RUBÉN PERÁN SÁNCHEZ
Notario de Barcelona

Recientemente hemos asistido a un fenómeno que no nos es extraño aunque, por fortuna, suele ser bastante infrecuente, y que no es otro que el que un edificio se venga abajo de manera súbita e inesperada.
Dejando de lado el drama que supone para una persona el ver cómo aquello donde se ha desarrollado en los últimos años, donde ha pasado buenos momentos de su vida, y que tanto le ha costado (y seguramente le cuesta) pagar ha quedado reducido a escombros, me llamó la atención la situación de incertidumbre que se genera para los propietarios afectados a partir de ese momento, incertidumbre que hago extensible a mi persona, para qué nos vamos a engañar.
Lo primero que se me vino a la cabeza fue:"¿Qué derecho de propiedad conservan esas personas?; ¿Cómo afecta el derrumbe a dichas propiedades?; ¿Pueden, a partir de ese momento, disponer de su derecho de propiedad?". Estaría bien que estas preguntas no se quedaran sin respuesta.
Aun a riesgo de incurrir en algún tipo de aberración jurídica, desde un primer momento me resistí a aceptar que cuando en el telediario se refiere a los afectados como "personas que lo han perdido todo", lo hiciera en el sentido literal de la palabra: no sólo has perdido el objeto de la propiedad, sino que, además, has perdido el derecho de propiedad. Es decir, antes eras propietario de algo, y ahora, no es que seas propietario de nada, sino que, directamente, no eres propietario. En todos estos casos, trato de simplificar el asunto para ver si adquiero mayor perspectiva y se me sugirió por una persona el pensar en un coche que queda reducido a cenizas. Es indiscutible que ya no sirve al fin para el que ha sido concebido, como la casa que se ha venido abajo, pero no creo que haya alguien que pueda discutir que la chatarra resultante es del propietario (lo que haga con ella ya no es cosa nuestra). Y, en este caso, la indemnización que se recibe por el siniestro no sustituye el derecho de propiedad, sino que compensa la facultad de disfrute derivada de ese derecho, y que no se puede hacer efectiva a partir del mencionado siniestro.

"Lo primero que se me vino a la cabeza fue:'¿Qué derecho de propiedad conservan esas personas?; ¿Cómo afecta el derrumbe a dichas propiedades?; ¿Pueden, a partir de ese momento, disponer de su derecho de propiedad?'"

A la hora de plantear de esta manera el asunto me encontré con obstáculos como la consideración que se da por la doctrina a la indemnización en caso de siniestro de la finca hipotecada como de verdadera subrogación real, de manera que la misma sustituye al inmueble en el patrimonio del propietario indemnizado, el cual, por tanto, dejaría de ostentar dicha propiedad(aunque ya he dejado claro cuál creo que es el fin de esta indemnización); También se podría considerar obstáculo la sentencia de 31 de Enero de dos mil uno, del TS, que no admitía la tradición instrumental respecto de algo que no existía, como una obra proyectada o derrumbada(aunque, por contra, en nuestro derecho, es admitida la venta de cosa futura o la venta sobre plano, de la misma manera que se puede hipotecar en garantía de obligación futura, o se pueden pignorar frutos de una cosecha futura. El artículo 514 del Código Civil, del que se infiere que si la cosa se pierde por completo, se extingue el usufructo por completo, de manera que el mismo destino correría el derecho de propiedad, como derecho real que es, al igual que el usufructo (sin embargo, queda matizado por los artículos 517 y 518). O la consideración lógica de que no puede existir un derecho subjetivo sin objeto, de la misma manera que una de las causas de extinción de dicho derecho subjetivo es la destrucción del objeto sobre el que recae (sin embargo, en ocasiones, lo verdaderamente importante del derecho subjetivo no es tanto el objeto, como el contenido, de manera que puede haber un derecho subjetivo sin objeto, pero con contenido-facultades, acciones-, que son las que permitirán que, en el futuro, ese derecho vuelva a tener un objeto sobre el que ejercitarse). De esta manera, no necesariamente la pérdida del objeto llevaría consigo la pérdida del contenido del derecho subjetivo y, por tanto, la extinción de dicho derecho.
Además, el artículo 23 de la LPH establece, como causa de extinción de la propiedad horizontal la destrucción del edificio, SALVO PACTO EN CONTRARIO, lo cual vendría a permitir el que subsistiera ésta aunque el edificio hubiera desaparecido, reconociendo implícitamente que las diversas propiedades se siguen manteniendo, dado que es imprescindible esa copropiedad para la existencia de la propiedad horizontal, tal y como señala el artículo 396 CC.
También me parece interesante traer a colación el derecho de retorno arrendaticio, respecto del cual la ley del suelo del 92 lo contemplaba para las "viviendas demolidas", al igual que DA 8ª de la LAU. En principio, es una figura prevista para el caso de que sea el propietario el que provoque la demolición pero no veo por qué no se puede aplicar a otros casos en que se tenga que demoler contra la voluntad del propietario (en realidad, no creo que haya muchos propietarios a los que les haga gracia demoler una finca propia) y lo cierto es que la literalidad de las normas mencionadas no lo excluye. Pero, más allá de todo esto, lo importante es el doble detalle que se deriva de este derecho: por un lado, el arrendamiento no se extingue, a pesar de que se ha fulminado el inmueble; Por otro, el propietario SE RESPONSABILIZA del arrendatario en los términos vistos. Es decir, el propietario que ve cómo se ha venido abajo su casa, sin culpa por su parte, aun tiene que soportar la carga de buscarle nuevo acomodo al inquilino. Por tanto, está asumiendo la condición de propietario y, en consecuencia, cumpliendo los deberes que esa condición le impone. Esta figura también vendría a reconocer implícitamente el que la propiedad no se extingue a pesar de haberlo hecho el objeto de la misma.
Todo esto me lleva a la conclusión de que el propietario de un piso ubicado en un edificio derrumbado conserva su derecho de propiedad, no ya sobre el piso, que ha desaparecido, sino sobre el derecho a tener en ese solar un piso con las características que figuran, tanto en su título de propiedad, como en la inscripción que dicho título ha provocado. Y sin que ese derecho tenga que ir necesariamente unido a la obligación de otra persona de hacerlo efectivo.
En definitiva, se trataría de traer al plano jurídico la "ley de la conservación de la materia" de Lavoisier, padre de la química moderna, en función de la cual "la materia no se crea ni se destruye, sólo se transforma".