LUIS-FERNANDO MUÑOZ DE DIOS SÁEZ
Notario de Valdemorillo (Madrid)

INTRODUCCIÓN AL SISTEMA JURÍDICO BRITÁNICO (3)

The trust property
En el sistema legal angloamericano existe la noción de la llamada “propiedad fiduciaria” –“fiduciary ownership”-, también conocida como “propiedad legal” –“legal ownership”-, que consiste en una propiedad meramente formal que presupone y se contrapone a la propiedad material sobre el bien, a la que se denomina como “equity ownership”. Los personajes intervinientes son dos: por un lado, “the trustee”, que es el fiduciario, el titular de la “propiedad fiduciaria”, “the legal owner”, y, por otro lado, está “the settlor” o “beneficiary”, que es el fiduciante, el que concede confianza, “the owner on equity”. El primero tiene derecho a administrar y disponer de la propiedad, facultades que debe ejercitar de acuerdo con los deseos del segundo, pero éste no puede impedir ni interferir en la disposición –“disposal”- de la cosa que haga aquél; y el tercero de buena fe que adquiera el bien –“a bona fide third party transferee”-, ignorante de la violación del propósito del “trust” por parte del “trustee”, es protegido legalmente, siendo mantenido en su adquisición.
Esta duplicidad de propiedades propia del “trust” angloamericano resulta profundamente extraña para aquellos ordenamientos jurídicos, como el español, que han heredado del Derecho Romano el principio de que a una cosa le corresponde una sola propiedad y un solo dueño. Sin embargo, ya ha calado en nuestro sistema el concepto de titularidad fiduciaria sobre bienes, como se puso de relieve en dos Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de julio de 2006, publicadas en el BOE los días 24 y 25 de agosto, sobre la compra de fincas por medio de mandatario oculto, con ulterior escritura de reconocimiento de dominio que hace el fiduciario a favor del fiduciante, confesando la “fiducia cum amico” y haber actuado el fiduciario, al comprar, como representante indirecto del fiduciante. Desde don Federico de Castro se reputa al mandante como único dueño de la cosa, de suerte que el mandatario, dueño sólo formalmente, no necesita fingir una venta o una donación para transferir la apariencia dominical a favor del primero, bastándole con hacer el citado reconocimiento de dominio, que no es negocio de disposición sino de mera fijación de situación jurídica.

"Esta duplicidad de propiedades propia del 'trust' angloamericano resulta profundamente extraña para aquellos ordenamientos jurídicos, como el español"

The personal property
Por raro que parezca, los ingleses distinguen entre “real property” (o “realty”), por un lado, y “personal property” (o “personalty”), por otro lado. He aquí una segunda duplicidad de propiedades del sistema legal inglés, esta vez no en función de la titularidad –los elementos personales- de la propiedad sino en razón del objeto –los elementos reales- de la propiedad, puesto que “the realty” recae sobre bienes inmuebles –“inmovable things”-, en tanto que “the personalty” lo hace sobre los bienes muebles –“movable things”- y, más propiamente, sobre las cosas personales del dueño –“things personal”, o “personal things”-, es decir, los objetos de uso personal del propietario, tales como el dinero y demás artículos que lleva consigo allá donde vaya. Los llamados “chattles”.
“The realty” es, en principio, superior en dignidad a “the personalty”. “The realty” supuestamente sólo puede ser una propiedad limitada en cuanto a su duración, en tanto que “the personalty” puede ser propiamente “estate”, esto es, una propiedad ilimitada. En la sucesión intestada del dueño “real property” va para los herederos, mientras que “personal property” es dividida según “the Statute of Distributions”. “Realty” debe ser transferida mediante “deed”, es decir, por medio de un instrumento o documento escrito, en tanto que “personalty” no necesita de un modo solemne para su transmisión. En cambio, las hipotecas (“mortgages”) sobre “realty” generalmente no necesitan ser registradas, en tanto que las que recaen sobre “personalty” sí lo precisan.

"Mayor interés presentan los 'freehold estates', que suponen la propiedad sobre inmuebles por un período de tiempo indefinido"

The duration
Se dice que “the real property” se divide –y aquí entramos en una tercera duplicidad de propiedades que extraña a nuestras mentes continentales- en “freehold estates” y “leaseholds”. Éstos son “intereses dominicales” (“property interests”) de duración limitada, que surgen de un arriendo, de un “lease” o contrato en que el inquilino (“the tenant”) paga una renta (“a rent”) al dueño (“the landlord” o, para ser políticamente correctos, “the landlady”)  a cambio del uso de la cosa (“exclusive posesión”). Lógicamente, nosotros, los españoles, no hablaríamos nunca de propiedad para referirnos a los arrendamientos.
Mayor interés presentan los “freehold estates”, que suponen la propiedad sobre inmuebles por un período de tiempo indefinido. Se usa entonces de la muy conocida expresión de “real estate”, que, a su vez, puede ser de tres tipos distintos en función de la duración de la propiedad, lo que choca sobremanera con nuestra concepción del dominio como perpetuo y no “ad tempus”, que solamente admitimos para la propiedad del fiduciario en la sustitución fideicomisaria o para la llamada “propiedad superficiaria” por ser ésta un gravamen sobre la verdadera propiedad, la del concedente del derecho de superficie.
Pues bien, los tres tipos son: 1º, “the life estate”, que dura solamente lo que la vida del propietario (una propiedad vitalicia al estilo de nuestros usufructos); 2º, “the estate pur autre vie”, que dura lo que la vida de un tercero distinto del propietario. En estos dos primeros tipos de propiedad, al propietario se le llama “grantee” y al concedente de semejante “propiedad” “grantor”. Y, como tercer tipo, nos queda el más cercano a nuestra propiedad: “the fee simple” (o “fee simple absolute”), que es la forma más completa e ilimitada de “freehold estate”, que no sólo dura lo que la vida del dueño sino que es heredable (“inheritable”) y transferible a terceros (“conveyance” es la tranmisión del título de propiedad). La palabra “fee” significa habitualmente tasa o suma dineraria a pagar por un servicio (royalty fee, por ejemplo, que paga el franquiciado al franquiciador), pero aquí designa propiedad en uso arcaico que se remonta al feudalismo cuando la Corona británica ostentaba el dominio eminente sobre toda tierra.