MARÍA DE LOS REYES SÁNCHEZ MORENO
Notario de Jijona/Xixona (Alicante)

Catastro/Registro

Aunque su nombre pueda indicar otra cosa, el “kadaster” holandés es una moderna institución que abarca lo que para nosotros es el Registro de la Propiedad y el Catastro. Esta institución holandesa empezó teniendo en Holanda una utilidad netamente fiscal. Tras 140 años de dependencia del Ministerio de Hacienda, pasó en 1973 a depender del Ministerio de Vivienda y Ordenación del Territorio. A este cambio en la consideración del  Catastro, siguió una importante reorganización que puso fin a la dispersión de oficinas  para la inscripción de hipotecas, concentraciones parcelarias y catastro propiamente dicho. De 57 oficinas, pasó a contar sólo con 15, con competencia exclusiva en su territorio. En los años 80 se informatiza y se perfecciona su base técnica. En el año 1994, el Catastro se convierte en una persona jurídica pública bajo el control del Ministerio de Vivienda, Ordenación del Territorio  y  Medio Ambiente, teniendo por objeto el  tratamiento de datos y la publicidad de la propiedad, las cargas y los datos físicos de los bienes inmuebles, incluídas redes de suministro. El “Kadaster” cuenta además con un servicio de valoración de inmuebles desde el año 1995. Como particularidad, el “Kadaster” holandés se ocupa igualmente del tratamiento de datos y de la publicidad de los buques y las aeronaves.

"El 'Kadaster' holandés es una moderna institución que ha logrado un alto grado de desarrollo técnico. Está en la línea de los sistemas que aúnan registro y catastro, como ocurría ya en Alemania y ahora ocurre en Italia"

Si hemos de encuadrar al “Kadaster” holandés en un sistema de registro, deberíamos encuadrarlo en el grupo de Registros de influencia germánica: la inscripción es constitutiva y juega en él el principio de fe pública registral (si bien, de implantación reciente). La rapidez en la práctica de las inscripciones, gracias al desarrollo de las nuevas tecnologías, y la perfecta coordinación entre la realidad física y  la registral han reforzado la protección del tercero en Holanda.
En cuanto a su estructura, el “Kadaster” holandés cuenta con un órgano de gobierno integrado por tres miembros y con sede en Appeldorn, una comisión de control del órgano de gobierno y una junta asesora en cuestiones de interés general. En esta junta están representados los principales clientes del “Kadaster”: Ayuntamientos, Ministerios de Defensa, de Vivienda, Ordenación del Territorio y Medio Ambiente y  de Interior, así como Asociación de Consumidores, agentes inmobiliarios y Notarios.
Junto al órgano de gobierno del “Kadaster” con sede en Apeldorn,  además del conjunto de empleados de la oficina, trabajan siete registradores. La preparación de éstos es necesariamente jurídica y se ocupan de que los de los títulos se registren adecuadamente y de la uniformidad en las inscripciones. Se les reconoce responsables de las disfunciones en el sistema de llevanza del Registro. Son personal asalariado del “Kadaster”, pero su actuación es independiente y sus decisiones sólo pueden ser revisadas por los tribunales.

"Ha demostrado ser también un éxito desde el punto de vista de la protección del tercero, que encuentra en el 'Kadaster' una base física y jurídica perfectamente coordinadas a la hora de contratar, lo que vigoriza el principio de fe pública registral"

Al frente de cada oficina del “Kadaster” existe un director, cuya preparación suele ser técnica, dada la especial relevancia que tiene en el “Kadaster” la llevanza y actualización de los datos físicos  de las fincas. Y es que la de los datos jurídicos es responsabilidad, fundamentalmente, del Notario.
Efectivamente, los Notarios se convierten, en el esquema general de funcionamiento del “Kadaster”, en una pieza esencial del mismo, pues si el “Kadaster” publica datos, el Notario, por lo que a los datos jurídicos se refiere, es  casi la única fuente generadora de ellos. Dejando a un lado la documentación judicial, sólo a través del Notario acceden al “Kadaster” los cambios de propiedad, todos los derechos reales sobre inmuebles, la segregación o división de parcelas y la división en propiedad horizontal. Como quiera que desde el año1992  para adquirir la propiedad se exige en Holanda el contrato (título) y la inscripción en el “Kadaster”(modo), la relación entre el Notario y el “Kadaster” se hace así más intensa si cabe, por cuanto el título inscribible ha de ser siempre la escritura notarial. La inscripción refleja los datos esenciales del título, pero, incluso, la escritura, debidamente escaneada y remitida telemáticamente con la firma electrónica reconocida del Notario, integra también por sí misma el contenido del “Kadaster”. En este momento, al funcionario del “Kadaster” le corresponde el tratamiento de ciertos datos de las escrituras que han de acceder al mismo. Esta previsto, sin embargo,  un sistema llamado “KIK AKTE” que permitirá un volcado automático de datos de la escritura al “Kadaster”, haciendo innecesaria la comprobación de datos por el funcionario de éste último. En cualquier caso, el “Kadaster” holandés carece por completo de competencias para calificar la validez dispositiva de los actos que publica. Su control es meramente formal. El Notario es  el que controla  la legalidad de los actos dispositivos que acceden al “Kadaster” y, por tanto, el único que responde civilmente de los mismos.
La relación del “Kadaster” con el Notario holandés no se agota en la remisión de los datos que han de ser publicados. Antes de ello, y para la redacción de las escrituras, el Notario holandés se configura como un usuario cualificado del “Kadaster”, que recibirá de él  telemátiacamente la información necesaria para la elaboración de sus escrituras en beneficio del cliente, tanto en lo referente a la titularidad y estado de cargas como en lo referente a los datos físicos de la finca objeto de la transmisión. Incluso, el Notario conoce a través del “Kadaster” las situaciones de tutela y a quién corresponde la administración de un patrimonio como el del tutelado o de la herencia yacente. También pueden acceder al “Kadaster”, y ser conocidas por el Notario a través de él, las declaraciones de herederos.  El Notario accede directamente a los datos inscritos (que son los datos esenciales que se toman del título: transmitente, adquirente, finca, limitaciones o cargas). Si el Notario lo considera conveniente, puede solicitar ver directamente en la pantalla de su ordenador la última escritura otorgada sobre la parcela de que se trata o las escrituras anteriores sobre la finca que desee conocer.

"Se encuadra el 'Kadaster' holandés entre aquellos registros, la gran mayoría en Europa, que sólo controlan la forma del documento que accede al mismo, sin control alguno sobre su contenido. Incluso, el nuevo sistema “KIK AKTE” limitará aún más el control del “Kadaster” sobre la documentación que en él ingresa, al convertir este acceso en automático cuando se logre una aún más perfecta relación técnica entre el Notario y el 'Kadaster'"

A modo de conclusión, es el “Kadaster” holandés una moderna institución que ha logrado un alto grado de desarrollo técnico. Está en la línea de los sistemas que aúnan registro y catastro, como ocurría ya en Alemania y ahora ocurre en Italia. La reunión de ambos institutos se vió al principio como un éxito técnico y de organización, pero, sin duda, ha demostrado ser también un éxito desde el punto de vista de la protección del tercero, que encuentra en el “Kadaster” una base física y jurídica perfectamente coordinadas a la hora de contratar, lo que vigoriza el principio de fe pública registral. A esto se ha sumado en los últimos años el perfeccionamiento de la relación del “Kadaster” con la principal fuente de suministro de los datos jurídicos que a él acceden: el Notario. Es interesante mencionar  que la “Comisión Hammerstein” , en el informe que elaboró en el año 2005 por encargo del Ministerio de Justicia holandés para valorar el desenvolvimiento de la libre competencia en el notariado y su impacto en el servicio público, insistía en la necesidad de mantener  el monopolio del Notario holandés en el otorgamiento de las escrituras que debían acceder al “Kadaster” como algo necesario para mantener precisamente la calidad del servicio, entendiendo que este monopolio no era incompatible en modo alguno con la libre competencia. Desde el punto de vista de sus funciones, se encuadra el “Kadaster” holandés entre aquellos registros, la gran mayoría en Europa, que sólo controlan la forma del documento que accede al mismo, sin control alguno sobre su contenido. Incluso, el nuevo sistema “KLIK-AKTE” limitará aún más el control del “Kadaster” sobre la documentación que en él ingresa, al convertir este acceso en automático cuando se logre una aún más perfecta relación técnica entre el Notario y el “Kadaster”. Y desde el punto de vista su estructura, el “Kadaster” holandés se muestra muy original. Su organización implica al sector público, a los consumidores, a los agentes inmobiliarios y a los Notarios. Se conoce la figura del registrador como responsable del buen funcionamiento del sistema de registro, pero, a diferencia de lo que ocurre en bastantes países (como en Italia y muy recientemente, en Francia, con la desaparición de los conservadores de hipotecas), no se ha optado en Holanda por convertir al que lo dirige en un funcionario del Estado retribuído por los presupuestos del país. Como sabemos, en Holanda es el “Kadaster” una empresa pública que contrata su propio personal no funcionario. Todo este esquema se ha revelado muy eficaz, rápido y seguro para el ciudadano holandés. Si algo hay que criticar de su sistema es que, antes de que se estableciera la libre competencia, la calidad de los documentos notariales que servían de base a la inscripción era muy buena. Ahora, no tanto. La propia Comisión Hamerstentein, aún defendiendo como sabemos el monopolio del Notario en la creación de los documentos inscribibles en aras de la seguridad jurídica, insinuaba también la necesidad de cuidar mucho la preparación del Notario holandés, dado que es, como sabemos y junto con el “Kadaster”, uno de los pilares esenciales de la seguridad jurídica en Holanda y no parece aceptable que este pilar descanse en las leyes del mercado.