JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE REPRESENTACIÓN

AUTOCONTRATACIÓN EN SOCIEDADES: DEBE SALVARSE Y ACREDITARSE MEDIANTE LA OPORTUNA AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL.
Resolución de 13 de Febrero de 2.012 (B.O.E. de 8 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:
a) En la escritura presentada, un Banco concede un préstamo con carácter solidario a dos sociedades y en garantía del mismo constituye hipoteca sobre una finca propiedad de una de ellas.
b) Las dos sociedades aparecen representadas, respectivamente, por dos administradores mancomunados, siendo las mismas personas en ambas sociedades.
c) La Registradora califica negativamente el documento presentado considerando que el juicio notarial de suficiencia es incongruente, al concurrir en una misma persona el doble carácter de representante del prestatario y del hipotecante, y al existir conflicto de intereses o autocontratación que no se ha salvado.
Confirma la D.G.R.N., la nota de calificación, señalando que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del dominus. Razón por la cual, señala, el Registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del dominus negotii que permita salvar dicha autocontratación.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

EL DECRETO JUDICIAL PARA LA CANCELACIÓN DE CARGAS E INSCRIPCIONES POSTERIORES DEBE ESTAR MOTIVADO.
Resolución de 22 de Octubre de 2.011 (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

No cabe diligencia de ordenación para cancelar tras la adjudicación, debe ser Decreto judicial (ex artículo 206.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y estar motivado, pues, aunque, registralmente, la ejecución de una carga preferente debe llevar consigo la cancelación del embargo o inscripción que la motivó así como de las cargas e inscripciones que constaron más tarde en el Registro, la operatividad de esta norma no es automática, porque exige previamente un acto de valoración por la autoridad judicial y, en su caso, consignación del sobrante que pudiera resultar de la venta o adjudicación a favor de los interesados, entre los que se encuentran los titulares de cargas de inferior rango. Puede haber, incluso, excepciones de asientos posteriores no cancelables (como una anotación de demanda en la que se inste la declaración de un crédito preferente).

INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES.
Resolución de 6 de Febrero de 2012. (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Constituye el objeto de este recurso determinar si una sentencia firme por la que se declara la resolución, por incumplimiento, de un contrato de compraventa de una finca, es susceptible de tener acceso directo al Registro de la Propiedad. Es importante consignar que se había solicitado en la demanda que inició el pleito la correspondiente anotación preventiva, que se practicó en el Registro, y que del expediente no resulta que hubiese derechos inscritos o anotados a favor de terceros sobre la finca concernida.
En la nota de calificación se señala que la sentencia a la que se refiere el mandamiento presentado no ordena específicamente la cancelación de la inscripción registral correspondiente, siendo así que las inscripciones sólo pueden cancelarse, según el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, por sentencia firme contra la que no se halle pendiente recurso de casación
Pues bien, señala la Dirección General que su doctrina ha sido constante a la hora de reconocer que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.
Y, admite el recurso señalando que, en este caso, no resultando del expediente la existencia de derechos de terceros, ni de sus correspondientes asientos, no procede cancelación alguna por razón de la resolución que declara la sentencia firme, cuyo testimonio fue objeto de presentación en el Registro, sino la reinscripción a favor de la entidad vendedora, con el efecto extintivo sobre el asiento que le precede en el tracto.

DETERMINACIÓN E INDIVIDUALIZACIÓN DE PLAZA DE GARAJE PARA SU INSCRIPCIÓN.
Resolución de 5 de Diciembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

No puede inscribirse al no indicarse la cuota indivisa o porción física de la finca registral que le corresponde ni las circunstancias del pertinente titular registral.
Se recuerda que la inscripción de plazas de garaje en el Registro de la Propiedad puede acogerse a diferentes fórmulas (división horizontal, comunidad ordinaria, comunidad organizada y permanente, copropiedad con asignación de uso, etcétera). Lo que no es posible es la inscripción de una plaza de garaje sin fijación de la cuota indivisa, tratándose de comunidad ordinaria; o sin la descripción perimetral de la plaza dentro del local del que forma parte que permita la apertura de folio independiente para la misma, además de la especificación de la cuota, si lo que se pretende es la inscripción de comunidad especial con asignación de uso.

CANCELACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER POR SILENCIO ADMINISTRATIVO.
Resolución de 13 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea en el presente recurso la cuestión de si cabe estimar producido el silencio administrativo positivo, como equivalente al consentimiento expreso, a los efectos de poder acceder a la cancelación de la anotación de prohibición de disponer y de las limitaciones establecidas a favor de la Administración Pública que constan en el Registro en relación con la finca a que se refiere el presente recurso. El Registrador exige el consentimiento de la Administración afectada.
La Dirección General rechaza el recurso señalando que la técnica del silencio administrativo -positivo o negativo- sólo puede aplicarse en relación con el ejercicio de aquellas facultades de la Administración que, por medio del correspondiente procedimiento, concluyen en un acto administrativo. El consentimiento cancelatorio, aunque sea en este caso un acto de la Administración, no es en rigor ningún acto administrativo, pues la cancelación registral no está sujeta al Derecho administrativo, sino al Derecho hipotecario o registral, revisable por el Orden Jurisdiccional Civil.

DEFENSA DEL TITULAR REGISTRAL: DEBE INTERVENIR EN EL PROCEDIMIENTO QUE AFECTA A SU INSCRIPCIÓN.
Resolución de 11 de Febrero de 2012 (B.O.E. de 8 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

El principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento.
Y, por ello, es claro que en este supuesto el recurso no puede prosperar por existir una evidente falta de tracto al constar la finca objeto del procedimiento judicial y respecto de la que se solicita la alteración del contenido del registro, inscrita a nombre de personas distintas de la sociedad demandada.

LA NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FAX AL NOTARIO AUTORIZANTE ES VÁLIDA Y DETERMINA EL COMIENZO DEL PLAZO PARA RECURRIR.
Resolución de 2 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

La Dirección General, amparándose en la sentencia de Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 2011 que, al interpretar el artículo 322 de la Ley Hipotecaria entiende que el Notario autorizante de la escritura calificada no es "interesado" por la calificación, ya que no es el presentante de la relación jurídico real, y, por lo tanto, la notificación realizada por fax sí inicia el plazo para recurrir respecto de este funcionario, pero no respecto del interesado que no tendrá los medios técnicos para entenderse notificado. En consecuencia, respecto del Notario, cambiando su criterio mantenido hasta 2.009, la Dirección General entiende que sí es válida la utilización del telefax, sin que pueda ignorar ni dar por no recibidos los documentos que por tal vía se les remitan.

ES POSIBLE LA CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES ORDENADA POR SENTENCIA SIN NECESIDAD DE CITAR A LOS TITULARES DE INSCRIPCIONES POSTERIORES QUE SUBSISTEN.
Resolución de 1 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate la posibilidad de inscribir una sentencia, que declara la nulidad de determinadas inscripciones, cuando con posterioridad a las mismas aparecen derechos inscritos y anotados, cuyos titulares registrales no han sido citados, ni han sido parte, en el procedimiento judicial en el que se declara la nulidad. La Dirección General revoca la calificación registral, ya que las inscripciones posteriores subsisten, no se cancelan, por lo que no se ven afectados por la cancelación de las inscripciones que se practicaron por los títulos declarados nulos.

BIENES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

LA ADJUDICACIÓN DIRECTA EN CONCURSO DE BIEN PATRIMONIAL EXIGE ESCRITURA PÚBLICA, NO BASTANDO CON CERTIFICIFICACIÓN ADMINISTRATIVA.
Resolución de 5 de Diciembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

La certificación administrativa del acuerdo del Pleno y del Decreto de adjudicación no reproduce el contenido del negocio o título material.
En definitiva, el iter previo a la definitiva adjudicación del contrato se rige por la legislación administrativa, pero la formalización y generación de efectos contractuales por la legislación civil.

HIPOTECA

EN UNA HIPOTECA DE MÁXIMO ES POSIBLE DE MUTUO ACUERDO ACOGERSE A LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL Y DETERMINAR EL SALDO DEUDOR EN ACTA SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS ACREEDORES POSTERIORES.
Resolución de 23 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se discute si, constando inscrita en el Registro hipoteca en garantía de crédito en cuenta corriente en cuya inscripción consta la posibilidad de que el acreedor ejecute dicha hipoteca por la vía del procedimiento extrajudicial ante Notario, es posible hacer constar en el Registro la fijación del saldo por acuerdo entre acreedor y deudor existiendo cargas posteriores.
El Centro Directivo revoca la calificación invocando la justificación legal de la introducción del sistema de determinación de saldo en nuestro ordenamiento, la posibilidad de que coincidieran titulo declarativo y ejecutivo de la hipoteca. Y si la determinación de la deuda exigible viene amparada, como en el presente caso, por el acuerdo de deudor y acreedor, no se deben plantear mayores objeciones. Respecto de los acreedores posteriores, la determinación del saldo, no les perjudica su derecho a obtener el sobrante en caso de subasta no se modifica, ni tampoco el de ser notificados y a satisfacer el importe reclamado subrogándose en el lugar del acreedor ejecutante.

PARA CANCELAR UNA HIPOTECA CAMBIARIA HAY QUE INUTILIZAR LAS LETRAS DE CAMBIO, AÚN SIENDO LA HIPOTECA NULA.
Resolución de 2 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se declara judicialmente la nulidad de una hipoteca en garantía de unas letras de cambio (también declaradas nulas) por suplantación en la constitución del dueño de la finca. El verdadero dueño solicita la cancelación de la hipoteca en el Registro, lo que se niega por el Registrador ya que no se acredita la inutilización de los títulos cambiarios, lo que es confirmado por la Dirección General, al sostener que de otro modo se produciría indefensión del titular registral, habiendo debido, para conseguir la cancelación, dirigirse en el procedimiento judicial contra el legítimo tenedor de las cambiales garantizadas.

SE PUEDE CANCELAR UNA HIPOTECA POR CONFUSIÓN MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.
Resolución de 7 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 3 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

La Dirección General entiende que basta una instancia privada con firma legitimada para cancelar una hipoteca por confusión entre acreedor y dueño de la finca si así resulta del propio historial registral y sin necesidad de otorgar escritura privada.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN CADUCADA IMPRORROGABLE, SEGUIDA DE NUEVA ANOTACIÓN NO CANCELABLE.
Resolución de 6 de Octubre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

No se cancela esta última anotación vigente y con entidad propia, al ser un asiento vigente que se encuentra bajo la salvaguardia judicial.

PRACTICADO ERRÓNEAMENTE UN ASIENTO NO CABE RECURSO CONTRA ESA CALIFICACIÓN SINO QUE DEBE ACUDIRSE AL PROCEDIMIENTO DE RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS
Resolución de 28 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se solicita una ampliación de un embargo existente, y la Registradora practica una anotación nueva y distinta de la que se pretende ampliar. La Dirección General confirma la calificación instando al recurrente a pedir la rectificación de errores del Registro.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: EXPEDIENTE DE DOMINIO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
Resolución de 8 de Octubre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

La citación del titular registral o sus causahabientes en el expediente se debe a que sus derechos se exponen al efecto cancelatorio que entrañan las inscripciones contradictorias. El principio de especialidad se proyecta en la necesaria constancia de las circunstancias personales de las inscripciones, ex el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, y en la expresión de las partes indivisas de su artículo 54.

REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO CUANDO EL ACTUAL DUEÑO ADQUIRIÓ DEL TITULAR REGISTRAL: NO CABE EXPEDIENTE DE DOMINIO.
Resolución de 3 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Habría que otorgar escritura pública de elevación de documento privado.

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO EX ARTÍCULO 20.5.1 DE LA LEY HIPOTECARIA.
Resolución de 16 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Se permite la inscripción de una escritura de elevación a público de compraventa previamente celebrada en documento privado, compareciendo los mismos compradores y todos los herederos de los cónyuges vendedores. No hay inconveniente a la hora de rectificar el segundo apellido de la vendedora fallecida, al contar con el consentimiento en escritura de todos los interesados: no cabe lugar a la existencia de dudas fundadas al respecto, sobre este punto.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
Resolución de 4 de Febrero de 2.012 (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Constituye el objeto de este recurso determinar si es inscribible el testimonio de un auto judicial firme, por el que se resuelve un expediente de dominio para inmatriculación de finca, que declara justificada la titularidad dominical de una finca, pese a las dudas del Registrador sobre si dicha finca forma parte de otra de mayor extensión inscrita a nombre de un tercero.
La Dirección General confirma la nota de calificación, pues en el presente caso no se han cumplido los requisitos establecidos por los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, en orden a la intervención en el expediente de la persona titular de la inscripción contradictoria o sus causahabientes de quienes puede proceder la finca a juicio del Registrador "expresado en su certificación", por lo que o bien el Juez hace una expresa valoración de identidad de la finca o bien se procede a los trámites de la reanudación de tracto, en cuyo caso de conformidad con el artículo 286 del Reglamento Hipotecario sería precisa la cancelación de la inscripción contradictoria a que se refiere dicho artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

EL TRACTO NO QUEDA INTERRUMPIDO CUANDO LA HEREDERA DEL TITULAR REGISTRAL APORTA A SU SOCIEDAD CONYUGAL DE GANANCIALES.
Resolución de 6 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

La cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando la esposa (que luego aportó la finca a la sociedad de gananciales) adquirió la finca por herencia de la titular registral, o bien, como estima la Registradora es preciso realizar la partición de dicha herencia, además de los correspondientes documentos sucesorios.
La Dirección General confirma la nota, señalando que no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de sus herederos. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente

NO ES POSIBLE INSCRIBIR UN EXCESO DE CABIDA EN VIRTUD DE EXPEDIENTE JUDICIAL SI TAL EXCESO DERIVA DE UNA ESCRITURA DE AGREGACIÓN DE FINCAS.
Resolución de 7 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 3 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro testimonio de un expediente de dominio tramitado al efecto de inscribir un exceso de cabida de una finca, acompañado de una escritura de agregación a la misma finca de otras fincas colindantes. Dicha escritura se presentó a requerimiento de la Registradora.
La Dirección General entiende que el expediente de dominio es, en este caso, título supletorio, y no puede utilizarse cuando existe un título original, cual es la escritura de agregación, que es la que se debe inscribir, subsanando los defectos que tuviere.

EL DOCUMENTO PRIVADO LIQUIDADO NO ES TÍTULO PARA INMATRICULAR.
Resolución de 23 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta como primer título de los dos necesarios para la inmatriculación de una finca un documento privado de compraventa liquidado fiscalmente. La Dirección General confirma la nota negativa, al aplicar la doctrina establecida en la Sentencia del Tribunal Supremo, de 31 de enero de 2.001, al señalar que la fehaciencia debe ser, no de la fecha (liquidación del impuesto), sino del contenido del documento, lo cual exige documento público.

URBANISMO

INALTERABILIDAD DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN YA DELIMITADAS SIN PREVIA MODIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO U ORDENACIÓN.
Resolución de 8 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Iniciada la gestión urbanística en un sector a través de un sistema de actuación urbanística (en este caso de compensación), no cabe modificar ni las unidades de actuación delimitadas en el planeamiento ni parcialmente el sistema de ejecución sin los mismos trámites que para su aprobación.

SUPERVISIÓN NOTARIAL Y REGISTRAL DE LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL.
Resolución de 17 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Las comunicaciones legalmente previstas en el régimen de transmisión de VPO (pensadas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto administrativos) han de acreditarse ante el Notario autorizante de la escritura de transmisión, y además debe justificarse su cumplimiento antes de la calificación registral.

UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO: EN LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS HAY QUE DISTINGUIR LOS DISTINTOS GRADOS DE LA RETROACTIVIDAD DE LAS MISMAS.
Resolución de 27 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se otorga una escritura de segregación del año 1.984, quedando una finca con una extensión inferior a la establecida por el régimen sobre unidades mínimas de cultivo -Ley 19/1995, de 4 de julio-, por lo que es rechazado por el Registrador al exigir autorización de la Consejería de Agricultura para proceder a la segregación de una parcela de finca cuya cabida sea inferior a la unidad mínima de cultivo, lo que nos lleva a la cuestión de la procedencia de la aplicación con carácter retroactivo de la legislación aplicable a las unidades mínimas de cultivo y a la indivisibilidad de fincas rústicas.
La Dirección General confirma la calificación negativa aplicando el artículo 17 de la Ley del Suelo, al entender, tras examinar los diferentes grados de irretroactividad de las normas, mediante el estudio de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, que "el principio de irretroactividad impera respecto de la legislación y la jurisprudencia, pero no respecto de la doctrina que las interpreta, y si bien las exigencias de los textos legales vigentes lo deben ser al tiempo del otorgamiento de la escritura, y la calificación del Registrador debe basarse en apreciar que el Notario ha exigido los controles administrativos vigentes en el momento de la autorización, si bien también para los actos puramente registrales, lo será respecto de los requisitos y autorizaciones exigibles en el momento de la presentación en el Registro.", por lo tanto se aplicará un criterio diferente según se trate de un acto puramente registral o de otro de naturaleza distinta.

USUFRUCTO

LA DURACIÓN DEL USUFRUCTO NO ES ALTERADA POR SU TRANSMISIÓN O POR SU CARÁCTER GANANCIAL. DIFERENTES CONFIGURACIONES DE USUFRUCTO.
Resolución de 21 de Diciembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

El cesionario de un derecho de usufructo está sujeto a las vicisitudes de su título constitutivo: se extingue por muerte del cedente y no procede para los cesionarios el acrecimiento del 521 del Código civil. Los actos dispositivos del usufructuario nunca podrán ampliar este ius in re aliena, ni por tanto aumentar o extender el gravamen más allá de lo previsto en el título constitutivo, salvo que concurra el consentimiento o la autorización del nudo propietario. Y entre estos parámetros que quedan fuera del poder de configuración del usufructuario debe incluirse, sin duda, el de alargar el término (sea o no incertus quando) de su duración más allá de lo previsto. Como se deduce del artículo 480 del Código Civil (a salvo el régimen especial de los arrendamientos) las consecuencias de los actos dispositivos que lleve a cabo el usufructuario, «se resolverán al fin del usufructo».
En definitiva, debe afirmarse que el cesionario de un derecho de usufructo está sujeto a las vicisitudes del título constitutivo del derecho de usufructo cedido o transmitido. Solo las causas de extinción previstas en el título constitutivo del usufructo cedido afectan a éste y determinan su extinción. Por ello, sí se trata de la cesión de un usufructo vitalicio, dicho derecho se extinguirá con la muerte del usufructuario cedente, lo cual no impide que también pueda extinguirse, pero por otra causa prevista en el título de cesión.
Además, se señala que cabe, en este caso por título hereditario, constituir usufructo sobre usufructo (permite el uso y disfrute directo), usufructo sobre nuda propiedad (equivalente a usufructo sucesivo), nuda propiedad sobre usufructo (como titularidad expectante) o nuda propiedad sobre otra (que presupone la existencia de dos usufructos sucesivos).

EXPROPIACIÓN FORZOSA

NO ES POSIBLE PROTEGER EL DERECHO DE REVERSIÓN RESPECTO DE UNA EXPROPIACIÓN PRODUCIDA EN 1.984.
Resolución de 8 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 5 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea si resulta posible hacer constar en el Registro de la Propiedad el derecho preferente de reversión frente a terceros posibles adquirentes respecto de una finca expropiada en 1984, conforme a lo dispuesto en el articulo 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa en la redacción dada a tal precepto por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
La Dirección General considera que no es posible porque no cabe dar acceso registral, generando una apariencia contraria a la realidad, a un derecho de reversión que legalmente no haya llegado a nacer, en caso de haberse mantenido la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social durante diez años, o se haya extinguido por caducidad, al no haberlo ejercitado en el plazo de veinte años desde la toma de posesión, lo que tiene lugar en el presente supuesto.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA CUYA DESCRIPCIÓN EN EL TÍTULO COINCIDE CON CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. DUDAS REGISTRALES INFUNDADAS.
Resolución de 3 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Coincidiendo de esta forma la descripción de la edificación del título con el documento justificativo de la misma, se estima cumplido el requisito del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sin que sea óbice la no coincidencia de la extensión superficial inscrita con la catastral.

INTERPRETACIÓN DEL ART. 20.4 DEL RD 8/2.011: SE PLANTEA SI ES NECESARIO APORTAR A LAS OBRAS ANTIGUAS EL CERTIFICADO PREVIO DE FUERA DE ORDENACIÓN.
Resolución de 17 de Enero de 2012. (B.O.E. de 9 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso si el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio, según redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2.011, es imprescindible, en cuanto requisito «sine qua non» para poder practicar la inscripción de la declaración de obra nueva de edificación antigua, la previa manifestación formal realizada por el Ayuntamiento y relativa a que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, "que prescribe la letra b) del apartado 4 del artículo 20 del Texto Refundido 2/2008, de 20 de junio"; o si, por el contrario, como sostiene el Notario autorizante, la inscripción de la obra antigua puede practicarse con la sola justificación de la prescripción de la acción que imposibilite su derribo y la no constancia en el Registro de expedientes de disciplina urbanística, notificando la inscripción realizada al Ayuntamiento para que éste proceda a continuación y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situación de fuera de ordenación y de su contenido.
La Dirección General en una extensa resolución rechaza la nota de calificación. De las dos posibles interpretaciones de este apartado b) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo, parece más acertado entender que la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad. No todos los requisitos establecidos en los apartados a), b) y c) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo son previos a la inscripción. Sí lo es el expresado en el apartado a); y posterior a la inscripción es el expresado en el apartado c). El apartado b) puede ser cumplido con carácter previo, si por ejemplo, se aporta junto con la certificación del Ayuntamiento en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada, el acto administrativo en el que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido; y posterior puede ser en el caso de que la terminación de la obra en fecha determinada se justifique por acta notarial, certificado de técnico competente o certificación catastral. Y, por el contrario, no procederá hacer constar la situación de fuera de ordenación, si la construcción, como se ha expresado no se encuentra fuera de ella, por ser conforme con el planeamiento.
A esta conclusión llega la Dirección General de las siguientes consideraciones:
1) Porque puede ocurrir que la construcción no se encuentre fuera de ordenación; 2) Porque resulta contradictorio admitir que la fecha de terminación de la construcción pueda acreditarse no sólo por certificación del Ayuntamiento, sino también por certificación de técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral, e inmediatamente después exigir que se aporte con carácter previo el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación; 3) Que la publicidad registral, en garantía de los terceros, es suficiente con la expresión, en el cuerpo de la inscripción y en la nota de despacho (cfr. artículo 20.4.c del Texto Refundido de la Ley de Suelo), de la forma en que se ha practicado la inscripción y de la notificación al Ayuntamiento; 4) Existiendo una manifestación formal del Ayuntamiento en relación con la adecuación o no de la obra al planeamiento urbanístico resultaría superfluo imponer al registrador que exija justificación de su antigüedad y que compruebe que el suelo no es demanial ni afectado por servidumbres de uso público; 5) Que con ello se posibilita la manifestación contenida en la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de permitir el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, logrando la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica, para lo cual será preciso que se aporte el correspondiente acto administrativo en el que se delimite su contenido.

INSCRIPCION DE LA DECLARACIÓN DE RUINA DE UNA FINCA.
Resolución de 12 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantea si debe entenderse solicitada a efectos registrales la rectificación de la descripción de una finca, siendo así que en la parte expositiva de la escritura presentada, después de la descripción en términos coincidentes con la que figura en el Registro, se hace constar el estado de ruina de la misma, su exceso de cabida y su demolición acompañando documentación del Ayuntamiento que así lo declara. La Registradora inscribe la permuta objeto de la escritura, pero no las rectificaciones de la descripción al entender que son meras manifestaciones de las partes.
La D.G.R.N. admite el recurso pues con ello se está obviando la necesaria calificación del exceso de cabida, de la rectificación descriptiva relativa al solar, y de la modificación de linderos.

INSCRIBIBLE CLÁUSULA ESTATUTARIA CON NORMAS REGULADORAS DE ELEMENTOS COMUNES NO DESCRITOS EN LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.
Resolución de 9 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Los estatutos, conteniendo normas de uso y gastos de elementos comunes potenciales o futuros, son otorgados por el propietario único, luego se cumple la exigencia de unanimidad. No todos los elementos comunes han de estar descritos en el título constitutivo.

LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS U EXONERACIÓN SON INOCUAS PARA LA INSCRIPCIÓN DE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO.
Resolución de 2 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Por dos razones: por la discutida naturaleza traslativa de la disolución de comunidad, y por la limitada utilidad del certificado. En este caso, se conoce a priori el estado del inmueble: el cedente de cuota es condueño junto con el adjudicatario del elemento en propiedad horizontal, quien a su vez compensa en parte al cedente asumiendo la deuda hipotecaria pendiente, pudiéndose calcular directamente el resto de la compensación por operaciones aritméticas.

LA INSCRIPCIÓN DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL PUEDE PRACTICARSE SOBRE UNA OBRA EN CONSTRUCCIÓN, SIN QUE LE AFECTE LAS VICISITUDES DE LA LICENCIA DE OBRAS.
Resolución de 20 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 9 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Inscrita una obra nueva en construcción se otorga la división horizontal, y el Registrador señala como defecto que la licencia está caducada, lo cual es defecto que la Dirección General rechaza ya que la división horizontal se puede inscribir sin necesidad de espera a la terminación de la obra.

EN RELACIÓN A UNA OBRA NUEVA INSCRITA, EL AYUNTAMIENTO NOTIFICADO NO PUEDE PEDIR LA CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN.
Resolución de 20 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 9 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Un determinado Ayuntamiento, al cual el Registrador ha notificado la inscripción de varias obras nuevas, solicita la cancelación de las mismas, aduciendo que falta la licencia de ocupación, que no hay una declaración municipal de que la obra está fuera de ordenación y que está situada en un espacio protegido. El Registrador deniega la cancelación al considerar que los asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales, lo cual es confirmado por la Dirección General, quien no entra en la validez o no de las inscripciones, limitándose a señalar que eso se tiene que solucionar en el procedimiento legalmente establecido y no en el planteado en el recurso relativo a la calificación negativa.

ES NECESARIA PARA INSCRIBIR UNA OBRA NUEVA EN CASTILLA-LA MANCHA LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.
Resolución de 21 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

En una obra nueva de una vivienda unifamiliar en Castilla-La Mancha es necesaria la presentación de la licencia de primera ocupación al aplicar el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, (en su redacción dada por el artículo 24 del Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio), señalando que es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación, reforzando de este modo las medidas que aseguran el cumplimiento de la legalidad urbanística.

EL PREVIO DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO EN EL REGISTRO TAMBIÉN ES EXIGIBLE EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN EN ANDALUCÍA.
Resolución de 15 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

El artículo 27.3 del aplicable Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (Decreto 60/2010, de 16 de marzo) lo exige de modo tajante y sin excepción. No es óbice de ello, que al autopromotor se le exonere de concertar el seguro decenal

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

NO ES POSIBLE EL EMBARGO SOBRE UNA CUOTA DE UN BIEN GANANCIAL, MEDIANDO DIVORCIO MIENTRAS NO SE HAYA LIQUIDADO LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.
Resolución de 16 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 2 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso si inscrita una finca a favor de ambos cónyuges como ganancial, puede tomarse anotación de embargo sobre una mitad indivisa de la misma, cuando el embargante es la esposa y el embargado el marido, siendo así que ambos cónyuges están divorciados.
La Dirección General confirma la nota de la Registradora y reproduce sus argumentos, señalando que de conformidad con el artículo 144 del Reglamento Hipotecario, mientras la sociedad conyugal ha sido disuelta y no liquidada, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que integran y de la que puedan disponer separadamente, o que pueda ser embargada separadamente, sino que por el contrario, la participación de aquéllos recae sobre la masa ganancial como patrimonio separado y sólo cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares que a cada uno se le adjudiquen en dichas operaciones, sin que estas operaciones liquidatorias puedan ser realizadas unilateralmente por un cónyuge.

FALTA DE OBLIGACIÓN NOTARIAL DE ESPECIFICAR LAS RAZONES POR LAS CUALES EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL ES APLICABLE.
Resolución de 20 de Diciembre de 2.011 (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Así lo establece el Centro Directivo en virtud de lo dispuesto por el artículo 159 del Reglamento Notarial. Carecen de virtualidad cualquier obstáculo registral frente a tal constatación en escritura. Una vez realizada por el Notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial, no puede el Registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», entendiéndose que dicha manifestación se recogerá por el Notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante.
Por ello, al indicar que dicho régimen es el legal supletorio de gananciales resulta inequívocamente que el mismo no tiene carácter convencional (si se tratara de la hipótesis, contemplada en la calificación, de capitulaciones matrimoniales por las que se pactara el régimen mediante la remisión al régimen de gananciales del Código Civil, es evidente que no se trataría de un régimen de origen legal sino paccionado).

DERECHO DE SUCESIONES

INSCRIPCIÓN A FAVOR DE HEREDERO ÚNICO.
Resolución de 16 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

La aceptación en instancia privada de heredera única a través de representante exige mandato expreso sin que basten las facultades concedidas en un poder para pleitos para comparecer ante organismos administrativos.

LA INEXISTENCIA DE POSIBLES SUSTITUTOS NO CONTEMPLADOS EN LA PATICIÓN NO NECESITA SER OBJETO DE PRUEBA.
Resolución de 2 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

En una escritura de adjudicación de herencia en la que uno de los llamados ha premuerto, siendo sustituido por sus descendientes, acreditándose el fallecimiento previo al del causante del sustituido, así como también el del nacimiento de los hijos del mismo mediante los certificados de nacimiento correspondientes, lo que no le basta a la Registradora, que solicita prueba fehaciente, ya sea, acta de notoriedad del artículo 82 del Reglamento Hipotecario, Certificado de Actos, de Última Voluntad y testamento, o Acta de Declaración de Herederos Abintestato de la sustituida, lo que es revocado por la Dirección General, al considerar que no deben ser objeto de prueba los hechos negativos, y mantener la idea contraria sería tanto como dar a entender la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece contradicha en la propia regulación legal (artículo 14 de la Ley Hipotecaria).

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

CABE LA INSCRIPCIÓN DE SOCIEDAD EXPRESS SIN PREVIA JUSTIFICACIÓN DE IMPUESTO AUTOLIQUIDADO.
Resoluciones de 18 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 17 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Aplica la Instrucción de la D.G.R.N. de 18 de Mayo de 2011, subrayando que la determinación de los requisitos de acceso al el Registro Mercantil, como Registro Jurídico es de competencia estatal (que no incluye tal justificación fiscal) sin que puedan prevalecer al respecto la normativa autonómica.

CONVOCATORIA DE JUNTA EN SOCIEDAD LIMITADA MEDIANTE PÁGINA WEB: DEBE FIGURAR EN LOS ESTATUTOS SOCIALES.
Resolución de 9 de Febrero de 2012 (B.O.E. de 8 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, constando en los estatutos vigentes de una sociedad limitada, como forma de convocatoria de la Junta, la de «comunicación individual y escrita del anuncio a todos los socios en el domicilio que conste en el libro registro, por correo certificado, con acuse de recibo», es posible que por certificación del administrador único se consigne en la hoja abierta a la sociedad, por nota marginal, la dirección electrónica de la página web de la sociedad «a los efectos de lo dispuesto en el artículo 173.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010», es decir a los efectos de establecer el medio a través del cual se comunicará la convocatoria de la junta a los socios.
Parece claro, señala la Resolución, que la intención del órgano de administración de la sociedad es la de establecer dicha web para poder realizar las convocatorias de la junta general por medio de un anuncio insertado en la misma, dada la remisión al artículo 173 de la Ley de Sociedades de Capital, prescindiendo totalmente de la regulación estatutaria establecida por acuerdo unánime o mayoritario de los socios. Ello indudablemente, señala la D.G.R.N., no es posible. Los estatutos como norma orgánica que reglamenta la vida de la sociedad, sin perjuicio de su indudable aspecto contractual, y aunque no sean verdadero derecho objetivo, tienen un aspecto de derecho interno de la sociedad y, por tanto, se erigen en norma que han de respetar por los administradores y los socios, y ello sin perjuicio de su posible modificación por acuerdo mayoritario de los mismos.
Por todo ello, para la constancia de la web en la hoja de la sociedad, lo primero que debe hacerse es modificar los estatutos sociales en el punto relativo a la forma de convocatoria y una vez establecida como forma de convocatoria, al amparo del artículo 173.2 de la Ley de Sociedades de Capital, la web social es cuando podrá hacerse constar la concreta dirección de dicha web en la hoja abierta a la sociedad en el Registro Mercantil. Y ello es claramente incumbencia de la junta general.

EN CASO DE TRANSMISIÓN DE LAS PARTICIPACIONES LA DETERMINACIÓN DEL VALOR RAZONABLE NO PUEDE QUEDAR PENDIENTE DE LA JUNTA GENERAL
Resolución de 28 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

En la cláusula estatutaria que se pretende inscribir el sistema de determinación del valor razonable de las participaciones en caso de transmisión consistente en que cada dos años la junta general realiza la valoración tomando como base los fondos propios de la sociedad, los beneficios después de impuestos obtenidos durante los últimos dos ejercicios, según balances cerrados al 31 de diciembre y reduciendo en un veinticinco por ciento del pasivo correspondiente al personal, lo cual es rechazado por la Dirección General, al entender que no existe objetividad e imparcialidad, pues se deja la valoración al arbitrio de una de las partes, en contravención con lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil, tanto si se ejerce el derecho de adquisición por la sociedad, como por el tercero.

LA EXPRESIÓN "PRESTACIÓN DE SERVICIOS" EN EL OBJETO SOCIAL, NI PRODUCE INDETERMINACIÓN NI ENGLOBA LAS ACTIVIDADES PROFESIONALES DE LA LEY 2/2.007 DE SOCIEDADES PROFESIONALES.
Resolución de 2 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se niega por el Registrador la inclusión en el objeto social de la expresión "prestación de servicios", tanto por su indeterminación (art. 178 RRM) como por incluir actividades sujetas a colegiación obligatoria, lo que es revocado por la Dirección General, aplicando la doctrina establecida en la Resolución de 23 de marzo, 5 de abril, 4 de junio, 29 de junio, 5 de septiembre y 15 de noviembre, todas de 2.011, y que podemos resumir en que "únicamente habrá indeterminación cuando se utilice una fórmula omnicomprensiva de toda posible actividad comercial o industrial pero no cuando a través de términos concretos y definidos se señala una actividad de carácter general", y que la mera inclusión en el objeto social de actividades profesionales (y, aún más cuando se utilice la expresión «prestación de servicios), faltando los demás requisitos o presupuestos tipológicos imprescindibles de la figura societaria profesional, no impide la inscripción.

ES VÁLIDO UN PLAZO DE PREAVISO PARA SEPARARSE UN SOCIO EN UNA SOCIEDAD PROFESIONAL.
Resolución de 7 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 3 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

La Dirección General señala que un plazo de preaviso para que un socio de una sociedad profesional se separe de la misma, no es contrario a las normas imperativas que protegen el derecho de separación ya que es una "modalización de su ejercicio", que en este caso contribuye a salvaguardar tanto los intereses de los acreedores (mediante las normas establecidas para la necesaria reducción del capital social) como los de la propia sociedad (evitando así que un ejercicio abusivo de ese derecho pudieran abocarla a la disolución), y no perjudica al socio ni a su derecho a la realización del valor patrimonial de las participaciones porque no es una dificultad objetiva que sea prácticamente insalvable ni implica para el socio una vinculación excesiva o abusiva.

EN LOS AUMENTOS DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS DEBE PRECISARSE LA FECHA DE LOS CRÉDITOS, SIN AGRUPARLOS EN UN SOLO APUNTE.
Resolución de 19 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 9 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

En una escritura de elevación a público de un aumento de capital por compensación de créditos se dice que unos créditos contraídos durante años «a efectos prácticos, se refunden contablemente en uno solo, con la fecha de este informe». La Dirección General considera que esa expresión es una simple manifestación que no tiene efecto novatorio al no hacerlo de un modo terminante como exigiría el art. 1204 del Código Civil, por lo tanto los créditos siguen siendo diferentes y, en consecuencia se tienen que precisar para determinar los bienes objeto de aportación a la sociedad.

LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA DEBE SER REALIZADA POR PERSONA LEGITIMADA, SI NO ES ASÍ, NO SE PUEDEN SUBSANAR LOS POSIBLES DEFECTOS FORMALES.
Resolución de 8 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 5 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se celebra Junta General convocada por un Presidente de Consejo de Administración cesado. La Dirección General considera nula esa Junta General, sin que pueda convalidarse al haberse convocado por persona no legitimada. En las ocasiones en que la D.G.R.N. ha desestimado determinados defectos formales, siempre se había realizado la convocatoria defectuosa por persona legitimada.

ADMINISTRADORES

CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN EN SOCIEDAD ANÓNIMA: ELECCIÓN DE PRESIDENTE HABIENDO VACANTES EN EL CONSEJO.
Resolución de 14 de Febrero de 2.012 (B.O.E. de 8 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Son dos las cuestiones principales que resultan de dicha nota y se debaten en el presente recurso:
1º).- La primera, si es posible nombrar presidente de un consejo de administración, cuyo número estatutario es de doce miembros, cuando está vacante una de las vocalías, precisamente la del anterior consejero-presidente que renunció a su cargo.
2ª).- La segunda, si es posible ese mismo nombramiento cuando de los doce miembros del consejo, uno ha renunciado a su cargo y otros seis tienen el cargo caducado por transcurso de su plazo de duración, siendo uno de los consejeros afectados por la caducidad el nombrado presidente, o si es precisa la previa reelección de los mismos.
Resuelve la Dirección General los dos puntos planteados en los siguientes términos:
1º).- En cuanto al primero, rechaza la nota de calificación señalando que el acuerdo del consejo nombrando presidente no tiene por objeto modificar acto alguno previo de la sociedad, sino subvenir, de forma provisional e interina, a la falta de presidente del mismo provocada por la dimisión o renuncia del anteriormente nombrado. Y no puede obstaculizar el nombramiento de un cargo del consejo el que éste, por circunstancias sobrevenidas, no esté compuesto por el número que fijan los estatutos de la sociedad, especialmente teniendo en cuenta la especial naturaleza de la sociedad y lo complejo del nombramiento de sus vocales por el órgano competente para ello, a que después se aludirá.
Por tanto, el hecho de que el consejo deba estar compuesto por doce miembros y haya una vacante en el mismo, no debe impedir ni su válido funcionamiento, ni la posible inscripción de los acuerdos que el mismo adopte. Cualquier otra solución llevaría a la conclusión de que la renuncia o el fallecimiento o incapacitación sobrevenida de un consejero paralizaría la vida de la sociedad haciendo inoperante el consejo con las consecuencias negativas de todo orden que ello implica, entre ellas la disolución de la sociedad por paralización del órgano de administración. Por tanto la renuncia de un miembro del consejo, que por su propia naturaleza no puede ser impedida por el resto de los consejeros, no debe paralizar ni impedir la continuidad y funcionamiento del propio consejo.
2º).- El segundo defecto plantea la caducidad del nombramiento de una serie de consejeros y la falta de previa inscripción de la reelección de estos. También rechaza aquí los argumentos de la calificación, recogiendo el fundamental principio de conservación de la empresa en cuya virtud en caso de caducidad de consejeros sin que conste que hayan sido renovados debe estimarse que existe una prórroga tácita o de hecho de los mismos, al menos a los efectos de tomar decisiones que impidan la paralización de la sociedad y sobre todo a efectos de poder convocar junta general con la finalidad de reconstituir el órgano de administración. Este mismo criterio aparece confirmado por el artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital que permite la convocatoria de la junta por los administradores que permanezcan en el cargo, aunque el órgano de administración no esté debidamente constituido, siempre que esa convocatoria se limite al acuerdo relativo al nombramiento de nuevos administradores.

EN LA NOTIFICACIÓN DEL CESE DE ADMINISTRADOR SI RESULTA FALLIDO EL ENVÍO POR CORREO, EL NOTARIO DEBE ACUDIR PERSONALMENTE AL DOMICILIO. DISCUTIBLE INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 202 DEL REGLAMENTO NOTARIAL
Resolución de 30 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

El Registrador entiende no cumplido el procedimiento del artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil, ya que el Notario, que no era competente en el domicilio en el que se tiene que hacer la notificación, notifica a un administrador su cese mediante envío de copia simple de la escritura con el original de la carta de notificación de cese de funciones mediante correo certificado con acuse de recibo, devolviéndose la carta por hallarse ausente el destinatario de la carta.
El problema se plantea cuando habiéndose acudido a la primera de las formas de notificación previstas, no se haya podido efectuar, por no haber sido recogida la carta por el interesado en la oficina de Correos. En estos casos, deberá acudirse, señala la D.G.R.N., al segundo de los procedimientos previstos en el artículo 202 del Reglamento Notarial, de manera que el Notario debe procurar realizar la notificación presencialmente, en los términos previstos en dicho artículo. Sólo así podrá cumplirse el principio constitucional de tutela efectiva y la doctrina jurisprudencial que asegura en el mayor grado posible la recepción de la notificación por el destinatario de la misma, a cuyo fin deben de extremarse las gestiones en averiguación del paradero de sus destinatarios por los medios normales. Y por eso, se señala, que en el presente expediente, donde la notificación se ha intentado realizar sin éxito al domicilio que consta en el Registro por correo certificado con acuse de recibo, pero no ha habido intento de notificación presencial por el notario, no puede considerarse debidamente cumplido lo dispuesto en el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil, puesto que no cabe afirmar que la sociedad haya hecho todo lo necesario por notificar al administrador cesado.

CUENTAS ANUALES

DEPÓSITO DE CUENTAS: ES NECESARIA LA HUELLA DIGITAL EN LA CERTIFICACIÓN.
Resoluciones de 2 de Diciembre de 2.011. (B.O.E. de 2 y 9 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución Descargar Resolución.

El presente recurso plantea la cuestión de la legalidad del requisito técnico requerido por la Orden del Ministerio de Justicia de 28 de enero de 2.009, relativo a la identificación, a través de la huella digital, de quienes emiten la certificación acreditativa de la aprobación de las cuentas anuales por la Junta general de la sociedad.
Entiende la sociedad que, al no estar comprendido entre los requisitos relacionados en el artículo 366 del Reglamento del Registro Mercantil, sino en el Anexo II de la Orden ministerial de 28 de enero de 2009, no puede ser de obligado cumplimiento, pues esta última norma no tiene rango normativo suficiente para imponer a los obligados cargas no contempladas reglamentariamente y, por tanto, no debe ser exigido por el Registrador Mercantil.
La Dirección General confirma la nota. Señala que se trata de un requisito técnico requerido por la Orden del Ministerio de Justicia de 28 de enero de 2009, relativo a la identificación, a través de la huella digital, de quienes emiten la certificación acreditativa de la aprobación de las cuentas anuales por la Junta general de la sociedad pues la certificación aprobatoria de las cuentas es uno de los documentos esenciales que los empresarios deben presentar para su depósito pues de otra forma no se podría relacionar de manera inequívoca las cuentas presentadas con la certificación emitida por el órgano de administración social.

NO ES ADMISIBLE EL DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES SIN EL INFORME DE AUDITORÍA A PETICIÓN DE LA MINORÍA.
Resolución de 15 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 9 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se suspende por el Registro Mercantil el depósito de cuentas de una sociedad por no aportar el informe de auditoría solicitado por la minoría. La D.G.R.N. reitera su doctrina que pone de manifiesto que no puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales de una sociedad si no se presenta el correspondiente informe del auditor de cuentas cuando en las sociedades no obligadas a verificación contable se hubiese solicitado por los socios minoritarios el nombramiento registral (artículo 366.1.5.° del Reglamento del Registro Mercantil).

DEPÓSITO DE CUENTAS: NO ES POSIBLE SI NO SE HAN DEPOSITADO LOS EJERCICIOS ANTERIORES.
Resolución de 21 de Noviembre de 2011. (B.O.E. de 9 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se suspende el depósito de cuentas del ejercicio de 2.010 de una sociedad por no constar previamente depositadas las cuentas de los ejercicios anteriores
La Dirección General confirma la nota de calificación pues no puede tenerse por efectuado el depósito de las cuentas anuales de una sociedad cuando su hoja registral se encuentra cerrada por falta del depósito de cuentas del ejercicio anterior (artículo 366.1.5.° del Reglamento del Registro Mercantil).

DEPÓSITO DE CUENTAS: SI HAY AUDITORIA A PETICIÓN DE LA MINORÍA ES OBLIGATORIO PRESENTAR EL INFORME DE GESTIÓN.
Resolución de 21 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 9 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Solicitada por la minoría de una sociedad el informe de auditoria no se acompaña al mismo el informe de gestión.
La Dirección General confirma la nota pues ha mantenido reiteradamente que la obligación de la sociedad de presentar el informe de gestión surge desde que nace para la sociedad la obligación de auditar sus cuentas, bien por haber alcanzado durante dos años consecutivos dos de los límites señalados en el artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital, bien por haber solicitado la auditoría de cuentas del último ejercicio vencido los socios minoritarios, al amparo del derecho que les reconoce el artículo 265.2 de la precitada Ley. Así resulta del art. 279 de la Ley. Y, obviamente, el informe de auditoría habrá de abarcar también el informe de gestión del último ejercicio económico para su verificación por el Auditor de cuentas.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES. HIPOTECA MOBILIARIA

CABE LA INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA MOBILIARIA DE FARMACIA SIN PREVIA INSCRIPCIÓN DE SU TÍTULO ADQUISITIVO.

Resolución de 1 de Febrero de 2.012 (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

La inscripción del título adquisitivo es facultativa. En sede de hipoteca mobiliaria el principio de tracto sucesivo rige limitadamente.

NO CABE ANOTAR EL EMBARGO DE UN VEHICULO EN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES SI NO COINCIDE EL D.N.I. DEL EMBARGADO CON EL QUE CONSTA EN LA BASE DE DATOS DE TRAFICO.

Resolución de 11 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de Bienes Muebles una anotación preventiva de embargo sobre un vehículo, siendo rechazada por el Registrador y confirmada su calificación por el Centro Directivo, al figurar como titular una persona con D.N.I. distinto del que consta en la resolución judicial. 

SISTEMA NOTARIAL

R DE 20 DE OCTUBRE DE 2011.
QUEJA POR ACTUACIÓN NOTARIAL COMO TESTIGO EN JUICIO. REPROCHE AL NOTARIO DE NO EXPRESAR LA VOLUNTAD DE LOS OTORGANTES. NO PROCEDE

"...En cualquier caso, e independientemente de lo anterior, es obligado recordar que la actuación notarial goza de la fe pública, y únicamente podrá ser desvirtuada por los Jueces y Tribunales, o por sus administraciones y sus funcionarios en el ejercicio de sus competencias, ex. artículo 143 del Reglamento Notarial, por lo que constando el consentimiento de la otorgante en los instrumentos públicos a los que hace referencia el señor recurrente, no podría esta Dirección General entrar a valorar sus insinuaciones de que no se adecuaban tales manifestaciones a la voluntad real...".

R. DE 11 DE OCTUBRE DE 2011.
QUEJA POR DENEGACIÓN A UN HIJO DEL DERECHO DE COPIA DE ACTA DE ENVÍO DE CARTA CON ACUSE DE RECIBO DEL PADRE A LA MADRE Y PETICIÓN DE RESPONSABILIDAD DISCIPLINARIA. FALTA DE INTERÉS LEGÍTIMO Y DERECHO A LA INTIMIDAD.

"...a) Que si bien la prestación de su función es obligatoria para el Notario, esa función tiene una vertiente negativa, de forma que el Notario no sólo puede sino que debe denegar su función (que en este caso comprende la expedición de copias), cuando, a su juicio, no se den los requisitos legales y reglamentarios para autorizar lo que se le solicita; o dicho de otro modo, la denegación de una copia no es por sí misma constitutiva de ninguna infracción reglamentaria, más aún cuando mediante la presente resolución este Centro Directivo se está pronunciando favorablemente sobre la actuación de la Notaria al no expedir la copia solicitada...".

RESOLUCIÓN DE 18 DE OCTUBRE DE 2011.
QUEJA POR DENEGACIÓN DE COPIA DE UN ACTA NOTARIAL DE PRESENCIA EN EL INTERIOR DE UN EDIFICIO. NO PROCEDE

"... Así, pues, en el presente caso el derecho constitucional a la intimidad personal y familiar debe prevalecer frente a una de las manifestaciones del derecho de propiedad (como es el derecho a conservarla), máxime cuando este derecho ha sido limitado voluntariamente por el propietario mediante un contrato de arrendamiento, lo que supone la cesión de su uso y la conversión del piso o casa en el domicilio del arrendatario a todos los efectos.
Esta prevalencia viene apuntada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuyo artículo 21.3, al tratar de la conservación de la vivienda arrendada, establece que: "El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda."
De esta disposición se infiere que no existe un derecho irrestricto del arrendador a conocer el estado de una vivienda que tenga arrendada (ya sea mediante le acceso a la misma sin permiso del arrendatario o, como en el presente caso, pidiendo la copia de un acta en la que se pone de manifiesto el estado de una de las viviendas), sino que lo que existe es una obligación del arrendatario de comunicar al arrendador los desperfectos graves y de facilitar el acceso a la vivienda y su reparación. De tal manera, la conciliación entre los dos intereses en cuestión (propiedad/conservación e intimidad) debe procurarse garantizando siempre el conocimiento y consentimiento del titular del derecho a la intimidad, lo que no sucede en la presente solicitud de copia de un acta...".

RESOLUCIÓN DE 14 DE OCTUBRE DE 2011.
QUEJA POR DENEGACIÓN DE FUNCIONES. NEGATIVA A AUTORIZAR ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE UN BIEN PATRIMONIAL DEL AYUNTAMIENTO QUE LO COMPRA EL ALCALDE. NO PROCEDE.

"...Parece claro que las prohibiciones del artículo 1459 del Código Civil tratan de impedir la autocontratación en el negocio jurídico bilateral por excelencia, la compraventa, al existir un conflicto de intereses el del vendedor, interesado en vender por el mayor precio posible, y el comprador, interesado en comprar por el menor precio posible, quedando la fijación del precio en manos del representante que actúa en nombre del representado propietario del bien y en su propio nombre. Admitido esto cabe preguntarnos si el hecho de que el Alcalde se abstuviera en la tramitación de todo el expediente de enajenación del bien municipal y que la venta fuera acordada y tramitada por el pleno excluye el conflicto de intereses de que venimos hablando y, en consecuencia, la aplicación de la prohibición.
Por todos es sabido que el artículo 1459 del Código Civil y otras normas que en nuestro ordenamiento disciplinan el conflicto de intereses, actúan en el ámbito de la seguridad jurídica preventiva: no será preciso que de hecho el acto controvertido produzca un daño al representado, sino que basta con que exista la posibilidad de que tal daño se produzca. En este sentido hay que recordar que la prohibición que examinamos se aplica aun cuando la venta se verifique a través de un procedimiento, como es la subasta pública, que fija el precio de manera objetiva.
En todo caso para dar respuesta a la pregunta anterior deben distinguirse los supuestos que contempla el artículo que examinamos: así, mientras en los recogidos en los tres primeros apartados cabe la posibilidad de salvar el conflicto de intereses (autorización judicial, autorización de poderdante, autorización de los interesados en la herencia...), tal posibilidad no existe en los recogidos en los otros dos, y esto es así porque mientras que en aquellos se están protegiendo intereses de orden privado, en estos los intereses protegidos que fundamentan la prohibición son de orden público y no admiten dispensa; su infracción determina la nulidad radical y absoluta del acto contraventor. Por esta razón, admitido que el Alcalde de un municipio es un empleado público encargado de la administración de los bienes del municipio que dirige, nada cambia el hecho de que se abstuviera en la tramitación del procedimiento de venta. Como presidente de la Corporación Local, a quien corresponde la representación del Ayuntamiento, se ve afectado por la prohibición contenida en el apartado cuarto del artículo 1459 del Código Civil por su condición de tal, independientemente de las circunstancias concretas del caso, aunque no haya tomado parte en el proceso de enajenación del bien municipal. Y esto es así porque estamos en definitiva ante una prohibición basada en razones de moral pública, que trata, no sólo de evitar posibles fraudes, sino también de prestigiar a los encargados de la administración de los bienes públicos y de la administración de justicia, librándolos de toda sospecha...".

RESOLUCIÓN DE 13 DE OCTUBRE DE 2011.
SE RECLAMA AL NOTARIO LA FALTA DE INFORMACIÓN A UN HEREDERO ÚNICO DE LA POSIBILIDAD DE FORMALIZAR LA ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LA HERENCIA EN DOCUMENTO PRIVADO, Y LA INNECESARIEDAD DE ESCRITURA PÚBLICA, DE LO QUE SÍ LE ADVIRTIERON, SEGÚN MANIFIESTA, EN LA OFICINA LIQUIDADORA Y EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. NO PROCEDE.

"...En el presente expediente considerando las manifestaciones del recurrente (que niega que fuese informado de la posibilidad de formalizar la herencia en documento privado) y las del notario afectado (que sostiene lo contrario), ambas son contradictorias, sin que conste en el expediente prueba alguna que acredite su certeza, por lo que quedan neutralizadas. Por esta razón y habida cuenta que el resultado final sería el mismo, incluso estando el acuerdo motivado, siguiendo el criterio jurisprudencial reseñado en los fundamentos y por economía procesal, esta Dirección General acuerda desestimar el recurso interpuesto, recordando a la Junta Directiva la obligación inexcusable de motivar sus acuerdos en los términos del artículo 54.1.b) de la Ley 30/1992...".

RESOLUCIÓN DE 16 DE DICIEMBRE DE 2011.
IMPUGNACIÓN DE MINUTA. DESLINDE CONCEPTUAL DE GASTOS SUPLIDOS Y HONORARIOS POR GESTIÓN. SE ESTIMA PARCIALMENTE.

"... QUINTO.- Por último, en relación con la cuestión de que se trata, debe también señalarse, que la liquidación practicada, además de ser materialmente improcedente, formalmente se encontraría mal explicada en la minuta impugnada, en la que aparece consignada bajo el epígrafe de "SUPLIDOS", que es un concepto que en modo alguno puede confundirse con el de "gestión" u "honorarios de gestión".
En relación con la noción de suplidos es ya tradicional la definición dada por esta Dirección General en su Resolución de 30 de septiembre de 1988, y reiteradas en muchas otras posteriores: "los suplidos son anticipos hechos por cuenta y cargo de otra persona, con ocasión de mandato o trabajos profesionales, y aunque no se trate de un concepto arancelario, sin duda puede resarcirse el registrador (en este caso el notario) de los anticipos que haga por cuenta del interesado (ya por ser necesarios, ya por haberle sido encargados), siempre que sean de cargo de éstos y se encuentren debidamente justificados".
Por otra parte, la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en el artículo 78, en su apartado tercero, número 3º, excluye de la base imponible, las sumas pagadas en nombre y por cuenta del cliente, en virtud de mandato expreso del mismo; es decir, las cantidades que pueden calificarse de suplidos.
Para aclarar este concepto, la Dirección General de Tributos, en contestación de 5 de octubre de 1995, a una consulta del Colegio de Registradores, estableció los requisitos para que dichas cantidades no se incluyeran en la base imponible de IVA, conforme al artículo 78:
1.- Tratarse de sumas pagadas en nombre y por cuenta del cliente, debiéndose acreditar ordinariamente mediante la correspondiente factura expedida a cargo del destinatario.
2.- El pago de las referidas sumas debe efectuarse en virtud de mandato expreso verbal o escrito del propio cliente por cuya cuenta se actúe.
En consecuencia, si el notario suple a su cliente en el pago de una factura emitida a nombre de éste, en virtud de mandato expreso del mismo, es el cliente el verdadero destinatario de la operación y, por ello, es este último quien soporta y se deduce el IVA correspondiente y computa el gasto en su imposición personal. Este importe no formará parte de la contraprestación obtenida por el notario, y en consecuencia debe hacerse constar en la factura su concepto de suplido y no incluirse en la base imponible del IVA (a diferencia de lo que ocurre con los honorarios de gestión)...".