DERECHO CIVIL

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER

ES INDISPENSABLE LA MENCIÓN DE TENER A LA VISTA LA COPIA AUTORIZADA DEL PODER. AUTOCONTRATACIÓN: ESTÁ ENGLOBADA EN EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA SIN SER NECESARIA MENCIÓN EXPRESA. CON EXPRESIONES GENÉRICAS, IMPRECISAS O AMBIGUAS NO PUEDEN ENTENDERSE CUMPLIDOS ÍNTEGRAMENTE LOS REQUISITOS EXIGIDOS RESPECTO DE LA FORMA DE ACREDITAR LA REPRESENTACIÓN, A FIN DE QUE EL INSTRUMENTO PÚBLICO PRODUZCA, POR SI SOLO, LOS EFECTOS QUE LE SON PROPIOS COMO TÍTULO INSCRIBIBLE. 
Resolución de 19 de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 19 de Abril de 2007). Descargar Resolución.

En la escritura calificada de cesión del derecho real de opción de compra no se considera correctamente realizada la reseña notarial de los datos identificativos del documento auténtico del que emana la representación acreditada. Para proceder conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, es indispensable que exprese el Notario que tiene a la vista, en el momento del otorgamiento, la copia autorizada de donde resulta la representación.
En aras del mantenimiento de la mayor precisión técnica escrituraria, se reprocha que la narración que hace el Notario de la notificación a la parte concedente del derecho de opción resulta escasa en demasía pues ni siquiera dice de qué tipo de copia se trata, ni tampoco el Notario que realizó la notificación. Aunque si bien no puede dejar de reconocerse que para dar cumplimiento a requisitos, bien sean legales o bien pactados, basta con que el Notario reseñe de forma suficiente el requisito exigido sin que el Registrador pueda exigir su trascripción o acompañamiento.
Se podía haber esbozado en la calificación el supuesto de múltiple representación con posibilidad de intereses opuestos que se daba en la escritura examinada. Dado que una misma persona actuaba como administrador único de las sociedades cedente y cesionaria, y aunque, en materia de representación voluntaria, sostiene la D.G.R.N., que la existencia de la autocontratación con posibilidad de intereses opuestos es algo que apreciará el Notario y que si expresa sin reserva de ninguna clase que el apoderado tiene facultades suficientes para el acto de que se trata, en esa dación de fe se incluye la no existencia de inconveniente alguno con la autocontratación, bien porque en el poder ya estaba autorizada, o bien porque estima que no existen intereses opuestos (Resolución D.G.R.N. de 28 de Febrero de 2007).

DERECHO DE PROPIEDAD

VENTA DE UNA FINCA RUSTICA SIN LA VENTA CONJUNTA DE UNA PARTICIPACIÓN INDIVISA EN UNA PARCELA COMUNAL. 
Resolución de 2  de Marzo de 2.007. (BOE de 28 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro una escritura de venta de una finca rústica. La Registradora suspende la inscripción por entender que con la finca vendida debe venderse también una participación indivisa de otra que se define en el Registro como parcela comunal de otras entre las que se encuentra la vendida. El interesado recurre.
El recurso ha de ser estimado. No constando en la finca vendida ninguna referencia a la que se dice parcela comunal, tiene razón el recurrente al afirmar que no existe obstáculo para la enajenabilidad separada. La participación indivisa en la llamada finca comunal no puede considerarse como anejo inseparable de la vendida pues, para ser ello así, debería venir determinado en la Ley o resultar de la inscripción registral de la finca que ahora se vende, sin que exista tampoco en el folio de esta última afirmación alguna de vinculación «ob rem» que en ningún caso se puede presumir ni establecerse de forma tácita.

OBRA-NUEVA/ PROPIEDAD  HORIZONTAL / URBANISMO / PARCELACIONES

SEGURO DECENAL Y AUTOPROMOTOR: EL CONCEPTO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR HA DE INTERPRETARSE DE FORMA RAZONABLEMENTE AMPLIA. CABE OTORGAR ACTA DE FIN DE OBRA SIN SEGURO DECENAL, INCLUSO SOBRE EDIFICIO COMPUESTO POR TRES O MÁS VIVIENDAS, BASTANDO LA MANIFIESTACIÓN DEL DECLARANTE DE QUE SON PARA USO PROPIO.
Resolución de 17 de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 21 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

Atiende el Centro Directivo en su razonamiento a consideraciones en torno al fin protector que preside las normas reguladoras del tráfico inmobiliario.
Con tal premisa, no puede darse la espalda a la posibilidad de inscribir el acta de obra nueva terminada, cuando la licencia se refiere a tres viviendas y el declarante manifiesta en la escritura su intención a destinarla a uso propio.
El dato de que la licencia se otorgue para tres viviendas no implica que se tenga intención de enajenar alguna de ellas. Además, a nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al instante de la eventual enajenación de alguna de ellas, si se diera el caso. De ahí que sólo sea exigida la declaración de destino de la edificación a uso propio en el momento de formalización del acta. El seguro  decenal deberá acreditarse en fase posterior: en el instante en que se produzca alguna enajenación, si llegara a producirse.

EL SEGURO DECENAL NO ES EXIGIBLE EN LAS OBRAS NUEVAS EN CONSTRUCCIÓN.
Resolución de 10 de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 28 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa de vivienda sita en edificio en construcción, por no haberse declarado su finalización ni la acreditación correspondiente de la constitución del seguro de responsabilidad decenal.
La Dirección General estima el recurso, remitiéndose a su Instrucción de fecha 3 de diciembre de 2003, que señala: «No se exigirá por tanto la prestación de la garantía en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de daños mientras no existe edificación. Si bien sí deberá hacerse constar al pie del título el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías; siendo obligación del Registrador de la Propiedad, por tanto, al inscribir la obra nueva en construcción, la de advertir sobre la futura exigencia de la prestación del seguro en la inscripción de la declaración de terminación de obra... Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, Notarios y Registradores advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de la obra ni la prestación de las garantías exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20 y la Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre».

SEGURO DECENAL: SUMA ASEGURADA INFERIOR AL VALOR DE LA OBRA NUEVA DECLARADA .
Resolución de 21  de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 21 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantean dos cuestiones: 1) una de fondo: la inscripción de escritura de obra nueva finalizada, en la que se testimonia la constitución del seguro decenal exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación, suspendiendo el Registrador la inscripción por ser la suma asegurada inferior al valor de la obra nueva declarada; y 2) una cuestión de forma o procedimiental: la escasez y poca fundamentación de la nota de calificación.
En cuanto al fondo, si dicho valor ha de entenderse que debe ser equivalente al declarado como valor de la obra nueva en el documento notarial, el Centro Directivo, considera que los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto más amplio en el que se incluye no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, valor añadido que vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, obteniéndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecución de la obra. Por esta razón y, en la medida que la formativa mencionada hace referencia al coste final de ejecución de la obra y no a su valor, como puede referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquella y no esta la cuantía que debe ser objeto del seguro decenal.
La cuestión de forma o procedimental versa sobre la alegada poca fundamentación de la nota de calificación. La D.G. entiende que es de plena aplicación la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha interpretado tanto el artículo 43 de la Ley de Procedimiento Administrativo, de 17 de julio de 1958, como el artículo 54 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: CONSTANCIA DE LA FECHA DE TERMINACIÓN DE LA OBRA.
Resolución de 31 de Enero de 2.007 (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de declaración de obra nueva terminada, testimoniándose Licencia municipal y aportándose certificado catastral descriptivo y gráfico en el que figura su año de construcción. Como documento complementario se aporta certificación del Arquitecto director de la obra en la que se recogen descripción y licencia, indicando que está finalizada y que la descripción de la obra se ajusta al proyecto para el que fue concedida la licencia, pero en el que no figura le fecha de finalización de la obra señalada.
La D.G.R.N. revoca la nota de calificación, admitiendo el recurso, ya que si bien en el certificado del Arquitecto que se acompaña a la escritura de declaración de obra nueva, no consta la fecha de finalización de dicha obra. En cambio, en dicha calificación, no se cuestiona la idoneidad de la certificación catastral incorporada a la escritura para cumplir el requisito establecido en el apartado a) del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística. Asimismo, ninguna objeción se expresa a la certificación del Arquitecto como documento que acredite el cumplimiento del requisito que para la inscripción del título establecen los artículos 46.3, en relación con el 49.3, del referido Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

JUNTA DE COMPENSACIÓN.
Resolución de 26 de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 21 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

En la presente Resolución se discute sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad de una certificación administrativa por la que se aprueban operaciones jurídicas complementarias a un proyecto de compensación ya inscrito, con la finalidad de hacer constar a favor de determinadas fincas de reemplazo la adjudicación de uso del subsuelo de parte de las parcelas calificadas como Dotaciones Urbanísticas Locales de Espacios Libres y Zonas Verdes Públicas.
La Dirección General confirma la calificación negativa del Registrador. Argumenta que nada impide que pueda admitirse la modificación de la situación jurídica real inscrita en virtud de un título administrativo si en el correspondiente expediente éste, por nueva resolución de la Administración, es alterado, siempre que se trate de expedientes rectificatorios en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente por la modificación que se acuerde, no se hayan transferido las fincas a terceros protegidos por la fe pública registral y se cumplan en él las garantías legales establecidas a favor de la persona afectada. Lo que ocurre en el caso debatido es que, habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, y estando ya inscrito y bajo la salvaguardia de los Tribunales no cabe ya, ni so pretexto de la realización de una operación jurídica complementaria de la reparcelación, introducir en aquél una modificación del alcance que la que ahora se cuestiona (que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa), que conculcaría, además, el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos. En consecuencia, y no habiéndose seguido el referido procedimiento administrativo, no cabe acceder al reflejo registral de la modificación pretendida si no media el consentimiento del titular registral afectado o la oportuna resolución judicial.

SEGREGACIÓN: RELACIÓN ENTRE LA FINCA SEGREGADA Y LA FINCA RESTO.
Resolución de 20 de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 21 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro escritura de segregación y venta de una finca. Como documento unido se testimonia licencia municipal para segregar 17.399, 77 metros cuadrados de una matriz de 20.587 metros cuadrados.
El Registrador suspende la inscripción porque lo que se segrega es la parcela de menor extensión, que en la licencia aparece que debería quedar como resto, quedando como matriz la de mayor extensión, que es la que en la licencia se autoriza a segregar. El Notario recurre.
El recurso ha de ser evidentemente estimado. El hecho de que una finca registral se convierta en dos puede realizarse por tres mecanismos distintos: mediante la división de la finca originaria en dos nuevas (división propiamente dicha), mediante la segregación de la porción mayor, quedando como resto la porción más pequeña, o mediante la segregación de esta última quedando como resto la porción mayor. La diferencia entre uno y otros procedimientos es únicamente de mecánica registral, pero la consecuencia de una y otras operaciones es la misma: que resultan dos fincas distintas con las superficies previstas. Por ello, ni la legislación hipotecaria ni la urbanística ni la agraria predeterminan uno u otro procedimiento, que para todas ellas es indiferente.

SEGREGACION NO INSCRITA Y POSTERIOR VENTA DE LA FINCA MATRIZ: ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL ACTUAL PARA PODER INSCRIBIR LA SEGREGACIÓN.
Resolución de 9 de Febrero de 2.007 (B.O.E. de 20 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

De una finca matriz se practica una segregación, que no accede al Registro. Posteriormente la finca matriz se vende a un tercero, sin reserva ni mención alguna sobre la existencia de la segregación previa. Ahora el titular de la finca segregada, pero no inscrita, pretende inscribirla en el Registro de la Propiedad siendo el titular registral de la finca matriz un tercero que no intervino en la segregación.
La D.G.R.N. aplica el principio registral de tracto sucesivo del articulo 20 LH para denegar la inscripción de la segregación, al no constar en la finca matriz registrada que estaba pendiente esa segregación. Se necesitará por tanto el consentimiento del titular registral actual para inscribir la segregación: la escritura de segregación y venta cuya inscripción se pretende aparece otorgada por persona distinta del actual titular registral, sin que los documentos complementarios presentados por el recurrente sirvan para subsanar este defecto.
No es posible en ningún caso es proceder a la inscripción de un título de segregación y venta cuando el propietario que segregó determinó el resto y lo transmitió a tercero sin dejar superficie pendiente de segregar, ya que en este caso lo procedente será identificar de forma adecuada la finca cuya inscripción se solicita, a fin de determinar si obedece a un exceso de cabida de la finca matriz, en cuyo caso será necesario inscribir previamente dicho exceso con el consentimiento del titular registral de la matriz conforme a los artículos 38, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria; o por el contrario se trata de alguna de las segregaciones que debieron acceder al Registro y no se inscribieron, sin que se dejara reservada a favor de titular registral anterior superficie suficiente para inscribirlas ahora, en cuyo caso será necesario proceder a la rectificación de los asientos ya practicados, conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria.
En el mismo sentido se pronunció la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de Noviembre de 2.004, de acuerdo con la cual no cabe inscribir una segregación retrasada, dado que ya constaba inscrita la finca matriz a nombre de persona distinta de la que segregó, pues en la escritura de compra de dicha finca matriz, no se consignó que estaba pendiente una segregación, por lo cual existe un obstáculo de tracto sucesivo, conforme a los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión en paralelo con los de tracto sucesivo y legitimación.

FACULTADES DE AUTOTUTELA DE LA ADMINISTRACIÓN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD: INSCRIPCIÓN DE CESIÓN OBLIGATORIA DE TERRENOS Y DE CONVENIOS URBANÍSTICOS.
Resolución de 22 de Febrero de 2.007 (B.O.E. de 20 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

Entre una Sociedad y un Ayuntamiento se firma un complejo convenio urbanístico en el que, en una de sus cláusulas, la empresa promotora se compromete, a ceder al Ayuntamiento 200 m2 de locales comerciales terminados, para uso municipal. Se presenta para inscribir en el Registro una escritura otorgada unilateralmente por un representante de la Gerencia  de Urbanismo y Obras municipales del Ayuntamiento, en la que se procede a elevar a público un expediente administrativo, relativo a la adjudicación, en vía de ejecución forzosa, del pleno dominio de una finca registral, en cumplimiento del citado Convenio Urbanístico.
Pues bien, la singular protección que el Registro de la Propiedad otorga al titular inscrito constituye un límite importante a las facultades reivindicativas y de autotutela de la Administración que resulta obligada a impugnar judicialmente la presunción de legitimidad que deriva de la inscripción en el Registro (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), a excepción de aquellos supuestos de autotutela expresamente admitidos por la Ley.
Excluida, por tanto, con carácter general la autotutela de la Administración en relación con los pronunciamientos del Registro de la Propiedad queda por determinar si el supuesto contemplado en el presente recurso es susceptible de inscripción al amparo de lo dispuesto en el capítulo IV del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, relativo a inscripción de cesiones obligatorias. Y, llegados a este punto y no tratándose este caso de una cesión obligatoria prevista por la ley, sino consecuencia de un convenio urbanístico, es evidente que no resulta posible la aplicación, como pretende el recurrente, del artículo 31 en relación con el artículo 30.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por cuanto este precepto está referido a la cesión obligatoria delimitada por instrumentos de planeamiento.
Consecuentemente, de acuerdo con los términos del convenio, en el que se asume únicamente el compromiso de transmitir la propiedad, no es inscribible en el Registro de la Propiedad, por cuanto no se ha operado la mutación jurídico real inmobiliaria, siendo así que en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, se inscriben los títulos por los que se transmite la propiedad, pero no los meros compromisos de transmisión, como el presente, siendo preciso exigir el cumplimiento judicial de dicho compromiso, no pudiendo acudir, en este caso, el Ayuntamiento al instituto de la autotutela.

AFECCIÓN DE FINCAS AL CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES URBANÍSTICAS: FORMA DE HACERLA CONSTAR EN EL REGISTRO.
Resolución de 24 de Marzo de 2.007 (B.O.E. de 3 de Mayo de 2.007). Descargar Resolución.

Por parte de un Ayuntamiento y mediante instancia se solicita la afección de determinadas fincas al cumplimiento de la obligación de cesión de viales y zonas verdes, ante el incumplimiento de dicha obligación por parte del urbanizador y como medida cautelar para asegurar el cumplimiento de la misma. La Registradora deniega la inscripción por falta de previsión legal en cuanto a la medida solicitada y por falta de citación de los titulares de las fincas afectadas.
El Ayuntamiento recurre alegando que, como Administración Pública que es, sus actos son ejecutivos, pudiendo proceder, previo apercibimiento, a su ejecución forzosa y que puede adoptar medidas cautelares provisionales, que necesariamente, serán también actos administrativos.
La D.G.R.N. desestima el recurso, sobre la base de los siguientes argumentos:
1).- Desde el mismo momento en que conforme al planeamiento existe delimitada una unidad de actuación urbanística, nace la obligación de los propietarios a llevar a efecto las cesiones obligatorias y gratuitas impuestas por la legislación del suelo (cfr. artículo 46 del Reglamento de Gestión Urbanística). No es necesario por tanto llegar a la aprobación del instrumento de equidistribución para que en el Registro pueda constar la afección de los terrenos al cumplimiento de esta obligación. Es cierto que sólo por la aprobación firme de los instrumentos de equidistribución se concretarán las cesiones obligatorias "siempre que sean procedentes pues puede tratarse de suelo urbano donde no sean exigibles"; pero no cabe duda que antes existe una afección general de todos los terrenos incluidos en la unidad de actuación a las cesiones obligatorias que sean procedentes.
2). Ahora bien, nuestro Ordenamiento jurídico contempla la vía para hacer constar registralmente tal afección, que no es la de una resolución administrativa específica en tal sentido, sino la nota marginal de expedición de certificación de cargas en la iniciación del proceso urbanístico correspondiente. En efecto, el artículo 5 del Real Decreto 1093/1997 sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística, prevé que a requerimiento de la Administración o de la entidad urbanística actuante, el Registrador hará constar la iniciación del procedimiento de equidistribución por nota al margen de cada una de las fincas afectadas, y expedirá, haciéndolo constar en la nota, certificación de dominio y cargas.
No tiene, además, razón la Registradora en cuanto a la falta de notificación del procedimiento a los titulares afectados, ya que es indiferente que hayan pasado a terceros, pues todas quedan afectas a dicho procedimiento, y a las obligaciones inherentes al mismo. Pero sí es cierto que no se ha seguido el procedimiento adecuado para la constancia registral de la afección legal a la obligación de realizar las cesiones obligatorias contempladas en el planeamiento.
Y es que no puede por tanto la Administración actuante, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación afectar determinadas fincas al cumplimiento de las cesiones obligatorias que en su día puedan aprobarse; para ello tiene que acudir al procedimiento de solicitud de certificación de cargas de las fincas incluidas en la unidad de actuación, lo que por sí implicará afección de las mismas a las obligaciones inherentes al proceso urbanístico, incluidas las cesiones obligatorias, cualquiera que sea su titular.
La vía, por tanto, prevista en nuestro ordenamiento para plasmar registralmente tal obligación genérica, no es la de una resolución administrativa específica en tal sentido, sino la nota marginal de expedición de certificación de cargas en la iniciación del proceso urbanístico correspondiente de equidistribución, prevista en el citado art. 5 del Real Decreto 1093/1997. Por ello, entiende el Centro Directivo que, más que falta de previsión legal, lo que no se ha seguido es el procedimiento legalmente definido para la constancia registral de la afección.

INMATRICULACIÓN / EXCESOS DE CABIDA

RECTIFICACIÓN DE CABIDA DE FINCA APORTADA A JUNTA DE COMPENSACIÓN.
Resolución de 12 de Marzo de 2.007 (B.O.E. de 4 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

Se alega que en la finca en su día aportada estaba incluida una cabida no inscrita y que no se aportó a la Junta de compensación. El recurso no prospera ya que los propietarios de la finca, que lo eran también de una cabida no inscrita, una vez que la finca a la que pertenecía la misma ha sido aportada a una Junta de Compensación y su folio registral ha sido cerrado, ya no son titulares de una cabida por inmatricular, sino de una finca no inmatriculada, y lo que se debería hacer es inmatricular la cabida no inscrita como finca independiente.

RECTIFICACIÓN EN VIRTUD DE DOCUMENTOS NO PÚBLICOS.
Resolución de 14 de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 4 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

En la descripción de una finca inscrita se decía que pertenecía a una Urbanización. Los propietarios desean que se quite esa mención, aportando informes de técnicos de la Comunidad Autónoma, lo que es negado por el Registrador y confirmado por la dirección General, ya que la pertenencia de una finca a una «Urbanización» tiene consecuencias de índole urbanístico; pero también de carácter civil, por cuanto conlleva un conjunto de facultades, derechos, cargas y obligaciones propter rem con respecto de los demás propietarios, lo que exige el procedimiento registral correspondiente y no el intentado por los propietarios.

LA INMATRICULACIÓN ES EL INGRESO TABULAR DE UNA FINCA MEDIANTE LA APERTURA DE FOLIO A LA MISMA. EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO SE HALLA DIRECTAMENTE RELACIONADO CON EL PRINCIPIO DE LEGITIMACION.
Resolución de 12 de Febrero de 2.007. (B.O.E. de 22 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

Es correcto el rechazo registral a la práctica del asiento solicitado de inmatriculación de una finca, al hallarse ésta previamente inscrita a favor de persona distinta de quien aparece como otorgante del título: escritura de compraventa. Se evita de este modo un supuesto de doble inmatriculación. Numerosas resoluciones como la de 19 de Diciembre de 1.946 ó la de 10 de Febrero de 1.956 sostienen tal parecer.
Alude el Centro Directivo a la estrecha relación entre dos principios registrales que resultan vulnerados: de tracto sucesivo ex artículo 20 de la Ley y el de legitimación recogido en el artículo 38 sostenido en una presunción iuris tantum de exactitud tabular y de reconocimiento de legitimación dispositiva al titular inscrito.
No se considera obstáculo el que el Registrador no especifique los datos de la finca ya inmatriculada, toda vez que los mismos se pueden conseguir por publicidad formal y, si el recurrente mantiene su criterio discrepante del registral, puede acudir al procedimiento judicial de identificación de la finca previsto en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario o cualquier otro que sea procedente.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS: ES NECESARIA LA NO EXISTENCIA DE DUDAS EN RELACIÓN A OTRAS YA INSCRITAS.
Resolución de 15 de Marzo de 2.007 (B.O.E. de 12 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro escritura de compraventa de once fincas rústicas cuya inmatriculación se solicita.
El Registrador suspende la inscripción por tener dudas sobre la identidad de las fincas, ya que pueden encontrarse dentro de los linderos de otra finca inscrita. El interesado recurre.
La Dirección General desestima el recurso, confirmando su reiterada doctrina  de que el procedimiento entablado no es el hábil en este supuesto pues las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de las fincas cuando se trata de inmatricularlas es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante el presente recurso, sino que debe ser planteada, por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EL RECAUDADOR MUNICIPAL NO PUEDE EMBARGAR INMUEBLES DE OTRO MUNICIPIO.
Resoluciones de 6, 8 y 9 de Marzo de 2.007. (BOE de 28 de Marzo de 2.007 y 4 de Abril de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.  

Se refieren al supuesto ya planteado en otras ocasiones (ver, entre otras, resoluciones comentadas en el número 12 de esta misma Revista), en la que se presenta al Registro mandamiento de embargo del Recaudador Municipal de un Ayuntamiento por impago de determinadas tasas e impuestos municipales, embargando inmuebles sitos en otro término municipal. El Registrador deniega la anotación por falta de competencia del Ayuntamiento al carecer de jurisdicción para trabar bienes en actuaciones de recaudación ejecutiva situados fuera del territorio de su corporación.
La D.G.R.N. confirma el defecto, reiterando, como en anteriores resoluciones, que el artículo 8 de la Ley Reguladora de las Haciendas locales expresamente recoge que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relacióncon los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación.

EMBARGO DE BIENES DE UN MATRIMONIO EXTRANJERO.
Resoluciones de 15 Y 16 de Marzo de 2.007. (BOE de 4  y 12 de Abril de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución .

Se presenta en el Registro mandamiento expedido por el Recaudador Municipal ordenando el embargo de una finca inscrita a favor de unos cónyuges de nacionalidad holandesa con sujeción a su régimen económico matrimonial y sin determinación de cuotas. El Registrador deniega la anotación por entender que debe entablarse el procedimiento no sólo contra el marido, sino también contra la esposa, no siendo suficiente la mera notificación. El Ayuntamiento recurre alegando que hay que entender que la finca está inscrita proindiviso por partes iguales entre los cónyuges, por lo que debe anotarse el embargo.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que para el embargo de los bienes habrán de aplicarse las normas de la legislación que rija el régimen económico del matrimonio. Y en el caso de que no se acrediten las normas aplicable, como ocurre en el caso presente, puede solucionarse el problema dirigiendo la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía.

EMBARGO DE BIENES GANACIALES DEL CÓNYUGE NO DEUDOR: ES NECESARIO QUE LA SENTENCIA DECLARANDO LA GANANCIALIDAD SEA FIRME.
Resolución de 23 de Marzo de 2.007. (BOE de 21 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantea si cabe practicar una anotación preventiva de embargo ordenada por la autoridad administrativa competente cuando los bienes constan inscritos a nombre del cónyuge no deudor y se acompaña sentencia no firme en la que se declara la responsabilidad del bien por la deuda que motiva el embargo. El Registrador deniega la anotación solicitada por falta de firmeza de la resolución judicial.
La D.G.R.N. confirma la calificación. Señala que para que se proceda a la practica de una anotación preventiva de embargo sobre bienes inscritos a nombre del cónyuge no deudor, que sea ganancial la deuda contraída por el cónyuge deudor, bajo la vigencia del régimen económico matrimonial de sociedad de gananciales, y así sea declarado en juicio declarativo previo entablado contra ambos cónyuges. Este pronunciamiento es la base para que la posibilidad prevista en el artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario se refleje registralmente y, por consiguiente, requiere que este pronunciamiento sea definitivo e irrevocable y no meramente temporal o transitorio. Este carácter definido e irrevocable de los pronunciamientos judiciales sólo puede desprenderse de las resoluciones judiciales firmes, firmeza que además de exigirse expresamente en algunos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria, ha de constar inequívocamente y no puede ser apreciada por el Registrador por el mero hecho de haber transcurrido el plazo para recurrirlas. En definitiva, no cabe la practica de una anotación preventiva de embargo cuyo presupuesto, la declaración judicial de ganancialidad de la deuda, no es firme. O se dan todos los requisitos para la anotación preventiva de embargo o esta no puede practicarse, sin que sea de aplicación a la misma la doctrina del artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cabría, en su caso, la práctica de una anotación preventiva de la sentencia no firme, si se ejecutara provisionalmente y así se solicitase, pero nunca la práctica de una anotación preventiva de embargo basada en una sentencia no firme pues esta posibilidad no está aceptada en nuestro Ordenamiento Jurídico.
No obstante lo anterior, la Dirección General señala que en el presente caso estamos dentro del ámbito de las anotaciones solicitadas en el seno de un procedimiento fiscal y no civil y, en consecuencia, procede la aplicación de la regulación contenida en la vigente Ley General Tributaria. Dicha normativa regula expresamente (artículo 81.3.b) la posibilidad de los denominados embargos preventivos, esto es, no una anotación preventiva de embargo simple sino una anotación preventiva de embargo preventivo, como medida cautelar de carácter provisional de cara a obtener una especial garantía en los créditos tributarios como consecuencia del interés público existente en el cobro efectivo de dichos créditos. Esta medida, distinta de la pedida en el título calificado, no ha sido objeto de solicitud y, consecuentemente, el Registrador no puede practicarla de oficio.

COMPRAVENTA

DETERMINACIÓN DEL OBJETO EN UNA RESOLCUIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA: ES IMPRESCINDIBLE.
Resolución de 13 de Febrero de 2.007 (B.O.E. de 20 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

Se plantea la inscripción de una escritura de resolución de un contrato de compraventa, otorgada por vendedor y comprador, en la que se hace constar que con relación a determinada finca, dado que se han vendido algunas participaciones indivisas consistentes en semanas a terceras personas, la resolución se refiere exclusivamente a las restantes participaciones indivisas no transmitidas a terceros. El Registrador suspende parcialmente la inscripción respecto de dicha finca registral, por ser contrario al principio de especialidad o determinación registral.
La D.G.R.N. confirma la calificación registral, señalando que el principio de especialidad impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro, así en sus elementos subjetivos y objetivos como en cuanto a su alcance y contenido. Y por ello, es necesario que las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisen la porción ideal de cada uno de los condueños con datos matemáticos que permitan conocerla de forma indubitada).
En el supuesto concreto la estipulación cuarta de la escritura de resolución de la compraventa indica que la misma tenga lugar respecto de las «participaciones indivisas no transmitidas a terceros». Lógicamente una estipulación así impide al Registrador una concreción de las participaciones objeto de resolución ya que de los libros del Registro solo resulta las participaciones indivisas que se han transmitido a terceros y que han sido objeto de inscripción, pero no el resto de participaciones transmitidas a terceros y que no han accedido al Registro, dado que la inscripción en nuestro derecho como regla general es voluntaria y no obligatoria; el Registrador por los libros del Registro no puede saber cuales han sido las participaciones que se han transmitidos a terceros.
Cuestión distinta es que en el título se hubiese resuelto la venta tan sólo en cuanto a la totalidad del dominio que resulte inscrito a favor de la entidad y no las participaciones indivisas o semanas cuya transmisión constase en el Registro, en cuyo caso hubiese bastado una mera operación matemática para determinar que dominio ha sido objeto de transmisión a terceros y cual es objeto de la resolución.

EJERCICIO DE DERECHO DE RETRACTO POR ADMINISTRACIÓN PÚBLICA:  ES NECESARIA RESOLUCIÓN JUDICIAL, NO BASTANDO LA MERA ADMINISTRATIVA.
Resolución de 27 de Marzo de 2.007 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.007). Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantea si cabe practicar una inscripción en virtud del ejercicio de un derecho de retracto por parte de la Junta de Andalucía en virtud de resolución administrativa. El Registrador deniega la inscripción solicitada por considerar, además del ejercicio extemporáneo del derecho, que nos encontramos frente a un acto de administración que deberá ser resuelto por el juez competente -jurisdicción civil-y no ante un acto administrativo.
Por tanto, la cuestión a decidir es si el ejercicio por la Comunidad de Andalucía de un derecho de retracto establecido por la normativa administrativa autonómica para la protección de Espacios Naturales puede realizarse por la vía administrativa, o es necesario ejercitarlo ante los Tribunales ordinarios.
Pues bien, confirma la Dirección General su doctrina sobre que el hecho de que un derecho de retracto tenga su origen en una norma administrativa, como es el que aquí se ejercita, no trae como consecuencia obligada que pueda ejercitarse mediante un procedimiento meramente administrativo, pues, deben distinguirse los llamados «actos de la administración» de los «actos administrativos», de manera que sólo estos últimos son susceptibles de ejercicio en vía administrativa; y dicha calificación la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administración Pública, sean consecuencia de un actuar de ésta con facultad de «imperium» o en el ejercicio de una potestad que solo ostentaría como persona jurídica-pública, y no como persona jurídica-privada.
Por tanto, cuando la Administración contiende con el particular sobre cuestiones atributivas de propiedad sobre un bien originariamente privado, sin base en el ejercicio de facultades de expropiación forzosa, y concretamente, en relación a la titularidad, adquisición y contenido de la propiedad y demás derechos reales, deberá ser resuelto por el Juez ordinario, como consecuencia del principio secular básico en Derecho administrativo de atribuirse a la jurisdicción ordinaria la defensa del administrado frente a la injerencia sobre bienes de su propiedad, a diferencia de lo que ocurre cuando se ejerciten potestades administrativas, que inexcusablemente tienen que venir atribuidas mediante norma con rango de ley, de tal manera que, cuando "como en el presente caso"" esa atribución no se produce, la jurisdicción competente debe ser la civil.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL/RECURSO GUBERNATIVO

PATRIMONIO MUNICIPAL. ¿NORMAS ADMINISTRATIVAS O URBANÍSTICAS?. 
Resolución de 12 de Marzo de 2.007 (B.O.E. de 4 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

Respecto de un convenio urbanístico del ayuntamiento de Talavera en el que se veía afectado, entre otros, el Corte Inglés, la D.G.R.N. señala que el régimen jurídico especial de los bienes integrantes del denominado Patrimonio Municipal del suelo exige la aplicación prioritaria de la legislación urbanística vigente en cada momento, teniendo en cuenta la no sujeción de aquel patrimonio al régimen jurídico patrimonial ordinario, y aplicando esta normativa urbanística, es válido el convenio sin necesidad de concurso para establecer un derecho de superficie sobre tales bienes, sin que esto sea óbice para confirmar la calificación del Registrador respecto de la necesidad de establecer normas específicas respecto de la comunidad formada en ese derecho de superficie, requiriendo una descripción de esa propiedad horizontal establecida, sin que bate una simple remisión a la Ley de Propiedad Horizontal.

USUCAPION: HEREDEROS DESCONOCIDOS. 
Resolución de 21  de Febrero de 2.007. (B.O.E. de 28 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

Se reclama en juicio la propiedad por usucapión de un inmueble contra los desconocidos e inciertos herederos de un titular registral. 
Son cuatro los defectos alegados por el Registrador: 1). Al seguirse un procedimiento contra herederos desconocidos es preciso que el Juez provea lo procedente sobre la seguridad y administración de la herencia; 2). Al encontrarse en situación procesal de rebeldía, es preciso que se acredite que se han guardado los plazos señalados en el artículo 502-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin que se haya ejercitado acción de rescisión alguna; 3). No cumplirse los requisitos exigidos por el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a la parte adquirente; 4). Por no constar el estado de cargas y situación arrendaticia de la finca.
La D.G.R.N. confirma la nota:
1). Hay que nombrar un Administrador de la masa de la herencia cuando los herederos son desconocidos, para que defienda dicha herencia.
2). Para poder practicar la inscripción es preciso que transcurra el tercer plazo de dieciséis meses, todo ello, sin perjuicio de que pueda tomarse la anotación preventiva a que se refiere el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
3).- Hay que especificar en la sentencia  los datos personales exigidos por el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario de las personas designadas propietarias por la sentencia.
4).-  No es necesario, sin embargo, expresar el estado de arrendamientos de la finca,  pues en el presente caso al tratarse de una adquisición por usucapión no procede el derecho de retracto del arrendatario.

CARECE DE LEGITIMACIÓN PARA INTERPONER RECURSO GUBERNATIVO EL PRESENTANTE DEL DOCUMENTO. DEBE ACOMPAÑARSE ORIGINAL O POR TESTIMONIO EL TÍTULO CALIFICADO. 
Resolución de 8 de Febrero de  2.007. (B.O.E. de 22 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

Dos aspectos procedimentales del recurso gubernativo impiden conocer del fondo de la cuestión debatida: inadmisibilidad de anotación preventiva de denuncia, no prevista en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, al considerarse su contenido numerus clausus en la nota de calificación.
A).- Recurso gubernativo/Legitimación activa: No se acredita la representación para interponer recurso gubernativo sin que para ello baste la sola presentación de los títulos para iniciar el procedimiento registral  ex artículo 39 del Reglamento Hipotecario, al ser completamente distinta la personalidad para pedir la inscripción de la establecida para poner en funcionamiento dicho recurso gubernativo. Corrobora este punto de vista la Dirección General en resoluciones de 25 de octubre de 1.973 y de 27 de febrero de 1.999.
B).- Objeto: Debe aportarse por original o testimonio el título objeto de calificación por exigirlo el artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

LA MERA INSTANCIA PRIVADA NO ES TÍTULO HÁBIL DE  CANCELACIÓN DE ANOTACIONES, SINO QUE DEBE PRESENTARSE MANDAMIENTO JUDICIAL. 
Resolución de 15 de Febrero de 2.007. (B.O.E. de 22 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

Distingue el Centro Directivo las siguientes hipótesis.
1).- Primera hipótesis: (Supuesto de hecho planteado):
Aún vigente una anotación de embargo, es aprobado el auto de adjudicación; si bien es presentado en el Registro testimonio del mismo, junto con el mandamiento de cancelación, ya caducada aquélla, no admitiéndose por Registrador (criterio corroborado por la Dirección General)  una simple instancia presentada ulteriormente solicitando la cancelación de cargas posteriores, sino que debe presentarse necesariamente mandamiento judicial, según se deduce de la interpretación combinada de los artículos 83 de la Ley hipotecaria, 175.2 de su Reglamento hipotecario y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La caducidad  de la anotación preventiva de embargo (la cual nace con duración predeterminada) actúa de modo automático aunque no se haya cancelado el asiento, lo que determina la pérdida de su prioridad y la mejoría de rango de las anotaciones posteriores, no siendo posible desde el momento de la caducidad, proceder a la cancelación de éstas en virtud del mandamiento previsto en el artículo 175.2 del Reglamento.
2).- Segunda hipótesis:
Se presenta testimonio del auto de adjudicación,  vigente la anotación de embargo;  el mandamiento posterior de cancelación de cargas se presenta después (incluso ya caducada y cancelada la anotación). Su eficacia cancelatoria  subsiste. Es decir, con la inscripción de la enajenación judicial subsiste registralmente la preferencia del proceso de ejecución y sus consecuencias últimas sobre las cargas posteriores.

INSUFICIENCIA DE LAS EXPRESIONES GENÉRICAS O INDETERMINADAS A LOS EFECTOS DE REFLEJAR EL CONTENIDO Y EXTENSIÓN DE LA CANCELACIÓN ORDENADA JUDICIALMENTE. NO ES LABOR DEL ORGANO CALIFICADOR LLEVAR A CABO TAL DETERMINACIÓN, SINO QUE DEBE PROCEDER DE LA SENTENCIA PRESENTADA O BIEN DE UN MANDAMIENTO COMPLEMENTARIO POSTERIOR. 
Resolución de 19 de Febrero de 2.007. (B.O.E. de 22 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

Resulta improcedente la práctica de una cancelación decretada judicialmente, dado que  de los términos genéricos de  la sentencia presentada (escuetamente resuelve la nulidad de la inscripción  de determinada finca en todo aquello que contradiga la inscripción de otra finca registral, sin mayor determinación) no se  permite dar a conocer  exactamente el ámbito, extensión y alcance del asiento ordenado.
Pone de relieve el Centro Directivo cómo ante la hipótesis de cancelación y en beneficio de los principios de claridad y exactitud, es imprescindible que el título presentado concrete todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos, so pena de nulidad. No es exigible esa labor especificadora al órgano que califica, sino que tal determinación ha de venir efectuada a priori en el título en que se ordene la cancelación o bien en un mandamiento complementario posterior en virtud de un recurso de aclaración o de ejecución de sentencia.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN CASO DE ERROR. 
Resolución de 4 de Abril de 2.007. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro escritura por la que el Obispado de Jaén agrupa determinadas fincas. El Registrador deniega las operaciones solicitadas por hallarse todas las fincas menos una inscritas a favor de «Santuario de Nuestra Señora de la Fuensanta», «Santuario de Nuestra Señora Virgen de la Fuensanta» o «Patrimonio Nuestra Señora de la Fuensanta». El Notario afirma en escritura complementaria que existe un error en el Registro que debe rectificarse.
Se plantea pues en el presente recurso la posibilidad de rectificar el Registro en caso de inexactitud sin necesidad de acudir a los Tribunales de Justicia. Dicha posibilidad ha sido reconocida por este Centro Directivo en relación con aquellos supuestos en que es posible comprobar plenamente los errores producidos en los títulos mediante documentos auténticos que por su naturaleza sean independientes de la voluntad de las partes bastando en tal caso la solicitud de rectificación presentando los indicados títulos.
Ahora bien, como ha dicho la doctrina más autorizada, error registral es toda discordancia existente entre el Registro y la realidad extrarregistral. Pero no todo error puede rectificarse sin necesidad de acudir a los Tribunales de Justicia, bajo cuya salvaguardia están los asientos. Es evidente que, en el presente supuesto, de existir error, el mismo existiría igualmente en los títulos que motivaron la inscripción y que parece aventurado rectificar los asientos motivados en los mismos cuando éstos fueron causados por actos de liberalidad "ínter vivos o mortis causa", sin contar con los donantes o causantes, o con sus causahabientes. Por todo ello, confirma la D.G.R.N. la calificación del Registrador, pues sólo los Tribunales de Justicia pueden dilucidar si existe o no un error y, en caso afirmativo, a quién corresponde la titularidad de las fincas objeto del recurso.

INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA: ES NECESARIA QUE HAYA DEVENIDO FIRME. 
Resolución de 9 de Abril de 2.007. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.007). Descargar Resolución.

Sostiene esta Resolución que el concepto que de firmeza pueda predicarse de determinada resolución judicial es unitario (para el ordenamiento en general), y viene claramente definido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: son firmes aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno; bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado. 
No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales distinto de su concepto procesal «stricto sensu». Este último, pues, es unitario para el ordenamiento jurídico en su conjunto.
Por consiguiente, y a tenor de lo que disponen los artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder practicar una cancelación ordenada por resolución judicial es necesaria la firmeza de aquella, en los términos que proclama el artículo 207 citado; caso contrario, sólo cabría practicar un asiento con vocación temporal, una anotación. En definitiva, como dispone el artículo 524.4 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, una sentencia dictada en rebeldía, aunque haya devenido firme, mientras no hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión, no es hábil para inscribirse en el Registros de la Propiedad sino tan solo anotarse preventivamente. 
Por tanto, es ajustada a Derecho la exigencia de que, para inscribir la cancelación ordenada en la sentencia en cuestión, deberán guardarse los plazos señalados en el artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

HIPOTECAS

CANCELACION DE HIPOTECA: SU EFICACIA ANTE UNA POSTERIOR CESIÓN DEL CRÉDITO.  
Resolución de 16 de Marzo de 2.007 (B.O.E. de 12 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro escritura por la que una entidad bancaria reconoce haber recibido el importe de un préstamo y, en consecuencia, consiente la cancelación de hipoteca correspondiente.
El Registrador suspende la cancelación por los dos motivos siguientes:
1). Porque en la escritura de cancelación se dice que la hipoteca se convino por escritura de una determinada fecha, cuando en el Registro figura otra distinta del mismo año. 
2 ).-Porque en el Registro figuran presentadas con posterioridad dos escrituras: la primera, de fecha anterior a la de cancelación mediante la cual el banco que ahora cancela cedió el crédito, y en la segunda, el mismo banco declara que la cancelación referida se consintió por error, ya que el crédito había sido cedido con anterioridad.
La Dirección General admite el recurso, rechazando la calificación, señalando:
1).- En cuanto al primero de los defectos alegados, la divergencia entre la fecha de la escritura de constitución a que se refiere el instrumento cancelatorio y la que figura en el Registro es tan nimia que, en el fondo, ni siquiera produce la más mínima duda en el Registrador, pues la identidad del préstamo se confirma con los restantes datos del mismo: cantidad prestada, condiciones del préstamo y coincidencia entre acreedor y deudor.
2).- Y, en cuanto al defecto señalado en segundo lugar, en definitiva se debate si debe cancelarse la hipoteca a pesar de existir presentados con posterioridad a la presentación del documento objeto del recurso los documentos anteriormente relacionados. Pues bien: sin necesidad de entrar en el valor relativo de los documentos presentados con posterioridad al que es objeto de calificación, si se tiene en cuenta que el deudor pagó -pues en la escritura de cancelación se dice que la entidad de crédito había sido pagada-al que estaba en posesión del crédito "pues la cesión ni se inscribió, ni, sobre todo, se notificó al deudor, cuya buena fe ha de presumirse", la aplicación del artículo 1.164 del Código Civil exige estimar liberado al deudor, y, por ello, extinguida la obligación. 
Por otro lado el cesionario del crédito no puede ser protegido si resulta que fue él quien debió notificar e inscribir la cesión y no lo hizo (artículos 149 y 151 de la
Ley Hipotecaria).

DERECHO MATRIMONIAL

RÉGIMEN ECÓNOMICO MATRIMONIAL DE ESPAÑOL Y EXTRANJERA: NO CABE LA INDETERMINACIÓN. 
Resolución de 5 de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 4 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

En una escritura se declaraba que un español y una peruana están casados bajo el "régimen de su nacionalidad" y adquieren por compra una finca "para el régimen de su nacionalidad".  La  Registradora niega la inscripción al no determinarse cuál es tal régimen, si el español o el peruano.  
La D.G.R.N. confirma la calificación tras aclarar que, conforme al artículo 92 del R.H. no es necesario expresar el régimen matrimonial de  dos cónyuges extranjeros de la misma nacionalidad, sí lo es cuando son de distinta nacionalidad, de acuerdo con los criterios de conexión del artículo 9.2 del Código Civil, y así saberse si es una ley extranjera, lo que posibilitará que de acuerdo con el artículo 92 del Reglamento Hipotecario la finca se inscriba con sujeción al régimen matrimonial de esa ley nacional, sin necesidad de especificar cual sea aquél, o por el contrario, el régimen económico matrimonial se rige por la legislación española, por lo que de acuerdo con el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, habría que manifestar y, en su caso, acreditar (si derivara de un pacto capitular), el régimen económico matrimonial concreto.

REGIMEN MATRIMONIAL EXTRANJERO CUANDO AMBOS CÓNYUGES TIENEN LA MISMA NACIONALIDAD: NO ES NECESARIO SU DETERMINACIÓN, BASTANDO LA MENCIÓN DE QUE ADQUIEREN "CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN MATRIMONIAL".  
Resolución de 7 de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 28 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución .

Se debate en el presente recurso si debe o no inscribirse una escritura en la que un matrimonio de nacionalidad polaca, adquiere para su sociedad conyugal. El Registrador suspende la inscripción por estimar que no se precisa el régimen matrimonial de los adquirentes.
El recurso ha de ser estimado. Cuando se trata de adquisiciones realizadas por cónyuges extranjeros, la doctrina del Centro Directivo, consiste en que no es exigible la determinación del régimen matrimonial, pues resulta más eficaz diferir tal determinación para el momento de la enajenación. Por ello, el artículo 92 del Reglamento Hipotecario establece que, en este caso, la inscripción se hará a favor de los adquirentes «con sujeción a su régimen matrimonial». El mismo artículo permite que se haga la inscripción, pues sólo exige que se exprese el régimen en el Registro si el mismo constare.

SUCESIONES

EN NUESTRO SISTEMA SUCESORIO PRIMA ATENDER A LA CERTEZA DE LA VOLUNTAS TESTANTIS. LA EXCLUSIÓN EN LA PARTICIÓN DE ALGUNO DE LOS HEREDEROS EXIGE JUSTIFICAR POR QUÉ NO SE LES ATRIBUYEN LOS DERECHOS PARA LOS CUALES HAN SIDO LLAMADOS. 
Resolución de 23 de Febrero de 2.007. (B.O.E. de 22 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución.

No ha lugar a la inscripción de escritura de partición hereditaria con omisión de dos de los cuatro herederos instituidos (sobrinos aquéllos de la testadora y al parecer hijos extramatrimoniales de un hermano premuerto)  en el testamento de la causante.
Los argumentos de la nota de calificación hacia los cuales se inclina el criterio decisorio  pueden sintetizarse del modo siguiente:
A).- El testamento se erige como ley suprema de la sucesión: Artículos 675 del Código Civil y 14 de la Ley Hipotecaria.
B).- Subsistencia de la institución hereditaria a favor aquellos cuya inexistencia no ha sido debidamente justificada, teniendo en cuenta.
C).- El error en las cualidades del heredero no vicia la institución,  artículo 773.
D).- La expresión de una causa falsa  de la cualidad del heredero,  artículo 767, se tiene por no escrita. En este caso, el que sean o no hijos del hermano premuerto de la testadora (fallecido en Caracas en 1.987) los sucesores objeto esta polémica, preteridos en la partición, no ha de erigirse en dato que  condicione la efectividad de su vocación sucesoria.
E).- Falta de acreditación de la inexistencia  de estos llamados (presumiblemente hijos del hermano premuerto de la testadora).
F).- Según Resolución de 26 de Febrero del 2.003, la interpretación de las cláusulas testamentarias dudosas  si bien apreciable ante los tribunales, no cabe en el procedimiento registral en el que hay que partir del contenido literal del testamento como título por el que se ordena la sucesión.
A mayor abundamiento, es doctrina de la Dirección General  desde la Resolución de 2 de diciembre de 1.897, que no resulta exigido por el Código Civil ni por la Ley Hipotecaria que los instituidos nominatim vía testamento acrediten para hacer suyos los derechos inherentes a dicho título sucesorio que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos si el instituido reunía tal carácter o que no dejó herederos forzosos si el nombrado era una persona extraña.
Ahora bien, no es identificable el supuesto de inexistencia de otras personas instituidas en la herencia- hecho negativo que no es preciso probar- con la posibilidad de prescindir  en la partición de las que sí han sido llamadas, pues la exclusión de éstas en la partición exige el justificar el porqué no se le atribuyen los derechos ordenados en el título a los que han sido llamados.

USUFRUCTO VIUDAL SUCESIVO: NO ES NECESARIO EXPRESAR EL CARÁCTER SUCESIVO DEL SEGUNDO USUFRUCTO CONSTITUIDO. 
Resolución de 3 de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 4 de Abril de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de manifestación y aceptación de herencia, otorgada por la viuda y los cuatro hijos del primer causante, así como por la viuda y los tres hijos del segundo fallecido, hijo de aquél, en la que se le adjudica a la viuda del primer causante el usufructo vitalicio y a la viuda del segundo el usufructo sobre la nuda propiedad de la parte del hijo fallecido.
La Registradora suspende la inscripción porque considera que en el supuesto de existir un derecho de usufructo sobre la misma participación indivisa en favor de la viuda del primer causante y la del segundo fallecido es necesario constituir el derecho de usufructo con carácter sucesivo y de tal manera que su régimen jurídico conste claramente determinado.
La Dirección General revoca la calificación señalando que, si ciertamente los instrumentos públicos han de ser redactados por el Notario con estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos,  es igualmente cierto que en la calificación registral de los títulos que contengan negocios jurídicos como el referido en el presente expediente, el Registrador habrá de tener en cuenta no sólo la simple y pura liberalidad de los términos empleados, sino también la intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio documentado. Y en este caso, no cabe duda de que en la escritura calificada se adjudica en primer lugar a la viuda del primer causante el usufructo vidual legitimario, que tiene por objeto la tercera parte de la participación indivisa de finca que constituye el único bien relicto  y, posteriormente, a la viuda del segundo causante el usufructo legitimario de un tercio de todo lo adjudicado a los hijos de éste, por lo que, al haberse adjudicado a estos últimos, entre otras, determinada participación en nuda propiedad, es evidente que se está adjudicando a su madre un usufructo distinto, que nacerá cuando se extinga el adjudicado a la viuda del primer causante, es decir, cuando se consolide en la nuda propiedad adjudicada a los hijos del segundo causante; y ningún obstáculo existe para inscribir ya el usufructo que se adjudica en segundo lugar, sin necesidad de demorar la inscripción hasta el momento en que se produzca la expresada consolidación.

DERECHO MERCANTIL

COOPERATIVAS

ASAMBLEA GENERAL DE COOPERATIVA: DELIMITACIÓN DE COMPETENCIAS FRENTE AL CONSEJO RECTOR. 
Resolución de 3 de Abril de 2.007. (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.007). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso la cuestión relativa a decidir si una Sociedad Cooperativa de Crédito, puede constituir una sociedad aseguradora por acuerdo adoptado por su Consejo Rector "tesis del recurrente" o por el contrario, esa constitución requeriría de acuerdo con el artículo 36 de los Estatutos Sociales de la Cooperativa (que en este punto se limita a reproducir la Ley 27/1999, de 16 de julio), el acuerdo previo de la Asamblea General de la Cooperativa "tesis sostenida por el Registrador en su nota de calificación".
La D.G.R.N. admite el recurso y la tesis del recurrente afirmando, por un lado, que, así como en el ámbito de las sociedades mercantiles capitalistas, la representación social se atribuye al órgano de administración con carácter integro (art. 129 de la Ley de Sociedades Anónimas y 63 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada) sustrayendo por tanto a la Junta General competencia alguna en ese campo, la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, aunque en su artículo 21 párrafo 1.º establece que la Asamblea General «únicamente podrá tomar acuerdos obligatorios en materias que esta ley no considere competencia exclusiva de otro órgano social» "lo que les acerca más a los principios de distribución de competencias de los distintos órganos sociales de las sociedades de capital", sigue conservando en su párrafo 2.º una enumeración de actos y negocios jurídicos, que el legislador, sin duda por la especial trascendencia que los mismos puedan tener para la sociedad cooperativa, los reserva para la competencia exclusiva de la Asamblea General. 
Esto significa que respecto a esas materias reservadas en exclusiva a la Asamblea General, carecerá de facultades representativas el órgano de gestión social (no obstante lo proclamado con carácter general por el art. 32.1), salvo en cuanto a la ejecución del previo acuerdo que conste en acta aprobada por la Asamblea General. Se trata, en cuanto a estas materias, de sustraer a la competencia del órgano de administración social, decisiones en materia de gestión extraordinaria, es decir aquellas que por afectar a la estructura misma de la sociedad, o sus principales activos o a la explotación misma en que se concreta el objeto social, puedan hacer inviable la consecución de éste, lo que justificaría su exclusión del ámbito de las facultades representativas del órgano de gestión, y su incardinación en la esfera competencial exclusiva del órgano soberano de la sociedad. 
Sin embargo, no parece que pueda predicarse de un acuerdo que consiste en constituir una sociedad de seguros, cuya finalidad última como expresamente indica la Resolución de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera que la autoriza, será la de «ofrecer a sus socios y clientes actuales y futuros, unos servicios complementarios y subordinados a los propios de la Cooperativa de Crédito.»
Por tanto, la constitución por la propia Cooperativa de una sociedad anónima de la que sólo ella será socia, negocio que por no estar comprendido en ninguna de esas excepciones, debe entenderse comprendido dentro del ámbito del poder de representación que el artículo 32. 1 de la Ley atribuye al órgano de administración.

CAPITAL SOCIAL

REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL POR PÉRDIDAS: NO CABE EXISTIENDO BENEFICIOS DEL EJERCICIO EN CURSO QUE REDUCEN TALES PÉRDIDAS. 
Resoluciones de 28 de Febrero y 1  de Marzo de 2.007. (B.O.E. de 22 y de 28 de Marzo de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En este recurso se debate si  es o no inscribible el acuerdo de reducción del capital social de una Sociedad Anónima con la finalidad de restablecer el equilibrio entre el mismo y el patrimonio contable disminuido como consecuencia de pérdidas, cuando del Balance utilizado a tal fin, que no es el de cierre de ejercicio, resulta la existencia de una partida positiva por resultados del ejercicio en curso que dejan reducidas las pérdidas de ejercicios anteriores a una cantidad inferior a aquélla en que se acuerda la reducción.
El  Centro Directivo desestima el recurso y confirma la nota. Dada la función de garantía que, entre otras, desempeña el capital social, el rigor de las exigencias legales para su reducción ha de observarse escrupulosamente en la medida que puede comprometer las expectativas de cobro de los acreedores sociales, riesgo que también existe cuando tal reducción tan sólo persigue el restablecimiento del equilibrio entre aquél y el patrimonio, pues, si bien en este caso el activo social no varía, sí que posibilita que se puedan distribuir los beneficios futuros entre los socios, en lugar de ir destinados necesariamente a cubrir las pérdidas acumuladas. Y concluye  diciendo que los resultados positivos provisionales a una fecha concreta son beneficios de la sociedad, que tienen en esencia la misma naturaleza que las reservas en sentido estricto su presencia veda la posibilidad de compensar pérdidas, si antes no se compensan con esos beneficios, de forma que esos beneficios no puedan ser distribuidos libremente entre los socios, sin que las pérdidas de la sociedad queden debidamente compensadas.
No cabe argumentar que los resultados del ejercicio en curso que arroja el balance que sirve de base al acuerdo tienen carácter provisional y sólo si subsisten al cierre del ejercicio podrán convertirse en reservas mediante acuerdo de la junta general ordinaria. La razón de todo ello estriba en que al ser contabilizados ya en el balance que sirve de base al acuerdo, esos resultados provisionales eliminan el desequilibrio patrimonial que con la reducción de capital se pretende corregir, por más que dicho balance sea cerrado antes del final del ejercicio y las vicisitudes económicas de la sociedad posteriores a aquél puedan determinar luego la desaparición de esos resultados positivos.