DERECHO CIVIL

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

RESOLUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE DERIVADO DE CONTRATO ADMINISTRATIVO: ES POSIBLE EL EJERCICIO UNILATERAL POR PARTE DEL AYUNTAMIENTO.
Resolución de 27 de Octubre de 2.008 (B.O.E. de 20 de Noviembre 2.008). Descargar Resolución.

Se cuestiona si, concedido por un Ayuntamiento un derecho de superficie en cumplimiento de un plan de ordenación, y sometida tal concesión a la condición resolutoria del cumplimiento de determinadas condiciones por el superficiario, el incumplimiento de las obligaciones pactadas -y que se establecieron en el correspondiente pliego de condiciones- faculta al Ayuntamiento, por sí solo para resolver el derecho  concedido, o es imprescindible acudir a los Tribunales de Justicia. 
La Dirección General recuerda que ya distinguió, a efectos de atribuir la competencia a la jurisdicción civil o a la jurisdicción contencioso-administrativa, siguiendo al Tribunal Supremo en la Sentencia de 10 de Junio de 1988, los llamados «actos de la administración» de los «actos administrativos», pues, sentado que sólo estos últimos son susceptibles de la vía administrativa, dicha calificación la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administración Pública, la misma los realiza como consecuencia de una actuación con facultad de «imperium» o en ejercicio de una potestad que sólo ostentaría como persona jurídica pública, y no como persona jurídica privada.
Y en el presente supuesto se trataba de licitación pública y pliego de condiciones, cuyo incumplimiento ha sido la causa de la resolución, por lo que, aplicando el artículo 5.2.b del texto refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, ha de aplicarse el artículo 59 del mismo Texto. Y en consecuencia, el órgano administrativo puede acordar la resolución del contrato, poniendo fin a la vía administrativa, y siendo tal acuerdo inmediatamente ejecutivo, sin perjuicio de la vía contencioso administrativa.

HIPOTECA UNILATERAL: PARA SU CANCELACIÓN POR EL DEUDOR ES NECESARIA EL PREVIO REQUERIMIENTO AL ACREEDOR.
Resolución de 23 de Octubre de 2.008. (BOE de 20 de Noviembre de 2.008). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar una hipoteca unilateral a instancia de los dueños de la finca, ante la falta de aceptación de la hipoteca por parte del acreedor, quien no fue requerido para que realizara la aceptación.
La Dirección General confirma la nota de calificación del Registrador suspendiendo la cancelación, pues, conforme a los Artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento, sólo puede cancelarse la hipoteca unilateral, a petición del dueño de la finca y expresando su consentimiento en escritura pública, sin necesidad de consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó, cuando transcurran dos meses desde el requerimiento que le hayan realizado los deudores para que realice la aceptación sin que ésta haya tenido lugar. Añade que no es bastante el conocimiento de la hipoteca por el acreedor favorecido para que, desde entonces, se empiece a contar el plazo de los dos meses, ya que para que empiece a correr este plazo se necesita una especial intimación o requerimiento en el que se determinará expresamente que transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse, sin necesidad del consentimiento del acreedor.

CONTRATOS

COMPRAVENTA: NO INSCRIBILIDAD DE UNA DETERMINADA CLÁUSULA OBLIGACIONAL Y DE UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER.
Resolución de 9 de Octubre de 2.008. (B.O.E. de 7 de Noviembre de 2.008). Descargar Resolución.

En una escritura de compraventa se deniega la inscripción de las dos cláusulas siguientes, criterio que es ratificado por la D.G.R.N:
Primer cláusula: La parte compradora se obliga a ceder en uso frente a la parte vendedora, durante un determinado plazo, un espacio del solar vendido para la instalación de vallas publicitarias. Para el Centro Directivo es evidente el carácter puramente personal de esta estipulación; incluso, aunque se hubiera pactado con carácter real, la indeterminación del objeto sobre el que recae el uso impediría, igualmente, la inscripción.
Segunda cláusula: La compradora no podrá vender el solar en tanto no cumpla con la obligación de entrega material de los despachos profesionales y de las plazas de garaje.  Según la Dirección General, la interpretación de los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria es clara: se admite la posibilidad de registrar las prohibiciones de disponer cuando tengan su origen en actos a título gratuito, pero no si derivan en actos onerosos; la única forma de que una prohibición de disponer derivada de actos onerosos tenga acceso al Registro es asegurarla con garantía real, lo cual no se hace en el presente supuesto.

DERECHO DE FAMILIA

CONVENIO REGULADOR: LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE SEPARACIÓN DE BIENES. EL CONVENIO REGULADOR DE SEPARACIÓN Y DIVORCIO PUEDE COMPRENDER OPERACIONES LIQUIDATORIAS PROPIAS DE CUALQUIER RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXISTENTE, Y NO SÓLO DEL RÉGIMEN LEGAL DE GANANCIALES. CABE, POR TANTO, EN SUPUESTOS DE SEPARACIÓN DE BIENES.
Resolución de 29 de Octubre de 2.008. (B.O.E. de 19  de Noviembre  de 2.008). Descargar Resolución.

Se presenta convenio regulador aprobado judicialmente, destinado "a la liquidación del patrimonio común de matrimonio", disuelto por divorcio, el cual contiene determinadas adjudicaciones de bienes inmuebles.
El Registrador inscribe sólo la del único inmueble inventariado que ostentaba registralmente la condición de consorcial. Suspende las de los demás bienes que figuraban inscritos por mitad y en proindivisión en favor de ambos cónyuges, adquiridos durante ulterior régimen convencional de separación de bienes.  Basa su actuación en los argumentos que siguen: a) cesación de la potestad de vincular bienes privativos, una vez admitida la demanda, en ejercicio de la potestad doméstica; el procedimiento apropiado hubiera sido recoger el consentimiento de los ex cónyuges en escritura de extinción de condominio, en vez de convenio regulador. b) Por tanto, el mandato judicial resulta incongruente con el cauce formal adoptado.
La Dirección General da luz verde al recurso planteado, tras señalar que el régimen de separación de bienes no se identifica absolutamente con el modelo de comunidad romana y que cabe concebir la liquidación de dicho régimen a través de convenio.
Las adjudicaciones patrimoniales liquidatorias, en convenio regulador, alteran la titularidad de los bienes y deber acceder al Registro.

DIVORCIO: LA ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR AL TITULAR DE LA MISMA NO ES INSCRIBIBLE.
Resolución de 10 de Octubre de 2.008. (B.O.E. de 7 de Noviembre de 2.008). Descargar Resolución..

Habiéndose dictado sentencia de divorcio que aprobaba el convenio regulador en el que se adjudicaba la vivienda familiar a la esposa, y habiéndose inscrito la misma a su favor, ésta solicita ahora mediante instancia presentada al Registro la inscripción de la atribución del uso de la vivienda a favor de ella y de sus hijos.
La D.G.R.N. confirma la denegación de dicha inscripción, pues el derecho de uso de la vivienda familiar no es un derecho real, no es de carácter patrimonial, sino de carácter familiar. Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por el mismo, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo. En consecuencia, no es necesario que se establezca titularidad alguna a favor de los hijos que son beneficiarios pero no titulares del derecho. Del mismo modo, siendo el contenido del derecho de uso el de contar con el consentimiento de su titular para la enajenación de la vivienda, no es precisa su expresión cuando corresponde al mismo cónyuge que es titular exclusivo de dicha vivienda, ya que en ningún caso se podrá proceder a la enajenación sin su consentimiento.

REGIMEN ECONOMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: ART. 92 DEL REGLAMENTO  HIPOTECARIO. NO ES EXIGIBLE LA DETERMINACIÓN DE CUOTAS CUANDO SE ADQUIERE BAJO UN RÉGIMEN DE COMUNIDAD.
Resolución de 8 de Octubre de 2.008. (B.O.E. 7 de Noviembre de 2.008). Descargar Resolución..

Unos cónyuges colombianos casados conforme al régimen legal de su país, adquieren una finca sin determinación de cuotas, para su sociedad conyugal. El Registrador exige la determinación de las cuotas de adquisición.
La D.G.R.N. deniega la nota de calificación registral. Cuando se trata de adquisiciones realizadas por cónyuges extranjeros, la doctrina de este Centro Directivo, elaborada, entre otras, por las Resoluciones citadas en los «Vistos», consiste en que no es exigible la determinación de las cuotas que cada uno de ellos adquiere en el bien cuando se adquiere bajo un régimen matrimonial de comunidad y la inscripción puede practicarse a su favor «con sujeción a su régimen matrimonial» con indicación de éste si "como en el presente caso" consta en el título (artículo 92 del Reglamento Hipotecario).

DERECHO DE SUCESIONES

PARTICIÓN JUDICIAL. PRUEBA DE HECHOS NEGATIVOS, EXCEPCIÓN.
Resolución de 24 de Octubre de 2.008 (B.O.E. de 20 de Noviembre 2.008). Descargar Resolución.

Se plantea la cuestión de si es necesaria o no Acta de Notoriedad para la determinación de los herederos fideicomisarios designados en una cláusula testamentaria como "los parientes consanguíneos más próximos", teniendo en cuenta que esa determinación la han hecho ya los contadores partidores en favor de 8 personas y además la partición ha sido aprobada judicialmente.
La D.G.R.N. reconoce que es larga su tradición en interpretar que no hay que probar los hechos negativos, como en el caso de que se nombre herederos a determinados hijos "y a los demás que pudiera tener en el futuro", o cuando se designan por circunstancias, o cuando se plantea si hay que probar la inexistencia de descendientes de un  hijo premuerto, pues en esos casos hay que presumir que los nombrados en el testamento y que están presentes, o los que han probado ser herederos, son los únicos herederos y que no hay otros. Se diferencia los anteriores supuestos de aquellos otros casos en los que los herederos han sido llamados en el testamento de forma innominada, pues en tal caso no basta las meras manifestaciones de los que se atribuyen la condición de únicos herederos, lo que provocaría inseguridad jurídica; en ese sentido el artículo 82.3 del Reglamento Hipotecario establece como medio de prueba el acta de notoriedad para la determinación de los herederos fideicomisarios.
Se resuelve una cuestión relativa a determinar cómo ha de acreditarse a efectos registrales quiénes son los herederos fideicomisarios. La Dirección General recuerda  su doctrina sobre la materia, comenzada por la Resolución de 2 de Diciembre de 1.897, que señaló que ninguna norma exige que la persona o personas instituidas nominativamente como herederos en un testamento acrediten, para adquirir los derecho inherentes a esa cualidad, que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos si el instituido o los instituidos reunían ese carácter, o que no dejó ningún heredero forzoso si el nombrado era una persona extraña, por cuya razón no han establecido procedimiento destinados a obtener la justificación de semejante circunstancia negativa.
Pero esta doctrina sobre la no necesidad de probar un hecho negativo no era posible aplicarla al supuesto objeto de recurso ya que el propio título de la partición judicial pone en duda que hayan intervenido todos los herederos fideicomisarios. Por ello se confirma la calificación del Registrador al exigir el acta de notoriedad a que se refiere el párrafo 3º del artículo 82 del Reglamento Hipotecario.

CONCURSO DE ACREEDORES

EJECUCIÓN SINGULAR: TERCERÍAS DE MEJOR DERECHO Y APLICACIÓN DE SOBRANTE.
Resolución de 23 de Septiembre de 2.008 (B.O.E. de 15 de Octubre de 2.008). Descargar Resolución.

Se suspende la inscripción de una certificación de la Tesorería General de la Seguridad Social por la que se adjudican determinados bienes inmuebles, por dos defectos, a saber:
1º).- Se ha pagado a un tercerista pero del documento presentado no resulta si esa tercería se ha seguido sólo contra la Tesorería General de la Seguridad Social o también contra los titulares de asientos registrales posteriores a la anotación que motiva la ejecución,  defecto revocado por la Dirección General, al entender que en el supuesto de que existan otros créditos posteriores con mejor derecho, a sus titulares es a quienes corresponde hacer valer sus derechos en el procedimiento, sin que exista ninguna obligación de dirigir la demanda de tercería frente a ellos. Aquel acreedor que piense que su crédito es preferente al que se está ejecutando debe ejercitar la tercería de mejor derecho  para que, en su caso, recaiga sentencia declarando el orden de pago entre los acreedores concurrentes y reconozca tal preferencia.
2º).-  El sobrante sólo se ha consignado a favor de un acreedor posterior, existiendo en el Registro otros acreedores posteriores con derecho preferente al cobro. En este caso la Dirección General confirma el defecto ya que pese a que ese crédito estaba ya satisfecho, como alega el recurrente, no le constaba al Registrador  en el momento de la calificación.

FORMACIÓN Y MODIFICACION DE FINCAS

SEGREGACION: DECLARACION DE INNECESARIEDAD DE LICENCIA POR SILENCIO POSITIVO.
Resolución de 17 de Septiembre de 2.008. (B.O.E. 15 de Octubre de 2.008). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de segregación y compraventa, en la que se testimonia solicitud de licencia para tal segregación con el sello de entrada en la Corporación Municipal, manifestando los solicitantes, en la escritura, que han transcurrido dos meses sin que el Ayuntamiento haya resuelto expresamente esa solicitud, por lo que se ha producido silencio administrativo positivo.
El Registrador deniega porque entiende que debe acreditarse la conclusión del expediente, fecha a partir de la cual se computaría el plazo para la aplicación de la doctrina del silencio administrativo positivo.
Como ya ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, la concesión de licencias a efectos registrales por silencio administrativo positivo, una vez transcurrido el plazo legal para que la administración resuelva sobre la solicitud del interesado, es una consecuencia de lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. A tal efecto, no puede olvidarse que la regulación del silencio administrativo positivo determina, en garantía de los particulares, una vez transcurrido el plazo previsto sin decisión del órgano administrativo, la producción de un acto administrativo susceptible de producir sus efectos ante cualquier persona, física o jurídica, pública o privada (artículo 43, apartados 3 y 5, de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), sin que esto obste a su posible calificación como acto nulo o anulable [artículos 62.1.f) y 63, apartados 1 y 2 de la misma Ley]. En este último caso, la ineficacia del acto requerirá de la correspondiente declaración al efecto mediante el procedimiento de revisión legalmente establecido (artículo 102 de la citada Ley 30/1992). Aplicando esos principios a la esfera registral, es evidente que, no mediando esa declaración, el acto administrativo presunto debe reputarse inicialmente válido, por lo que procederá su inscripción, sin perjuicio de que la Administración pueda, a su vez, adoptar las medidas registrales procedentes para asegurar el resultado de la declaración de ineficacia.

LA SUBSANACIÓN DE UNA ESCRITURA EN LA QUE SE DECLARA LA EXISTENCIA DE UNA VIVIENDA REQUIERE EL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS DE LAS DECLARACIONES DE OBRA NUEVA.
Resolución de 11 de Octubre de 2.008 (B.O.E. de 7 de Noviembre de 2.008). Descargar Resolución.

Se trata de una escritura de subsanación de otra de compraventa en la que la parte compradora subsana la descripción de la finca que consta en el Registro como destinada «a cuadras, en estado ruinoso, con corral» haciendo constar que hay una vivienda, haciendo una nueva descripción de la misma y expresando que la construcción data de 1.940 y que no está sujeta a expediente de disciplina urbanística. A continuación, se divide la finca en dos y se dona una de ellas.
El Registrador deniega la inscripción por los tres defectos siguientes, que son confirmados por la Dirección General:
1º).- La subsanación de la descripción de la finca exige la intervención también de la otra parte, la parte vendedora en este caso, ya que se rectifica sustancialmente el objeto del negocio, que puede tener para los vendedores efectos no sólo tributarios, sino también civiles.
2º).- La rectificación de la descripción de la finca exige el cumplimiento de los requisitos aplicables a una escritura de declaración de obra nueva (esto es, licencia municipal o cumplimiento de las reglas del artículo 52 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de Julio, para construcciones antiguas), pues el hecho de que no se trate formalmente de una declaración de obra nueva, no supone la aplicación de una normativa distinta.
3º).- No expresándose en la escritura que la finca se destina a uso propio, es necesaria la contratación del seguro decenal.

DECLARACION DE OBRA NUEVA EN UNA FINCA CON SUPERFICIE EN PARTE URBANA Y EN PARTE RUSTICA: ES NECESARIO ACREDITAR, EN CASO DE DUDA, LA MAYOR SUPERFICIE URBANA ALEGADA.
Resolución de 14 de Octubre de 2.008 (B.O.E. del 8 de Noviembre de 2.008). Descargar Resolución.

Se declara la obra nueva sobre la parte urbana de una finca registral en la que constan en el Registro que parte de sus metros son urbanos (de uso industrial) y el resto rústicos. La registradora deniega la inscripción  pues la edificación, al parecer, ocupa más de los metros urbanos que constan en el Registro. Tampoco se acredita la autorización para construir en suelo rústico. Alega la recurrente que, en realidad, hay más metros urbanos de los que constan en el Registro.
La D.G.R.N. desestima calificación, señalando que ante una discordancia sobre la superficie urbana de la finca, ha de estarse a la que consta en el Registro, y si la edificación ocupa una superficie urbana superior a la registrada, es preciso cambiar previamente la calificación urbanística de tal finca. Además, el Real Decreto 1.093/1.977, desarrollando la legislación urbanística, exige para la inscripción de toda obra nueva que se acredite la obtención de la licencia correspondiente, pues ante cualquier discrepancia ha de prevalecer la superficie que consta en el Registro  y, en su caso, habrá de ser rectificada previamente, acreditándose la mayor superficie urbana.

DOCUMENTO JUDICIAL E INMATRICULACIÓN A TRAVÉS DE UN MEDIO DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. INTERPRETACIÓN ESTRICTA DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY Y 298 DE SU REGLAMENTO: EL DOBLE TÍTULO PÚBLICO SUCESIVO Y LA PUBLICACIÓN DE EDICTOS SOLAMENTE SE REQUIEREN EN LAS INMATRICULACIONES POR TÍTULO NOTARIAL. LAS SENTENCIAS DE JUICIOS DECLARATIVOS CONSTITUYEN MEDIO DE RECTIFICACIÓN REGISTRAL DE FORMA QUE PUEDEN SERVIR, PER SE, DE TÍTULOS INMATRICULATORIOS, AL IGUAL QUE LOS EXPEDIENTES DE DOMINIO, LAS CERTIFICACIONES  DEL 206, LOS TÍTULOS DE REPARCELACIÓN URBANÍSTICA. 
Resolución de  2 de Octubre de 2.008. (B.O.E. de 6 de Noviembre  de 2008). Descargar Resolución.

El Centro Directivo confirma dos de los cuatro defectos (primero y tercero) señalados en nota de calificación contraria a la inscripción de sentencia dictada en juicio divisorio de  finca no inmatriculada en cuanto a las cuotas de los demandados; pronunciada a favor de los copropietarios actores con obligación de pago del valor de tasación de su parte proporcional a los herederos legales de los demás condóminos.
Los puntos que se abordan son los que siguen:
1º) Indeterminación de las cuotas de los adjudicatarios determinados en la ejecutoria, con inmediata vulneración del principio de especialidad plasmado en el artículo 54 del Reglamento Hipotecario. Defecto no recogido en el escrito de interposición del recurso.
2º) La no inmatriculación de las cuotas pertenecientes a los demandados no es óbice, contrariamente a lo sostenido en la calificación, para la inscripción de la totalidad de la finca a favor de los atributarios de la finca, una vez se especifiquen sus participaciones respectivas. Las sentencias dictadas en juicios declarativos son instrumentos aptos para la rectificación de la inexactitud registral por falta de acceso de alguna relación jurídico inmobiliaria sin sujetarse a los requisitos inmatriculatorios de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento.
3º) No basta con la declaración de firmeza de la Sentencia analizada (dictada en rebeldía), también debe haberse agotado el plazo para el recurso de audiencia al demandado. No hay constancia del transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión de las Sentencias dictadas en rebeldía a que se refieren los artículos 501 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Subsistiendo tal acción, la Sentencia no será inscribible, sólo anotable, ex artículo 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
4º) El contraste entre la ausencia de inmatriculación de las cuotas en la finca debatida  de los demandados en el juicio divisorio y la inscripción de las pertenecientes a la parte actora, no justifica la exigencia calificatoria de  defensor judicial, máxime cuando el propio juez, en resolución ya firme, no consideró necesaria su intervención.

EXCESO DE CABIDA: REQUISITOS PARA SU ADMISIÓN. EL EXCESO DE CABIDA ES RECTIFICACIÓN DE UN DATO REGISTRAL ERRÓNEO, YA QUE EN OTRO CASO SE DEBE IR A UNA INMATRICULACIÓN.
Resoluciones de 13 y 16 de Octubre de 2.008 (B.O.E. de 7 y 8 de Noviembre 2.008). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se trata de un supuesto de un exceso de cabida acreditado mediante acta notarial de notoriedad, respecto de una finca inscrita que procede por reparcelación y cuyos datos descriptivos, a juicio del Registrador, son suficientemente precisos para evidenciar que se está amparando la invasión de una superficie colindante, que debería tratarse registralmente como previa inmatriculación de la superficie adicional. Se opone por el recurrente, alegando que el exceso de cabida se debe a que en los títulos reparcelatorios originarios, hubo errores descriptivos.
La Dirección General, sin entrar en detalles sobre el asunto concreto, salvo en el apartado c), reitera las directrices que informan su jurisprudencia sobre los excesos de cabida:
A).-  Ha de resultar indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados (cfr. Resolución de 19 de Noviembre de 1.998).
B).- Si no se produce este supuesto, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
C).-  Es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca, y esta duda es más que justificada cuando, como en el caso presente, la finca inscrita procede por segregación y posterior reparcelación (art. 298 R.H.)
D).- También debe considerarse la desproporción entre la cabida inscrita y la que ahora se pretende reflejar.

EXCESO DE CABIDA: DOBLE TÍTULO PARA SU INMATRICULACIÓN.
Resolución de 18 de Octubre de 2.008 (B.O.E. de 7 de Noviembre 2.008). Descargar Resolución.

Contrariamente al caso anterior, se aportaba en este un título anterior en que ya constaba el exceso de cabida en la finca. La Dirección General reitera los argumentos antedichos, pero al figurar la finca catastrada a favor del causante de las vendedoras, que ese exceso ya figuraba en el título previo y ese propio título (una herencia) ya se inscribió, aunque sin el exceso, determinan para la Dirección General, una solución distinta del supuesto anterior, revocando la calificación registral, al entender, que conforme al art. 298 RH, se cumplen los requisitos para la inmatriculación del exceso de cabida.

INMATRICULACION DE FINCAS: LEY DE MONTES. SE REQUIERE QUE LA FINCA A INMATRICULAR SEA MONTE O COLINDE CON MONTE DEMANIAL.
Resolución de 17 de Septiembre de 2.008. (B.O.E. 15 de Octubre de 2.008). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso si es exigible para inmatricular tres fincas destinadas a pastos, el informe favorable del Ayuntamiento o del órgano forestal de la Comunidad Autónoma, cuando de la descripción de las fincas en la escritura ni de las certificaciones catastrales aportadas, resulta el carácter de monte de las mismas.
La D.G.R.N. estima el recurso interpuesto. Como ya señalara este Centro Directivo, el Artículo 22 de la Ley de Montes establece que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma; pero no basta para que sea exigible el citado informe que se trate de inmatriculación de fincas ubicadas en un término municipal donde existan montes demaniales, sino que es preciso que la finca a inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales. En el supuesto de hecho de este expediente, ni de la descripción de la finca en la escritura, ni de las certificaciones catastrales aportadas resultan elementos para entender que se pretende inmatricular un monte. Tampoco la nota de calificación expresa las razones por las que se entiende que se trata de un monte ni las razones justificativas de las dudas que pudieran existir al respecto. El precepto legal no autoriza que se trate de una actuación rutinaria por parte del Registrador el exigir la expedición del informe y suspender entre tanto la inscripción para cualquier supuesto de inmatriculación, sino que exige que concurran las características en él señaladas expresamente.

TRACTO SUCESIVO. PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN REAL EN CASO DE REPARCELACIÓN.
Resolución  de 3 de Octubre de 2.008. (B.O.E. 7 de Noviembre de 2008). Descargar Resolución.

En este recurso se presenta primero un mandamiento de embargo sobre las denominadas fincas de origen o de procedencia, en virtud de un proyecto de reparcelación, calificado negativamente, y después un mandamiento de anotación de demanda sobre las fincas de resultado.
El Registrador suspende su calificación hasta que se practique o caduque el asiento de presentación del primer documento. El recurrente entiende que la presentación de la anotación preventiva de embargo sobre las fincas de origen no debe suspender la calificación de la anotación de demanda y de la sentencia, pues debió rechazarse directamente al dirigirse contra fincas de origen ya inexistentes.
El Centro Directivo confirma el defecto ya que por aplicación precisamente del principio de subrogación real (la anotación decretada sobre una parcela originaria debe extenderse sobre la nueva finca resultante de la compensación siempre que quede clara la correspondencia) y de tracto sucesivo, los títulos presentados respecto de las fincas de origen, en tanto no se despachen o caduque el asiento de presentación de los mismos, determinan la prórroga del plazo de calificación de los títulos posteriores relativos a las fincas de reemplazo.

VIAS DE INMATRICULACIÓN EN SEDE DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Resolución de 7 de Octubre de 2.008. (B.O.E. 7 de Noviembre de 2.008). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la posibilidad de inmatricular a través de un expediente de dominio, dos trasteros de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Según el Registrador el expediente de dominio inmatriculador no es procedimiento congruente con la situación registral vigente y el resultado pretendido, ya que no hay posibilidad de inmatriculación al estar la finca inmatriculada en su totalidad, teniendo los espacios descritos como departamentos independientes el carácter de elementos privativos y el resto de los espacios existentes en el inmueble, por exclusión, el carácter de elementos comunes.
La D.G.R.N. confirma la nota de calificación registral. La forma negocial de constitución del régimen de propiedad horizontal, y por tanto de individualización de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, es la escritura pública constitutiva del dicho régimen. Otras vías excepcionales serían el laudo arbitral o la vía judicial a través del ejercicio de una acción declarativa de rectificación del Registro, ex artículo 40 letra d) de la Ley Hipotecaria.

DERECHO REGISTRAL

CANCELACIÓN POR CADUCIDAD: LAS ANOTACIONES PRORROGADAS ANTES DE LA NUEVA L.E.C NO SE CANCELAN POR CADUCIDAD.
Resolución de 19 de Septiembre de 2.008. (B.O.E. de 15 de Octubre de 2.008). Descargar Resolución.

La Dirección General reitera su conocida doctrina de que las anotaciones preventivas objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria dada por la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, quedan sometidas a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de las mismas, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.

ANOTACIÓN DE EMBARGO: CUANDO EL BIEN ESTA INSCRITO A FAVOR DE CÓNYUGES EXTRANJEROS ES NECESARIO QUE LA DEMANDA SE DIRIJA CONTRA AMBOS.
Resolución de 22 de Septiembre de 2.008. (B.O.E. de 15 de Octubre de 2.008). Descargar Resolución.

La Dirección General vuelve a reiterar que, tratándose de bienes inscritos a nombre de cónyuges extranjeros "para su sociedad conyugal con sujeción a su régimen económico matrimonial" (conforme al art. 92 del Reglamento Hipotecario), no puede anotarse un embargo sobre la totalidad del bien por deudas contraídas por uno de ellos. La única forma de solucionar el problema es dirigir la demanda contra ambos cónyuges, único supuesto en el que, si la anotación concluyera con la venta forzosa de la finca, el Juez podría actuar en representación de ambos titulares en caso de rebeldía.
Respecto al segundo defecto, se mantiene que la eficacia que la anotación de embargo ha de tener en determinados supuestos exige que se concrete la cantidad por la que se traba el embargo.

INFRACCIONES URBANÍSTICAS: NO SE PUEDE PEDIR LA CANCELACIÓN SIN OBTENER UNA RESOLUCIÓN JUDICIAL QUE DESVIRTÚE EL REGISTRO.  EN EL CASO DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA BASTA EL ACUERDO MUNICIPAL.
Resolución de 20 de Octubre de 2.008 (B.O.E. de 7 de Noviembre 2.008). Descargar Resolución.

Un Ayuntamiento solicita que, ante una obra nueva que considera ilegal, se cancele su inscripción, y, en todo caso, se efectúe la anotación preventiva procedente. Ambas peticiones son rechazadas por el Registrador.
Respecto la primera cuestión solicitada, la Dirección General recuerda que los recursos gubernativos sólo pueden interponerse ante calificaciones negativas, pero no respecto de las positivas, que determinan la práctica de un asiento, en cuyo caso es necesario que se declare su inexactitud, y eso sólo puede ocurrir por vía judicial o con el consentimiento de los beneficiarios del asiento.
Pero en cuanto a la solicitud de anotación preventiva revoca la calificación, ya que basta la certificación del acuerdo municipal de incoación del expediente, debidamente notificado al titular registral, sin necesidad de que conste la notificación a los interesados, ya que la solicitud de la práctica de la anotación es un acto de mero trámite o de impulso procedimental que será posteriormente notificada a los interesados por la Administración, indicando que la anotación preventiva no es un acto decisorio del fondo del asunto, ni produce indefensión o perjuicio a intereses  o derechos legítimos.

ANOTACION DE DERECHO HEREDITARIO: ES IMPRESCINDIBLE SER HEREDERO Y APORTAR EL TITULO SUCESORIO.
Resolución de 15 de Octubre de 2.008 (B.O.E. de 8 de Noviembre de 2.008). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro instancia solicitando la anotación preventiva de derecho hereditario en abstracto, al amparo del art. 42.6 LH sobre determinadas fincas. En su defecto se solicita anotación de suspensión.
Rechaza la Dirección General ambas peticiones señalando que:
1º).- Para la anotación preventiva del derecho hereditario es imprescindible ser heredero, y para acreditar dicha cualidad es preciso acompañar el correspondiente título sucesorio (artículo 14 de la Ley Hipotecaria). Sin tal título ni se puede anotar el derecho hereditario ni siquiera tomar anotación preventiva del mismo, pues, en dicho caso, se admitiría la anotación de suspensión por una simple solicitud, sin que ningún documento acreditara, ni siquiera en principio, la tenencia de la cualidad requerida.
2º). El artículo 166,11 del Reglamento Hipotecario exige que en el caso de que la anotación preventiva se realice en virtud de documento privado, la instancia deberá llevar las firmas legitimadas, o ser ratificada ante el Registrador

INADMISIÓN DE RECURSO POR EL TRANSCURSO DEL PLAZO LEGAL PARA RECURRIR. EL ACTO IMPUGNADO ALCANZA FIRMEZA.
Resolución de  29 de Septiembre de 2.008. (B.O.E. de 6 de Noviembre  de 2.008). Descargar Resolución.

Esa firmeza no impide nueva presentación objeto de calificación, idéntica o no a la anterior. Podrá además ser objeto de recurso; pero la prioridad alcanzada por la presentación inicial se habrá perdido, de tal suerte que la que se consiga con la nueva en modo alguno se sobrepondrá a la que hubiera logrado otro título presentado en tiempo intermedio entre aquéllas.
No se entra en el fondo del asunto debatido.

PROTOCOLOS FAMILIARES

PUBLICIDAD NOTICIA DE LOS PROTOCOLOS FAMILIARES SOCIETARIOS: SUS DIVERSAS FORMAS.
Resolución de 30 de Septiembre de 2.008. (B.O.E. de 6 de Noviembre de 2.008). Descargar Resolución.

Los datos más relevantes pueden sintetizarse de la siguiente manera: Veto al acceso registral de protocolo familiar de sociedad anónima, primero, cuya hoja se halla cerrada por falta de depósito en plazo de las cuentas anuales. Y segundo, el documento que contiene el protocolo es presentado por suscriptor no integrante del órgano de administración social.
Se confirman los dos defectos señalados y contenidos en la nota, entendiéndose  conculcados el artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil, en cuanto al cierre registral por falta de depósito de las cuentas anuales aprobadas, y el artículo 5 del Real Decreto 17/2007 en lo concerniente a la falta de  solicitud expresa de presentación registral del protocolo familiar por el administrador actual (inscrito en el Registro), con el consentimiento expreso de todos afectados por el mismo, según el artículo 3 in fine del citado Real Decreto. Estos requisitos no se suplen por la circunstancia, esgrimida por el recurrente, de que el protocolo haya sido firmado por el anterior administrador único (ya fallecido) de la sociedad.
La Dirección General subraya, con ocasión del presente recurso, las siguientes vías de publicidad de los protocolos familiares:
1º).- Publicación en el sitio web de la sociedad, en conformidad con el dominio o dirección de Internet que conste en su hoja abierta en el Registro Mercantil ex artículo 9 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información.
2º).- Constancia en la hoja registral de la existencia del protocolo familiar y sus datos identificativos, sin detallar su contenido, conforme al artículo 5º del Real Decreto 17/2007.
3º).- Copia o testimonio (total o parcial) del documento público protocolar, unido a la documentación correspondiente al depósito de las cuentas anuales, como documento que puede afectar al buen gobierno de la sociedad, según artículo 6º del Real Decreto 17/2007.
4º).- Mención expresa en la inscripción de determinados acuerdos adoptados en ejecución de un protocolo familiar publicado, circunstancia ésta que también se hará constar en la denominación de la correspondiente escritura pública, ex artículo 7º del Real Decreto 17/2007.
Sólo estaría amparada por la fe pública registral la modificación estatutaria inscrita en ejecución de un protocolo publicado, y como tal cláusula estatutaria inscrita, obligaría a los socios, artículo 9º de la Ley de Sociedades Anónimas.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. PRINCIPIO REGISTRAL DE PRIORIDAD. EJECUCIÓN DE EMBARGO: CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES. NO PERJUDICA AL ADJUDICATARIO DE BIEN MUEBLE EJECUTADO, EL CONCRETO MODO DE PRESENTACIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN EN EL REGISTRO.
Resolución de 1 de Octubre de 2.008. (B.O.E. de 6 de Noviembre  de 2.008). Descargar Resolución.

Procede inscribir la adjudicación de un bien mueble en procedimiento de apremio seguido por la Tesorería General de la Seguridad Social, constando inscrita con posterioridad a la anotación de embargo que se ejecuta una reserva de dominio a favor de una entidad de financiación.
El sólo hecho de que la cancelación del embargo se haya  presentado al Registro vía  telemática no determina que al haberse cancelado la anotación de embargo en virtud del mandamiento- según el punto de vista del Registrador-, el titular de la reserva de dominio haya adquirido prioridad sobre el adjudicatario y deba consentir, mediante carta dirigida al Registro, la cancelación de su titularidad.
La actuación del Registrador viene ordenada en el mandamiento de cancelación de cargas no preferentes no preferentes que regula de modo unitario el artículo 122 del Reglamento de Recaudación de la Seguridad Social.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES

DISPOSICIÓN ESTATURIA: INDETERMINACIÓN DEL OBJETO Y DETERMINACIÓN LEGAL.
Resolución de 23 de Septiembre de 2.008 (B.O.E. de 15 de Octubre de 2.008). Descargar Resolución.

Respecto de una sociedad cuya actividad es la propia de los  Salones Recreativos, se deniega la inscripción en el Registro Mercantil de la siguiente mención contenida en su objeto social «y la realización de las actividades preparatorias, necesarias, accesorias, complementarias o relacionadas con los mismos» por entender el Registrador que tiene un carácter indeterminado, aplicando el art. 178 del Reglamento del Registro Mercantil.
Se alega por el recurrente y por el Notario autorizante, que precisamente se ha recogido en la escritura de constitución social la dicción señalada en la normativa especial del sector de la Comunidad Autónoma Valenciana.
Y es con tal argumento con el que la Dirección General revoca la calificación, al considerar que el Registrador debe interpretar el referido art. 178, en el sentido más adecuado para que produzca efecto, esto es, respetar la disposición valenciana sobre la materia.  Y todo ello después de hacer un repaso respecto de jurisprudencia registral sobre la determinación del objeto social (a destacar la Resolución de 1 de Septiembre de 1.993), y señalando que si por las actividades principales estuviera delimitado de modo suficientemente preciso el ámbito de la actividad social, no hay problema de la mención de aquellas operaciones que completan, preparan o auxilian dichas actividades principales.

ADMINISTRADORES

CUENTAS ANUALES

INFORME AUDITOR DE CUENTAS:  ARTÍCULO  205.2 DE LA LEY DE SOCIEDADES ANÓNIMAS.
Resolución de 30 de Septiembre de 2.008. (B.O.E. 20 de Noviembre de 2.008). Descargar Resolución.

Se suspende el depósito de cuentas de una Sociedad, no obligada a la realización de auditoría de cuentas, pero cuya auditoría había sido solicitada por la minoría al amparo del art. 205.2 de la LSA, por no aportar el informe del auditor nombrado por el Registro Mercantil. La Sociedad recurre alegando que si la auditoría no se ha realizado es porque el auditor designado lo ha sido de forma casi simultánea a la aprobación de las cuentas anuales de la Sociedad.
La D.G.R.N. confirma la nota y reitera su doctrina que no puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales de una sociedad si no se presenta el correspondiente informe del auditor de cuentas cuando en las sociedades no obligadas a verificación contable se hubiese solicitado por los socios minoritarios el nombramiento registral (artículo 366.1.5° del Reglamento del Registro Mercantil).

SISTEMA NOTARIAL

RECLAMACION DE HONORARIOS REGISTRALES DERIVADOS DE INSCRIPCION DE ESCRITURA DE SUBSANACION. ERROR COMPARTIDO DEL NOTARIO Y DEL OTORGANTE AL QUE SE LE LEYO LA ESCRITURA
No se estima

"En el presente caso, el recurrente insta inicialmente a la Junta Directiva del Colegio notarial que ." ... aclare si tengo derecho a que se me abone la cantidad de 156.19 €, por creer que el error es causado por la notaría del Sr. J.G., y si es así, que pasos debo seguir para ello. ...". Y en el mismo sentido se manifiesta en la alzada solicitando " ... me asista desde esa Dirección General en el sentido de la procedencia o no del abono por parte de la notaría del Sr. J.G. ...". (Resolución de 11 de abril de 2008). 

RECLAMACION POR ASESORAMIENTO EQUIVOCADO EN TIPO IMPOSITIVO DE OPCION DE COMPRA
No se estima

"...centra el reclamante su queja en el hecho de haber recibido del Notario de ..., D. C.M.L., un asesoramiento equivocado acerca del tipo impositivo aplicable a la opción de compra documentada en escritura autorizada por éste; el Notario por su parte, niega en términos categóricos las acusaciones del reclamante. Ante su frontal oposición, quedan neutralizadas las declaraciones de ambas partes, y las posibles diferencias existentes entre las mismas no pueden sustanciarse en vía administrativa, cuando la afirmación del Notario de haber realizado las reservas y advertencias legales, especialmente las de carácter fiscal, está amparada por la fe pública, con el valor probatorio que el artículo 17 bis de la ley orgánica del Notariado le atribuye, sin que frente a esta presunción de legalidad, tenga competencias esta Dirección General para apreciar, en vía administrativa, la prueba en contra que propone el reclamante. El recurrente tiene abierta la vía jurisdiccional civil ordinaria, mediante el procedimiento legalmente establecido al efecto, con las debidas garantías procesales y la posibilidad de la valoración íntegra de la prueba que permita establecer la veracidad de las declaraciones de una y otra parte, para reclamar la declaración de la eventual responsabilidad del Notario". (Resolución de 21 de abril de 2008)

SOLICITUD DE COPIA AUTORIZADA POR MEDIO DE COMUNICACION ELECTRONICA. RECHAZO DEL NOTARIO POR EL MEDIO EMPLEADO Y POR FALTA DE ACREDITACION
Se estima parcialmente

....A) En cuanto al rechazo del Notario Sr... respecto del medio utilizado para la petición de la copia no cabe sino estimar el recurso. Basta para fundamentarlo la meridiana claridad de los arts. 110 y 113 de la Ley 24/2001, de 27 de Diciembre en conexión con los arts.  224, 253 y 264 del Reglamento Notarial y de la primera Circular del Consejo General del Notariado sobre utilización práctica de la F.E.A.N.
B) En cuanto a la alegación del Notario Sr... sobre la falta de acreditación de algún extremo necesario para juzgar sobre la procedencia o improcedencia de la expedición de la copia solicitada, teniendo en cuenta la imprecisión y falta de acreditación en este expediente de los términos y contenido de la solicitud de copia, el recurso debe rechazarse ya que:
a) Conforme al art. 222 del RN, es el titular del Protocolo a quien corresponde expedir la copia y, por consiguiente, es a él a quien corresponder juzgar sobre el derecho del solicitante para su obtención, para lo cual han de suministrársele todos los datos y documentos que considere necesarios. 
b) En realidad no se ha producido propiamente la denegación de la copia, sino la exigencia de acreditación de determinados extremos necesarios, según su criterio, para poder juzgar sobre la procedencia o no de expedir aquélla.
Y c) La propia recurrente indica en su escrito, su disposición a suministrar la documentación necesaria". (Resolución de 22 de abril de 2008)

SI TIENE DERECHO A COPIA QUIEN DICE SER ADMINISTRADOR DE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA Y SOLICITA QUE LE SEA EXPEDIDA COPIA DE UN PODER QUE OTORGÓ DIEZ AÑOS ATRÁS
No se estima

".... No obstante la escasez de datos y argumentos que aportan reclamante y Notario, en pro de su respectiva postura, lo cierto es que existen elementos suficientes para resolver la cuestión planteada, pues con independencia de que la hoja registral de la sociedad estuviera cerrada y de que el cargo de administrador del solicitante estuviera o no inscrito, falta la justificación de la existencia misma del cargo, pues el solicitante se ampara en su condición de administrador justificada diez años atrás, plazo que excede en mucho del máximo de vigencia del nombramiento de administrador de una sociedad anónima, por lo que a falta de nuevo nombramiento, que ni se ha probado ni alegado, debe estimarse caducado el cargo en base al cual se otorgó en su día el poder, e inexistente la representación alegada".
" ...Según reiterada doctrina de esta Dirección General, en la materia de la expedición de copias confluyen dos principios opuestos, como son el de secreto del protocolo y el del derecho a la obtención de copia de quienes tengan un interés jurídicamente relevante en el negocio documentado. Por ello, la regulación reglamentaria de la materia, y la actuación notarial en este campo, tienen su base en la adecuada ponderación de esos dos principios, plasmada en la exigencia, en el plano sustantivo, de que exista ese derecho o interés en el solicitante (exigida por el artículo 224 del Reglamento Notarial y concretada para el caso de los poderes en el artículo 227 del mismo cuerpo legal), y en el aspecto formal, en la identificación del solicitante y la acreditación o, al menos, la razonable justificación, de que el solicitante se encuentra en alguno de los supuestos en el que el Reglamento Notarial reconoce derecho a la obtención de la copia o puede considerársele con interés legítimo para ello".
"Según lo indicado, falta uno de los requisitos necesarios para la expedición de la copia solicitada, cual es la identificación del solicitante y la acreditación de que personifica o representa al titular del interés legítimo en la expedición de copia".
 En cuanto al derecho del apoderado, asimismo firmante del escrito de reclamación, tratándose de poderes, el artículo 227 del Reglamento Notarial dispone que "El mandatario solo podrá obtener copias del poder si del mismo o de otro documento resulta autorizado para ello". En el presente caso, no consta que en la escritura de poder cuya copia se solicita, resulten atribuidas al apoderado facultades para la obtención de copias, ni se ha alegado ni acreditado la existencia de algún otro documento del que resulten tales facultades. Esta norma está en plena armonía con el sistema de revocación tácita previsto por al art. 1733 del Código Civil y trata de impedir que el efecto revocatorio de la retirada de la copia del poder pueda quedar burlado por medio de la obtención de una segunda copia no prevista ni querida por el poderdante.
 "Ciertamente este Centro Directivo, en Resoluciones de 12 de Diciembre de 1995 y de 1 de Agosto de 2002, entre otras, ha sostenido la posibilidad de extender a las escrituras de poder la norma del art. 224 del Reglamento Notarial, reconociendo derecho a copia a determinadas personas no facultadas expresamente para ello, si bien reconociendo a dichas copias efectos restringidos, y limitados a posibilitar la práctica de ciertas actuaciones formales en beneficio de derechos acreditados, que vienen a constituir el fundamento del interés legítimo del solicitante. Es en esta línea que el Notario, parece ofrecer a los solicitantes, una copia con efectos limitados a la obtención del NIF., aunque ello, a la vista de los anteriores fundamentos de derecho, queda al prudente arbitrio del Notario y a la justificación ante el mismo, del interés legítimo, identidad y legitimación del solicitante, máxime cuando el Notario que, en su caso, expida la copia, no es aquél contra quien se presenta el recurso". (Resolución de 18 de junio de 2008).