Resoluciones de la DGRN. Número 30

ENSXXI Nº 30
MARZO - ABRIL 2010

DERECHO CIVIL

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

LA MERA INSTANCIA PRIVADA NO ES VEHÍCULO APTO PARA LA RECTIFICACIÓN REGISTRAL, MÁXIME CUANDO OFRECE IMPRECISIÓN EN CUANTO A LOS ERRORES DE FINCAS A CORREGIR.
Resolución de 5 de Enero de 2.010. (B.O.E. de 8 de Febrero de 2.010). Descargar Resolución.

No puede prosperar la solicitud, no acorde con las exigencias del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, de rectificación de asientos relativos a fincas sin que todos los actuales titulares inscritos hayan prestado su consentimiento y sin que tampoco haya lugar a admitir la razón sobre la que se basa la pretensión del recurrente: dar por supuesto que la rectificación proyectada no entraña perjuicios a tales personas. Añade el Centro Directivo que no resulta fácil entender a qué errores se refiere el recurrente, máxime cuando su petición inicial es objeto de posteriores alteraciones. Mas aún cuando si hubiesen existido tales equivocaciones en inscripciones "en este caso hace más de veinte años", también es principio esencial la salvaguardia judicial de los asientos ya practicados, de modo que únicamente podrán modificarse con consentimiento de todos sus titulares o en virtud de resolución judicial firme dictada en procedimiento dirigido contra tales titulares.

RECTIFICACIÓN DE LINDEROS MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.
Resolución de 16 de Enero de 2.010. (B.O.E. de 8 de Marzo de 2.010). Descargar Resolución.

Se pretende mediante una instancia privada, acompañada de determinados documentos, cambiar los linderos que figuran como parte de la descripción de una finca. En el supuesto concreto, además de inscribirse la finca con la nueva descripción, resultaría la consecuencia de que la misma habría de ser trasladada a un Registro colindante, donde, posiblemente, se produciría una doble inmatriculación, que, además se vería agravada por hallarse la finca sujeta a un procedimiento de equidistribución.
Ante esta situación y no resultar suficientemente probado que se trate de la finca en cuestión, la Dirección General opta por desestimar el recurso, apoyándose como último argumento en la falta de Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica.

INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CESIÓN ONEROSA PRIVADA. LA FINCA APARECE INSCRITA A FAVOR DE PERSONA DISTINTA AL CEDENTE.
Resolución de 13 de Enero de 2.010. (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.010). Descargar Resolución.

Se discute la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato privado de cesión onerosa de derechos de uso y disfrute sobre determinadas plazas de un aparcamiento subterráneo en régimen de concesión, otorgada judicialmente en rebeldía del demandado. La inscripción se solicita cuando la concesión administrativa y, por tanto, las fincas adquiridas figuran ya inscritas en el Registro de la Propiedad a favor de persona distinta del transmitente y del que fue condenado en la sentencia que se ejecuta, debiéndose considerar además que la demanda de elevación a público del contrato privado de compraventa no fue objeto de anotación preventiva. Obviamente se desestima el recurso invocando los principios hipotecarios de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, y, fundamentalmente, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Y ello prevalece aún cuando se trate de un título derivado de un procedimiento judicial, ya que respecto de estos se exige que el titular registral actual haya sido parte en el proceso (artículo 40 de la Ley Hipotecaria) o que se hubiera tomado en su día y estuviera vigente la correspondiente anotación preventiva de la demanda interpuesta (artículo 71 de la Ley Hipotecaria).

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DEL TRACTO

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: SUS REQUISITOS.
Resolución de 8 de enero de 2.010 (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.010). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro testimonio de un auto recaído en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de una finca, procedente por segregación de una finca registral. Son varios los defectos que resultan de la calificación registral, estimando parcialmente el recurso el Centro Directivo.
1º.- El primer defecto que alega la Registradora es que no constan las circunstancias personales del promotor del expediente, en concreto, el D.N.I, estado civil en el momento de la compra y si fuere casado, el régimen económico matrimonial y nombre y apellidos de la esposa. El recurrente alega que debió serle comunicado antes esta circunstancia pues hubiera podido subsanar la falta de datos, y aportar la documentación en la tramitación del recurso.
El defecto se confirma. La Ley Hipotecaria y su Reglamento exigen que tales circunstancias consten en toda inscripción que se haga en el Registro (artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario)
2º.- El segundo defecto alegado por la Registradora se refiere a que no consta haberse practicado las citaciones a los titulares de la finca matriz, ni a los transmitentes, en su caso, o a sus causahabientes, ni la forma en que se han practicado. La Dirección General rechaza este defecto pues del título presentado resulta suficientemente que sí se practicaron las citaciones legal y reglamentariamente exigibles
3º.- El tercer defecto consiste en que no consta la citación a los titulares registrales del asiento contradictorio con antigüedad inferior a treinta años, a sus causahabientes, al menos una vez personalmente y si comparecieron o no los titulares registrales o sus causahabientes. Este defecto es confirmado, ya que para la inscribibilidad de los expedientes de dominio para la reanudación del tracto sucesivo cuando la última inscripción de dominio (la «inscripción contradictoria» en la terminología legal) tenga menos de treinta años de antigüedad es necesario que el titular registral o sus causahabientes hayan sido oídos en el expediente. Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta años de antigüedad o sus causahabientes no comparecieren después de haber sido citados tres veces, una de ellas, al menos personalmente, se les tendrá por renunciantes de los derechos que pudieran asistirles en el expediente y éste será también inscribible
4º.- El cuarto defecto es que la finca del expediente es parte de otra y no se acompaña licencia de segregación. El expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor de los promotor del mismo con relación a la finca tal como aparecen inscritas en el Registro, pero si como en el caso presente, el expediente no se refiere a la totalidad de la finca registral, sino a parte que en su día se segregó, deben cumplirse los requisitos exigidos por la legislación urbanística y aportarse licencia de segregación o certificación del Ayuntamiento de innecesariedad de la misma. Por eso el defecto se confirma, pues si bien se ha presentado certificación de innecesariedad de licencia de segregación, la misma, ha tenido lugar en el momento de presentar el recurso, por lo que dicha presentación es extemporánea.

OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

En la declaración de obra nueva por el autopromotor no es exigible la licencia de primera ocupación

OBRA NUEVA EN AUTOPROMOCIÓN: INEXIGIBILIDAD DE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. EL CONTROL DE UN CORRECTO DESARROLLO DE LA ACTIVIDAD CONSTRUCTIVA NO CONDICIONA LA ADQUISICIÓN DE LAS TITULARIDADES REALES NI HA DE IDENTIFICARSE CON LA PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES.
Resolución de 10 de Enero de 2.010. (B.O.E. de 19 de Febrero de 2.010). Descargar Resolución.

Se discrepa acerca de la interpretación del artículo 19.1 de la Ley del Suelo completado por la Resolución Circular de la D.G.R.N. de 26 de Julio de 2.007, en justa concordancia, asimismo, con el artículo 169 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Confirmada la aplicación temporal de la actual Ley del Suelo al supuesto de hecho, la Dirección General da la espalda completamente a la postura registral fundamentada en una interpretación extensiva de 19.1 de la actual Ley del Suelo, conforme a la cual pudiera desprenderse la necesidad de acreditar, en el momento mismo del otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva por el autopromotor, el cumplimiento de requisitos únicamente previstos para llevar a efecto la compraventa de la vivienda. La licencia de primera ocupación no se impone como requisito ni para edificar, ni para la entrega de la edificación a los usuarios; luego la referencia que el artículo 19.1 de la Ley de Suelo contiene a la acreditación documental «de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística», no puede entenderse sino como relativa a la licencia de edificación. La licencia de ocupación tiene por objeto comprobar la adecuación de la obra al proyecto para el que se concedió la licencia, y no significa que en la declaración de obra nueva deba acreditarse la obtención de aquella.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL: INEXIGIBILIDAD DE LICENCIA ADMINISTRATIVA DE DIVISIÓN. DEPÓSITO DEL LIBRO DE EDIFICIO Y LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN. LA PROPIEDAD HORIZONTAL, AUNQUE SEA TUMBADA, MANTIENE LA UNIDAD JURÍDICA DE LA FINCA "O DERECHO DE VUELO" QUE LE SIRVE DE SOPORTE, NO EQUIPARABLE A DIVISIÓN O FRACCIONAMIENTO JURÍDICO DEL TERRENO SUJETO A LICENCIA.
Resolución de 14 de Enero de 2.010. (B.O.E. de 19 de Febrero de 2.010). Descargar Resolución.

Se pretende extinguir el condominio sobre una vivienda calificada como unifamiliar, perteneciente a dos hermanos a partes iguales, constituyéndola en régimen de propiedad horizontal, una vez llevada a cabo ampliación de su obra nueva. Coincidiendo de pleno con el criterio notarial, se resuelve que no resulta preciso obtener licencia de división.
Es imprescindible norma con rango de ley que imponga claramente la licencia, dado que las limitaciones dominicales se sujetan al principio de legalidad, no se presumen y se interpretan restrictivamente. Tal presupuesto no lo cumple el artículo 53 del Reglamento para la Inscripción de Actos Urbanísticos, que exige licencia para constituir más elementos susceptibles de aprovechamiento independiente que los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva. Si esto es así, la sola norma legal relevante sería el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía reformada por la Ley 13/205, referida de 11 de noviembre; sin embargo, este artículo no sería aquí aplicable, dado que se refiere exclusivamente al terreno, finca, o parcela y no a edificaciones. Por otra parte, no cabe plantearse riesgo de formación de nuevos asentamientos, posibilidad únicamente barajable en suelo no urbanizable.
La asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar indivisible según la misma ordenación.

LICENCIA NO CERTIFICADA POR EL SECRETARIO. DIFERENCIA ENTRE SUPERFICIE CONSTRUIDA Y COMPUTABLE.
Resolución de 15 de Enero de 2.010 (B.O.E. de 19 de Febrero de 2.010). Descargar Resolución .

Dos son los problemas que plantea el presente recurso:
- el primero, el de si es válida una licencia municipal de obras que se acredita mediante oficio del Concejal de Urbanismo, sin que se aporte el traslado correspondiente del Secretario del Ayuntamiento;
- y el segundo, si es inscribible la obra nueva cuando la edificabilidad del solar es de 222 metros cuadrados y la superficie total que se declara construida es de 274,12 metros cuadrados.
La D.G.R.N. resuelve el recurso señalando que:
1º.- En cuanto al primero de los problemas, debe confirmarse la calificación del Registrador, pues, si bien sería admisible la comunicación directa por parte del Alcalde al Notario de la licencia correspondiente, en los demás casos, por aplicación de lo establecido en el artículo 162-1 d) del real Decreto Legislativo 781/1986, corresponde al Secretario del Ayuntamiento el control del consiguiente acto administrativo, lo que sirve no solo para dar fe de la realidad del mismo, sino también de su ajuste a la legalidad y de su validez actual, legitimidad y vigencia.
2º.- En cuanto al segundo de los defectos, debe estimarse el recurso porque no coinciden forzosamente la superficie computable urbanísticamente con la total construida, pues, en muchos casos, existen superficies construidas que no computan desde el punto de vista urbanístico. Además de todo esto, hay que tener en cuenta que la certificación del Arquitecto expresa la conformidad de lo construido con el proyecto.

IDENTIFICACION DE FINCAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL: FORMAS DE SU NUMERACIÓN.
Resolución de 12 de Enero de 2.010 (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.010). Descargar Resolución .

En el presente recurso se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación registral por la que se suspende la inscripción de una escritura de división horizontal en la que las fincas resultante de la misma se identifican de la siguiente manera: planta sótano, garajes 1 al 18, trasteros 1 a 7; planta baja, vivienda bajo A y local comercial; planta primera: viviendas A a F; planta segunda: viviendas A a E.
El Registrador suspende la inscripción por considerar que la numeración que se hace en la escritura de los elementos horizontales que conforman el edificio tiene bases completamente heterogéneas y no responde a ningún criterio sistemático, no acomodándose a las exigencias de numeración impuestas por los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4º de la Ley Hipotecaria
La D.G.R.N. desestima el recurso. Señala que tal y como indicó la Resolución de 9 de Octubre de 2.006 la exigencia contenida en los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4.º de la Ley Hipotecaria, acerca de que cada departamento ha de tener número correlativo, no tiene más finalidad que la de ordenarlos secuencialmente, de forma que con ese solo dato se pueda identificar separadamente cada uno de los departamentos privativos, evitando así la confusión que acarrearía el que dos de ellos pudieran tener eventualmente el mismo número de orden. En el caso que nos ocupa, en modo alguno puede considerarse cumplido el requisito exigido por los artículos reseñados. La identificación de las fincas induce a confusión al existir coincidencia en alguna de ellas, no apareciendo numeradas conforme a la doctrina antes expresada, pues la determinación inequívoca de los departamentos privativos requiere agregar a la letra o número identificativos otros datos, como la planta del inmueble en el que se ubican, por lo que procede desestimar el recurso.

SUCESIONES

La voluntad del testador es ley en la sucesión

INTERPRETACIÓN DE TESTAMENTO A FAVOR DE UNA FUNDACIÓN EN CONSTITUCIÓN Y DE LA IGLESIA.
Resolución de 18 de Enero de 2.010. (B.O.E. de 8 de Marzo de 2.010). Descargar Resolución.

Debemos acotar, antes del comentario, el supuesto de hecho, en el que mediante testamento otorgado el 22 de Octubre de 2.001 el causante nombró heredera a su hermana, sustituida, en caso de premoriencia, por «la Fundación P. R, en proceso de constitución»; y ordenó, entre otros, un legado de determinados inmuebles, así como otros bienes y derechos en favor de dicha fundación «... en constitución»; y legó «A favor de la Iglesia Católica: Los fondos de inversión que tenga suscritos...».
La heredera otorga escritura de aceptación y adjudicación en el que se atribuye lo legado a la Fundación, alegando que, finalmente, nunca llegó a constituirse, y a la Archidiócesis de Burgos, elegida por ella, argumentando la imprecisión de la persona jurídica a que se refería el legado.
Se suspende la inscripción por considerar la Registradora que la heredera por sí sola no puede prescindir de la Fundación, ya sea por estar ésta en formación o bien por la obligación de ultimarla la propia heredera, o el Protectorado, previa autorización judicial.
Se presentan dos certificaciones sobre la inexistencia de inscripción de la referida Fundación en los Registros de Fundaciones de la Comunidad de Madrid y del Ministerio de Cultura, que se aportan con el escrito de recurso, y no se admiten por la Dirección General, ya que debieron presentarse antes de la calificación.
La cuestión es interpretar la voluntad del testador, con lo que la Dirección General recuerda los criterios a seguir:
A).- La voluntad del testador es la ley de la sucesión (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil).
B).- Que, en congruencia con la naturaleza del testamento como acto formal y completo una vez otorgado, ha de ser determinante la voluntad pretérita del testador, su voluntad en el momento de otorgar la disposición, por lo que la simple alteración sobrevenida de circunstancias tiene su adecuado tratamiento en la revocabilidad esencial del testamento (cfr. artículo 739 del Código Civil) y en la posibilidad de otorgamiento de una nueva disposición testamentaria.
C).- Que, según la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, dicha interpretación ha de hacerse con un criterio subjetivista, porque aunque tenga un punto de partida basado en las declaraciones contenidas en el documento testamentario, su finalidad primordial es la de investigar la voluntad real del testador, tratando de armonizar en lo posible las distintas cláusulas de aquél, empleando unitariamente las reglas de hermenéutica, e incluso haciendo uso, con las debidas precauciones, de los llamados medios de prueba extrínsecos, o circunstancias exteriores o finalistas a la disposición de última voluntad que se interpreta.
D).- Que debe prevalecer mientras tanto la interpretación favorable a la eficacia del legado, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil (cfr., por ejemplo, el propio artículo 767, y los artículos 715, 743, 773, 786, 792, 793, así como, «ex analogía», el 1284).
E).- Que, avanzando en la interpretación de la disposición «mortis causa» objeto de debate, es lógico entender que en un testamento autorizado por Notario las palabras que se emplean en la redacción de aquél tienen el significado técnico que les asigna el ordenamiento, puesto que preocupación del Notario debe ser que la redacción se ajuste a la voluntad del testador, en estilo preciso y observando la propiedad en el lenguaje.
De todo ello, y aplicado al supuesto concreto, se desestima el recurso entendiendo que debe adjudicarse a favor de la Fundación mientras no se pruebe que efectivamente no ha existido nunca, no bastando las meras manifestaciones de la heredera compareciente. Sin embargo, señala el Centro Directivo, no puede confirmarse el criterio de la Registradora en los términos expresados en la nota impugnada en cuanto considera que, de no haberse constituido la Fundación, la única interpretación posible de la disposición testamentaria debatida conduce a la consideración de la misma como expresión de la voluntad fundacional con la obligación por parte de los herederos testamentarios de concluir el proceso fundacional y, por incumplimiento de éstos, con la competencia del Protectorado para completar dicho proceso, con base en lo establecido en el artículo 9.4 de la Ley de Fundaciones. Frente a este criterio, debe entenderse que ésta no es la única interpretación posible, pues, faltando la declaración explícita del testador acerca de su simple voluntad de crear la fundación con los bienes que destina para ello (que es la hipótesis contemplada por dicha norma para encomendar a los herederos o, en su defecto, al Protectorado en encargo de completar el proceso fundacional), no puede descartarse que, por las razones anteriormente expresadas, se trate más bien de una disposición que haya de quedar ineficaz por ordenarse en favor de una persona que resulta inexistente por la inactividad del propio testador, sin que se haya expresado una declaración de voluntad de constituir en el futuro la fundación que contenga elementos tan esenciales como el fin o los fines fundacionales "necesariamente de interés general" que constituirían la causa y determinarían la adscripción a un Protectorado concreto. Cuestión distinta es que, aun cuando en principio "y a falta de albacea designado", compete al heredero la interpretación del testamento como sucesor y encargado de ejecutar la voluntad del testador, deba entenderse que no pueda por sí mismo declarar ineficaz dicha disposición, sino que en el presente caso es necesaria la correspondiente resolución judicial declarativa, habida cuenta de las circunstancias que han de valorarse y de los posibles intereses en juego.

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