FERNANDO GOMÁ LANZÓN
Notario de Cebreros (Ávila)

Constancia de los medios de pago

Como es sabido, la ley 36/2006 de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, ha modificado el artículo 24 de la Ley del Notariado, exigiendo que en todas aquellas escrituras relativas a actos y contratos por los que, en general, se constituyan, modifiquen o extingan el dominio o demás derechos reales sobre inmuebles, se identifiquen los medios de pago empleados, si hay contraprestación en dinero o signo que los represente. A tal fin, deberá identificarse si el precio se recibió en el momento de otorgar la escritura, o bien antes del mismo, entre otras menciones.
Como complemento de la ley en esta materia, la Dirección General ha redactado una Instrucción, de fecha 28 de noviembre de 2006, demasiado breve y que no resuelve casi ninguno de los problemas prácticos que plantea la norma (y que además va dirigida únicamente a los notarios, sin que exista otra equivalente para los registradores, por razones desconocidas).
Una de esas cuestiones dudosas no resueltas es cómo se aplica –si es que se aplica- la nueva normativa a aquellos supuestos en los que el precio no se abona en el momento de otorgar la escritura o antes, sino después. El supuesto-tipo es el de la compraventa en la que todo o parte del precio queda aplazado para ser abonado después de haber firmado la escritura, en uno o varios pagos, o en un plazo máximo que se fija, pero entran dentro del mismo todos aquellos negocios en los que el dinero no quede completamente pagado en el momento de escriturar, sino demorado a un momento posterior: permutas con compensaciones en dinero, disoluciones de comunidad de bienes o hereditarias, compensaciones en metálico en herencias o en liquidaciones de sociedad conyugal, transmisión de inmuebles a cambio de una renta vitalicia, etc.
La exposición de motivos de la ley dice expresamente que su objeto es aprobar normativas destinadas a prevenir el fraude fiscal. Y que en el sector inmobiliario, se trata de mejorar la información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y del empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles. La obligatoriedad de la acreditación de los medios de pago es, pues, un mecanismo de prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario. Siendo ésta la finalidad de la misma, podría esperarse que en su desarrollo se regulara la acreditación de todos los medios de pago, cualquiera que fuera la fecha de su realización, ya que para los efectos pretendidos por ella el hecho de que se pague antes, durante o después de la escritura es indiferente.

"El supuesto-tipo es el de la compraventa en la que todo o parte del precio queda aplazado para ser abonado después de haber firmado la escritura, en uno o varios pagos, o en un plazo máximo"

Sin embargo, lo cierto es que el desarrollo normativo de la ley se olvida del caso en el que todo o parte del precio se aplace. Así, el artículo 24 de la Ley del Notariado dice literalmente: “...deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía...”. Y la Instrucción, como es natural, no altera este punto indicando que los notarios deberán identificar el precio, “haciendo constar si éste se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, cuantía, así como el medio o medios de pago empleados y el importe de cada uno de ellos. Respecto del momento de pago, el notario hará constar, si se produjo con anterioridad, la fecha o fechas en que se realizó y el medio de pago empleado en cada una de ellas,”.
Lo primero que hay que hacer, ante esta falta de mención legal, es apresurarse a dar por sentado que los negocios con precio aplazado pueden seguir existiendo del mismo modo que hasta ahora, y que dicho precio puede ser abonado en cualquier forma y tiempo que elijan los otorgantes, sea en metálico, con cheques, bancarios o no, transferencias o ingresos. Y digo que es lo primero que hay que hacer porque no faltará alguna cabeza pensante que concluya que, como no se prevé en la ley la forma de hacer constar los medios de pago posteriores a la escritura, eso significa que todos los pagos han de ser previos o simultáneos y que quedan prohibidos los posteriores. Desde luego esto no es así, porque la ley lo que hace es establecer una serie de controles formales sobre negocios jurídicos en aras a la finalidad concreta de reprimir el fraude, sin entrar en el fondo de los mismos o reducir el ámbito de aplicación del artículo 1255 del Código Civil.
Da la impresión –personal- de que el legislador, al redactar la norma, sencillamente ha pasado por alto la posibilidad de que el precio se pague con posterioridad al documento público y no ha previsto un mecanismo de control para ello. Si ese precio aplazado queda garantizado con condición resolutoria o hipoteca, en el momento de otorgar la escritura de cancelación habrán de justificarse los pagos, con lo que el problema queda resuelto, pero si no hay garantías reales, los pagos aplazados no se justifican nunca. Y no cabe acudir a la analogía para intentar aplicar la ley a los mismos, porque si bien es cierto que para la administración tienen el mismo interés que los previos o simultáneos, no existe la identidad de razón que exige el código, al menos en el aspecto de funcionamiento: el notario puede no autorizar un documento por razón de los medios de pago, o hacerlo con las correspondientes advertencias y actuaciones, y el registrador calificarlo con defectos; pero una vez autorizado e inscrito, no hay precepto legal en que pueda apoyarse el notario para exigir que se le acredite el completo pago del precio en un momento posterior, ni sanción en caso de incumplimiento.
Ello podría constituir un problema de cierta importancia, puesto que al que quiera mantener opacos los medios de pago le bastará con declarar que todo o parte del precio se abona después de la escritura, en uno o varios plazos, y a lo largo de varios meses o incluso años, y que se admite cualquier medio de pago, incluso metálico. Si se generaliza esta opción, puede por este agujero perderse parte del gas del mecanismo de prevención del fraude.
Indudablemente, el notario ejerce un control de legalidad no solamente formal, sino también material, del fondo del negocio (y no sólo porque lo diga la actual y nueva redacción del artículo 24 de la Ley del Notariado, sino como parte esencial de nuestra profesión desde siempre). Esa labor, y respecto a los negocios con precio aplazado, le deberá llevar a rechazar aquellos en los que exista una clara intención de fraude fiscal, o en su caso a comunicarlo a la OCP del Consejo General del Notariado a efectos de prevención de blanqueo.
En definitiva, a la hora de autorizar escrituras con pagos aplazados, será conveniente establecer una forma comprobable de efectuar los mismos; la más fácil es una cuenta corriente de referencia, o bien limitar los pagos a cheques nominativos bancarios o no; en la medida de lo posible, fijar unas fechas concretas de pago, y prever la posibilidad de que se haga constar voluntariamente y ante notario el completo abono del precio, por medio de diligencia o escritura posterior, en la que se incorporarían los correspondientes justificantes. En todo caso, parece conveniente fijar qué medios de pago serán admisibles o cuáles no.
Si el notario considera que existen indicios de blanqueo (como podrían ser la negativa a señalar una cuenta de pago en el caso de cantidades elevadas o con condiciones de pago poco concretas), debería comunicarlo a la OCP.