JUAN CARLOS MARTÍN ROMERO
Notario de Málaga

La DG. en resoluciones de 7 de febrero de y 20 de mayo de 2005 la DGRN afrontó la no inscripción en el Registro de la Propiedad español de sendas compraventas autorizadas por Notario alemán, esta doctrina referente, a la negativa a su pretendida inscripción, fue anulada por la jurisprudencia, (sentencias del Juzgado de 1ª Instancia, nº 6, de Santa Cruz de Tenerife de 9 de Marzo de 2006 y  de la Audiencia Provincial, de Santa Cruz de Tenerife (391/06) de 22 de Noviembre de 2006, estando pendiente de resolución por nuestro Alto Tribunal).

"La resolución de la DG de 22 de febrero de 2012 no solo se olvida del control de legalidad sino también del principio de equivalencia de formas"

La resolución de la DG de 22 de febrero de 2012, en el recurso interpuesto contra la negativa del Registrador de la Propiedad nº 1 de Madrid a practicar la inscripción de un documento formalizado en Venezuela o mejor dicho de un documento privado relativo a una compraventa de una finca sita en España con diligencia notarial hecha en Caracas (documento de compraventa (con el título de «escritura de compraventa») (al que se incorpora una diligencia extendida por la Notaria de Venezuela. En dicha diligencia la Notaria, que además indica haber delegado en otra persona la presencia de lo que se califica como otorgamiento conforme con lo establecido en el artículo 29 del Reglamento de Notarías Públicas, afirma –entre otros extremos – lo siguiente: «El anterior documento redactado por el Abogado…..Fue presentado para su Autenticación y Devolución …. Presentes sus otorgantes dijeron llamarse: ….mayores de edad, domiciliados en Caracas, de nacionalidad: Venezolanos, de estado civil: …, y titulares de las Cédulas de identidad número… respectivamente…. Leídoles el original … los otorgantes expusieron: «su contenido es cierto y nuestras las firmas que aparecen el pie del instrumento». El Notario en tal virtud lo declara autenticado en presencia de los testigos...». En dicho documento notarial figura la legalización de la firma de la notaria y la apostilla de la Convención de La Haya de 5 de octubre de 1961.

"No puede exigirse mas requisitos a un título inscribible autorizado por Notario español, que a otro autorizado por Notario extranjero, lo que implicaría la creación de títulos extranjeros, (offshore documental), y máxime, como ahora veremos cuando se han incumplido requisitos esenciales sustantivos del derecho español"

La Dirección. da un giro de trescientos sesenta grados, amparándose en unos pretendidos y parciales fundamentos, pues: a) No solo se olvida del control de legalidad, elemento básico de la seguridad jurídica preventiva, puesto de manifiesto no solo por dichas resoluciones anteriores, sino por la propia sentencia de la A. P., de Santa Cruz de Tenerife (391/06)  y por una gran sector de la doctrina española, pues la presunción de veracidad, integridad y legalidad del documento y consecuente tutela de los contratantes en la actuación de control del Notario, que en síntesis examina la capacidad y legitimación de las partes, la situación jurídica, fiscal, catastral y registral del inmueble objeto del negocio, la titularidad del transmitente y en general la existencia de gravámenes y limitaciones. Y este valor legal del documento notarial, es lo que justifica su idoneidad para el tráfico, inscribible en su caso en el Registro de la Propiedad (título inscribible en terminología de MARTÍNEZ SÁNCHEZ  y HERRERO OVIEDO  y que lleva a RUIZ REYES a conceptuar dos ideas básicas: El valor esencial de la escritura pública con independencia de que acceda al Registro y a configurar el principio de titulación auténtica como un principio fundamental del sistema registral). Pues a los efectos sustantivos, ejecutivos y probatorios, hay que añadir otros, como los traditorios que rodean la escritura pública autorizada por Notario (artículo 609-2º y 1462-2º del CC) conforme al Código Civil, Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley y Reglamento Notarial, de aquí que el denominado título inscribible en la doctrina española, posibilita la inscripción en su caso en el Registro de la Propiedad, conforme a las normas reseñadas, Ley y Reglamento Hipotecario. b) Sino del principio de equivalencia de formas, en base a una interpretación del 1217 del Código Civil, manteniendo que este precepto no necesariamente se refiere a la legislación notarial española, al señalar que “En el ámbito de la regulación de la adquisición del dominio y de los derechos reales el Código Civil no se remite a la legislación notarial. ….Únicamente, en el ámbito de la «prueba de las obligaciones», …, hay una remisión a la legislación notarial en el artículo 1217 del propio Código, al regular los documentos públicos a efectos de esa prueba de «obligaciones» diciendo que «los documentos en que intervenga Notario público se regirán por la legislación notarial». Pero tampoco dice que se trate de la «legislación notarial española», sino que lógicamente, ha de ser la «legislación notarial», correspondiente a la ley que regule las «formas y solemnidades del contrato», conforme al artículo 11 del Código Civil.”. Evidentemente es más claro expresarse diciendo que las formalidades según el Convenio de Roma y Código Civil se rigen por la ley del lugar de otorgamiento, corregida cuando el derecho español, lex rei site, exija formalidades sustanciales, pero si examinamos la historia de la Codificación española y Anteproyecto del Código Civil. Este precepto del Código se refiere a la legislación notarial española, como el artículo 608 se refiere a la Ley Hipotecaria, pues tratan de armonizar el Código, con las leyes especiales promulgadas durante la Codificación. De conformidad con el Convenio de Roma 80/934/CEE sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales Roma de 19 de junio de 1980, se declara aplicable, en virtud de los dispuesto en el Artículo 2, por su carácter universal pero sin olvidar -añadimos nosotros - el Artículo 4 .3. pues“………en la medida en que el contrato tenga por objeto un derecho real inmobiliario…, se presumirá que el contrato presenta los vínculos más estrechos con el país en que estuviera situado el inmueble.”. La dicción del artículo Artículo 9 referente a la “Forma” también revela la bis atractiva de la lex rei site al proclamar que. “todo contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario… estará sometido, en cuanto a la forma, a las normas imperativas de la ley del país en que el inmueble esté sito, siempre que según esta ley sean aplicables independientemente del lugar de celebración del contrato y de la ley que lo rija en cuanto al fondo.” En suma ello nos remite tal como señala la resolución a los artículos 11 y 10 del Código Civil español. Y es que la soberanía nacional y el tráfico inmobiliario implica que tratándose de negocios sobre bienes inmuebles exista una vis atractiva hacía las formalidades de la lex rei site y que el documento notarial extranjero sea insuficiente para desplegar en el país de recepción los efectos deseados por las partes. (Criterio CUNE. “Acta Única Europea “Sevilla 28 de Abril de 2008. Pero su insuficiencia no es consecuencia como ha reaccionado la doctrina internacionalista, de su carácter extranjero y máxime, aunque no concurre en este caso, pues no se cumple el principio de equivalencia, cuando se trate de un documento producido por un Notariado latino, sino de la inobservancia  de la legislación especial vigente en el país de recepción. Hay que partir de la territorialidad de las normas que regulan el tráfico jurídico inmobiliario. Por ello, como veremos, hay que acudir a la técnica del documento complementario a priori permitiendo al Notario del país de recepción completar la regular formación del documento extranjero, no a posteriori, como ocurre en Italia y Francia o como ocurría en España antes en sede de Inversiones extranjeras, porque es ilógico reconocer a una escritura pública extranjera y menos a un documento privado con firmas legitimadas unos efectos legales que adolece, y ello aunque se pretenda equipar a efectos ejecutivos y probatorios, pero en el caso que nos ocupa, no se podrá equiparar a efectos del principio de equivalencia, control de legalidad y efectos traditorios como ahora veremos, pues la propia DG señala que su eficacia traslativa queda supeditada a los requisitos exigidos por el Derecho español para que opere el proceso de transmisión del dominio y demás derechos reales, (-añadiendo- y dentro del proceso transmisivo, ordinario, pues la inscripción no forma parte del mismo que se verifica fuera del Registro, )y lo mismo cabe señalar en relación con la inscripción registral por ello no cabe alegar como lo ha hecho algún autor (JEREZ DELGADO) a efectos o con el pretexto de eludir el solapamiento de funciones, en sede seguridad jurídica preventiva, atribuir al Registrador español la cuasi-elaboración del pseudo título extranjero, cuando no le corresponde y si solo bajo el imperio de la ley actual exclusivamente, su calificación e inscripción, además por que no puede exigirse mas requisitos a un título inscribible autorizado por Notario español, que a otro autorizado por Notario extranjero, lo que implicaría la creación de títulos extranjeros – en nuestro caso de segunda o tercera clase o categoría -, (offshore documental), y máxime, como ahora veremos cuando se han incumplido requisitos esenciales sustantivos del derecho español.

"De una errónea interpretación del articulo 608 del Cc se olvida el doble sentido de la palabra título"

De lo expuesto se colige que la sanción de la regla locus regis actum trata de resolver la validez de los actos y contratos, pero el que sean válidos no autoriza a entender que sean plenamente eficaces cuando por efecto de su elaboración conforme a las normas del país de origen, determinados requisitos exigidos, vis atractiva por la ley rei site de carácter territorial y por la normas esenciales que regulan la transmisión del dominio y los demás derechos reales y ello con independencia de las normas que regulan la inscripción de los títulos otorgados en país extranjero, porque el efecto del contrato no basta para transmitir el dominio sino va acompañado de traditio y la transmisión dominical es previa, pues el dominio y los derechos reales nacen fuera del Registro. (GORDILLO CAÑAS).

"Hay que acudir a la técnica del documento complementario a priori permitiendo al Notario del país de recepción completar la formación del documento extranjero"

Y, es que además, la DG, utilizando una línea argumental sibilina nos conduce a c) Una errónea interpretación del artículo 608 del C.C.; cuando no cabe la interpretación aislada de un precepto jurídico, sino la interpretación de la globalidad del ordenamiento jurídico civil, nuestro autorizado centro directivo, se olvida a nuestro modesto juicio del Derecho sustantivo, y del doble sentido de la palabra título, en suma de la esencial diferencia existente en derecho español, entre compraventa como contrato generador de obligaciones, que genera la obligación de entrega (título) y la entrega o traditio que produce el efecto traslativo, se orilla la aplicación del artículo 609 del CC. La esencia de nuestro sistema se difumina en la oscura niebla, en base a unas pretendidas y difusas formas notariales extranjeras, nada equivalentes, reconduciendo el problema a una dudosa y parcial interpretación del artículo 608 del CC., para reconducir, valga la redundancia, el documento privado legalizado y sometido a un acta de protocolización española, al camino predispuesto por la jurisprudencia y por cierto sector doctrinal, con un criterio a mi juicio equivocado, pero en este caso inaplicable por la diferencia de actuación entre la escritura otorgada por un Notario de tipo latino y la legalización efectuada por la Notario venezolana, por mucha apostilla que reúna y mucha protocolización que se le adicione, pues ello conduce al artículo 4 de la LH., 36 de su RH., pasando por el artículo 323 de la LEC., para justificar el carácter ejecutivo del documento. Para tal viaje no hacen falta tales alforjas. La DGRN., olvida el artículo 608 pues este se refiere al “titulo” y por título no solo se entiende el formal, envoltorio, sino también el material, el del artículo 2 de la LH., el título transmisivo del dominio y de los demás derechos reales sobre inmuebles, que exige título y modo (tradición) y esta última no existe. No creo que la resolución se atreva a proclamar que la simple obligación de transmitir es inscribible. (sic). Como ya puse de manifiesto en el libro homenaje a Delgado de Miguel, se han hecho cabriolas en la doctrina internacional y civilística para hablarnos en otras ocasiones de “constitutum possessorium”, de suavización del principio de equivalencia, de monopolio notarial, de proyecto para evitar solapamientos, de hoja de ruta, de que los Notarios españoles perdemos una cuota de mercado, (hoy día todo es mercado ) (sic), en suma se ha llegado a decir, como ha señalado recientemente QUINZA REDONDO, (Cuadernos de Jurisprudencia Civil .88 Enero-Abril 2012. /2340/), que basándonos en el artículo 1462.2º se deduce (sic) que al afirmar “siempre que de la escritura no resultare o se dedujere lo contrario”, ello demuestra la falta de equivalencia absoluta entre escritura pública y entrega para bienes inmuebles, de lo que vuelve a deducir la no imperatividad – evidentemente a su juicio- de la tradición, como si el derecho sustantivo no fuera de esencial y sustancial cumplimiento. El autor citado habla del “derrumbamiento del monopolio de los Notarios españoles “, olvidando lo esencial de la escritura pública, del título publico inscribible, como paso previo o elemento esencial de la inscripción registral.

"La propia DG señala que su eficacia traslativa queda supeditada a los requisitos exigidos por el Derecho español para que opere el proceso de transmisión del dominio y demás derechos reales"

La resolución como se colige de lo expuesto elimina toda referencia al título inscribible, al control de legalidad, a la tradición para llevarnos a la aplicación del artículo 608 de Código Civil. Ese camino es intencional para desembocar directamente en el artículo 4 de la LH y concordantes del Reglamento referentes a la inscripción de documentos extranjeros (artículo 36 del RH) y 323.2 de la LEC., eludiendo la aplicación del artículo 609 del CC... Cuando el Código Civil distingue entre aquellos preceptos en que determina la aplicación de la Ley Hipotecaria remitiéndose a lo regulado en ella, así, el artículo 1875, frente a aquellos en que el propio Código determina la eficacia de la misma (LH), como en el artículo 1473 . Pues bien el artículo 608 expresamente se remite a ella (LLOPIS GINER) al señalar que “Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria ” y observemos que esta habla de “títulos sujetos a inscripción”, por ello al remitir a la Ley Hipotecaria hay que observar el doble concepto de título, material y formal, ello nos lleva al examen del artículo 2.1 y del artículo 3 dentro del Título primero que tratan “Del Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a inscripción. “ afirmando el Artículo 1 que “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción... de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles…”. Afirmando el primero de los preceptos indicados referido al título inscribible que (Artículo 2.) "En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: 1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.”. Y es que como ha puesto de manifiesto PÉREZ GARCÍA, MÁXIMO JUAN en el libro homenaje a Amorós Guardiola, Notarios y Registradores ejercen funciones compatibles y complementarias esenciales para nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva, cuanto mas estrecha sea su colaboración más perfecto será el sistema.

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