DERECHO CIVIL

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER

CALIFICACIÓN DE PODERES: JUICIO DE SUFICIENCIA.
Resoluciones de 9, 10 y 11 de Junio y 1 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 1 de Julio y 23 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución Descargar Resolución Descargar Resolución Descargar Resolución.

La cuestión debatida debe resolverse según la reiteradísima doctrina del Centro Directivo sobre la aplicación del Artículo 98 de la Ley 24/2.001, de 27 de diciembre, ya recogida en números anteriores de esta Revista.
Vuelve a confirmar la Dirección General, como ha reiterado en numerosas ocasiones, que el Registrador no puede revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2.001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido debidamente acreditadas.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CALIFICACIÓN DE DOCUMENTO SIN LIQUIDAR IMPUESTOS: SE DEBEN FIJAR TODOS LOS POSIBLES DEFECTOS DESDE EL PRIMER MOMENTO.
Resolución de 27 de Abril de 2.011 (B.O.E. de 5 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

En el presente supuesto, el Registrador suspende la calificación de una escritura de préstamo hipotecario "presentada telemáticamente en el Registro" alegando que no se ha liquidado el impuesto correspondiente.
La Dirección General rechaza la calificación. Apunta el Centro Directivo que la interpretación que ha de darse al artículo 255 de la Ley Hipotecaria es la que debe conducir al Registrador a rechazar la práctica de la inscripción del título pero expresando en una única calificación que cumpla con los requisitos exigidos por el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria la totalidad de los obstáculos o defectos que impidan la inscripción de dicho título. Se cumple así con la finalidad de los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, en garantía de las diferentes Administraciones Tributarias y, del mismo modo, no se perjudica al interesado en la inscripción que conocerá todos los posibles obstáculos que impidan la inscripción del título, dotando al procedimiento registral de la necesaria garantía, agilidad y celeridad.

CONCEPTO DE MENCIÓN REGISTRAL.
Resolución de 20 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 21 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Determinada finca se identifica como rústica en los Libros del Registro, con nombre determinado, en parajes concretos, con linderos definidos y con superficie también delimitada. Junto con las anteriores determinaciones se incluye la siguiente expresión: «Asimismo la cruza en dirección de Saliente a Poniente, el antiguo ferrocarril, hoy abandonado, de Minas de Herrerías». Se discute en el presente recurso si dicha expresión merece la consideración de mención a los efectos del artículo 29 de la Ley Hipotecaria o, por el contrario, resulta ser un elemento identificativo de la misma y, por tanto, delimitador del ámbito del dominio inscrito.
La Dirección General rechaza el recurso. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo  que sólo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que, pudiendo acceder al Registro, no lo han hecho. Dentro del concepto de mención esta Dirección General ha incluido también la alusión a la existencia de una expropiación no inscrita por entender que implica la referencia a un dominio, el expropiado, que pudiendo ser objeto de inscripción separada y especial, no lo ha sido.
Quedan por tanto fuera del concepto legal otras situaciones o expresiones que se limitan a tener un alcance descriptivo, o mejor, identificativo por carecer de otra intención que servir a la mejor individualización de la finca inscrita. Es por tanto evidente que la expresión del presente recurso no reúne las características de una mención en sentido técnico pues no hace referencia a un derecho, carga o afección.

CALIFICACIÓN DOCUMENTOS JUDICIALES.
Resolución de 24 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 21 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro un auto judicial firme que, a efectos de la reanudación del tracto interrumpido, declara justificado el dominio a favor del promotor. El Registrador, además de otro defecto no recurrido, suspende la inscripción por no expresarse el título material de adquisición.
La Dirección General confirma la calificación en sentido positivo: Uno de los extremos a los que alcanza la calificación registral de documentos judiciales según el art. 100 del Reglamento Hipotecario es la falta de expresión de las circunstancias exigidas por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Y una de dichas circunstancias es el título genérico de la adquisición que debe figurar en el acta de inscripción (art. 51.10 RH) que no cabe confundir con el título formal en cuya virtud se practica aquélla (art. 51.11 RH).

LA INTERPOSICIÓN DEL RECURSO MUESTRA QUE EL NOTARIO HA CONOCIDO LA CALIFICACIÓN NEGATIVA, LO CUAL SUBSANA EL POSIBLE DEFECTO FORMAL DE LA NOTIFICACIÓN.
Resolución de 25 de Abril de 2.011 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

No es óbice para ello la letra del artículo 322 de la Ley Hipotecaria  según la cual, para que sea válida la notificación por vía telemática, se exige que así lo haya manifestado el interesado al tiempo de presentar el título y quede constancia fehaciente. Esta norma debe interpretarse según su espíritu, el actual marco normativo y la realidad de las comunicaciones entre Notarios y Registradores, todo ello en razón del principio de agilización y economía procedimental y la obligación de colaboración entre ambos para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

LOS DEFECTOS EN LA NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN SE PUEDEN VER SANADOS POR LOS PROPIOS TÉRMINOS DEL RECURSO.
Resolución de 7 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Aparte de la cuestión de fondo, relativo a una escritura de compraventa de un finca sujeta a una prohibición de disponer por haber sido beneficiada en un Plan de Vivienda, la Dirección General, respecto del recurso planteado por el Notario autorizante, alegando que la calificación la había conocido por la gestoría que tramitaba la escritura, no admite este defecto, no sin antes reprochar a la Registradora el modo de notificación ya que no debe realizarse por telefax, si bien entiende el hecho de que el notario reconozca que el contenido de la calificación ha llegado a su conocimiento en determinada fecha, tiene como consecuencia que el posible defecto formal en que se hubiera incurrido hubiera quedado sanado, conforme al artículo 58.3 de la Ley 30/1992.
Respecto al fondo del asunto se desestima el recurso, ya que si bien el Centro Directivo reconoce que aunque la finalidad de la restricción impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda, lo cierto es que al tiempo del otorgamiento de la escritura que motiva el presente recurso subsistían la restricciones que según el Registro de la Propiedad pesaban sobre la finca, tal y como aparecen reflejadas en la nota incorporada al título. Y, conforme a la legislación especial reseñada, se trata de limitaciones que sólo desaparecen, bien por el transcurso del tiempo establecido o bien porque se obtenga la autorización administrativa correspondiente, previo el reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración concedente en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.

EN EL PROCESO JUDICIAL QUE ORDENE UNA INSCRIPCIÓN DEBEN SER OÍDOS LOS TITULARES REGISTRALES O PROBAR QUE LOS DEMANDADOS SON HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 1 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 11 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una sentencia firme que ordena inscripción en contra de los demandados quienes, por sus apellidos, parecen ser los hijos de los titulares registrales.
La Registradora, sin entrar en el fondo del proceso, sí requiere los documentos que acrediten que los demandados son los únicos sucesores de los titulares registrales, posición confirmada por el Centro Directivo, apelando al principio de interdicción de la indefensión procesal.

UNA CALIFICACIÓN CONJUNTA DE DOCUMENTOS PENDIENTES DE DESPACHO NO PUEDE CONTRADECIR EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL.
Resolución de 4 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 11 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

El supuesto de hecho es la inscribibilidad de un acta de manifestaciones dirigida a regularizar la situación registral de una finca que, constando a nombre de un determinado titular, se pretende su pertenencia a la comunidad de propietarios formada por los compradores de diferentes parcelas segregadas por dicho titular registral. Se protocolizan en el acta presentada una serie de escrituras de venta, para justificar la vinculación que el titular registral realizó de dicha finca a las resultantes de segregación objeto de venta.
Posteriormente, se presenta, en fecha posterior, un título contradictorio de dichas manifestaciones realizadas en el acta. En el título posterior el titular registral lleva a cabo una serie de afirmaciones diferentes a las que sirven de fundamento a las manifestaciones del presentante. El Centro Directivo revoca la calificación registral al entender que el examen en conjunto de los documentos pendientes de despacho, incluso los presentados con posterioridad, todos referentes a una misma finca, no puede ir en detrimento de un principio registral fundamental: el de prioridad.

CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES: RELACIÓN ENTRE EL ARTÍCULO 33 Y EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resoluciones de 4 y 14 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio y 22 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución Descargar Resolución.

Se presentan en el Registro testimonio de sentencia firme declarando la nulidad de ciertas inscripciones y mandamiento ordenando la cancelación correspondiente. La registradora practica las cancelaciones de algunas de ellas, denegando la cancelación de dos, por hallarse inscritas a nombre de persona distinta del demandado, ya que tal demandado había vendido las fincas a tercera persona que no había tomado parte en el procedimiento.
El recurrente impugna la calificación alegando que la transmisión fue posterior a la sentencia y que, de acuerdo con el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, la nulidad no se puede convalidar jamás.
Rechaza tal pretensión la D.G.R.N. señalando que el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Por ello, la calificación por los Registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento o juicio en que debiera dictarse, que es materia a la que alcanza la función de calificación del registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.
El artículo 33, al expresar que la inscripción no convalida los actos nulos refleja que nuestro sistema registral no es de fuerza convalidante. La inscripción no tiene la virtud taumatúrgica de hacer válido lo que es nulo. Pero tal nulidad no puede afectar al adquirente de un derecho durante la vigencia del asiento ahora declarado nulo, pues se trata de un tercero protegido por el artículo 34 que, de conformidad con lo que establece dicho artículo, no puede ser afectado por la nulidad del título de su otorgante cuando la causa de tal nulidad no resulta del propio Registro. Y ello es así porque, como ha dicho la doctrina más autorizada, la inscripción no convalida lo nulo trocándolo en válido, pero mientras esté vigente tal asiento, surte sus propios efectos, y entre ellos, el de servir de base para la adquisición del derecho por el tercero.
Con ello no se produce una situación de indefensión para el demandante, pues, precisamente, durante el tiempo que va entre la demanda y la inscripción de la resolución judicial estimatoria, existe el mecanismo de la anotación preventiva de demanda, que no ha sido utilizada en el presente procedimiento y que, solicitada al juez y ordenada por el mismo, evita que se den situaciones como la presente, ya que, cualquiera que vaya a adquirir un derecho del titular registral, tiene constancia de la existencia del pleito, que, por ello, le es oponible.

HIPOTECA

LA INEXISTENCIA DE LOS MECANISMOS PREVISTOS PARA LA SALVAGUARDIA DE LOS CONSUMIDORES (CREACIÓN DE UN REGISTRO PÚBLICO POR LA LEY 3/2.009) NO DEBE PARALIZAR EL TRÁFICO HIPOTECARIO.
Resolución de 5 de Febrero de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Al igual que hiciera en la pasada Resolución del 18 de enero de este año, la  Dirección General se opone rotundamente, al parecer registral que deniega la inscripción de préstamo hipotecario concedido por una Sociedad  que no es de entidad de crédito, sujeta a la ley 3/2.009, en cuya aplicación "teóricamente" debiera figurar inscrita en un Registro Público creado por las CCAA que hoy por hoy carece de existencia actual.
En este sentido se señala que la posibilidad de desarrollo de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios e intermediación o asesoramiento en la concesión de préstamos o créditos que constituye el ámbito objetivo de la Ley 3/2.009, debe ser admitida aun cuando ésta haya entrado en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» (cfr. disposición final cuarta), siempre que se cumplan los requisitos legales inmediatamente exigibles en protección de los consumidores, sin que pueda entenderse que dicha actividad queda condicionada a la constitución de los registros públicos a los que se refiere el artículo 3.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ES NECESARIO EN TODO CASO DEMANDAR AL HIPOTECANTE NO DEUDOR.
Resolución de 24 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 17 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro un mandamiento judicial por el que se testimonia el auto correspondiente, en el que, como consecuencia de una ejecución hipotecaria se adjudica al ejecutante, por el cincuenta por ciento del valor de tasación, la finca ejecutada, ordenándose la práctica de la inscripción y las cancelaciones correspondientes. En mandamiento complementario se aclara que la titular registral, que es hipotecante no deudora, no fue demandada en el procedimiento, si bien tuvo conocimiento posteriormente del mismo.
El Registrador deniega la práctica de los asientos solicitados por entender que es preciso que haya sido demandada y requerida de pago "cosa distinta de la mera notificación" la hipotecante no deudora. La adjudicataria recurre.
Se plantea nuevamente el problema de la calificación de los documentos judiciales, ya resuelto reiteradamente por la D.G.R.N. con base en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.
En el presente caso, ni de los documentos presentados ni del informe del Juzgado se infiere que haya tenido parte alguna el titular de la finca ya que ni se le demandó ni se le requirió debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, aunque, con posterioridad a la demanda se le notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra él, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.

ES NECESARIA LA ACREDITACIÓN DE DERECHO EXTRANJERO EN CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR UNO SÓLO DE LOS CÓNYUGES.
Resolución de 15 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 23 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantea la cuestión de si es inscribible o no una escritura constitución de hipoteca de una finca sita en Cataluña, constituida por quienes adquirieron la misma por mitades indivisas, ambos de nacionalidad portuguesa y vecinos de Cataluña. La finca fue adquirida siendo el primero de los comparecientes de estado civil divorciado y el segundo casado «en el régimen legal de Portugal», sin que conste el nombre de su cónyuge, ni intervenga éste en la escritura, ni resulte acreditado el Derecho extranjero aplicable para realizar actos dispositivos conforme a su régimen económico matrimonial.
En la escritura de constitución de hipoteca se afirma que «la compraventa que precede y este préstamo hipotecario conforman un acto o negocio jurídico complejo». La registradora suspende la inscripción por considerar que es necesario en tal situación justificar que según el Derecho extranjero aplicable a este supuesto no es preciso el consentimiento del cónyuge del compareciente casado para llevar a cabo actos dispositivos (en este caso, la constitución de una hipoteca a favor de tercero) sobre una vivienda adquirida constante matrimonio y vigente su régimen económico matrimonial.
Rechaza la D.G.R.N. el recurso señalando que, de acuerdo al artículo 9.2 del Código Civil, la ley aplicable respecto del contratante casado sería la portuguesa como la ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo y, por tanto, para otorgar la escritura pública por la que se hipoteca la vivienda, y para practicar, en su caso, la ulterior inscripción registral, el Notario y la Registradora, deben conocer el régimen económico matrimonial del hipotecante, al objeto de determinar si goza por sí sólo de facultades dispositivas.
Y, señala, que no puede invocarse en contra de esta afirmación el hecho de que se trate, tal y como alega el recurrente, ante un negocio jurídico complejo y unitario que debería recibir el mismo trato que el que se atribuye a los supuestos de adquisición de un bien ya gravado previamente con una carga hipotecaria y que, por tanto, no sería preciso el consentimiento concurrente del cónyuge del adquirente cualquiera sea el régimen económico del matrimonio, ya que la admisibilidad de tal posibilidad en el presente supuesto queda también sometida a lo que establezca al respecto el ordenamiento portugués como ley aplicable a los efectos del matrimonio.
Pues bien, en el presente caso, al no constar acreditado ante la Registradora cuál es el contenido vigente del Derecho positivo extranjero aplicable "en este caso el ordenamiento portugués" con relación a la necesidad de contar con el consentimiento de la esposa para realizar actos dispositivos sobre una vivienda adquirida constante matrimonio y vigente su régimen económico matrimonial legal, ni que la propia Registradora ha suplido la falta de acreditación de tal ordenamiento por parte de los recurrentes, se debe rechazar el recurso y confirmar la calificación de ésta.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CARECE DE VALOR CONSTITUTIVO.
Resolución de 23 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Sobre un trasfondo de gestión ejecutiva de ingresos públicos, y de solapamiento de competencias autonómicas y locales, una vez más se reconoce que el embargo comienza su existencia desde que es decretado legalmente. Su anotación tiene un carácter cautelar, anuncia la existencia de la traba, asegurando la posterior ejecución de los bienes y efectividad del apremio frente a otros acreedores hipotecarios -preferencia en cuanto a los bienes anotados frente a créditos posteriores-. El embargo deberá afectar a todas las personas que, tras adoptarse esa medida procesal de anotación, adquieran el dominio del bien o cualquier derecho sobre el mismo. El conocimiento  del embargo, vendrá dado por determinados actos que permiten exteriorizar dicha circunstancia, materia a la que la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000 ha destinado los artículos 621 a 629 bajo la denominación de "la garantía del embargo" que van desde la desposesión del bien hasta la publicidad en los Registros correspondientes a través de la correspondiente anotación preventiva.

INCOMPETENCIA DE LOS AYUNTAMIENTOS EMBARGANTES PARA LA REALIZACIÓN FORZOSA DE INMUEBLES SITOS FUERA DE SU TÉRMINO MUNICIPAL.
Resoluciones de 23, 25 y 26 de Mayo, y 28 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 20, 27 de Junio y 17 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución Descargar Resolución Descargar Resolución Descargar Resolución.

Las Entidades Locales tienen plena competencia para declarar la existencia de un crédito exigible a su favor, siempre que sea cierta su cuantía y la persona del obligado, y también para su recaudación en período voluntario o ejecutivo, dictando a tal efecto la correspondiente providencia de apremio, diligencia de embargo y medidas cautelares como es el mandamiento de anotación del embargo. En cambio, carecen de tal competencia para las actuaciones de realización forzosa sobre bienes inmuebles situados fuera de su término municipal, que deberá llevarse a cabo por los órganos competentes de la correspondiente comunidad autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del presidente de la corporación.
Para llegar a tal conclusión, la Dirección General previamente ha revisado y matizado la doctrina contenida en las resoluciones citadas como vistas de 9 de marzo, 14 de abril, 29 de noviembre y 22 de diciembre de 2.006; 24 de enero, y 6 y 8 de marzo de 200; 27 de agosto, 1 de septiembre y 23 de diciembre de 2.008, y 3 abril de 2.009. Todo ello, en virtud de una razonable interpretación del artículo 8.3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

NO CABE PRACTICAR NUNCA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO A ESPALDA DE LOS TITULARES REGISTRALES AFECTADOS.
Resolución de 5 de Febrero de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Tal asertación ha de enlazarse con la problemática que se trae a colación en el presente recurso: posibilidad de tomar anotación preventiva de embargo sobre una finca dividida con anterioridad, a consecuencia de un procedimiento de equidistribución, la cual se había formado por agrupación de las fincas de origen del proyecto, con carácter instrumental, de conformidad con el artículo 18.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio.
En aplicación del principio de subrogación real, no existe inconveniente en tomar anotación preventiva del embargo sobre las fincas de reemplazo adjudicadas al deudor, pero no sobre las que hubieran sido transmitidas a un tercero protegido por la fe pública registral. Precisamente esto es lo que ha sucedido en este caso, en el que el Registrador ha practicado la anotación sobre las fincas de reemplazo inscritas a nombre del deudor y ha denegado la anotación del embargo respecto de las fincas en las que se ha dividido la «instrumental agrupada» que están inscritas a favor de terceras personas. Tomar anotación preventiva sobre estas fincas infringiría tanto el principio registral de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), como el de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria), así como el principio constitucional de tutela judicial efectiva e interdicción de la indefensión, que proclama el artículo 24 de la Constitución, por cuanto en dichos procedimientos no han sido demandados los titulares registrales.

CANCELACIÓN  POR CADUCIDAD DE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE ENTRAR EN VIGOR DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.
Resolución de 18 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 12 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

El recurso tiene su origen en la negativa del Registrador a cancelar por caducidad una anotación preventiva de embargo, que fue prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2.000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuestión sobre la que ya existe doctrina consolidada de este Centro Directivo, ya recogida en números anteriores de esta Revista.
El Centro Directivo nos recuerda que, con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2.000 quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2.000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación, por aplicación analógica del art. 157 de la Ley Hipotecaria.

ANOTACION PREVENTIVA: NO CABE RECURSO CONTRA CALIFICACION POSITIVA.
Resolución de 3 de Marzo de 2.011 (B.O.E. de 21 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Tomada anotación preventiva con «Letra E» se solicita por el recurrente que dicha anotación debiera haberse tomado con «Letra A» dado el carácter preferente del crédito salarial anotado, conforme al artículo 32 del Estatuto de los Trabajadores.
La Dirección General señala que, tal y como manifiesta la registradora en su informe, el recurso gubernativo no es el cauce adecuado para exigir el cambio de la anotación con «letra E» a «letra A», ya que, en primer lugar, no cabe recurso contra una calificación positiva de la cual se deriva la práctica de un asiento, ya que éste sólo se permite para la calificación negativa (artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria); y en segundo lugar, una vez practicado el asiento, está bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.3 Ley Hipotecaria), debiendo acudir a los procedimientos recogidos en el artículo 40 de la Ley para su rectificación.

COMPRAVENTA/MEDIOS DE PAGO

APORTANDO LOS DÍGITOS DE LAS CUENTAS DE ABONO Y CARGO NO ES LÓGICO PEDIR EL NOMBRE DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS.
Resolución de 2 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Se realiza el pago de una compraventa mediante transferencias, cuya constancia documental no se aporta, pero sí la numeración de las cuentas de abono y cargo de las mismas. El Registrador solicita la identificación de las entidades financieras, lo cual niega la Dirección General, al derivarse de la propia numeración, ser público el Registro de Entidades del Banco de España, para conocer cuáles son, por lo que no resulta admisible tal exigencia.

ES NECESARIO APORTAR LOS DATOS DE LAS TRANSFERENCIAS REALIZADAS, PERO NO IMPLICA CIERRE REGISTRAL NO HACER CONSTAR LA CUENTA DE CARGO DE UN CHEQUE TESTIMONIADO.
Resolución de 6 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 11 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Se impide la inscripción de una compraventa en la que el precio se abona, entre otros medios, con un cheque testimoniado pero en el que no se expresa la cuenta de cargo, y una transferencia cuyos datos no se aportan. Respecto de la primera falta la Dirección General señala que no cierra el Registro, pero confirma la calificación en el segundo.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

NO PROCEDE ALEGAR DUDAS REGISTRALES SOBRE LA IDENTIDAD DE FINCA PROCEDENTE DE AGRUPACIÓN DE DOS FINCAS CUYA CABIDA RESULTA DE LA SUMA ARITMÉTICA DE ESTAS DOS AGRUPADAS.
Resolución de 2 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 1 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

No basta aducir, a criterio del Centro Directivo, que una de las dos fincas objeto de agrupación había sido rectificada en cuanto a su superficie, máxime cuando sólo se sumaron aritméticamente las superficies de las fincas sin constar una medición exacta de las mismas. Es verdad que en el Registro consta la previa rectificación de cabida de una de las fincas, pero la otra siempre estuvo inscrita con la misma superficie. Por tanto, se da luz verde a la inscripción de una escritura de rectificación de cabida que declara un exceso del 6,43% basado en certificación catastral descriptiva y gráfica, coincidente con la descripción registral en cuanto a la calle y número y los linderos (salvo un lindero no fijo).

TODA COTITULARIDAD DE DERECHOS ENTRAÑA LA PRECISIÓN DE SU RÉGIMEN JURÍDICO Y DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN
Resolución de 7 de Marzo de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

El Centro Directivo acoge el parecer registral denegando la inscripción un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca salvo la bodega, cuyo dominio se declara perteneciente a otra persona que no ha intervenido como promotora en el expediente. La finca pertenece a varias personas catastralmente, en un régimen jurídico que no consta y no está inscrito en el Registro. La Registradora no exige la previa inscripción del título constitutivo de una comunidad especial para inscribir el derecho de uno de los copropietarios; pero señala como defecto la falta de definición del régimen de comunidad a que está sometido el derecho del interesado. Si estuviésemos ante una propiedad horizontal habría que especificar la cuota de participación del titular de los elementos privativos en los elementos comunes y además los datos esenciales en la determinación de esa propiedad especial; y si se tratase de una medianería u otra forma especial de comunidad, debería determinarse tal régimen.

LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD/EXTINCIÓN DE CONDOMINIO Y LA APORTACIÓN A GANANCIALES SON TÍTULOS INMATRICULADORES.
Resolución de 19 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Se acepta, de esta manera, la doctrina fijada en la S.T.S. de 25 de Febrero de 2.011: la división de cosa común tiene naturaleza jurídica compleja; sea o no traslativa, lo cierto es que produce una mutación jurídico real esencial, pues extingue la situación de comunidad preexistente y modifica el derecho y el poder del comunero sobre el bien, por lo que es una verdadera atribución patrimonial apta como título inmatriculador de la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena, razón por la cual cabe también inmatricular  mediante aportación a gananciales (Resolución de 19 Octubre 2.010).

UNA SENTENCIA RELATIVA A UN EXCESO DE CABIDA Y QUE CONTIENE UNA OBRA NUEVA, DEBE CUMPLIR LOS REQUISITOS EXIGIDOS POR LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA.
Resolución de 28 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 10 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

El Registrador impide la inscripción de una sentencia declarativa de la que resultaba un exceso de cabida e incluye una declaración de obra nueva por los siguientes motivos: aparece inscrita a favor de persona distinta de aquellas que han sido parte en el procedimiento, habiéndose practicado la inscripción en virtud de un título de fecha posterior a la sentencia; no consta, para la inscripción de los excesos de cabida, que se hayan cumplido los requisitos exigidos por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, existiendo falta de correspondencia entre las superficies declaradas; y, finalmente, en cuanto a la inscripción de la casa y almacén en la proporción señalada en la sentencia, falta la previa inscripción de las correspondientes declaraciones de obra nueva, debiendo declararse la parte material existente en cada finca sobre la misma por quien resulte ser dueño, y cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 45 y siguientes del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de Julio, observándose además falta de claridad en cuanto a la situación de la casa y almacén, todo lo cual se mantiene por la Dirección General, ya que, sin perjuicio del respeto a las decisiones jurisdiccionales, para obtener las correspondientes inscripciones deben observarse las normas registrales.

URBANISMO/SEGREGACIONES

NO ES POSIBLE APLICAR EL SILENCIO POSITIVO CUANDO EL ACTO REALIZADO ES CONTRARIO A LA NORMA.
Resolución de 14 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011). Descargar Resolución. En iguales términos, Resolución de 8 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 10 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

La Dirección General confirma la calificación negativa que impide la inscripción de una segregación en la que no se aporta licencia al alegarse que se ha obtenido por silencio administrativo. Tras solicitar el Registrador del Ayuntamiento el acuerdo a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio, informa el mismo que se había requerido a la sociedad titular registral documentación complementaria que no se había entregado y que se oponía a la inscripción de las segregaciones.
La Dirección General tras repasar su doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia de la Sala Tercera de 28 de enero de 2009) sobre el silencio administrativo, concluye que en los supuestos en que una norma especial impide la aplicación del silencio administrativo, al ser el acto realizado contrario a la misma, debe aportarse necesariamente la licencia correspondiente lo que por otro lado se ha visto refrendado lege data por medio del Real Decreto 8/2.011 de 1 de Julio, lo que era lege ferenda.

LA CONDICIÓN SUSPENSIVA DE LA APROBACIÓN DE UN AYUNTAMIENTO A UNA TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO NO PERMITE LA INSCRIPCIÓN, AL SER UN REQUISITO LEGAL.
Resolución de 14 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Aparte de la cuestión de fondo, relativo a una escritura de compraventa sujeta a condición suspensiva de ciertos derechos de edificación (correspondientes a un exceso de edificabilidad no agotable en la misma finca), se resuelve por la Dirección General una cuestión previa de competencia de la resolución del recurso de la propia Dirección General de los Registros y del Notariado, con la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña, a la que remitió el Registrador el recurso, lo que rechaza la D.G.R.N. teniendo en cuenta que solo debe conocer la institución catalana cuando las  calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción,  pero si hay cualquier otro motivo a norma ajena al Derecho Catalán, debe conocer la propia Dirección General de los Registros y del Notariado nacional.
Respecto del fondo del asunto, tras hacer un repaso a la normativa urbanística, la Dirección General confirma la calificación al entender que en la compraventa citada debe concurrir la aprobación del Ayuntamiento a la transferencia del aprovechamiento urbanístico, al cual califica como parte que es de las facultades de aprovechamiento que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, y que puede ser objeto de negociación jurídica, ordinariamente vinculada a la titularidad de la finca, aunque nada impide, en vía de principios, que sea el aprovechamiento, y no la finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio mediante la constitución de derechos reales limitados. El sometimiento a una condición suspensiva no permite la inscripción en el Registro, pues no se trata de una circunstancia voluntariamente añadida por los otorgantes al negocio a fin de modalizar su eficacia, sino de un requisito que viene establecido directamente por la propia legislación, y cuyo cumplimiento, por tanto, sería presupuesto imprescindible para su acceso registral

CESIÓN DE APROVECHAMIENTO DE PIEDRA POR 500 AÑOS. 
Resolución de 3 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 1 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

El presente recurso consiste en determinar  la inscribibilidad o no de una cesión de «aprovechamiento de piedra» sobre determinada finca por un plazo máximo de quinientos años. Estima el Registrador en su calificación que el derecho que se cede "aprovechamiento de piedra en la finca de referencia" tiene encaje en la figura jurídica de los derechos de aprovechamiento parcial, regulados en el Capítulo III del Título VI del Libro V del Código Civil de Cataluña, los cuales se rigen, en cuanto a su duración, por las normas del citado capítulo y, en lo que no se opongan, por su título de constitución, por la costumbre y por las normas que regulan el derecho de usufructo, en aquello que sea compatible, sin que su duración pueda superar en ningún caso los noventa y nueve años, por lo que no resulta admisible un derecho de usufructo constituido, como el que es objeto de la escritura calificada, por un plazo de quinientos años (pacto tercero). En cambio para el recurrente el negocio jurídico que se contiene en la citada escritura, es una servidumbre personal de las establecidas en el artículo 531 del Código civil, no pudiendo aplicarse con carácter retroactivo la normativa del Libro V del Código civil de Cataluña, para negar la inscripción de un negocio jurídico formalizado en el año 1.992.
La D.G.R.N. admite el recurso considerando que se trata de una servidumbre personal diferente del usufructo: según se reconoció en S.T.S. de 8 de mayo de 1.947, el Tribunal Supremo llega a la conclusión de que resulta insostenible la hipótesis de la temporalidad forzosa de las servidumbres personales, que se rigen por el título de su constitución según el art. 531 CC. Por todo ello rechaza la aplicación al supuesto calificado de las reglas del usufructo del Código Civil, pues la previsión contractual sobre la duración temporal del derecho (hasta el agotamiento de toda la piedra existente en la finca y, en su defecto, durante quinientos años) claramente alejan la voluntad de los constituyentes del derecho de la figura del usufructo vitalicio, reconduciéndola por el mismo motivo al régimen propio de las servidumbres personales, carentes de tal constricción temporal (art. 531 CC).

CONTRATOS

EL EJERCICIO DE UN DERECHO DE OPCIÓN PERMITE LA CANCELACIÓN DE LAS CARGAS POSTERIORES, SIN NECESIDAD DE CONSIGNACIÓN EX ARTÍCULO 175.6 DEL RH.
Resolución de 18 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

El fondo de la cuestión es si resulta necesario el depósito del precio del inmueble a disposición de titulares de cargas posteriores y de ser así con qué importes debería efectuarse. Se desprende de la escritura que no se requiere consignación alguna, puesto que de la cantidad que constituye el precio de la finca se practican diversas deducciones, por lo que finalmente nada se abona al vendedor.
La nota de calificación, por su parte, exige consignación del precio de la finca sin más precisión, por lo que parece rechazar todas las deducciones practicadas por el adquirente. 
Admite la D.G.R.N. el recurso, siguiendo la orientación de la resolución de 7 de Diciembre de 1.978, fiel a los principios registrales. Señala que el principio de consignación íntegra del precio establecido por diversas Resoluciones "entre ellas las de 11 de Junio de 2.002", debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral frente a ellos. A tal fin se analizan los dos pactos establecidos, el de deducción de la prima de opción (ya pagada por el optante) y el de deducción de las cargas anteriores (que fueron asumidas por el optante) y canceladas en el momento, estimando que no procede consignación alguna, porque se cuenta con una garantía objetiva: las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán ser superiores a las correspondientes coberturas hipotecarias.

LA TRANSACCIÓN JUDICIAL DEBE CELEBRARSE POR LOS TITULARES REGISTRALES Y FIGURAR LA SITUACIÓN ARRENDATICIA DEL BIEN TRANSMITIDO.
Resolución de 8 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 10 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Se intenta inscribir un testimonio de auto de homologación judicial de acuerdo adoptado por las partes en proceso de juicio ordinario, con efecto de transacción judicial, en el que  las demandadas reconocen, a favor de los demandantes, que suscribieron en su favor un contrato privado de compraventa de una finca registral con pago y entrega de llaves, y se avienen a que por el Juzgado se ordene al Registro que inscriba el referido contrato de compraventa, pero en el Registro aparece la finca a favor de otros titulares y en la transacción judicial no se hace constar la situación arrendaticia, por lo que la calificación lógicamente, se confirma. 

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

LA VINCULACIÓN DE LA TOTAL SUPERFICIE DE LA PARCELA A LA CONSTRUCCIÓN REALIZADA EN SU DÍA, PREVIAMENTE INSCRITA, IMPIDE LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 52  RD 1.093 /1.997.
Resolución de 26 de Abril de 2.011 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Por lo tanto, y haciendo hincapié en el respeto al principio de legitimación registral, en cuanto vela por el respeto al contenido del asiento, no cabe inscribir al margen de la indicada vinculación inscrita de la edificación de vivienda unifamiliar a la finca. Para declarar e inscribir  la ampliación de obra edificatoria (consistente en garaje, barbacoa y piscina), caben dos soluciones alternativas: O bien será preciso o bien acreditar que se ha obtenido autorización del órgano que impuso la vinculación citada para realizar la ampliación de obra declarada, o bien para cancelar tal vinculación. Particularmente, y a mayor abundamiento, hay que tener en cuenta los artículos 20 y siguientes de la Ley Valenciana 2/2.004, de Suelo No Urbanizable, que regulan las construcciones sobre suelo agrícola, ganadero, cinegético o forestal, permitiéndolas excepcionalmente: sólo caben las estrictamente indispensables para la actividad propia de la parcela y con una serie de limitaciones cuyo cumplimiento o dispensa sólo puede acreditarse mediante la correspondiente documentación administrativa.

NO INSCRIBIBILIDAD DE CLÁUSULAS ESTATUTARIAS DE EXCLUSIÓN DEL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES A FAVOR DE  LOS PROMOTORES.
Resolución de 3 de Marzo de 2.011 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Se deniega el acceso registral a la cláusula estatutaria por las que los promotores y únicos propietarios del edificio excluyen del pago de los gastos comunes los elementos privativos inscritos a su nombre, temporalmente, mientras las fincas sigan en su poder y en intención de venta. La jurisprudencia ha pasado de declarar inválido el pacto de exención en gastos (S TS 18 Junio 1970), a permitir, ex artículo 9.5 de la Ley de Propiedad horizontal, un régimen de gastos basado en módulos diferentes a la cuota (S TS 22 mayo 2008). Pero, en todo caso, la exención total en el gasto debe justificarse en una causa proporcionada, que no concurre en el supuesto de hecho, en el que resulta incongruente tal exención con la conservación por la promotora de su derecho de voto y de su participación en el solar, proporcionales a su cuota. La exclusión en los gastos generales supondría una exclusión de la ley aplicable (art. 6-2 Cc) en perjuicio de tercero, pues los demás propietarios deberían soportar una cuota muy superior a la que les correspondería por ley.

LA CANCELACIÓN DE UN ASIENTO MODIFICATIVO DEL TÍTULO DE CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, ANULADO JUDICIALMENTE POR FALTA DE UNANIMIDAD Y SIN PREVIA ANOTACIÓN DE DEMANDA, EXIGE EL CONSENTIMIENTO DE LOS ADQUIRENTES POSTERIORES AL PROCEDIMIENTO ANULATORIO.
Resolución de 8 de Abril DE 2.011. (B.O.E. de 27 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Efectivamente, al tratarse de la cancelación de asientos a favor de personas determinadas, por aplicación del principio de tracto sucesivo, es preciso emplazar individualmente a todos los titulares pues repercute y afecta al contenido esencial de su dominio. No se trata de un acto colectivo que se imputa a la  competencia de la Junta como órgano comunitario (desafectación y venta de determinados elementos comunes; vinculación "ob rem" de los trasteros a las viviendas, como anejos; determinadas modificaciones de los estatutos, según resulta de Resolución de  5 Julio 2005).

NECESIDAD DE PREVIA LICENCIA PARA INSCRIBIR UNA DE DIVISIÓN HORIZONTAL EN CUATRO VIVIENDAS, PARTIENDO DE UNA VIVIENDA UNIFAMILIAR. COMPETENCIA DE LAS CC.AA. PARA DETERMINAR QUÉ ACTOS URBANÍSTICOS ESTÁN SUJETOS A LICENCIA.
Resolución de 12 de Abril de 2.011. (B.O.E. de 27 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Recuerda el Centro Directivo doctrina ya conocida y consolidada al respecto, matizando además que, frente a la competencia de las C.C.A.A. para decidir los actos sujetos a licencia municipal, corresponde al Estado determinar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de licencia para que el acto tenga acceso al Registro (S TC 20 marzo 1997). Por ello, la regla del artículo 53-a RD 1093/1997 (que exige licencia para constituir más elementos independientes de los que se hubieran hecho constar en la declaración de obra nueva) no puede considerarse absoluta o genérica, sino que dependerá de la normativa autonómica sustantiva.
En este supuesto de hecho resulta aplicable la Ley 9/2.001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, que exige licencia para el cambio de uso de las construcciones y por ello hay que tenerla en cuenta y resulta reclamable licencia.

NO CABE RECTIFICAR INSCRIPCIONES PREVIAS QUE FUERON YA CANCELADAS POR AUTO JUDICIAL RECAÍDO EN EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO SUCESIVO.
Resolución de 7 de Abril de 2.011 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Se veta la rectificación de la descripción de una finca, consistente en añadir un corral, que figuraba en asientos anteriores, pero que no constan en la última inscripción, practicada en virtud de resolución judicial, aduciendo que no existe error del Registrador, pues éste trasladó correctamente el contenido del título (en el Auto recaído en el expediente no había mención alguna al corral). Más que la rectificación de un error, lo pretendido es una rectificación del contenido de un asiento practicado por Auto judicial. Habría que acudir, en su caso, a la inmatriculación del corral por los medios ordinarios.

RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE VIVIENDA EN SEDE DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
Resolución de 5 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 21 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso la cuestión de si debe acceder o no al Registro de la Propiedad una modificación de la descripción de un elemento independiente de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal llevada a cabo exclusivamente por el titular registral y que se pretende justificar con una serie de documentos complementarios. La modificación pretendida implica la constancia de una nueva distribución interior, duplicar la superficie atribuida al elemento en cuestión así como disminuir la superficie de su anejo en algo más de una cuarta parte.
La Dirección General confirma el defecto. Para considerar el acto como mera rectificación de un dato erróneo de la finca y no modificación de la propiedad horizontal el error tendría que ser indubitado de un dato cierto; y en el caso concreto la superficie construida del elemento privativo aumenta al doble al propio tiempo que el anejo sufre una disminución del 25%.

LAS OBRAS ANTIGUAS SIN LICENCIA REQUIEREN DIFERENTES EXIGENCIAS SEGÚN EL TIPO DE SUELO Y LA OBRA REALIZADA.
Resolución de 11 de Abril de 2.011 (B.O.E. de 10 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una declaración de obra nueva realizada con mucha anterioridad por no acreditarse ni licencia y certificación de técnico competente, ni tampoco el transcurso del plazo para la prescripción de la eventual infracción urbanística, alegando los recurrentes que el transcurso del plazo para la prescripción de la infracción urbanística está suficientemente acreditado.
Se confirma por la Dirección General los defectos, al señalarse que la posibilidad de inscribir obras antiguas en este caso exigía un triple pronunciamiento que ha de ponerse de manifiesto al registrador: el tipo de suelo rústico según la calificación prevista en la Ley, el tipo de construcción residencial llevada a cabo (vinculada o no a actividades agrícolas o ganaderas) y la fecha en que fue llevada a cabo o, al menos, la antigüedad mínima acreditada, lo que no se hace, ya que figura una antigüedad de aproximadamente siete años, contradicha, además, por la certificación catastral.

GANANCIALES

NO CABE APORTACIÓN A GANANCIALES EN CONVENIO REGULADOR.
Resolución de 13 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 5 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Mediante convenio regulador aprobado judicialmente, se incluye en el inventario, una finca que figuraba inscrita con carácter privativo a nombre de uno de los cónyuges. En el mismo acto se aporta dicha finca a la sociedad legal de gananciales, «pasando a formar parte del activo de la misma», y se adjudica al otro cónyuge.
La Registradora no practica los asientos solicitados porque considera necesario plasmar la citada aportación en escritura pública, y por no expresarse la causa de la adquisición.
La Dirección General confirma los defectos. Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, «erga omnes», de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional -artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria-), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador.
Así, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento

DERECHO DE SUCESIONES

IMPRESCINDIBLE APOSTILLA PARA CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN (NO ORIGINAL), EXPEDIDO POR AYUNTAMIENTO EXTRANJERO. NO ES APLICABLE EL CONVENIO DE ATENAS DE 1.977.
Resolución de 8 de Marzo de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Se solicita la cancelación de un usufructo mediante instancia y certificado de defunción del usufructuario, procedente del Registro Civil de un Ayuntamiento francés, en que dicha defunción figura inscrita.
Pues bien, señala la D.G.R.N. que el documento extranjero sólo podrá ser inscrito si cumple los requisitos establecidos por las normas de Derecho Internacional Privado, siempre que contenga la legalización y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España (art. 36 RH). El trámite de la legalización ha sido sustituido por la apostilla para documentos públicos procedentes de países firmantes del Convenio de La Haya de 1961. Ahora bien, este Convenio da preferencia a un eventual régimen convencional internacional más favorable.
Así, la parte recurrente entiende aplicable el Convenio de Atenas de 1977, número 17 de la Comisión Internacional del Estado Civil, que dispensa de legalización a los documentos que se refieran al estado civil.
Sin embargo, la Dirección General no entiende aplicable este supuesto de hecho tal Convenio, ya que el certificado incorporado no es original, sino un fax remitido desde el Ayuntamiento francés. No identifica suficientemente la autoridad que lo firma (el certificado no dice de qué localidad procede ni lleva sello de la entidad). Además, el propio Convenio de Atenas está acompañado de un "Rapport Explicatif" -interpretación auténtica- del cual resulta que el concepto "estado civil" debe interpretarse restrictivamente, de modo que no incluye todo acto inscribible en el Registro Civil, sino sólo los hechos y actos que se refieran propia y directamente al estado civil (desde esta perspectiva, el fallecimiento estaría excluido).

EL CONSENTIMIENTO DE LOS HEREDEROS FORZOSOS A LA VENTA DE UN BIEN PARAFERNAL NO PUEDE DEDUCIRSE DE SU NO INCLUSIÓN EN LA ESCRITURA DE PARTICIÓN DE LA HERENCIA SINO QUE LA PRUEBA DE LA NATURALEZA PRIVATIVA DE UN BIEN DEBE SER EFICAZ Y CONTUNDENTE.
Resolución de 13 de Abril de 2.011 (B.O.E. de 10 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro una escritura de compraventa de una finca, que fue adquirida por la vendedora en el año 1974 mediante escritura pública en la que su esposo reconoció que el dinero invertido era parafernal de aquella, por lo que se inscribió a favor de la misma sin prejuzgar la naturaleza privativa o ganancial de la finca (de acuerdo con la normativa entonces vigente), sin consentir la transmisión los herederos forzosos del cónyuge confesante, previamente fallecido. En el apartado «Título» de la escritura se afirma que la naturaleza privativa de tal adquisición viene confirmada por la escritura de partición de herencia del esposo de la compareciente, en la que no se incluye ese bien.
La Dirección General confirma la calificación por el alcance «erga omnes» de la presunción de ganancialidad, requiriendo su desvirtuación una prueba satisfactoria y, en su conjunto, suficiente;  el limitado efecto de la confesión de privatividad, que sólo opera en el ámbito interconyugal, sin perjudicar a los herederos forzosos del confesante ni a los acreedores comunes o de uno de los cónyuges, lo que implica que dicha confesión no es suficiente por sí sola para desvirtuar aquella presunción en perjuicio de éstos siendo necesarias pruebas eficaces y contundentes; la específica naturaleza del procedimiento registral en el que no cabe el desenvolvimiento de la prueba en forma contradictoria, ni se concede al Registrador las amplias facultades de apreciación de que goza el Juez en los procedimientos declarativos; la exigencia de acreditación fehaciente de los actos y negocios que pretenden su acceso al Registro sin que por tanto dicha prueba fehaciente pueda ser suplida por consentimientos presuntos; y, finalmente, que la circunstancia de que el bien en cuestión no se hubiera incluido en el inventario de la herencia del confesante no puede generar el efecto de determinar su naturaleza privativa, ya que puede obedecer a muy diversas causas, incluido el desconocimiento de su existencia por los herederos.

NO CORRESPONDE A UN LEGATARIO EJERCITAR EL "IUS TRANMISIONIS" RESPECTO DE LA UNA HERENCIA DEFERIDA A FAVOR DE LA TESTADORA QUE LE BENEFICIÓ CON EL LEGADO.
Resolución de 20 de mayo de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Reclama un legatario el derecho sobre una vivienda tanto la participación que le correspondía a la testadora que dispuso el legado como el que en su caso podía adquirir la propia testadora en la herencia de un hermano premuerto. La Dirección General confirma la calificación negativa interpretando el testamento en sus elementos lógico y sistemático, y entendiendo que la testadora sólo quería dejarle la participación que le correspondía al momento del otorgamiento del testamento, abriendo la sucesión intestada respecto de la participación en la vivienda que tenía el hermano.

EN LA INSCRIPCIÓN DE UNA HERENCIA DE UN CIUDADANO HOLANDÉS, BASTA CON QUE LA NOTARIA AUTORIZANTE MANIFIESTE QUE CONOCE EL DERECHO HOLANDÉS Y UN TESTIMONIO PARCIAL DEL ACTA DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS ABINTESTATO.
Resolución de 6 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 11 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de aceptación y adjudicación de herencia de causante extranjero en la que la Notaria autorizante hace constar que conoce la legislación holandesa y traduce parcialmente el acta de declaración de herederos en idioma holandés declarando que en lo omitido no hay nada que altere, modifique o condicione lo transcrito,  exigiendo el Registrador una traducción total de dicha acta, lo que se niega por la Dirección General, señalando que basta con lo aportado, interpretando el art.36 del Reglamento Hipotecario y la analogía en sede judicial con el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

NI LA JUNTA GENERAL, NI EN SU CASO EL SOCIO ÚNICO, TIENEN CAPACIDAD PARA OTORGAR EL PODER CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA. LA COMPETENCIA PARA TAL OTORGAMIENTO ES EXCLUSIVA DEL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN.
Resolución de 4 de Febrero de 2.011 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

La reunión de todas las acciones o participaciones en una sola mano no puede dispensar de la observancia de las reglas de funcionamiento de la sociedad, y en particular, de distribución competencial de los órganos sociales y la atribución a aquél de la representación de la sociedad en juicio y fuera de él (cfr. artículos 107 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil), razón por la cual la sociedad unipersonal ha de contar con los órganos previstos en la Ley y observar los preceptos procedimentales y formales relativos a la toma de decisiones, salvo los que tengan carácter dispositivo.
Y si bien, resulta sumamente interesante la reflexión planteada por el recurrente preocupado en interpretar las leyes de acuerdo con su espíritu, con lo razonable, yendo más allá de la literalidad de los preceptos: sobre la base de lo dispuesto en el artículo 127 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada (actual artículo 15 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto-Legislativo 1/2010, de 2 de Julio), en unión del apartado 3 del artículo 109 del Reglamento del Registro Mercantil, de los que, a su juicio, resulta que el legislador en las sociedades unipersonales lo que quiso es que en el socio único se pudieran confundir las funciones de la Junta y del Consejo. Es decir, de acuerdo con la interpretación del recurrente, la Ley no obliga a distinguir si lo que hace el socio único lo hace como decisión de la Junta o como decisión del órgano administrativo, y ello aún cuando el administrador sea una persona distinta y, por tanto, lo que decida el socio único debe admitirse en cualquier caso. Sin embargo, la Dirección General se muestra muy rigurosa en cuanto al respeto del organigrama social de atribución de competencias, cuestión inalterable por su carácter de Derecho necesario.

DETERMINACION DEL OBJETO SOCIAL.
Resolución de 17 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 5 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

En el supuesto del presente recurso se constituye una sociedad de responsabilidad limitada con el siguiente objeto social: «Asesoramiento, formación y soluciones de calidad en materia de gestión de proyectos, inteligencia competitiva, vigilancia tecnológica, marketing, publicidad, tecnologías de la información, recursos humanos, mejora de productividad, estrategia, reingeniería de procesos, mejora de la competitividad y cualquier otra actividad o proyecto que pueda requerir de un servicio especializado de carácter innovador, el fomento del empleo y la igualdad de géneros».
El Registrador Mercantil deniega la inscripción del último inciso («y cualquier otra actividad o proyecto que pueda requerir de un servicio especializado de carácter innovador, el fomento del empleo y la igualdad de géneros»), por entender que vulnera la exigencia legal de determinación.
La Dirección General revoca el defecto. Tanto el artículo 23.b) de la Ley de Sociedades de Capital como el artículo 178 del Reglamento del Registro Mercantil exigen que la definición estatutaria del objeto social se realice mediante la determinación de las actividades que lo integren. Si embargo, en  el presente supuesto, dado que la expresión controvertida se pone en relación con el resto del contenido del artículo de los Estatutos Sociales relativo al objeto social no puede entenderse contraria a las exigencias de determinación derivada del mencionado precepto reglamentario.

CALIFICACION DE ESTATUTOS DE UNA SOCIEDAD MERCANTIL "EXPRESS".
Resolución de 4 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 1 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

En el supuesto del presente recurso se constituye una sociedad de responsabilidad limitada por el procedimiento establecido en el apartado Dos del artículo 5 del Real Decreto-Ley 13/2.010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo, con la consiguiente incorporación de Estatutos sociales ajustados a los aprobados por Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre.
El Registrador califica negativamente determinadas disposiciones estatutarias relativas al objeto social. Para resolver tales dudas -y concretamente las planteadas en el presente recurso- debe tenerse en cuenta el criterio sentado por el Centro Directivo en algunas Resoluciones anteriores (cfr. las de 26 de enero, 23 de marzo y 18 de abril de 2.011) y en la reciente Instrucción de 18 de Mayo de 2.011.     
La escritura  fue calificada con los siguientes defectos, respecto de los cuales se va pronunciando la D.G.R.N.:
1º). No se acredita la solicitud de pago del impuesto. A este respecto, se señala que es cierto que el artículo 86 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la práctica del asiento de inscripción en dicho Registro la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. Pero es igualmente cierto que el artículo 123 del Reglamento de dicha Ley deja a salvo lo previsto en la legislación hipotecaria, remisión que debe entenderse realizada también a la normativa específica sobre la inscripción de las sociedades en el Registro Mercantil y en el ámbito de dicha normativa deben también tenerse en cuenta las mencionadas disposiciones del Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre. Precisamente por ello, en atención a la exención aplicable a la constitución de sociedades mercantiles por aplicación del artículo 3 del Real Decreto-Ley 13/2.010, y en consonancia con los fines de agilización y reducción de cargas administrativas de este último, debe concluirse que para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro Mercantil no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención.
2º). La actividad contenida en el objeto social, relativa a «Construcción, instalaciones y mantenimiento» es ambigua. Señala el Centro Directivo que la mayoría de las actividades enumeradas en el citado modelo de Estatutos-tipo, se ha optado con finalidad simplificadora por admitir el puro criterio de la actividad, sin necesidad de referencia a productos o a un sector económico más específico. Pero tal circunstancia no debe impedir que la disposición estatutaria que se adopte pueda contener una referencia más concreta a un tipo de productos o servicios que delimiten más específicamente la actividad de que se trate, sin que por tanto pudiera negarse su calificación e inscripción en la forma prevenida en este Real Decreto-Ley por el hecho de que no se ajusten a la literalidad de lo que se expresa en el referido artículo 2 de los referidos Estatutos-tipo
3º). La actividad contenida en el objeto social, relativa a prestación de servicios, actividades de gestión y administración es indeterminada dando lugar a que se consideren incluidas actividades sujetas a legislación especial. Señala, en este sentido, la Dirección General que la referencia a «actividades profesionales» admitida en el artículo 2.4 de los Estatutos-tipo debe entenderse atinente a las actividades profesionales que no pueden considerarse incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de Sociedades Profesionales).
4º). La forma de convocatoria a través de procedimientos telemáticos mediante el uso de firma electrónica no asegura la recepción del anuncio por todos los socios en el domicilio designado al efecto o en el que conste en el Libro-Registro de socios, incidiendo además en alternatividad de medios al señalar a continuación del indicado, otro distinto. Apunta la resolución que la disposición estatutaria cuestionada asegura la suficiente información del socio, al prevenir supletoriamente, para el caso de que la convocatoria por el primer procedimiento no sea posible (no sólo ante la imposibilidad de utilizar por razones técnicas la vía telemática, sino también porque dicha vía no asegure la recepción del anuncio por el socio), algún otro de los procedimientos admitidos legalmente (cfr. la Resolución de 23 de marzo de 2.011).     
5º). No consta en estatutos, en el caso de administradores solidarios, su número concreto o al menos el número máximo y el mínimo de los mismos. Calificación confirmada por el Centro Directivo.

CONSTITUCION DE SOCIEDAD "EXPRESS": LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS Y PROVISIÓN DE FONDOS PARA EL BORME.
Resolución de 15 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 5 de Julio de 2.011).  Descargar Resolución. Idéntica la Resolución de 29 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 21 de Julio de 2.011). Descargar Resolución. También en este sentido la Resolución de 21 de Junio (B.O.E. de 12 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

En el supuesto del presente recurso se constituye una sociedad de responsabilidad limitada profesional, en cuyos Estatutos se establecen distintos modos de administración alternativos, entre ellos los consistentes en más de dos administradores mancomunados y en un consejo de administración. La constitución de la sociedad se ajusta a las reglas establecidas en el apartado Tres del artículo 5 del Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo.
El Registrador considera que debe solicitarse o practicarse la liquidación de los tributos correspondientes al acto que se pretende inscribir y acreditarse la correspondiente provisión de fondos para la publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil».
La Dirección General revoca el primer defecto y confirma el segundo. A pesar de lo dispuesto en el artículo 86 del Reglamento del Registro Mercantil y del articulo 54 del  Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,  deben también tenerse en cuenta las mencionadas disposiciones del Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre. Precisamente por ello, en atención a la exención aplicable a la constitución de sociedades mercantiles por aplicación del artículo 3 del Real Decreto-Ley 13/2010, siguiendo la doctrina ya consolidada en otros ámbitos y en consonancia con los fines de agilización y reducción de cargas administrativas de este último, debe concluirse que para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro Mercantil no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención. Así lo ha entendido este Centro Directivo en la Instrucción de 18 de mayo de 2.011, la cual además dispone que, en estos casos, una vez practicada la inscripción, el Registrador Mercantil, de forma inmediata, remitirá de oficio por vía telemática a la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente, la notificación de que se ha practicado la inscripción, sin perjuicio de las comunicaciones que, en su caso, realicen los Notarios al amparo de las normas legales o los convenios que les sean de aplicación. De este modo quedan salvaguardados la finalidad de la norma y los intereses de las Administraciones Tributarias en cuanto al ejercicio de sus competencias de control e inspección.
En cuanto al segundo defecto, se mantiene pues sólo las sociedades que tengan las características tipológicas descritas en el artículo 5, apartados Uno y Dos, del Real Decreto-ley 13/2010 (tipo social, capital social, socios personas físicas, estructura del órgano de administración y, en su caso, incorporación de Estatutos-tipo), «estará exenta del pago de tasas» "cfr. letra f) del referido apartado Uno". Por el contrario, para las sociedades que no cumplan dichos presupuestos tipológicos, como acontece en el presente caso, por el hecho de establecerse la posibilidad de un órgano de administración constituido por más de dos administradores mancomunados o por un consejo de administración, el apartado Tres, en la letra f), del mismo artículo 5, dispone que «El procedimiento para el pago de las tasas de publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», que deberá realizarse telemáticamente, se regulará reglamentariamente». Cuestión distinta es que, una vez inscritas estas sociedades, deba remitirse por el Registrador Mercantil para su publicación, telemáticamente y sin coste adicional alguno, a dicho Boletín determinados datos relativos a la escritura (cfr. artículo 35 de la Ley de Sociedades de Capital). Por tanto, es indudable que tales tasas deben pagarse, conforme al artículo 426.1 del Reglamento del Registro Mercantil.

LA FALTA DE CONSTANCIA DE LA UNIPERSONALIDAD EN EL REGISTRO NO IMPIDE EL ACCESO DE DETERMINADOS ACTOS.
Resolución de 22 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 21 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir en el Registro Mercantil una escritura de elevación a público de acuerdos sociales adoptados por la junta general de una sociedad de responsabilidad limitada sobre la aceptación de la renuncia de uno de los administradores solidarios, cambio de sistema de administración y nombramiento de administrador único.
El Registrador Mercantil entiende que no puede practicarse la inscripción porque, a su juicio, lo impide el hecho de que en el Registro conste el carácter unipersonal de la sociedad y, según se desprende la escritura calificada, la sociedad ha perdido tal carácter sin que dicha circunstancia se haya hecho constar previamente en el Registro.
La Dirección General admite el recurso y señala que un registro de personas como es el Registro Mercantil, la aplicación de algunos principios registrales como el de tracto sucesivo ha de ser objeto de interpretación restrictiva y no puede tener el mismo alcance que en un registro de bienes y, por otro lado, el Registro Mercantil no tiene por objeto, respecto de las sociedades de responsabilidad limitada, la constatación y protección jurídica sustantiva del tráfico jurídico sobre las participaciones en que se divide el capital social de aquéllas, sino la de la estructura y régimen de funcionamiento de tales entidades, de modo que las participaciones sociales tienen un régimen de legitimación y una ley de circulación que operan al margen del Registro. Por ello, la circunstancia de que los asientos registrales hagan pública una situación de unipersonalidad no puede constituir óbice alguno a la inscripción de acuerdos sociales adoptados por el órgano competente, como es en este caso la Junta General por tratarse de acuerdos sobre cambio de sistema de administración y cambio de administradores.

SUBSISTENCIA DE LOS PODERES EN SOCIEDAD EN LIQUIDACION.
Resolución de 27 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 21 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

En el supuesto de hecho que da lugar a este recurso comparece en representación de una sociedad que se encuentra en estado de liquidación, un apoderado nombrado en el año 2.003 y con poder inscrito en el Registro Mercantil al efecto de proceder a la compraventa de un inmueble propiedad de la sociedad que representa. El Registrador rechaza la inscripción porque a su juicio la disolución de la sociedad provoca la ineficacia de los poderes anteriormente conferidos y por incongruencia de lo actuado con la relación de facultades que constan en la escritura.
La Dirección General revoca la calificación. Ciertamente, señala, el estado de liquidación abierto tras el acuerdo de disolución tiene consecuencias sobre los fines y actuaciones que debe llevar a cabo la sociedad por medio de sus representantes orgánicos, así como sobre el modo de ejercer sus funciones. Pero la falta de voluntad expresa de revocar los poderes voluntarios conferidos en nombre de la sociedad, hace que los mismos subsistan a pesar de la situación de liquidación en que se encuentre la sociedad.

PARA ALEGAR LA AUTOCONTRATACIÓN HAY QUE EXPRESAR DÓNDE SE ENCUENTRA EL CONFLICTO DE INTERESES. LOS ESTATUTOS DEBEN RESPETAR LAS MAYORÍAS LEGALES IMPERATIVAS Y NO PROVOCAR CONFUSIÓN.
Resolución de 7 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 10 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

En una escritura de constitución de una sociedad, su único otorgante interviene en su propio nombre y derecho y, además, como administrador único, de otra sociedad, por lo que se rechaza por el Registrador al considerar que se produce una colisión de intereses que sólo puede ser salvada a través del acuerdo de la Junta General de la sociedad representada. Además, se señala un segundo defecto relativo a que se establece una mayoría del 60 por ciento para algunas votaciones a las que la vigente Ley de Sociedades de Capital exige mayoría de dos tercios.
La Dirección General revoca el primer defecto y confirma el segundo:
1º).- Entiende, por un lado, que cuando se alega la autocontratación en una calificación registral debe expresarse por qué existe el conflicto de intereses que debe salvarse por acuerdo de la Junta General, y en este supuesto concreto no concurría, al no existir  "sinalagma", sino confluencia de intereses propia de un contrato asociativo.
2º).- Respecto del segundo defecto, aún cuando se salve con carácter general en los Estatutos la aplicación de la Ley, esa mayoría específica puede generar una confusión en los terceros, lo cual impide su inscripción.

NO ES PRECISO DETERMINAR EL MODO CONCRETO DE COMUNICACIÓN INDIVIDUAL Y ESCRITA PARA REALIZAR LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL.
Resolución de 8 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 10 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

En unos Estatutos contenidos en una escritura de constitución de una sociedad limitada, respecto del modo de convocatoria de la Junta General, se establece que "La convocatoria de la junta deberá hacerse... por cualquier procedimiento de comunicación, individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios...", que es una de las opciones del art. 173 de la Ley de Sociedades de Capital. El Registrador considera que dicha redacción va en contra de la correcta interpretación de los 173.2 de la Ley de Sociedades de Capital y 186 del Reglamento del Registro Mercantil, que exige que en los estatutos se precise el concreto medio de convocatoria, lo cual es contradicho por la Dirección General, ya que precisamente la voluntad actual del legislador, concretada en la nueva Ley, sus sucesivas reformas, entre ellas la de 1 de agosto, que no se pudo citar en la Resolución comentada, se concreta en dar la mayor flexibilidad y ocasionar los menores costes posibles a su funcionamiento.

ADMINISTRADORES

LA MENCIÓN ERRÓNEA DEL CARÁCTER DEL ADMINISTRADOR, SEÑALANDO QUE ES ÚNICO CUANDO EN REALIDAD ES SOLIDARIO, NO DEBE IMPEDIR LA INSCRIPCIÓN DE UN PODER OTORGADO POR EL MISMO.
Resolución de 9 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 10 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Un administrado solidario concede un poder general, declarando en la escritura, por error, que es Administrador único. La Registradora impide la inscripción hasta que subsane ese error, ante lo que el Notario autorizante interpone un recurso en el que pone en evidencia la irrelevancia del defecto, dándole la razón la Dirección General calificando el defecto como de "escasa entidad".

CUENTAS ANUALES

DECLARADA EN CONCURSO DE ACREEDORES UNA SOCIEDAD ANÓNIMA, SUBSISTE LA OBLIGACIÓN DE AUDITAR SUS CUENTAS ANUALES, SI BIEN QUEDAN EXENTAS LAS PRIMERAS CUENTAS ANUALES PREPARADAS DURANTE LA ADMINISTRACIÓN CONCURSAL (ART. 46 LEY CONCURSAL).
Resolución de 1 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 1 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Se trata de una excepción que tiene su fundamento en la obligación que se impone a los Administradores concursales de presentar al Juez del concurso el preceptivo informe que debe contener, entre otras circunstancias, el estado de la contabilidad del deudor así como la información contable y patrimonial al que se refieren el artículo 75, apartados 1 y 3, de la Ley Concursal, documento que a tales efectos tiene un valor legal equivalente al de la verificación contable de los auditores.

EFICACIA TRANSITORIA DE LA LEY 16/2.007, DE 4 DE JULIO, QUE ENTRÓ EN VIGOR EL DÍA 1 DE ENERO DE 2008 Y RESPECTO DE LOS EJERCICIOS QUE SE INICIARON PARTIR DE DICHA FECHA.
Resolución de 1 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Ante la duda planteada por una Sociedad en cuanto a la necesidad de la auditoría de sus cuentas, la Dirección General señala que para conocer si en el ejercicio 2.009 la Sociedad debió presentar el informe del auditor de cuentas, habrá de considerar si en las cuentas correspondientes al ejercicio 2.007, elaboradas con arreglo a los criterios contables vigentes con anterioridad al 1 de enero de 2.008, se sobrepasaron o no dos de los límites establecidos y regulados en el antiguo artículo 181 de la Ley de Sociedades Anónimas, conforme a las magnitudes establecidas en dicho precepto, aplicándose a las cuentas correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2.008, los límites establecidos tras la modificación de dicho precepto por la Ley 16/2.007, de 4 de Julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea. 

LA FORMULACIÓN DE CUENTAS DE UNA SOCIEDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES CORRESPONDE AL ADMINISTRADOR CONCURSAL, SI EL ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN DE LA SOCIEDAD CONCURSADA ESTÁ SUSPENDIDA.
Resolución de 4 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 11 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Se presentan para su depósito las cuentas de una entidad concursada expedidas la certificación acreditativa del acuerdo de aprobación de las mismas por el liquidador, con cargo ya cesado, exigiéndose por la Registradora que sea el administrador concursal el que las formule, calificación confirmada por la Dirección General, que diferencia entre los casos de suspensión e intervención, señalando que la formulación de las cuentas durante la tramitación del concurso corresponderá a los administradores concursales en caso de suspensión (a diferencia de lo que prevé para los casos de intervención, en los que tal facultad corresponde al deudor, bien que bajo la supervisión de aquellos).

SISTEMA NOTARIAL

JESÚS ALBERTO LLEONART TORÁN
Notario de Arzuaga (Badajoz) y Registrador de la Propiedad

RESOLUCIÓN DE 11 DE ABRIL DE 2011.
CONCENTRACIÓN PARCELARIA. IMPUGNACIÓN DE HONORARIOS. SE DESESTIMA.

"...La aplicación del Decreto de 23 de julio de 1971, en materia de concentración parcelaria, redundaría en una actuación deficitaria,  implicando necesariamente la exigencia de que el Notario autorizante contribuya con su propio peculio a costear la titulación de las concentraciones parcelarias, (gastos de encuadernación, sellos de seguridad que deben acompañar la autorización y el sello notarial en las copias, esfuerzo añadido de personal derivado del elevado número de copias que han de ser expedidas, etc.), contraviniendo el criterio de cobertura de gastos que ha de presidir la materia arancelaria...".

RESOLUCIÓN DE 12 DE ABRIL DE 2011.
REPROCHE A NOTARIA POR INFRACCIÓN DE LOS DEBERES DE REDACCIÓN Y AUTORIZACIÓN DE LA ESCRITURA, Y NO HABER ASESORADO DE LAS CONSECUENCIAS FISCALES. QUEJA. SE DESESTIMA.

"..,Puede ser útil o conveniente desde luego no obligatorio, y en dicho extremo ha de rechazarse la reclamación formulada- el que el Notario facilite previamente la redacción del documento a los interesados; pero ello no suple ni condiciona el que el momento definitivo de plasmación de la voluntad de las partes y fijación del contenido del documento sea precisamente, como se ha dicho, el de su otorgamiento y autorización.
Es decir, la firma por los interesados del documento comporta la materialización de la prestación de su consentimiento, y de su conformidad con el contenido del documento. De manera que es ese otorgamiento por las partes mediante la firma, y la autorización por el Notario mediante su firma, signo y rubrica, -previo su asesoramiento y control de la adecuación de la legalidad-, lo que apoya las presunciones legales de que el contenido del documento es veraz e íntegro, y se ajusta a la voluntad debidamente informada de las partes.
De tal manera que si el otorgante entiende que el documento público no recoge fielmente su voluntad, alberga dudas sobre la exactitud o considera insuficiente el asesoramiento notarial, lo que ha de hacer es no firmar, evitando así, de forma cierta, que se desplieguen las presunciones legales...".

RESOLUCIÓN DE 19 DE ABRIL DE 2011.
INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 127 DEL REGLAMENTO NOTARIAL. ¿CUÁL ES EL "LUGAR DEL OTORGAMIENTO" A LOS EFECTOS DEL ARTÍCULO 127 DEL REGLAMENTO NOTARIAL?. CONSULTA.

"...las cuestiones que se plantean al regular el turno de reparto de documentos (prescindiendo aquí de la relativa a qué entidades deben quedar o no sujetas a él) son básicamente dos: [i] Hasta dónde debe restringirse el derecho de libre elección de notario, es decir, si ha de entenderse absolutamente suprimido o sólo limitado; y [ii] Una vez establecida la supresión o limitación, evitar la laguna legal y determinar cuál o cuáles son los notarios que deben autorizar los documentos en cuestión...En conclusión, pues, la interpretación del párrafo segundo del artículo 127 del vigente Reglamento Notarial es la que resulta de su tenor literal, de forma que, los casos planteados en la consulta, las entidades, organismos o empresas sujetas a turno podrán optar entre otorgar el documento "en población en que tengan su domicilio social o delegación u oficina o, en su caso, donde radique el inmueble objeto del contrato."
"...esta Dirección General considera acertado en este punto el criterio de la Junta Directiva consultante, por sus mismos razonamientos en cuanto a que el derecho de elección de notario que corresponda al particular: [i] Estará limitado por la imposibilidad de imponer notario que carezca de conexión razonable con algunos de los elementos personales o reales del negocio (regla que no deja de ser trasunto de la contenida en el artículo 7 del Código Civil, que impone la buena fe en el ejercicio de los derechos); y [ii] Debe canalizarse a través de la oportuna solicitud al Colegio competente, conforme a lo previsto en el último párrafo del artículo 127 del vigente Reglamento Notarial.

RESOLUCIÓN DE 10 DE MAYO DE 2011.
DEMANDA POR COMPETENCIA DESLEAL, CONTRATO DE AGENCIA, EXISTENCIA DE RED DE AGENTES. QUEJA. SE DESESTIMA

"...En relación a la escritura de compraventa de acciones, es claro que la parte recurrente no es ninguna de las personas a quienes el artículo 224 del Reglamento Notarial permite solicitar copia, por lo que la única posibilidad para ello sería considerarla con interés legítimo para ello. Sin embargo,  la escritura de compraventa de acciones contiene pactos entre vendedor y comprador que el secreto de protocolo, uno de los principios fundamentales de la actuación notarial, impide que deban ser desvelados. Lo anterior no impide que pueda el recurrente acudir a la vía jurisdiccional.

RESOLUCIÓN DE 2 DE JUNIO DE 2011.
DENEGACIÓN DE COPIA DE TESTAMENTO AL ACREEDOR HIPOTECARIO DEL DEUDOR FALLECIDO. QUEJA. SE DESESTIMA

En todo caso, la interpretación sistemática de ambos preceptos impone en el caso del testamento, por razón de la especial naturaleza de este documento, un criterio restrictivo a la hora de apreciar este interés legítimo en quien no se halle en ninguno de los supuestos del artículo 226, siendo exigible una prueba suficiente de su concurrencia y entidad. Su apreciación y la necesidad o conveniencia de la revelación del secreto, en uso del que puede llamarse el derecho al secreto, el silencio, se encomienda al Notario. Es obvio el interés de todo acreedor en conocer la situación patrimonial de su deudor, pero ello no legitima para anular en términos absolutos el derecho a la intimidad de aquel, desamparándole del derecho al secreto de protocolo. El acreedor no puede, por el solo hecho de serlo, pretender el acceso ilimitado a cualquier documento público de posible contenido patrimonial que haya otorgado su deudor. Afirma otra cosa sería privar de toda virtualidad el secreto de protocolo.