Introducción
(1) Concluíamos nuestro artículo anterior, respecto de la coordinación Catastro Registro y la “rogación tácita”, indicando “Que el disparate es mayúsculo quizá empiece a calar. Basta comparar las afirmaciones de la Dirección General en la Resolución de 12 de mayo de 2022 frente a las de la Resolución de 6 de septiembre de 2023 (BOE de 25 de octubre de 2023). Para no extendernos, trataremos la materia en un apartado separado”. Veamos brevemente ambas resoluciones.

La Resolución de 12 de mayo de 2022: la georreferenciación (en los casos no obligatorios) no es potestativa del ciudadano, sino del registrador
En otros apartados de nuestro estudio decíamos:
“Podríamos hablar de la ‘ausencia de rogación’ o ‘rogación impuesta’. La Resolución de la Dirección General de 12 de mayo de 2022 se pronuncia ‘…sobre la improcedencia de la afirmación contenida en la escritura calificada por la cual los otorgantes manifiestan que el otorgante no hace declaración de concordancia, ni ha incoado ningún procedimiento de rectificación catastral y recojo su renuncia al procedimiento de coordinación catastral y a la inscripción de la identificación gráfica de la finca…’. Es cierto que el supuesto versaba sobre una segregación, pero acaba aplicando esa idea a la generalidad de supuestos. Es decir, la DGSJyFP, en esta afortunadamente aislada Resolución, llega a decir que, aunque los interesados expresamente excluyan la modificación de la descripción registral, el señor registrador puede imponerla.
En definitiva, se ha pasado de la rogación tácita a la ausencia de rogación y, de prosperar la tesis apuntada, se corre el riesgo de provocar un vuelco de la georreferenciación potestativa para el ciudadano a que sea potestativa para el registrador.
Afortunadamente, semejante afirmación de la resolución citada no ha sido ratificada por otras posteriores”.

“El notario debe cumplir en la redacción del título con el artículo 18.2 LCI, pero el incumplimiento de este deber de técnica notarial nunca es defecto que impida la inscripción del título”

Y más adelante añadimos este estudio:
La DGSJyFP (Resolución 12 de mayo de 2022) acierta cuando ordena al notario que cumpla el artículo 18 LCI e incorpore la segunda descripción derivada del Catastro (acceda o no al Registro) y yerra cuando, excediendo incluso la rogación tácita, pretende que el registrador ante la rogación expresa de no coordinación Catastro Registro potestativamente y a su arbitrio puede imponer esa coordinación a los ciudadanos.
Hemos defendido que debe darse carácter obligatorio a la conciliación de la descripción de la finca en el instrumento con el Catastro incluyendo una segunda descripción, tenga o no acceso al Registro. Resultaba difícil encontrar un caso práctico que refrendase esta tesis, atendido que las Resoluciones de la DGSJyFP no suelen tratar las actuaciones del notario que no desembocan en asientos registrales. Sin embargo, la Resolución de la DGSJyFP de 12 de mayo de 2022 realiza una serie de precisiones sobre la actuación notarial que nos parecen esenciales.
El punto de partida, el supuesto de hecho, es una escritura donde los otorgantes indican: “el otorgante no hace declaración de concordancia, ni ha incoado ningún procedimiento de rectificación catastral y recojo su renuncia al procedimiento de coordinación catastral y a la inscripción de la identificación gráfica de la finca”.
La inclusión de esta expresión en muchas escrituras no es sino una reacción a ciertos abusos, como se justificará en su momento (no es el menor el coste adicional que supone la incorporación de la representación gráfica al Registro por decisión unilateral del registrador por cuantía imprevisible en el momento del otorgamiento). Por eso, esta fórmula u otras similares son muy frecuentes. Se habían utilizado y se utilizan sin problema alguno (2).
La Resolución se pronuncia sobre dos extremos distintos: el registral y el catastral.
Desde la óptica registral, realiza una serie de afirmaciones que no habían sido anticipadas en ninguna otra Resolución anterior ni han sido refrendadas por ninguna otra posterior. Prácticamente, convertiría el sistema de inscripción voluntaria de la georreferenciación en obligatoria, vulnerando todas las normas y el principio de rogación. La inscripción de la georreferenciación pasaría de ser potestativa de los otorgantes a ser “potestativa del registrador”, quien decidiría así qué quieren los otorgantes (pese a que expresamente se le diga que no quieren iniciar el procedimiento de coordinación) y de esta forma sus propios honorarios (3). De las críticas a esta Resolución que parece convertir los supuestos de georreferenciación registral potestativa en obligatoria o, como mucho, potestativa no para el ciudadano, sino para el registrador, nos ocuparemos en lugar oportuno. Sin perjuicio de anticipar que dado el carácter voluntario de la inscripción y el principio de rogación no vemos obstáculo alguno a la cláusula de exclusión de modificación registral, no es este el motivo de nuestro interés actual en esta resolución.

“En los casos de georreferenciación potestativa (la mayoría) la imposibilidad de georreferenciar o la tramitación del expediente no deben impedir la inscripción”

Desde la óptica catastral nos interesan las afirmaciones que realiza. Extractamos lo que nos interesa a efectos de la actuación del notario respecto del Catastro que se contiene en el fundamento de derecho 7. Nos interesa porque indica las obligaciones que el artículo 18.2 LCI y otros imponen directamente al notario.
“7. Resueltas todas las cuestiones recurridas relativas a los defectos invocados por la nota de calificación por parte de la registradora, es conveniente realizar una serie de precisiones sobre la improcedencia de la afirmación contenida en la escritura calificada por la cual los otorgantes manifiestan que ‘el otorgante no hace declaración de concordancia, ni ha incoado ningún procedimiento de rectificación catastral y recojo su renuncia al procedimiento de coordinación catastral y a la inscripción de la identificación gráfica de la finca’.
… el título debe contener una serie de declaraciones sobre la descripción de la finca, como la referencia catastral, acreditada a través de la certificación catastral descriptiva y gráfica, obtenida principalmente por medios telemáticos, que se incorpora al título, conforme al artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que acredita, entre otras circunstancias la representación gráfica de la parcela, a través del archivo GML contenido en el anexo. Respecto de ella, el otorgante debe hacer una serie de declaraciones a pregunta del notario sobre su coincidencia o no con la realidad física del inmueble, conforme al artículo 18.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.
Si coincide, se describirá el inmueble en términos coincidentes con los de la certificación catastral…
Si no coincide, se procederá a subsanar las discrepancias conforme al procedimiento previsto en el artículo 18.3 (sic, entendemos que se refiere al 18.2), que no puede producir ninguna repercusión registral…
Y si se declara que no se puede afirmar tal circunstancia, se mantendrá la descripción del título anterior o la que figure en el Registro…
…
La referencia catastral, principal localizador de la finca sobre la cartografía catastral, que es la básica para identificar fincas registrales (artículo 10.1 de la Ley Hipotecaria), se calificará conforme a los criterios del artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario”.
Lo que interesa destacar es lo que la Dirección General da por sentada cuál es la actuación notarial correcta respecto del Catastro.
No queda duda, ¿qué pregunta el notario? El notario pregunta “si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público”.
Las respuestas pueden ser tres: (i) que la descripción catastral y la realidad coinciden; (ii) que hay discrepancias; (iii) que no se sabe si hay discrepancias. Si se prefiere las respuestas son sí, no, no sabe/no contesta.
a) Si los otorgantes afirman que coinciden, “el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes” (nos remitimos a lo dicho sobre descripción en el instrumento y en los ulteriores).
b) Si afirman que no coinciden, el notario inicia el procedimiento subsanatorio del artículo 18 LCI. Este procedimiento por sí solo “no puede producir ninguna repercusión registral”, pero sí catastral.
c) Si dicen que no saben si se corresponde o no la descripción catastral y la real, el notario mantiene la descripción del título anterior (o la del Registro, que deberían coincidir).
Pasemos de esta Resolución de 2022 (4) a la más reciente de 2023.

“No es ni siquiera necesario rechazar expresamente la coordinación, basta con no alterar la descripción registral para que se rechace ahora totalmente la ‘rogación tácita’”

La recapacitación de la Dirección General: la Resolución de 6 de septiembre de 2023
Como decíamos, creemos que la propia Dirección General se ha dado cuenta del disparate de la Resolución de 2022. En la Resolución de 6 de septiembre de 2023 la Dirección General parece recapitular.
En el supuesto de hecho se autoriza una escritura de partición de herencia, inventariando las fincas con la descripción literaria que constaba en los títulos anteriores y en el Registro; por imperativo legal (5), se protocolizaban las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas con discrepancias de superficies y linderos. Constaba expresamente la negativa a la coordinación. La fórmula utilizada es la siguiente: “los otorgantes manifiestan que el otorgante no hace declaración de concordancia, ni ha incoado ningún procedimiento de rectificación catastral y renuncia al procedimiento de coordinación catastral y a la inscripción de la identificación gráfica de la finca”. El registrador, tal y como anticipamos en nuestra crítica a la Resolución de 12 de mayo en 2022, se ampara en la misma y deniega la inscripción, según resume la Dirección General, “al no constar en el título la declaración de los otorgantes sobre la coincidencia o no con la realidad física de los inmuebles con las certificaciones catastrales aportadas, y su consecuente inscripción en el Registro”. La calificación es transcripción de la Resolución de 2022 (6).
A nuestro juicio tiene toda la razón el notario, Francisco Antonio Sánchez Sánchez, cuando señala que solo hay tres casos en que el otorgante no puede excluir la georreferenciación: a) casos del artículo 9.b) LH que en síntesis son aquellos que generan una nueva finca que se inmatricula; b) en los casos en que se solicita la incorporación de la georreferenciación como operación específica; y c) cuando se solicita expresa o tácitamente por el otorgante. Fuera de esos casos, la georreferenciación es potestativa.
La Dirección General dedica todo el Fundamento de Derecho segundo a citarse a sí misma transcribiendo la Resolución de 12 de mayo de 2022. Y en el tercero centra la cuestión en “si la falta de constancia en el título de la manifestación emitida de los otorgantes relativa a la coincidencia o no del inmueble con la base catastral debe ser considerado defecto que impida su inscripción, dándose además la circunstancia de que la descripción de la finca que se efectúa en el titulo calificado es exclusivamente la que consta en el Registro”.
Recuerda que del artículo 18.2 LCI “resulta el carácter potestativo del procedimiento de subsanación en este último supuesto y, en consecuencia, si bien dicho precepto contiene un expreso mandato al notario autorizante consistente en la consulta y manifestación de los otorgantes respecto de la coincidencia de la descripción catastral de las fincas con la realidad, no puede atribuirse a su falta de expreso reflejo en el título el carácter de defecto que impida su inscripción”.

“La asignación de la referencia catastral en el Registro nada tiene que ver con la georreferenciación ni con la alteración o no de la descripción registral”

Podemos extraer dos consecuencias con las que estamos totalmente de acuerdo.
Primera consecuencia: el notario debe cumplir en la redacción del título con el artículo 18.2 LCI.
Segunda consecuencia: el incumplimiento de este deber de técnica notarial nunca es defecto que impida la inscripción del título.
Nuestros modelos, por técnica notarial, siempre cumplen con el artículo 18.2 LCI, pero fuimos de los primeros en advertir que la Resolución de 2022 se extralimitaba.
Sigue en esta misma Resolución de 2023 la Dirección General, “La inscripción del negocio jurídico contenido en el documento y la georreferenciación de la finca con la consiguiente modificación de sus datos descriptivos, son dos procedimientos registrales independientes, aunque conexos, por lo que, salvo en los supuestos en que sea obligatoria, la imposibilidad de georreferenciación o la tramitación del correspondiente procedimiento no deben impedir la inscripción”.
Tercera consecuencia: en los casos de georreferenciación potestativa (la mayoría) la imposibilidad de georreferenciar o la tramitación del expediente no deben impedir la inscripción. Aquí la Dirección General no se expresa con propiedad. Entendemos que quiere decir que, si no se puede georreferenciar, aunque se haya tramitado un expediente, es decir, que incluso el resultado negativo del expediente, no impide la inscripción.
Y concluye: “no constando en el titulo otra descripción que la registral ni manifestación alguna del interesado respecto a la correspondencia con la descripción obrante en la certificación catastral y existiendo discrepancias entre ambas, no cabe entender solicitada tácitamente la georreferenciación, por lo tanto deberá mantenerse la descripción que figura en el Registro, sin perjuicio de que, previa calificación del registrador, pueda incorporarse la referencia catastral o denegarse motivadamente la incorporación de la misma, con expresión en todo caso del procedimiento que, en su caso, pueda seguirse para subsanar dichas discrepancias”.
Cuarta consecuencia: no es ni siquiera necesario rechazar expresamente la coordinación, basta con no alterar la descripción registral para que se rechace ahora totalmente la “rogación tácita”.
A nuestro juicio, a fortiori, se haga la descripción que se haga en el título, si expresamente se rechaza la modificación del Registro y la coordinación, esta tampoco procede. Es decir:
a) Podría entenderse que subsiste la “rogación tácita” si se opta por alterar la descripción registral ajustándola a la catastral y se solicita sin más la inscripción.
b) Pero nunca podrá admitirse la rogación tácita si se excluye. Por ello, la solución en muchos casos de una doble descripción deberá ser admitida siempre que quede claro que no se solicita una alteración de la descripción registral (por ejemplo, porque el coste arancelario de practicarla no compensa).
Quinta consecuencia: la asignación de la referencia catastral en el Registro nada tiene que ver con la georreferenciación ni con la alteración o no de la descripción registral.

Quod erat demonstradum
Como venimos explicando en nuestros artículos, se trata de analizar si las normas jurídicas y, en especial, su interpretación por la Dirección General, están diseñando un sistema efectivo, eficaz y eficiente.
Efectivo siempre lo será, porque el notario y el registrador acatarán la norma. Eficaz, dudosamente lo será en materia de coordinación porque causa más problemas de los que resuelve y la coordinación no será real hasta tres u ocho siglos más tarde (año 2300 o 2800 según cálculos más o menos optimistas). Eficiente seguro que no es porque se cambia de criterio una y otra vez. Normalmente, se hace decir a la norma lo que no dice (rogación tácita, georreferenciación obligatoria) incrementando la potencialidad del Registro. Después, las tesis son tan excesivas y onerosas que la propia realidad que es muy tozuda obliga a volver a la Ley y abandonar tesis alambicadas que no sostienen el más mínimo envite jurídico.
No se nos critique. Ni siquiera lo decimos nosotros: en esta ocasión (como en otras) es la misma Dirección General la que se ve obligada a rectificar los excesos de pronunciamientos anteriores.
La ineficiencia está en que durante un año y hasta que la valentía del notario le ha llevado a recurrir, los ciudadanos habrán tenido que asumir costes que eran obligatorios.

(1) Este trabajo se enmarca en el desarrollo de una Tesis doctoral dirigida por Judith Solé Resina, Departamento de Derecho Civil UAB.
(2) En el caso de la resolución, al tratarse de una segregación, probablemente no era un acierto su uso. En una segregación, se precisa georreferenciar porque es uno de los supuestos obligatorios (si bien, se venía admitiendo no georreferenciar el resto en los casos en que no es posible).
(3) Con motivo de una Conferencia sobre la materia, enseñé que la factura por la regularización de la superficie registral era casi de diez veces el coste de la inscripción de una obra nueva. Recibí una llamada del CORPME reprendiéndome por ese dato. Contesté que creía que la llamada era para agradecerme que hubiese presentado una que contenía un coste de 500 €, cuando disponía de otra de 10.000 € de coste de procedimiento registral cuando el valor de la finca era de 40.000 €. La anécdota y los importes son reales.
(4) De esta resolución solo se podría salara que, sin entrar en las precisiones de si se cumple el margen de tolerancia ni del tipo de escrituras, la Resolución señala una senda general simplificada. Es decir, la Dirección General afirma que la correspondencia de la referencia catastral se determina conforme al art. 45 LCI y que el notario debe cumplir el art. 18 LCI. Quizá, inopinadamente, la Resolución de 12 de mayo de 2022 deja clara la obligación del notario de consignar la descripción coherente con el Catastro tras el procedimiento de conciliación entre el Instrumento Público y la representación gráfica catastral con total independencia de que acceda a o no al Registro.
(5) Art. 3.2 LCI: “La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior y obtenida, preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por ley”.
(6) Desde el punto de vista del registrador, todas las declaraciones han de someterse al tamiz de su calificación. Indudablemente, la Ley 13/2015 ha completado la fase de calificación del procedimiento registral con una parte referida a la descripción de la finca, que incluye su georreferenciación, lo que la doctrina registral denomina calificación registral gráfica integrada por tres operaciones diferentes, que deben terminar con tres decisiones del registrador: la inscripción de la referencia catastral, la incorporación de la georreferenciación y la constancia del estado de coordinación de la finca con la parcela catastral. Como operación del procedimiento registral, esta fase no puede ser excluida por la voluntad de los particulares. Así, como declararon las Resoluciones de este Centro Directivo de 6 de mayo y 3 de octubre de 2014, el principio de voluntariedad de la inscripción no significa que el interesado pueda elegir a su voluntad qué normas del procedimiento registral le son más favorables aplicando solo éstas. Y según las de 8 de mayo y 2 de junio de 2017, la sola presentación del título en el Registro implica la petición de extensión de todos los asientos que puedan practicarse, siendo competencia del registrador determinar cuáles sean éstos, sin imponerse exigencias formales añadidas. Así lo entendió en su fundamento de Derecho tercero la última de las Resoluciones citadas, cuando declaró: "En cuanto al fondo del asunto, se plantea si se cumple el principio de rogación para proceder a la rectificación de la descripción de la finca, incluida la modificación y ampliación de la edificación que consta inscrita. Debe recordarse que, conforme al artículo 425 del Reglamento Hipotecario, ‘presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia en todo caso, a esa circunstancia’. Como ya ha indicado este Centro Directivo, en base a este precepto, la sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, sin que el principio registral de rogación imponga otras exigencias formales añadida”. Por tanto, del hecho de la incorporación de una georreferenciación al título inscribible, aunque en el caso de la catastral, sea obligatoria, se deriva la obligación del registrador de calificarlas y tomar las decisiones correspondientes sobre ella.

Palabras clave: Realidad, Catastro, Registro, Eficiencia.
Keywords: Reality, Land Register, Registration, Efficiency.