Con independencia del contrato obligatorio de compraventa y su forma documental, también se ha suscitado en la jurisprudencia alemana la cuestión acerca de si la propia Auflassung, como negocio de eficacia real dispositiva, teniendo por objeto un inmueble sito en territorio alemán, podría o no formalizarse ante un notario extranjero. El problema se aborda por el Tribunal Superior (Oberlandesgericht -OLG-) de Colonia, en  una conocida sentencia de 29 de noviembre de 1971 (vid. Rpfleger 1972, Heft 4, 134). Se trataba allí de varios inmuebles situados en Alemania, cuya Auflassung se había instrumentado ante un notario suizo. Al pretenderse el acceso al Registro de la Propiedad alemán del cambio de titularidad de uno de ellos, se deniega la inscripción por estimar el juez encargado del registro que el título presentado vulnera la exigencia contenida en el artículo 925 del BGB, por no tratarse de un documento notarial alemán, criterio que confirma el Alto Tribunal, desestimando el recurso.
El artículo 925 del BGB dispone, en efecto, que “la transmisión de la propiedad sobre un inmueble por virtud, conforme al artículo 873, del necesario acuerdo entre transmitente y adquirente (Auflassung) debe ser declarado mediante comparecencia simultánea de ambas partes ante una instancia competente¹. Para la recepción de la Auflassung, sin perjuicio de la competencia de otras instancias, está legitimado cualquier notario. La Auflassung puede también formularse en una transacción judicial o en un proyecto concursal homologado eficaz” (“Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach Paragraph 873 erforderliche Einigung des Veräusserers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigen Insolvenzplan erklärt werden”).      
A la vista de este precepto, la sentencia del Tribunal Superior de Colonia interpreta que, para la formalización de un negocio jurídico dispositivo de eficacia real (“das dingliche Verfügungsvertrag”) sobre bienes inmuebles, “el Derecho material (alemán), a través del artículo 925, apartado I, del Código civil, transcrito anteriormente, impone con carácter coactivo la cooperación de una autoridad jurídica asistencial alemana” (“das materielle Recht schreibt aber in Paragraph 925 Absatz I, wie oben dargelegt, zwingend die Mitwirkung eines deutschen Rechtspflegeorgans vor”), siendo esa norma material aplicable a la forma exigible del negocio real traslativo, respecto de inmuebles situados en territorio alemán, conforme al artículo 11 EGBGB, la de la lex rei sitae, que es aquí el Derecho alemán” (“das dingliche Verfügungsgeschäft untersteht aber gem. Art. 11 EGBGB den Formschriften der lex rei sitae, hier also dem deutschen Recht”). Por todo ello, al interpretarse el artículo 925 del BGB, cuando refiere que, para la formalización de la Auflassung, está legitimado “cualquier Notario” (jeder Notar), “no puede seguirse que la competencia alcance también a un notario extranjero” (“kann aber nicht gefolgert werden, dass auch die Zuständigkeit eines ausländischen Notars gegeben sei”).
Así se desprende -según se argumenta en la sentencia- del proceso histórico de gestación de la norma: en efecto, en la redacción originaria del BGB de 1900, la Auflassung o acuerdo real traslativo debía formularse mediante declaración directa ante el Encargado del Registro de la Propiedad (Grundbuchamt); sin embargo, en la práctica, ante la creciente proliferación de autorizaciones y diligencias de necesaria cumplimentación previa a la extensión del asiento (Umschreibung), pronto se demostró la conveniencia de que la formulación de esa declaración ante el registro y su recepción pasiva por parte de la autoridad a cargo del mismo (no se olvide que el registro en Alemania es una oficina judicial  y que la actuación del juez en todo procedimiento civil se sujeta al principio dispositivo), se sustituyera más ventajosamente por la intervención de un notario, capaz de desarrollar una cooperación activa (Mitwirkungsfunktion) en la formalización del acuerdo traslativo, que velase de modo responsable por la debida cumplimentación del conjunto, cada vez más complejo, de requisitos requeridos para el cambio de titularidad. La forma notarial (notarielle Beurkundung) de la Auflassung se abre camino entonces a través de la normativa propia de los Länder, al margen del BGB, siendo uno de los primeros ejemplos una disposición prusiana (que es una ley) de 13 de mayo de 1918, seguida de una Ordenanza de 29 de octubre de 1928,  que aclara que, para la  formalización de la Auflassung  sobre un inmueble radicado en Prusia, es también competente cualquier juzgado o notario de cualquier otro Estado alemán. La misma regla se generaliza, mediante una Ordenanza del Reino (Reichsverordnung) de 11 de  mayo de 1934, en toda Alemania, estableciéndose, con  criterio unificador, que cualquier notario alemán es competente para formalizar la Auflassung de cualquier inmueble, aunque radique fuera del término de su jurisdicción o incluso fuera de su propio Land, situación que desemboca, finalmente, en una reforma del BGB, mediante la ley de 5 de marzo de 1953, que da nueva redacción al artículo 925 (retocado luego en 1970), sustituyéndose en él la declaración ante el encargado del registro por la intervención del notario: de “cualquier notario” (“jeder Notar”) –según reza el precepto-, porque la competencia de cualquier notario alemán alcanza también a los inmuebles situados fuera de su término jurisdiccional o incluso en otros Länder².

"Tiempo después, el Consejo Superior o Cámara Federal del Notariado alemán, en un Informe de 30 de junio de 2000, sostiene que el documento notarial extranjero no es instrumento idóneo para transmitir la propiedad de inmuebles sitos en territorio de la República Federal alemana"

Finalmente, -según la misma sentencia del Tribunal Superior de Colonia- esta interpretación del art. 925 BGB, que limita a los notarios alemanes (con exclusión de los extranjeros) la recepción de la Auflassung sobre inmuebles situados en Alemania, se justifica también como solución que “asegura la comunicación oportuna a los poderes públicos interesados en el cambio de titularidad de derechos inmobiliarios” (“verbürgt auch die gesicherte, rechtzeitige Unterrichtung der an einem Eigentumswechsel des Liegenschaftsrechts interessierten öffentlichen Händen”).  
Otra decisión judicial repetidamente citada en Alemania es la sentencia del Tribunal Superior de Hamm, de 1 de febrero de 1974. Se trataba allí de una sociedad alemana de responsabilidad limitada, cuya junta general de socios había adoptado determinados acuerdos de modificación estatutaria. Conforme al artículo 53 II de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada alemana (GmbHG), semejantes acuerdos inscribibles en el Registro Mercantil deben necesariamente formalizarse en instrumento público notarial (notarielle Beurkundung), pero en ese caso se acudió a un notario suizo, ejerciente en Zürich-Alstadt. Presentado el documento notarial extranjero en el Registro Mercantil alemán correspondiente al domicilio de la sociedad, se deniega la inscripción objetando (y así se corrobora en la sentencia desestimatoria del recurso) que el título que se pretende inscribir no satisface el requisito de forma pública notarial prescrito por el artículo 53 II GmbHG (“Die Beurkundung derartiger Beschlüsse durch einen ausländischen Notar erfüllt nicht das Erfordernis der notariellen Beurkundung nach Paragraph 53 Abs. 2 GmbHG”).
En su sentencia, el Tribunal Superior de Hamm declara que “cuando el Derecho alemán impone la forma instrumental notarial, quiere referirse exclusivamente al instrumento ante un notario alemán” (“wenn das deutsche Recht eine notarielle Beurkundung verlangt, meint nur die Beurkundung durch einen deutschen Notar”). El Alto Tribunal señala que, en este caso, el acuerdo social de modificación estatutaria, en cuanto a su forma y sus efectos, dado el estatuto personal y el estatuto rector de la efectividad del acto (Wirkungsstatut), se rige por el Derecho alemán. El Alto Tribunal rechaza la inscribilidad del documento notarial extranjero (sin más argumentación) “porque, en materia de formalización notarial de operaciones societarias, no hay equivalencia en la intervención notarial” (“weil bei der Beurkundung gesellschaftsrechtlicher Vorgänge die Gleichwertigkeit der Urkundung nicht gegeben sei”). El mismo criterio seguido por esta sentencia se reitera en otra posterior, de 10 de abril de 1979, del Tribunal Superior (Oberlandesgericht, OLG) de Karlsruhe.
En contra del criterio sostenido por los Tribunales Superiores de Hamm y de Karlsruhe, debe tenerse presente, sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo alemán (Bundesgerichtshof), de 16 de febrero de 1981 (vid. BGH, DnotZ 1981, 451), en la que, por el contrario, se admite un acuerdo formalizado ante notario suizo de modificación estatutaria de una sociedad alemana (que afectaba a determinados aspectos de su funcionamiento orgánico), con el argumento de equivalencia de la forma notarial extranjera. Se trata de un pronunciamiento judicial singular, de argumentación bastante contradictoria, que ha recibido, en general, una crítica doctrinal muy negativa en Alemania. El Tribunal ampara en ese caso la forma notarial suiza, pese a entender aplicable a la forma del acto la lex causae (Wirkungstatut) y no la lex loci (Ortsstatut), por tanto, la ley alemana contenida en el art. 53 GmbhG, que exige que el acuerdo, para ser inscrito, se formalice en escritura pública. Estima, sin embargo, el Tribunal que, en ese caso concreto, a efectos de la exigencia formal contenida en el art. 53 GmbHG, habría habido equivalencia entre la intervención de notario suizo o alemán y que la formalización ante un notario suizo supone una admisible renuncia implícita por los otorgantes a la forma notarial alemana. Algún autor (vid. Döbereiner, ZnotP 2001, 469) ha tratado de justificar la solución aplicada planteando si, en ese caso, dada la naturaleza del acuerdo societario, hubiera bastado un simple documento adverado notarialmente (Niederschrift unter notariellen Beglaubigung), distinto de forma notarial de escritura pública (notarielle Urkunde).
Otra resolución que ha tenido mucha notoriedad en Alemania es la sentencia del Tribunal Cameral (Kammergericht) de 27 de mayo de 1986. En ella se reitera la doctrina de que la forma notarial prescrita en el artículo 925 del BGB para la recepción de la Auflassung sólo se refiere a los notarios alemanes, de modo que el acuerdo real traslativo recayente sobre un inmueble en Alemania formalizado ante notario extranjero es nulo (nichtig), por ser contrario a la ley (gesetzwidrig) -art. 125 I BGB-. Sostiene el Tribunal que, aunque la norma en su literalidad haga referencia a la competencia de “cualquier notario” (“jeder Notar”), no obstante, “toda norma, más allá del sentido literal de sus términos, debe interpretarse, atendiendo a su contexto y a la luz de su formación histórica, de acuerdo con la finalidad que persigue ... por lo que no cabe pensar aquí que el legislador alemán haya querido trasladar una responsabilidad oficial a una instancia de legalización extranjera” (“... ist bei de Auflegung eines Gesetzes nicht am buchstäblichen Ausdruck des Gesetzes zu haften, sondern sind neben dem Wortsinn Bedeutungszusammenhang, Entstehungsgeschichte und Zweckrichtung der Norm heranzuziehen ... es kann nicht davon ausgangen werden, der deutsche Gesetzgeber habe eine solche Amtspflicht ausländischen Beurkundungsstellen übertragen wollen.”). En cuanto a la interpretación teleológica, el Tribunal señala que “no se trata sólo de la consideración de que los notarios extranjeros no estén familiarizados en gran medida con la institución jurídica alemana de la ‘Auflassung’. La finalidad de la norma, atribuyendo la competencia exclusiva a los notarios alemanes, también gira en torno, más bien, al propósito de evitar defectos en la escrituración, como los que se ocasionarían, en otro caso, no sólo por el desconocimiento jurídico sino también por el alejamiento, a la hora de consultar la situación registral vigente. Por último, también existe otro objetivo normativo legítimo que justifica la competencia exclusiva de los notarios alemanes, como  es que así se asegura, en el supuesto contemplado por la norma, que, en todo caso, se preste garantizada y jurídicamente oportuna información a las autoridades públicas administrativas -por ejemplo, tributarias- interesadas en la mutación de derechos inmobiliarios” (“... kann nicht nur darin gesehen werden, dass das deutsch-rechtliche Institut der Auflassung ausländischen Notaren vielfach nicht vertraut sein wird. Der Zweck der Vorschrift lässt sich vielmehr auch dahin umreisen, durch die ausschliessliche Begründung der Zuständigkeit deutscher Notare sonstige Fehler der Beurkundung zu vermeiden, wie sie sich nicht nur aus Rechtsunkenntnis, sondern auch aus der Ortsferne, etwa daraus, das der neueste Grundbuchstand nicht berücksichtigt wird, anderenfalls ergeben könnten. Schliesslich stellt es aber auch einen legitimen Gesetzeszweck dar, wenn die Begründung der ausschliesslichen Zuständigkeit deutscher Notare jedenfalls für den Regelfall die gesicherte, rechtzeitige Unterrichtung der an dem Wechsel des Liegenschaftsrechts interessierten Genehmigungs-bzw. Steuerbehörden sichern sollte”).  
Merece también destacarse, por su carácter más reciente, la sentencia (firme) dictada por el Tribunal (Landgericht) de Ellwangen/Jagst, de fecha 28 de noviembre de 1999. Se trataba de una comunidad de herederos propietarios de una pluralidad de bienes inmuebles situados en territorio alemán que otorgan ante un notario suizo un contrato por el que constituyen una sociedad civil sometida a las reglas de Derecho civil alemán, a la que aportan los inmuebles objeto de esa comunidad hereditaria. Presentado el documento notarial suizo como título inscribible en el registro de la propiedad alemán correspondiente, el juez encargado del registro deniega la inscripción por estimar que la Auflassung es nula aquí por un doble motivo: primero, porque el consentimiento traslativo para la aportación del inmueble, al haberse formalizado ante un notario extranjero, vulnera lo dispuesto en el artículo 925 del BGB, que atribuye la competencia al respecto exclusivamente a los notarios alemanes; y, en segundo lugar, porque, al tratarse de una sociedad civil sujeta a las reglas de Derecho civil alemán, su constitución hubiera debido formalizarse en instrumento autorizado por notario alemán, siendo nulo el acto fundacional otorgado en documento notarial extranjero, de modo que una sociedad nula no puede devenir propietaria o titular registral.
El Tribunal confirma aquí la calificación registral negativa, asumiendo el mismo argumento (unánime en la jurisprudencia) de que “la formalización de la Auflassung sobre un inmueble sito en Alemania ante notario extranjero no cumple el presupuesto de eficacia del artículo 925, apartado 1º, inciso 2º, del BGB” (“die Beurkundung einer Auflassung bezüglich eines in Deutschland gelegenen Grundstücks durch einen ausländischen Notar erfüllt nämlich nicht die Wirksamkeitsvoraussetzungen des Art. 925 Abs. 1 S. 2BGB”) y que “conforme al artículo 11 de la Ley de Introducción al Código civil, el Derecho aplicable a la forma de un contrato adquisitivo de eficacia jurídico-real, tratándose de la adquisición de un inmueble dentro del territorio, es el Derecho alemán” (“gem. Art. 11 EGBGB ist das deutsche Recht auf die Form des dinglichen Erwerbsgeschäft beim Erwerb innländischer Grundzücke anzuwenden”). La sentencia añade, finalmente, que, con independencia de la crítica que pueda merecer el artículo 925 del BGB desde un punto de vista de lege ferenda, lo cierto es que mientras el legislador no lo derogue o modifique, debe ser aplicado.

¹ Como “competencia de otras instancias” (“Zuständigkeit weiterer Stellen”), además de la del notario o el juez en una transacción judicial o en un proceso concursal, sólo se hace referencia a la de los cónsules alemanes en el extranjero y la de determinados funcionarios u órganos administrativos puntuales de algunos Länder.
² Las inscripciones pendientes de transmisiones inmobiliarias formalizadas antes de 3 de octubre de 1990 ante notarios de la antigua República Democrática Alemana (DDR), donde no regía el sistema de la Auflassung, plantearon un problema, finalmente resuelto por la VermRÄndG de 14 de julio de 1992 en sentido favorable a su practicabilidad y eficacia.