JAVIER MANRIQUE PLAZA
Notario de Jerez de la Frontera (Cádiz)
jmanrique@notariado.org

Al leer el interesante artículo de Alfonso Madridejos¹ en el anterior número de ésta Revista se me ocurrió que podría completarlo examinando la misma materia desde otras perspectivas.
Como ya dije en otra ocasión², nadie puede negar el categórico mandato legal de permitir el acceso telemático directo al Registro de la Propiedad, mandato que a fecha de hoy está flagrantemente incumplido después de casi cinco años de vigencia de la Ley 24/2005 de 18 de noviembre, que lo regula y más de ocho de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre que ya establecía los principios generales del sistema remitiéndose a su posterior desarrollo reglamentario, hoy incompleto.
No sabemos cuales son los motivos ciertos de que ésta Ley no pueda hoy cumplirse en éste aspecto y que no se hayan implementado los medios necesarios para ello que hacen que actualmente sea técnicamente imposible el acceso telemático a los Registros tanto de la Propiedad como Mercantiles, pues ninguna noticia oficial hay de ello,. Es evidente que el CORPME no ha puesto casi nada de su parte, sino más bien todo lo contrario; tenemos que recordar al efecto que la doctrina registral española manifestada ampliamente en el Simposio celebrado en Sevilla en el año 2006 al poco de publicarse la ley 24/2005 se decanta por una interpretación tan estricta de los diversos preceptos que regulan el acceso on line al registro que lo hacen prácticamente imposible o inviable. Así se insiste con diversos matices en los  conceptos de contenido de los libros (que, según parece, no es lo mismo que los libros del Registro), el imprescindible tratamiento profesional de la información, que el Registrador debe velar por la aplicación de la normativa de protección de datos personales, que el acceso de los funcionarios públicos es exactamente igual que el de los terceros salvo en cuanto a la intermediación del Registrador ... Luego mientras no se opere el desarrollo reglamentario necesario e imprescindible, no será posible éste acceso.

"Es inaceptable un control por el registrador en el momento de la entrada de los datos, mediante la calificación e inscripción de los documentos que tiene acceso a él, y otro control a la salida al manifestar el contenido del registro a través de las diversas formas de publicidad registral"

Ya intenté dejar claro en su momento³, que el recurso a la protección de datos personales en ningún caso debe impedir el acceso a los Registros por una razón muy sencilla: los Registros de la Propiedad son públicos por propia definición y su finalidad esencial es precisamente la publicidad, es decir, publicar los datos contenidos en ellos en la forma y con los efectos previstos en la Ley.
Otra cosa será que en los Registros se estén inscribiendo o se hayan inscrito datos que no sean publicables, pero ello no puede ser óbice para la publicidad; es inaceptable un control por el registrador en el momento de la entrada de los datos, mediante la calificación e inscripción de los documentos que tiene acceso a él, y otro control a la salida al manifestar el contenido del registro a través de las diversas formas de publicidad registral.
Desafortunadamente en los últimos tiempos una denominada "Asociación de usuarios de registros públicos" ha introducido una ruidosa polémica, a mi juicio muy desenfocada, en la materia y así ha denunciado al CORPME ante la Agencia Española de Protección de Datos, al haberse obtenido, según aseguran, varias notas simples informativas de Registros de la Propiedad, a través de Internet, en las que en el campo del peticionario se ha introducido un nombre notoriamente imaginario y en el campo interés legítimo alegado" se han puesto motivos de lo más disparatados. La polémica, creo, está planteada de forma muy desacertada; ya Juan Álvarez-Sala⁴ puso de manifiesto que pretender que el Registrador pueda comprobar la identidad del peticionario y la veracidad de las razones del interés legítimo alegado por todos los que consultan el Registro, es tratar de poner puertas al campo. La denuncia si prospera producirá precisamente el efecto contrario, es decir, que los Registradores podrán ampararse en el argumento de la protección de los datos personales para denegar el acceso a los propios datos contenidos en los libros del Registro.
Aún cuando esto pudiera ser así, dogmáticamente, está fuera de toda duda la pertinencia del acceso directo y telemático del Notario a los Registros, en su condición de funcionario público, al ser un acceso identificado con firma electrónica reconocida del propio Notario e incluso con clave de acceso, que permite la identificación del autor verificando la adecuación y proporcionalidad del mismo de acuerdo con la legislación de protección de datos personales.

"Está fuera de toda duda la pertinencia del acceso directo y telemático del Notario a los Registros, en su condición de funcionario público, al ser un acceso identificado con firma electrónica reconocida del propio Notario e incluso con clave de acceso, que permite la identificación del autor verificando la adecuación y proporcionalidad del mismo de acuerdo con la legislación de protección de datos personales"

Otra cosa es como debe implementarse en la práctica tanto el acceso del Notario a los libros del Registro como la constancia en las escrituras otorgadas del mismo. Creo que es fundamental que se regule un acceso directo on line al Libro de Entrada que es el filtro que en cada momento temporal concreto nos permite conocer la situación registral exacta de cada finca. Existen actualmente técnicas informáticas muy avanzadas como son las EDI (Electronical Data Interchange) que consisten en procedimientos electrónicos de intercambio automático de datos en tiempo real entre bases de datos o entre sistemas conectados. A través de ésta técnica bastaría con que el Notario introdujera una llamada electrónica en el Libro de Entrada en relación con una o varias fincas para que en el momento en que hubiera una modificación relativa a la misma por acceso de cualquier documento, se notificará tal circunstancia al sistema informático del propio Notario (sería una especie de correo electrónico automático en tiempo real), lo que solucionaría de un plumazo el problema de tener que estar hasta el momento de la firma pendiente permanentemente de la pantalla del ordenador por si hubiere alguna modificación que afectare a la finca, y sin contar con situaciones de otorgamientos complejos como documentos que afecten a múltiples fincas simultáneamente o incluso inscritas en diversos Registros.
El sistema no será, sin embargo, perfecto ni dotará de una garantía total que el documento accederá al registro sin que haya variado la situación de titularidad y cargas de la finca pues siempre habrá un tiempo muerto entre el otorgamiento de la escritura y la comunicación de la presentación telemática al Registro en el que sería posible hipotéticamente el acceso de algún documento que modificara la situación.
Para ello, la única solución que solventaría el problema, sería crear una reserva de prioridad para el Notario que haya realizado la consulta al Registro de Entrada y durante el mismo día y el siguiente hábil, que es el plazo que el Notario tiene reglamentariamente para presentar telemáticamente la escritura autorizada en el registro de la Propiedad, sin incurrir en responsabilidad. Esta reserva de prioridad debía también implementarse a través de técnicas EDI, de forma que no suponga, ni mucho menos un cierre registral, sino simplemente una reserva claudicante que confiere prioridad, similar a la establecida para el obsoleto asiento de presentación por telefax que, como sabemos, decae si dentro de los diez días hábiles siguientes a haberse realizado no se presenta en el Registro la copia autorizada del título en el Registro. Con este procedimiento, la reserva de prioridad caducaría si dentro del plazo establecido no tiene acceso al Libro de Entrada la copia autorizada de la escritura otorgada.; y no se me diga que esto supondría un privilegio para el Notario pues simplemente se trataría de un sistema que a través de advertencia en el Libro de Entrada crea una reserva de prioridad que no impide el acceso de otros títulos posteriores cuya virtualidad renacería en el caso de caducar por no haberse presentado la escritura en el plazo reglamentario.  Igualmente ésta propuesta simplificaría y daría sentido a lo dispuesto en el actual artículo 175 del Reglamento Notarial refiriendo la constancia del acceso telemático a la situación del Libro de Entrada en el momento de introducirse en él por el propio Notario la reserva de prioridad.

"Para ello, la única solución que solventaría el problema, sería crear una reserva de prioridad para el Notario que haya realizado la consulta al Registro de Entrada y durante el mismo día y el siguiente hábil, que es el plazo que el Notario tiene reglamentariamente para presentar telemáticamente la escritura autorizada en el registro de la Propiedad"

Naturalmente que la implantación de un sistema así requerirá las correspondientes reformas y desarrollos reglamentarios de la normativa aplicable que mucho me temo van a ser difíciles, si no se abre un debate sobre la materia entre todos los estamentos implicados que permita llegar a la implementación de un sistema electrónico, seguro y automatizado de seguridad que permita de forma incontestable asegurar al adquirente de dominio o de cualquier derecho inscribible en el Registro de la Propiedad que la situación jurídico-real definitiva que va a plasmarse es la derivada de la que existía en el mismo momento en el que se otorgó la correspondiente escritura pública. Este sería, desde luego, el único sistema que garantizaría una plena seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, con un coste económico y tecnológico muy bajo, superando los actuales sistemas como el obsoleto del telefax y el actual de presentación telemática sin acceso directo a los libros del Registro por el Notario⁵, que no tienen, ni mucho menos garantía absoluta de prioridad ni de seguridad. El estado actual de las tecnologías de la información permite conseguir estos objetivos fácilmente, consiguiéndose así cerrar el círculo y la meta que  algunos venimos reclamando desde el ya lejano año 1992 en que se implantó el sistema de información registral continuada para los Notarios.

¹ MADRIDEJOS FERNANDEZ, Alfonso. "Acceso directo a los libros del registro". Revista Notario Siglo XXI, número 30 (Marzo-Abril 2010).
² "El Notario y el acceso telemático a los registros". Revista Notario Siglo XXI, número 20 (Julio-Agosto 2008).
³ "Conflictos entre protección de datos y publicidad registral". AAMN. Tomo XLVII. Curso 2006-07, página 375 y siguientes.
⁴ ALVAREZ-SALA WALTHER, Juan. "Nuevas perspectivas de la publicidad registral". El Notario del Siglo XXI. Ensayos de actualidad. Colegio Notarial de Madrid. 2006. Conferencia pronunciada en la Academia Matritense del Notariado del Ilustre Colegio Notarial de Madrid el 4 de mayo de 2006.
⁵ Por cierto que sería deseable mejorar la redacción de las advertencias de la imposibilidad de acceso telemático en las escrituras pues de su lectura parece deducirse muchas veces que el Notario el que no cuenta con sistemas tecnológicos adecuados que permitan la consulta on line del Registro.