones Públicas. Y aunque no dicte actos administrativos,  su calificación no puede sino ser considerada un acto de Administración "porque -proviene de un funcionario público (artículo 274 de la Ley Hipotecaria) titular de una oficina pública, como es el Registro (artículo 259 de la Ley Hipotecaria)- basado en Derecho Privado y, desde esa perspectiva, sujeto a las reglas generales de elaboración de cualquier acto administrativo."
Ante el incumplimiento de la Registradora de su obligación de dar traslado a los demás titulares del Registro de la calificación negativa propuesta, la D.G.R.N. desecha la nulidad de la calificación, que causaría más daño a los particulares, y opta por entrar en el fondo del asunto, no sin recordar antes las dos obligaciones la función calificadora que se omitieron en este supuesto tempestividad (esto es, que sea oportuna en tiempo) y la suficiencia de la motivación ofrecida. Se alegaba como defecto la falta de coincidencia del NIF de uno de los socios que habían asistido a la Junta General cuyos acuerdos se elevaban a públicos en la escritura presentada., con el que aparecía en el Registro Mercantil, lo que es calificado por el Centro Directivo como "injustificado exceso de celo", ya que no es necesario en la inscripción hacer constar la identidad de los socios que participaron en la Junta,  aplicando la idea de que  ni calificación ni la publicidad registral alcanzan a la constatación y protección jurídica sustantiva de la transmisión  de participaciones sociales

REGISTRO DE BIENES MUEBLES:  ERROR EN LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL.
Resolución de 23 de Octubre de 2.006. ( B.O.E. de 30 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución.

Expedida certificación de libertad de cargas de un vehículo y tomada anotación de embargo en el Registro de Bienes Muebles, la Registradora suspende la inscripción de la adjudicación derivada del embargo por la existencia de una reserva de dominio que no se tuvo en cuenta al expedir la certificación de cargas ni al practicar la anotación de embargo. La razón es que la reserva de dominio sobre el vehículo se hizo constar en función del número de bastidor, siendo incorrecta la matrícula del vehículo en el Registro, que es por la que se hizo en su día la consulta sin que la Dirección General de Tráfico advirtiera la falta de correlación entre matrícula y número de bastidor.
Procede determinar si deben prevalecer los datos consignados en la certificación registral emitida con error al obviar la existencia de un pacto de reserva de dominio, que tampoco se tuvo en cuenta al practicar la anotación preventiva de embargo; o si por el contrario prevalecen los asientos registrales y el usuario del Registro que recibió dicha certificación no puede hacer prevalecer su derecho frente a lo ya inscrito.
La D.G.R.N. confirma la nota de calificación. Dice que ante la disyuntiva de dar valor a la certificación o bien a los asientos del Registro, deben prevalecer estos últimos dado que están bajo la salvaguarda de los Tribunales y ello sin perjuicio de la posible responsabilidad en que haya incurrido el funcionario que expidió la certificación errónea.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LO ES DE FINCAS Y NO DE PERSONAS, NO SIENDO OBJETO DE CALIFICACIÓN CUALIDADES PERSONALES DE LOS COMPARECIENTES QUE EN NADA INFLUYEN EN EL ACTO JURÍDICO DOCUMENTADO EN LA ESCRITURA.
Resolución de 19 de Octubre de 2.006 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución.

Se permite la inscripción de escritura constitutiva de hipoteca en la cual se dice que los cónyuges hipotecantes están casados en régimen de gananciales y en el Registro aparecen casados en régimen de separación de bienes. Y existe una divergencia al expresar la cifra de intereses máximos garantizados entre la que se indica en letra y la que se fija en guarismos.
Sostiene la Dirección General que al comparecer ambos cónyuges como propietarios de la finca que se va a hipotecar, la naturaleza del régimen económico matrimonial por el que se rijan no es relevante para la eficacia del negocio jurídico toda vez que se ha manifestado  en él la voluntad de ambos de constituir una sola hipoteca sobre una finca de su propiedad al amparo del artículo 217 del Reglamento Hipotecario.
Respecto a la cuestión señala concerniente a los intereses expresados y su interpretación cabe aducir que sobre la base de los artículos 1.284 y 1.285 del Código Civil, y a mayor abundamiento, la consideración de que, en caso de discordancia debe prevaler, en la correcta interpretación de toda escritura, lo expresado en letra a la cantidad señalada en número. Por tanto, teniendo en cuenta la cláusula de constitución de la hipoteca, determinante de tal derecho real constituido, en la cual la cifra señalada como máximo de intereses ordinarios a efectos hipotecarios es el resultado de aplicar al capital y plazo pactado el tipo de interés señalado en letras. 
 
CALIFICACIÓN NEGATIVA ANTE DIFERENCIAS EN: EL NOMBRE PROPIO DE UNA MISMA PERSONA, EN ERRORES SINTÁCTICOS, DE INTERPRETACIÓN DE PODER Y  SOBRE ADJUDICACIONES GLOBALES DE HERENCIA.
Resolución de 27 de Noviembre de 2.006, (B.O.E. del 28 de Diciembre de 2.006). Descargar Resolución.

Se tratan diversas cuestiones relacionadas con la inscripción una escritura de aceptación de herencia, liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de la herencia de un ciudadano venezolano.
En primer lugar se alegaba imprecisión en la identificación del causante, ya que los bienes figuraban a nombre de José Luis Febles Hernández y toda la documentación aportada se refiere a Erasmo Febles Hernández, si bien en la escritura se decía que también era conocido por José Luis. La D.G.R.N., desecha el defecto, como en la Resolución de 14 de Febrero de 1996,  tras examinar la relación de documentos y reprochar irónicamente que entender que son dos personas diferentes daría lugar a una historia rocambolesca.  También se alegaban defectos de expresión en frases puntuales, como "poder otorgado por el representado" lo que, aplicando la hermenéutica más básica impiden considerarlo como un defecto. No se olvidó el Registrador de incluir un defecto relativo a los poderes, en este caso salvar en lea reseña expresamente la autocontratación, lo que es rechazado por la Dirección con argumentos suficientemente conocidos.
Y finalmente, en relación a las adjudicaciones a los herederos, el Registrador entendía que había imprecisión, porque éstas deben referirse a bienes concretos y no a participaciones del «patrimonio inventariado» o «de la herencia», por lo que el principio de especialidad impide que se hagan constar en los asientos registrales. Este defecto tampoco se mantiene, ex artículo 659 del Código Civil y por no inducir a confusión alguna, ya que si al hacerse las adjudicaciones se utiliza, aún en aquellas herencias que no tiene deudas, "las expresiones más generales de «patrimonio inventariado»  o «herencia», en vez de referirse a bienes concretos y determinados, por cuanto dentro de esa expresión más amplia, están aquéllos incluidos en su propia individualidad."

SÓLO CON EL CONSENTIMIENTO FORMAL DEL TITULAR REGISTRAL FUNDADO EN UNA CAUSA O RAZÓN JURÍDICA CLARAMENTE EXPLICITADA  PROCEDE PRACTICAR CANCELACIÓN DE SU ASIENTO DE INSCRIPCIÓN. INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 82 DE LA LEY HIPOTECARIA EN CONGRUENCIA CON EL CONJUNTO DEL ORDENAMIENTO. 
Resolución de 16 de Octubre de 2.006 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución.

Se otorga por la Entidad concedente de un préstamo hipotecario y  por los deudores dueños de la finca hipotecada, escritura de rectificación (de otra suscrita unilateralmente por el banco, acreedor  hipotecario, de cancelación de hipoteca), expresándose que por error de dicho banco se procedió a dicha cancelación del préstamo hipotecario, cancelación que dejan sin efecto, subsistiendo, por tanto, la hipoteca en garantía del préstamo que se declare vigente.
Señala la D.G.R.N. a este respecto, que cuando por consistir la vicisitud jurídico-real en la extinción de un derecho inscrito, el asiento que proceda practicar sea un asiento de cancelación, fiel al principio de determinación registral y con el fin de que el Registrador pueda desarrollar correctamente su función calificadora, éste deberá expresar "la causa o razón de la cancelación" (cfr. Artículo 193.2 del Reglamento Hipotecario).
El Centro Directivo hace suyo el criterio notarial constatando la presencia de la causa o razón suficientemente explícita de la cancelación ahora solicitada. Con el consentimiento de los titulares registrales y la entidad acreedora tendente a rectificar la anterior escritura cancelatoria, se consigna en escritura pública que en la  anterior de cancelación se cometió un error en la expresión de la causa, al declarar erróneamente la entidad acreedora que el préstamo estaba pagado y por tanto cancelaba la hipoteca, error que ahora se subsana declarando subsistente el préstamo con los mismos pactos y condiciones contenidos en la escritura de constitución, solicitándose la cancelación del anterior asiento de cancelación. Estamos ante un supuesto de los previstos el  artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria sin que conste en el expediente la existencia de terceros adquirentes de derechos a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento declarado inexacto.

CANCELACIÓN DE ASIENTO: NO PUEDE SER PROVISIONAL O CONDICIONADA, DADO SU CARÁCTER DEFINITIVO.
Resolución de 5 de Diciembre de 2.006, (B.O.E. del 28 de Diciembre de 2.006). Descargar Resolución.

Se solicita la  inscripción de una diligencia de adición de un mandamiento judicial para hacer constar en el Registro que la nulidad y cancelación de una inscripción de dominio, como consecuencia del ejercicio de una acción rescisoria, lo es sólo en la medida necesaria para que el Banco pueda resarcirse del principal, intereses y costas reclamadas en un procedimiento judicial, y que la rescisión habría de favorecer sólo al actor. Todo ello teniendo en cuenta que el Registrador ya había practicado la cancelación de la venta y la reinscripción a favor del vendedor.
La D.G.R.N., confirma la calificación registral, al entender que es una pretensión puramente personal no inscribible (artículo 2 Ley Hipotecaria) y que nunca la cancelación de un asiento puede ser provisional o condicionada, dado su carácter definitivo (artículo 82 Ley Hipotecaria, y 524.4 Ley Enjuiciamiento Civil).

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EXCLUSIVA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 144 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO AL RÉGIMEN DE GANANCIALES ESPAÑOL. EFECTOS PROCESALES DE LA TITULARIDAD REGISTRAL. EMBARGO DE BIENES COMUNES: LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO DE AMBOS CÓNYUGES.
Resolución de 10 de Julio de 2.006 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución.

Si la finca está inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad francesa "para su comunidad de bienes, con sujeción a la legislación de su país" sin especificarse cuota alguna de los partícipes y  respecto de la cual  se solicita  anotación preventiva de embargo 2de la mitad perteneciente a uno solo de los consortes", resulta indiferente averiguar si se encuentra registrada en comunidad germánica o en copropiedad romana por mitades indivisas, las cuales se hallarían sometidas a dicho régimen de comunidad que figura en la inscripción, según sostiene la Dirección General, haciendo suyo el criterio negativo de la nota registral, con los siguientes matices: Han de aplicarse las normas que la legislación francesa establezca para los bienes comunes del matrimonio (artículo 9, 2 y 3 del Código Civil). Caso de no acreditarse tales normas, no queda otra opción que la de entablar demanda contra ambos partícipes. Así, si la anotación concluyera en venta forzosa de la finca, se podría actuar en representación de ambos titulares, si estuviesen en rebeldía, además de poder extenderse, en tal supuesto, el embargo a la totalidad del predio, con lo que la parte embargante resultaría beneficiada.

NO PROCEDE PRACTICAR UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO ACORDADO EN JUICIO EJECUTIVO DIRIGIDO CONTRA PERSONA QUE EN  LA ACTUALIDAD NO CONSERVA LA CUALIDAD DE TITULAR INSCRITO DE LA FINCA EMBARGADA.
Resolución de 14 de Octubre de 2.006 (B.O.E. de 21 de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución.

No resulta defendible el criterio seguido por el acreedor recurrente fundado en las resoluciones de 17 de Octubre y 19 de Noviembre de 2.002.  En  ambas se acordó  que era anotable el embargo cuando la anterior titularidad podía volver a estar vigente en virtud de una demanda anotada en el Registro; sin embargo en los supuestos entonces examinados las anotaciones de demanda se hallaban vigentes, a diferencia de éste en el cual consta anotada y posteriormente cancelada por caducidad una anotación de demanda de tercería de dominio interpuesta por el deudor ahora embargado y que fue titular de la citada finca.
No impide esta solución negativa, confirmadora de  la calificación registral, el que sea aportada fotocopia donde aparece el allanamiento del actual titular inscrito a la mencionada demanda de tercería de dominio anotada en su día, desde el momento en que, con independencia del valor registral correspondiente a un allanamiento sin que conste haber recaído sentencia de conformidad con él, tal fotocopia no tiene la consideración de documento público del artículo 3 de la Ley Hipotecaria y no puede fundar asiento registral alguno.
Ahora bien, dado que tanto la anotación de demanda caducada como la fotocopia del allanamiento del actual titular registral revelan la posibilidad de la titularidad que un día ostentó el deudor en el Registro devenga nuevamente vigente,  momento en el que el defecto se vería subsanado, procede corregir la calificación registral en este punto, la cual consideraba el defecto alegado como insubsanable. 

ES NECESARIO ACREDITAR EL CARÁCTER DE HEREDERO DEL DEUDOR PARA EMBARGAR DERECHOS HEREDITARIOS.
Resolución de 23 de Noviembre de 2.006, (B.O.E. del 21 de Diciembre de 2.006). Descargar Resolución.

Por deudas de la heredera,  no se puede anotar un embargo sobre los derechos que pudieran corresponder a la deudora en la herencia del titular registral, respecto de un bien concreto de éste, cuando no se acompaña testamento ni declaración de herederos de dicho titular, pero se acredita la defunción del mismo y el carácter de hija de la embargada, y se acompaña certificación negativa del Registro de Actos de Ultima Voluntad. Hay que acreditar su condición de heredera mediante la presentación del título sucesorio correspondiente, por la relativa eficacia de tal certificación (cfr. artículo 78 del Reglamento Hipotecario), y la posibilidad de causas que impidan o hagan ineficaz el hipotético llamamiento de un hijo.

ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES DE CÓNYUGES MARROQUÍES. INDETERMINACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: ES NECESARIO DEMANDAR A AMBOS.
Resolución de 24 de Noviembre de 2.006, (B.O.E. del 21 de Diciembre de 2.006). Descargar Resolución.

Para anotar un embargo por deudas de uno de los cónyuges, sobre una  finca que figura inscrita a nombre de los dos cónyuges, ambos de nacionalidad marroquí, con sujeción a su régimen matrimonial sin determinación de cuotas o partes indivisas, es necesario dirigir la demanda contra ambos, sin que baste una notificación al cónyuge no deudor,  ya que no se acreditan las normas del derecho aplicable a los bienes del matrimonio, como ocurre en este  caso.

PROVIDENCIA DE EMBARGO DICTADA POR AYUNTAMIENTO DISTINTO DEL DE UBICACIÓN DE LA FINCA.
Resoluciones de 29 de Noviembre de 2.006. (B.O.E. del 28 de Diciembre de 2.006). Descargar Resolución. Y en igual sentido otras dos resoluciones de igual fecha, relativas al mismo Ayuntamiento. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

No es posible la anotación por falta de competencia del Ayuntamiento que presenta un mandamiento de  embargo de inmuebles de un deudor sitos en otro término municipal, al carecer de jurisdicción para trabar bienes en actuaciones de recaudación ejecutiva situados fuera del territorio de su corporación, en aplicación el artículo 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales.

NO PROCEDE CANCELAR POR CADUCIDAD UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA NUEVA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL. 
Resolución de 20 de Octubre  de 2.006. (B.O.E. de 21  de Noviembre de 2.006). Descargar Resolución. En el mismo sentido Resoluciones de 5 de Diciembre de 2.006 (B.O.E. del 28  y 29 de Diciembre de 2.006). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se debate si tales anotaciones, ya prorrogadas una vez, pueden subsistir hasta que lo ordene expresamente la Autoridad que las decretase con arreglo a lo establecido por el artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario.
En virtud del contenido del actual artículo 86 de la Ley Hipotecaria (sujeto a una interpretación evolutiva) y la doctrina vinculante de la Resolución de 21 de julio de 2.005 (no obstante muy ajustada a las peculiaridades del supuesto que la originó, sin posibilidad de generalización), se justifica por los recurrentes la procedencia de la cancelación solicitada por caducidad de la anotación.
Se confirma, sin embargo, la calificación registral negativa, siguiendo el criterio establecido por la Instrucción de 12 de Diciembre de 2.000 acerca de la interpretación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Disposición Novena de la Ley 7/2.000, que establece un sistema de prórrogas sucesivas renovables de las anotaciones, incluidas las judiciales, para evitar su caducidad.
Por tanto, si el mandamiento judicial interesando la prórroga se presenta antes de entrar en vigor la L.E.C. del 2.000, ésta se considera indefinida en los términos del artículo 199.2 del RH, sin necesidad de solicitar renovación a los cuatro años, aunque la anotación de prórroga se practique después;  ahora bien una vez transcurridos seis meses desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que anotación y prórroga fueron decretadas, puede solicitarse la cancelación.  Razones de seguridad jurídica avalan  este planteamiento: evitándose la indefensión de los anotantes en situaciones transitorias y al mismo tiempo fijándose así  criterios interpretativos estables de tales hipótesis.

CANCELACIÓN DE ANOTACIONES PREVENTIVAS: ES NECESARIA RESOLUCIÓN JUDICIAL.
Resolución de 21 de Noviembre de 2.006 (B.O.E. de 13 de Diciembre de 2006). Descargar Resolución.

Se pretende,  mediante instancia, la cancelación de una anotación preventiva. La Dirección, confirmando la calificación, resuelve que fuera de los supuestos de caducidad, y como dispone el art. 83 LH, las anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria (resolución firme), que ordenará el Juez o Tribunal cuando sea procedente. Por tanto, no cabe practicar, mediante solicitud privada, la cancelación de la anotación preventiva, debiendo dirigirse la recurrente ante el órgano jurisdiccional que ordenó la anotación, y formular en dicha sede jurisdiccional las alegaciones correspondientes.

ANOTACION CANCELADA POR CADUCIDAD: NO CABE REESTABLECERLA SINO POR SENTENCIA FIRME SEGUIDA CONTRA LOS TITULARES DE LOS DERECHOS AFECTADOS.
Resolución de 7 de Diciembre de 2.006 (B.O.E. de 9 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.

Se plantea en el presente recurso si cabe volver a practicar una anotación preventiva de embargo sobre dos fincas con el rango que primitivamente ostentaban, dado que las mismas y sus respectivas prórrogas, practicadas antes de la entrada en vigor de la LEC 1/2000, habían sido objeto de cancelación por caducidad a instancia del titular registral, al expedirse certificación registral, practicándose la cancelación por la Registradora en cumplimiento de la Resolución de 21 de Julio de 2.005 que establecía la caducidad de las anotaciones prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley si hubieran transcurrido cuatro años desde su entrada en vigor si con anterioridad no se hubiese solicitado la prórroga de las mismas.
La Dirección General confirma la calificación de la Registradora por el principio de prioridad registral que impide no solo dar rango preferente a un título presentado con posterioridad a otro título ya inscrito, sino también reponer el rango registral de los asientos cancelados.  En este sentido, y de acuerdo con la doctrina de la propia Dirección General, el rango registral viene dado exclusivamente por la fecha del asiento de presentación respectivo y su alteración requiere en todo caso el consentimiento del titular del derecho pospuesto; y asimismo, también  es doctrina reiterada que producida la caducidad de una anotación, se produce el consiguiente avance de rango de los asientos posteriores. No obstante nada impediría el restablecimiento de una anotación preventiva de embargo ya cancelada siempre y cuando así se ordene en sentencia firme dictada en procedimiento seguido contra los titulares de derechos afectados.
La aplicación del principio de prioridad registral en nuestro ordenamiento es independiente del criterio mantenido por la Dirección General de los Registros y del Notariado acerca de la posibilidad o no de cancelación por caducidad de las anotaciones preventivas de embargo prorrogas antes de la entrada en vigor de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta última cuestión ha sido ya definitivamente resuelta por este Centro Directivo, en la línea con la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de Diciembre de 2000, no sólo en la Resolución alegada por el recurrente de 21 de febrero de 2006 sino también en otras anteriores, entre ellas la de 30 de noviembre de 2005, y ha sido reiterada en numerosas ocasiones hasta la presente fecha, por todas, la de 14 de junio de 2006.

ANOTACIÓN DE DEMANDA POR PROCEDIMIENTO NORTEAMERICANO, SIN TRASCENDENCIA REAL EN ESPAÑA, PERO SÍ EN EEUU: NO CABE AL CARECER DE TRASCENDENCIA REAL E IMPLICAR PACTO COMISORIO.
Resolución de 20 de Noviembre de 2.006 (B.O.E. de 16 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad, mandamiento ordenando la práctica de anotación preventiva de demanda sobre una finca perteneciente a los deudores de un préstamo personal, como medida cautelar dictada en un procedimiento que se sigue en Illinois (Estados Unidos de América).
El Registrador deniega el asiento porque del auto decretando la anotación y de la copia cotejada de la demanda resulta que la acción ejercitada es una acción personal de reclamación de cantidad por impago de préstamo, y no aquellas cuya estimación puede provocar una modificación jurídico-real.
El recurrente alega que sí tiene trascendencia real pues en el Derecho norteamericano, por el que se rige el procedimiento, puede dirigir el acreedor la acción directamente contra los bienes del deudor, y en el caso de obtener sentencia a su favor adquirir directamente la propiedad sobre tales bienes.
La D.G.R.N. confirma la calificación, señalando que el acceso al Registro de la Propiedad, así como la publicidad de los derechos reales se rige, siempre, por la legislación española, dado que los bienes y derechos reales en él inscritos están sujetos a la «lex rei sitae», sin que pueda invocarse el Derecho norteamericano, aunque sea el que dirima la cuestión de fondo.
Pero, además, si lo que se pretende es la sujeción del bien a la deuda contraída, en nuestro ordenamiento jurídico el pacto comisorio es inadmisible, salvo los supuestos específicos previstos en los Derechos civiles especiales o forales.
El Centro Directivo siempre ha hecho una interpretación flexible del artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria,  permitiendo que sean anotadas en el Registro no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria. Pero en este caso, dado que la acción ejercitada es puramente de reclamación de cantidad, y aunque prosperase nunca podrían los bienes sobre los que pretende practicarse el asiento pasar, según nuestro ordenamiento jurídico, directamente a propiedad del acreedor.

NO CABE LA INSCRIPCIÓN DE ADJUDICACIÓN RECAIDA EN PROCEDIMIENTO EJECUTIVO, CUANDO LA ANOTACIÓN SE HALLA CANCELADA Y LA FINCA INSCRITA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA DEL DEUDOR.
Resolución de 11 de Diciembre de 2.006 (B.O.E. de 18 de Enero de 2.007). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de inscribir el testimonio de un auto de adjudicación recaído en un procedimiento ejecutivo cuando el embargo fue debidamente anotado, la finca ha sido transmitida, con posterioridad a la anotación del embargo y, en el momento de presentarse dicho testimonio, la anotación preventiva de embargo se halla ya cancelada por caducidad. El Registrador deniega la inscripción. El recurrente alega que el testimonio fue sucesivamente presentado en el Registro de la Propiedad cuando la anotación estaba todavía vigente. La D.G.R.N. rechaza el recurso, confirmando la tesis del Registrador, sosteniendo que la presentación en el libro Diario del Registro de la Propiedad fija el momento al que han de retrotraerse los efectos de la inscripción que en su día se realice (cfr. artículo 24 de la Ley Hipotecaria). Sin embargo, una vez caducado el asiento de presentación sin haber sido inscrito el título y no obstante lo diligente que sea la nueva presentación del documento, la preferencia que el mismo había determinado se pierde y el título sólo gozará de la que resulte del nuevo asiento de presentación (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Para evitar la pérdida de preferencia que esta caducidad provoca cuando, por ser defectuoso el documento, no ha podido el mismo inscribirse y el interesado cree que no va a ser capaz de subsanar el defecto o defectos apreciados por el Registrador en los sesenta días de vigencia del asiento de presentación, existe la posibilidad de solicitar del mismo que practique la anotación preventiva de suspensión cuya vigencia de hasta ciento ochenta días proporciona tiempo suficiente para subsanar cualquier defecto (cfr. artículos 19, 42, 9.º, 65 a 67, 96 de la Ley Hipotecaria). Por lo tanto, si el último asiento de presentación del testimonio del auto de adjudicación se realizó en fecha en que la anotación preventiva de embargo había caducado y la finca se halla inscrita a nombre de persona distinta de aquella contra la que se dirigió el procedimiento ejecutivo, la adjudicación no puede inscribirse a menos que se acredite haber sido el titular registral parte en el procedimiento.