ELEONORA CASABÉ
Escribana y vicepresidenta del Colegio de Escribanos de Buenos Aires (Argentina)

PRIORIDAD REGISTRAL

La Ley Nacional Registral Inmobiliaria de la República Argentina (Ley 17.801¹) recoge en su articulado gran parte de los llamados "principios registrales", los que, al decir de Roca Sastre, son direcciones fundamentales que informan la disciplina estudiable y sirven para resolver los problemas concretos que se presentan.
Entre aquellos incluidos claramente en la norma legal se encuentra el llamado principio de prioridad registral.
Éste es uno de los principios rectores en la materia y se legisla basicamente en los artículos 5, 19 y 25 de la mencionada Ley².
El efecto que deriva de la registración es el otorgamiento del denominado rango registral.
Este efecto fundamental se resume en la expresión PRIOR TEMPORE POTIOR IURE (primero en el tiempo, mejor en el derecho), esto es se prefiere una situación jurídica a otra, sea por incompatibilidad o por oponibilidad y se complementa con la inscripción que se efectúa en orden cronológico.
Pero la ley argentina ha articulado su sistema registral inmobiliario en base a reservas de prioridad que conforman uno de los sistemas más perfectos y que permiten, en base a esa construcción, proteger desde el negocio en gestación hasta la concreción del documento que accede al registro para posicionarse libre de trabas, restricciones o impedimentos.

"La certificación solicitada por el notario  produce la denominada 'reserva de prioridad' para el acto dispositivo que se indique en la solicitud, siempre que se utilice dentro del plazo de validez del mismo"

Conforme al artículo 5°, las escrituras públicas que se presenten para su  inscripción dentro de los cuarenta y cinco días contados desde  su otorgamiento, se considerarán registradas desde su instrumentación.
Esta previsión complementa la del artículo 25 de la ley que establece que expedida una de las certificaciones comprendidas en los artículos anteriores, el registro tomará nota en el folio correspondiente y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de vigencia, más el plazo del artículo quinto antes referido, sin la advertencia acerca de las certificaciones anteriores.
¿Cómo juega entonces la prioridad en estos casos?
La certificación solicitada por el notario como información primordial para autorizar escrituras de constitución, modificación o trasmisión de derechos reales, y que consigna el estado jurídico de los bienes, produce la denominada "reserva de prioridad" para el acto dispositivo que se indique en la solicitud, siempre que se utilice dentro del plazo de validez del mismo, el que variará según sea solicitado para documento autorizado por funcionario con domicilio legal en la ciudad asiento del registro (quince días), en el interior de la provincia o territorio (veinticinco días) o fuera de la provincia, territorio o Capital Federal (treinta días).
La presentación del certificado genera a favor de quien requiera la inscripción en el plazo legal establecido en el artículo 5°, una anotación preventiva.
Por una ficción legal, la situación jurídica informada en el certificado, es mantenida a favor del documento para el cual fue solicitado, siempre que el mismo ingrese al registro dentro del plazo legal establecido.
La posición registral queda reservada desde el momento mismo de la expedición del certificado, siempre que se respeten los plazos legales establecidos, esto es, utilización del certificado e ingreso del documento a inscribir de acuerdo a ley.
La prioridad se retrotrae a la fecha de emisión del certificado porque es a partir de ese momento que se produce el mantenimiento de la inmutabilidad de la situación jurídica existente.
Las ventajas de esta institución típicamente argentina, han sido puestas de manifiesto reiteradamente pues el tráfico jurídico se ve claramente resguardado.
Téngase en cuenta asimismo que en un régimen de derechos reales como el argentino en el que éstos se adquieren con título y modo, siendo este último claramente material y no instrumental, lo que accede al registro es el documento y aún cuando se publicita el derecho real, la realidad extrarregistral puede diferir de lo publicitado.
Tan fuerte es el efecto y la protección que la ley le asigna a esta certificación, que la jurisprudencia plenaria del fuero civil de la Capital Federal ha establecido que la omisión de información de un gravamen con independencia del dolo, culpa o negligencia del registrador es inoponible al comprador de buena fe que ha suscripto la escritura pública como libre de cargas o gravámenes y ésta, presentada en tiempo y forma, debe inscribirse con independencia de la existencia anterior de dicho gravamen.
En cuanto al artículo 19 de la ley que sienta el principio de prioridad basado en la fecha y número de las presentaciones asignadas a los documentos, (prioridad directa) es dable destacar también que, basándose en la autonomía de la voluntad, permite a las partes respetando el principio de especialidad y con una adecuada publicidad, posponer o compartir el rango de modo de establecer otro orden de prelación para sus derechos.

"La jurisprudencia plenaria del fuero civil ha establecido que la omisión de información de un gravamen es inoponible al comprador de buena fe que ha suscripto la escritura pública como libre de cargas"

Ejemplifiquemos con la hipoteca la previsión antedicha: En el sistema argentino el rango es rango de avance, o sea si la hipoteca en primer grado desaparece, automáticamente la de segundo grado asciende al primero y así sucesivamente. Pero pueden darse particularidades: En dos hipotecas consecutivas en su orden puede permutarse voluntariamente el rango o posponerlo por voluntad de uno e incluso reservarse el rango por el propietario del inmueble con consentimiento del acreedor y publicitando el monto al que la hipoteca pueda alcanzar.
La ley argentina consagra de este modo la prioridad directa, reflejada en el asiento practicado en base a la fecha, hora y número de presentación; la prioridad indirecta que resulta de la fecha del documento formalizado e ingresado al registro en base a los plazos y previsiones legales, y la prioridad reservada que resulta de los certificados de ley.
Demás está decir que el juego armónico de los artículos citados ha permitido proteger el tráfico jurídico inmobiliario y le ha brindado al notario una herramienta de suma utilidad cual es la certificación con reserva de prioridad que, aunada a su función fedante, jerarquiza el valor de la escritura pública en la conformación de los derechos reales.
Tal vez la definición que el jurista argentino Lopez de Zavalía efectúa del certificado con reserva de prioridad resuma claramente la importante función que cumple en orden a garantizar el rango registral: "El certificado de ley exigido para la regularidad de la actuación fedataria, es un documento público emitido por el registro a solicitud del escribano o funcionario que se propone autorizar un instrumento público de mutación real, y que tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizando patrimonialmente la exactitud e imutabilidad de lo informado dentro del plazo y las condiciones subjetivas y objetivas que resulten de la ley, y dando lugar a un asiento en el folio que provoca un cierre condicional del mismo"³.
Para el notario argentino, el sistema registral inmobiliario así consagrado es el complemento más acabado de resguardo de la seguridad dinámica.

¹ La ley 17.801 de Registro de la Propiedad Inmueble fue sancionada y promulgada el 28/VI/1968
² Artículo 5°: Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación
  Artículo 19: La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas a un mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el orden a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea compartida.
Artículo 25: Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5°, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
³ Lopez de Zavalía Curso Introductorio al Derecho Registral. p.331