ÁNGEL SANZ IGLESIAS
Notario de Madrid

Comentarios a la nueva Ley 24

La nueva normativa no persigue en este aspecto un cambio de criterio respecto de la Ley 24/2001, y de sus posteriores modificaciones, sino mas bien la puntualización de ciertos casos de conflicto.
Quizá lo mas relevante es el cambio de denominación y la intención que comporta, cuando se sustituye  "el plazo máximo para calificar e inscribir" por  "plazo máximo para inscribir el documento", aunque la distinción se mantiene en los casos en que se solicita la  sustitución de registrador. Todavía el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, no afectado por la reforma,   mantiene, a efectos de prórroga del asiento de presentación, los supuestos de que  la calificación sea negativa y de que el registrador deniegue la práctica de la inscripción de los títulos no calificados en plazo. 
Otro importante aspecto de la reforma es la decidida unificación de la regulación del recurso ante el Registro, tanto de la Propiedad como Mercantil, mediante la repetición en el artículo 18 del Código de Comercio de los correspondientes párrafos del artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
El plazo general máximo para inscribir es de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. Se resalta además el "dies a quo" plazo inicial del cómputo  mediante la obligación de reflejarlo  en la nota de inscripción al pie del título si la calificación es positiva y, en su caso, en la calificación negativa. Debe tenerse en cuenta que, conforme al artículo 109 del Reglamento Hipotecario, los quince días son hábiles. 
Se mantienen las especialidades en cuanto al día inicial del cómputo en tres casos. El primero consiste en la  retirada del título antes de la inscripción, generalmente para pagar impuestos o por otras causas como por ejemplo falta de ratificación o de documentos complementarios. Los presentantes del título pueden optar por retirarlo físicamente para evitar la calificación desfavorable o presentar, dentro del plazo de quince días, los documentos complementarios. En este caso, si todavía no se ha producido la primera calificación parece claro que el cómputo debe iniciarse en la fecha del asiento de presentación del último documento.

"Quizá lo más relevante es el cambio de denominación y la intención que comporta, cuando se sustituye 'el plazo máximo para calificar e inscribir' por 'plazo máximo para inscribir el documento'"

El segundo supuesto es el de que el título tenga defectos subsanables. Este caso no se refiere ya a una posible calificación verbal o informal, que debe considerarse desterrada de nuestro sistema. Lo que ocurre es que calificado negativamente el título con defecto subsanable los interesados, si no optan por recurrir, pueden subsanarlo  y el registrador puede calificar esa subsanación en el plazo de 15 días desde la presentación del documento subsanatorio sin que pueda entrar a alegar nuevos defectos mientras está vigente la calificación anterior. Se trata por tanto de una calificación subordinada a la primera de carácter negativo.
La última modalización del cómputo se produce en el caso de que esté pendiente de inscripción un título previo pues sólo desde la inscripción de este título comenzará el plazo de inscripción del segundo documento. Nótese que con ello puede producirse una prolongación injustificada del plazo cuando los títulos son concatenados (Herencia, compraventa, hipoteca) por lo que no hubiera sobrado reducir el supuesto al caso de que la inscripción de los títulos pueden determinar la entrada en juego del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. .
No se inicia un nuevo plazo de 15 días si al presentar nuevamente un título está vigente la prorroga del asiento de presentación nacida de una calificación desfavorable anterior. En este caso es preciso esperar a que caduque ese asiento. Así resulta del artículo 323 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria que no ha sufrido modificación.
Cuando la oficina del Registro, Mercantil o de la Propiedad, está servida por varios registradores,  establece  la nueva regulación que la eventual calificación negativa de uno de ellos precisa el asentimiento de todos los cotitulares, o de los del mismo sector en el Registro Mercantil, pero en todo caso la inscripción deberá practicarse "antes de expirar el plazo". Se trata de una previsión a favor de la inscripción que va mas allá de lo establecido en el  artículo 15 del Reglamento del Registro Mercantil que debe entenderse derogado y sustituido por la nueva norma. El incumplimiento de esta obligación abre al interesado la alternativa entre acudir al recurso, solicitar la calificación sustitutiva conforme al artículo 275 bis de la Ley hipotecaria, o pedir que se corrija la calificación incompleta, con intervención entonces de los cotitulares de la oficina.
El plazo de 15 días puede ampliarse por razones extraordinarias siendo competente la Dirección general ante la petición razonada del Registrador dentro de los dos primeros días del plazo de la inscripción entendiéndose  que si no contesta la Dirección la solicitud queda desestimada.
Plazo adicional de tres días: Que procede ante el incumplimiento del plazo anterior de inscripción en quince días y que permite al interesado instar del mismo Registrador la inscripción en este breve término o solicitar la calificación del registrador sustituto. En la regulación anterior esta opción se producía entre dos elementos uniformes, las calificaciones de uno u otro registrador. Ahora no parece que tenga mucho sentido la opción entre la inscripción fuera de plazo que se solicita al registrador titular o una nueva calificación del sustituto, sometida a sus propios plazos. Si esta segunda calificación es positiva ordenará la inscripción al registrador titular el cual deberá practicarla sin término alguno y con la reducción del treinta por ciento de los honorarios. Queda sin embargo sin resolver el caso de que el registrador sustituto califique negativamente pues el retraso del titular quedará entonces sin sanción.