VALERIO PÉREZ DE MADRID CARRERAS
Notario de Castro del Río (Córdoba)

Comentarios a la nueva Ley 24

La ley de productividad modifica el apartado 10 del artículo 222 LH, regulando un procedimiento simplificado de acceso telemático al Registro por parte de autoridades y funcionarios públicos. ¿Qué notas definen este procedimiento especial de consulta telemática?
1º Es un ACCESO TELEMÁTICO, en la medida en que la exhibición de los libros se hace directamente por el interesado a través de la terminal de su ordenador. Esto no hay que confundirlo con la información que el registrador envía al correo electrónico del solicitante, porque lo que ahora se permite legalmente es la conexión "on line".
2º Es un acceso DIRECTO, pues se realiza "sin necesidad de intermediación del Registrador". Esto es lógico: si la función del registrador, como profesional encargado del control de la publicidad formal, es la comprobación de la identificación del solicitante, así como la apreciación de su interés legítimo, tal función no es necesaria en el caso de que un funcionario intervenga por razón de su oficio.  Por un lado, la IDENTIFICACIÓN queda garantizada por medio del empleo, por parte del funcionario público, de su firma electrónica reconocida. Pero además, la interconexión notarías-registros a través de las redes telemáticas corporativas y la figura del "directorio actualizado" previsto en la reforma permiten esta identificación automática, para lo cual no es necesaria la intervención del registrador "de turno".
Por otra parte,  el INTERÉS de ese funcionario queda garantizado porque "se presume en atención a su condición". Corolario de lo dispuesto en el artículo 221 segundo párrafo de la LH, introducido por la Ley 24/2001.
3º Es un acceso RESPONSABLE, en la medida en que la ley dispone que el funcionario público "responderá de que la consulta se efectúa amparada en el cumplimiento estricto de las funciones que respectivamente les atribuye la legislación vigente". Más que una norma, se trata de un simple recordatorio, porque un Juez o un Notario sólo pueden actuar, siempre, dentro de su competencia y por razón de oficio. Y si el Juez o el Notario hacen mal su trabajo están sometidos, como siempre, a un severo régimen de responsabilidad.

"La ley de productividad modifica el apartado 10 del artículo 222 LH, regulando un procedimiento simplificado de acceso telemático al Registro por parte de autoridades y funcionarios públicos"

4º Es un acceso GRATUITO.  Esto es evidente: el registrador cobra por lo que GARCÍA GARCÍA llama el "tratamiento profesional" de la publicidad formal; sin embargo, en el caso de una autoridad pública, la publicidad se obtiene "sin necesidad de intermediación del registrador" y no parece legal ni razonable que cobre por un servicio que no presta. Otra cosa sería que el registrador fuera un simple funcionario y se cobrara una tasa por la información obtenida, pero tanto la legislación como la doctrina llamada "hipotecarista" insisten en el carácter "profesional" aludido (y por tanto, hay que ser coherentes).
Si pasamos de lo general (implantación de las nuevas tecnologías en el Registro) a lo particular (el sistema de seguridad preventiva) necesariamente hay que plantearse cómo afecta al Notario la reforma contenida en este precepto. Me permitirá el lector apuntar algunas ideas que estimo pueden ser interesantes:
a) el precepto hace realidad un principio que subyace en la Ley 24/2001, que es la "conectividad" notaría-registro. Esa conexión telemática se realiza en diversos momentos: con carácter previo a la autorización del instrumento público, por medio del envío por correo electrónico de la nota simple informativa (que servirá para preparar la escritura); con carácter posterior a la autorización, mediante la presentación telemática; y, lo que es novedad, con carácter inmediato, mediante la consulta por parte del Notario, en el momento de la firma de la escritura ("momento de la verdad") de la situación real del inmueble objeto del instrumento.
b) reforzamiento del sistema de control frente al fraude inmobiliario. Desde mediados de los años 90, la colaboración notaría-registro se articulaba en torno a dos momentos: la presentación por fax de la escritura autorizada el mismo día del otorgamiento; y la fase previa de información, basada en la nota simple informativa. Pero ésta, pese a las reformas legales, sigue teniendo "valor puramente informativo" y no impide que se "cuele" en el registro, el mismo día del otorgamiento, una carga. Sin embargo, con la reforma el Notario puede consultar la situación del registro el mismo día del otorgamiento y comprobar que, en efecto, no hay cargas sobre la finca. Es decir, el Notario dará luz a lo que actualmente es un punto ciego del sistema anti-fraude.
c) posibilidad de traslado, bajo la fe notarial, del contenido del registro al instrumento público.
d) control efectivo de los trámites necesarios para el acceso al Registro del instrumento. Un ejemplo muy sencillo en relación con los plazos: si se comprueba que han pasado los quince días para la inscripción, automáticamente procederá la reducción arancelaria del treinta por ciento.
e) nuevas perspectivas en el sistema de seguridad inmobiliario. La reforma introduce una idea que a más de novecientas personas debería inquietar: que la publicidad registral se puede obtener "sin necesidad de intermediación del registrador". O en otras palabras, que lo importante es el Registro y su publicidad y no tanto el registrador y su labor "profesional".
Una reflexión final. El sistema legal descansa en el deber de colaboración de notarías y registros. Pero la reforma nos enseña que los poderes públicos adoptarán las disposiciones necesarias para que el sistema de seguridad preventivo sea eficaz y moderno. Y si alguna institución no está dispuesta a colaborar; si incumple sistemáticamente la ley (como en el caso de los poderes); si no hace más que poner trabas (de lo que "da fe" la Exposición de Motivos); o si ha perdido el sentido de la realidad (ahí están las enmiendas del Senado), el sistema tendrá que organizarse "sin necesidad de su intermediación".