DIGITALIZACIÓN DE ACTUACIONES NOTARIALES Y REGISTRALES

El artículo 175 del Reglamento Notarial, que se ha visto modificado legislativamente en tres ocasiones, además de una nulidad parcial decretada por nuestro Tribunal Supremo, estipula que el notario deberá comprobar las titularidades y estado de cargas de los bienes inmuebles objeto de transmisión, indicando para ello dos vías: la extraordinaria -escrito sellado- y la ordinaria, es decir, el acceso a los libros conforme el apartado 10 del artículo 222 de la Ley Hipotecaria, telemáticamente.

La imposibilidad de acceder telemáticamente a los libros del Registro ha determinado que el suministro de información por fax se haya convertido en medio habitual, lo que repercute en la delimitación de la responsabilidad civil de notarios y registradores, en los casos de error en la información que se dispone al otorgar la escritura.
Así, entre otras (1), podemos citar la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 126/2014, de 18 de marzo, que imponen la responsabilidad al notario, si bien dependiendo del caso en concreto podemos encontramos en supuestos en que la responsabilidad recae en el registrador (2).
En línea con lo expuesto, el notario Jorge Díaz Cadórniga (3), en su día, analizaba la nota informativa continuada y el deber del registrador de remitir al notario la información inmediatamente después de haberse producido la presentación en el Diario, al igual que hacia el registrador de la propiedad, Francisco Javier Die Lamana (4).

“El artículo 175 del Reglamento Notarial estipula que el notario deberá comprobar las titularidades y estado de cargas de los bienes inmuebles objeto de transmisión, indicando para ello dos vías: la extraordinaria -escrito sellado- y la ordinaria, es decir, el acceso a los libros conforme el apartado 10 del artículo 222 de la Ley Hipotecaria, telemáticamente”

Con la supresión del fax tras la entrada en vigor de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, como indica el notario José Angel Martínez Sanchiz (5), actualmente nos encontramos ante notas on line carentes de valor probatorio, pues hasta la adaptación a lo requerido por la modificación impuesta por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, que entró en vigor el pasado 9 de mayo e introductora del folio real electrónico (6), la información que se está proporcionando, por parte de los Registros a los notarios, pudiera entenderse que no cumple las garantías, requisitos y plazo que el artículo 354 del Reglamento Hipotecario establece para la información registral continuada solicitada por el notario en cumplimiento de la obligación que le impone el artículo 175 del Reglamento Notarial, y que supone, en aras de la seguridad jurídica plena de los otorgantes, que el notario debe verificar al tiempo de la autorización del negocio jurídico la titularidad y cargas del inmueble.
Es más, la información facilitada contiene la transcripción parcial del artículo 222 de la Ley Hipotecaria para advertir al ciudadano de la insuficiencia de la información facilitada, pero omitiendo la responsabilidad del registrador por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición.
A todo lo anterior hay que añadir el hecho de que muchísimos Registros, por su cuenta y riesgo, han procedido a desconectar el telefax y cuando se contacta con ellos para intentar solucionar los problemas remiten a los notarios al Colegio Nacional de Registradores, lo que supone suprimir toda alternativa cuando el nuevo sistema falla, cuando el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria (punto 9), y artículo 252 del mismo texto legal lo mantienen para casos justificados de imposibilidad.

“Actualmente nos encontramos ante notas on line carentes de valor probatorio, pues hasta la adaptación a lo requerido por la modificación impuesta por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, la información que se está proporcionando pudiera entenderse que no cumple las garantías, requisitos y plazo que el artículo 354 del Reglamento Hipotecario establece para la información registral continuada”

Hay que tener presente que la finalidad para la que el Registro de la Propiedad emite las notas on line es que los compradores conozcan con absoluta precisión las cargas, embargos, etc., que puedan pesar sobre la finca a adquirir. Además, la nota informativa tiene el carácter de continuada, precisamente para cumplir con la finalidad antes expresada, de tal modo que el Registro de la Propiedad viene en la obligación de comunicar con la mayor celeridad posible la entrada de cargas o embargos en el Registro y que pudiesen afectar al negocio jurídico para el cual se ha solicitado la nota informativa continuada.
La recién instaurada nota on line presenta como novedad el suministro de información del Libro de Entrada que se actualiza automáticamente con ocasión de cada presentación electrónica, con la particularidad de que es el presentante quien debe determinar “la finca o fincas a las que afecte el título a presentar no siendo responsable el registrador de los perjuicios que se puedan causar por una defectuosa identificación de la finca” (art. 251 Ley Hipotecaria).
El registrador no es responsable de la incorrecta identificación de la finca por el presentante, pero sí tiene un deber de comprobar el título presentado y, una vez identificada la finca a la que se refiere, practicar el asiento en el libro diario del que también se da publicidad en la nota on line. A este respecto la ley Hipotecaria, a raíz del cambio normativo antes reseñado, estipula, artículo 251.1, que el contenido del Diario electrónico deberá ser actualizado en el menor plazo posible y siempre dentro del mismo día en que se presenten los títulos a inscripción, teniendo el registrador el deber ex lege de trasladar “tan pronto como sea posible” la información al notario (7).
De interés para el análisis del deber de actualización del libro diario, aunque esté referida a la nota simple de información continuada remitida por fax, es la Sentencia 111/2020, del Juzgado de 1 Instancia n.º 5 de Inca, en la que, ejercitándose una acción por responsabilidad civil del notario, se entendió que podía existir una concurrencia de culpas con el registrador -además de con el vendedor-, como así se sentenció.
En el supuesto enjuiciado se solicitó información registral el 13 de marzo a las 12.36 horas relativa a una finca objeto de compraventa cuya firma estaba prevista al día siguiente a las 10 horas, remitiéndose dicha información ese mismo día a las 13 horas. El 14 de marzo entre las 10 horas y las 10.30 horas se firmó la escritura de compraventa y el Registro de la Propiedad remitió a la Notaría un fax a las 10:03 horas en el que consta que el día anterior, 13 de marzo de 2018, a las 11:54 horas, habían entrado en el Libro Diario dos mandamientos de embargo de la Seguridad Social sobre las fincas de referencia. Dado que no resulta posible estar revisando de manera constante el fax, en la Notaría se percataron de la existencia del fax el 14 de marzo de 2018, remitido por el Registro de la Propiedad, cuando ya se había firmado la escritura de compraventa y el vendedor y comprador habían abandonado la Notaría.

“El estudio de la modificación legislativa nos aporta más dudas que certezas, ¿la nota on line es el equivalente a la nota de información continuada?”

En el Fundamento Jurídico 5 de la citada Sentencia se afirma: “En el momento de expedir las notas simples informativas de información continuada en el Registro de la Propiedad ya se habían presentado los mandamientos de embargo por la TGSS, y si bien es lógico que los mismos no se reflejaran en las notas simples informativas al causar asiento los embargos en el Libro Diario al final de la mañana tras pasar por el pertinente proceso de comprobación mínima; en ese momento, al apercibirse por el personal al cargo del Registro de que afectaban a las fincas sobre las que se había solicitado y expedido información continuada debían haberlo comunicado de manera inmediata a la Notaría y no dilatar la comunicación hasta el día siguiente dada la trascendencia que tiene la anotación de unos embargos de la TGSS. Aunque en el momento concreto de la firma, la información se había recibido en la Notaria, al tratarse de una información continuada, la Registradora de la Propiedad, incumplió su obligación de informar de manera inmediata y continuada sobre las cargas que pesaban sobre la finca. Según el Reglamento Hipotecario, al tratarse de una información continuada, la Registradora debía comunicar al Notario, en el mismo día en que se produjo, la circunstancia de haberse presentado otro u otros títulos que afectaban o modificaban la información inicial o la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial”.
El estudio de la modificación legislativa nos aporta más dudas que certezas, ¿la nota on line es el equivalente a la nota de información continuada?, ¿cómo se valorara la responsabilidad del presentante de la información en el libro de entrada?
Lo que parece claro es que, en todo caso, existe un deber del registrador de actualizar la información y trasladar al libro diario en el menor plazo posible y de informar al notario tan pronto como sea posible debe interpretarse como viene haciendo la jurisprudencia antes citada.

(1) Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 2015, de 18 de marzo de 2014, de 21 de diciembre de 2021, así como en la jurisprudencia menor las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga de 19 de julio de 2019 y de Barcelona de 19 de febrero de 2014.
(2) Entre otras la Sentencia núm. 338/2008 de la Audiencia Provincial de Islas Baleares (Sección 5ª) de 10 noviembre de 2008 y la Sentencia núm. 39/2009 de la Audiencia Provincial de Tarragona (Sección 1ª) de 9 febrero de 2009.
(3) DIÁZ CADÓRNIGA, J., “La solicitud notarial “preventiva” de información registral continuada”, www.notariosyregistradores.com.
(4) DIE LAMANA, F. J., “La publicidad formal del registro de la propiedad y sus medios”, www.registradoresdemadrid.org.
(5) MARTÍNEZ SANCHIS, J.A., “El deber de comprobación del notario y la información Registral”, EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, nº 115, mayo-junio 2024.
(6) Cada finca dispondrá de un folio real electrónico único e indefinido donde se contendrá todo el historial registral de la misma. Lo mismo sucederá con el Libro de Entrada y el Libro Diario que será único para cada año. La primera inscripción que se practique una vez entrada en vigor la Ley contendrá la descripción total, titularidad y cargas de cada finca.
(7) Véase la Sentencia núm. 338/2008 de la Audiencia Provincial de Islas Baleares (Sección 5ª) de 10 noviembre de 2008 y la Sentencia núm. 39/2009 de la Audiencia Provincial de Tarragona (Sección 1ª) de 9 febrero.

Palabras claves: Responsabilidad civil, Nota on line, Información continuada.
Keywords: Civil Liability, Online notary copy, Continuous information.