SORAYA FÁTIMA DIPP
Abogada – Escribana. Jefa Registro Jurídico Dirección Gral. De Inmuebles. Provincia de Salta - Argentina

Tal como lo expresó el Notario Antonio Jiménez Clar, en su artículo publicado en la edición Nº 39 de ésta revista, en la provincia de Salta, Argentina, el registro catastral y el registro de la propiedad se encuentran integrados compartiendo una única base de datos. De ésta manera, toda la información referida a una parcela está a cargo de un solo organismo denominado Dirección General de Inmuebles, el que conforme a lo dispuesto por Ley Provincial Nº 1030/48, tiene a su cargo la realización y conservación del Catastro General y Único, debiendo ejecutar a tal fin las siguientes operaciones:
a) De orden físico: o sea, las encaminadas a determinar exactamente la posición de los inmuebles de una manera invariable (catastro técnico o geométrico) a cargo del área registro técnico;
b) De orden jurídico: o sea las inscripciones tendientes a individualizar debidamente los titulares del dominio, así como los gravámenes y afectaciones (catastro jurídico) a cargo del área registro jurídico;
c) De orden económico: o sea las informaciones y justiprecios encaminados a estimar el valor fiscal de los inmuebles (catastro financiero) a cargo del área registro valuatorio;
d) De conservación: para hacer constar todas las alteraciones de cualquier clase que sufran los inmuebles a través del tiempo en los órdenes enumerados precedentemente.

"Como éstas áreas (jurídico y catastro) funcionan coordinadas en un mismo organismo, todos los datos e información referida a una parcela es común a las dos áreas, reflejándose toda ésta información en la ficha correspondiente a cada inmueble"

El procedimiento para ingresar un inmueble al sistema se produce a través de la matriculación (según me informaron en España se denomina inmatriculación) del mismo, ésta, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley Nacional Nº 17.801, se efectúa destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo. El asiento de matriculación indicará la ubicación, descripción del inmueble, linderos, superficies, demás especificaciones que resulten necesarias para su completa individualización y plano en caso que lo tuviera, como así también los datos del titular del dominio y del título de adquisición.
Cuando no existe plano el asiento de matriculación se redacta conforme a la descripción del inmueble que contiene el título. Estas situaciones datan, generalmente, de cuando comenzó la organización del registro, en razón de que existían muchos títulos (se trata de títulos viejos de los años 1.700, 1.800), que describían maravillosamente el inmueble, en cuanto a sus límites, extensiones, linderos, descripción de construcciones, etcétera, pero sin plano de mensura. Como en mi provincia aún no se reglamentó la ley nacional que exige que para la transferencia o constitución de derechos reales sobre inmuebles el mismo deba estar mensurado, todavía subsisten una importante cantidad de catastros sin mensura, sólo con la descripción que contiene su título.
La individualización del inmueble, en cuanto a su ubicación, se hace a través de la nomenclatura catastral, la cual identifica al departamento (división política dentro de la provincia), sección, manzana y parcela y número de catastro el cual es único para cada inmueble, por departamento. La asignación de nomenclatura catastral corresponde al área registro técnico, de ésta manera se identifica la ubicación física del inmueble.

"Conforme a la normativa técnica vigente para la aprobación de planos, el profesional de la agrimensura en caso de encontrar entre sus propios valores de medición y los que resulten de los antecedentes discrepancias que excedan las tolerancias establecidas, expresará su opinión fundada al respecto, quedando a consideración del área catastro, la aceptación o no de la misma"

El registro de los derechos reales, sus modificaciones y gravámenes, se encuentra a cargo del área registro jurídico.
Como éstas áreas (jurídico y catastro) funcionan coordinadas en un mismo organismo, todos los datos e información referida a una parcela es común a las dos áreas, reflejándose toda ésta información en la ficha correspondiente a cada inmueble. Ésta ficha se denomina cédula parcelaria, y contiene dos partes: una que llamamos "parte fija" en la que constan todos los datos del inmueble en cuanto al aspecto físico, es decir, medidas, linderos, superficie y plano si lo tuviere, si no es así, la descripción se efectúa conforme a los datos que surgen del título. Ésta descripción sólo podrá variar con la confección de un plano de mensura en los casos de inmuebles que carecen del mismo o por la confección de un nuevo plano de mensura y subdivisión, o desmembramiento, o por la unificación con otros inmuebles, asignándose un nuevo número de catastro al cambiar la configuración física del inmueble, en éstos últimos casos. En la otra parte de la cédula, que podríamos denominar "móvil", se registran los diversos cambios de titularidad en el dominio, los gravámenes y restricciones, como así también la cancelación de los mismos.

¿Pueden existir inconsistencias entre catastro y registro?
Como lo expresé anteriormente, para la descripción de los aspectos físicos de la parcela se utilizan los datos que surgen del título de dominio y del plano de mensura de la misma si es que lo tuviere.
Pero en muchos casos la descripción de las características físicas del inmueble se hizo sólo en base a las constancias del título por no tener plano de mensura.
Ahora bien, ¿que sucede si al confeccionarse el plano de mensura el resultado difiere de lo que expresa el título?
Lo que se trata de analizar es la situación en la que nos encontramos cuando los datos de un inmueble según su título en el registro de la propiedad no coinciden con los datos que surgen del organismo catastral respecto de la misma finca.
Como en mi provincia catastro y registro están en un solo organismo, tales contradicciones se advierten mientras el plano de mensura todavía se encuentra en trámite de aprobación, por lo que si tales inconsistencias no son salvadas ó justificadas debidamente el plano no debería aprobarse. La aprobación de un plano de mensura en estas condiciones genera superposiciones gráficas y conflictos que de no solucionarse en sede administrativa deben ocurrir a la vía judicial.
Así, si al confeccionarse un plano de mensura, los datos resultantes de la misma coinciden con lo expresado en el título, en cuanto a linderos, medidas y superficie, entonces el plano de mensura es aprobado, y se refleja éste dato en la parte fija de la cédula parcelaria correspondiente al inmueble que se trata.
Pero, es probable que la superficie mensurada no coincida con la citada en el título porque hay excedentes o faltantes.

"En el Registro de la Propiedad, cuando se procede a confeccionar la nueva cédula parcelaria en base al plano aprobado, se deja constancia en la parte fija de la misma, de la superficie según el título de propiedad y de la superficie resultante de la mensura aprobada en los casos en los que se presentan diferencias"

Conforme a la normativa técnica vigente para la aprobación de planos, el profesional de la agrimensura en caso de encontrar entre sus propios valores de medición y los que resulten de los antecedentes discrepancias que excedan las tolerancias establecidas, expresará su opinión fundada al respecto, quedando a consideración del área catastro, la aceptación o no de la misma.
Si la diferencia (en más o en menos) entre la mensura que está ejecutando el técnico y la superficie que tiene la finca según su título no supera el 5% de la superficie ó el 1%º (uno por mil) de la diferencia lineal del perímetro total del polígono mensurado, no hay problemas porque es la diferencia aceptada legalmente al entenderse que las mismas pueden resultar de los distintos aparatos usados para la medición ó a errores humanos, ó como sucede en muchos casos, a que los títulos son muy viejos y las especificaciones de los mismos no son muy claras (ej. desde la vía del ferrocarril hasta el ombú, y el ombú ya no existe, ó desde la ruta hasta la cumbre del cerro, y en éstos casos no se citaron ni medidas ni superficie ó se citó sólo una superficie aproximada)
Si la diferencia (en más o en menos) supera la tolerancia citada, el profesional técnico debe justificar el excedente o el faltante indicando en su caso en que parte está el sobrante ó la carencia. Los fundamentos y pruebas que aporte el profesional (ej. fotos, títulos de dominio de las propiedades colindantes, visado de algún organismo oficial, conformidad de los linderos) quedan incorporados en el legajo o expediente mediante el cual se tramita la aprobación de la mensura. Estos fundamentos son analizados por el Registro Técnico y en su caso se aprueba la mensura teniendo en cuenta la justificación aportada por el profesional.
En el Registro de la Propiedad, cuando se procede a confeccionar la nueva cédula parcelaria en base al plano aprobado, se deja constancia en la parte fija de la misma, de la superficie según el título de propiedad y de la superficie resultante de la mensura aprobada en los casos en los que se presentan diferencias. De ésta manera queda publicitada la discrepancia existente entre uno y otra para no sorprender la buena fe de cualquier adquirente o tercero interesado.
Considero que la vinculación que se pueda establecer entre catastro y registro, ya sea integrando o coordinando sus actividades, es fundamental, para llegar en algún momento, a que las constancias del registro coincidan plenamente con la determinación e individualización física del inmueble efectuada por catastro.

Conclusión
Tanto el Registro de la Propiedad como el Registro Catastral, son instituciones que bregan por la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, desarrollando una función específica cada una de ellas.
Utilizando algunos conceptos de Luis César Marinelli, la función catastral, es de carácter fáctico, relevando la realidad física de la riqueza inmobiliaria, determinando e individualizando correctamente el objeto material de la registración, o sea el inmueble. La función del Registro de la Propiedad se desenvuelve en el campo jurídico, ocupándose de la situación legal de los inmuebles, del dominio y demás derechos reales, los gravámenes y restricciones.
Como la actividad catastral y la actividad registral giran alrededor de un único y común elemento, el inmueble, podemos concluir que la eficacia de la actividad registral depende en gran parte de la determinación catastral nítida y precisa de los inmuebles, es por ello, que cada vez se torna más necesario establecer una vinculación, para aquellos que todavía no la tienen, entre catastro y registro.