MANUEL GONZÁLEZ-MENESES
Notario de Madrid

Una de las tres o cuatro cuestiones que realmente preocupan a los españoles es el problema de la carestía del mercado inmobiliario, con la consiguiente dificultad para acceder a una vivienda, en particular para las parejas jóvenes que pretenden hacerlo por primera vez. A la vista de ello, no hay político en temporada electoral que no se manifieste sensible ante este problema y no proclame como una de sus prioridades la lucha contra la subida de precios de la vivienda. Para unos, es un efecto de los manejos de especuladores sin escrúpulos, para lo que supondría un freno un mayor intervencionismo público en el sector; para otros, es una consecuencia de la rigidez de la normativa reguladora del uso del suelo, lo que sólo puede subsanarse vía liberalización. Sin embargo, lo cierto es que, pese a los repetidos buenos propósitos y a los diferentes remedios que se recetan, el problema se agrava día a día, y los políticos terminan echándole la culpa a las fuerzas indominables del mercado.
No obstante –y ya va siendo hora de que se repare en ello-, existe un factor que incide directamente en la carestía final de la vivienda de cara a su adquirente, que depende de forma exclusiva de la voluntad de los políticos que en cada momento ocupan el poder y que, sorprendentemente, viene siendo determinado por la Administraciones públicas competentes siguiendo criterios que no sólo son completamente ajenos a esas supuestas preocupaciones por facilitar el acceso de todos a la vivienda, sino que incluso son contradictorios con tan alardeado propósito, y a veces con los más elementales criterios de justicia e incluso de eso que se conocía como “justicia social”.

"Existe un factor que incide en la carestía final de la vivienda y que las Administraciones públicas determinan con criterios contradictorios con el alardeado propósito de facilitar el acceso de todos a la vivienda"

Me estoy refiriendo a la normativa fiscal que grava el tráfico inmobiliario, en particular, a ese impuesto tan enigmático para el gran público como es el llamado “impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados”. A diferencia de lo que sucede con otros impuestos como el IVA, que nos lo repercuten diariamente, o el IRPF, que lo pagamos anualmente, el ciudadano de a pie sólo tiene contacto con este ITPyAJD muy de cuando en cuando (porque muy pocos son los que están todos los días comprando inmuebles o solicitando préstamos hipotecarios), lo que, unido a su regulación de carácter muy técnico, sólo para iniciados, hace que sea un tributo de muy poco éxito mediático.
Así como las reformas en la tarifa o en las deducciones del IRPF, desde que se anuncian hasta que se aprueban, ocupan espacios destacados en las portadas de los periódicos y dan lugar a acalorados debates entre los tertulianos radiofónicos, las reformas legales que afectan a este otro impuesto apenas se reflejan en una breve reseña en las páginas interiores de los diarios y al día siguiente se han olvidado por completo.
Ello hace que el regulador –ahora los reguladores- de este impuesto gocen –por así decirlo- de una particular impunidad. Se puede, por ejemplo –como a continuación vamos a ver-, multiplicar por dos o incrementar en un 100 % la carga tributaria (elevando de un 0,5 % al 1 % el tipo de gravamen general del IAJD, como hizo el Gobierno Ruiz-Gallardón en la Comunidad de Madrid en el año 2002, siendo imitado enseguida por otras comunidades) sin que ello implique el más mínimo coste político o de imagen social para el responsable político de turno. E incluso es posible -véase la misma reforma Gallardón del año 2002- vender en los medios como una rebaja de presión tributaria lo que en realidad supone un incremento inusitado del gravamen.

He aquí una historia que merece ser contada. Resulta que tanto el rendimiento como la competencia para regular los aspectos claves de cuantificación de la deuda tributaria de este ITPyAJD se encuentran cedidos desde ya hace unos años a todas las Comunidades Autónomas. La celebración de esta importante conquista del Estado de las Autonomías consistió precisamente en una generalizada subida del tipo del impuesto sobre transmisiones de inmuebles (que se aplica a todas las ventas de viviendas de segunda mano) del tradicional 6 % a un 7 % (en términos absolutos supone un incremento de un punto porcentual, pero en términos relativos se trata de que el impuesto que se soporta al comprar una vivienda de segunda mano se ha incrementado en un 16,66 %).
¿Alguna protesta por parte de los habitantes de los territorios autonómicos afectados?. Ninguna, por supuesto. Los pocos que se enteraron ya se habían olvidado cuando dos o tres años más tarde se embarcaron en la compra de una vivienda y vino el gestor del banco con su provisión de fondos.                
El primer paso ya estaba dado y había sido, como vemos, un verdadero éxito. ¿Cómo continuar explotando la mina descubierta?. Obsérvese -y esto no puede ser más importante-, que el rendimiento de este impuesto (al ser su tipo proporcional) se iba ya  incrementado automáticamente de forma muy considerable por el simple efecto de la generalizada y espectacular subida de precios en el sector inmobiliario. Pero ello no parecía suficiente, por lo visto, para la voracidad recaudatoria de alguna Administración autonómica. Había que seguir subiendo el tipo. Evidentemente, una subida de transmisiones al 7,50 o al 8 % habría podido provocar la alarma, pero el ingenio del recaudador eficiente no conoce límites. No hace falta tocar el ITP, si tenemos a mano el socorrido IAJD.
Esta era la modalidad o “concepto” del impuesto aparentemente más inocente, con su tipo casi simbólico del 0,5 %, y no hace falta decir que la más esotérica para el gran público. Sólo su nombre, (díganlo ustedes despacio: “impuesto sobre actos jurídicos documentados”) ya suscita la extrañeza y el enigma en el ciudadano de a pie. Como sólo saben los entendidos, se trata de un impuesto residual, que funciona como una especie de “coche escoba” que va recogiendo para someter a gravamen todas aquellas operaciones jurídicas de posible contenido económico que escapan a tributación por otros conceptos impositivos.
De hecho, se trata de un impuesto siempre rodeado de polémica, porque, cuando criterios de política económica o social general, procedentes casi siempre de Bruselas, llevan a dar un trato fiscal de favor o al menos neutro a determinadas operaciones jurídicas (todas las operaciones financieras, determinadas reorganizaciones o reestructuraciones empresariales), nuestro Fisco se las apaña para seguir todavía gravándolas y recaudando gracias a este IAJD.
Recuérdense al respecto las dudas en los años ochenta acerca de la tributación por AJD de los préstamos hipotecarios, la anulación por el TS de una serie de preceptos del Reglamento del ITPyAJD que pretendían sujetar al concepto AJD determinadas operaciones societarias (conversión de acciones al portador en nominativas o viceversa, transformación societaria, disolución y liquidación sin devoluciones a los socios), o la inquietud suscitada por una reciente ocurrencia de la DGRN –rápidamente rectificada- acerca de la posible inscribibilidad de las transferencias y gravámenes de acciones de SA o participaciones de SRL en el Registro de bienes muebles. 

"El ITPyAJD es un tributo de regulación muy técnica y con el que el ciudadano de a pie sólo tiene contacto muy de cuando en cuando, por lo que los regulares gozan para el mismo de una particular impunidad"

Por lo que ahora nos interesa –el tráfico inmobiliario-, el IAJD es un tributo adicional que viene gravando todas las compras de viviendas o edificaciones de primera mano (procedentes de nuevas construcciones o rehabilitaciones), y que se suma a la repercusión de IVA (al 7 %, como regla general, en caso de viviendas) que ya soporta, sin posibilidad de traslación, el consumidor final de tales bienes. También es un impuesto que grava todas las operaciones de constitución, ampliación y distribución de hipotecas, de manera que todos los préstamos hipotecarios que solicitan tanto los promotores como los adquirentes de viviendas (aquí tanto de primera como de segunda mano) están sujetos a este gravamen, y aunque legalmente el sujeto pasivo pueda ser el acreedor garantizado, no hace falta decir cuál es la parte que queda contractualmente obligada a pagar siempre el impuesto.
Y por último, es el tributo que grava toda una serie de operaciones inmobiliarias que afectan a la configuración de las fincas registrales, como las agrupaciones, agregaciones, divisiones y segregaciones, las declaraciones de obra nueva y las divisiones horizontales. E incluso, es el gravamen que afecta a esas cada vez más frecuentes disoluciones de comunidades pro indiviso que tienen por objeto una vivienda cuando se separa una pareja de hecho o un matrimonio en régimen de separación de bienes.  
Así que este en apariencia inocente impuestito viene a tener una peculiar omnipresencia e insistencia en todo el complejo proceso jurídico que lleva a que por fin una familia o un individuo consiga disfrutar de su deseada vivienda.
Y a lo largo de ese proceso ha gravado varias veces el valor de repercusión del suelo (si el promotor compra el solar a otra sociedad o a cualquier sujeto que haya urbanizado, en una muchas veces necesaria agrupación, agregación o segregación, y en todo caso, en la división horizontal o constitución de complejo inmobiliario, y en la venta de la vivienda por el promotor), otras varias veces el valor de la construcción (en la declaración de obra nueva, en la división horizontal y en la venta de la vivienda), y además el valor financiado hipotecariamente (tributando en este caso, casi siempre, sobre un valor superior al del inmueble, como suele ser el de la responsabilidad hipotecaria total, principal + intereses ordinarios + intereses de demora + costas, y con posibilidad también de redundancia en el gravamen cuando primero se grava por constituir la hipoteca en el momento de compra del solar, luego otra vez cuando se distribuye entre los pisos y, muchas veces, una tercera vez más si el comprador prefiere concertar su propio préstamo hipotecario en vez de subrogarse en el que negoció el promotor).
De manera que si se suman esos 0,5 % que había que ir pagando cada vez, la presión fiscal que suponía finalmente este tributo no era en absoluto despreciable, ni tampoco su incidencia en el coste final de la vivienda, porque no hace falta decir a quién repercute el promotor todo ese coste adicional que ha ido soportando.
Pues bien, para el año 2002 el Gobierno de la Comunidad de Madrid promovió y consiguió poner en vigor una reforma del tipo de este IAJD que suponía, según fue publicitado en los medios, una rebaja o mejora del trato fiscal para los sectores con menos recursos económicos. En concreto, la reforma consistió en lo siguiente: para las compras de viviendas de protección pública, el tipo se fijó en el 0,2 %; para las compras de cualesquiera otras viviendas y los préstamos hipotecarios para la financiación de su adquisición, se distinguen tres tramos: para aquellas cuyo precio no supere los 120.000 euros, el tipo se reduce al 0,4 %, para aquellas cuyo precio esté comprendido entre 120.000 y 180.000 euros, se mantiene el tradicional 0,5 %, y para las de precio superior a 180.000 euros el tipo pasa a ser el 1 %. También se aplica el nuevo tipo del 1 % de forma general a todos los demás actos sujetos a este impuesto.

Lo menos que se puede decir sobre esta “rebaja” fiscal. Qué ventaja supone para los adquirentes de VPP que el tipo de IAJD se rebaje al 0,2 %, si se supone que todas las primeras compras de VPO estaban y están –¿o ya no?- completamente exentas en el ITPyAJD según el artículo 45 de su Ley reguladora.
En cuanto al tramo que se beneficia de la rebaja al 0,4 %, ¡menuda rebaja es ésta! (una décima), sobre todo si la comparamos con el importe de la subida del 0,5 al 1 %. Pero, sobre todo, ¿cuántas viviendas se podían comprar en el territorio de la Comunidad de Madrid en el año 2002 o ahora en el 2005 por un precio inferior a 120.000 euros (veinte millones de pesetas) y que además no fueran VPO?.    
Para el tramo 120.000 a 180.000 euros, parece que no hay mucho que comentar, porque se mantuvo el tipo preexistente del 0,5 %. Y sin embargo, también hay algo que decir, porque si el que compra la vivienda, ya sea de primera o de segunda mano (es decir, pague IVA + AJD o pague ITP), tiene que concertar un préstamo hipotecario, aunque el precio de compra y el principal del préstamo no superen los 180.000 euros, es muy fácil que la cifra de responsabilidad hipotecaria sí supere dicha cifra, de manera que la hipoteca quede comprendida en el tramo superior y ya se tenga que tributar al 1 % por el concepto de hipoteca (incluso no habrán faltado casos, dado lo elevadas que han solido ser las cifras de responsabilidad hipotecaria que fijan a su favor las entidades de crédito, en que así habrá sucedido para compras con precio inferior a 120.000 euros). Con lo cual los compradores del tramo intermedio tampoco salieron tan indemnes de la reforma como podría parecer.
Pero, sobre todo, para el tramo superior a 180.000 euros -que, no lo olvidemos, es el tramo de precio en el que están comprendidas casi todas las ventas de primera construcción en nuestra Comunidad-, la reforma, al subir el tipo al 1 %, supuso, como quien no quiere la cosa, multiplicar por dos o incrementar en un 100 % la carga tributaria. ¿Es posible duplicar un impuesto y que ninguno de los contribuyentes afectados se entere y se queje?. Pues, por lo visto, sí. Ni la más mínima contestación social. Y el asunto era y es para quejarse.
¿Cómo se puede establecer un impuesto progresivo, por tramos, en el que cuando se salta de tramo se aplica el tipo superior a la totalidad de la base imponible?. Así, el que compra por 190.000 euros no paga el 0,4 % hasta 120.000, el 0,5 % por los siguientes 60.000 euros, y el 1 % sólo sobre los últimos 10.000 euros de base (como sucede con todos los demás impuestos por tramos de nuestro sistema tributario), sino que paga el 1 % de los 190.000 euros. La norma sólo contiene un pequeño paliativo para lo que se conoce como error de salto (para evitar que un incremento de base dé lugar a un incremento de cuota de cuantía superior), pero no impide sino que da lugar a algo inusitado: que el que compra una vivienda por 190.000 euros soporta por el mismo concepto impositivo el doble de gravamen (1.900 euros nada menos) que el que compra por 180.000 euros (900 euros), cuando el primero no ha acreditado en absoluto una capacidad económica que sea el doble que la del segundo.
Para no hablar ya de cuando el salto de tramo afecta al concepto constitución de hipoteca y se debe no a un incremento de principal del préstamo sino a un incremento de cifra de responsabilidad hipotecaria (así, es perfectamente posible que un comprador con un préstamo de 135.000 euros tribute por su hipoteca al 0,5 %, mientras que otro comprador con un préstamo de 130.000 euros tenga que tributar por su hipoteca al 1 %, porque su cifra de responsabilidad hipotecaria supere los 180.000, lo que en absoluto es revelador de una mayor capacidad económica, sino de que una entidad financiera es más o menos cautelosa que otra a la hora de fijar la responsabilidad garantizada por intereses y costas¹. ¿Hace falta recordar a estas alturas que el artículo 31 de la Constitución Española exige que nuestro sistema tributario sea conforme con los principios de justicia tributaria y de capacidad económica?. Pues ustedes dirán.
Pero la cuestión no quedó ahí, en absoluto. Sino que, como ya he señalado, al mismo tiempo que se establecen los tres tramos para las operaciones de compra de vivienda y de constituciones de hipoteca para su adquisición, como quien no quiere la cosa, se establece el novedoso tipo del 1 % como tipo general aplicable a todas las demás operaciones sujetas a este impuesto. O sea que aquí, ya sin tramos ni fingimientos, todas esas operaciones a las que ya aludí de segregaciones, agrupaciones, declaraciones de obras nuevas, divisiones horizontales, disoluciones de comunidad, etc. pasan a tributar exactamente el doble que antes.
Ello puede dar lugar también a nuevas objeciones desde el punto de vista de la más elemental justicia tributaria: ¿por qué el que compra una vivienda nueva a un promotor por un precio de 175.000 euros es gravado en AJD al 0,5 %, y el que autopromueve su vivienda sobre una parcelita de su propiedad cuando declara la obra nueva por un valor de 100.000 euros tiene que pagar AJD al 1 %, y por tanto paga al final más cuota  (incluso si el conjunto solar más obra vale menos de lo que le costó al otro su piso)?. ¿Qué pecado ha cometido este segundo?. Pero, sobre todo, pasar del 0,5 al 1 % el gravamen que soportan todas esas operaciones jurídicas ineludibles para promover y vender viviendas supone un incremento muy considerable del coste fiscal de todo el proceso en cuestión, con la consiguiente repercusión directa en el precio del producto final, es decir, la vivienda.     
¿Es posible concebir una normativa fiscal más injusta y al mismo tiempo más contradictoria con ese objetivo que se supone prioritario para todos nuestros poderes públicos como es el favorecimiento del acceso de todos a una vivienda digna y adecuada?  
Pues sí, es posible. Porque además de establecer tales o cuales normas legales, también tiene su incidencia la labor de aplicación e interpretación de dichas normas por la Administración tributaria. Y como sabe cualquier persona que haya tenido algún contacto con el mundo jurídico, el margen de arbitrio o discrecionalidad presente en cualquier tarea de interpretación y aplicación de normas jurídicas es siempre muy amplio. Y aunque, por supuesto, cuando es la Administración la que aplica una determinada normativa siempre existe el control judicial  para corregir posibles desviaciones, cuál sea la postura de partida de la Administración es algo extraordinariamente importante en la práctica, ante la carga que supone para el contribuyente la incertidumbre y el coste que supone siempre el recurso judicial contra la Administración, sobre todo para el ciudadano de a pie cuando se trata de cuestiones cuya incidencia cuantitativa individual quizá no sea muy elevada.

"En la Comunidad de Madrid, para el tramo superior a 180.000 euros, se ha duplicado el impuesto sin la menor contestación social. Todas las operaciones de segregaciones, agrupaciones, declaraciones de obras nuevas, divisiones horizontales, etc. pasan a tributar el doble que antes"

Pues resulta que en este contexto de elevación de la presión fiscal por este ITPyAJD a consecuencia de la elevación legal de los tipos, la postura de la Administración tributaria encargada de aplicar en primer término la normativa fiscal se ha caracterizado por un extraordinario rigor.
Parece como si hubiera existido una consigna expresa de apretar las tuercas, de manera que no sólo tributan ahora el doble todas las aludidas operaciones jurídicas ineludibles en el proceso de promoción, financiación y venta de viviendas, sino que además, a la hora de determinar las bases y hasta los hechos imponibles, hay que andarse con mucho ojo, so pena de llevarse más de una desagradable sorpresa: ampliaciones de hipotecas ya distribuidas en las que se quiere exigir otra vez el impuesto por el importe inicial del préstamo; el pacto de atribuir igual rango a una segunda hipoteca respecto de una hipoteca preexistente, en que se quiere cobrar sobre el importe de las dos hipotecas...
Incluso hemos vivido casos de lo se puede calificar como “tributación por sorpresa”, como en el indignante asunto de las “fianzas sobrevenidas”, en el cual una norma preexistente, que nunca se había aplicado a un determinado supuesto muy frecuente, se decide un día, de la noche a la mañana y sin previo aviso, comenzar a aplicarla en masa a dicho supuesto.
Les cuento. La constitución de una fianza es desde siempre uno de los hechos imponibles del concepto TPO del ITPyAJD, sujeto al tipo del 1 %. Ahora bien, también desde siempre, la constitución de fianzas en garantía de préstamos se asimila al préstamo y goza de la misma exención en TPO de que se benefician todos los préstamos y créditos. Por eso nunca se ha tributado por las fianzas. No obstante, en el RITPyAJD hay una norma (el art. 25.1) que, al tiempo que reconoce esa excepción, establece una matización (que, por cierto, carece de cobertura legal): la fianza exenta es la que se presta al tiempo de concesión del préstamo, la que se presta con posterioridad no está exenta, salvo que estuviese ya prevista esa prestación en el mismo momento de otorgarse el préstamo.
Evidentemente, cuando un prestatario ha obtenido crédito sin tener que aportar fiadores, a posteriori no los va a aportar, de manera que en la práctica no existen las fianzas sobrevenidas, y esta excepción a la exención no se ha aplicado nunca, hasta el punto de ser una norma desconocida u olvidada incluso por los operadores jurídicos más cualificados.
Sin embargo, hace unos dos años que alguien en la Administración de la Comunidad de Madrid tuvo la feliz ocurrencia de caer en la cuenta de que los muy frecuentes casos en que el comprador de una vivienda que se subroga en el préstamo del promotor debe aportar uno o dos fiadores porque se lo exige el banco para aceptar susubrogación, eran casos precisamente de fianzas sobrevenidas, lo que dio lugar a una oleada de complementarias sobre promociones enteras de viviendas. El sujeto pasivo en la constitución de fianzas es el acreedor beneficiario de la garantía, de manera que los que recibían la reclamación por el impuesto no pagado eran los bancos o cajas acreedores, los cuales, por supuesto, tocaron a rebato, reclamaron las consiguientes cantidades a sus clientes y llamaron al orden a sus gestorías por no haber provisionado en su día el importe de este impuesto.
En relación con esta cuestión, aparte de lo que supone “activar” semejante norma sin previo aviso sorprendiendo las expectativas y los cálculos de los contribuyentes y de que la precisión reglamentaria carezca de cobertura legal, hay que observar lo siguiente:
Primero que, efectivamente, cuando se presta la fianza –al subrogarse el comprador- el préstamo garantizado ya existe, porque lo concertó en su día el promotor, pero desde un punto de vista económico y más realista no tiene sentido hablar de fianza sobrevenida en estos casos porque realmente cuando el banco concede crédito al comprador de la vivienda es en el momento en que éste compra y se subroga en el préstamo del promotor. Es entonces cuando el banco valora por primera vez su solvencia y le acepta o no como deudor, renegociando en su caso las condiciones del préstamo, y es entonces, en su caso, cuando exige la concurrencia de fiadores. Lo que no tiene nada que ver con un supuesto en que habiéndose concedido ya crédito a una persona a posteriori ésta aporta un fiador (que es el caso para el que está pensada la excepción a la exención).
Pero, sobre todo, ¿es que no sabe la Comunidad de Madrid que los compradores de viviendas que al subrogarse en el préstamo del promotor se ven obligados a aportar fiadores (normalmente los padres del comprador) son precisamente aquellos que tienen menos recursos económicos, aquellos de cuya solvencia duda el banco por lo escasa que pueda ser su nómina y que han llegado por los pelos a conseguir cubrir todo el precio y los gastos?. ¿No sabe lo que puede significar para estas familias, sin haberlo previsto de antemano, disponer de un 1 % del importe de la deuda (por ejemplo 1.200 € en una financiación de 120.000 €, siendo el tipo el 1 % en todos los casos y sin distinguirse tramos)?. ¿Es precisamente con estos ciudadanos con los que debe ensañarse y mostrar todo su rigor la Administración tributaria, actuando además por sorpresa?. ¿Es concebible una política fiscal más antisocial?.
Pues sí lo es. Porque ya les he contado que las gestorías que trabajan para los bancos y cajas (las que reciben el encargo de gestionar la inscripción y el pago de los impuestos de aquellas escrituras en que están interesados aquéllos en su concepto de acreedores) fueron reprendidas por sus mandantes por no haber previsto la posible exigencia de este impuesto.

"A lo largo del complejo proceso jurídico de comprar una vivienda, este impuesto ha gravado varias veces el valor de repercusión del suelo, otras varias veces el valor de la construcción y además el valor financiado hipotecariamente"

Escarmentados por ello, los diligentes gestores se fueron a hablar con los funcionarios de la Hacienda autonómica para cerciorarse bien y, siguiendo, por lo visto, los criterios de éstos², comenzaron a provisionar el impuesto por estas fianzas tomando como base... ¡¡la cifra de responsabilidad hipotecaria del préstamo afianzado!! (que, como es sabido, casi siempre supone en torno a un 50 % más del importe del principal del préstamo). ¡Como si tuviera algo que ver el IAJD que grava la hipoteca con este TPO que grava, en su caso, la fianza (cuya base imponible por supuesto es el principal de la deuda garantizada sin incluir ninguna cantidad por intereses ni costas –art. 10.2 j de la Ley-), y como si no fuera muy frecuente que la fianza se preste con un límite cuantitativo, de manera que ni siquiera tiene por qué coincidir con el principal de la deuda garantizada!.
Pero es que incluso -y les prometo que he sido testigo de ello-, en los casos también muy frecuentes en que con ocasión de la compra con subrogación se amplía el importe del préstamo, se provisiona el impuesto por la fianza sobre el importe total del préstamo después de la ampliación, cuando en realidad “fianza sobrevenida” sólo podría haberla para el importe inicial de la deuda, pero nunca para el importe de la ampliación, porque la entrada de los fiadores es simultánea a esa ampliación.      
En cualquier caso, resulta tan disparatada la exigencia de este impuesto que enseguida se han arbitrado en la práctica dos medios para eludir su pago: cuando se conciertan nuevos préstamos a promotor se incluye en la escritura una cláusula en la que se prevé la posible exigencia futura de fiadores cuando se produzcan las subrogaciones de los compradores (remedio bienintencionado, pero no sé si realmente eficaz, porque no se sabe si semejante previsión en abstracto equivale a la previsión inicial de la fianza que contempla la norma reglamentaria para que la exención sea aplicable); o bien se sacan estas fianzas de las escrituras de compra con subrogación y se llevan a una póliza aparte (con lo que, evidentemente, no se evita la sujeción –como algunos creen-, porque la fianza está sujeta a TPO y no a AJD y por tanto es indiferente que se formalice o no en escritura, pero sí se consigue que Hacienda no controle tan fácilmente la existencia de esta fianza).
Evidentemente, la solución definitiva del problema creado pasa por que, primero, la Administración asuma una interpretación de la norma según la cual éstas fianzas no deben tributar, y segundo, que el propio legislador estatal o autonómico establezca expresamente la exención para estos casos de fianzas para evitar más dudas.   
A la vista de todo lo expuesto, alguno podrá decir que he cargado mucho las tintas, porque no he hecho referencia a algunas reformas que sí han supuesto un alivio de la presión fiscal por este ITPyAJD: así, cuando en el año 2001 se suprime la sujeción a AJD de todas las cancelaciones de hipotecas (fue una reforma importante, pero, eso sí, decidida por el legislador estatal y no por los autonómicos); o la rebaja del tipo de TPO al 4 % en las compras de viviendas de segunda mano de menos de 75 (ahora 90) metros cuadrados en el Distrito Centro de Madrid; o la más reciente –es de este año- rebaja al 4 % en TPO en compras de viviendas por familias numerosas (estas dos sí son responsabilidad de la Comunidad de Madrid, pero no dejan de tener un ámbito restringido de aplicación). Pues sí, también existe esta otra línea más benévola, que es en la que habría que perseverar.
Pero a lo que voy es a lo siguiente: si es verdad que el actual Gobierno de la Comunidad de Madrid pretende convertirse en el abanderado de la rebajas fiscales, ¿no debería preocuparse –si es que tiene algún sentido social- de enmendar todos estos entuertos que he denunciado en la normativa o en los criterios de aplicación del ITPyAJD antes de empezar a rebajar o suprimir el impuesto de sucesiones y donaciones?.

¹ He aquí un curioso factor que puede afectar al coste final de una financiación hipotecaria y que es absolutamente “opaco” para el consumidor y un verdadero atentado para la deseada trasparencia de un mercado financiero eficiente. A la hora de elegir banco o caja, los consumidores tiene en cuenta factores como comisión de apertura o diferencial del tipo de interés, desconociendo absolutamente el concepto de “cifra de responsabilidad hipotecaria” y los criterios para su fijación en las minutas de préstamo hipotecario de unas y otras entidades con una posible repercusión de coste, sobre todo cuando inciden normas fiscales como la que comento, muy superiores a esa décima de más o de menos de comisión de apertura que muchas veces determina la elección de una concreta entidad.  
² El triangulo banco-gestor-funcionario de ventanilla puede ser letal y otra inadvertida fuente de ineficiencia y falta de transparencia de nuestro mercado financiero. Así, el funcionario está a lo que está, no se sabe si por celo propio o por consigna consciente de alguien; el gestor trabaja para el banco que impone su intervención sin dar posibilidad de elección al cliente (que es quien paga al gestor y sufre su mejor o peor actuación); y al banco parece que, una vez que la operación está colocada, no le preocupa mucho el interés económico de su cliente, teniendo en cuenta que éste cuando se entera del sablazo a posteriori o en el último momento al ir a firmar la escritura ya no tiene capacidad de reacción para negociar con otro banco que no le exija fiadores.