Resoluciones de la DGSJyFP. Número 116

ENSXXI Nº 116
JULIO - AGOSTO 2024

DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

IDENTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO: EN EL PAGO POR CHEQUE EL COMPRADOR DEBERÁ MANIFESTAR EL CÓDIGO DE LA CUENTA CON CARGO A LA CUAL SE APORTARON LOS FONDOS PARA EL LIBRAMIENTO
Resolución de 23 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

Recuerda la Dirección General su doctrina sobre la identificación de los medios de pago y así, en caso de pagos realizados por medio de cheques u otros instrumentos cambiarios, además de la obligación del notario de incorporar testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento, se establece que, en caso de pago anterior a dicho momento, los comparecientes deberán manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados antes de ese momento. Pero a los datos del artículo 24 de la Ley del Notariado se añaden otros nuevos: la numeración y el código de la cuenta de cargo de los instrumentos de giro empleados.

Por otra parte, cuando se trate de cheques bancarios o títulos librados por una entidad de crédito, ya sean entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico.
Y en el caso de pago por transferencia o domiciliación, el régimen es indistinto para el caso de que los pagos sean anteriores o simultáneos al otorgamiento de las escrituras: los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
Y si los comparecientes se negasen a aportar alguno de los datos o documentos citados anteriormente, el notario hará constar en la escritura esta circunstancia y advertirá verbalmente a aquéllos del cierre registral dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia.

VENTA CON INTERVENCIÓN DE TUTOR: SE PERMITE QUE EL PRECIO RECIBIDO PUEDA SER INFERIOR AL AUTORIZADO JUDICIALMENTE POR INCLUIRSE GASTOS DE GESTIÓN O CANCELACIÓN DE CARGAS
Resolución de 24 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es necesaria la aprobación judicial por el precio que recibe la persona representada por su tutora en la escritura de compraventa, al haberse descontado del precio los importes correspondientes a la intermediaria en la operación, la cancelación del préstamo que recae sobre la finca y los gastos de la provisión de fondos para la cancelación registral de la hipoteca, ya que el precio que percibe es inferior al mínimo por el cual el juez autorizó la presente transmisión.
La Dirección General entiende que no puede constituir óbice alguno a la inscripción pretendida el hecho de que se descuenten o retengan de dicha cantidad las sumas correspondientes a los gastos que son imputables a todos los vendedores, gastos que por lo demás, son aludidos en la propia resolución judicial, añadiéndose por el juez que “la solicitante deberá rendir cuentas de su gestión ante el Juzgado, presentar la copia de la escritura pública de compraventa y justificar el precio obtenido y su destino”.

En la venta de vivienda por persona divorciada, separada legal, soltera o viuda no es necesario realizar manifestación alguna sobre el carácter o no de vivienda habitual de la finca transmitida a los efectos del artículo 1320 del Código Civil

Y la posible existencia de un derecho de uso a favor del excónyuge que contempla el artículo 96 del Código Civil únicamente determinará el necesario consentimiento o autorización judicial para la venta cuando ese derecho constare inscrito pues, en otro caso, habrá de estar al pronunciamiento registral de un dominio pleno y libre a favor del excónyuge disponente

COMPRAVENTA OTORGADA POR PERSONA DIVORCIADA: NO CABE MANIFESTACIÓN ALGUNA A LOS EFECTOS DEL ARTÍCULO 1320 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 24 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de compraventa otorgada por una persona divorciada en la que manifiesta, a efectos de lo dispuesto en el artículo 1320 del Código Civil, que la finca objeto de la compraventa no constituye el domicilio habitual y permanente de su familia porque, a su juicio, tratándose de una vivienda adquirida constante matrimonio, constando ésta inscrita para el régimen matrimonial del transmitente y habiéndose disuelto ahora dicho régimen por divorcio, es necesario acompañar el correspondiente convenio regulador aprobado judicialmente, del que resulte que no se atribuye el uso de tal vivienda al excónyuge o, en otro caso, la ratificación de éste, siendo insuficiente la manifestación incluida en la escritura.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, recordando la doctrina del Centro Directivo en virtud de la cual, cuando el transmitente está separado legal o judicialmente, soltero, viudo o divorciado, no puede recabarse del mismo manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1320 del Código Civil, y tampoco se exige tal manifestación para todo acto de disposición realizado por una persona divorciada en previsión de que sobre la vivienda sobre la misma se haya constituido a favor del excónyuge el derecho de uso que contempla el artículo 96 del Código Civil, pues este derecho de uso es inscribible en el Registro de la Propiedad; deberá estar debidamente inscrito para que perjudique a terceros; y se presume legalmente que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en los términos del asiento respectivo. Por tanto, únicamente puede exigir aquel consentimiento o autorización judicial cuando ese derecho de uso de la vivienda de que se va a disponer constare inscrito, pues, en otro caso, habrá de estar al pronunciamiento registral de un dominio pleno y libre a favor del excónyuge disponente.

Las prohibiciones de disponer dictadas en procedimientos administrativos o penales tienen un componente de orden público que obliga a matizar el principio de prioridad registral

Por eso, aunque la compraventa se haya presentado antes al Registro de la Propiedad, se ve afectada si se presenta una prohibición de disponer judicial/administrativa/concursal que acredite que ya existía la limitación al tiempo de otorgarse la compraventa y que revelaban la falta de capacidad del transmitente en el momento de la venta

COMPRAVENTA Y MANDAMIENTO ADMINISTRATIVO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER: PRINCIPIO DE PRIORIDAD Y EFICACIA DE LOS DOCUMENTOS PRIVADOS
Resolución de 30 de abril de 2024 (BOE 16 de mayo de 2024). Descargar

El 20 de noviembre de 2023 se autoriza y presenta determinada escritura de compraventa de finca registral. Durante la vigencia del asiento de presentación se presenta a registro mandamiento de la Agencia Tributaria ordenando que se practique anotación de prohibición de disponer sobre la finca transmitida. El registrador deniega la inscripción sobre la base que, si bien el mandamiento se presenta con posterioridad a la escritura, es de fecha anterior a la escritura, 9 de noviembre de 2023, que además fue notificado. El recurrente, si bien reconoce que se recibió por la parte vendedora acuerdo por parte de la Dependencia Regional de Recaudación de la Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles, entre los que se detallaba el inmueble en cuestión objeto de la citada compraventa, alega que la finca se encontraba vendida con anterioridad a esta fecha, ya que se suscribió entre la sociedad vendedora y el comprador documento privado de compraventa formalizado el día 4 de octubre de 2023, el cual quedó perfeccionado con pago de señal mediante transferencia bancaria de misma fecha por la cantidad de 3.000,00 euros, documento unido a la escritura de compraventa. Alega la posibilidad de probar la fecha de los documentos privados más allá de lo dispuesto en el artículo 1227 del Código Civil y acompaña una serie de documentos que, a su juicio, prueban la intención de adquisición a la fecha de formalización, y termina señalando que cuando se otorgó la escritura no constaba en el Registro la existencia de la prohibición de disponer.
Pero la Dirección General confirma, lógicamente la nota. Puede resumirse su doctrina de la siguiente manera:
1. El registrador puede y debe tener en cuenta los documentos presentados con posterioridad siempre que de ello se observe una posible irregularidad en los títulos presentados, pues la inscripción no convalida los negocio nulos ex artículo 33 de la Ley Hipotecaria; en el caso presente, la fecha de la escritura, y por tanto de la transmisión formalizada en ella, es posterior a la resolución administrativa de prohibición de disponer y a su notificación (como reconoce el recurrente).
2. El asiento posterior es una prohibición de disponer adoptada en un procedimiento administrativo, que al igual que en el supuesto de los procedimientos penales, lo que quieren garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Estamos ante una de las prohibiciones administrativas de interés general que -al igual que las penales y a diferencia de las civiles- tienen un componente de orden público.
El centro directivo considera que, cara al principio de prioridad, ha de ser diferente el tratamiento de las prohibiciones de disponer de origen privado, de las prohibiciones de disponer dictadas en procedimientos administrativos o penales, en los que existe un importante componente de orden público que obliga a matizar el principio de prioridad, evitando la defraudación del interés que persiguen.
3. Debe tenerse en cuenta que no corresponde al registrador valorar la admisión de otros medios de prueba distintos a los establecidos en el artículo 1227 del Código Civil para acreditar la fecha de formalización de los documentos privados y en consecuencia la eficacia de la venta, cuestión que corresponderá, en su caso, a la autoridad judicial. Rechaza las alegaciones del recurrente acerca de que la compra fue anterior a la diligencia, porque la escritura es de compraventa de presente y no de elevación a público de una compraventa previa. Además, este contrato privado no fue aportado al registrador para que lo tuviera en cuenta en la calificación, por lo que el centro directivo tampoco lo puede considerar a la hora de resolver.
4. Por tanto, si la fecha de la escritura -y por tanto de la transmisión formalizada en ella- es anterior a la resolución administrativa/judicial de prohibición de disponer; y la presentación de la escritura también es anterior a la del mandamiento ordenando la prohibición de disponer, gana prioridad. Pero, si la fecha de la escritura y por tanto de la transmisión formalizada en ella, es posterior a la resolución administrativa/judicial de prohibición de disponer, se pone de manifiesto una posible irregularidad que afecta a la validez de la compraventa efectuada y que habilita la posibilidad de tener en cuenta los asientos presentados posteriormente.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE UNA OBLIGACIÓN DE HACER
Resolución de 30 de abril de 2024 (BOE 16 de mayo de 2024). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de extinción parcial de condominio de una finca en virtud de la cual, se adjudica la totalidad de la misma a dos copropietarios, titulares de una tercera parte indivisa, y se pacta entre los otorgantes una obligación de contratar y condición resolutoria por la que los adjudicatarios se obligan a vender la finca a determinada entidad antes del día 1 de marzo de 2024, de manera que su incumplimiento por causa imputable a los adjudicatarios, facultará a los anteriores copropietarios para instar, solidariamente, la resolución de la adjudicación derivada de la extinción del condominio, que se entiende sujeta a condición resolutoria expresa, conforme los artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario.
La registradora señala como defecto que existe indeterminación en la obligación garantizada con condición resolutoria ya que no determina el precio al que deberá de venderse la finca, lo que hace que estemos ante una obligación futura e indeterminada.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues tal y como alega el notario recurrente, lo que se garantiza con la condición resolutoria no es el impago de cantidad alguna por parte del adjudicatario de la finca en la liquidación, sino el incumplimiento de la obligación de vender la finca adjudicada antes de fecha determinada. Por tanto, no estamos ante una condición resolutoria en garantía del pago de precio sino de otra obligación que es de hacer; añade que, además, la fijación de un plazo para efectuar la transmisión determina que no cabe calificar de puramente potestativa la condición, dado que su posible cumplimiento no depende de la pura arbitrariedad del deudor, sino también de hechos y voluntades externas, pues si bien compete al deudor la obligación de realizar todas las gestiones necesarias para lograr un acuerdo con un eventual comprador en el plazo fijado, la efectiva celebración del contrato de compraventa depende en última instancia de la decisión de un tercero.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA Y DIVISIÓN HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD: NECESIDAD DE LICENCIA SI CONLLEVA PARCELACIÓN
Resolución de 24 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

La registradora suspende la inscripción por falta de acreditación de la resolución administrativa de concesión de licencia urbanística o de declaración municipal de innecesariedad, ya que la división horizontal así planteada supone un verdadero acto de parcelación o división material de parcelas, criterio que confirma el Centro Directivo, señalando que en el presente supuesto:
- A cada uno de los elementos privativos se le atribuye el uso exclusivo y excluyente de una determinada parcela de terreno en la que se ubica la edificación. La suma de las superficies de dichas parcelas agota la totalidad de la superficie total de la finca. Por tanto, no resta ninguna superficie de suelo que tenga la naturaleza de común.
- En las normas de rigen la propiedad horizontal se describen como elementos comunes el vallado exterior del perímetro de la parcela, así como los vallados que delimitan las dos porciones de terreno de uso exclusivo y excluyente, así como los cuartos de contadores, sin describir ningún espacio como elemento común.
- Ambos departamentos no sólo tienen atribuido un derecho de uso exclusivo sobre su respectiva porción de suelo, delimitada y vallada, sino que también disfrutan cada uno de su respectivo acceso independiente a través de la carretera.
- En la propiedad horizontal propiamente dicha, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca -o derecho de vuelo- que le sirve de soporte, no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno o suelo, ni derecho privativo alguno sobre el mismo, pues el suelo sobre el que se asienta el inmueble es común en su totalidad.
Sin embargo, la propiedad horizontal tumbada puede encubrir en algunos casos situaciones de fraude, pues bajo la apariencia formal de una propiedad horizontal tumbada se pueden esconder auténticas segregaciones o divisiones de terreno, proscritas por la ley. En cualquier caso, lo relevante es que, en los regímenes de propiedad horizontal tumbada, el suelo permanece común.
Y en el presente caso entiende la Dirección General que las circunstancias concretas revelan la configuración independiente tanto física como jurídicamente de los dos elementos privativos de la propiedad horizontal y de la parcela de terreno a cada uno asociada, por lo que en el presente expediente concurre un supuesto de parcelación y por ello se necesita Licencia Municipal que lo ampare.

ERROR E INEXACTITUD REGISTRAL A PROPÓSITO DE OBRA NUEVA DECLARADA SOBRE OTRA FINCA YA INSCRITA
Resolución de 30 de abril de 2024 (BOE 16 de mayo de 2024). Descargar

Se autoriza escritura de declaración de varias construcciones en una determinada finca registral, pero la registradora deniega sobre la base de que dichas fincas aparecen inscritas ya en otra finca. El otorgante presenta instancia solicitando la rectificación de dichas fincas, para que las obras se hagan constar en su propia finca, pero la registradora lo deniega sobre la base de que no existe un error en la redacción de asiento, sino una posible inexactitud con la realidad, y para corregirla se requiere o bien la intervención de los titulares registrales, o bien resolución judicial dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

COMPRADORA CASADA EN RÉGIMEN LEGAL COLOMBIANO. PRIVATIVIDAD
Resolución de 23 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

En el presente caso, de la certificación del Registro Civil y de la escritura de cesación de efectos civiles del matrimonio, disolución y liquidación de sociedad conyugal, autorizada el día 14 de marzo de 2023 por notario de la República de Colombia, resulta inequívocamente que los cónyuges no otorgaron capitulaciones y, según la ley colombiana, celebrado el matrimonio no puede alterarse el régimen económico matrimonial mediante capitulaciones. Realizada la adquisición del inmueble constante la sociedad conyugal de la compradora, no puede inscribirse a su favor con carácter privativo -como se pretende- sino mediante la correspondiente liquidación de la sociedad conyugal con adjudicación de aquélla a la ahora recurrente (vid. arts. 1821 a 1841 Código Civil de Colombia).

No existe asistencia financiera prohibida cuando la adquisición de la propiedad de las participaciones sociales que se financia por la propia sociedad procede de liquidación de sociedad de gananciales

El negocio que genera la prestación de garantía por la sociedad es la liquidación de los gananciales, por lo que no se trata de una adquisición originaria o derivativa de participaciones sociales de la sociedad que presta la asistencia financiera. No es un supuesto de asistencia financiera prohibida

ASISTENCIA FINANCIERA EN LA LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES, RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA EN GARANTÍA
Resolución de 23 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

Se presenta escritura de liquidación de la sociedad de gananciales, en la que solo existen la vivienda del matrimonio y participaciones sociales de una determinada sociedad. A uno de los cónyuges se le adjudica la vivienda y asume la deuda hipotecaria que gravaba la misma. Al otro cónyuge se le adjudican las participaciones sociales de la sociedad limitada; como consecuencia de un exceso de adjudicación, la sociedad mercantil constituye hipoteca en reconocimiento de la deuda del cónyuge adjudicatario de las participaciones sobre una nave titular de la mercantil.
El registrador niega la inscripción, afirma que la hipoteca calificada, que supone una garantía para la adquisición de las participaciones sociales de la sociedad hipotecante, ha sido constituida vulnerando la prohibición de asistencia financiera establecida en el párrafo segundo del artículo 143 de la Ley de Sociedades de Capital.
La Dirección General estima el recurso señalando que el negocio que genera la prestación de garantía es la liquidación de la sociedad de gananciales, que no se trata de una adquisición originaria o derivativa de participaciones de la sociedad que presta la asistencia financiera por parte del tercero, por lo que no se cumplen todos los requisitos y por tanto no nos encontramos ante un supuesto de asistencia financiera prohibida; desde el punto de vista literal, a la hora de expresar el resultado de las operaciones de liquidación, la ley no utiliza la expresión “adquirir”, sino que con absoluta propiedad se emplea el término “adjudicación”; la liquidación no se encuentra en la enumeración de los modos de adquirir la propiedad, ni es justo título a los efectos de la usucapión, por lo que debe concluirse que no cabe asimilar los supuestos liquidatorios a los títulos adquisitivos; y que existe la posibilidad de operaciones de crédito y garantía y operaciones de asistencia financiera, entre la sociedad y los socios, pues así lo reconoce expresamente el citado artículo 162 de la Ley de Sociedades de Capital con el requisito de la existencia de acuerdo concreto para cada caso.
La asistencia financiera prohibida requiere de la concurrencia de tres elementos o presupuestos esenciales:
1º) Un acto o negocio de financiación o de “asistencia financiera” por parte de la sociedad a favor o en beneficio de un tercero (socio o no).
2º) Una adquisición, originaria o derivativa, de acciones de la sociedad que presta la asistencia (asistente) por parte del tercero (asistido).
3º) Un vínculo o relación finalista, teleológica o causal entre el negocio o acto de asistencia financiera y el de adquisición, por ser la finalidad de aquella asistencia favorecer o facilitar esta adquisición
Pues bien, la liquidación de sociedad conyugal no se encuentra en la enumeración de los modos de adquirir la propiedad, ni es justo título a los efectos de la usucapión, por lo que debe concluirse que no cabe asimilar los supuestos liquidatorios a los títulos adquisitivos, ya que existe la posibilidad de operaciones de crédito y garantía y operaciones de asistencia financiera permitida, entre la sociedad y los socios, pues así lo reconoce expresamente el citado artículo 162 de la Ley de Sociedades de Capital con el requisito de la existencia de acuerdo concreto para cada caso; y, frente a esta regla general permisiva de la asistencia financiera, está la excepción de la prohibición que establece el artículo 143.2 de la Ley de Sociedades de Capital para la adquisición de sus propias participaciones.

DERECHO DE SUCESIONES

ALBACEA CONTADOR-PARTIDOR: NO HA DE NOTIFICAR AL LEGITIMARIO LEGATARIO
Resolución de 23 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

No hay una disposición específica en la ley, ni pronunciamiento en la jurisprudencia, ni doctrina, por los que, en el caso de partición realizada por el contador-partidor testamentario -no así en el caso del contador-partidor dativo, que tiene sus notificaciones procedimentales específicas-, se exija el conocimiento previo por el legitimario o al menos su notificación a éste, para la inscripción de la partición.
Otra cosa es que, siendo instituidos herederos los legitimarios, el contador-partidor precise, a los efectos de hacer la partición, que conste la aceptación expresa o tácita de la herencia, para lo que la ley concede, en su caso, el procedimiento de la interpellatio in iure, pero, en el presente supuesto, la legitimaria recibe sus derechos mediante legado, lo que supone un gravamen para los herederos (art. 858 CC), que tienen la obligación de hacer la entrega de lo ordenado por la testadora, sin perjuicio de la partición consumada. Siendo que los derechos de la legataria de legítima se pueden ejercitar solicitando la entrega del legado, será ese momento, cuando podrá además ejercer sus acciones para que se le ponga de manifiesto el inventario y avalúo de los bienes a los efectos del cálculo de su legítima (art. 885 CC). En cualquier caso, para inscribir la partición no se exige notificación alguna por la ley.
En este caso, contador-partidor se ha limitado a contar y partir, sin transformar la legítima de ninguno de los hijos -que es pars bonorum y que debe consistir necesariamente en bienes de la herencia- sin generar ningún derecho de crédito frente a los demás herederos, dado que con el metálico del caudal hereditario se han cubierto los derechos del legatario de legítima estricta con dinero que procede del causante.
Por tanto, no se ha hecho uso de la facultad de pago en metálico del artículo 841 del Código Civil, de modo que no es necesaria autorización judicial o notarial, aunque dicho legitimario no haya confirmado.

No cabe professio iuris realizada en un tercer Estado por un nacional de un Estado donde no es admisible dicha professio

Un nacional de un tercer Estado que reside en un Estado miembro puede designar como Ley aplicable al conjunto de su sucesión la Ley de ese tercer Estado. Pero no cabe la posibilidad de hacer valer en un Estado miembro una professio realizada en un tercer Estado por un nacional de un tercer Estado donde no es admisible la professio y, además, tras la entrada en vigor del Reglamento, la professio iuris debe ser expresa o indubitada en sus términos, y realizada precisamente en una disposición mortis causa

SUCESIÓN INTERNACIONAL: NO CABE PROFESSIO IURIS REALIZADA EN UN TERCER ESTADO POR UN NACIONAL DE UN ESTADO DONDE NO ES ADMISIBLE DICHA PROFESSIO
Resolución de 29 de abril de 2024 (BOE 16 de mayo de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia de un causante fallecido en el año 2022, de nacionalidad británica y residencia en Inglaterra, autorizada en base a un testamento otorgado en 2003 en Londres ante un notario local y relativa únicamente a los bienes que el causante tiene en nuestro país, únicos a los que se refería la disposición testamentaria.
El registrador señala como defectos que no se acredita que el testamento haya obtenido el probate o adveración por parte de las Autoridades del Reino Unido y no consta cuál es la legislación que rige la sucesión.
El recurrente alega que en el testamento quedó establecida una professio iuris tácita retroactiva dado el tenor de sus cláusulas redactadas a doble columna en lengua inglesa y española y la concurrencia de testigos, siendo equivalente el testamento otorgado ante el notario de Londres al que pudiera otorgarse ante el notario español, a los efectos de establecer una valida inclusión de professio iuris tácita retroactiva de su Ley nacional.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, pues según la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 12 de octubre de 2023, en el asunto C-21/22, el artículo 22 del Reglamento (UE) n.º 650/2012 debe interpretarse en el sentido de que un nacional de un tercer Estado que reside en un Estado miembro puede designar como Ley aplicable al conjunto de su sucesión la Ley de ese tercer Estado; pero no contempla la posibilidad de hacer valer en un Estado miembro una professio realizada en un tercer Estado por un nacional de un tercer Estado donde no es admisible la professio. Además, en el presente caso, respecto al segundo de los defectos señalado, la escritura no menciona el carácter internacional de la herencia valorando los elementos concurrentes, ni establece juicio alguno de Ley sobre la legislación aplicable como es primordialmente la residencia habitual, ni sobre el régimen transitorio del Reglamento respecto de un tercer Estado, ni sobre la validez y admisibilidad de la disposición mortis causa.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

DERECHO DE INFORMACIÓN DE LOS SOCIOS EX ARTÍCULO 287 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 23 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

Se entienda por el Centro Directivo que dicho derecho ha sido cumplido en el presente caso por las razones siguientes:
a) El anuncio de convocatoria de la junta general expresa con suficiente claridad el contenido de la modificación estatutaria y el texto íntegro de los acuerdos sometidos a debate, así como la nueva redacción que pasarían a tener los artículos de los estatutos sociales cuya modificación se proponía (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2005 y 20 de septiembre de 2006).
b) Los tres únicos socios eran también administradores solidarios de la sociedad, por lo que no sólo tenían el derecho sino también el deber de estar informados sobre la marcha de los asuntos de la sociedad y podían acceder a toda la documentación social, sin que conste que a los administradores solidarios no convocantes se les haya impedido el acceso a dicha información.
c) La omisión de uno de los medios de hacer efectivo del derecho de información (concretamente, en este caso, la posibilidad de solicitar la entrega o el envío gratuito de los documentos) no implica per se una privación del mismo; el anuncio tiene un carácter meramente funcional al ser el derecho de información de atribución legal (Sentencia de 13 de febrero de 2006).
d) El socio disidente que haya deseado impugnar los acuerdos adoptados por la mayoría lo ha podido llevar a cabo e incluso ha podido solicitar y obtener el mandamiento de publicidad de su acción en el Registro Mercantil.
e) Al haber asistido los tres únicos socios y adoptarse los acuerdos por mayoría suficiente, la convocatoria de una nueva junta en nada alteraría el resultado de lo acordado y del conjunto de circunstancias concretas no resulta a priori que haya existido una violación directa de los derechos individuales de los socios, sin perjuicio de que en el correspondiente procedimiento judicial que pudiera abrirse y con la plenitud de medios que implica el ejercicio jurisdiccional pueda acreditarse que la omisión en los anuncios de convocatoria ha supuesto una efectiva violación de tales derechos.
Por todo ello, y al margen de la posibilidad de que se inicie un procedimiento de impugnación de los acuerdos adoptados, cobra toda su fuerza la consideración de que debe mantenerse la eficacia del acto jurídico en tanto no recaiga una resolución al respecto, habida cuenta de la especial trascendencia y eficacia que una eventual declaración de nulidad tendría sobre los actos posteriores (art 208.2 LSC).

CUENTAS ANUALES

CIERRE DEL REGISTRO POR FALTA DE DEPÓSITO DE LAS CUENTAS ANUALES: NO CABE LA INSCRIPCIÓN DE NOMBRAMIENTO DE AUDITOR
Resolución de 24 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una decisión del administrador único por la que se nombra auditor de cuentas de la sociedad para el ejercicio 2023, por estar cerrado el Registro por falta de los depósitos de cuentas de los ejercicios 2020 y 2021.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues el cierre del Registro constituye una sanción contra la sociedad por el incumplimiento de la obligación legal de depositar sus cuentas anuales, que no se aplica en relación con determinadas inscripciones que enumera el artículo 282.2 de la Ley de Sociedades de Capital, entre las que no se encuentra el nombramiento de auditores.

ADMINISTRADORES

DISOLUCIÓN Y BALANCE DE CIERRE INCLUSO SIMPLIFICADO: FIEL REFLEJO DEL PATRIMONIO
Resolución de 16 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

Es admisible que el balance final no refleje el capital social, considerando que en el cuerpo de la escritura sí se refleja la cifra de capital, lo cual permite verificar si se corresponde o no con la que consta inscrita. Tampoco el hecho de que no exista correspondencia entre la cifra del activo y el pasivo puede producir el efecto de suspender la inscripción por cuanto, al tratarse de una cuenta de cierre y no de un balance anual o de situación, dicha exigencia resulta superflua por innecesaria.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

INADMISIBLE UN ASIENTO DE PRESENTACIÓN INDEPENDIENTE PARA DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA
Resolución de 23 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

Dicha documentación complementaria (en el presente caso de una escritura de donación), no es susceptible de causar un asiento de presentación, sino de complementar un asiento previo ya existente y que estaba vigente (cfr. art. 420 in fine RH).

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER
Resolución de 24 de abril de 2024 (BOE 15 de mayo de 2024). Descargar

La registradora no puede oponerse a practicar la cancelación por no justificarse la presentación del documento en la oficina liquidadora competente, pues es claro que en un mandamiento de cancelación de una anotación de prohibición de disponer queda conceptualmente excluida la posibilidad de que pueda estar sujeto a la modalidad del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que grava determinados documentos administrativos.

DUDAS EN LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 25 de abril de 2024 (BOE 17 de mayo de 2024). Descargar

El registrador acuerda no iniciar el procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria porque anteriormente y bajo diferente asiento de presentación los promotores ya habían solicitado el procedimiento y habían desistido de él ante la oposición del Ayuntamiento por invasión de un camino público, y después del desistimiento se había opuesto también el titular de la parcela catastral colindante. Los promotores lo intentan de nuevo con nueva georreferenciación alternativa y acompañando informe de validación gráfica catastral de resultado positivo e informe técnico.
La Dirección General señala que las dudas de que la representación gráfica de una finca invada otra colindante, al no constar inscrita la representación gráfica de ésta, carecen de la precisión y exactitud necesaria como para descartar ab initio la tramitación de las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y será una vez tramitado el expediente cuando, a la vista de la intervención de la Administración titular del camino público y de los titulares de fincas colindantes que pudieran resultar perjudicados, pueda calificarse si efectivamente existe invasión de dicho presunto dominio público o de fincas colindantes o eventuales negocios jurídicos no documentados.

PRETERICIÓN DEL CATASTRO EN EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 26 de abril de 2024 (BOE 17 de mayo de 2022). Descargar

En un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la titular catastral que es diferente a la titular registral muestra su oposición al procedimiento, aportando la certificación catastral en la que se acredita la titularidad.
La registradora paraliza el procedimiento, considerando que hay una controversia clara. La promotora presenta recurso ante la Dirección General, que es estimado, de nuevo ignorando los efectos del Catastro, y dando prevalencia absoluta al registro de la propiedad, a pesar de que toda la finca registral coincidía con la que figuraba en el Catastro. Y niega la Dirección General toda virtualidad a la titularidad catastral entendiendo que hay dos “realidades”, finca registral y parcela catastral, y olvidando la verdadera realidad, que es la finca física existente, que parece no tener ninguna importancia.

RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES: CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resolución de 30 de abril de 2024 (BOE 16 de mayo de 2024). Descargar

Se deniega la inscripción de una instancia solicitando el acrecimiento de un derecho de usufructo ya que dicho derecho fue transmitido e inscrito anteriormente en el Registro a favor del nudo propietario y una vez practicado un asiento registral es preciso para modificarlo el consentimiento expreso del titular registral, o en su defecto resolución judicial.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, reiterando que la doctrina del Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro, se basa en el principio esencial en virtud del cual los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por ello, tal y como indica el registrador, la rectificación de los asientos exige, o bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, o bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

REQUISITOS PARA LA PRÁCTICA DE LA NOTA MARGINAL QUE CONSTATE EL POSIBLE EFECTO DE UN FUTURO DESLINDE POR VÍA PECUARIA
Resolución de 30 de abril 2024 (BOE 16 de mayo de 2024). Descargar

La presente Resolución tiene por objeto la calificación negativa de una solicitud de constancia registral, por nota marginal, de una posible afección de una finca por vía pecuaria. Mediante instancia suscrita por la jefa del Servicio Forestal de la Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad, Consejería de Desarrollo Sostenible de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, tras hacer constar que se ha recibido la comunicación del Registro de la Propiedad de Navahermosa sobre la solicitud de inmatriculación de una determinada finca registral, se solicita la extensión en el Registro de la Propiedad de una nota marginal, para hacer constar que la posesión de la totalidad o parte de la citada finca registral podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en un futuro deslinde.
Frente a la negativa del Registrador, el solicitante aduce que dicha nota resulta imprescindible para evitar la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria de los posibles adquirentes a título oneroso pudiendo la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha recuperar el dominio público pecuario mediante futuros deslindes.
Frente a ello, en doctrina reiterada de la Dirección se argumenta: 1. Las notas marginales están sujetas a numerus clausus. 2. La nota marginal pretendida debe ser solicitada precia incoación del procedimiento administrativo correspondiente en que sea notificado el titular registral, en virtud de la tutela judicial efectiva y del principio de tracto sucesivo. 3. La pretendida nota marginal previa a un posible deslinde no viene recogida en ninguna norma legal.
Concluye el Centro Directivo resolviendo la posible aparición de un tercero protegido por el 34 de la Ley Hipotecaria, estableciendo las siguientes bases:
1. Si realmente estamos ante una finca que invade una vía pecuaria, la obligación de la Administración Pública es iniciar el expediente de deslinde, anotando preventivamente su incoación en el Registro de la propiedad.
2. El Registrador de la Propiedad siempre que tenga duda fundada de que se invade el dominio público debe impedir inmatriculaciones, excesos de cabida o inscripciones de representación gráficas que puedan perjudicarlo, como en numerosos preceptos lo ordena así la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria, por lo que sin necesidad de tal nota marginal el dominio público queda protegido.
3. Nunca va a quedar protegido el adquirente de la finca por el principio de fe pública registral por el hecho de que la nota marginal no se practique. Si en un momento posterior la Administración demostrara que la finca invade el dominio público (vía pecuaria o cualquier otra modalidad de dominio público), como resulta del artículo 10.5 de la Ley Hipotecaria, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que resulta de la base gráfica inscrita, pero es una presunción iuris tantum, que admite prueba en contrario, de manera que la Administración, cualquiera que sea el tercer adquirente de la finca, podrá demostrar en un específico expediente de deslinde seguido contra quien en cada momento sea titular registral, que existe invasión del dominio público.
4. No existe en consecuencia en esta materia de bases gráficas aplicación del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino tan sólo del principio legitimación (presunción iuris tantum y no iuris et de iure), que por tanto puede ser desvirtuado en cualquier momento.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INMATRICULACIÓN Y POSIBLE AFECCIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 25 de abril de 2024 (BOE 17 de mayo de 2024). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es inmatriculable una finca existiendo un informe de la Administración que afirma que la parcela catastral con la que se dice corresponder la finca está afectada por una vía pecuaria, razón por la cual la registradora suspende la inscripción. En el caso de este expediente, a la vista de los datos resultantes de la aplicación auxiliar, de los que resulta que la parcela catastral que en el título se dice corresponder con la finca puede invadir una vía pecuaria, el registrador procede a notificar a la Administración correspondiente, la cual responde en sentido afirmativo que la parcela está afecta por la vía pecuaria.
Tal circunstancia, unida a que los recurrentes afirman que la finca podrá llegar a ser inmatriculada cuando se obtenga la declaración favorable ambiental y territorial estratégica en curso de emisión siendo este defecto subsanable del que adolece el título, es determinante de la desestimación del recurso, considerando la doctrina expuesta de esta Dirección General sobre la protección del dominio público.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE AERONAVE: FORMA DE LA NOTIFICACIÓN
Resolución de 30 de abril de 2024 (BOE 16 de mayo de 2024). Descargar

Inscrito en el Registro de Bienes Muebles un contrato de arrendamiento de aeronave en el que consta una cláusula de resolución unilateral, el arrendatario, de conformidad con el contenido de dicha cláusula, notifica de resolución al arrendador y solicita del registrador la práctica del asiento correspondiente. Pero se deniega la inscripción, lo que es confirmado por le Dirección sobre la base de que las notificaciones a efectos registrales deben hacerse a través el prestador del servicio postal universal (“Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, SA”), que, como resulta del artículo 22.4 de la 43/2010, únicamente las notificaciones efectuadas por éste gozan de “la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega (…), tanto las realizadas por medios físicos, como telemáticos”.

ES NECESARIO ACREDITAR EL PAGO IMPUESTO EN CASO DE PAGO PARCIAL DE LA DEUDA
Resolución de 25 de abril de 2024 (BOE 17 de mayo de 2024). Descargar

El Centro Directivo se pronuncia por la necesidad de justificar el pago del ITPAJD para la cancelación de una hipoteca pues, aunque el artículo 72 del Real Decreto Legislativo 1/2018, de 19 de junio, texto refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Andalucía en materia de tributos cedidos, dispensa de presentar la cancelación por pago, en el caso concreto, dado que la cancelación de la garantía es total pero el pago de la obligación es parcial, resulta evidente que la liberación de la finca respecto de la cantidad no satisfecha responde, al menos en parte, a otra causa que no es el pago de la obligación.

Menú móvil

Resoluciones de la DGSJyFP. Número 116