DERECHO CIVIL

EL ART. 1541 CC COMPRENDE TANTO LA PROMESA BILATERAL DE COMPRAR Y VENDER COMO LA UNILATERAL DE VENDER O COMPRAR. EQUIPARACIÓN DE ESTA ÚLTIMA CON LA OPCIÓN DE COMPRA. CADUCIDAD DE LA OPCIÓN POR TRANSCURSO DEL PLAZO PACTADO. INAPLICABILIDAD DEL ARTÍCULO 1504 DEL CÓDIGO CIVIL
STS de 22 de Septiembre de 2009. Ponente: Don Antonio Salas Carceller. Estimatoria. Descargar Sentencia.

El presente recurso versa sobre un documento privado de promesa de venta, que aparece firmado únicamente por el promitente, en el cual se hacía constar que en el momento del otorgamiento de la escritura pública se pagaría por el comprador la mitad del precio y el resto en dos pagos posteriores avalados. En la fecha pactada, no se otorgó la referida escritura ni se pagó el precio, sin que el promisario hubiera formulado requerimiento alguno a tal efecto. Este último cedió todos "los derechos y obligaciones" que se derivaban de la promesa de venta a Don X, que comunicó por conducto notarial al promitente su voluntad de formalizar la escritura, negándose éste alegando la extinción por  caducidad de la promesa de venta.
Señala la Sentencia que en la promesa de venta del art. 1451 del Código Civil, tiene cabida tanto la promesa bilateral de comprar y vender, que constituye un precontrato cuya finalidad es vincular a ambas  partes respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, con plena conformidad en la cosa y en el precio, de modo que ambas partes pueden exigirse recíprocamente el cumplimiento de la promesa, como la promesa unilateral de comprar o vender, en cuya virtud es uno solo de los futuros contratantes el que, adelantando en firme su consentimiento para la celebración del contrato queda pendiente, en las condiciones pactadas, de que la otra parte decida sobre su definitiva perfección. Esta es la situación que se plantea en el presente litigio, pues fue únicamente el promisario quien suscribió unilateralmente el documento de promesa de venta. Se trata de una opción de compra concedida por el vendedor al comprador que se halla sujeta en su ejercicio a un determinado plazo. Así, asimilan la promesa unilateral de vender a la opción de compra las sentencias de esta Sala de 7 noviembre 1995 y 17 octubre 1997, precisando la más reciente de 9 febrero 2009 que «la opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho...
Así ha ocurrido en el presente caso en que la opción concedida caducó en la fecha fijada sin que quien podía decidir si se constituía en comprador,  ejerciera el derecho concedido, por lo cual la pretensión de su ejercicio posterior por parte de su cesionario  había de fracasar ante la negativa del concedente, pues tal pretensión se produjo cuando la promesa de venta ya no estaba vigente.
Se rechaza también la aplicación del art. 1504 Cc, argumento utilizado por la Audiencia para justificar la subsistencia de una supuesta obligación de ambas partes a llevar a cabo la perfección del contrato. Dicha norma resulta de aplicación a las compraventas de bienes inmuebles ya perfeccionadas, pero no a la promesa unilateral de venta o derecho de opción en que dicha perfección queda pendiente de la decisión del comprador expresada en un plazo determinado, por lo que no existe en tal caso compraventa ni obligación alguna de pago del precio pactado hasta que dicha perfección se produzca y, en definitiva, no opera la previsión excepcional de dicha norma en el sentido de permitir al comprador pagar el precio -en las compraventas de bienes inmuebles- aún después de expirado el término fijado para ello mientras no haya sido requerido de resolución por el vendedor.

DOBLE VENTA JUDICIAL: LA CONSUMACIÓN DE LA ENAJENACIÓN SE PRODUCE CON LA EXPEDICIÓN DEL TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN DEL REMATE
STS de 2 de Diciembre de 2009. Ponente: Francisco Marín Castán. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

En esta sentencia se aborda y se resuelve un problema de doble inmatriculación de una finca rústica que ha sido subastada en un juicio ejecutivo de la de la LEC de 1881. En el mismo, el remate tuvo lugar a favor del actor el día 28 de octubre de 1992 pero el auto de aprobación del remate no se obtuvo hasta el 29 de octubre de 1993. Además también lo fue en un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria del art.131 LH, en los que los demandados obtuvieron el auto el 5 de junio del mismo año 1993. El actor, aceptando que el conflicto es de doble inmatriculación y debe resolverse conforme a las reglas del Derecho Civil sin interferencia de los principios hipotecarios, impugna  sentencia  dictada por la Audiencia favorable a los adquirentes del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, por considerarla contraria a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo (según la cual el acta de remate es suficiente para transmitir el dominio, porque el auto de aprobación únicamente es exigible para inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad). Sin embargo, el Tribunal Supremo no acepta estas argumentaciones, señalando ciertas conclusiones de las que podemos destacar las siguientes:
  1º Que la cuestión a decidir no consiste en la aptitud de la subasta judicial como título traslativo o idóneo para transmitir el dominio, que es a lo que se refieren tanto las sentencias citadas como la doctrina científica que se invoca, sino en si ese título es suficiente por sí solo para que se consume la adquisición a favor del rematante o del cesionario del remate o, por el contrario, es necesario algo más, un modo o tradición que, conforme al art .609 CC, el tribunal sentenciador identifica con el auto de aprobación del remate o, más exactamente, con la entrega de testimonio de dicho auto al rematante o al cesionario del remate.
  2º. Cuando lo planteado en el litigio es un conflicto creado por dos ventas judiciales de una misma finca en sendos procedimientos judiciales, la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad del art. 609 CC exigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999, citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la consumación venía amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y que tras la reforma de la LEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de la enajenación se produce, conforme al artículo 1514, con la expedición del testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo 1515 )"; la sentencia de 4 de abril de 2002 puntualiza que la subasta supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que se perfecciona por la aprobación del remate, operardo la escritura pública (en el sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006 reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio. Y la misma línea se mantuvo incluso en una tercería de dominio por la sentencia de 1 de septiembre de 1997 y, años más tarde, en un caso de nulidad de un procedimiento administrativo de apremio solicitada por quien fue propietario de la finca embargada, por la sentencia de 11 de febrero de 2003, que reprodujo lo ya declarado por la de 4 de abril de 2002

DOBLE VENTA DE INMUEBLE: LA BUENA FE DEL SEGUNDO ADQUIRENTE SE EXIGE AUNQUE NO LA SANCIONE EL ART.1473.2 CC.
Sentencia de 13 de Noviembre de 2009. Ponente: Xavier O'Callaghan Muñoz. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

La parte vendedora practicó un requerimiento resolutorio, notarialmente, de un contrato privado de compraventa el 20 de junio de 2001, a la sociedad compradora, y ésta no lo aceptó sino que lo rechazó expresamente el 28 del mismo mes y año (la resolución se produce extrajudicialmente por acuerdo de las partes, pero si no hay acuerdo y tanto más si hay oposición, se precisa la declaración judicial  de que está bien hecha y los efectos de la resolución serían ex tunc). En el presente caso, no ha habido acuerdo extrajudicial, ni declaración judicial, ni ejercicio de la acción que llevara a ella, por lo que debe concluirse que no se ha producido la resolución del contrato de compraventa.
La doble venta la contempla el artículo 1473 del Código civil, y se de cuando el propietario vende la misma cosa a varios compradores; dispone cuál de ellos tiene la preferencia en la adquisición de la misma, quedando ineficaz la otra. Lo que consiste, si la cosa es inmueble, en que la adquiere el que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que presupone que antes hubo tradición real o instrumental por la escritura pública. Sin embargo, esta preferencia al que ha inscrito tan sólo se produce si ha mediado buena fe por su parte.  Y ello aunque el párrafo segundo del artículo 1473 del Código civil que no menciona la exigencia de buena fe.
El concepto de buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad registral. La STS de 22 de diciembre de 2000 dice que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente
La exigencia de la buena fe al caso de doble venta de inmuebles del aludido párrafo tercero del artículo 1473 que no la contempla expresamente, se deduce de los principios generales del derecho -ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Lo cual ha sido mantenido por una jurisprudencia reiteradísima.

COMPRAVENTA DE INMUEBLES: LA VENTA A CUERPO CIERTO REQUIERE QUE EL PRECIO NO SE HAYA PACTADO POR UNIDAD DE MEDIDA, SINO DE FORMA ALZADA
Sentencia de 24 de Noviembre de 2009. Ponente: Antonio Salas Carceller. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

Los motivos del recurso vienen a sostener que el incumplimiento de la obligación de pago del precio por la entidad compradora -hoy recurrente- que dio lugar a la resolución por parte de la vendedora haciendo uso de la facultad concedida por el artículo 1504 del Código Civil, estaba justificado por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1502 del Código Civil en relación con el incumplimiento por el vendedor de las obligaciones que dimanan de lo dispuesto por el artículo 1471, párrafo segundo, del mismo código.
Ambos motivos se rechazan.
Sostiene la parte recurrente que estaba autorizada a suspender el pago del precio puesto que en el contrato se había determinado una superficie conjunta de los tres solares objeto de venta de 1.313,22 m², mientras que en el Registro de la Propiedad figuraban con una extensión superficial de 972,5 m² y la superficie real según medición pericial era de 1.281,66 m², por lo que podía acogerse a lo dispuesto en el artículo 1502 del Código Civil relacionándolo con el 1471, párrafo segundo. Sin embargo, el artículo 1502 del Código Civil contempla un supuesto diferente al planteado, ya que se refiere a los casos en que, producida la entrega de la cosa, el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, sin referencia a los casos de diferencia en la cabida de los inmuebles objeto del contrato; cuestión que aparece regulada en el artículo 1471, según el cual en el caso de venta como "cuerpo cierto", con precisión de los linderos de la finca, son éstos los que fijan la extensión que ha de ser entregada al comprador, aun en el supuesto de que se hubiera designado en el contrato su cabida y resultare una cabida mayor o menor de la mencionada, supuestos en los que, como dice la sentencia de esta Sala de 18 mayo 1982, seguida por la de 5 mayo 2008 , «como reconoce la doctrina científica, la venta en cuanto a la superficie vendida ofrece un cierto aire aleatorio, estando en estos casos determinada la fisonomía del inmueble vendido, como declaró la sentencia de 12 marzo 1948 , por su naturaleza y por el enclavamiento geográfico que marcan sus linderos». La de 31 enero 2001 afirma que «la venta a cuerpo cierto requiere que el precio no se haya pactado por unidad de medida, y estipulándose un precio sin referencia a este dato, sino de forma alzada, ninguna trascendencia tiene para su calificación como tal venta el que se haga mención de la extensión del objeto comprado». Ello se ha de poner en relación con la postura mantenida por la generalidad de la doctrina científica en el sentido de considerar que, partiendo de la claridad de la disposición contenida en el párrafo primero del artículo 1471 en el sentido de que en la venta a precio alzado no tendrá lugar el aumento o disminución del precio aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato, no existe verdadera contradicción con lo señalado en el párrafo segundo, que prevé la venta de cuerpo cierto con designación añadida de cabida o número, supuesto en el cual, si la cabida real es mayor que la expresada en el contrato, el vendedor está obligado a entregar "todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos", y si no pudiere entregar la totalidad del terreno comprendido en los linderos determinados en el contrato -así, por ejemplo, cuando exista un enclave propiedad de tercero- "sufrirá una disminución en el precio proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló", debiendo resaltarse que la entidad compradora, al ser requerida de resolución por impago del precio, ni siquiera intentó acogerse a ninguna de tales posibilidades.

RESOLUCION DE COMPRAVENTA
STS de 19 de noviembre de 2009.Ponente: Don Xavier O´Callaghan Muñoz. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

El TS precisa los presupuestos de la resolución de un contrato de compraventa de inmuebles por falta de pago del precio, al amparo del art.1504 CC.
Señala que la base esencial es el incumplimiento de la obligación de una de las partes, sin requerir una conducta dolosa por el incumplidor, bastando y siendo suficiente que se frustre el fin del contrato. Producido el incumplimiento y practicado el requerimiento resolutorio, éste produce efectos ipso iure sin necesidad de contar con el consentimiento de la contraparte, si bien, caso de que éste no la admita, serán los Tribunales los que decidan, sin que hasta la sentencia deje de producir sus efectos. El vendedor recupera desde luego la plenitud de facultades sobre lo vendido, y si transmite a tércero, éste puede quedar afectado por el fallo de los tribunales, salvo que esté protegido por los efectos de la buena fe.

INTERPRETACION DE CONTRATO DE PRESTAMO
STS de 3 de diciembre de dos mil nueve. Ponente: Don Xavier O´Callaghan Muñoz. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

El TS confirma las sentencias de instancia y señala que modificado el contrato de préstamo y prorrogado sucesivamente su vencimiento, las sucesivas prórrogas del vencimiento del plazo del pago del capital prestado no modificaron el resto de los pactos del préstamo, por lo que ha de estarse al sentido literal de las cláusulas cuando no hay dudas sobre la intención de los contratantes. Si se hubiera querido imponer también el pago de los intereses para ese plazo más largo, debería haberse pactado así.

MANDATO. ACTOS PROPIOS
STS de 2 de Diciembre de 2009. Ponente: Francisco Marín Castán. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

El caso en esta sentencia es el siguiente: un marido y una mujer demandan a los hermanos del marido junto al cónyuge de uno de ellos, para exigir la rendición de cuentas sobre unas determinadas fincas rústicas. Tanto el  Juzgado de primera instancia correspondiente como la Audiencia desestimaron la demanda por considerar que las cuentas en la administración se venían rindiendo satisfactoriamente, incluso se califica la prueba de "intachable" y ello porque los demandantes y demandados todos los años se reunían con un asesor fiscal para hacer las declaraciones, etc.. entendiendo que ya con esas gestiones habían prestado sus consentimiento a tales rendiciones de cuentas y la renuncia a reclamarlas posteriormente. Pero el Tribunal Supremo va más allá en las precisiones, señalando lo que en verdad se declara por la sentencia de primera instancia (asumida por la de apelación) no es que la presencia de los demandantes en la preparación y elaboración de las declaraciones fiscales anuales constituyera un acto propio, suficiente por sí solo, de asentimiento o conformidad con la rendición de cuentas que, así, se habría producido cada año, sino que la rendición de cuentas tuvo lugar efectivamente porque todos los hermanos, dadas las buenas relaciones entre ellos, estaban de acuerdo en que se practicara de una determinada forma, consistente en la presentación anual de todos los documentos que uno de los hermanos codemandados conideraba precisos y la falta de objeción alguna por parte de los demandantes.
Esa mera presencia de los actores no era, desde luego, un acto concluyente e indubitado como expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto, según exige ciertamente la jurisprudencia citada en el motivo y ratificada por sentencias posteriores como las de 21 de abril y 8 de mayo de 2006 y 21 de marzo de 2008 , pero el comportamiento de los demandantes durante los años que duró la administración de las fincas comunes, considerado en su conjunto, sí es expresivo de unos actos propios en el sentido, también contemplado por la jurisprudencia de esta Sala e incluso por la doctrina del Tribunal Constitucional, de crear en los codemandados la confianza en una  determinada situación o "fundada confianza depositada en la coherencia de la conducta futura de otra persona con la que se está en relación, mediante la inadmisibilidad del comportamiento contradictorio frente a quien ha confiado en la apariencia creada" (STS 10-5-04 ), ya que el fundamento último de la doctrina de los actos propios está en "la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables" (STS 28-11-00), postulados jurisprudenciales que, con las mismas o distintas palabras, se reiteran en SSTS 12-3-08, 26-1-06, 21-4-06 y 14-10-05, entre otras, STC 30-1-06 y ATC 1-3-93.

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL POR OBRAS INCONSENTIDAS
Sentencia de 6 de Noviembre de 2009. Ponente: Román García Varela. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

El motivo primero del recurso acusa la inaplicación del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en relación con los artículos 23 de este ordenamiento y 1124 del Código Civil , puesto que el artículo 35 de la citada Ley no contempla como causa de resolución del contrato de arrendamiento la concerniente a las obras inconsentidas, sino que se cobija en el artículo 27 de la misma normativa para entender esta causa incluida en los incumplimientos de obligaciones, en clara referencia al artículo 1124 del Código Civil, preceptos no citados en la demanda, al tiempo que pese a que las obras se ejecutaron, la arrendadora no exigió la resolución del contrato en su momento, sino tiempo después y no pidió que se declarara resuelto con efectos desde la fecha de las mismas.
El motivo se desestima. El artículo 23 LAU dispone que "el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios". En el supuesto debatido, se determinaron en el contrato de arrendamiento una serie de condiciones, entre ellas, la posibilidad de que la arrendataria, previa autorización escrita, verificara las obras que considerara necesarias a su costa, para quedar, en todo caso, las realizadas a beneficio de la comunidad, salvo de instalaciones que se puedan retirar sin menoscabo del local arrendado, sin que quepa la reclamación de indemnización alguna.Es obvio que la recurrente ha inobservado la cláusula del contrato suscrito en lo relativo a la verificación de las obras en el local arrendado.
El motivo segundo del recurso denuncia la errónea interpretación del artículo 1124 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial relativa al mismo, en relación con los artículos 35 y 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , ya que la resolución del contrato tiene efectos constitutivos desde que se ha dictado la resolución que lo declara, sin que pueda aplicarse retroactivamente, es decir, tiene efectos "ex nunc" y no "ex tunc" , como parece interpretar la sentencia, de forma que en el momento en que se ejercitó la opción de compra, la optante cumplía la condición de ser arrendataria.
El motivo se desestima. La STS de 10 de julio de 1998 (aportada por la recurrente) señala que "es de tener en cuenta que si, en principio y por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen <>, colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya percibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirentes de buena fe, esa eficacia retroactiva no puede aplicarse respecto a relaciones duraderas que, en todo o en parte han sido consumadas, cual sucede en contratos como los de arrendamiento, de agencia o de comisión mercantil, en que la resolución del vínculo contractual opera <>, produciéndose, por tanto, únicamente efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual. Lo que aplicado al contrato de distribución en litigio impide retrotraer al momento de la celebración del contrato cuya resolución se decreta".

EL TESTAMENTO EN PELIGRO INMINENTE DE MUERTE EXIGE QUE LOS TESTIGOS CONOZCAN LA ÚLTIMA VOLUNTAD DEL TESTADOR.
STS 4 Noviembre 2009. Ponente: Doña Encarnación Roca Trias. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

Una persona ingresada en la UCI de un Hospital pretende otorgar testamento, y presentes cinco testigos, manifiesta que quiere que su última voluntad sea la que había expresado días antes ante una oficial de notaría, quien a su vez las había recogido en unas notas e incorporado luego a un archivo informático. Fallece el causante y se pretende la protocolización de tal testamento como hecho en peligro inminente de muerte. El Tribunal Supremo rechaza la validez del testamento, confirmando la tesis de las sentencias de instancia. Señala que para la validez de un testamento hecho en peligro inminente de muerte se exige, entre otras cosas, que los testigos presentes conozcan el contenido de las disposiciones de última voluntad del testador (artículo 679 Código Civil), cosa que en este caso no se da, puesto que el testador se limita a hacer referencia a otro documento que los testigos desconocen. Por otro lado tal referencia hecha por el causante al borrador sólo podría tener eficacia si éste cumpliese a su vez con los requisitos del artículo 672 del Código Civil, por tanto los mismos requisitos que el testamento ológrafo, lo que tampoco se produce en este caso. Destaca el Tribunal Supremo que la forma del testamento constituye una garantía para el testador de la permanencia de su voluntad y que no se puede calificar como un elemento inútil, ni que se haya relajado su aplicación.

TESTAMENTO ABIERTO OTORGADO POR TESTADOR CON DIFICULTADES DE VISIÓN SIN PRESENCIA DE TESTIGOS; HAY QUE DESTRUIR LA PRESUNCIÓN DE CAPACIDAD DEL TESTADOR.
STS 11 Diciembre 2009. Ponente: Doña Encarnación Roca Trias. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

Se insta la nulidad de un testamento abierto porque, según el recurrente, se había otorgado sin la presencia de testigos cuando el testador tenía una falta de visión.
La base de las alegaciones y del recurso es sobre todo de índole procesal y probatoria; se trata de determinar si el testador tenía la visión suficiente para permitirle otorgar el testamento sin testigos. Señala el Tribunal Supremo que la demandante no consigue destruir la presunción de capacidad del testador en el momento del otorgamiento del testamento. Es cierto que las formalidades testamentarias se introducen para salvaguardar la voluntad del testador, pero ello ha de combinarse con el principio del favor testamenti, todavía más, cuando el testamento se ah otorgado ante Notario donde éste ha hecho constar que se lo leyó en alta voz al testador y éste estuvo conforme.
Además, dice el Tribunal Supremo que es cierto que la falta de forma determina la nulidad del testamento, pero en el caso planteado no hay falta de forma, sino a lo sumo falta de formalidad que se debe dar cuando concurren los requisitos del artículo 697.2 del Código Civil; de nuevo su finalidad es evitar fraudes a personas cuyas condiciones le impiden enterarse del contenido del testamento. Aquí ha quedado probado que el testador conoció el contenido del testamento por lo que confirma su validez.

INSTITUCIÓN DE HEREDERO BAJO CONDICIÓN DE CUIDAR: TAL CONDICIÓN HABÍA DE SER CONOCIDA POR EL INSTITUIDO EN VIDA DEL TESTADOR PARA QUE PUDIERA SER CUMPLIDA
STS 3 Diciembre 2009. Ponente: Doña Encarnación Roca Trias. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

El recurso se centra en la interpretación de una cláusula testamentaria insertada en un testamento en el que se nombra a varias personas como herederos y que literalmente dice lo siguiente: "La institución de herederos queda sometida a la condición de que los mismos atiendan y asistan a la testadora en caso de enfermedad o cualquier otra situación de necesidad de la misma, estableciendo que los que no le presten su asistencia en tales circunstancias perderán toda participación en la herencia, acreciendo su parte a los restantes herederos que cumplan la voluntad de la testadora". Uno de los herederos instituidos impugna la partición hereditaria realizada, que se había hecho incluyendo a todos los herederos designados, alegando que sólo él se había ocupado de la testadora a su fallecimiento, por lo que a él le correspondía la totalidad de la herencia. El Tribunal Supremo se centra en la cómo se ha de calificar este tipo de cláusulas. Señala que en ocasiones hay que calificarlas como modo, atendiendo a su redacción, pero que en la mayoría hay que calificarlas como condición suspensiva y potestativa, citando varias sentencias como la de 9 de mayo de 1990. Además tal condición es de un hecho pasado, aunque para el testador sea siempre de futuro, y por tanto sólo se puede haber cumplido si el instituido bajo condición tenía conocimiento de su existencia (artículo 795 y 798 del Código Civil); cosa que, según los tribunales de instancia, no ha quedado demostrada.
Una vez determinada su naturaleza, dice el Tribunal Supremo que además no se dio el hecho determinante de su aplicación, la situación de necesidad a la que hacía referencia el testamento, por lo que devino inútil tal condición. Por ello desestima el recurso y confirma las tesis de instancia, que habían rechazado la demanda.

LA NORMATIVA SOBRE COLACIÓN TIENE CARÁCTER DISPOSITIVO.
STS de 10 de diciembre de 2009. Ponente: Doña Encarnación Roca Trías. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

El supuesto de hecho es el siguiente: los esposos Don Fermín y Doña Sara, padres de siete hijos, otorgaron sendos testamentos en los que dispusieron que fuera colacionado en sus respectivas herencias el valor referido al momento de su fallecimiento de una rústica que dos de sus hijos habían adquirido con dinero del matrimonio. Fallecidos ambos pero pendiente la partición de sus herencias, la rústica es objeto de recalificación urbanística, de suerte que lo que se discute es qué valor deben traer a colación los hijos compradores. Los recurrentes entienden que los adquirentes deben colacionar el valor de los bienes hereditarios al tiempo en que se efectúe la partición (art. 1045 Cc). Frente a esto, el Tribunal Supremo, confirmando la sostenida por la Audiencia y en Primera Instancia, declara que, si bien de la interpretación del artículo 1045 Cc  se deriva que la valoración de los bienes colacionables debe efectuarse en el momento de la división hereditaria, corriendo a cargo y beneficio de la masa partible, los aumentos y deterioros físicos o no, incluso, cuando éstos se produzcan por consecuencia de una actuación administrativa, siempre que no sean consecuencia de una actividad decisiva, exclusiva y determinante de su titular, lo cierto es que las normas sobre colación son voluntarias, de suerte que voluntaria resulta también la fijación de normas sobre colación o no de bienes donados o sobre su valoración. No admite el Alto Tribunal que se haya producido un error manifiesto en la interpretación de los testamentos, la cual corresponde al Tribunal de instancia, por lo que excluye su revisión en casación.

PROPIEDAD HORIZONTAL: CARGA REAL IMPUESTA AL ADQUIRENTE DE SOLARES A FIN DE QUE DESTINE  DETERMINADO TERRENO A ZONA DE USO COMÚN PARA TODAS LAS EDIFICACIONES QUE INTEGRAN EL COMPLEJO.
STS de 17 de Noviembre de 2.009. Ponente: Antonio Salas Carceller. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

Con fecha 15 de Febrero de 1.979 se concertó un contrato de compraventa entre Don Faustino y la comisión liquidadora de la empresa Mesch Vermogensanlage GMBH Emissions la cual había sido declarada en suspensión de pagos. En este contrato se precisaba que había dos solares, no siendo edificable el resto de la finca, igualmente se precisaba en cuanto a la llamada zona jardín que sería de libre circulación y utilización gratuita para los propietarios y residentes actuales y futuros en el complejo urbanístico y que las tres comunidades de propietarios soportarían los gastos de cuidado y mantenimiento de la zona. Posteriormente surgen desavenencias como consecuencia de esta carga real entre una de las comunidades de propietarios del complejo y la mercantil GARCIA BURLO S.L. sucesora procesal de Don Faustino. Esta no está de acuerdo con tener que soportar esta carga real por lo que alega:
a-Infracción de lo dispuesto en el artículo 609.2 del Código Civil. Este motivo es descartado por el T.S. argumentando que este artículo no es más que una disposición preliminar que describe los distintos modos de adquirir, carente por su sentido genérico de relevancia casacional. Además en el contrato impugnado lo que se contiene es una estipulación en favor de tercero amparada en lo dispuesto en los artículos 1.255 y 1.257 del Código Civil.
b- Interpretación errónea de los tribunales anteriores del contrato citado en contra de lo dispuesto del artículo 1.281, a lo que el T.S. alega que no hay lugar a la casación porque es doctrina  muy   reiterada que la interpretación de los contratos corresponde al tribunal de instancia y no puede ser revisada en tanto no se pruebe su carácter arbitrario o irrazonable.
c- Infracción de lo dispuesto en los artículos 1.271 y 1.273  del Código Civil en el sentido de que la calificación urbanística es independiente de la voluntad de las partes, a lo que el T.S. responde que ninguna relación guarda con ello el contenido de los artículos infringidos.

LA CREACIÓN  DE UNA NUEVA PUERTA  AL EDIFICIO SE TRATA DE UN ACUERDO ADOPTADO VÁLIDAMENTE POR MAYORÍA DE PROPIETARIOS.
STS de 11 de Noviembre de 2.009. Ponente: Román García Varela. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

El cuatro de Junio de 2.002 una comunidad de propietarios acuerda abrir una puerta al hueco de la escalera y patio de luces. Este acuerdo no es aceptado por Don Epifanio el cual reclama ante los tribunales por faltar la unanimidad ya que es un acuerdo que a su juicio afecta al título constitutivo dirigiendo la demanda contra Luis Pablo el cual si bien no es propietario es presidente de la comunidad en representación de una sociedad mercantil la cual sí es propietaria, esta falta de legitimación pasiva fue solucionada ante el tribunal de instancia. El recurso de San Epifanio versa sobre estos puntos:
a-Que las obras aprobadas por la junta afectan al título constitutivo y que por tanto se requería la unanimidad de los propietarios lo cual es negado por el T.S. ya que considera probado en la instancia y contemplado el título constitutivo la oportunidad de configurar una puerta de acceso desde el exterior a uno de los pisos lo cual fue lo que se pretendió autorizar por el citado acuerdo.
b-Infracción de los artículos 13.2, 13.3 y 15 de la Ley de Propiedad horizontal y artículos 6.4 del c.c. y 62 y 63 de L.S.R.L El T.S. sostiene que si bien el artículo 13.2 de la L.P.H. exige ser propietario para ser presidente de la comunidad de propietarios es cierto que se hace muchas veces el nombramiento a persona que no goza de dicha titularidad y la decisión funciona materialmente, y que habiendo sido solucionada dicha disfunción ante los tribunales de instancia no ha lugar a la casación.

IMPUGNACION DE ACUERDOS ADOPTADOS EN JUNTA DE PROPIETARIOS
STS de 18 de noviembre de 2009. Ponente: Don Román García Varela. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

La cuestión litigiosa se centra en la declaración de nulidad del acuerdo de Junta de Propietarios donde se aprueba la sustitución de los ascensores y el prorrateo a todos los copropietarios de los gastos. Los demandantes, propietarios de los sótanos y bajos, argumentan que no deben participar en tales gastos, al eximirlos de ellos las normas de la comunidad, en claúsula que dispone: "Los departamentos en sótano y planta baja no tienen acceso al portal ni a la entrada, por lo que no participarán en los gastos de éstos ni en los de la escalera ni ascensor."
El TS confirma la sentencia de instancia, e interpreta la cláusula exonerativa de modo global y genérico, entendiendo que la misma incluye no solo los gastos de uso y mantenimiento periódico, sino también aquellos de sustitución o mejora, incluso cuando revaloricen el valor de toda la finca.

LOS TÍTULOS NOBILIARIOS PUEDEN ADQUIRIRSE POR USUCAPIÓN
STS de 3 de Noviembre de 2009. Ponente: Don Jesús Corbal Fernández. Desestimatoria.  Descargar Sentencia.

Don  Pablo, anterior poseedor del título nobiliario de Castilla en Navarra, Marqués de ... y padre de los codemandados, falleció en Madrid el día 11 de diciembre de 1.960. Tras su fallecimiento, accedió a la dignidad nobiliaria su hijo Don Sabino tras haberle cedido los derechos su hermano mayor y codemandado, Don Carmelo, a quién correspondía la sucesión legal por ser el primogénito (cesión realizada en escritura pública otorgada ante el Notario de Madrid, Don Santiago Pelayo Hore, el 31 de octubre de 1.961), fundada en el artículo 12 del Real Decreto de 27 de mayo de 1.912, la que fue reconocida dictándose Orden Ministerial de 12 de febrero de 1.962 que ordenó expedir, sin perjuicio de tercero de mejor derecho, la carta de sucesión, Carta de Sucesión que fue expedida el 26 de octubre de 1.962, por el anterior Jefe del Estado a favor de Don Sabino; el cesionario aceptó la cesión en la misma escritura de cesión de los derechos a la sucesión en el título. El día 7 de febrero de 2.002, don Rafael, hijo de Don Carmelo, promueve demanda reclamando la posesión del título nobiliario alegando su mejor derecho a poseer. Es hecho probado mediante prueba documental y testifical que don Sabino, desde el momento mismo de la cesión, e incluso antes, vino usando el título nobiliario al ostentar el hermano mayor cedente otro título, siendo conocido desde la cesión en el ámbito familiar y círculo de amistades y socialmente como Marqués de..
En primera y segunda Instancia se desestiman las pretensiones del demandante porque  se entiende aplicable el instituto de la prescripción adquisitiva al haber acreditado el uso pacífico y continuado por el demandado del título por más de cuarenta años desde que se produjo la cesión a su favor, considerando que la Carta de Sucesión lo único que otorga es el derecho al uso oficial del título, y todo ello aunque el demandante ostentare mejor derecho al título que el codemandado y actual poseedor del mismo, al haber actuado la prescripción adquisitiva frente a todos.
Doctrina del TS: La reimplantación histórica por la jurisprudencia de esta Sala de la costumbre o prescripción inmemorial en materia de títulos nobiliarios, y por su analogía con los mayorazgos, se produjo con base en la presunción de un privilegio de innovación del título anterior a la posesión de cuya prueba queda dispensado quien acredite la posesión por apreciación de significación de dejación de derechos. Frente al dogma de la imprescriptibilidad, por su incompatibilidad con la Ley 45 de Toro (Ley 1ª, Tít. XXIV, Libro XI de la Novísima Recopilación) que recogía la posesión civilísima, la nueva orientación jurisprudencial admite la excepción de la prescripción adquisitiva de los cuarenta años (Ley 41 de las de Toro; 1ª, título XVII, libro XI de la Novísima Recopilación), entendiendo que la dejación de los derechos de los prellamadas junto con el transcurso del tiempo es sucedáneo idóneo para la convalidación de la adquisición de una merced nobiliaria (STS de 10 de septiembre de 2.008, entre otras). Los requisitos estructurales se limitan a la posesión pública, pacífica, continuada y no interrumpida, durante cuarenta años. La jurisprudencia destaca que la posesión se refiere a una situación de hecho, de contacto con la cosa, de posesión real; y que no se requiere justo título, ni buena fe (STSS entre otras, 12 de diciembre de 1.990; º11 de junio de 2.001; 20 de febrero de 2.003; 17 de febrero de 2.004; 10 de septiembre de 2.008). Tampoco es preciso una posesión "a título de dueño" pues no se prescribe un dominio o un derecho real ya que respecto de los títulos nobiliarios solo se tiene el uso o posesión, y por ello, además, el poseedor legal carece del "ius disponendi".

DERECHO MERCANTIL

EL ARTÍCULO 62 DE LA LSA NO IMPIDE LA CELEBRACIÓN DE NEGOCIOS SOBRE LAS ACCIONES ANTES DE LA INSCRIPCIÓN DE LA SOCIEDAD EN EL REGISTRO MERCANTIL
STS de 3 Noviembre 2009. Ponente: Don José Ramón Ferrandiz Gabriel. Estimatoria. Descargar Sentencia.

Inmediatamente después de constituida una sociedad se celebra un contrato entre los dos socios por el que el socio A se compromete a adquirir las acciones del otro socio B en determinados plazos, o en el momento que se produjesen determinadas condiciones, como la paralización de los órganos sociales. Dicho contrato se celebra debido a que el socio transmitente le había proporcionado recursos al adquirente para constituir la sociedad. Se da una de las condiciones estipuladas y el socio B insta la venta de las acciones. Ante ello se alega por el socio A la nulidad del contrato celebrado alegando el artículo 62 de la LSA. El problema se centra pues en la validez o nulidad de la transmisión de acciones antes de la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil.
El Tribunal Supremo recuerda la interpretación que da la jurisprudencia en la actualidad de tal artículo, citando sentencias como la de 12 de Diciembre 2002 o 28 de Marzo de 2005, frente a la postura que se había tenido con anterioridad, basándose en el antiguo artículo 14 de la LSA de 1951. Así señala que el artículo 62 no prohíbe la celebración de negocios sobre las acciones, aunque la transmisión efectiva de los títulos se haya de realizar en un momento posterior, dado que lo único que pretende evitar el artículo es precisamente que se entreguen esos títulos antes de la inscripción. Por tanto no impide la celebración de un negocio de compraventa, que no supone una transmisión de las acciones por sí solo, un cambio de la titularidad inmediato de las mismas, sino que sólo genera la obligación de transmitirlas. Por ello casa la sentencia de instancia, que había declarado la nulidad del contrato, y confirma su validez.

SOCIEDAD ANONIMA: VALIDEZ DE LA JUNTA GENERAL AUNQUE HAYA SIDO CONVOCADA FUERA DE PLAZO
STS de 18 de noviembre de 2009. Ponente: Don Jesús Corbal Fernández. Estimatoria. Descargar Sentencia.

El objeto del proceso versa sobre la validez de una Junta General Extraordinaria de una SA convocada por el Consejo de Administración y celebrada con posterioridad a los seis primeros meses del ejercicio, en mayo de 2003, en la que aprobaron las cuentas y la aplicación del resultado del ejercicio de 2001.
Los demandantes solicitan se declare la nulidad del acuerdo.
La normativa legal en sede de aprobación de cuentas exigía que tuviera lugar en junta general ordinaria debidamente convocada al efecto que había que reunirse dentro de los seis primeros meses de cada ejercicio. La aplicación de la normal dio lugar a una jurisprudencia con distintas soluciones, desde la rigorista de exigir convocatoria judicial transcurrido el plazo legal, hasta soluciones intermedias como la de supeditar la validez de la junta ordinaria celebrada fuera de plazo a la concurrencia de causa justificada que hubiere imposibilitado la anterior.
La ley de 14 de noviembre de 2005 añadió un nuevo apartado al art.95 de la LSA, admitiendo la validez de la junta general ordinaria aunque haya sido convocada o se celebre fuera de plazo. Al tener dicha norma valor aclaratorio o interpretativo, se estima el recurso de casación y se reconoce la validez de los acuerdos adoptados, al entender que la causa señalada para no haber celebrado la junta en plazo (que no existía Consejo de Administración, y una vez elegido el nuevo Consejo en 2002 se procedió a convocar la junta) es razón que explica y justifica la convocatoria extemporánea.

PRECONTRATO DE SOCIEDAD. 
Sentencia 13 de Noviembre de 2009. Ponente: José Ramón Ferrándiz Gabriel. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

Los dos motivos del recurso de casación se proyectan sobre la obligación asumida por los cesionarios de constituir "el tipo de sociedad necesaria para la construcción, administración y explotación de los derechos adquiridos "  y, " a realizar los actos y negocios jurídicos necesarios para constituir con los actores... la sociedad... referida".
Dicho negocio jurídico, calificado en la instancia como precontrato, es para el recurrente incompleto, por carecer de referencia al tipo de sociedad a constituir, a cuales debían ser las aportaciones a realizar al capital social o al régimen de administración de los intereses comunes. Lo que, según él, hace necesario un nuevo de acuerdo entre los interesados para atribuir a la reglamentación contractual plenitud.
El recurrente alega, en contra, que no han quedado identificados en el precontrato lementos precisos para la constitución de una sociedad mercantil, sea colectiva, anónima o de responsabilidad limitada. Por ello, sostiene que atribuir eficacia al precontrato resulta contrario a los artículos 1.261, ordinal 2º, y 1.273 CC, en relación con los artículos 119, 121 y 122 del Código de Comercio, 8 del texto refundido de la Ley de sociedades anónimas y 12 de la Ley de sociedades de responsabilidad limitada.
Los dos motivos se desestiman.
Es cierto que el precontrato, cuando las partes, en ejercicio de su potencialidad normativa creadora, lo conciben como una de las fases de un "iter " contractual complejo o, mas concretamente, como la primera de las etapas de un contrato de formación sucesiva - que es lo que parece haber entendido el Tribunal de apelación -, debe contener las especificaciones necesarias para la puesta en vigor, en la segunda fase o etapa, de la relación contractual proyectada. Sin embargo, las omisiones señaladas por el recurrente en los dos motivos no bastan para negar la completitud del precontrato, así concebido. Por un lado, la omisión del tipo de sociedad proyectado o de la forma específicamente exigida para alguno de los admisibles, no permiten llegar a la conclusión que el recurrente defiende, dado que existen modalidades elementales o primarias de sociedad con las que bastaría para entender realizado en sus mismos términos el proyecto contractual, tanto mas si caben sociedades carentes de forma específica e irregulares. Por último, considerada la cuestión en abstracto, no hay que olvidar que la calificación de la sociedad dependería no del "nomen" que hubieran podido utilizar los interesados al precontratar, sino de la correcta calificación de los datos significativos, al respecto, que hubieran efectivamente pactado.
En resumen, como ha dado por cierto la Audiencia Provincial, tres de los demandantes y dos de los demandados, consintieron, con expresión su "animus contrahendi societatis", sobre el fin común, tanto en una proyección última y causal - obtener con la sociedad ganancias y repartirlas entre ellos -, como en otra inmediata u objetiva - explotar con la sociedad un negocio de aparcamiento de vehículos -; y sobre las aportaciones a efectuar por todos.

NO CABE APLICAR EL PRINCIPIO DE REBUS SIC STANTIBUS CUANDO LA PRESTACIÓN SE HA ESTABLECIDO EN FORMA DE PORCENTAJE
STS de 20 de Noviembre 2009. Ponente: Don Xavier O'Callaghan Muñoz. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

El supuesto de hecho es el siguiente: En 1976 Don Belarmino y su esposa celebraron un contrato de suelo por vuelo, por el que cedían, a los demandados-recurridos, unos solares edificables de los que eran titulares a cambio de un determinado porcentaje en la edificación que se realizara en un plazo de diez años desde la aprobación del correspondiente plan parcial. Don Belarmino asumía la obligación de redactar el correspondiente plan parcial, que quedó definitivamente aprobado en el 2001, permitiendo un número muy inferior de viviendas al contemplado en el contrato. Los herederos de Don Belarmino y su mujer interpusieron recurso de amparo por seis motivos: indeterminación de objeto, inaplicación del principio general rebus sic stantibus, imposibilidad de cumplimiento al haber fallecido uno de los cesionarios y estar el otro jubilado, caducidad del contrato, infracción del 1124 Cc al no apreciar la existencia de mutuo consentimiento e infracción del art. 7.2 Cc al no apreciar mala fe en los demandados. Todos ellos son desestimados por el Tribunal Supremo considerando 1) que basta con que exista determinabilidad del objeto sin necesidad de nuevo acuerdo para que no quepa señalar vulneración del 1261.2 Cc, 2) que la cláusula rebus sic stantibus permite la revisión, no la extinción, como pretenden, de un contrato cuando se han alterado imprevisiblemente tanto las circunstancias entre la perfección y la consumación que se produce una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, no siendo, además, este el caso, puesto que el contrato preveía el pago en viviendas en forma de porcentaje, 3) al no ser la prestación de la edificación intuitu personae, no cabe hablar de imposibilidad en el cumplimiento, 4) los contratos no caducan, y aún así se seguiría estando en plazo puesto que el plan se aprobó en el 2001, 5) precisamente por ello, no cabe hablar de incumplimiento que mutuo que permita sustentar la existencia de mutuo disenso, 6) y respecto de la mala fe, considera probado, que no sólo no hubo mala fe, sino todo lo contrario.

EMPLEADOS DE NOTARÍAS DEL ÁREA ANDALUZ OCCIDENTAL
STS de de 6 de Octubre de 2009. Ponente: Don Benigno Varela Autrán. Estimatoria. Descargar Sentencia.

Interesante Sentencia, que a pesar de encuadrarse en el ámbito de lo Social, afecta a los despachos notariales, andaluces sobre todo. 
El presente recurso unificador de doctrina trata determinar la antigüedad a tener en cuenta en el caso de despido improcedente de una Auxiliar de Notaría, discutiéndose si ha de ser todo el tiempo que la citada Auxiliar ha prestado servicios en la Notaría en cuestión (1 de diciembre de 1986),  o únicamente el tiempo que ha trabajado para los Notarios que ahora la despiden (1 de enero de 1998). Es importante destacar que el conflicto surge en Córdoba, perteneciente al antiguo Colegio Notarial de Sevilla, Colegio que suscribió un Convenio Colectivo de la Asociación de Notarios Empleadores de Andalucía Occidental y la Asociación de Empleados de Notarias de Andalucía Occidental en el año 1991 (Convenio hoy denunciado), que reconoce la obligación de subrogación o sucesión de empresa respeto de los empleados. 
A pesar que en el Fundamento Quinto la Sala sostiene que: "las especiales características de una Oficina o Despacho Notarial en la que se desempeña una función pública asignada por el Estado a un profesional designado, en virtud de oposición o concurso-oposición, y en la que el propio Protocolo Notarial constituye una pertenencia del propio Estado respecto de la que el Notario no actúa, sino, como mero depositario, no cabe hablar, en los supuestos de cambio de titular en una misma Notaria de un problema de sucesión de empresa susceptible de cobijarse, jurídicamente, en el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores . El Notario no es el titular de una organización de medios personales y materiales...", en los Fundamentos Sexto y Séptimo sanciona que "la relación laboral que se presta a una misma Entidad Empleadora de la que, sucesivamente, van siendo titulares diferentes Notarios..." y que "se está ante una relación laboral de carácter ordinario en la que han de producirse los efectos propios de la misma, uno de los que habrá de ser el reconocimiento de la antigüedad en la empresa a favor del trabajador". Por esto último se estima el recurso a favor de la Auxiliar de Notaría, sobre la base de los arts. 6,7 y 20 del citado Convenio, reconociendo la antigüedad total. Ahora bien, ¿qué ocurre en caso de pertenecer al actual Colegio de Andalucía, y no al extinto de Sevilla? y ¿en caso de pertenecer a un Colegio que no tenga reconocido un Convenio similar?

PRECONTRATO DE SOCIEDAD. 
Sentencia de 13 de Noviembre de 2009. Ponente: José Ramón Ferrándiz Gabriel. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

Los dos motivos del recurso de casación se proyectan sobre la obligación asumida por los cesionarios de constituir "el tipo de sociedad necesaria para la construcción, administración y explotación de los derechos adquiridos "  y, " a realizar los actos y negocios jurídicos necesarios para constituir con los actores... la sociedad... referida".
Dicho negocio jurídico, calificado en la instancia como precontrato, es para el recurrente incompleto, por carecer de referencia al tipo de sociedad a constituir, a cuales debían ser las aportaciones a realizar al capital social o al régimen de administración de los intereses comunes. Lo que, según él, hace necesario un nuevo de acuerdo entre los interesados para atribuir a la reglamentación contractual plenitud.
El recurrente alega, en contra, que no han quedado identificados en el precontrato lementos precisos para la constitución de una sociedad mercantil, sea colectiva, anónima o de responsabilidad limitada. Por ello, sostiene que atribuir eficacia al precontrato resulta contrario a los artículos 1.261, ordinal 2º, y 1.273 CC, en relación con los artículos 119, 121 y 122 del Código de Comercio, 8 del texto refundido de la Ley de sociedades anónimas y 12 de la Ley de sociedades de responsabilidad limitada.
Los dos motivos se desestiman.
Es cierto que el precontrato, cuando las partes, en ejercicio de su potencialidad normativa creadora, lo conciben como una de las fases de un "iter " contractual complejo o, mas concretamente, como la primera de las etapas de un contrato de formación sucesiva - que es lo que parece haber entendido el Tribunal de apelación -, debe contener las especificaciones necesarias para la puesta en vigor, en la segunda fase o etapa, de la relación contractual proyectada. Sin embargo, las omisiones señaladas por el recurrente en los dos motivos no bastan para negar la completitud del precontrato, así concebido. Por un lado, la omisión del tipo de sociedad proyectado o de la forma específicamente exigida para alguno de los admisibles, no permiten llegar a la conclusión que el recurrente defiende, dado que existen modalidades elementales o primarias de sociedad con las que bastaría para entender realizado en sus mismos términos el proyecto contractual, tanto mas si caben sociedades carentes de forma específica e irregulares. Por último, considerada la cuestión en abstracto, no hay que olvidar que la calificación de la sociedad dependería no del "nomen" que hubieran podido utilizar los interesados al precontratar, sino de la correcta calificación de los datos significativos, al respecto, que hubieran efectivamente pactado.
En resumen, como ha dado por cierto la Audiencia Provincial, tres de los demandantes y dos de los demandados, consintieron, con expresión su "animus contrahendi societatis", sobre el fin común, tanto en una proyección última y causal - obtener con la sociedad ganancias y repartirlas entre ellos -, como en otra inmediata u objetiva - explotar con la sociedad un negocio de aparcamiento de vehículos -; y sobre las aportaciones a efectuar por todos.

NO CABE APLICAR EL PRINCIPIO DE REBUS SIC STANTIBUS CUANDO LA PRESTACIÓN SE HA ESTABLECIDO EN FORMA DE PORCENTAJE
STS de 20 de Noviembre 2009. Ponente: Don Xavier O'Callaghan Muñoz. Desestimatoria. Descargar Sentencia.

El supuesto de hecho es el siguiente: En 1976 Don Belarmino y su esposa celebraron un contrato de suelo por vuelo, por el que cedían, a los demandados-recurridos, unos solares edificables de los que eran titulares a cambio de un determinado porcentaje en la edificación que se realizara en un plazo de diez años desde la aprobación del correspondiente plan parcial. Don Belarmino asumía la obligación de redactar el correspondiente plan parcial, que quedó definitivamente aprobado en el 2001, permitiendo un número muy inferior de viviendas al contemplado en el contrato. Los herederos de Don Belarmino y su mujer interpusieron recurso de amparo por seis motivos: indeterminación de objeto, inaplicación del principio general rebus sic stantibus, imposibilidad de cumplimiento al haber fallecido uno de los cesionarios y estar el otro jubilado, caducidad del contrato, infracción del 1124 Cc al no apreciar la existencia de mutuo consentimiento e infracción del art. 7.2 Cc al no apreciar mala fe en los demandados. Todos ellos son desestimados por el Tribunal Supremo considerando 1) que basta con que exista determinabilidad del objeto sin necesidad de nuevo acuerdo para que no quepa señalar vulneración del 1261.2 Cc, 2) que la cláusula rebus sic stantibus permite la revisión, no la extinción, como pretenden, de un contrato cuando se han alterado imprevisiblemente tanto las circunstancias entre la perfección y la consumación que se produce una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, no siendo, además, este el caso, puesto que el contrato preveía el pago en viviendas en forma de porcentaje, 3) al no ser la prestación de la edificación intuitu personae, no cabe hablar de imposibilidad en el cumplimiento, 4) los contratos no caducan, y aún así se seguiría estando en plazo puesto que el plan se aprobó en el 2001, 5) precisamente por ello, no cabe hablar de incumplimiento que mutuo que permita sustentar la existencia de mutuo disenso, 6) y respecto de la mala fe, considera probado, que no sólo no hubo mala fe, sino todo lo contrario.