ALFONSO MADRIDEJOS FERNÁNDEZ
Notario de Madrid
alfonso@madridejostena.com

En un artículo anterior, publicado en esta revista¹, tuve la oportunidad de referirme a la dación en pago de inmuebles hipotecados como una herramienta a tener en cuenta ante la crisis inmobiliaria que entonces empezaba a manifestarse. Al día de hoy, los peores augurios se han hecho realidad y la aceptación de inmuebles en pago de las deudas garantizadas con hipoteca, constatadas sus innegables ventajas frente a una inevitable ejecución judicial, está absolutamente generalizada entre todas las entidades financieras.
Para la entidad crediticia, una vez asumida la imposibilidad de cobrar, la dación es ventajosa no sólo porque evita el alto coste y la duración, cada vez mayor como consecuencia de la sobrecarga de trabajo que padecen los juzgados, del procedimiento de ejecución, sino porque, además de evitar tener que provisionar la deuda fallida, se asegura la inmediata ocupación del inmueble, vacío y en un estado mucho mejor al que la vivienda presentará, en la inmensa mayoría de los casos, después del lanzamiento judicial.
Para la Sociedad, en general, las ventajas de evitar un procedimiento judicial, con su elevado coste social y económico, son evidentes, y para la Hacienda Pública el hecho de que en un breve período de tiempo se devengue tres veces el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (cuando se compra con la hipoteca luego fallida, cuando se entrega el inmueble en pago de esa hipoteca y cuando la entidad financiera vuelve a poner la finca en el mercado) es, desde luego, lucrativo.

"Resulta dramático tener que explicar a quien, víctima del paro, ante la imposibilidad de pagar o vender, tiene que entregar su vivienda, perdiendo todo lo que haya aportado hasta ese momento y sin percibir absolutamente nada, que para la Hacienda Pública ha realizado un lucrativo negocio"

Y, ciertamente, la operación es provechosa para los deudores, en la gran mayoría de los casos inmigrantes que sufren las peores consecuencias de la crisis sin un entorno familiar o de amistad en el que poder apoyarse, que se ven en la triste situación de perder la vivienda en la que han puesto todas sus ilusiones y esfuerzos, pero a los que, ante la imposibilidad de pagar, se les ofrece la solución menos mala, ya que, a diferencia de lo que ocurrirá con la ejecución judicial, resultan totalmente liberados de la deuda y, por tanto, en condiciones de volver a empezar en una situación similar a la que tenían antes de embarcarse en la aventura de la compra, sin que se les cierre para siempre, como en otro caso ocurriría, la posibilidad de acudir de nuevo al mercado financiero o de adquirir nuevos bienes cuando los tiempos de bonanza regresen.
Además, es práctica habitual que los gastos de la operación sean asumidos en su totalidad por la entidad financiera que, consciente de la situación de extrema insolvencia del deudor, tiene en cuenta esos costes a la hora de estudiar la viabilidad económica de la operación.
El problema es que dentro de los costes asumidos por la entidad financiera no está, como es natural, la tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y aquí el quebranto para el deudor puede ser considerable.
No es mi intención realizar aquí un estudio técnico, para el que carezco de especialización, sobre la tributación de esta operaciones por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en la modalidad de ganancias patrimoniales, ni entrar en disquisiciones sobre los criterios de determinación de los valores de adquisición y transmisión, de vital importancia en la concreción del hecho imponible, sino llamar, otra vez, la atención sobre lo artificioso e injusto que resulta gravar unas ganancias en realidad inexistentes.

"Quienes más tienen, quienes, gozando de buena situación económica, venden, obteniendo plusvalías reales, para comprar otra vivienda no pagan impuestos, y quienes menos tienen, lo que, como consecuencia de su paupérrima situación, se ven obligados a entregar su vivienda para pagar su deuda, sin ganar nada y quedándose literalmente en la calle, sí tienen que pagar"

El deudor que, ante la imposibilidad de hacer frente a las cuotas mensuales, acude a la dación en pago lo hace porque no tiene otra alternativa, ya que, en estas situaciones, la opción primera y lógica es vender la vivienda para, con el precio obtenido, pagar la deuda y quizás obtener algún sobrante. Si se acude a la dación es porque antes se ha constatado la total imposibilidad de vender la vivienda puesto que, en un mercado paralizado, con las vías de financiación totalmente cerradas para los posibles interesados, lo más probable es que no se encuentre ni un solo comprador o que las ofertas recibidas sean irrisorias.
En estas circunstancias, el deudor, plenamente consciente de que el valor en el mercado de su vivienda es muy inferior al que él pagó y de que el negocio que ha hecho es, y nunca mejor dicho, ruinoso, se topa con unas normas fiscales que calculan el valor de transmisión del inmueble en función del importe total de la deuda cancelada, resultando ese importe hiperinflado por el devengo de unos elevadísimos intereses de demora y por la acumulación de costas. El resultado es un valor no sólo muy superior al de mercado sino que, paradojas de la vida, en una situación de continuo deterioro del mercado, ¡aumenta cada día que pasa!, y con él la deuda tributaria final, por lo que, en gran medida, esa deuda dependerá de la mayor o menor rapidez con la que la operación se tramite, lo que no depende del deudor sino de la entidad acreedora.
Resulta, entonces, dramático tener que explicar a quien, víctima del paro y muchas veces sin prestaciones sociales, ante la imposibilidad de pagar o vender, tiene que entregar su vivienda, perdiendo todo lo que haya aportado hasta ese momento y sin percibir absolutamente nada, que para la Hacienda Pública ha realizado un lucrativo negocio que le obliga a pagar, en función de los pingües beneficios que se le suponen, una deuda tributaria muchas veces de varios miles de euros.
Y como, muy probablemente, ese deudor, que ni siquiera puede pagar las cuotas de la hipoteca, no estará en condiciones de hacer frente a esa deuda tributaria, y seguramente ni siquiera de costearse un asesoramiento adecuado, lejos de poder volver a empezar, se encontrará de nuevo en situación de morosidad, solo que ahora con un nuevo acreedor, más temible aún, la Hacienda Pública, y, definitivamente, al margen del sistema, ya que ni podrá adquirir bienes ni obtener financiación de ningún tipo mientras no se ponga al día en sus obligaciones fiscales.
Y la situación de injusticia se agrava si tenemos en cuenta que en la inmensa mayoría de los casos las plusvalías obtenidas como consecuencia de la transmisión de la vivienda habitual no resultan sujetas a tributación alguna. En efecto, en circunstancias normales, lo usual es que quien venda su vivienda (porque ya ha pagado todo o gran parte de su hipoteca y puede obtener nueva financiación, porque su situación económica ha mejorado o porque sus necesidades familiares han cambiado) lo haga para comprar otra, y, en tal caso, las ganancias patrimoniales obtenidas como consecuencia de la revalorización de la primera vivienda, estas sí reales, al ser reinvertidas en otra vivienda, no resultan sujetas a tributación. Sin embargo, cuando las ganancias, ahora hipotéticas, son obtenidas por quien ha sufrido un gravísimo deterioro de su situación económica, que le lleva a entregar su vivienda y, en el mejor de los casos, a recurrir al alquiler (o, más a menudo, a subarrendar una habitación en la vivienda de algún compatriota), sin poder soñar siquiera con comprar otra en mucho tiempo, lo que es requisito imprescindible para beneficiarse de la exención por reinversión, el pago resulta ineludible. El resultado es que quienes más tienen, es decir, quienes, gozando de buena situación económica, venden, obteniendo plusvalías reales, para comprar otra vivienda no pagan impuestos, y quienes menos tienen, es decir, lo que, como consecuencia de su paupérrima situación, se ven obligados a entregar su vivienda para pagar su deuda, sin ganar nada y quedándose literalmente en la calle, sí tienen que pagar.

"El resultado, muchas veces, no será un incremento de la recaudación, sino la expulsión definitiva de esas personas del mercado y del sistema financiero"

Nos encontramos, en definitiva, con una tributación por unas ganancias virtuales, pero inexistentes, que no solo es difícilmente comprensible para el obligado al pago y discutible técnicamente, sino, sobre todo, socialmente injustificable y profundamente injusta, que no sólo recae sobre quien menos tiene y nada gana sino sobre quien, en la mayoría de los casos, no puede pagar, por lo que el resultado, muchas veces, no será un incremento de la recaudación, sino la expulsión definitiva de esas personas del mercado y del sistema financiero.
Todo ello hace, a mi juicio, más que conveniente, no solo por razones sociales y de justicia, sino también de utilidad, un generoso tratamiento del supuesto, que haga extensible la exención, aún no existiendo reinversión, a estos casos (al menos en los más sangrantes, cuando concurran determinados elementos objetivos -que lo que se entregue sea la vivienda habitual- y subjetivos -por ejemplo, que el sujeto pasivo esté en paro o no supere determinados ingresos-) por parte de los poderes públicos, más cuando nos encontramos en un proceso de reforma tributaria que, bajo el pretexto de conseguir una mayor tributación de las rentas más altas, va a suponer un importante incremento de la carga impositiva a la que, hoy por hoy, estas operaciones, propias de los más desfavorecidos, están sometidas.

¹ La dación en pago. Soluciones frente a la crisis inmobiliaria. El Notario del Siglo XXI. Julio-agosto 2008, nº20.