LUIS MARÍA DE LA HIGUERA
Notario de Granada

Catastro/Registro: ¿coordinación o integración?

Las múltiples funciones atribuidas al Catastro han puesto en evidencia la necesidad de conseguir la máxima exactitud en lo que pretende ser un inventario exhaustivo del territorio. Los titulares catastrales están obligados a declarar cualquier alta, baja o modificación de la descripción catastral (art. 13 TRCI)  y se imponen sanciones pecuniarias para el caso de incumplimiento. Pero aparte de la amenaza de la multa, y de las consecuencias negativas que una inexacta o tardía declaración  pueden tener para el particular -sobre todo en materia  tributaria-, lo que constituye  un verdadero estímulo es la utilidad económica positiva que una correcta descripción tiene para el interesado, como se ha comprobado con la gestión de las ayudas PAC en materia agrícola. Naturalmente, las numerosos declaraciones y  su tramitación han hecho que el legislador piense en aprovechar la colaboración notarial ya contrastada con el envío masivo de comunicaciones al Catastro. Este es el objetivo del procedimiento de subsanación de discrepancias  que regula el artículo 18, 2 del TRCl, reformado por la Ley de Economía Sostenible; aunque el dictamen del Consejo de Estado sobre el anteproyecto afirmara -críticamente- que su finalidad  era "la concordancia entre el Catastro y el protocolo notarial secreto", cuando precisamente ese carácter 'secreto' convierte el objetivo en un medio, más que en un fin. 
La reforma parte en este punto de algo obvio -aunque paradójicamente olvidado casi siempre en los intentos coordinadores anteriores-, la finca real es el verdadero objeto del negocio inmobiliario, no su trasunto, llámense parcela  catastral o finca registral. Aquella realidad debe hacerse explícita por los comparecientes al otorgar un título público, logrando así una correcta descripción del objeto.  El artículo 171 del Reglamento Notarial de 1944 ya preveía la actualización y rectificación de los datos descriptivos que estuviesen equivocados, pero sin tomar como apoyo explícito los datos catastrales. Además su aplicación no fue lo generalizada que debiera porque la identificación del objeto, que es lo que en definitiva se buscaba,  se creía lograda con una mera repetición rutinaria de la descripción anterior, o con ligeras actualizaciones, casi siempre sin soporte gráfico. Finalmente, tampoco era, ni es, inusual que los otorgantes  desistan de  cualquier innovación descriptiva por temor a que las dudas del registrador sobre la identidad de la finca retrasen la inscripción; de este modo, se acaban aceptando las deficiencias de los datos descriptivos tabulares y la seguridad en el derecho se logra  sacrificando la exactitud en el objeto.

"La reforma parte en este punto de algo obvio -aunque paradójicamente olvidado casi siempre en los intentos coordinadores anteriores- la finca real es el verdadero objeto del negocio inmobiliario, no su trasunto, llámense parcela  catastral o finca registral"

La obligatoria incorporación de una base gráfica supone sin duda un avance para delimitar el objeto del negocio, porque ya está la imagen (incluso por ortofoto) de la finca en el documento y las discrepancias se hacen por fin contrastables y más patentes. Pero aunque de este modo se va  a poder comparar con los datos catastrales, en lo que se refiere a su trascendencia registral, van a subsistir la reservas de otorgantes y notario a la hora de actualizar la descripción,  porque los procedimientos de la legislación hipotecaria para rectificar linderos y cabida continúan inalterados y se solapan los requisitos para alcanzar la concordancia. Tampoco queda  aclarado el alcance de la "incorporación" al Registro de la nueva descripción conforme al Catastro, cuando no exista identidad con la que consta inscrita (¿tal vez una forma de publicidad-noticia que evite la desconexión futura entre la descripción real que figura en el título y la registral no rectificada?). Dado que los desajustes descriptivos pueden fundar calificaciones negativas,  la alternativa que se ha propuesto es la de reproducir siempre la descripción inscrita y prever para ella un consentimiento subsidiario y preventivo, solicitando que si hay dudas sobre la identidad de la finca, la inscripción se practique con la descripción registral existente.  

"Sobrevalorar la presunción de certeza de la titularidad catastral, supone abrir la puerta a efectos perversos para la seguridad jurídica"

Entonces ¿qué hacemos? si la coordinación perfecta es utópica, se puede dar a entender que cualquier intento de aproximarse a ella carece de sentido y es una pérdida de tiempo, alternativa que no merece más comentario. También se ha propuesto doctrinalmente buscar un planteamiento jurídico que intente reconstruir el sistema completo desde nuevos postulados.   

¿Catastro jurídico?
Los efectos del Catastro y la percepción ciudadana de su utilidad, sin duda se refuerzan con el acceso libre y gratuito a su información  a través de su Sede Electrónica y ocasionan que, en la práctica actual, se le atribuya una eficacia superior de la que había tenido tradicionalmente, incluso en el ámbito de la titularidad. La jurisprudencia del Tribunal Supremo era clara en este punto: "el Catastro afecta sólo a datos físicos de la finca (descripción, linderos, contenido, etc.) nada más, no sienta ninguna presunción de posesión dominical en favor del que en él aparece propietario. Si las certificaciones catastrales no prueban la propiedad (...) con más razón no pueden ser tampoco por sí mismas prueba de una posesión a título de dueño" (Sentencia 1138/1998, de 2 de diciembre, Sala I).   Esta doctrina puede ser replanteada respecto a la propiedad no inscrita, a la luz de  la presunción de certeza  de los datos catastrales que recoge el artículo 3,2 del TRLCI.  Más aún cuando la reciente supresión de la frase "a los solos efectos catastrales" añade  a ésta, una relevancia que no tendría de no haberse incluido en la redacción anterior. Esa presunción se puede desvirtuar mediante prueba en contrario ante el funcionario competente y sin necesidad de acudir a los tribunales, pero mientras tanto, surte efectos fiscales, administrativos y otros de carácter jurídico en sintonía con la propia finalidad  multifuncional del Catastro.

"Ya no estaríamos  sólo identificando la finca, sino delimitando el ámbito objetivo de ejercicio del derecho real, por lo que sería posible extender a los datos descriptivos, no sólo la legitimación registral,  sino la misma fe pública"

La presunción de certeza no opera en caso de contradicción con el Registro de la Propiedad  que, como recoge el mismo precepto,  prevalece en cuanto a sus pronunciamientos;  es decir, titular y derechos, sus límites y cargas.  Sin embargo, el artículo 9, 5  prevé que la titularidad catastral se impone a la registral, cuando  la  fecha de acceso  al Catastro  es más reciente que la fecha del título (ojo, no que la fecha de la inscripción) inscrito en el Registro, siempre que conste en éste la referencia catastral. Por lo tanto, cuando la parcela está identificada registralmente por su referencia prevalece el "tracto  catastral". Esta disposición que procura lograr una rápida actualización del titular, desatiende los efectos hipotecarios e implica una significativa novedad en el sistema y en la relación Catastro-Registro.

"Por lo tanto, cualquier coordinación Catastro - Registro de la Propiedad debe partir de una indiscutida delimitación y aceptación de sus respectivos ámbitos, para que no haya disfunciones causadas por la suspicacia"

Sin embargo, sobrevalorar la presunción de certeza de la titularidad catastral, supone abrir la puerta a efectos perversos para la seguridad jurídica (como los que ingenuamente pretendió la ley de 1906) porque  la finalidad de catálogo completo del Catastro obligó a facilitar el acceso de  datos no contrastados documentalmente, sin un control riguroso, incluso en forma de encuesta sobre el terreno.  Es verdad que en los últimos quince años se ha reducido ese sistema de información, pero el cambio de titularidad catastral se  puede hacer con un documento privado de compraventa o de adjudicación de herencia,  independientemente de que esté liquidado o no (art. 12.2 TRLCI). Lo anterior se complementa con un sistema de notificaciones al anterior titular catastral  que, de no ser atendidas, implican su anuencia. El procedimiento se completa con pruebas indiciarias de una eventual traditio, tales como recibos de agua, teléfono,  pago de cuotas de comunidad, informes municipales, etc.¹ Así las cosas, el resultado de  la suma de  Catastro y fe se ve claro quitando la conjunción copulativa.

¿Registro multifunción?
Por otro lado,  el artículo 9 de la Ley Hipotecaria prevé  que podrá completarse la identificación de la finca, mediante la "incorporación" al título inscribible de unas bases gráficas referenciadas, y que también se podrá "incorporar" la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente a las fincas registrales. Con todo ese añadido se dotaría al Registro de una finalidad multiinformativa extensa y un marchamo de seguridad en los datos físicos, derivada de su finalidad protectora de derechos, superior al Catastro. Al disponer de la representación gráfica de la finca, definida con referencia a las redes geodésicas,  validada por el Registrador,  ya no estaríamos  sólo identificando la finca, sino delimitando el ámbito objetivo de ejercicio del derecho real, por lo que sería posible extender a los datos descriptivos, no sólo la legitimación registral,  sino la misma fe pública.  Según esta posición, con la  herramienta Geobase,  se dispondría de  más precisión y solvencia geomática que el propio Catastro, para señalar los verdaderos datos descriptivos y, con independencia de la experiencia técnica acumulada, habría que esperar a que fuera el Registro quien diera su sello a los datos físicos, para las fincas inscritas.  Naturalmente, esta propuesta no valora suficientemente el carácter voluntario de la inscripción y tampoco tiene en cuenta que cualquier modificación de la configuración o la superficie de una finca supone también ajustar la de una o más de las colindantes, porque el territorio es continuo.

Empezar por lo 'básico'
El modelo de seguridad en el tráfico inmobiliario tiene una muy larga tradición y logros para no ser tratada con prudencia. Por si esa mera consideración no bastara, la experiencia europea muestra que la relación entre Catastro y Registro es muy variada y depende, no sólo de  su finalidad originaria, sino que se encuentra vinculada al sistema de transmisión de la propiedad en cada país; a la naturaleza constitutiva o declarativa de la inscripción misma; a su carácter obligatorio o voluntario; y aún a la misma dependencia orgánica de Catastro y Registro, que son una única institución en algunos estados. Por lo tanto, cualquier coordinación Catastro - Registro de la Propiedad debe partir de una indiscutida delimitación y aceptación de sus respectivos ámbitos, para que no haya disfunciones causadas por la suspicacia. No se pueden trazar puentes si se mueven continuamente las orillas.
Pero pese a esa variedad apuntada,  hay algo que todos los sistemas europeos tienen ya o están empeñados en conseguir: una misma base gráfica. También en España este es el primer paso para una eficaz colaboración: una base gráfica única,  compartida e interoperable, que concentre toda la información territorial (relativa  a medio ambiente,  agricultura,   planificación urbanística,  expropiación forzosa,  seguridad  pública, y otras que cumple el Catastro), y  que también permita al Registro de la Propiedad evitar dobles inmatriculaciones, definir adecuadamente fincas discontinuas,  segregaciones y restos, o evitar invasiones del dominio público. El artículo 33, 4 del TRCI  apunta en esta dirección cuando impone como "básica" la cartografía catastral y prevé la posibilidad de aplicar el procedimiento de rectificación por ajustes, "en los supuestos en que se hubieran utilizado medios o procedimientos distintos de la cartografía catastral", expresión que mira al pasado y no al mantenimiento de alternativas².

"También en España este es el primer paso para una eficaz colaboración: una base gráfica única, compartida e interoperable, que concentre toda la información territorial"

Aclarado y perfilado lo anterior, la actuación notarial debe buscar una colaboración eficaz, sin perderse en disquisiciones de tipo teórico o entrando al trapo de batallas que no son suyas. La importancia del papel del notario -en casi toda Europa- está fuera de duda a la hora de lograr una efectiva coordinación, pues en torno a él se dibuja el triángulo: realidad-parcela catastral-finca registral.  Si ahora se trata principalmente de perfilar el primer lado, habrá que concentrase en que la subsanación de discrepancias no se convierta en papel mojado. Sé que muchos lo verán  como una nueva carga sin contrapartida, pero a diferencia de otras obligaciones impuestas a los notarios de forma poco realista y sin valorar su idoneidad para cumplirlas, ésta tiene un claro fundamento. Cuando se conectan esos tres vértices, guste o no, es al tiempo del otorgamiento y es entonces cuando la participación activa del notario, sin convertirlo en agrimensor o técnico topógrafo, puede permitir que  consentimiento de los otorgantes esté más fundamentado y sea, en consecuencia, más libre.

¹ Ver  Circular número 03.03/2009/P de 2 de abril de 20.09, "Sobre tratamiento en el Catastro de los distintos modos de adquisición del dominio". http://www.catastro.meh.es/pdf/03032009_P.pdf
² Esto se ha observado como una novedad, pero si bien se mira, tampoco decía algo muy diferente el artículo 398, b,1  del Reglamento Hipotecario: "Los Registros de la Propiedad utilizarán como base gráfica para la identificación de las fincas la Cartografía Catastral oficial del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria en soporte papel o digitalizado".  Y si  subimos hasta la Ley Hipotecaria, sería conveniente recordar que  según su artículo 9, 1, el archivo de bases gráficas requiere que estén unidas al título público o se solicite por acta notarial. Como ahora la certificación catastral descriptiva y gráfica tiene que estar incorporada al título, ese carácter "básico" de la cartografía catastral  se acentúa