Introducción: multiverso o metaverso
(1) En nuestro artículo anterior intentamos explicar los algoritmos o el árbol de decisiones que el notario debe seguir para intentar la Conciliación (o coherencia) del instrumento público con el Catastro (art. 18.2 LH) y, en su caso, la coordinación Catastro-Registro (legalmente solo obligatoria en los casos que señala el art. 9 LH). Como allí dije “En cuanto expondré me atrevo a decir que si no estamos asistiendo ya a un drama es porque la práctica totalidad de notarios y registradores están aplicando el sentido común que brilla por su ausencia en eso que ahora tan pomposamente se llama ‘Legal design’…”. También convendría añadir que cuando denunciamos soluciones de la “Dirección General”, pese a los intentos de imputar toda la responsabilidad a la propia persona del Director o Directora General (mediante la omisión de la aplicación de los principios del procedimiento administrativo), todos somos conscientes que se trata de que determinadas personas resuelven recursos con fines ajenos a la propia materia administrativa y dejémoslo ahí.

Concluimos que existe un juego de 23 preguntas dicotómicas (sí/no), que la ruta más larga para llegar al resultado era de 10 preguntas y que los resultados o formularios finales eran 21 (sin perjuicio de que el final de alguno de los 21 conduce a iniciar de nuevo las preguntas al cambiar la situación de partida: por ejemplo, si la finca inicialmente no coincide ni con Catastro ni con Registro y se opta por subsanar el Catastro, se llega a un formulario; una vez se subsane el Catastro deberán formularse las preguntas de nuevo partiendo que la realidad y el Catastro sí coinciden).
Se trata de ver ahora si con estos esfuerzos y los resultados de estas actuaciones estamos mejor o peor que antes.

“El resultado de que el Registro publique dos superficies distintas para una misma finca es anómalo”

Al poco de salir la Ley 13/2015 acuñé el concepto “Multiverso” para explicar que las fincas tenían tres superficies y descripciones: la real, la catastral y la literaria (que debería identificarse con la notarial y registral, con la de la escritura y la inscripción). Al poco tiempo descubrí que, aplicando el concepto de “rogación tácita” el registrador podía alterar la descripción querida por las partes en el título, con lo que las descripciones pasaban a ser cuatro. Incluso, dentro del Catastro se distingue la superficie gráfica y la alfanumérica (que no siempre coinciden). Si se opta por enfocar la situación desde la óptica del Catastro, con la Resolución conjunta de 2020, ante el evidente fracaso del sistema de coordinación, se intentó maquillar la situación creando las siguientes situaciones:
- Finca coordinada.
- Finca no coordinada.
- Finca pre-coordinada.
o Pendiente de ajuste por desplazamiento.
o Pendiente de procesamiento (simplificamos, pero a su vez habría tres casos).
o Pendiente de ajuste de procesamiento y de ajuste por desplazamiento (que nos llevaría a otros tres casos).
En realidad, serían diez situaciones y solo una de ellas implicaría coordinación.
Añadan a ello que la correspondencia de una referencia catastral con la finca registral (art. 45 LCI) se decide con unos parámetros que nada tienen que ver con la “Identidad gráfica”. Ni en porcentajes ni en requisitos. Criterios todos, a su vez, distintos del "Margen de tolerancia técnico" del mismo Catastro.
Con posterioridad, Enrique Brancós ha acuñado el concepto de “Metaverso” para denunciar que la finca ha sido sustituida por un “avatar” registral.
Lo que nunca esperé es que el Registro acabase publicando dos superficies contradictorias, como también sucede y veremos.
Parece evidente que el caos está servido.

“El resultado de que el Registro publique dos superficies distintas para una misma finca es anómalo”

Las causas ya detectadas e implícitas del primer artículo
De nuestro primer artículo, el lector que conozca la materia podría sacar estas conclusiones:
1. Las leyes sobre la materia no están redactadas de forma lógica o algorítmica por lo que se cruzan soluciones y resultados.
2. El concepto de correspondencia a efectos de atribuir una referencia catastral a una finca y el de “identidad gráfica” no tienen nada que ver.
3. Los porcentajes de tolerancia del Catastro (10% para la correspondencia de la referencia catastral; 5% para la identidad gráfica) no tienen nada que ver con los del Registro (5% para alterar superficies sin justificación alguna; 10% para alterarlas con certificación catastral; y porcentaje superior para modificarla mediante procedimientos).
4. No existe un orden de proceder. Se puede comenzar subsanando el Catastro o comenzando con el Registro.
5. Pero el final, como veremos, por mucho que se afirme que las fincas quedan coordinadas solo se genera, sencillamente, el caos.
6. Los resultados son siempre inciertos en el momento de perfección y consumación del negocio jurídico. Las partes ignoran cómo acabará descrita su finca. Atribuyendo al registrador unas facultades absolutas se acuñan conceptos como “rogación tácita”, prohibición de excluir operaciones de coordinación no solicitadas y atribución al registrador de un poder omnímodo y absoluto sobre si, a su juicio, hay dudas cuyo resultado es que es el propio registrador acaba decidiendo qué procedimiento quiere usar y, en función del mismo, sus aranceles.
7. Con este sistema, los casos de georreferenciación obligatoria del artículo 9 LH pueden ampliarse a voluntad del Registro.
8. La nueva piedra angular catastral pasa a ser el “Margen de tolerancia” y la “Identidad gráfica” que se basan en aproximaciones.

“Si la finca está coordinada debería publicarse solo la superficie resultante de la coordinación”

9. Se evidencia que mientras para el Catastro las correcciones inferiores a cierto porcentaje son irrelevantes, el Registro -por el contrario- rechaza descripciones por diferencias de decímetros cuadrados.
10. Al final, se intuye que el objetivo no es la Coordinación (que permitiría suprimir una de las dos bases de datos físicos de las fincas, porque, a fin de cuentas, si de verdad estuvieran coordinadas, ¿para qué asumir el coste de mantener dos bases de datos?), sino precisamente mantener la Descoordinación (para justificar la subsistencia y coste de dos bases de datos). Una mera cuestión de poder.
11. Cuando después de estos procesos se pretende declarar una obra nueva, todo falla porque si bien la LH solo exige georreferenciar la porción de suelo ocupada por la edificación, la DG ha acabado exigiendo la del solar y respecto de ambas georreferenciaciones no cabe aproximaciones, sino posicionamiento absoluto, con lo que las georreferencias del procedimiento normal (que permiten aplicar el margen de tolerancia gráfico), pueden no servir.
12. Finalmente, por no seguir con más conclusiones, sería deseable que las resoluciones de la DGSJFP, cumpliendo la normativa de la Ley de Procedimiento Administrativo, permitiesen conocer el funcionario, adscrito o habilitado redactor de la propuesta de resolución. Solo de esta forma podría entenderse el sesgo de algunas resoluciones y los motivos de que sean contradictorias. Cuando se ha solicitado esta información, la respuesta (a nuestro juicio, incongruente con la LPA) es negar la información e imputar la autoría directa y exclusivamente al Director General.
Las afirmaciones anteriores pueden parecer, si se nos permite la expresión, “gruesas”. Contrastemos la situación con la realidad con un caso concreto y real, de escritura que no ha sido autorizada por el autor, para evitar toda parcialidad.

El caso concreto: la finca registral “coordinada” con dos superficies
1. Los hechos
Podríamos citar muchísimos supuestos del caos. Vamos a limitarnos a uno real. El caso que parece más sencillo: la finca coordinada (2). Sería incluso el caso menos grave porque parece que acabe inscrita como coordinada una superficie superior a la solicitada por los propietarios (aunque no queremos pensar en la estupefacción de los colindantes).
Recordemos que, según la resolución conjunta de 2020, la inscripción como coordinada supone que se ha inscrito la “representación gráfica catastral” y que se presume que la finca “tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral”.
Veamos los hechos.
i. Se tramitó un expediente reparcelatorio en el año 2006. Se atribuye una parcela al Ayuntamiento por razón del derecho de aprovechamiento urbanístico con superficie en el expediente administrativo de 590,80 m2 y así se inscribió. Si bien antes de la Ley 13/2015 la reparcelación no exigía georreferenciación, los expedientes administrativos sí exigen planos y mediciones que condicionan la edificabilidad.
ii. El 16 de junio de 2023 el Ayuntamiento titular constituye un derecho de superficie a favor de una Fundación. Por imperativo legal, incorpora la referencia catastral y la certificación catastral.
iii. Dado que la constitución de un derecho de superficie no es uno de los casos de georreferenciación obligatoria, expresamente otorga el Ayuntamiento que “Se solicita al Registro de la Propiedad la no coordinación de la descripción ni de la representación gráfica de esta finca con el Catastro, solicitando que se inscriba con la descripción que consta en el Registro”.
iv. El Registrador no solo prescinde de esta solicitud (hemos pasado de la “rogación tácita” a la imposición de “rogación” contra lo manifestado por el Ayuntamiento otorgante; de la “georreferenciación voluntaria para el propietario” a la “georreferenciación potestativa por el registrador”), sino que incorpora un sinfín de consultas a unas bases gráficas registrales (en este caso indiciariamente similares a las catastrales) y acaba incorporando una representación gráfica (en rigor, en los registros no se incorpora ninguna representación gráfica, sino que se consignan georreferencias, pero aceptemos “pulpo como animal de compañía”) y concluye que la finca mide 594,50 m2 y efectúa las comunicaciones al Catastro.
v. El Catastro, como en sus bases de datos ya tiene la finca con una superficie similar la declara coordinada. En realidad, el Catastro dará por buena cualquier superficie y delimitación que no difiera de la que ya le consta en porcentajes o distancias superiores al margen de tolerancia (por no cansar, al Catastro no le merece la pena modificar superficies por diferencias menores al 5%; no le preocupan las medidas exactas).
vi. ¿Qué superficie publica ahora el Registro? La nota registral dice textualmente: “…de superficie según Registro 590,80 m2…; si bien resulta una superficie… de 594,50 m2… Queda inscrita la representación gráfica de esta finca coordinada con Catastro”.

“El objetivo no es la coordinación, sino mantener la descoordinación”

vii. Ante la perplejidad de constancia de dos superficies el interesado viene a la notaría a “desfacer el entuerto” (si me permiten una broma, quizá la culpa de todo sea de Cervantes, quien no usó esa expresión, sino la de “enderezar tuertos”; pero volvamos a la seriedad).
El resultado de que el Registro publique dos superficies distintas para una misma finca es anómalo. Si la finca está coordinada, debería publicarse solo la superficie resultante de la coordinación. Salvo que ya estemos todos abducidos por la reforma, deberá convenirse que, aunque el Registro publique ahora dos superficies, solo una (o ninguna) será la correcta.
2. ¿Cómo ha llegado a tener dos superficies registrales una finca?
¿Cómo hemos llegado a esta situación absurda?
1º Un supuesto que no exigía georreferenciación alguna, se georreferencia por el Registro contra la voluntad expresa del Ayuntamiento.
2º Un supuesto de finca resultante de reparcelación, cuya modificación exigiría prima facie un expediente administrativo, se modifica sin acudir al mismo. Solución que la DG admite cuando los propios interesados indican un error en la descripción de la finca. Pero recordemos que aquí los interesados han rechazado que se aplique otra superficie distinta de la registral que era la correcta.
3º Se ha impuesto una georreferenciación sin rogación alguna. El famoso invento de la “rogación tácita”. Está amparado por resoluciones de la DG cuando se describe la finca ajustándola al Catastro, pero como evidencia el caso ni se alteró la descripción registral ni se pidió que constase la descripción catastral. Que la rogación tácita es un disparate lo sabe cualquiera, pero es un nuevo invento que permite decidir a quien inscribe los pasos e, indirectamente, los aranceles de la inscripción.
4º Se ha prescindido de la expresa petición en contrario a cualquier alteración de la descripción registral de la finca. También lo ampara una sola Resolución de la DG. La tesis es que, una vez iniciado el “procedimiento registral”, no puede el interesado marcar el mismo. Situación que se podrá compartir para algunos temas, pero ¿de verdad se va a defender que los propietarios y adquirentes de derecho sobre una finca carecen del derecho a indicar según ellos si la superficie correcta es la catastral o registral? Todo esto atenta a la prudencia y el sentido común.
5º Se publican dos superficies; con casi total seguridad esto carece de sentido, pero ya se indica verbalmente por el Registro que se deberá partir de la ahora incorporada como “gráfica”.
3. Perjuicios presentes y futuros
El primer perjuicio es que se han debido atender aranceles registrales por actuaciones no solicitadas y que, en este caso, son contrarias a las afirmaciones y rogación de los otorgantes.
El segundo perjuicio es que ahora aparece una superficie “registral” distinta de la “registral inicial”. Recordemos que se trata de una finca procedente de reparcelación. Entra en juego la Resolución conjunta de 2020. La única superficie que tiene efectos jurídicos hoy es la nueva. Como hay coordinación, dice la resolución que esa coordinación conlleva los “efectos jurídicos establecidos en el artículo 10.5 de la Ley hipotecaria, por tanto ‘se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral…’”.

“La cruda realidad es que el sistema no funciona y genera consecuencias perversas”

Pero, tan flamante efecto presuntivo decae por sí solo porque el otorgante ha reconocido que la finca no mide esos 594,50 m2, sino los 590,80 m2.
El tercer perjuicio es que se pretende edificar en ese solar. La edificabilidad viene determinada por la superficie mediante coeficiente, alterada la superficie sin intervención alguna humana (en este caso, consideremos la intervención del registrador como “Deus ex machina” que excede de los límites humanos y da un giro a la trama), se acaba de generar un conflicto entre el Ayuntamiento, el superficiario, el topógrafo y el arquitecto.
El cuarto perjuicio es que o se acepta esta superficie impuesta, en cuyo caso debemos inventar una serie de segregaciones y cesiones de viales que no existen y cuya existencia el propio Ayuntamiento ha negado al oponerse a la modificación de la descripción de la finca o se rechaza todo lo actuado por el Registrador y se le insta a que devuelva a la finca su superficie real que era la que siempre constó en el Registro. Trámites y tiempo.
El quinto perjuicio es que como solo cabe recurso contra la denegación de inscripción, aquí solo cabe o la lenta y costosa vía judicial o (como siempre) solicitar ahora que se tramite un procedimiento del artículo 199.2 LH para devolver a la finca su superficie real, eso sí, pagando de nuevo aranceles al mismo funcionario que ha generado el estropicio.
Al final, se ha hecho lo que se ha querido sin respetar a las partes, no ya inaudita parte, sino contra voluntatem y se ha cobrado. Se deberá deshacer lo hecho y volver a pagar.
El sexto perjuicio viene de otra curiosa tesis de la DG. En este solar (en el real, en la superficie real, no en la que ahora publica el Registro) se pretende edificar. Por imperativo del artículo 202 LH deberá georreferenciarse la porción de suelo ocupada por la edificación. Pero como la DG permite al Registrador imponer que cuando se declare la obra, bastando al efecto alegar dudas o que la obra se asiente sobre cualquier lindero, se proceda a georreferenciar el solar, resultará que las georreferencias reales discreparán de la superficie inscrita por iniciativa registral y no quedará otra que modificar el Registro…
En las obras nuevas se exige el “posicionamiento en términos absolutos”, no hay márgenes de tolerancia. ¿Qué georreferencias debemos ahora dar? ¿Las falsas, pero “coordinadas”? ¿O las reales? Y en este segundo caso, ¿debemos arriesgarnos a que se nos califique negativamente diciendo que no coinciden con las inscritas porque son estas las que están bajo salvaguarda de los Tribunales (art. 1.3 LH)?

“El procedimiento registral de coordinación entre Catastro y Registro olvida coordinarse con la realidad de las fincas”

Con lo cual llegamos a otro absurdo: las georreferencias que se dan como correctas y con la protección de la presunción del artículo 10.5 LH no son correctas ni sirven cuando se trata de declarar una obra en ese suelo.
El séptimo perjuicio es que como el Registrador ha citado bases de datos propias y de su portal y no avisó a nadie, la sorpresa salta cuando se pretende declarar la obra de una inversión en España por Fondos extranjeros que perciben una imagen de falta de seriedad del sistema español. No es para menos: les han cambiado la superficie de su finca (de la finca sobre la que procede el derecho de superficie) sin previo aviso.
Además, comienza a ser frecuente que, como solución pragmática y alternativa, propuesta no pocas veces desde la institución registral es… que el topógrafo altere las georreferencias y “se ajuste”. ¿Somos conscientes de la imagen que estamos transmitiendo a la sociedad? Los topógrafos cada vez son más reticentes a estos cambalaches porque al final quien firma y responde son ellos.

Responsabilidad civil
El tiempo y el dinero que se ha perdido y que se va a perder deberían conducir a una clara responsabilidad civil y a indemnizaciones. Intervienen inversiones de Fondos europeos.
Como notario, desaconsejaré cualquier iniciativa de responsabilidad civil contra el registrador porque a fin de cuentas no es posible la libre elección del registrador y, dado el monopolio territorial, las inscripciones sucesivas deberán entenderse con el mismo registrador. No conviene enemistarse. Pero no crean ustedes que es fácil de defender y de explicar esta postura pragmática a los inversores que en sus plantillas ya cuentan con abogados especializados y a los que pleitear no les supone problema alguno.
El registrador podrá defenderse, quizá, diciendo que se ajusta a alguna resolución de la DG (en realidad, solo una ha llegado tan lejos).

Trascendiendo la anécdota: el Rey está desnudo
Dejando ahora el caso concreto (habría sido mucho peor si se hubiera dado el caso de que el registrador decidiera inscribir una superficie inferior), la cruda realidad es que el sistema no funciona y genera consecuencias perversas (también se podría afirmar que cuenta con “incentivos perversos”, pero estoy convencido que no es esto lo que ha movido a ningún registrador). Sencillamente, el sistema está mal diseñado.
Como dijo un funcionario del Catastro: “el Registro se coordina con el Catastro; el Catastro no se coordina con el Registro”. Y así vivimos en este mundo, multiverso o metaverso (pretendida vis expansiva del Registro a los datos de puro hecho) que ha acabado fagocitando al propio Registro; en un giro sin precedentes de los acontecimientos al propio Registro no le parece extraño indicar dos superficies para una misma finca.
Si de verdad la superficie publicada por el Registro tiene algún efecto jurídico, publicar dos superficies es “ser carne de cañón”.
No veo otra solución que decir en público la verdad. El nuevo intento de coordinación Catastro-Registro es ya un fracaso, deroguemos la reforma y creemos un sistema razonable y asumible y que no acabe a medio plazo llevando a los registradores a los Tribunales.

“El coste de mantener dos bases de datos y sistemas de información distintos (Catastro y Registros) y de su coordinación es infinitamente superior a eliminar uno de ellos”

Visto lo anterior la realidad es que el procedimiento registral de coordinación entre Catastro y Registro, olvida coordinarse… con la realidad de las fincas. Hablar de "realidad extrarregistral" para referirse a la realidad, ya denota el absurdo.
Este absurdo obliga a reconsiderar la reforma en su integridad.
Por un lado, respetemos la fortaleza de los Registros, la titularidad y los gravámenes sobre las fincas y prescindamos de hurgar en su debilidad (los datos físicos). Para ello eliminar la presunción del artículo 10.5 LH es clave para evitar responsabilidad civil. Añadamos que para el viaje de esa presunción no hacían falta alforjas pues ya se dispone del artículo 3.3 LCI: “Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos”. Bastaría aclarar que los pronunciamientos jurídicos del Registro son los de titularidades y cargas, no los de descripciones físicas.
Por otro lado, el coste de mantener dos bases de datos y sistemas de información distintos (Catastro y Registros) y de su coordinación es infinitamente superior a eliminar uno de ellos. Porque, a fin de cuentas: si están coordinados, ¿para qué dos? Y si no lo están, ¿para qué dos?
Insisto, si esto no está siendo más dramático es porque personalmente la mayoría de notarios y de registradores estamos intentando hacer el menos daño posible con la reforma, pero digamos la verdad: la reforma es un despropósito, como en el cuento El Rey está desnudo (como dijo Hans Christian Andersen) y que no debe confundirse con The Emperor wears no clothes, el famoso ensayo de Jack Herer, aunque no sería impensable que las tesis de este hayan ayudado a conducir a un resultado tan alucinógeno como la existencia de fincas con dos superficies registrales, permitan la broma porque el tema es mucho más serio de lo que parece.
Cada vez que explico estas situaciones absurdas a profesionales y entidades de alto nivel no puedo evitar que me vengan a la cabeza los conocidos versos “¡A chufla lo toma la gente y a mí me da pena y me causa un respeto imponente!”. Pues eso, los profesionales empiezan a tomarse a chufla la coordinación Catastro-Registro, pero a mí me causa un respeto imponente que una institución que consiguió el éxito dando publicidad a las titularidades y gravámenes que resultan de los instrumentos notariales, se haya enzarzado con datos físicos y generado este caos.
Nadie triunfa mejorando sus debilidades, sino insistiendo en sus fortalezas. Ni Messi ni Ronaldo ganarán nunca un mundial de ajedrez; ni Capablanca ni Emanuel Lasker serían un prodigio del balompié por mucho que se esfuercen.

¿Está recapacitando la DG sobre el fin de la rogación tácita?
Que el disparate es mayúsculo quizá empiece a calar. Basta comparar las afirmaciones de la DG en la Resolución de 12 de mayo de 2022 frente a las de la Resolución de 6 de septiembre de 2023 (BOE de 25 de octubre de 2023). Para no extendernos, trataremos la materia en un apartado separado.

(1) Este trabajo se enmarca en el desarrollo de una Tesis doctoral dirigida por Judith Solé Resina, Departamento de Derecho Civil UAB.
(2) Situación definida: finca con la representación catastral inscrita vigente a la fecha de la coordinación. El estado de coordinación siempre ha de estar referido a la fecha en la que se practica la inscripción de la representación gráfica catastral.
Efectos en el proceso de coordinación: conlleva los efectos jurídicos establecidos en el artículo 10.5 LH, por tanto “se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real”.

Palabras clave: Realidad, Catastro, Registro, Eficiencia.
Keywords: Reality, Land Register, Registration, Efficiency.