DERECHO CIVIL

DERECHOS REALES

NUMERUS APERTUS: REQUISITOS PARA SU ADMISIÓN EN NUEVAS FIGURAS DE GARANTÍA REAL.
Resolución de 4 de Mayo de 2.009. (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.009). Descargar Resolución.

Señala la Dirección General que es perfectamente conocida su doctrina acerca de la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales, al amparo del principio de «numerus apertus» que predican los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario. La autonomía de la voluntad en la configuración de nuevos derechos reales para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social tiene como fundamental límite el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado.
Han constituido campo propio de la autonomía de la voluntad para la creación de derechos nuevos ciertos casos de derechos de preferente adquisición (el tanteo convencional, cuyo carácter real no ha recibido sanción legal hasta la reciente legislación catalana), las situaciones vinculadas con el régimen de propiedad horizontal y la variada gama de servidumbres personales y reales; por otra parte, respecto de los derechos reales típicos, y singularmente de los de goce, la autonomía de la voluntad ha ido más bien encaminada a perfilar determinadas características del paradigma legal.
Pero, no obstante lo anteriormente expuesto, señala la Resolución que no significa que sea suficiente la voluntad o la denominación del derecho para que éste se considere derecho real. Hace falta, además, que concurran determinadas circunstancias:
a) Como se ha dicho anteriormente, es preciso que la figura que se crea tenga las características de un derecho real.
b) Que, si se trata de una figura nueva, máxime si se trata de algún tipo nuevo de garantía carente de regulación legal, se regulen todas las consecuencias que dicha garantía comporta, o bien se remita a los efectos jurídicos de otra figura. En este sentido, tiene razón el Registrador en su calificación cuando expresa las importantes lagunas que concurren en el presente caso, esencialmente la preferencia con respecto a otras garantías que puedan recaer sobre las fincas.
Aunque la figura que se constituye no es totalmente atípica, pues viene establecida en una Ley como es la Ley General de Subvenciones, pero no lo es menos que el mismo artículo 34. 4. b de dicha Ley dice que el bien quedará afecto "al pago del reintegro cualquiera que sea su poseedor salvo que resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral", lo que no se regula en dicha Ley es una figura específica que sirva para, mediante la constancia registral de la afección, evitar que surja dicho tercero. Por supuesto que puede la Administración (Estatal o Autonómica) constituir garantías para asegurarse el cumplimiento de la finalidad de la subvención, cualquiera que sea el titular de la finca, pero la garantía deberá ser, bien una ya existente (hipoteca o condición resolutoria), bien una nueva pero cuyos perfiles y eficacia deben estar perfectamente delimitados, como anteriormente se ha dicho.

CONTRATOS ADMINISTRATIVOS: EL MECANISMO DE LA SUBASTA PÚBLICA TIENDE A LA SALVAGUARDIA DE LA INTEGRIDAD DEL PATRIMONIO MUNICIPAL.
Resolución de 10 de Marzo de 2.009. (B.O.E. de 11 de Abril de 2.009). Descargar Resolución.

Una necesaria interpretación estricta de tal afirmación conduce al Centro Directivo a confirmar el defecto detectado en el título administrativo presentado, a saber, transmisión (dare) de bienes inmuebles patrimoniales, es decir parcelas municipales, a cambio de un facere consistente en la  construcción de unas obras, con clara elusión de la exigencia de subasta pública ex artículo 80.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases de Régimen Local y normas de desarrollo y de los artículos 76, 140 y 141 de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas: La realización de obras públicas también se sujeta a pública licitación, sin que se acredite este extremo. Sólo el caso de permuta, en sus justos términos, escapa a la regla general de la subasta pública, en virtud del principio de rigurosa subrogación patrimonial asentado en una absoluta proporcionalidad valorativa que actúa como barrera frente a cualquier posible riesgo de menoscabar el interés general existente.

DERECHO REGISTRAL

PREVENTIVAS DE EMBARGO: NO ES COMPETENTE UN AYUNTAMIENTO PARA INTENTAR EL EMBARGO SOBRE INMUEBLES SITUADOS FUERA DE SU TÉRMINO MUNICIPAL.
Resoluciones de 3 de Abril de 2.009 (B.O.E. de 1 de Mayo de 2.009). Tres Resoluciones idénticas. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presentan al Registro de la Propiedad mandamientos de embargo del Recaudador Municipal de un Ayuntamiento por impago de determinadas tasas e impuestos municipales con providencia de embargo de determinado inmueble sito en otro término municipal. La Registradora deniega la anotación por falta de competencia del Ayuntamiento, al carecer de jurisdicción para trabar bienes en actuaciones de recaudación ejecutiva situados fuera del territorio de dicha entidad local.
La Dirección General confirma el defecto, reiterando su ya conocida doctrina de que las actuaciones en materia de inspección o recaudación ejecutiva que hayan de efectuarse fuera del territorio de la respectiva entidad local en relación con los ingresos de derecho público propios de ésta deberán ser practicados por los órganos competentes de la correspondiente Comunidad Autónoma o del Estado según los casos, previa solicitud del presidente de la Corporación. Además, añade que aunque la calificación de los documentos administrativos tiene un alcance limitado, sin embargo llega a la competencia del órgano administrativo (según la doctrina sentada en las citadas Resoluciones de Dirección General), y en este caso es correcta la actuación de la Registradora, aunque las Administraciones tributarias del Estado, las comunidades autónomas y entidades locales tengan el deber de colaboración entre sí en los órdenes de gestión, liquidación, inspección y recaudación de los tributos locales.

CADUCIDAD Y CANCELACIÓN DE UN TÍTULO. PRINCIPIO DE TUTELA JUDICIAL EFECTIVA.
Resolución de 12 de Marzo de 2.009. (B.O.E. de 1 de Abril de 2.009). Descargar Resolución.

No puede prosperar la solicitud, contenida en instancia privada, de cancelación del derecho de opción de compra concedido, por ninguna de las dos razones esgrimidas por los recurrentes: nulidad de la inscripción y vencimiento del plazo del derecho de opción.  La falta de adecuación de la denominación de un contrato inscrito a su contenido no entrañará nulidad mientras no se declare judicialmente. Por otra parte con los medios de calificación registral no resulta factible acreditar un hecho negativo cual es la falta de ejercicio de un derecho durante el plazo de vigencia. A mayor abundamiento, la imputación de incumplimiento ocasionada debe resolverse a falta de acuerdo de las partes, por sentencia firme.

NO PUEDE UNA SENTENCIA FIRME HACERSE CONSTAR EN EL REGISTRO SI RESULTAN PERJUDICADOS POR ELLA QUIENES NO HAN SIDO DEMANDADOS EN EL PROCEDIMIENTO.
Resolución de 30 de Abril de 2.009. (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.009). Descargar Resolución.

Se debate en esta supuesto si puede una sentencia firme hacerse constar en el Registro si resultan perjudicados por ella quienes no han sido demandados en el procedimiento.
Pues bien, como reiteradamente ha declarado la D.G.R.N., el principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el artículo 24 de la Constitución Española, impiden que una resolución judicial pueda operar en el Registro la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas. Y si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la aplicación de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte él ni han intervenido de manera alguna; exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata. Ni tampoco, que pueda tomarse anotación preventiva de la sentencia, pues la misma perjudicaría también a los titulares actuales, con lo que se produciría, igualmente su indefensión.
El demandante tenía la posibilidad, que no utilizó, de solicitar del Tribunal la anotación preventiva de la demanda, con lo que, dirigiendo la misma contra los que, en aquél momento eran los titulares registrales, tal anotación hubiera servido de aviso a los posteriores adquirentes derivados de la titularidad cuestionada, con lo que éstos no hubieran sufrido la indefensión que se ha causado.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD: NO LE PUEDE AFECTAR UN DOCUMENTO CONTRADICTORIO QUE GENERÓ UN ASIENTO YA CADUCADO.
Resolución de 14 de Abril de 2.009. (B.O.E. del 12 de Mayo de 2.009). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de compraventa, en la que la sociedad vendedora es titular registral, existiendo asientos en el Libro Diario ya caducados con relación al mismo inmueble en los que consta la presentación de un mandamiento de cancelación de cargas expedido en procedimiento de ejecución hipotecaria sobre el mismo, que en su día fue devuelto por defectos (entre otros, por no acompañarse el testimonio del auto de adjudicación), y de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la sociedad vendedora.
Señala la Dirección General que si se tiene en cuenta que es principio básico de nuestro sistema registral el de legitimación registral, por virtud del cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo (cfr. articulo 38 de la Ley Hipotecaria), y si se tiene en cuenta que el Registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los títulos presentados -con asiento de presentación vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentado nunca- (cfr. artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria), no cabe duda de que es inscribible la escritura de venta otorgada por quien figura como titular del dominio según Registro, por mucho que en su día figuraran presentados -ahora con asientos de presentación caducados- mandamientos de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria de los que pudiera resultar que los adjudicatarios son personas distintas de la ahora vendedora. 
Como la vendedora otorgante de la escritura objeto de calificación es la sociedad actual titular registral de la finca vendida, según resulta del propio Registro, se cumple claramente al principio del tracto sucesivo (cfr. Artículos 18 y 20 de la Ley Hipotecaria), sin que se pueda oponer a la inscripción apreciaciones, que competerían únicamente al Juez, caso de que se planteara contienda sobre el particular, pero nunca al Registrador, que, además, no puede tomar en consideración títulos no inscritos ni con asiento de presentación caducado.
Hay que tener en cuenta, que dado el alcance del principio de prioridad, básico en nuestro sistema registral (efe-. artículos 17, 24, 25 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de ese título y de la situación tabular existente en el momento mismo de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria), sin que ni siquiera puedan obstaculizar a su inscripción títulos incompatibles posteriormente presentados. Ello no obsta, a que los Registradores puedan y deban tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles. Debe advertirse, sin embargo que dicho proceder no se extiende a títulos con asiento de presentación caducados ni puede llevar al extremo de la desnaturalización del propio principio de partida -el de prioridad- obligando al Registrador a una decisión de fondo sobre la prevalencia sustantiva y definitiva entre títulos. Esta exigencia de que el Registrador debe regirse por un principio de prioridad en la presentación de los títulos, ha llevado a afirmar a esta Dirección General que ni siquiera en caso de doble venta -que no es el caso presente- puede abstenerse de inscribir la primeramente presentada, aunque la segunda sea de fecha anterior (cfr. Resolución de 14 de Julio de 1988).

CANCELACIÓN DE UN EXCESO DE CABIDA: ES NECESARIA DAR AUDIENCIA A LOS TITULARES DE DERECHOS INTERMEDIOS.
Resolución de 17 de Marzo de 2.009. (B.O.E. de 11 de Abril de 2.009). Descargar Resolución.

Se presenta testimonio de sentencia que, ante el allanamiento de las demandadas, declara la nulidad de la inscripción del exceso de cabida, así como la rectificación de los asientos registrales posteriores al exceso, que son una hipoteca sobre la misma y después la práctica de varias segregaciones.
Se desestima el recurso tras recordar la Dirección General su doctrina en el sentido de que no puede confundirse la inscripción de un exceso de cabida con la inmatriculación (vid. resoluciones de 12 y 15 de Enero de 2.005 y 16 de Diciembre de 2.008). La registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos. Por ello, ni la inscripción de un exceso de cabida es una inmatriculación, ni su nulidad supone la cancelación de una porción de la finca inmatriculada; si era esto lo que se pretendía, se debió formular la demanda de manera distinta, por lo tanto, en este caso, hacer que la hipoteca grave unas fincas sí y otras no de las procedentes de las segregaciones de la finca matriz hipotecada exige consentimiento no sólo de los titulares de las mismas, sino también y sobre todo, del acreedor hipotecario.

INMATRICULACIÓN: LAS POSIBLES DIFERENCIAS EXISTENTES ENTRE EL ANTETÍTULO Y EL QUE DEBE SER OBJETO DE INSCRIPCIÓN, PUEDEN SOLVENTARSE MEDIANTE ACTA NOTARIAL DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA DE ÉSTE ÚLTIMO.
Resolución de 7 de Abril de 2.009. (B.O.E. de 16 de Mayo de 2.009). Descargar Resolución. 

El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, cuando entre el título previo a favor del transmitente en una inmatriculación y el que debe ser objeto de inscripción existen discordancias descriptivas, las mismas pueden solventarse mediante el acta de notoriedad complementaria de este último.
La solución, señala la D.G.R.N., debe ser afirmativa y, en consecuencia, el recurso debe ser estimado. Como dicen acertadamente el recurrente y los Notarios informantes, el acta complementaria del título público no sólo puede utilizarse cuando no existe el documento fehaciente anterior, sino también cuando, existiendo, no es posible que el mismo sirva de antetítulo inmatriculatorio por cualquier causa, entre las que hay que incluir las diferencias descriptivas entre uno y otro, pues, como también alega el recurrente, no puede ser de peor condición aquél cuyo antetítulo no es suficiente que el que carece en absoluto de él.

HIPOTECAS

NOVACION DE HIPOTECA SOBRE FINCA SEGREGADA: REQUIERE LIBERACIÓN DE LA FINCA MATRIZ.
Resolución de 14 de Marzo de 2.009 (B.O.E. 11 de Abril de 2.009). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro una escritura de ampliación de préstamo hipotecario, que recae sobre el resto de una finca matriz cuando la hipoteca inicial recaía sobre la finca entera antes de la segregación.
Se rechaza la inscripción ya que la ampliación no puede recaer sobre una finca distinta de la inicialmente hipotecada, como ocurre en el presente caso, ya que tras la segregación, ha cambiado la finca objeto de hipoteca (artículo 12 de Ley Hipotecaria). En la escritura aportada no se hace referencia alguna a la existencia de una posible liberación de la hipoteca inicial sobre la porción segregada.
La D.G.R.N. rechaza el recurso. Examinados el contenido de la escritura y el de la nota de calificación recurrida es evidente la imprecisión de las ambas, toda vez que la escritura omite, por completo, el hecho de la práctica de la segregación y las vicisitudes del préstamo inicialmente concedido a la luz de la nueva situación creada, pues no aclara si la responsabilidad hipotecaria inicial se ha concentrado en el resto de la finca matriz, ni si la finca segregada ha sido transmitida a tercero. Por su parte, la nota de calificación es confusa y en absoluto aborda las cuestiones que plantea la inscripción de la ampliación de la hipoteca tal y como ha sido documentada en la escritura, a lo que ciertamente tampoco ayuda la imprecisión del título. Por lo demás y en un puro ejercicio discursivo, bien pudiera haber ocurrido que, una vez practicada la segregación, la hipoteca originaria ni se hubiera distribuido entre la finca segregada y el resto ni se hubiera concentrado la responsabilidad en éste último, con lo que la obligación garantizada seguiría siendo única y única también lo sería, tras la ampliación, por la nueva responsabilidad, con lo que, caso de ejecución, el acreedor hipotecario, en los términos que resultan del artículo 123 de la Ley Hipotecaria, podría proceder contra las dos fincas, razón por la que, sería necesario el consentimiento de los titulares registrales afectados (los de la finca originada por la segregación), respecto de los que la escritura guarda absoluto silencio, aunque de la nota inicial bien pudiera inferirse que son los mismos que los del resto de la finca matriz, si bien esto es una mera conjetura. Ahora bien, de lo que no cabe duda es que para que la responsabilidad hipotecaria derivada de la ampliación recaiga exclusivamente sobre el resto de la finca matriz (con indemnidad para la porción segregada), sí que sería necesario proceder a la distribución de la hipoteca inicial entre ambas, pues de lo contrario las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación, al continuar siendo única la obligación garantizada y caso de una hipotética ejecución, también gravitarían sobre la porción segregada (que podría ser transmitida a un tercero), con los riesgos que de ello se derivan al poder concentrarse el gravamen de forma arbitraria e incluso desproporcionada sobre alguna de las fincas.

OBRA NUEVA

OBRA NUEVA: NO CABE PRETENDER MODIFICAR LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL SIN AJUSTARSE A LOS REQUISITOS PREVISTOS PARA LA DECLARACION DE OBRA NUEVA, AÚN EN EL CASO DE ANTIGÜEDAD SUPERIOR AL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN URBANÍSTICA.
Resolución de 6 de Abril de 2.009. (B.O.E. de 16 de Mayo de 2.009). Descargar Resolución.

Es evidente que si en una finca que figura inscrita con 70 metros construidos se dice ahora que tiene una planta baja de 138 metros y una alta de 106, existe, de una manera o de otra, una declaración de obra que modifica la descripción registral, por lo que, independientemente de que responda a la realidad actual, es preciso, bien el otorgamiento de la correspondiente licencia, bien la prueba de que concurren los requisitos especificados en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, que desarrolla las exigencias requeridas por la legislación urbanística

CONTRATOS

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE COMPRAVENTA EN NOMBRE DE HERENCIA YACENTE. INSCRIPCIÓN MEDIANTE EJECUTORIA.
Resolución de 17 de Marzo de 2.009. (B.O.E. de 11 de Abril de 2.009). Descargar Resolución.

Se plantea la inscribibilidad de una sentencia firme de elevación a público de documento privado dictada en rebeldía de la herencia yacente de los vendedores. Los defectos alegados por la Registradora son tres: no resultar acreditado que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral o sus acreditados herederos por cuanto no se ha nombrado un administrador judicial; no ser directamente inscribibles en el Registro de la Propiedad los documentos judiciales precitados sino que es necesaria su elevación a escritura pública; y estar dictadas en rebeldía las resoluciones judiciales.
Se confirman, por la D.G.R.N. todos los defectos con los siguientes argumentos:
- El primero, la falta de nombramiento del defensor judicial, ya que la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.
- El segundo defecto de la nota con el soporte del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su último inciso: "Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos" Son inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública.
-Y respecto del tercero, la Dirección General exige que la sentencia sea firme, como señalan los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y 174 del Reglamento Hipotecario.

APORTACIÓN EN AUMENTO DE CAPITAL DE FINCA EN PARQUE NATURAL. DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO.
Resolución de 16 de Marzo de 2.009. (B.O.E. de 11 de Abril de 2.009). Descargar Resolución.

Mediante escritura de aumento de capital otorgada en septiembre de 2006, se aporta el pleno dominio de una finca rústica comprendida en el «Parque Rural de La Frontera contemplado en la Ley de Espacios Naturales de Canarias» (espacio que fue inicialmente declarado como tal por la Ley 12/1987, de 19 de julio, de Declaración de Espacios Naturales de Canarias, como Parque Natural de El Hierro, y reclasificado a su actual categoría por la Ley 12/1994, de 19 de diciembre, de Espacios Naturales de Canarias). El Registrador deniega la inscripción alegando no haberse cumplido los requisitos señalados en el artículo 39 de la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad, conforme al cual la declaración de un espacio natural protegido lleva aparejada la facultad de la Comunidad Autónoma para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto respecto de los actos o negocios jurídicos de carácter oneroso y celebrados inter-vivos, que comporten la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles situados en su interior. El recurrente opone la irretroactividad de la Ley.
Antes de examinar el fondo del recurso, recuerda la Dirección General su doctrina sobre la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1.997, de 20 de Marzo, que anuló en su día buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos, bien al requisito de la obtención de la licencia previa, o bien al cumplimiento de cualesquiera otras obligaciones que dicha legislación autonómica pueda imponer, si bien corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia o el cumplimiento de cualquier otro requisito que venga impuesto por la legislación autonómica, para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro.
La Dirección General desestima el recurso tomando como argumento el artículo 79 del Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, que aprobó el texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias, que reconocía derechos de tanteo y retracto, por lo tanto de fecha anterior al otorgamiento de la escritura. Además, el artículo 39 de la Ley 42/2.007 se remite, tras reconocer estos derechos, a la legislación autonómica, añadiendo que los Registradores no inscribirán documento alguno por el que se transmita cualquier derecho real sobre los bienes referidos sin que se acredite haber cumplido con los requisitos señalados en este apartado. Lo que hace la norma estatal es establecer, por ser competencia del Estado, cómo ha de acreditarse ante el Registro de la Propiedad el cumplimiento de una obligación formal, que no de fondo: dar traslado a la Administración autonómica de la transmisión, a efectos de que eventualmente pueda ejercitar unos derechos legalmente establecidos en su favor; en este caso, con anterioridad al otorgamiento de la escritura calificada, y ello a los efectos de que la transmisión pueda acceder al Registro. Cuestión diferente es que la Comunidad Autónoma pueda o no ejercerlos efectivamente, pero esa no es la cuestión que ahora se suscita, pues ésta se circunscribe al cumplimiento de una formalidad cuya inobservancia determina el cierre registral.

DERECHO DE SUCESIONES

ENTREGA DE LEGADO: A FALTA DE CONSENTIMIENTO DEL TESTADOR PARA ADJUDICARSE POR SÍ SOLO EL LEGADO, SE REQUIERE LA INTERVENCIÓN DEL ALBACEA CONTADOR-PARTIDOR, O DEL HEREDERO.
Resolución de 13 de Abril de 2.009. (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.009). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso, si habiéndose adjudicado indebidamente un bien inmueble por el contador partidor a favor de un legatario, que había premuerto al testador, puede por si sola la persona en quien opera la sustitución vulgar prevista para el legado, en el testamento, rectificar por si sólo la primera escritura y adjudicarse el legado. El recurrente entiende que sí por no existir legitimarios y encontrarse ya en posesión de la cosa legada. La nota de calificación registral se basa en la imposibilidad de manifestación unilateral, y en la necesidad de entrega por el heredero o albacea con facultades para ello, sin que quepa otra solución por el hecho de que se encuentre el legatario en posesión material de la cosa legada.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que, en efecto, el artículo 885 del Código Civil establece que el legatario no puede ocupar por sí la cosa legada, debiendo exigir tal entrega al albacea facultado para la misma o a los herederos. Y, aunque podría pensarse que tal entrega es simplemente de la posesión y nada tiene que ver con la inscripción de la cosa legada a favor del legatario, ya que éste cuando el legado es de cosa específica propia del testador, adquiere la propiedad desde el fallecimiento de éste (cfr. artículo 882 del Código Civil), como ha dicho la doctrina más autorizada, los legados, cualquiera que sea su naturaleza, están subordinados al pago de las deudas y, "cuando existan legitimarios que no es el caso", al pago de las legitimas. La dispersión de los bienes perjudicaría la integridad de la masa hereditaria, y, por tanto, a los acreedores.
Y, aunque la doctrina científica y la de la propia Dirección, ha afirmado que la entrega del legado no es necesaria en el caso de que se trate de un prelegatario, ello no ocurre así mas que cuando tal prelegatario es heredero único, pues, si existen otros herederos, y como también ha afirmado este Centro Directivo (cfr. Resolución de 25 de septiembre de 1987), no puede uno solo de ellos (sin constarle la renuncia de los demás) hacer entrega del legado. En efecto, tampoco es posible la entrega de legados de cosa específica a favor de determinados herederos forzosos (prelegatarios) habiendo otros herederos forzosos que no prestan su consentimiento, y sin que conste haberse realizado previamente la disolución de la sociedad conyugal, así como el inventario, la liquidación y adjudicación de la herencia en su totalidad y, consiguientemente, sin que haya sido determinado el haber hereditario correspondiente a los herederos forzosos que no intervienen en la escritura.
En el supuesto de hecho de este expediente, no se trata de un prelegado, sino de un legado de inmueble específico a favor de quien no es heredero del causante. En el testamento se disponían diversos legados, además de éste; se instituyó heredero a otra persona y se nombró albacea contador partidor. No estamos por tanto ante la excepción a la regla general de necesidad de entrega por el heredero a que se refiere el apartado anterior.
Ahora lo que se pretende es rectificar unilateralmente la escritura de protocolización de operaciones particionales en la que el inmueble legado fue indebidamente adjudicado a su madre premuerta, cuando él debió ser el adjudicatario en virtud de la cláusula de sustitución vulgar prevista en el testamento. A la falta de consentimiento del testador para adjudicarse por sí solo el legado (cfr. artículo 81.a) Reglamento Hipotecario), se añade aquí el obstáculo de que se pretende la rectificación unilateral de una escritura pública, sin intervención ni del albacea contador partidor que la otorgó, ni del heredero. El hecho de que hoy en día, tanto heredero testamentario como albacea están fallecidos, y el hecho de que no existan legitimarios, no es razón para permitir el acceso al Registro de la Propiedad de una escritura de rectificación llevada a cabo sin intervención de las mismas personas que la otorgaron o sus herederos, pues al Registro sólo cabe el acceso de títulos plenamente válidos. Por el contrario, para obtener la inscripción deberá ser el heredero del heredero premuerto el que consienta la rectificación y efectúe la entrega de la posesión jurídica del inmueble legado o bien acudirse a un procedimiento judicial al efecto (cfr. artículo 1218 Código Civil y 82 de la Ley Hipotecaria).

DERECHO MERCANTIL

FACULTADES DEL ADMINISTRADOR EN UNA SOCIEDAD LIMITADA Y SU RELACIÓN CON EL OBJETO SOCIAL.
Resolución de 16 de Marzo de 2.009 (B.O.E. 11 de Abril de 2.009). Descargar Resolución.

En una primera escritura la sociedad A vende a la sociedad B, y en otra a la sociedad C y D, determinadas fincas. Media como precio de las compraventas, en cuestión, la cesión, por las compradoras a la vendedora, de determinados créditos que las compradoras tenían contra otra sociedad X, que se encuentra en situación de concurso de acreedores, habiendo suscrito las adquirentes la propuesta de convenio en el procedimiento concursal, y además respondiendo las compradoras de la legitimidad de los créditos, pero no se la solvencia de la deudora.
Se rechaza la inscripción pues el Registrador niega que el negocio documentado en la escritura calificada pueda considerarse como un acto dentro del objeto social propio de la sociedad mercantil vendedora, estimando necesaria, cuando menos, la ratificación por parte de la Junta General del negocio celebrado, ya que el negocio jurídico celebrado supone la disminución del patrimonio de la sociedad vendedora, mediante la enajenación de bienes inmuebles de su titularidad a cambio de un crédito que consiste siempre en la cesión (total o parcial según los casos) de créditos de muy dudoso cobro, dándose además la circunstancia de que la parte compradora (cedente del crédito) no responde de la solvencia del deudor cedido (incurso en situación de concurso de acreedores), por lo que el acreedor cesionario (vendedor) quedaría sujeto a las consecuencias que se deriven de la sentencia, y los créditos cedidos resultarán de dudoso, o más bien imposible, cobro en su integridad. Alega también el Registrador que en la escritura calificada  se está ante un evidente supuesto de simulación relativa, ya que pese a que se califique el negocio jurídico de compraventa, en realidad se está ante un negocio jurídico distinto y lícito (cesión de crédito).
La Dirección General estima el recurso del Notario, por cuanto el contrato de compraventa reúne todos los requisitos legalmente exigibles, y además y desde el punto de vista hipotecario, se cumple con lo que determina el artículo 10 de la Ley Hipotecaria. Además, en la actualidad, para los actos comprendidos en el objeto social, son ineficaces, frente a tercero, cualquier limitación, siendo ociosa ahora la enumeración de sus facultades en los estatutos. Aunque la venta tiene aspectos singulares, la misma no se puede considerar contraria al objeto social, y por tanto el acto realizado por el administrador debe considerarse válido. Y para los actos que no estén comprendidos en el objeto social, la sociedad queda obligada también frente a terceros de buena fe, recogiendo claramente la tendencia que ya se observa en la doctrina de aproximarse al sistema germánico de protección de los terceros y de la seguridad del tráfico. De ello se deduce que el acto cuestionado no concurre ninguna circunstancia que permita apreciar su contradicción con el objeto social, sino que se trata de un acto neutro o polivalente, por lo que es inscribible sin acuerdo de la Junta. Además, el Registrador tampoco puede apreciar una posible simulación negocial.

CUENTAS ANUALES

LAS CUENTAS ANUALES PERMANECEN BAJO EL CONTROL DE LA ADMINISTRACIÓN CONCURSAL EN TODO CASO, INCLUSO SITUACIONES TRANSITORIAS.
Resolución de 6 de Marzo de 2.009. (B.O.E. de 1 de Abril de 2.009). Descargar Resolución.

Se dictamina en este recurso sobre el dilema de si una Sociedad se encuentra  eximida de la obligación de supervisión de las cuentas anuales por los administradores concursales cuando la declaración de concurso de dicha compañía se ha producido entre la formulación de las cuentas y antes de su presentación a depósito en el Registro Mercantil.
Se recurre alegando que la formulación fue anterior a la declaración del concurso. La D.G.R.N., teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 46.2 y sobre todo en el 75 de la Ley Concursal, confirma el acuerdo de calificación, exigiendo que las cuentas las acepten y firmen, o al menos sean supervisadas por los administradores concursales.
Señala, en este sentido, que la interpretación literal del artículo 46.2 de la Ley de Concurso sucumbe frente a una lectura lógica y telemática adecuada a su espíritu y contenido. Asimismo, nos lleva a tal conclusión una interpretación analógica del artículo 75 del mismo texto legal, que contempla  el caso de que el deudor no hubiera presentado las cuentas del ejercicio anterior a la declaración del concurso, atribuyéndose, en esa eventualidad,  su formulación y presentación a la administración concursal. También de acuerdo con este último precepto, al ser función de los administradores concursales el emitir informe sobre el estado de la contabilidad del deudor para que  socios y terceros interesados puedan saber "pendiente el procedimiento concursal" si la contabilidad llevada por los administradores no suspendidos por la sociedad ha sido realmente supervisada por los administradores concursales.