PROF. D. PETER LIMMER
Notario de Wurzburgo (Alemania)

Nociones básicas de derecho alemán

Para entender adecuadamente el procedimiento registral  conviene tener en cuenta algunos datos sobre el derecho civil alemán, muy distinto al vigente en los países de tradición jurídica romana como España.
La transmisión de inmuebles y el procedimiento registral están regulados por el Código Civil alemán (BGB) que entró en vigor en el año 1900, y la Ley reguladora del Registro de la Propiedad (GBO) que especifica el procedimiento a seguir para las inscripciones en el Registro

El principio de abstracción
El principio de abstracción es un principio básico del derecho civil alemán consagrado, en el siglo XIX, por influencia de Carl von Savigny y recogido en el Código Civil de Alemania (Bürgerliches Gesetzbuch o BGB) desde el año 1900. El principio de abstracción obliga a diferenciar entre el título y el modo de adquisición (principio de separación), de forma que el negocio jurídico que da lugar a la transmisión es jurídicamente independiente del traspaso real de la propiedad, el contrato de compraventa no transfiere la propiedad, sólo obliga a transferirla; el traspaso del dominio se produce  mediante otro negocio jurídico de disposición que, en el caso de inmuebles, recibe la denominación de traditio o entrega (Auflassung).
Lo normal es que un mismo documento notarial recoja el contrato de compraventa y la traditio, pero ambos pasos figuran por separado.

"El registrador, una vez más, se limita a comprobar que se han cumplido los requisitos formales de la transacción"

La inscripción registral constitutiva
La segunda diferencia fundamental que existe entre las transacciones de inmuebles basadas en el derecho romano y las realizadas en el derecho registral alemán es el denominado principio de inscripción. La transferencia efectiva de la propiedad de un inmueble requiere de dos elementos: el acuerdo real de traspaso de la propiedad (la traditio o entrega) y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por efecto del principio de inscripción, el Registro de la Propiedad alemán  proporciona una información incontestable, a partir de la documentación presentada, sobre la titularidad y situación  jurídica del bien y su evolución. El principio de inscripción da visibilidad a los derechos reales, por lo que los adquirentes se ven obligados a realizar las inscripciones prescriptivas. ¡Sin inscripción no se adquieren derechos!

Publicidad y presunción de buena fe
El derecho alemán protege la así llamada buena fe de forma contundente.
En el caso de que alguien adquiera un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad se presume que lo que consta en el Registro es correcto aunque la persona que figure en él ni siquiera sea el propietario del bien o titular del derecho. El Registro garantiza la propiedad al adquirente de buena fe por la mera existencia de la inscripción registral. De esta forma el comprador tiene la certeza de que quien consta como propietario en el Registro puede transmitirle el inmueble con arreglo a derecho.
El adquirente no tiene que hacer averiguaciones sobre la situación jurídica real del inmueble porque puede confiar en el tenor del Registro. Se garantiza la transmisión del derecho para proteger la buena fe de quien lleva a cabo un negocio jurídico con un vendedor inscrito como propietario en el Registro de la Propiedad.
Y, como ya se ha dicho,  la protección es contundente, es decir irreversible. En Derecho Alemán no existe una norma paralela al art. 33 de la Ley Hipotecaria española que niega a la inscripción valor convalidante de los actos nulos. En Derecho Alemán no hay suspensión nunca de la protección al tercero de buena fe que adquiere confiado en el Registro, tampoco  por cuestiones relacionadas con  el título. El que adquiere una titularidad de buena fe la adquiere definitivamente. La declaración de nulidad del art. 33 español no es posible, lo cual es lógico porque el contrato obligacional no tiene trascendencia  debido al principio de abstracción.
En Alemania es muy fuerte  la protección del comprador y del tráfico, más fuerte que en España y en la mayoría de los países.

La relación entre el notario y el Registro
Como la adquisición de un inmueble se realiza en dos fases, el notario y el registrador desempeñan funciones diferentes.
El notario lleva a cabo un control de legalidad general. Certifica tanto la existencia de la transacción que da lugar a las obligaciones de las partes (la causa de la transmisión como, por ejemplo, un contrato de compraventa), como la entrega o traditio que no es más que un negocio jurídico que permite la transmisión de derechos reales.

"La inscripción se realiza sin mayor comprobación de los requisitos de derecho material"

Otra de las peculiaridades del derecho alemán es que, según el artículo 311b del Código Civil (BGB), los contratos de compraventa de inmuebles deben constar en  escritura pública; los  contratos privados carecen de validez.
De ahí que los documentos notariales consten siempre de dos elementos: un negocio jurídico causal y la traditio o entrega.
El notario responde de la legalidad de todo el documento, es decir, tanto de la legalidad del negocio jurídico causal como de la validez de la traditio.
En una segunda fase, los responsables del Registro de la Propiedad  tienen que hacer algunas comprobaciones,  pero se trata de una verificación de legalidad meramente formal.
El legislador alemán ha querido que el procedimiento registral fuera sencillo, rápido y barato porque es consciente de que al Registro acuden un gran número de personas. Como de lo que se trata es de racionalizar el proceso, el registrador sólo comprueba  que se han cumplido todos los requisitos formales necesarios para la transmisión. No comprueba el documento entero, es decir, no examina el contrato de compraventa. El negocio jurídico causal es responsabilidad exclusiva del notario. De hecho, en la mayoría de las inscripciones, por ejemplo de  hipoteca o servidumbre, basta con la declaración unilateral del propietario.
Sólo en el caso de que se solicite la inscripción de una transmisión de propiedad hay que presentar el acuerdo de traditio: el acuerdo mediante el cual se formaliza el traspaso patrimonial. En este caso, el registrador, una vez más, se limita a comprobar que se han cumplido los requisitos formales de la transacción: es decir, que el vendedor figura inscrito como propietario, que tiene título suficiente para disponer del bien, que cuenta con las autorizaciones y licencias exigidas por el derecho público y que se presenta el documento notarial en el que se estipula la traditio. La inscripción se realiza sin mayor comprobación de los requisitos de derecho material.
Ante la disyuntiva de un modelo de registro que realiza comprobaciones a fondo y un procedimiento sencillo, rápido y económico, el legislador alemán ha optado por la agilidad. En realidad esta decisión se tomó en el año 1900 cuando entró en vigor el Código Civil alemán (BGB) en el que se estipula que  el único llamado a comprobar la legalidad de fondo es el notario.

La traditio
En el artículo 925 del Código Civil alemán (BGB) se especifica que para la transmisión de la propiedad de inmuebles y terrenos se precisa un traspaso,  y para ello vendedor y comprador deben comparecer ante el notario para confirmar conjuntamente su acuerdo de traspasar el dominio. Es la traditio, que como ya se ha dicho, es un acuerdo sobre el traspaso de la propiedad que no adquiere validez hasta que no se inscribe en el Registro de la Propiedad. Es, por lo tanto, algo diferente (abstraído) del negocio causal (por ejemplo, un contrato de compraventa).
La traditio se formula como sigue: «Vendedor y comprador están de acuerdo sobre la forma en que ha de efectuarse el traspaso. La aceptan y solicitan la inscripción en el Registro.» Este corto texto contiene el acuerdo efectivo sobre el traspaso de la propiedad.

Procedimiento registral

"En el Registro se comprueba exclusivamente la legalidad formal, es decir, la presencia de los elementos necesarios para poder efectuar la inscripción"

"El resto del documento notarial, es decir aquellas partes en las que se recogen los acuerdos causales y obligaciones de las partes, no se examina en el Registro pues su comprobación es responsabilidad exclusiva del notario"

Qué se inscribe
Debido al principio de abstracción, en el Registro de la Propiedad alemán  sólo se inscribe la traditio.  Los demás elementos del contrato de compraventa del inmueble  no son susceptibles de inscripción. Evidentemente lo anterior no se aplica a otros derechos reales como hipotecas, o servidumbres de paso.
Lo que no cabe inscribir son las obligaciones consignadas en la escritura. En derecho alemán existe numerus clausus de derechos reales que sólo permite inscribir los derechos reales que determina la ley. La razón es, una vez más, el deseo de agilizar y simplificar los registros. Consultando el Registro de la Propiedad se comprueba rápidamente la existencia de un derecho de propiedad o de derechos reales. Conviene evitar las inscripciones superfluas

Qué se califica
Para realizar la inscripción, en el Registro se comprueba exclusivamente la legalidad formal, es decir, la presencia de los elementos necesarios para poder efectuar la inscripción. En el caso de la transmisión de inmuebles también se debe tener en cuenta la validez de la traditio, la suficiencia del título del propietario para disponer y, en su caso, la existencia de las autorizaciones requeridas por el derecho público.
El resto del documento notarial, es decir aquellas partes en las que se recogen los acuerdos causales y obligaciones de las partes, no se examina en el Registro pues su comprobación es responsabilidad exclusiva del notario. El registrador no tiene por qué comprobar la validez de las obligaciones estipuladas en el documento notarial debido al principio de abstracción. No le compete comprobar la legalidad de fondo, sólo responde de la validez del traspaso de la propiedad.
La razón es que el legislador ha pretendido agilizar el proceso de inscripción e intenta no obstaculizar el tráfico jurídico obligando a repetir comprobaciones ya realizadas. Lo cierto es que el registrador tampoco está en situación de comprobarlo todo ya que no ve a los implicados en persona. Es el notario el que comprueba la identidad de las partes, su capacidad para contratar, la validez del negocio jurídico causal y su adecuación a derecho, etcétera.

Qué documento se presenta para la inscripción
Según la jurisprudencia, la inscripción en el Registro de la Propiedad no puede supeditarse a la presentación del documento notarial completo, es decir basta  la presentación del documento que recoja la traditio (abstracta).
Sin embargo, en la practica,  se suele remitir al Registro el documento entero porque el derecho alemán contempla una garantía especial para el comprador, la denominada «nota preliminar» (Vormerkung), una forma de anotación preventiva  que, al figurar en el asiento registral, protege el derecho del comprador a que se le formalice el traspaso  patrimonial. En la práctica jurídica alemana sólo se procede al pago del precio tras la inscripción de la nota preliminar, y el asiento sólo se modifica a favor del nuevo propietario tras el abono del precio.
Este proceso escalonado garantiza una protección óptima a vendedor y comprador. Eso sí, puesto que la nota preliminar protege al comprador garantizando el cumplimiento de una obligación, se exige la presentación del documento notarial completo para inscribirla. Pero ni siquiera en este caso comprueba el registrador la validez del contrato sino sólo si en él se solicita el asiento  de una nota preliminar.

Qué hacer si se deniega la inscripción de una traditio
Un registrador puede negarse a realizar una inscripción cuando, por ejemplo, en el Registro figure una limitación en la capacidad del transmisor que puede deberse a una situación de insolvencia o algo similar. Sin embargo, en estos casos, el notario no instaría la inscripción ya que es su responsabilidad detectar este tipo de problemas antes de llegar al Registro. Además, hay muchos casos en los que el derecho público obliga a pedir autorizaciones. De faltar éstas, el registrador puede negarse a realizar la inscripción. Es algo muy poco frecuente ya que el notario ha tenido que comprobar antes todos estos extremos y exigir determinados documentos para dar validez a la traditio.

El registro y los registradores

Los libros del Registro se custodian en oficinas sitas en los juzgados (art. 1 de la Ley alemana Reguladora del Registro de la Propiedad (Grundbuchordnung o GBO).
Pero desde el 1 de julio de 1970 no son los jueces los llamados a realizar las inscripciones sino los Rechtspfleger, a los que han traspasado todas las competencias relacionadas con los libros del Registro. Ha sido en el ámbito de los registros donde más se ha avanzado y, de hecho, el juez ya no tiene competencias en este campo. Es el Rechtspfleger el que adopta todas las medidas necesarias para realizar la inscripción.
Desde 1970 estos funcionarios se han hecho cargo en Alemania de prácticamente todo lo relacionado con la jurisdicción voluntaria, sobre todo en lo relativo a sucesiones, curatela  y tutela,  y registros.
El Rechtspfleger sólo debe recurrir al juez en dos casos: cuando aplica derecho extranjero y cuando una de las partes se muestra en desacuerdo con su decisión e interpone un recurso de reposición (Erinnerung).
De hecho los jueces rara vez se ocupan de temas registrales. Sólo intervienen, en función supervisora, cuando el notario considera que el Rechtspfleger ha denegado injustificadamente una inscripción. En ese caso se puede interponer un recurso y es el juez el llamado a decidir. Contra su decisión caben, a su vez, recursos ante la Audiencia Provincial y la Audiencia Territorial.

"Desde el 1 de julio de 1970 no son los jueces los llamados a realizar las inscripciones sino los Rechtspfleger, a los que han traspasado todas las competencias relacionadas con los libros del Registro"

La posibilidad de solicitar al juez que decida en caso de urgencia sólo cabe en dos casos conforme al artículo 5º de la Ley de los Administradores de Justicia (Rechtspflegergesetz) que no se suelen dar nunca en la práctica: 1) cuando al estudiar el caso se aprecie la necesidad de solicitar la opinión del Tribunal Constitucional Federal, y 2) cuando exista un vínculo tan estrecho entre un asunto registral y un caso judicial que no sería pertinente tratar ambos por separado.

Coste de la inscripcion

Para obtener la inscripción de la traditio hay que pagar una tasa que, en términos económicos, equivale a un impuesto,  ya que la cobra el Estado. Se calcula atendiendo al valor de la transacción, por ejemplo, con arreglo al precio estipulado en el contrato de compraventa. Cada vez que se solicita una inscripción hay que pagar la tasa.
La única excepción tiene lugar en el caso de las  testamentarías como, por ejemplo, cuando tras la defunción de una persona se solicita un cambio  de la titularidad a favor de los herederos. En este caso, siempre que no hayan transcurrido más de dos años desde el fallecimiento, la inscripción es gratuita.

Importe de la tasa
Como lo único que se inscribe es la traditio, el único coste que hay que estimar es el de la inscripción de la traditio:

Es la administración de justicia de los Länder o estados federados la que recauda las tasas de inscripción, es decir, se encargan de ello las propias instituciones judiciales.
Sin embargo lo recaudado se integra en los Presupuestos Generales del Estado. Aparte de la tasa dicha, no se hace ningún otro pago para obtener la inscripción.