DERECHO CIVIL

JUICIO DE SUFICIENCIA

ES INNECESARIO QUE EL NOTARIO EXPRESE QUE EN EL PODER RESEÑADO SE SALVA LA AUTOCONTRATACIÓN.
Resolución de 5 de junio de 2.007. (B.O.E. de 4 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario porque, a juicio del Registrador, el Notario autorizante (que hizo la siguiente reseña: "hago constar que a mi juicio, según resulta de la escritura pública reseñada, copia autorizada de la cual tengo a la vista, el apoderado se encuentra suficientemente facultado para hipotecar") no hace referencia alguna al conflicto de intereses que existe en este caso ni expresa que en la referida escritura de apoderamiento se salve la autocontratación.
Como ya ha reiterado la Dirección General, en la Resolución de 22 de Septiembre de 2.005 y, especialmente, en las de 27 de Noviembre de 2.006 y 28 de Febrero de 2.007, es innecesario que el Notario autorizante del título calificado exprese que en el poder acreditado se salva la autocontratación, pues el juicio notarial positivo de suficiencia del poder incluye también las cuestiones previas relativas a la autocontratación y conflictos de intereses, que el Notario ha debido de considerar antes de emitir el juicio.

LA FALTA DE LA PREVIA Y OBLIGATORIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL DE UN PODER GENERAL, NO OBSTACULIZA LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LOS ACTOS OTORGADOS EN EJERCICIO DEL MISMO.
Resoluciones de 1  y 2 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 21 de Junio de dos mil siete). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Nuevas resoluciones relativas al juicio de suficiencia en relación con los poderes, curiosamente frente al mismo Registro de la Propiedad, en las que vuelve a estimar la Dirección General  los recursos presentados por los distintos Notarios  e insisten todas ellas en la reiterada doctrina del Centro Directivo, en el sentido de que el Registrador debe calificar la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento de que nace la representación y la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el notario del acto o negocio documentado y el contenido del mismo título.
Por otra parte, se confirma que cabe la inscripción, a juicio del Centro Directivo, de escritura de compraventa de finca otorgada por dos apoderados mercantiles mancomunados con poder bastante a juicio notarial, (mas no inscrito en el Registro Mercantil), rechazando el criterio calificador relativo a la necesidad ineludible de acreditar el cargo y facultades representativas de los consejeros delegados de la entidad mercantil compradora que concedieron de poder.

JUICIO NOTARIAL DE IDENTIDAD

REPRESENTACIÓN

LA ESCRITURA DE RATIFICACIÓN DE OTRA DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO, OTORGADA POR HABER ACTUADO UN REPRESENTANTE DE LAS ADQUIRENTES EN EJERCICIO DE UN MANDATO VERBAL DE LAS MISMAS, TIENE EFICACIA RETROACTIVA SUFICIENTE PARA PRIVAR DE EFECTOS A LA ANOTACIÓN DE SUSPENSIÓN DE PAGOS QUE, CON ANTERIORIDAD A LA FECHA DE LA RATIFICACIÓN, SE HABÍA REFLEJADO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, SOBRE LA PARTICIPACIÓN DE FINCA PERTENECIENTE A LA SOCIEDAD TRANSMITENTE.
Resolución de 25 de Mayo de 2.007 (B.O.E. de 22 de Junio de dos mil siete). Descargar Resolución.

Ab initio,  deja claro la D.G.R.N., como doctrina muy consolidada,  que los efectos retroactivos de un negocio jurídico bilateral ratificado han de entenderse sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos en el ínterin por terceros, según reconoce la jurisprudencia y gran parte de los comentaristas, y como se deduce también del artículo 184 del Código civil alemán y recoge el artículo 1.399 del vigente código italiano, acordes con la naturaleza y el juego propio de la institución, y, así, tanto el Tribunal Supremo como esta Dirección General protegen frente a los efectos retroactivos, a los terceros que hubieran practicado una anotación preventiva de embargo sobre el bien objeto del negocio representativo, antes de que la ratificación accediese al Registro, o se hiciese constar en documento de fecha auténtica.
Si bien, en el presente caso, resuelve estimar el recurso: tratándose  de un acto dispositivo realizado antes de la anotación de la suspensión de pagos,  al elevarse ulteriormente a público el acuerdo extrajudicial de retracto legal de comuneros, la sociedad transmitente tenía capacidad y poder de disposición, por lo que la posterior ratificación del negocio documentado por parte de las adquirentes y el efecto retroactivo que tal ratificación conlleva, debe permitir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión operada.

ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

CALIFICACIÓN REGISTRAL: NO SE EXTIENDE A LA INTERVENCIÓN DE PERSONAS AJENAS A LA MUTACIÓN JURÍDICA REAL SOLEMNIZADA O A EXTREMOS QUE CAREZCAN DE TRASCENDENCIA JURÍDICO REAL INMOBILIARIA.
Resolución de 18 de Julio de 2.007 (B.O.E. de 7 de Agosto de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa en la que el administrador de la sociedad compradora interviene, además, en su condición de tutor de un menor (detallándose la fecha del Auto de su nombramiento y la de la diligencia de aceptación y juramento del cargo, así como que estaba expresamente autorizado para el otorgamiento por Auto judicial), que después no adquiere derecho alguno. La Sociedad es propiedad del menor.
El Registrador alega, "para el caso de que la referencia a dicha intervención no sea un mero error material", algunos defectos relativos a la representación del menor.  La Dirección General estima el recurso interpuesto por el Notario, y revoca la calificación registral respecto del único defecto objeto de impugnación, ya que "al Registrador le está vedado extender su calificación a extremos que carezcan de trascendencia jurídico real inmobiliaria o que, aun careciendo de ella, la Ley no le exija que califique expresamente".
Justifica en el caso concreto la intervención en representación del menor señalando que, ... con independencia de la mayor o menor claridad y precisión de la redacción de la escritura, en lo que se refiere a la comparecencia en ella del tutor de una persona que no es adquirente del dominio, lo cierto es que pueden concurrir circunstancias que hagan aconsejable la intervención en el instrumento público de que se trate de personas ajenas a la mutación jurídico real solemnizada. Pero, operada ésta con la concurrencia de todos los requisitos y elementos necesarios para ello, no cabe denegar la inscripción, pues ello implicaría una extralimitación -sin base legal- de la calificación registral, la cual ha de ceñirse a los extremos antes indicados.

COMUNIDADES DE BIENES

EXTINCIÓN  DE CONDOMINIO SIN ATRIBUCIÓN A UNO DE LOS COPROPIETARIOS. CALIFICACIÓN DE TÍTULO PRESENTADO DOS VECES.
Resolución de 6 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 4 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Se plantean dos cuestiones en la presente resolución: una de forma, relativa a la presentación de un documento dos veces tras una primera calificación negativa, en que no se recurre; y otra de fondo, como es la posibilidad la extinción de una comunidad en términos especiales.
A).- Respecto de la cuestión procedimental se alega por la Registradora el carácter eminentemente administrativo del procedimiento de recurso gubernativo, y la aplicación de la Ley 30/1.992 y el carácter firme que, utilizando tales argumentos, alcanza la resolución no recurrida. La D.G.R.N. rechaza tales conclusiones al señalar el carácter y regulación específico que afecta al recurso gubernativo, y así, prevalece la norma especial del art. 108 de la LH. y la doctrina de la propia Dirección General en su interpretación.
B).- Respecto de la cuestión de fondo, en una escritura, cuatro hermanos que eran dueños por partes iguales y en pro indiviso, extinguen la comunidad, adjudicando la finca a una de las hermanas y al marido de ésta, con carácter ganancial, pero respetando la cuarta parte indivisa originaria privativa de esta hermana. La Registradora, alegando el carácter declarativo de la disolución de comunidad, niega la posibilidad de inscribir tal división a favor de los esposos con carácter ganancial, considerando que debería atribuirse la totalidad a la hermana con carácter privativo.
La D.G.R.N. estima el recurso del Notario autorizante, sin entrar en la cuestión de la naturaleza jurídica del acto de disolución de comunidad, y sí invocando la libertad de pactos que rige las aportaciones matrimoniales, que el carácter privativo y la subrogación real se aplica a los comuneros que salen de la indivisión, pero no a las cuotas que adquieren los esposos conjuntamente, citando los artículos 1.323 y 1.353 del Código Civil. 

OBRA NUEVA

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD EN CASO DE INMATRICULACIÓN.
Resolución de 11 de Junio de 2.007 (B.O.E. de 7 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad, para su inmatriculación, escritura de compra de una casa de planta baja «con un arrimo, a su izquierda, entrando, de cuarenta metros cuadrados y terreno unido a monte bajo por su espalda, de diez áreas y setenta y seis centiáreas». Se acompañan certificaciones catastrales, así como distintas escrituras que comprenden las distintas transmisiones de la finca desde 1.966, en las que figura la finca con la misma descripción anteriormente expresada, incluyendo el «arrimo» y el terreno unido.
El Registrador suspende la inscripción por no probarse la edificación del llamado «arrimo» por certificación catastral, y, por tanto, no cumplirse lo previsto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997. El interesado recurre alegando que las escrituras presentadas como antetítulos son anteriores al Real Decreto citado, por lo que éste no puede aplicarse retroactivamente.
La D.G.R.N. estima el recurso: La Disposición Transitoria 5.ª del text. Refundido de la Ley del Suelo de 1992 estableció que las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular, por lo que no puede impedirse su inscripción, y, si bien es cierto, como dice el Registrador que tales descripciones se basan exclusivamente en la declaración del interesado, es impensable que exista desde 1.966 una declaración de una construcción que no existe en la realidad.

PROPIEDAD HORIZONTAL / URBANISMO / PARCELACIONES

CONVENIO URBANISTICO EN CANARIAS: NECESARIA ESCRITURA PUBLICA.
Resolución de 14 de Julio de 2007.(B.O.E. de 3 de Agosto de 2.007). Descargar Resolución.

El Registrador niega la inscripción de un certificado de acuerdo de un convenio urbanístico del Ayuntamiento de La Laguna, aplicando la regulación urbanística canaria, que exige escritura pública. Se alega por el recurrente la aplicación del R.D. 1093/1997, fundamentalmente su Art. 2
La D.G.R.N. confirma la calificación registral aludiendo al carácter adjetivo del citado Real Decreto, y al hecho de la necesidad de estar y pasar por los requisitos formales y sustantivos que vengan impuestos por la legislación urbanística de Canarias estos es, en escritura pública, ya que en la hipotética aprobación administrativa no transforma al convenio finalmente suscrito en escritura pública.

LAS CARGAS QUE AFECTAN A LAS FINCAS DE ORIGEN APORTADAS A UNA REPARCELACIÓN SÓLO PUEDEN GRAVAR LAS FINCAS ADJUDICADAS EN PAGO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE AQUÉLLAS; NO CABE SU TRASLADO A  FINCAS ADJUDICADAS EN PAGO DE OTRAS FINCAS O APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS DISTINTOS.
Resolución de 18 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 13 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Se subraya la aplicabilidad del principio de subrogación real, propio de la mecánica de la reparcelación, tanto a las titularidades anteriores como posteriores también a la nota marginal que indica la expedición de certificación en el procedimiento reparcelatorio (artículos 14, 15, 16 y 17 del Real Decreto 1093/1997, que desarrolla el artículo 310 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992).
Los argumentos registrales hacia los cuales se inclina el criterio decisorio de la Dirección General  pueden sintetizarse del modo siguiente:
1.- A fin de evitar toda hipótesis de indefensión de terceros no participantes en el procedimiento reparcelatorio en cual se ordenó tal asiento de anotación,  no ha lugar al traslado de cargas a otras fincas distintas de aquéllas adjudicadas en pago de las inicialmente aportadas a personas conocedoras del procedimiento en calidad de protagonistas  del mismo y ello aunque la superficie coincida con las originariamente anotadas.
2.-Desde el punto de vista formal, la simple solicitud privada no puede devenir  título bastante de cara a la traslación de la anotación de demanda, tratándose de asientos practicados por la autoridad judicial, sólo a ella incumbe poner en práctica la mutación tabular  correspondiente.
3.- No  es aplicable ninguno de los tres procedimientos recogidos por el Real Decreto 1093/1997 en su artículo 17 para el traslado de cargas posteriores a la expedición de la certificación inicial de la reparcelación.
Matiza la Dirección General que en este supuesto se parte del error de entender  que la anotación de demanda practicada afecta a la superficie correspondiente a las fincas aportadas, entendiéndose que deben afectar a las superficies de fincas adjudicadas que materialmente coincidan o se superpongan físicamente con las de origen, con independencia del titular adjudicatario.

DESVINCULACIÓN DE GARAJES: ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA SI NO ESTÁ PREVISTO EXPRESAMENTE EN LOS ESTATUTOS.
Resolución de 26 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 25 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.

En este recurso se plantea si es inscribible una escritura subsanación de otra anterior de permuta de participaciones indivisas que atribuyen el uso sobre determinadas plazas de garaje en un edificio en régimen de propiedad horizontal, previa desvinculación respecto del piso al que se hallan vinculadas «ob rem», para la posterior vinculación al mismo piso de la nueva participación indivisa adquirida por permuta. El Registrador entiende que es necesario consentimiento de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad, por afectar al título constitutivo; la compañía mercantil recurrente entiende que no es necesario tal consentimiento por figurar en los estatutos una autorización para segregar y dividir elementos y dependencias sin autorización de la Junta.
La Dirección General desestima el recurso alegando que la segregación, división y agregación de pisos y locales de un edificio en régimen de división horizontal es un concepto atinente a la configuración física de los elementos independientes. Por el contrario, la desvinculación de los anejos respecto de los elementos independientes a que están vinculados «ob rem», hace referencia a un cambio de régimen jurídico, más que a una modificación física de la configuración de la finca; y tiene una mayor trascendencia en la medida que va a posibilitar la disposición de las plazas de garaje a favor de personas que no sean titulares de ningún elemento independiente en el edificio, lo cual tiene gran importancia en las comunidades de propietarios. En definitiva, no se pueden equiparar la desvinculación y la segregación de elementos independientes en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
Por ello, en el presente caso es evidente que la norma estatutaria no ampara la operación realizada. Y aunque el Centro Directivo tuvo ya ocasión de manifestar que en verdaderos casos de desvinculación, y autorizado por los Estatutos para ello, puede el titular desvincular el anejo sin intervención posterior de la Junta, no puede extenderse esta doctrina a supuestos en los que la previsión estatutaria no ha previsto expresamente la desvinculación y contempla tan sólo la segregación, división o agregación.

HIPOTECAS

EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR VALOR DISTINTO DEL FIJADO PARA SUBASTA: ALCANCE DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA.
Resolución de 19 de Julio de 2.007 (B.O.E. de 7 de Agosto de 2.007). Descargar Resolución.

En el presente supuesto, según el único de los defectos invocados por el Registrador en su calificación que ha sido impugnado, se deniega la inscripción de determinadas adjudicaciones y cancelaciones como consecuencia de un procedimiento judicial de ejecución de hipoteca porque, a juicio de dicho funcionario calificador lo impide la existencia de contradicción entre la valoración en que se tasaron los bienes ejecutados y la cantidad que consta fijada como valor de los bienes subastados.
La D.G.R.N. revoca su calificación y estima el recurso diciendo es doctrina reiterada de ese Centro Directivo que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por tanto también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.
No obstante, como también ha sostenido la Dirección General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional e los derechos y de interdicción de la indefensión procesal impediría la cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 el Reglamento Hipotecario delimita el ámbito de la calificación registral n materia de documentos judiciales, constituyendo el artículo 132 de la Ley Hipotecaria un supuesto especial. Ahora bien, de tales preceptos sí que se deduce un claro límite a la función calificadora del Registrador, y es que la misma nunca puede afectar a la fundamentación del fallo, aunque sí a la observancia de aquellos trámites que están establecidos por Ley y respecto de los cuales se habilite su calificación con la correspondiente norma de cobertura.
En el presente caso, es evidente que el obstáculo que el Registrador erige como primer defecto, tiene su origen en un acto procesal emanado de quien legalmente tiene atribuidas las competencias para ello. Por ello, y con independencia de la opinión que pueda tenerse sobre la cuestión de fondo, procederán, en su caso, los recursos que las leyes determinen. Y aunque se admitiera la posibilidad de que pudiera, a través del procedimiento correspondiente, decretarse eventualmente la nulidad de las actuaciones realizadas en sede judicial por no ajustarse a derecho la decisión en su día adoptada respecto del tipo de salida de la subasta, lo cierto es que mientras que tal hecho no se produzca, y al tratarse de un acto jurisdiccional de aplicación de la ley, habrá que estar al mismo, sin que entre las funciones de la calificación registral, ni tampoco en las revisoras del propio Centro Directivo, esté la de ser, como pone de relieve el Magistrado en sus alegaciones, una «suerte de instancia revisora de la actividad procesal», algo que es de competencia exclusiva del orden jurisdiccional y para lo que el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, en el caso examinado en este recurso, no proporciona amparo ni cobertura alguna.  
Añade, citando pronunciamientos del Tribunal Supremo,  que la correcta indicación del tipo de la subasta aparece como requisito de ineludible cumplimiento, en evitación del perjuicio económico tanto del acreedor, como del deudor hipotecario y del propietario no deudor, de ahí que deba predicarse la existencia de indefensión ínsita en el incumplimiento de las exigencias legales. Ahora bien, también ha declarado que, fuera del perjuicio para el acreedor, para el deudor o para el tercer poseedor, esa consustancial indefensión no puede afirmarse sin examinar las circunstancias de cada caso, aunque -cabría ahora añadir- todo ello habrá de enjuiciarse, en su caso, a la vista de la nueva regulación procesal y sobre la base de la aplicabilidad, o no, de los artículos 657 y 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a supuestos como el que ahora nos ocupa; cuestiones, todas ellas, que únicamente pueden dilucidarse en sede judicial. 

INMATRICULACIÓN / EXPEDIENTES DE DOMINIO

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO: CARÁCTER EXCEPCIONAL. NO PROCEDE SI NO HAY VERDADERA INTERRUPCION DEL TRACTO.
Resolución de 14 de Junio de 2.007 (B.O.E. de 7 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

La cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando los actuales propietarios adquirieron la finca por documento privado del último titular registral o si por el contrario el título inscribible sería la correspondiente escritura pública, obtenida mediante la elevación "voluntaria o forzosa" del documento privado.
La Dirección General confirma la calificación y reitera la doctrina según la cual no existe propiamente tracto interrumpido en los supuestos en los que el promotor del expediente ha adquirido del titular registral, e incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral, en definitiva cuando existen o pueden existir los títulos intermedios que justifican la titularidad civil extrarregistral a su favor, como ocurre en el supuesto de hecho de este recurso, y señala que la razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente.

EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: CABE AUNQUE TODAS LAS TRANSMISIONES CONSTEN EN DOCUMENTO PÚBLICO.
Resolución de 4 de Julio de 2.007. (B.O.E. de 31 de Julio de 2007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido. La Registradora deniega la inscripción por entender que, como las varias transmisiones que ha tenido la finca y que no se han inscrito constan en escritura pública, no es procedimiento adecuado el expediente de dominio, sino que hay que inscribir todas las transmisiones.
La Dirección General estima el recurso señalando que no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto cuando no existe propiamente tracto interrumpido, pues existe interrupción cuando la inscripción de una adquisición del dominio o de un derecho real no se puede basar inmediatamente en el derecho de quien en el registro aparece como titular, como ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral. Ahora bien, cuando son varias las transmisiones existentes no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas, pues, aunque existan títulos públicos de las sucesivas transmisiones, existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral.

DETERMINADAS EXPRESIONES EN INSCRIPCIONES DE AGUAS.
Resolución de 7 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 4 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

En la inmatriculación de dos fincas se suspende la alusión a que reciben las aguas de un río, extensión del acueducto y cauce y «calcera». Se rechaza la inscripción de ésta última. Se opone por la recurrente que tales "calceras" son canalizaciones no naturales que, además, están catastradas a nombre de ella, lo cual acredita, dándole la razón la D.G.R.N., al considerar que son unos elementos construidos con objeto de optimizar el aprovechamiento de las aguas, pero no prejuzgan tal aprovechamiento, sino que son obras cuya constancia son un elemento descriptivo más de las fincas.

DISCREPANCIA ENTRE ESCRITURA Y CATASTRO: IDENTIFICACIÓN DE FINCA.
Resolución de 29 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.007). Descargar Resolución

Se debate en este recurso la inscribibilidad de la referencia catastral que figura en una escritura pública de compraventa y en un certificado complementario del Ayuntamiento donde radica la finca. La registradora suspende la constancia registral de dicha referencia catastral porque a su juicio existen dudas fundadas de la correspondencia de la finca a que se refiere la escritura con la de las certificaciones catastrales aportadas, por no coincidir la superficie y no expresarse en éstas los linderos de la finca.
La D.G.R.N. revoca la nota, considerando que no están justificadas las dudas porque la diferencia de superficie no excede del 10 %, porque el anterior propietario pagaba el IBI atendiendo recibos con esa misma referencia, porque se aporta certificación del Ayuntamiento sobre coincidencia de paraje y porque los linderos, aunque distintos, no son fijos.

VALOR DE MENCIONES SOBRE LA CABIDA REAL DE UNA FINCA.
Resolución de 26 de Julio de 2.007. (B.O.E. del 17 de Agosto de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa de una finca que se describe, "con una superficie de 8.746,28 metros cuadrados; si bien, según resulta de un informe expedido por técnico competente, tiene en la actualidad una superficie de 5.503,00 metros cuadrados". Los comparecientes manifiestan que dicha superficie resulta tras diversas reducciones producidas en la misma, por diversos motivos.
En el Registro, la finca se describe con 11.263,18 metros de los que se segregaron 2.516,90, por lo que quedan 8.746,28. Aparte de ello, en la inscripción se alude a 415 metros expropiados y a 4.067,78 de cañada que se cederán. Restando estas superficies quedarían 4.203,5 metros.
El Registrador considera que la superficie real inscrita es de 4.203,5 metros y suspende el exceso de cabida pues la certificación de experto competente excede de la quinta parte de la cabida inscrita por lo que se precisa certificación catastral o título que acredite la previa adquisición de la finca por el transmitente con la mayor cabida resultante. En el título también cambian los linderos, lo que exige, igualmente, certificación catastral descriptiva y gráfica, según Art. 53.8 de la Ley 13/1 996.
Recurre la sociedad compradora alegando razones para la rectificación del lindero y estimando que la superficie inscrita es de 8.746,28 metros, siendo las referencias a las demás disminuciones de cabida meras menciones.
La D.G.R.N. estima el recurso señalando que tales manifestaciones -de expropiación y de pertenecer parte del terreno a una cañada-, hechas por el anterior propietario, son menciones, pues ni la expropiación ni la cesión han tenido acceso al Registro, por lo que no puede saberse si tales actuaciones se ha producido efectivamente y, en qué medida. Como no ha sido así, no puede hacerse recaer sobre el titular de la finca las consecuencias de la falta de actuación de los organismos administrativos competentes para conseguir que se reflejaran adecuadamente en el Registro las vicisitudes de las actuaciones que se hayan llevado a cabo, las cuales podrían dar lugar a una inscripción separada y especial de dominio.
A las menciones no se extiende la fe pública del Registro, según el artículo 29 de la Ley Hipotecaria, por lo que han de ser canceladas a instancia de parte interesada (Art. 98 LH) solicitud que se presume al instar una inscripción o certificación (353 RH). 
Concluye el Centro Directivo que la superficie inscrita de la finca es de 8.746,28 m2 por lo que no existe un exceso de cabida, sino más bien lo contrario: una reducción de superficie. No entra en valorar si ese defecto de cabida se ha acreditado debidamente pues la calificación se centra en el exceso.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

INTERPOSICIÓN DE RECURSO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO CONTRA REPARCELACIÓN: LA VÍA DE SU CONSTANCIA REGISTRAL ES LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE INTERPOSICIÓN DE RECURSO
Resolución de 9 de Junio de 2.007 (B.O.E. de 7 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad fotocopia de un escrito de iniciación de recurso contencioso-administrativo contra un proyecto de reparcelación a la que se acompaña una instancia solicitando la no inscripción de un exceso de cabida que se contiene en el proyecto expresado. El Registrador deniega la constancia de lo solicitado por entender que, si bien la interposición de un recurso contra una reparcelación puede tener acceso al Registro a través de la anotación preventiva pertinente,  el título para practicar el asiento es el mandamiento judicial correspondiente.
La D.G.R.N. desestima el recurso confirmando que la única vía de acceso para la constancia registral que se pretende es la anotación preventiva de la interposición del recurso, basándose en el artículo 1.6.º  y 67 del Real Decreto 1093/1997. El primero de dichos preceptos considera un acto inscribible la interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de las licencias, así como de la demanda formulada en dicho recurso; y el segundo, determina el modo de proceder para la práctica de la citada anotación.

SÍ CABE  ANOTAR PREVENTIVAMENTE LA INCOACIÓN DE UN EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO SUCESIVO DE UNA FINCA.
Resolución de 12 de Junio de 2.007 (B.O.E. de 7 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

El único problema que plantea el presente recurso es el de sí cabe tomar anotación preventiva de la incoación de un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo de una finca. El Registrador deniega la anotación por entender que la misma no está prevista en la legislación hipotecaria, para la cual, de conformidad con lo que establece el artículo 42. 10 de la Ley el tipo de las anotaciones preventivas constituye «numerus clausus».
La Dirección General admite el recurso, rechazando la postura del Registrador, argumentando lo siguiente:
a).- El último párrafo del artículo 274 del Reglamento Hipotecario permite la anotación preventiva de incoación del expediente dominio y, aunque da la impresión de que se refiere sólo a objeto la inmatriculación de una finca, no está claro sea éste el único supuesto.
b).- La doctrina más autorizada no ve obstáculo a que pueda tomarse dicha anotación cuando el objeto del expediente sea la inscripción de un exceso de cabida, a pesar de que tampoco tal supuesto lo alude el artículo reglamentario citado.
c).- El tema del «numerus clausus» de las anotaciones preventivas es un aserto que debe relativizarse tras la Ley de Enjuiciamiento Civil actualmente vigente (y que -no se olvide-es una ley posterior a la Ley Hipotecaria), pues en esta ley el elenco de las medidas cautelares que puede ordenar el juez es muy amplio; tanto es así que en la regla 6.ª del artículo 727, que regula los tipos de medidas cautelares (y no cabe duda que la anotación a que nos referimos lo es), después de aludir a las anotaciones de demanda, permite «otras anotaciones regístrales, en caso de que la «publicidad registral sea útil»
Como consecuencia de ello, será posible este tipo de anotación si protege un interés digno de tal protección (requisito material), si no es contraria al sistema registral (requisito registral), y si se considera útil para el aseguramiento de las resultas del procedimiento correspondiente (requisito procedimental). Pues bien: en el presente supuesto, esta anotación defiende un interés legítimo que es el del promotor del expediente de asegurar que, caso de que resulte acreditado su dominio, podrá inscribirse la reanudación, si no existen otros obstáculos, por el hecho de que aparezca otro titular registral que no ha intervenido en el procedimiento no choca con el resto del sistema, y, finalmente, está fuera de toda duda su utilidad para asegurar el resultado de tal procedimiento, si el pronunciamiento judicial es favorable para el promotor.

SI LA ANOTACIÓN HA CADUCADO SE PIERDE EL PODER DE CANCELAR LAS CARGAS POSTERIORES VIGENTES.
Resoluciones de 30 de Junio y 19 de Julio de 2.007 (B.O.E. de 31 de Julio y de 6 de Agosto de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se plantea en este expediente la posibilidad de inscribir un mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento ejecutivo, habida cuenta que la anotación de embargo decretada en dicho procedimiento se hallaba caducada cuando el mandamiento fue presentado en el Registro, y de que existen anotaciones de embargo vigentes.  El Registrador denegó la cancelación porque, al haber haberse producido la caducidad de la anotación del procedimiento, las anotaciones vigentes dejan de ser cargas posteriores.
La D.G.R.N. ratifica su doctrina de que la caducidad de los asientos que nacen con duración predeterminada opera de modo radical y automático una vez llegado el día prefijado, aun cuando no se haya extendido el correspondiente asiento de cancelación. Cuando así sucede pierde su prioridad y las cargas posteriores mejoren de rango.  Por tanto, la cancelación de estos asientos -que han dejado de ser posteriores- sólo cabe si sus titulares lo consienten, si lo establece la Ley o si se ordena en procedimiento judicial entablado contra ellos.
Por todo ello y como consecuencia de lo anterior si después de operada la caducidad de la anotación que en su día fue preferente, y como consecuencia del embargo que la motivó, se presenta en el Registro el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, éste no podrá afectar a las cargas que, por mor de la caducidad, han mejorado de rango y ganado prioridad. . Y ello es así porque, conforme a lo dispuesto en los artículos 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2 del Reglamento Hipotecario, las cargas por cancelar son las «posteriores» a la anotación, y, como antes se ha expresado, las cargas que en su día sí fueron posteriores (pues nacieron subordinadas a la anotación anterior) hoy son preferentes, al haberse extinguido la prioridad que amparaba a la anotación hoy caducada.
Todo ello, además, teniendo en cuenta que lo expuesto es de aplicación en el ámbito exclusivamente registral, sin prejuzgarse la preferencia sustantiva que pueda existir entre los créditos que motivaron las respectivas anotaciones.

EXCLUSIVA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 144 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO AL RÉGIMEN DE GANANCIALES ESPAÑOL. EFECTOS PROCESALES DE LA TITULARIDAD REGISTRAL. EMBARGO DE BIENES COMUNES: LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO DE AMBOS CÓNYUGES.
Resolución de 7 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 4 de Julio de 2.007). Descargar Resolución. En iguales términos dos resoluciones de 15 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 13 de Julio de 2.007). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

De nuevo la cuestión de las fincas inscritas a favor de cónyuges extranjeros, ya resuelta por la Dirección General en anteriores ocasiones y analizada en esta misma Revista (ver, entre otros, el número 11).
En ambas hipótesis (la primera relativa a finca inscrita a nombre de casados de nacionalidad sueca sin determinación de cuotas y con sujeción a su régimen económico matrimonial aplicable y la segunda a favor de casados holandeses con idénticos matices a los ya apuntados) se indica la misma solución: Es indispensable plantear el procedimiento contra ambos consortes titulares registrales, sin que resulte bastante demandar uno solo notificándoselo al otro.
Se añade que "si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca", caso de rebeldía de ambos titulares, "el funcionario correspondiente podría actuar en representación de ambos titulares", pudiendo también la entidad embargante "extender el embargo a la totalidad de la finca".
El Centro Directivo opta por aplicar este riguroso régimen, antes que extender analógicamente la aplicación del artículo 144 del Reglamento Hipotecario, previsto para el embargo de bienes gananciales.

EMBARGO DE BIENES GANANCIALES: NO EXISTE PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD RESPECTO A LAS DEUDAS.
Resolución de 5 de Julio de 2.007. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro mandamiento de embargo contra una persona por deudas a la Seguridad Social. El Registrador suspende la práctica de la anotación por hallarse la finca inscrita a nombre del marido de la demandada con carácter privativo. La Administración de la Seguridad Social recurre la calificación, alegando que tanto la deuda como el bien fueron gananciales.
La D.G.R.N. deniega el recurso, pues, además de que el bien se inscribió como privativo del marido desde su adquisición, la sola afirmación por el Recaudador de que la deuda que motiva el embargo cuestionado es deuda de la sociedad de gananciales no es suficiente para hacer posible la anotación. Es necesario para ello que exista una previa declaración judicial de ganancialidad de la deuda, pues, no existiendo en nuestro Código Civil una presunción de ganancialidad de las deudas contraídas durante la vigencia de la sociedad de gananciales, ninguna deuda contraída por un solo cónyuge puede ser reputada ganancial mientras no recaiga la pertinente declaración judicial en juicio declarativo entablado contra ambos cónyuges.

SEGUNDA PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SOBRE FINCA SIN INMATRICULAR: NO CABE AGOTADO EL PLAZO DEL ARTÍCULO 205.2 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO.
Resolución de 25 de Julio de 2.007. (B.O.E. del 17 de Agosto de 2.007). Descargar Resolución.

Mediante mandamiento judicial se ordena la prórroga por cuatro años más de la anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable (falta de inmatriculación) de una anotación de embargo. Hay una prórroga previa por 180 días.
El Registrador suspendió la práctica de dicho asiento porque el artículo 205.2.º del Reglamento Hipotecario limita al plazo de un año la prórroga de las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción.
El Banco recurrió alegando la aplicabilidad al caso del nuevo artículo 86 de la Ley Hipotecaria, siendo posibles sucesivas prórrogas rogadas de hasta cuatro años cada una.
El Centro Directivo desestima el recurso, recordando que una cuestión parecida se trató en la Resolución de 24 de Abril de 2.007. Dispone el Art. 86 de la Ley Hipotecaria que el plazo de duración de las anotaciones preventivas es el de cuatro años (prorrogable sucesivamente por otros tantos), a menos que tengan señalada por ley un plazo más breve. Pero esto es lo que hay, precisamente,  para las anotaciones de suspensión por defecto subsanable ya que el Art. 96 de la Ley Hipotecaria establece una duración inicial de sesenta días, prorrogables hasta ciento ochenta por decisión judicial, a lo cual añade el párrafo segundo del Art. 205 del Reglamento Hipotecario que, tratándose de anotaciones de suspensión por falta de previa inscripción, el Juez, por causas extraordinarias, puede ordenar una nueva prórroga hasta que transcurra un año desde la fecha de la anotación.
Sin duda con tales normas entendió el legislador que, dada la naturaleza de este tipo de anotaciones, con dicho plazo máximo (no susceptible de prórroga, al no estar prevista) se daba tiempo suficiente al interesado para subsanar el defecto y obtener la inscripción de su título. A este respecto, son ciertamente comprensibles las razones apuntadas por el recurrente acerca de la conveniencia de que la prórroga pudiera alargarse por un plazo superior, pero tal pretensión choca con la claridad de los preceptos legales, que han de ser aplicados en sus propios términos.
En definitiva, cabe la prórroga de las anotaciones preventivas por el defecto subsanable de falta de previa inmatriculación, pero no por el plazo de cuatro años, sino como máximo por el de un año previsto en el Art. 205.2 del Reglamento Hipotecario.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL / RECURSO GUBERNATIVO

REINSCRIPCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN: LOS TITULARES POSTERIORES DEBEN SER NOTIFICADOS.
Resolución de 8 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 3 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

En ejecución de sentencia se presenta en el Registro de la Propiedad, auto por el que se declaran resueltos ciertos contratos de cesión de bienes a cambio de alimentos por cumplimiento de la condición resolutoria inscrita. El Registrador suspende la inscripción porque, estando las fincas inscritas a favor de subadquirentes, no consta que los mismos hayan sido demandados o notificados del procedimiento.
Señala la D.G.R.N. que las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la nota recurrida toda vez que en el procedimiento del que dimana el auto calificado no han intervenido los titulares registrales de las fincas. Como ha señalado reiteradamente el Centro Directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución.

NO INSCRIBIBILIDAD DE SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO Y  DICTADA EN REBELDÍA. MIENTRAS QUEPA LA ACCIÓN DE RESCISIÓN,  SOLO ES SUSCEPTIBLE DE ANOTACIÓN PREVENTIVA.
Resolución de 17 de Mayo de 2007. (B.O.E. de 21 de Junio de 2007). Descargar Resolución.

Se rechaza el acceso tabular de sentencia dictada en juicio ordinario, por la que se declara el dominio de los actores sobre determinada finca.
La Dirección General confirma los dos defectos esgrimidos en la nota registral explicando que el fallo de la Sentencia presentada no sólo no ordena la rectificación sino que la excluye, de ahí que el desacuerdo de la parte demandante con dicha Sentencia debió encauzarse mediante el correspondiente recurso jurisdiccional y no cuestionando el modo de proceder registral, añadiendo, por otra parte, que la mera mención de firmeza no comporta la preclusión de la acción rescisoria porque dicha acción, según la Ley de Enjuiciamiento Civil, cabe precisamente contra sentencias firmes dictadas en rebeldía, computándose su plazo de ejercicio desde  la notificación de las mismas. Estas circunstancias son esenciales para la calificación del Registrador, puesto que según el artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, mientras quepa la acción de rescisión, la Sentencia dictada no es inscribible sino solamente susceptible de anotación preventiva.

CUANDO LA ADMINISTRACIÓN CONTIENDE ACERCA DE CUESTIONES ATRIBUTIVAS DE PROPIEDAD SOBRE UN BIEN ORIGINARIAMENTE PRIVADO, SIN BASE EN EL EJERCICIO DE FACULTADES DE EXPROPIACIÓN FORZOSA, Y CONCRETAMENTE, CON RELACIÓN A LA TITULARIDAD, ADQUISICIÓN Y CONTENIDO DE LA PROPIEDAD Y DEMÁS DERECHOS REALES, DEBERÁ RESOLVER EL JUEZ ORDINARIO.
Resolución de 16 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 21 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de resolución administrativa acordando la adquisición, por la Junta de Andalucía, de finca sita en el parque natural cabo de Gata- Níjar en virtud de ejercicio del derecho de retracto con arreglo a lo previsto por el artículo 10.3 de la Ley 4/89 de 27 de marzo de conservación de espacios naturales y de la flora silvestre. El Registrador esgrime que además del ejercicio extemporáneo del derecho, el hallarse en presencia un acto de administración que deberá ser resuelto por el juez competente y no ante un acto administrativo.
La D.G.R.N. se muestra afín a la perspectiva calificadora recordando una vez más que  es doctrina de este Centro Directivo que el hecho de que un derecho de retracto tenga su origen en una norma administrativa, como es el que aquí se ejercita, no trae como consecuencia obligada que pueda ejercitarse mediante un procedimiento meramente administrativo, pues, como ha dicho el Tribunal Supremo (cfr. Sentencia de 10 de junio de 1988), a efectos de competencia atribuible a la jurisdicción civil y a la jurisdicción contencioso-administrativa, deben distinguirse los llamados «actos de la administración» de los «actos administrativos» pues, sentado que sólo estos últimos son susceptibles de la vía administrativa, dicha calificación la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administración Pública, sean consecuencia de un actuar de ésta con facultad de «imperium,  atribuyéndose, por tanto, a la jurisdicción ordinaria la defensa del administrado frente a la injerencia sobre bienes de su propiedad, salvo cuando se ejerciten potestades administrativas, que inexcusablemente tienen que venir atribuidas mediante norma con rango de ley, de tal manera que, cuando -como en el presente caso- esa atribución de -imperium· no se produce, y la Administración actúa en relaciones de Derecho privado, como es la adquisición de bienes de tal condición, el control de esa situación administrativa debe quedar reservada a los Tribunales ordinarios, todo lo cual se apoya también, en el artículo 249.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en virtud del cual las acciones de ejercicio del derecho de retracto de cualquier tipo deben ventilarse en juicio declarativo ordinario y en el  derecho hipotecario mismo, articulada dicha protección a través del principio de legitimación registral artículos 1.3 y 38 de la Ley Hipotecaria, que recoge el principio de legitimación registral.

ACREDITAR EN FORMA AUTÉNTICA LA REPRESENTACIÓN ORGÁNICA ALEGADA ES PRESUPUESTO DE LA CORRECTA  INTERPOSICIÓN DE RECURSO GUBERNATIVO. DICHO RECURSO ES  CAUCE INADECUADO PARA LA IMPUGNACIÓN DE CALIFICACIONES REGISTRALES POSITIVAS QUE DAN LUZ VERDE A LOS ASIENTOS INTERESADOS.
Resolución de 11 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 21 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.

Salvaguardados por los Tribunales, los asientos del Registro producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.  Entre los mecanismos, recogidos en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, para lograr la rectificación del contenido tabular cuando es inexacto, no se contempla el recurso gubernativo. Para tal propósito sólo cabe que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial. Así se desprende de la interpretación conjunta de los artículos 1, 40, 66 y 324 de la Ley Hipotecaria.

RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN: ERROR DE CONCEPTO.
Resolución de 2 de Julio de 2.007. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso sobre la rectificación por medio de instancia privada, acompañada de certificación de la administración actuante acreditativa del error padecido, sin audiencia del titular favorecido, de la inscripción de un proyecto de reparcelación, que equivocadamente adjudicó con carácter privativo una finca de resultado, cuando la finca de origen tenía carácter ganancial.
La recurrente pretende rectificar la inscripción practicada como si de un mero error material se tratara. Sin embargo, la Dirección General señala que no estamos ante un mero error material de haberse escrito unas palabras por otras, sino ante un verdadero error de concepto, ya que se ha alterado el sentido general de los derechos inscritos, de manera que se precisará el consentimiento del titular registral (o de sus herederos) o en su defecto resolución judicial firme en procedimiento entablado contra ellos.

LAS SENTENCIAS QUE CARECEN DE TRANSCENDENCIA REAL NO SON INSCRIBIBLES.
Resolución de 3 de Julio de 2.007. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

En el supuesto del presente recurso, se presenta en el Registro de la Propiedad mandamiento judicial ordenando la inscripción de una sentencia firme, en la que se declara que el demandante tiene la condición de socio con una participación del 35% en una sociedad, que a su vez es titular registral de un inmueble; y se pretende la constancia registral del mandamiento en el folio abierto a esta finca.
La Dirección General desestima el recurso alegando que el Registro de la Propiedad tiene por objeto -salvo excepciones expresamente contempladas en la ley- la inscripción de los actos y contratos de trascendencia jurídico... real inmobiliaria; y el mismo criterio se sigue respecto de las acciones ejercitadas, de manera que sólo las que tengan carácter o eficacia real pueden ser reflejadas, como norma general, en los asientos del Registro. Por el contrario, la sentencia cuya inscripción se pretende carece de toda trascendencia real, ya que en la misma se rechaza expresamente la pretensión del demandante acerca de la titularidad de la finca, y únicamente se limita a reconocer la existencia de una sociedad y la condición del demandante como socio de la misma, con una participación del 35%.

INSCRIPCIÓN PARCIAL DE DOCUMENTO.
Resolución de 6 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 4 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

En el presente caso se estima el recurso del Notario autorizante de una escritura de segregación en la que compareciendo el apoderado de la entidad financiera, se modificaba la hipoteca sobre dicha finca. Se alegaba por la Registradora que el documento aparecía redactado en forma contradictoria. La D.G.R.N. considera que la inscripción de la segregación no se puede ver afectada por las circunstancias que rodean a la hipoteca y su distribución en las nuevas entidades resultantes de la segregación.

SENTENCIA EN PROCEDIMIENTO EN QUE NO HA SIDO PARTE EL TITULAR REGISTRAL: NO CABE SU INSCRIPCIÓN.
Resolución de 17 de Julio de 2.007 (B.O.E. de 7 de Agosto de 2.007). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una sentencia dictada por un Tribunal de lo Contencioso-Administrativo por la que se anula el acto administrativo de adjudicación de unas fincas, dándose la circunstancia de que éstas continúan inscritas a favor del adjudicatario, el cual no ha tenido intervención alguna en el procedimiento judicial por el que se pretende sea anulada la inscripción de su dominio. 
La D.G.R.N. confirma la calificación negativa del registrador y desestima el recurso, diciendo que, aunque la calificación registral de los documentos judiciales es limitada, puede el Registrador rechazar la inscripción de un documento judicial sin por ello dejar de observar el deber constitucional de cumplir las resoluciones judiciales (Art. 118 de la Constitución), toda vez que dicho mandato debe compaginarse con el principio también constitucional (Art. 24) de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de interdicción de la indefensión; de modo que debe rechazarse la inscripción de resoluciones judiciales si no consta que en el respectivo procedimiento los titulares de derechos inscritos que resulten afectados han tenido la intervención prevista por las leyes para su defensa, evitando así que sufran en el mismo Registro las consecuencias de su indefensión procesal. Y esto es precisamente lo que ocurre en el expediente que por la presente se resuelve: que el titular registral de las fincas afectadas no ha tenido intervención alguna en el procedimiento judicial por el que se pretende sea anulada la inscripción de su dominio. Podría haberla tenido, de haber sido demandado en dicho procedimiento (tal y como permiten los arts. 21.1.b) y 49.1 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa), pero de la documentación aportada a este expediente no resulta que ello haya ocurrido.

SENTENCIA DICTADA EN JUICIO DE TESTAMENTARÍA: NECESIDAD DE QUE SEAN PARTE TODOS LOS TITULARES REGISTRALES. TRACTO SUCESIVO: CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES.
Resolución de 19 de Julio de 2.007 (B.O.E. de 7 de Agosto de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad un Auto judicial recaído en procedimiento de ejecución de sentencia dictada en juicio de testamentaría, por el que se adjudica en subasta una finca, dándose la circunstancia de que la ésta figura en el Registro inscrita a favor de unos cónyuges ya fallecidos. 
Según consta en el Auto, el citado procedimiento se inició por demanda en la que se instaba el cumplimiento de una sentencia recaída en los autos principales Menor Cuantía, en cuyo fallo se acordaba entre otros pronunciamientos declarar disuelta la comunidad de bienes formada por actores y demandados sobre la antedicha finca. Dicha comunidad sin embargo no constaba inscrita. 
El Registrador  suspendió la inscripción básicamente por no haber sido parte los citados cónyuges titulares registrales en los procedimientos (artículo 20 LH). 
La D.G.R.N., reiterando una vez más su doctrina sobre la calificación registral de documentos judiciales, y el principio de tracto sucesivo confirma la nota del Registrador y desestima el recurso interpuesto por la interesada, exigiendo que se aporte al  Registro la documentación pública que acredite que todos los interesados en las herencias de los titulares registrales de la finca adjudicada (bien lo fueran por delación directa, bien por sustitución, representación o derecho de transmisión) han sido parte en los diferentes procedimientos judiciales que han desembocado en el auto de adjudicación. En otras palabras, que existe un hilo conductor entre los titulares registrales de la finca y quienes aparecen como partes en el título a inscribir.

CONTRATOS

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE VENTA PRIVADA EN REBELDÍA: LA SENTENCIA QUE LO ORDENA NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE.
Resolución de 28 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 23 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso sobre la inscribibilidad de un mandamiento judicial en el que se ordena la inscripción de una sentencia por la que se condena a un demandado, declarado en rebeldía, al otorgamiento de escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa.
La Registradora suspende la inscripción por los dos defectos siguientes, confirmados por el Centro Directivo:
1).- Es precisa la elevación a público del contrato privado de compraventa por parte de los demandantes, acreditando su condición de herederos. Al respecto, la Dirección General reitera que el Registrador sí puede y debe examinar, entre otras cuestiones, la congruencia entre el procedimiento seguido y el mandamiento judicial que se presenta en el Registro, y en este caso debe entenderse que existe incongruencia entre dicho fallo (que, recordemos, condenaba a la demandada a elevar a público el documento privado de compraventa) y el mandamiento dictado en ejecución del mismo, por cuanto en éste se ordena practicar en el Registro de la Propiedad la inscripción de la finca a nombre de las demandantes. Como ya declarara la Resolución de 29 de julio de 2006, el apartado segundo del artículo 708 supone una excepción al apartado primero,  exigiendo la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.
2).- No resulta acreditado el transcurso del plazo máximo de dieciséis meses previsto en el Art. 502 L.E.C., transcurrido el cual se produce la caducidad de la acción de rescisión de sentencia firme que asiste al demandado rebelde.

CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPLÍCITA: SÓLO CUANDO EL ADQUIRENTE REQUERIDO NO SE OPONE A LA RESOLUCIÓN, Y SE HA PROCEDIDO ADEMÁS, EN SU CASO, A LA CONSIGNACIÓN DECRETADA EN EL ARTÍCULO 175-6º DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO, PODRÁ PRACTICARSE LA CANCELACIÓN DEL ASIENTO A FAVOR DEL QUE INICIALMENTE TRANSMITIÓ Y REINSCRIBIRSE EL INMUEBLE A SU NOMBRE.
Resolución de 19 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 20 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Dos datos determinan el sentido de la nota de calificación negativa objeto de atención: presentación de acta de notificación de resolución de contrato sinalagmático consistente en permuta de solar por edificio futuro, la cual recoge la contestación del permutante cesionario del solar y de otra entidad con derechos inscritos sobre dicha finca;  expresando su oposición a la resolución y a la reinscripción  pretendida. 
El Centro Directivo se detiene en subrayar ab initio la doctrina de la Resolución de 11 de febrero de 1.998 en torno al principio de rogación (la sola presentación del documento implica la solicitud tácita y no presunta de los asientos correspondientes) y se sirve de ella para rebatir el primer defecto que  señala del Registrador, ausencia de solicitud de operaciones registrales determinadas. En el contenido restante de la nota, la D.G.R.N. hace suyo el criterio calificador, sintetizando una vez más los requisitos exigidos (desde la Resolución de 29 de diciembre de 1.982 en adelante) para obtener la reinscripción a favor del cedente, consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1.504 del Código Civil:
1º)- Aportación del título del transmitente.
2º).- Notificación judicial o notarial al adquirente y demás titulares de derechos sobre la finca de la resolución y requerimiento de que no pongan obstáculos a la misma. De lo contrario, procede acudir a la vía judicial.
3º).- Consignación en establecimiento bancario de las cantidades recibidas por el cedente sin deducción alguna por virtud de posible cláusula penal pactada, revisable siempre por los tribunales, ex artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.
La tutela de los terceros adquirentes registrales, afectados por la resolución se logra aportando documentación con las debidas garantías respecto de ellos o en su defecto con la oportuna resolución judicial (resoluciones de 28 de mayo de 1992, 19 de noviembre de 1996, 24 de febrero de 1998 y 16 de noviembre de 2005). Los terceros han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente, pudiendo si así les interesa pagar lo que falte, artículo 1.158 de Código Civil. Lo cual no implica que hayan de tolerar cualquier acto de admisión del incumplimiento de los demás presupuestos de la resolución. El fin es evitar que a espaldas de los terceros adquirente y transmitente pacten acuerdos sobre la resolución en detrimento de aquellos: vgr. Anticipación de la resolución...
En cuanto a la reserva de rango solicitada resulta inviable al conceptuarse como consecuencia natural de la rechazada reinscripción a favor del transmitente.

DACIÓN EN PAGO A FAVOR DE BANCO PÚBLICO PREVISTA EN LEY: NO ES NECESARIA ESCRITURA PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA CESIÓN CORRESPONDIENTE.
Resolución de 9 de Julio de 2.007 (B.O.E. de 31 de Julio de 2.007). En iguales términos, las Resoluciones de 10, 11 y 12 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Se solicita la inscripción a favor del Instituto de Crédito Oficial de determinado inmueble que figura inscrito a nombre del Estado y está incluido entre los que, según acuerdo de Consejo de Ministros, son objeto de reintegración y de compensación de bienes y derechos a favor de la Unión General de Trabajadores, en cumplimiento de lo establecido en la Disposición adicional cuarta de la Ley 4/1986, de 8 de enero, de Cesión de Bienes del Patrimonio Sindical Acumulado; con la particularidad de que el mismo acuerdo gubernamental aplica tales bienes y derechos a la liquidación de determinado préstamo que dicha organización sindical mantiene con el Instituto de Crédito Oficial.
El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesario que se otorgue por la Unión General de Trabajadores a favor del Instituto de Crédito Oficial la oportuna escritura pública de dación en pago de deuda en que se formalice dicho negocio jurídico, debidamente liquidada del impuesto correspondiente.
Respecto de la necesidad de dicha escritura, la D.G.R.N. , tomando como argumentos su propia doctrina sobre la dación en pago, al ser una transmisión con finalidad solutoria, el pago de deudas propias o ajenas, la existencia y titularidad de aquellas deudas que con la dación de bienes se pagan operará como causa de la transmisión y no ofrece dudas que este elemento esencial del propio contrato traslativo (cfr. artículos 1.261.3.º y 1.275 del Código Civil), ha de ser debidamente expresado en los títulos inscribibles sin que pueda jugar en el ámbito registral la presunción que establece el artículo 1.277 del mismo Código.
Por lo tanto, constatada en el título cuál es la causa de la transmisión, esto es, el pago de una deuda perfectamente identificada y hábil para amparar la transmisión patrimonial, la cesión habrá de ser inscrita en el Registro ya que existe un título material adecuado para que esa transmisión se produzca "adjudicación en pago de deuda realizada por un tercero" y un documento público que sirve de fundamento inmediato al derecho de la entidad en cuyo favor debe practicarse la inscripción.
Respecto de la necesidad de liquidación del impuesto, la adecuada interpretación del artículo 254 de la Ley Hipotecaria implica que el Registrador ha de decidir también si se halla sujeta o no a impuestos. Y en este supuesto hay una exención legal. No aplicar esto por el Registrador, sería "entorpecer injustificadamente la necesaria agilidad en la contratación inmobiliaria y mercantil, y supondría reducir la función registral calificadora a una actuación puramente mecánica."

DERECHO MATRIMONIAL

USO DE LA VIVENDA HABITUAL: NO ES INSCRIBIBLE A FAVOR DEL CÓNYUGE TITULAR.
Resolución de 6 de Julio de 2.007. (B.O.E. de 31 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro sentencia de divorcio en la que se atribuye a la esposa el uso de la vivienda familiar. El Registrador deniega la inscripción pues la vivienda está inscrita a favor de la misma en pleno dominio con carácter privativo. 
La interesada recurre alegando una sentencia que acompaña al recurso y en virtud de la cual se declara la nulidad de la escritura que provocó la inscripción a favor de la esposa por simulación absoluta.
La Dirección General confirma la calificación, señalando que carece de interés y razón de ser la constancia registral que se solicita, pues el uso y disfrute de la vivienda viene atribuido en este caso por el derecho de propiedad que sobre la vivienda se ostenta; sin perjuicio de que la interesada pueda volver a presentar toda la documentación en el registro, para nueva calificación.

NO CONSTA UNA MANIFESTACIÓN EXPRESA Y PERFECTA DE RECONOCIMIENTO O CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD, PERO PUEDE PERFECTAMENTE DEDUCIRSE SU EXISTENCIA, SIN QUE SEA NECESARIA UNA RITUAL REPETICIÓN DE CIERTAS PALABRAS O FÓRMULAS QUE SI BIEN FACILITAN LA LABOR DE LOS OPERADORES JURÍDICOS, NO SON EN SÍ MISMAS IMPRESCINDIBLES.
Resolución de 12 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 21 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.

Se presenta a inscripción escritura de disolución y liquidación otorgada por los dos únicos socios casados entre sí en régimen de gananciales; ambos comparecen en su propio nombre y derecho y él, además, como liquidador único de la mencionada sociedad. Se adjudican a la esposa varios bienes con carácter privativo, unos en pago de su haber social, que resultan inscritos, y otro en pago de deuda de la sociedad, sin indicarse la naturaleza de tal deuda. Se deniega la inscripción de éste último bien aduciendo no hallarse suficientemente acreditado el carácter privativo, exigiéndose para la inscripción un consentimiento expreso complementario de ambos cónyuges. 
La Dirección General tras realizar dos puntualizaciones de índole formal, a saber: a) No idoneidad del fax (no deja constancia de la recepción) como medio de notificación registral del defecto al notario. (Se salva el defecto en la medida en que el notario recurrente se da por notificado).  b) Todos los argumentos en defensa de los defectos tienen que constar en la nota de calificación y no en informe aparte.  
Asimismo acentúa la ya conocida distinción entre titularidad y ganancialidad (alejándose, al parecer, de la consideración de la sociedad de gananciales como comunidad germánica) y en lo concerniente al fondo resuelve lo siguiente: procede inscribir el bien objeto de recurso como privativo por confesión; añadiendo que, en este caso, aunque la escritura no hace gala de la claridad deseable (no hay manifestación sobre la naturaleza privativa de la deuda), de la globalidad del documento resulta evidente el carácter privativo del bien ( sobre todo así se dice expresamente por ambos cónyuges), por lo que considera innecesario hacer comparecer de nuevo a los cónyuges para hacer declaraciones complementarias y redundantes.

SÓLO CUANDO CONCLUYAN LAS OPERACIONES LIQUIDATORIAS, LA CORRESPONDIENTE CUOTA SOBRE EL TODO CEDERÁ SU LUGAR A LAS TITULARIDADES SINGULARES Y CONCRETAS. IMPOSIBILIDAD DE EMBARGO DE LOS DERECHOS QUE A UN CÓNYUGE CORRESPONDEN SOBRE BIENES SINGULARES.
Resolución de 20 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 20 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Se distinguen tres hipótesis, diferentes en cuanto a su sustancia y a su tratamiento registral:
1.- Embargo de bienes concretos de la sociedad (disuelta y no liquidada): En congruencia con la unanimidad precisa para la gestión y disposición de esa masa patrimonial (artículos 397, 1.058 y 1.401 del Código Civil), requiere que las actuaciones procesales específicas se sigan contra todos los titulares (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).
2.- Embargo de la  cuota global que a un cónyuge corresponde en esa masa patrimonial: Por aplicación analógica de los artículos 1.067 del Código Civil y 42.6 y 46 de la Ley Hipotecaria, puede practicarse en  actuaciones procesales seguidas sólo contra el cónyuge deudor, cuyo reflejo registral se realizará mediante su anotación "sobre los inmuebles o derechos que se especifique en el mandamiento judicial en la parte que corresponda al deudor" (artículo 166.1, in fine del Reglamento Hipotecario).
3.- Teórico  embargo de los derechos que puedan corresponder a un cónyuge sobre un concreto bien ganancial, una vez disuelta la sociedad conyugal:  En el caso de tal bien no se adjudique al deudor, la traba quedará estéril . Así el objeto del embargo carece de verdadera sustantividad jurídica; no puede ser configurado como un auténtico objeto de derecho susceptible de una futura enajenación judicial (Resolución de 8 de julio de 1991), y por tanto, debe rechazarse su reflejo registral, con arreglo a lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria.

DERECHO DE SUCESIONES

ACEPTACIÓN DE HERENCIA A FAVOR DE FUNDACIONES: ES SIEMPRE, POR LEY, A BENEFICIO DE INVENTARIO.
Resolución de 17 de julio. (BOE de 3 de agosto de 2007). Descargar Resolución.

Se realiza una adjudicación de herencia a favor de UNICEF y Amnistía Internacional. El Registrador niega la inscripción ya que no se dice en la escritura que la aceptación de la herencia es a beneficio de inventario, como, según él, exige el art. 22 de la Ley de Fundaciones. La D.G.R.N. revoca la nota  ya que, como indica, dicho artículo, implica que, respecto de las fundaciones llamadas a la herencia, la aceptación (tácita en el caso examinado, en tanto que en ningún momento se emplea en la escritura la palabra aceptación) es siempre necesariamente con beneficio de inventario, sin que para considerar producidos los efectos del mismo en favor del heredero sea preciso, por tanto, que el llamado declare querer utilizar dicho beneficio ex artículo 1.014 del Código Civil.

PARTICIÓN HEREDITARIA: MENOR DE EDAD.
Resolución de 28 de Junio de 2007.(B.O.E. de 25 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Por fallecimiento de unos cónyuges se practica partición de herencia entre los herederos que son un hijo y dos nietos "hijos de un hijo premuerto". Siendo uno de los nietos menor de edad, es representado por su madre (es decir, la esposa del hijo premuerto), que no tiene interés personal alguno en la herencia. La división de la herencia se realiza adjudicando a los herederos porciones indivisas por partes proporcionales.
Inmediatamente después se practica disolución de la comunidad adjudicando distintos bienes y cantidades de metálico a cada uno de los herederos.
La Registradora suspende la disolución del condominio, aparte de por otro defecto no recurrido, por no haber aprobación judicial, pues, al adjudicarse bienes concretos, estima que existe una disposición de bienes. El Notario recurre.
La D.G.R.N. estima el recurso: el artículo 406 del Código Civil se remite en cuanto a las reglas de la división de comunidad a los preceptos relativos a la división de herencias, y entre estos últimos el artículo 1.060 dispone que cuando los menores estén legalmente representados no será precisa aprobación judicial; en el presente supuesto la menor está representada por su madre (al haber fallecido su padre) por lo que está perfectamente representada. No puede entenderse que la adjudicación de bienes concretos significa excederse de las facultades particionales ya que se adjudican bienes de análoga naturaleza, con lo cual se cumple el artículo 1061 del Código Civil.

LEGADO: SENTENCIA EN REBELDIA.
Resolución de 23 de junio de 2.007.(B.O.E. de 31 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

Fallecido uno de los cónyuges (el marido) en 1.970 sin haber establecido disposición testamentaria alguna, la esposa otorgó testamento posteriormente en el que legó a la recurrente los derechos que le correspondían sobre una determinada finca. Fallecida la esposa en 1.987, la legataria, en demanda dirigida contra la nombrada heredera para que se hiciera efectiva la entrega del legado, obtiene a su favor y en ejecución de sentencia, por rebeldía de la demandada, mandamiento ordenado la inscripción de la mitad que por gananciales correspondía a la testadora en la finca. Al mismo tiempo, y en procedimiento seguido contra determinada persona y los ignorados herederos o causahabientes del esposo, obtiene el reconocimiento de la exclusiva propiedad de la otra mitad indivisa de la finca en cuestión, por prescripción. Presentados ambos documentos judiciales el Registrador suspende la inscripción por entender, en primer lugar, que no ha caducado el plazo que la ley procesal civil exige para ejercitar la acción de rescisión por el rebelde; y, en segundo lugar, porque estando inscrita la finca con carácter ganancial es preciso liquidar previamente la sociedad de gananciales.
La D.G.R.N. confirma ambos defectos: No habiendo habido notificación personal al rebelde en este caso, aplica el plazo extraordinario de 16 meses (subsistencia de fuerza mayor del artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a contar desde la notificación de la sentencia, plazo que no había transcurrido todavía al presentarse el título, por lo que tan sólo cabe anotación preventiva. Confirma también el segundo defecto, porque no han sido demandados los herederos del marido lo que es preciso para cumplir con el principio e tracto sucesivo, liquidar gananciales y evitar la indefensión.

IMPERATIVIDAD DEL ARTÍCULO 774: SÓLO EN EL CASO DE INEXISTENCIA DE SUSTITUTOS VULGARES, PODRÁ ENTRAR EN JUEGO EL DERECHO DE ACREECER Y SUBSIDIARIAMENTE PROCEDERÍA LA APERTURA DE LA SUCESIÓN INTESTADA.
Resolución de 21 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 20 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

La presente resolución, que corrobora el  parecer del calificador contrario al reflejo registral de determinadas adjudicaciones particionales, examina los datos siguientes:
Parte de los siguientes llamamientos sucesorios contenidos en el testamento de la causante: Institución hereditaria a favor de sus cuatro hijos sobrevivientes por iguales quintas partes y a favor de sus dos nietos (hijos a su vez de una hija premuerta) por iguales décimas partes. Estos últimos, una vez abierta la sucesión objeto de estudio, renuncian pura y simplemente a cuantos derechos pudieran corresponderle en la misma. Además, existen los siguientes legados: del tercio libre en pleno dominio a favor del viudo,  al que ulteriormente renuncia. Del tercio de mejora en usufructo a favor también del viudo en pago de su legítima y legado de nuda propiedad de ese mismo tercio a favor de sus cuatro hijos. Cada uno estos llamamientos contienen sustitución vulgar a favor de sus respectivos descendientes y en su defecto acrecimiento por estirpes.
Ante la ausencia de constancia de que los nietos renunciantes carecen de descendientes, se suspende la inscripción de la escritura particional de la herencia más arriba descrita. Si hubiera tal descendencia, ocuparía el lugar de los herederos renunciantes y deberían, por ende, haber comparecido en la mencionada escritura particional. Todo, en razón del contenido extensivo de la sustitución simple o sin expresión de casos, de acuerdo con el artículo 774 del Código Civil.
El recurrente justifica su pretensión atendiendo al principio de intangibilidad de la legítima o ausencia de gravámenes sobre la misma, en virtud del artículo 813 del Código Civil, atendible con preferencia al 774 dado el carácter imperativo de aquél.
El Centro Directivo, como en resoluciones anteriores, insiste sin más en el talante categórico del artículo 774 al expresar el alcance de la sustitución  vulgar simple o sin expresión de casos y señala que es prioritaria al derecho de acrecer, en defecto del cual entraría en juego, en último término la sucesión ab intestato.

FACULTADES EN PARTICIÓN Y DIVISIÓN HORIZONTAL POR PARTE DEL ALBACEA-PARTIDOR. POSIBLE CONFIGURACIÓN DE LA CUBIERTA DEL EDIFICIO COMO ELEMENTO INDEPENDIENTE.
Resolución de 20 de Julio de 2.007 (B.O.E. del 17 de Agosto de 2.007). Descargar Resolución.

Por escritura pública, el albacea-comisario-contador-partidor de las herencias de dos esposos formalizó la adjudicación de dichas herencias, y, como actos previos, una declaración de obra nueva y división horizontal de un edificio. En la cláusula tercera de los testamentos de ambos causantes se lega a su hijo Tomás la legitima estricta que por Ley le corresponda; y en la quinta, se establece como norma particional a tener en cuenta por el contador-partidor que el pago de la legítima de su hijo Tomás se haga con dos pisos y un local de negocio ubicados en el edificio dividido horizontalmente.
El Registrador observa los siguientes defectos:
1º).- Entiende en primer lugar, que la escritura otorgada precisa el consentimiento y aceptación del heredero y legatario instituidos, por cuanto:
a) La voluntad testamentaria aparece manifestada con la manda que hacen los testadores al legitimario-legatario de «los dos pisos y local en la calle Trasmallo», que según el Registro son los elementos integrantes de la casa, por lo que la entrega por el contador-partidor podría realizarse sin la previa división horizontal.
b) Si el legatario adquiere la cosa legada desde la muerte del testador (Art. 882 del Código Civil), cualquier modificación de aquella (como es en este caso la modificación de la obra nueva y división horizontal), debe contar con su consentimiento, necesario para disolver, a través de la división horizontal el condominio entre la heredera y el legatario. 
c) La aceptación del legado y de la herencia debe acreditarse, para proceder a la inscripción de la adquisición efectuada. 
d) Siendo gananciales las fincas de la herencia, no se hace por el Contador la previa liquidación de la sociedad conyugal como operación preparticional, liquidación que se entiende podía obviarse, si, consintieran los llamados a las herencias de ambos cónyuges al ser los únicos interesados.
2º).- En último término, considera que no puede configurase como elemento independiente la planta de cubierta (designada como ático en la escritura) "aunque si podrían serlo los trasteros en ella existentes", al ser la cubierta del edificio un elemento común por naturaleza.
El Notario autorizante recurrió.
La D.G.R.N. revoca el primer punto, considerando que:
1º).- Los testadores no realizan a favor de su hijo legitimario un legado de cosa específica y determinada, sino que le atribuyen por vía de legado (cfr. Artículo 815 del Código Civil) la legítima estricta, ordenando al Albacea Contador partidor que en pago de la misma le adjudique determinados bienes, disposición que el Contador Partidor deberá cumplir siempre que no perjudique la legítima de los herederos forzosos (Art. 1056 del Código Civil).
Por tanto, no estamos ante un legatario de cosa específica y determinada, sino ante un legatario de parte alícuota y como tal cotitular de los bienes que integran el activo neto partible, cuyo régimen jurídico en lo concerniente a la intervención en la partición de la herencia se asemeja al de un heredero, como reconoce la propia legislación hipotecaria (cfr. artículo 152 del Reglamento Hipotecario) la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid. las Sentencias de 11 de febrero de 1903, 16 de octubre de 1940 y 22 de enero de 1963) y la doctrina del Centro Directivo (cfr. las Resoluciones de 30 de junio de 1956 y 12 de junio de 1963), de ahí que no le sea atribuida la propiedad de la cosa que el testador ordenó se le adjudicara en pago de su legítima, hasta que tenga lugar su entrega por el heredero o Albacea autorizado por el testador para realizarla (cfr. Art. 885 del CC), sin que actúe a favor del legatario parciario, la transmisión posesoria civilísima que se produce en beneficio de los herederos (Art. 440 del Código Civil).
2º).- Por lo que se refiere a la necesidad de que conste la aceptación del legado y de la herencia, para proceder a la inscripción de la adquisición efectuada, es doctrina reiterada (Cfr. Resoluciones de 27 de diciembre de 1982, 19 de septiembre de 2002, 21 de junio de 2003 y 13 de octubre de 2005) que, la partición de herencia hecha por el contador-partidor, no requiere el consentimiento de los herederos, aunque éstos sean legitimarios, siempre que actúe dentro de sus funciones, sin que la aceptación por los herederos y legatarios, impida la inscripción correspondiente, que puede hacerse sometida a la condición suspensiva de dicha aceptación, la cual habrá de entenderse cumplida cuando el expresado heredero o legatario realicen cualquier acto inscribible.
3º).- También se remueve el obstáculo de la previa necesidad de liquidar los gananciales atendiendo a la voluntad de los causantes que querían que se realizase la partición de su herencia sin la intervención de los herederos, siendo todos los bienes gananciales y estando bendecido por la práctica que el Contador Partidor pueda hacer como operación preparticional, la liquidación de la sociedad conyugal con intervención del cónyuge viudo. Concurriendo varios títulos adquisitivos a favor del mismo sujeto, todos ellos determinantes de titularidades idénticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, bastaría a efectos del principio de especialidad, con la fijación de las cuotas recibidas por cada uno de ellos.
4º).- Y respecto de la cubierta del edificio, el Centro Directivo recuerda que dentro del conjunto de elementos comunes existentes en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, hay unos elementos comunes esenciales que constituyen el soporte de la propiedad individual del piso o local, y otros que cumplen una finalidad comunitaria al estar al servicio de todos los propietarios individuales en su aprovechamiento y utilización, pudiendo estos últimos ser desafectados. En concreto, la cubierta del edificio, aunque sea por definición legal un elemento común de los propietarios del edificio, su uso e incluso su titularidad dominical (piénsese en la posibilidad reconocida por el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario de configurar un derecho de sobrelevación sobre el edificio) puede atribuirse en el título constitutivo a determinados propietarios, al no ser de los de necesaria utilización por todos ellos para el ejercicio de su derecho de propiedad. 

DERECHO MERCANTIL

JUNTA GENERAL

CONVOCATORIA DE JUNTA EN S.A: CÓMPUTO DE PLAZO.
Resolución de 31 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 22 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.

Como única cuestión debatida se plantea en este recurso si una Junta General que se celebró el 29 de Junio de 2.006 puede considerarse bien convocada, conforme al artículo 97 de la Ley de Sociedades Anónimas, cuando el preceptivo anuncio fue publicado el 29 de Mayo de 2.006 y la mencionada norma legal, redactada según la Ley 19/2005, de 15 de Noviembre, exige que dicha publicación se realice, por lo menos, un mes antes de la fecha fijada para la celebración de la Junta.
El Registrador considera que no ha transcurrido el plazo de antelación del mes que exige el art. 97 de la LSA según redacción de la Ley 19/2005.
La D.G.R.N. estima el recurso entendiendo que si el día de la publicación de la convocatoria "29 de mayo" ha de incluirse en el plazo del mes y los meses se computan de fecha a fecha, debe concluirse que dicho plazo finaliza a las veinticuatro horas del día 28 del mes siguiente "junio", de suerte que la Junta podrá celebrarse desde las cero horas del día 29 de junio.

DEPÓSITO DE CUENTAS: INFORME DEL AUDITOR

DEPOSITO DE CUENTAS: INSCRITO UN AUDITOR DE CUENTAS EL INFORME ES OBLIGATORIO AUNQUE LA SOCIEDAD PUEDA PRESENTAR BALANCE ABREVIADO.
Resolución de 16 de Mayo de 2.007 (B.O.E. de 9 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantea la cuestión de si la sociedad recurrente que conforme al artículo 181 de la Ley de Sociedades Anónimas está autorizada a presentar balance abreviado y, por tanto, está exenta de la obligación de la verificación contable, puede resultar obligada a presentar el informe de auditoria para poder efectuar el depósito de sus cuentas anuales. Entiende la sociedad que, dado que Junta General de Accionistas acordó, entre otros acuerdos, efectuar el nombramiento de auditor para verificar la contabilidad de los años 2005, 2006 y 2007 con carácter voluntario puede, dentro de ese ámbito de voluntariedad que le concede la Ley de Sociedades Anónimas, prescindir del nombramiento acordado e inscrito en el Registro Mercantil. La Registradora suspende el depósito por falta del informe de auditoria y de la certificación de que las cuentas auditadas se corresponden con las depositadas. Se recurre alegando el carácter voluntario del auditor nombrado e inscrito.
La D.G.R.N. confirma la calificación rechazando el recurso interpuesto, basándose en los siguientes argumentos:
1º).-  En primer lugar, si bien es cierto que la sociedad no está, en principio, sujeta a la obligación de presentar sus cuentas junto con un informe de auditoria, no es menos cierto que ese ámbito de voluntariedad en el que pudo moverse, terminó cuando la Junta General de accionistas acordó, entre otros acuerdos, el nombramiento de auditor de cuentas y esos acuerdos, elevados a públicos, se inscribieron en el Registro Mercantil. Así se deduce del artículo 93 de la Ley de Sociedades Anónimas que dispone taxativamente "sin que quepa margen interpretativo alguno" que los acuerdos adoptados por la Junta general son obligatorios para todos los socios.
2º).- En segundo lugar, esta misma conclusión se alcanza si se considera la función que cumple el Registro Mercantil en el tráfico jurídico, pues siendo ésta una institución encaminada a dar publicidad a situaciones jurídicas ciertas, cuyo contenido goza de las presunciones de exactitud y validez, se frustrarían eventuales derechos de terceros que confiaron en el contenido del Registro, si se permitiera que el cumplimiento de los acuerdos inscritos quedara al libre arbitrio de quienes promovieron la inscripción (Cf. Artículos 7.1 y 8 del Reglamento del Registro Mercantil).
Así, en el supuesto analizado, y por lo que se refiere al informe de auditoria debe señalarse que no exigir el referido informe de auditor "aunque el artículo 366.1.5.º del Registro Mercantil no contempla expresamente este supuesto" podría perjudicar derechos de los socios minoritarios que, sabiendo de la existencia de tal acuerdo y de su inscripción, se hubieran abstenido de solicitar el nombramiento registral de auditor para verificar las cuentas correspondientes a dicho ejercicio (artículo 205.2 de la Ley de Sociedades Anónimas).

DENOMINACIÓN SOCIAL

LA SUCURSAL DE UNA SOCIEDAD EXTRANJERA NO PRECISA CERTIFICADO DE DENOMINACIÓN DEL REGISTRO MERCANTIL CENTRAL.
Resolución de 24 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 4 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

En el presente recurso se debate si para inscribir en el Registro Mercantil una sucursal de sociedad extranjera es o no necesario aportar certificación expedida por el Registro Mercantil Central que acredite que no figura registrada la denominación de dicha sucursal.
La Dirección General, en la Resolución de 11 de septiembre de 1.990, ya se pronunció sobre la cuestión ahora planteada. Y aun habiéndose dictado aquel fallo sobre la base de la regulación anterior del Registro Mercantil, el razonamiento que le sirvió de base debe ser mantenido también respecto del Derecho hoy vigente. En efecto, la creación de una sucursal no da lugar al nacimiento de una nueva persona jurídica. Por ello, al no tratarse de la constitución de una sociedad nueva (lo que se inscribe es la sucursal, no la propia sociedad extranjera), no puede exigirse el cumplimiento de los requisitos que la ley establece para este acto jurídico y entre ellos el de acreditar la novedad u originalidad de la denominación a través de la certificación negativa de reserva de denominación expedida por el Registro Mercantil Central.

Además, aunque conforme a la Undécima Directiva del Consejo de 31 de Diciembre de 1.989 las sucursales sí pueden tener denominación distinta a la de la sociedad principal, en el presente supuesto, la sucursal aparece identificada por la adición de la expresión «Sucursal en España» a la denominación social de la sociedad principal, y por ello ningún sentido tiene la exigencia de una certificación negativa de denominación, ya que no existe ningún riesgo de confusión respecto de otras entidades nacionales preexistentes.

ADMINISTRADORES

ELEVACIÓN A PÚBLICO: DISCREPANCIA EN EL APELLIDO.
Resolución de 26 de Junio de 2.007. (B.O.E. de 25 de Julio de 2.007). Descargar Resolución.

La Registradora Mercantil rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una sociedad de responsabilidad limitada porque, según expresa en la calificación impugnada: «Se tiene que aclarar cual es el correcto segundo apellido del nuevo Secretario nombrado, ya que en la escritura consta como «García-Castro» y en la certificación inserta consta «García-Gasco».
Debe hacerse constar que tanto en la parte dispositiva de dicha escritura como en la mencionada certificación se expresa que se nombra Secretario no consejero de dicho órgano a don Francisco Muñoz García-Gasco, cuyas circunstancias personales se detallan; y estos mismos nombre y apellidos son los que figuran en el encabezamiento de la propia certificación para referirse al certificante.
Según la reiterada doctrina de esta Dirección General el correcto ejercicio de la función calificadora del Registrador no implica, en vía de principio, que deba rechazarse la inscripción del documento presentado ante toda inexactitud del mismo cuando, de su simple lectura o de su contexto, no quepa albergar razonablemente duda acerca de cuál sea el dato erróneo y cuál el dato verdadero.
En el presente caso, si se atiende al íntegro contenido de la escritura calificada resulta con claridad suficiente cuál es el segundo apellido de la persona nombrada. Por ello, la mera discrepancia a la que se refiere la Registradora en su calificación magnificando innecesariamente un error irrelevante, no debería constituir en sí materia de recurso y puede ser fácilmente obviada, dada su escasa entidad.

CAPITAL SOCIAL

OPERACIÓN ACORDEÓN: ES NECESARIO QUE EL BALANCE ESTÉ VERIFICADO POR UN AUDITOR.
Resolución de 30 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 23 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso como cuestión debatida si en caso de reducción del capital social a cero de una sociedad de responsabilidad limitada, para restablecer el equilibrio entre el mismo y el patrimonio disminuido como consecuencia de pérdidas, con acuerdo simultáneo de aumentar dicho capital en cuantía superior a la que hasta entonces tenía, es necesario acreditar la situación patrimonial de la sociedad mediante el correspondiente Balance aprobado por la Junta General de la sociedad y debidamente verificado por auditores de cuentas.
La Dirección General señala al respecto que si bien en estas operaciones de reducción y aumento simultáneo se puede prescindir de algunos de los requisitos legales, la necesaria protección de los socios y acreedores de la sociedad exige que las pérdidas sean acreditadas en su existencia y cuantía mediante un balance referido a una fecha comprendida dentro de los seis meses inmediatamente anteriores al acuerdo y aprobado por la Junta General, previa verificación de aquél por los auditores de la sociedad cuando ésta estuviere obligada a verificar sus cuentas anuales y, si no lo estuviere, por el auditor que al efecto designen los administradores; añadiendo, en relación con el presente caso, que dicho balance no puede ser sustituido por el del cierre del ejercicio.  Por último, no puede desconocerse el riesgo que suponen para los socios acuerdos como el presente (en que el simultáneo aumento se lleva a cabo, en parte, mediante compensación de determinados créditos -cuyo titular es únicamente uno de los socios-y, en el resto, mediante aportación dineraria -que no se llegó a desembolsar-), circunstancia ésta que obliga a extremar al máximo el respeto a las exigencias legales que tratan de garantizar los derechos de los socios.

ES POSIBLE, EN LA ACTUALIDAD, TRANSCURRIDO AMPLIAMENTE EL PLAZO PARA LA ADAPTACIÓN DEL CAPITAL DE LAS SOCIEDADES AL EURO, ADOPTAR UN ACUERDO DE REDUCCIÓN DEL CAPITAL DE UNA SOCIEDAD LIMITADA, CON TAL FIN Y CONSTITUYENDO UNA RESERVA INDISPONIBLE.  NO RESULTA IMPRESCINDIBLE EN  CASO DE AUMENTO POSTERIOR DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS QUE EN EL INFORME PRECEPTIVO DE LOS ADMINISTRADORES NO CONSTE LA CONCORDANCIA DE LOS CRÉDITOS CON LA CONTABILIDAD SOCIAL (ART. 74 L.S.R.L Y 199.3 R.R.M.).
Resolución de 29 de Mayo de 2.007. (B.O.E. de 21 de Junio de 2.007). Descargar Resolución.

La D.G.R.N. admite en su totalidad el recurso presentado, rechazando la calificación con relación a los dos defectos señalados sobre la base de los argumentos siguientes:
1º).- En defensa del primer acuerdo de reducción del capital de la sociedad limitada en cuestión, con el propósito de adaptación al euro y constituyendo una reserva indisponible, se aduce lo siguiente: a) Se trata de acuerdo de Junta Universal y por unanimidad. b) La reducción acordada es de escasa entidad económica -3,09 euros- y por ello, aún reconociendo que el art. 79 de la LSRL no admite esta finalidad en las reducciones de capital, la reducción es más un apunte contable, por lo que la exigencia de otros requisitos resultaría desproporcionada con la finalidad de la norma. Los fines perseguidos podrían haberse conseguido con una restitución a los socios y constitución de la reserva del art. 80.4 de la LSRL, y por ello debe admitirse que la sociedad pueda conseguir dicha finalidad sin restitución alguna a los socios. En definitiva que el defecto carece de la entidad suficiente para impedir la inscripción del documento presentado.
2º).- En cuanto al segundo defecto señalado, acuerdo de aumento por compensación de créditos (los cuales surgen de un aumento no inscrito y dejado sin efecto), es más forma que de fondo, pues es evidente que tanto de la certificación como del informe resultan los requisitos de la fecha de los créditos y la concordancia con la contabilidad social.
Se presta especial atención a la resolución de 24 de mayo de 2.003 al decir que quedan excluidas reducciones de capital al servicio de futuros repartos de dividendos.

ESTATUTOS SOCIALES

CONSTANCIA EN LA ESCRITURA DE LA DECLARACIÓN EXIGIDA POR EL ARTÍCULO 195,1 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL: PUEDEN SER SUPLIDAS POR SU CONSTANCIA EN DOCUMENTOS INCORPORADOS A LA ESCRITURA.
Resolución de 24 de Julio de 2.007 (B.O.E. de 7 de Agosto de 2.007). Descargar Resolución.

La cuestión que se suscita en este recurso, consiste en decidir, si para la inscripción de una escritura por la que se eleva a públicos unos acuerdos de modificación de estatutos de una sociedad de responsabilidad limitada, es necesario que figure siempre y en todo caso la declaración exigida por el artículo 195.1 del Reglamento del Registro Mercantil, «de que en la convocatoria de la Junta se han hecho constar los extremos que hayan de modificarse y de que el texto íntegro de la modificación propuesta ha estado desde la convocatoria a disposición de los socios en el domicilio social» (tesis sostenida por la Registradora Mercantil), o por el contrario entender, que esa exigencia reglamentaria puede entenderse cumplida, cuando se incorporan a la escritura los anuncios de la convocatoria realizada en el Boletín Oficial del Registro Mercantil y en uno de los diarios de mayor circulación en el término municipal en que esté situado el domicilio social (ex. Artículo 46.1 de la LSRL), en los que consta como orden del día los extremos concretos que se propone modificar y la indicación de que cualquier socio puede examinar en el domicilio social los documentos que han de ser sometidos a la aprobación de la Junta y obtener de la sociedad su entrega inmediata y gratuita (tesis sustentada por el Notario).
La Dirección General  revoca la nota de calificación y declara que si bien la omisión de las manifestaciones exigidas para la escritura en el Art. 195.1 del R.R.M., puede ser una irregularidad documental, en modo alguno pueden ser un obstáculo para la inscripción, toda vez que de los propios anuncios de convocatoria  ha quedado debidamente acreditado el cumplimiento de los requisitos exigidos.

SISTEMA NOTARIAL

ARANCEL. DOCUMENTO SIN CUANTIA A EFECTOS ARANCELARIOS

El acta de protocolización de un convenio de liquidación de sociedad conyugal, fruto de la labor interpretativa del Notario, es documento sin cuantía a efectos arancelarios sin perjuicio de la posible inadecuación de la forma al fondo (R. 8 de Febrero de 2007).

EXPEDIENTE DISCIPLINARIO. COMISION REITERADA DE PRACTICAS ANTIREGLAMENTARIAS SIN QUE EXONERE DE RESPONSABILIDAD LA POSTERIOR INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Se acreditan las siguientes infracciones:
A. Omite reiteradamente en las escrituras que autoriza reseñar expresamente el caracter con que intervienen los comparecientes.
B. Omisión en las escrituras que autoriza manifestar que ha tenido a la vista el documento del que resulta la representación alegada por el compareciente, aunque lo reseñe.
C. Omisión en ocasiones en las escrituras que autoriza valorar la suficiencia de las facultades representativas.
D. Estampa su firma reiteradamente en un folio independiente, quedando aquélla separada de la de los otorgantes.
E. Reseña reiteradamente la numeración de los folios al final en términos que no permiten identificar indubitadamente aquellos en los que está extendido el instrumento.
F. Indica reiteradamente que determinados documentos han sido incorporados a la escritura (documentos complementarios) sin que realmente lo hayan sido.
G. Reiteradamente las enmiendas, sobrerraspados o interlineados se refieren al número de folios, y en ocasiones no están salvados (R. 21 de Febrero de 2007).

LIQUIDACIONES MENSUALES DEBIDAS POR LOS COLEGIADOS. EJECUTIVIDAD Y AFECCION DE LA FIANZA

La fianza constituida por los Notarios está afecta al cumplimiento de las obligaciones corporativas, y si aquélla desapareciese o quedase reducida, el Notario quedará en suspenso cuando falte la fianza hasta que la reponga en el término de seis meses y, en otro caso, transcurrido ese plazo se le considerará renunciante a la Carrera. (RR. 1 y 5 de Marzo de 2007).

RESPONSABILIDAD CIVIL DEL NOTARIO. NO PROCEDE EN VIA ADMINISTRATIVA EN CASO DE NULIDAD DE TESTAMENTO POR LA DECLARACION FALSA DE LA TESTADORA DE NO SABER O NO PODER FIRMAR

No procede declarar responsabilidad civil del Notario en esta sede, sólo cabe mediante el ejercicio de acción ante los Tribunales o mediante el procedimiento arbitral previsto en el artículo 146 del Reglamento Notarial.
El Notario no está obligado a indagar si es cierta o no la afirmación de la testadora acerca de no saber o no poder estampar su firma (R. 30 de Enero de 2007).