FERNANGO GOMÁ LANZÓN
Notario
fgoma@notariado.org

El periodo de quebranto económico que estamos viviendo ha provocado la revitalización del procedimiento extrajudicial notarial de ejecución hipotecaria. A mediados de la década de los 90 se había utilizado con cierta asiduidad, consecuencia de la crisis de aquel momento. Dos sentencias del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 1998 y 20 de abril de 1999 lo declaran inconstitucional por considerar que infringe el principio de exclusividad de la jurisdicción, el derecho fundamental a tutela judicial efectiva y el principio de reserva de ley en materia procesal y en la práctica lo hacen desaparecer. Sin embargo, la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 le da rango legal, reconvertido en tramitación -ya no procedimiento- de venta extrajudicial, al dar nueva redacción al art. 129 de la Ley Hipotecaria y lo consolida parece que de manera definitiva.
Parece ser que una de las principales razones por las que determinadas entidades financieras han optado por utilizar esta vía en lugar de la ejecución judicial es que su duración es notablemente más corta: mientras que  la tramitación completa del acta notarial puede emplear seis o siete meses, en el juzgado la media es de aproximadamente dos años. Y como lo que les interesa fundamentalmente a esas entidades es completar la ejecución a los efectos de poder retirar del Banco de España la provisión de fondos que hubo de efectuarse cuando el préstamo se convirtió en fallido, la rapidez es un factor fundamental.

"El coste de todo el proceso de venta extrajudicial notarial es unas diez veces más barato que el judicial"

A esto cabe añadir que el coste de todo el proceso de venta extrajudicial notarial es unas diez veces más barato que el judicial. Y esto merece una pequeña digresión. Cuatro veces más rápido y diez veces más económico que los juzgados no es solamente un dato: es un buen titular. Constituye una forma sencilla y directa de poner en valor por comparación el grado de eficiencia del servicio notarial, y es conveniente dejarlo anotado, para utilizarlo cuando proceda. Un ejemplo: se puede traer a colación cuando, al negociar y discutir el tema de las competencias en jurisdicción voluntaria, y de manera un tanto demagógica, se habla de justicia para pobres y para ricos, dependiendo de si se utiliza el servicio judicial -teóricamente gratuito- y otros, como el notarial. Y es que en la venta extrajudicial, el beneficio es tanto para el acreedor (porque acaba mucho antes) como para el deudor (porque le cuesta mucho menos).
Pero volvamos al asunto principal. En la venta extrajudicial hay dos partes claramente diferenciadas, los trámites previos a las subastas y la celebración de éstas. El paso de una a otra depende absolutamente de que el requerimiento de pago al deudor se consiga verificar en la forma que establece el art. 236-c.2 del reglamento hipotecario, en el domicilio que resulte del registro de la propiedad a estos efectos. Si el requerimiento no puede llegar a efectuarse por la razón que sea, el notario dará por terminada su actuación. Puede suceder, sin embargo que en ese momento la entidad financiera solicite que se practique el requerimiento en un domicilio diferente al que figura en el registro, porque le conste que es allí donde reside actualmente el deudor, y la pregunta es si eso es posible y en qué condiciones.
Rafael Gómez-Ferrer Sapiña, en su reciente libro "Venta extrajudicial ante notario de inmueble hipotecado. Estudio y formularios"¹ considera que este segundo requerimiento a instancia del acreedor puede hacerse  en cualquier otro lugar, e incluso que el notario no debería dar por concluida el acta sin intentar la notificación en el domicilio real del deudor que le proporcione el banco. Cita a estos efectos una sentencia del TS de 2 de febrero de 2007, en la que se anuló una ejecución hipotecaria judicial porque el juzgado de primera instancia, al que le constaba cuál era el domicilio real, únicamente intentó la notificación en el que figuraba en el registro y al ser fallida pasó directamente a publicar edictos, todo lo cual provocó indefensión en el deudor. Esta diligencia de requerimiento en el domicilio real señalado, según Gómez-Ferrer, se podría practicar con cualquiera de las personas que cita como aptas el citado art. 236-c.2 del reglamento hipotecario, es decir, el propio deudor, un pariente, familiar o dependiente que se encontrase allí, el portero o incluso un vecino.
Por nuestra parte, sin embargo, estimamos que, si bien es posible efectuar un segundo requerimiento de pago en el domicilio que realmente se encuentre el deudor, este requerimiento no puede ser igual que el primero, sino que para ajustarse a los reglamentos hipotecario (RH) y notarial (RN), ha de ser más limitado que el anterior.
Hay que tener en cuenta, en primer lugar, que la tramitación de la venta extrajudicial es un procedimiento notablemente formalista: el art. 235.2 RH indica que la ejecución extrajudicial se ajustará necesariamente a lo dispuesto en los artículos siguientes; pues bien, en esos artículos nunca se dice expresamente que se pueda intentar un requerimiento en un sitio diferente al que consta en el registro. En la escritura pública que culmina todo el proceso se debe hacer constar los trámites esenciales, y en particular que se ha practicado el requerimiento previsto en el art. 236-c, escritura que es objeto de calificación registral, por lo que podría darse el caso de que el registrador apreciara que el requerimiento en el domicilio real carece de base normativa y denegara la inscripción por falta de un trámite esencial.

"En la venta extrajudicial hay dos partes claramente diferenciadas, los trámites previos a las subastas y la celebración de éstas"

Es preciso, por tanto, encontrar y señalar un apoyo jurídico para admitir esta posibilidad. La sentencia del TS antes citada entiendo que no cumple esta función, porque a estos efectos la ejecución judicial y el proceso de venta extrajudicial son muy diferentes: si la notificación en el domicilio que aparece registrado es fallida, la ejecución judicial puede proseguir hasta el final, y por eso se puede hablar de indefensión del deudor al no haber sido notificado adecuadamente,  pero como hemos dicho en la venta extrajudicial lo que se produce es su paralización definitiva, por lo que no hay indefensión para el deudor de ninguna clase. Por el contrario, si un posible segundo requerimiento efectuado en el domicilio real señalado por el banco se formalizara entregando la cédula, por ejemplo, a alguien que declarara ser pariente del deudor, o aún más, a un simple vecino de ese domicilio o al portero de la finca, nos encontraríamos con que habríamos notificado en un lugar que no ha señalado el deudor ni figura en ningún sitio y a una persona que no es él, con lo que, aquí sí, la sospecha de indefensión es de gran intensidad.
Lo que sí entiendo que sería un requerimiento correctamente practicado es aquél que se verificara en el domicilio real señalado por el banco, pero al propio deudor, si éste accede, aplicando el art. 202.7 RN, que permite que la diligencia en un acta de requerimiento se practique en un lugar distinto al designado siempre que el destinatario se preste a ello y sea identificado por el notario. Y ello porque las especialidades en cuanto a la forma de requerir del art. 236-c RH se refieren al listado de personas aptas para recibir la cédula, a que el trámite debe verificarlo el notario acudiendo personalmente, sin que pueda enviarla por correo postal, y parece que también a que el plazo de contestación pasa del general de dos días, al especial de diez días, coincidiendo con el plazo que se le da al deudor para pagar; pero en cuanto al resto, se siguen las reglas generales del art. 202 RN.
Así pues, si después de intentar infructuosamente el requerimiento en el domicilio que figura en el registro, la entidad financiera desea intentarlo en otro, entiendo que podría hacerse de acuerdo con las siguientes reglas:
La entidad deberá comparecer de nuevo para solicitar este nuevo trámite, firmando la diligencia correspondiente en el acta. En ella habrá de precisarse que es un requerimiento basado en el art. 202.7 RN y que solamente se entenderá correctamente practicado y podrá continuar el expediente si se realiza conforme a este precepto.
El notario acudirá a ese nuevo domicilio y solamente entenderá la diligencia con el deudor -y si son varios, con todos ellos sin excepción- a los que deberá identificar conforme a la legislación notarial, es decir, con exhibición de los documentos de identidad o con fe de conocimiento.
El deudor deberá aceptar recibir de manera efectiva la cédula. Si no lo hace no hay  notificación. No se aplica aquí el art. 203 RN que indica que si el interesado se niega a recibir la cédula, se tendrá por realizada la notificación, todo ha de ser voluntario porque estamos fuera del domicilio previsto en la norma.
Aunque no es obligatorio, parece prudente en este caso que el requerido firme con el notario la  diligencia de entrega, como suele hacerse cuando comparece en la notaría para recibir el documento.

"Completado con éxito el requerimiento, y en su caso notificados los titulares del dominio y de cargas posteriores sin que se haya verificado el pago, se procede a la subasta"

Un caso peculiar pero posible es que el deudor acuda a la notaría antes de que el notario haya intentado la práctica del requerimiento en el domicilio que consta en el registro. La notificación sería plenamente válida; en la diligencia debería firmar el deudor e incluso podría constar su renuncia expresa a ser requerido en aquél.
Completado con éxito el requerimiento, y en su caso notificados los titulares del dominio y de cargas posteriores sin que se haya verificado el pago, se procede a la subasta. El art. 236 f RH indica que deben haber transcurridos 30 días desde el requerimiento de pago y en su caso la última de las notificaciones, y que se anunciará con una antelación de al menos 20 días. Recordemos siempre que todos los plazos en días de este procedimiento se refieren a días hábiles, por serlo todos los que regula el reglamento hipotecario, salvo alguna excepción que no hace al caso, según su art. 109.
Una duda es si esos dos plazos son acumulativos, es decir, si hay que esperar 30 días hábiles para anunciar la subasta con una antelación de 20. Rafael Gómez-Ferrer y José Manuel García García entienden que sí lo son, y que por tanto no pueden solaparse.  Por mi parte entiendo que del reglamento no resulta que lo sean y que dentro de los 30 días puede anunciarse la subasta respetando la antelación de 20; es un tema más importante de lo que pudiera parecer, no es únicamente una elucubración doctrinal, puesto que si se entiende que el solapamiento es incorrecto las subastas serían nulas por defecto formal en el anuncio. Lo cierto es que el reglamento distingue entre la subasta y su anuncio, y cada uno de los dos tiene simplemente un plazo propio, la subasta respecto de la última de las notificaciones, y el anuncio respecto de la propia subasta.

¹ Editorial Tirant lo Blanch, 2009.