APROVECHAMIENTO POR TURNO

Nueva regulación de la multipropiedad para adaptarla a la legislación comunitaria

Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio. BOE 17-3-12. Ir a la Disposición.

El presente real decreto-ley es instrumento de transposición de la Directiva 2008/122/CE de 14 de enero del 2009, relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los aprovechamientos por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa e intercambio, y se dicta por razón de urgencia (vid. SSTC 23/1993 y 1/2.012) a causa del patente retraso del Reino de España en la transposición del instrumento comunitario.
En lo que se refiere a la multipropiedad ha de destacarse la regulación que se incluía en la Directiva 94/47/CE de 26 de octubre de 1994, cuya transposición a nuestro ordenamiento jurídico se hizo por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Sobre la base de estos antecedentes, en esta nueva norma se ha optado por elaborar un texto unificado, que comprenda tanto (i) la transposición de la Directiva 2008/122/CE, en el título I, como (ii) la incorporación de la Ley 42/1998, en los títulos II y III, con las adaptaciones que requiere dicha Directiva.

I) El TÍTULO I se ocupa de la transposición de la Directiva 2008/122/CE a lo largo de siete capítulos:
El CAPÍTULO I contiene las disposiciones destinadas a delimitar el ámbito de aplicación de la norma.
El ámbito objetivo recoge la definición de las cuatro figuras contractuales, reguladas en los mismos términos que la Directiva y que son:
- el contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico: da cobertura no sólo a los contratos sobre bienes inmuebles, sino también a los contratos relativos a un alojamiento en embarcaciones y caravanas;
- el contrato de adquisición de productos vacacionales de larga duración, que consiste, sustancialmente, en que el consumidor adquiere el derecho a obtener descuentos u otras ventajas en el alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios;
- el contrato de reventa, que abarca los contratos de intermediación concluidos entre un agente de reventa y un consumidor que desea vender o comprar un derecho de aprovechamiento por turno de un bien de uso turístico o un producto vacacional de larga duración, a cambio de un corretaje o comisión; y
- el intercambio, que da cobertura a los contratos de participación en un sistema de intercambio.
Destaca la distinta delimitación del ámbito subjetivo, en cuanto que el título I, de forma análoga a la Directiva, se aplica a los contratos entre empresarios y consumidores, mientras que el título II, al igual que la Ley 42/1998, se aplica a los contratos entre empresarios, entendidos como propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento de bienes inmuebles, y los adquirentes de estos derechos.
El CAPÍTULO II traspone las normas de la Directiva sobre publicidad e información precontractual con especial referencia al derecho del consumidor al desistimiento, así como a la prohibición de pagar anticipos durante el plazo de ejercicio de tal derecho. En cuanto al modo de facilitar la información precontractual, la norma europea busca una total armonización al exigir la utilización de determinados formularios normalizados que se incorporan mediante los correspondientes anexos de esta norma.
El CAPÍTULO III transpone la Directiva sobre forma, por escrito en papel o en otro soporte duradero, precisando la lengua o lenguas de su redacción, y contenido del contrato al que se incorpora la información precontractual.
El CAPÍTULO IV regula el desistimiento como un derecho de naturaleza única «ad nutum», sin expresión de motivos; y ello, tanto si el empresario hubiera facilitado correctamente la información precontractual, como si la hubiere omitido o lo hubiera hecho de manera insuficiente. Son también transposición de la Directiva las normas sobre:
- prohibición de anticipos o pagos a cargo del consumidor durante el plazo de ejercicio del derecho a desistir,
- la ineficacia de los contratos accesorios, incluso los préstamos, en caso de desistimiento, y
- la necesidad de organizar un plan escalonado de pagos para los contratos de productos vacacionales de larga duración.
El CAPÍTULO V, bajo el epígrafe «régimen jurídico», declara el carácter imperativo de las disposiciones contenidas en este título que se refleja en la sanción de nulidad de los actos de renuncia por el consumidor a los derechos que le confiere la norma, así como en la referencia a las sanciones al fraude de ley contenidas en el artículo 6 de Código civil. También se recogen en este capítulo las normas de Derecho Internacional Privado.
El CAPÍTULO VI contiene previsiones acerca de la información -de carácter general y sobre la eventual existencia de códigos de conducta- que los empresarios han de facilitar al consumidor y regula la posibilidad de someter a arbitraje los conflictos que surjan entre empresarios y consumidores.
El CAPÍTULO VII, bajo la rúbrica «tutela judicial y administrativa», regula la acción de cesación y el régimen sancionador, con remisión a la legislación general y a la especial de consumidores y usuarios.

II) El TÍTULO II recoge las «normas especiales sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico».
Con carácter general:
a. Incorpora la Ley 42/1998, que queda derogada, con las necesarias adaptaciones de su texto a las exigencias de la Directiva.
b. Regula detalladamente el derecho real de aprovechamiento por turno y permitir la configuración de este derecho como variante del arrendamiento de temporada,
c. Se abre para acoger cualquier otra modalidad contractual de constitución del derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, a las que resultarán aplicables las disposiciones de real decreto-ley y de la legislación general de protección del consumidor.
De su articulado podemos destacar las siguientes normas:
- El derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El derecho de aprovechamiento por turno podrá constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional.
- En cuanto a los requisitos, el régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado. Todos los alojamientos independientes que lo integren, con la necesaria excepción de los locales, deben estar sometidos a dicho régimen. Será necesario que el conjunto tenga, al menos, diez alojamientos. El período anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos y, dentro de un mismo régimen, los turnos podrán tener la misma duración.
- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de una de ellas, y cualesquiera otras modalidades contractuales de duración superior a un año, que sin configurar un derecho real tengan por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, quedarán sujetos a lo dispuesto en este título, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en la legislación general de protección del consumidor.
- La duración del régimen será superior a un año y no excederá de cincuenta años,
- El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por el propietario registral del inmueble. Se constituirá mediante su formalización en escritura pública y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
* Los notarios no autorizarán una escritura reguladora de un régimen de aprovechamiento por turno y los registradores no lo inscribirán mientras no se les acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos en los apartados 1 y 2 del artículo 25 (inscripción de la obra, cumplimiento de los requisitos establecidos para ejercer la actividad turística, celebración del contrato con una empresa de servicios, tener los seguros o las garantías exigidos, y contratación de un aval bancario que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta).
* La escritura pública deberá expresar, al menos, las circunstancias del artículo 26. Además deberán incorporarse a la escritura el contrato celebrado con la empresa de servicios y los contratos de seguro a que se refiere el artículo 28. En el caso de que el inmueble se encuentre en construcción, deberá incorporarse documento acreditativo de haberse constituido el aval o el seguro de caución.
* Si al inscribir el régimen en el Registro de la Propiedad mediante la escritura reguladora no constaren como fincas registrales independientes los distintos alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, el registrador les abrirá folio, aunque en la escritura reguladora no se haga división horizontal del inmueble.
* Al inscribir la primera adquisición de un derecho de aprovechamiento por turno podrá asimismo inscribirse, si así se hubiera pactado en la escritura o en el contrato elevado a público, la subrogación en la parte proporcional del crédito hipotecario que pese sobre la totalidad del inmueble sin necesidad del consentimiento del acreedor hipotecario.
- La promoción y transmisión del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles se rige por lo dispuesto en el título I con las especificaciones señaladas en los artículos 29 y siguientes. Además de lo previsto en el artículo 11, en el contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles se expresarán, al menos, los extremos del artículo 30.
- La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura pública y el registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión. Si el contrato se celebra ante Notario, éste advertirá del derecho de desistimiento que el artículo 12 establece en favor del adquirente, que podrá hacerse por acta notarial, y de los demás derechos que le reconoce el presente real decreto-ley. El Notario no autorizará la escritura, ni el registrador inscribirá el derecho si el contrato no contiene las menciones exigidas por el artículo 25.
- Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una facultad resolutoria en el caso de que el adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido, no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año.

III) El TÍTULO III recoge las normas tributarias aplicables a los derechos regulados en el título II, de forma parecida a la regulación anterior:
- A las transmisiones entre particulares no sujetas al IVA de los derechos contemplados en el presente real decreto-ley, cualquiera que sea su naturaleza, les será aplicable el tipo de gravamen del 4% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Y en cuanto al Impuesto sobre el Valor Añadido, se añade un nuevo número 18.º en el apartado uno.2 del artículo 91 de la Ley 37/1992, de manera que se aplicará el tipo del 8% a "la cesión de los derechos de aprovechamiento por turno de edificios, conjuntos inmobiliarios o sectores de ellos arquitectónicamente diferenciados cuando el inmueble tenga, al menos, diez alojamientos, de acuerdo con lo establecido en la normativa reguladora de estos servicios".

IV) Finalmente, en cuanto a los contratos preexistentes:
- El presente real decreto-ley no se aplicará a los contratos entre empresarios y consumidores, referidos en los artículos 1 y 23, celebrados con anterioridad y vigentes al tiempo de entrada en vigor de la misma, salvo que las partes contractuales acuerden adaptarlos a alguna de las modalidades reconocidas por el presente real decreto-ley.
- Todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de 50 años, que en el caso de los celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 42/1998 se computará desde esta fecha, salvo que sean de duración inferior o que hubieran hecho en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o por plazo cierto.

SOCIEDADES DE CAPITAL

Simplificación en los trámites de las fusiones y escisiones de sociedades

Real Decreto-ley 9/2012, de 16 de marzo, de simplificación de las obligaciones de información y documentación de fusiones y escisiones de sociedades de capital. BOE 17-3-12. Ir a la Disposición.

El hecho de que el pasado 30 de junio de 2011 haya finalizado el plazo de incorporación al Derecho español de la Directiva 2009/109/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 16 de septiembre de 2009, por la que se modifican las Directivas 77/91/CEE, 78/855/CEE y 82/891/CEE del Consejo, y la Directiva 2005/56/CE en lo que se refiere a las obligaciones de información y documentación en el caso de las fusiones y escisiones, justifica el recurso a la figura del real decreto-ley.
La incorporación al Derecho español de las Directivas de la Unión Europea en materia de sociedades de capital ha generado un continuado proceso de reforma de este sector del Ordenamiento jurídico. En materia de fusiones y de escisiones:
- la primera opción del legislador español consistió en incorporar el contenido de las Directivas 77/855/CEE, relativa a las fusiones de las sociedades anónimas, y la Directiva 82/891/CEE, referente a la escisión de esas sociedades, a las leyes especiales reguladoras de las sociedades anónimas y de las sociedades de responsabilidad limitada (artículos 6 y 13 de la Ley 19/1989, de 25 de julio);
- pero, posteriormente, con ocasión de la incorporación al Derecho interno de la Directiva 2005/56/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 2005, relativa a las fusiones transfronterizas de las sociedades de capital, y de la Directiva 2007/63/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de noviembre de 2007, de modificación de la Tercera y de la Sexta Directiva, se optó por aprobar la Ley 3/2009, de 3 de abril, de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, en la que, tomando como modelo el régimen de las Directivas, se regulan, junto con la transformación de sociedades, la fusión y la escisión, la cesión global de activo y pasivo y el traslado internacional del domicilio social.
En los últimos años, la Unión Europea ha emprendido una política de simplificación del derecho de las sociedades de capital, especialmente para la reducción de costes y la simplificación de cargas. Hasta ahora esa política se ha traducido en la Directiva 2006/68/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 6 de septiembre de 2006, por la que se modificó la Directiva 77/91/CEE, del Consejo, en lo relativo a la constitución de la sociedad anónima, así como al mantenimiento y modificaciones del capital social, cuyo contenido se ha incorporado al Derecho español por la Ley 3/2009, de 3 de abril (disposición final primera). La legislación española, por su parte, ha continuado ese proceso en la Ley 25/2011, de 1 de agosto, en materias tan importantes como la convocatoria de la junta general, la publicidad en prensa de determinadas modificaciones estatutarias, el depósito de las cuentas anuales, y el régimen jurídico de la liquidación.
Al mismo objetivo de simplificación responde la Directiva 2009/109/CE. Así, se lleva a cabo:
1) La modificación de la Ley de Sociedades de Capital a fin de añadir nuevas excepciones a la exigencia de informe de experto independiente para la valoración de las aportaciones no dinerarias en la sociedad anónima; y, sobre todo,
2) La modificación de algunos artículos de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles a fin de simplificar algunos particulares del régimen jurídico de fusiones y de las escisiones:
- La Directiva 2009/109/CE simplifica en determinados casos el número o el contenido de los documentos que han de ser puestos a disposición de los socios y agiliza estas operaciones societarias encauzando la publicidad previa al acuerdo de fusión a través de la página web de las sociedades de capital como alternativa al depósito de los proyectos de fusión y de escisión en el registro mercantil. En la misma línea, prevé que, si el socio lo aceptara, las comunicaciones puedan efectuarse por medios electrónicos. El real decreto-ley incorpora estas innovaciones, cuidando especialmente de que esa simplificación no afecte a la adecuada tutela de los acreedores y de los trabajadores de la sociedad.
- El real decreto-ley potencia la página web y las comunicaciones electrónicas; y lo hace incluyendo dentro del capítulo II de la Ley de Sociedades de Capital el régimen jurídico general de la página web y la previsión expresa de esas comunicaciones electrónicas entre la sociedad y los socios. Por lo que se refiere al régimen jurídico general de esa página "que tiene carácter obligatorio para las sociedades cotizadas", se regula la creación, la modificación, el traslado y la supresión de la misma, se establecen los deberes de los administradores respecto de lo insertado en ella y se disciplinan las cuestiones referentes a la interrupción del acceso.
- El real decreto-ley es fiel a la tradicional configuración del derecho de oposición de los acreedores en la legislación española, en la que el reconocimiento de este derecho no se condiciona a que la situación financiera de la sociedad deudora haga necesaria una especial tutela. Siguiendo a la Directiva, el real decreto-ley amplía las posibilidades de acción de los acreedores en los casos en los que, no obstante la prohibición expresa de la ley, la fusión o la escisión se lleven a cabo sin la prestación de las garantías necesarias a favor del opositor. Establece, en efecto, que, si la fusión se hubiera llevado a cabo no obstante el ejercicio, en tiempo y forma, del derecho de oposición, sin prestación de garantía por parte de la sociedad, el acreedor puede solicitar del Registro Mercantil que, por nota al margen de la inscripción practicada, se haga constar el ejercicio de ese derecho, permitiendo que, dentro de los seis meses siguientes a la fecha de esta nota marginal, pueda presentar demanda ante el Juzgado de lo Mercantil contra la sociedad absorbente o contra la nueva sociedad solicitando la prestación de garantía del pago del crédito.
- Por último, el real decreto-ley modifica la redacción de las normas contenidas en la Ley de modificaciones estructurales relativas al derecho de separación de los socios en caso de fusión transfronteriza y en caso de traslado al extranjero del domicilio social.

MEDIDAS TRIBUTARIAS

Nuevas medidas fiscales para la reducción del déficit público

Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, por el que se introducen diversas medidas tributarias y administrativas dirigidas a la reducción del déficit público. BOE 31-3-12. Ir a la Disposición.

Transcurrido un trimestre desde el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, en el que se adoptaron importantes y drásticas medidas para la reducción del déficit público, el Gobierno ha considerado necesario complementar dichas medidas con otras adicionales, a cuyo fin mediante esta norma se adoptan medidas en el ámbito del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre las Labores del Tabaco, así como en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Así, para conseguir un incremento de los ingresos procedentes del Impuesto sobre Sociedades:
1º.- Se introducen diversas medidas de carácter temporal, aplicables exclusivamente en los años 2012 y 2013, que permiten la anticipación de los ingresos tributarios, sin que supongan un incremento de la carga impositiva. Así:
- Se limita la deducción del fondo de comercio, tanto generado en adquisiciones de negocios, como en operaciones de reestructuración empresarial, extendiéndose implícitamente el plazo para la aplicación de dicha deducción.
- Se reduce el límite de deducciones aplicadas en los períodos impositivos iniciados dentro de los citados años, si bien se contrarresta el efecto negativo de esta limitación con la ampliación de los plazos para la aplicación en períodos impositivos futuros de las deducciones pendientes. En este límite, excepcionalmente para los años 2012 y 2013, se incluye la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios.
- Y en relación con las grandes empresas, adicionalmente se establece un importe mínimo del pago fraccionado, con base en el resultado del ejercicio, minorado en las bases imponibles negativas cuya compensación resulte posible en el mismo.
2º.- Se introducen medidas con carácter indefinido. Destaca por importancia, entre ellas, la limitación que se introduce en relación con la deducción de gastos financieros. En concreto:
- Se establece el carácter no deducible para aquellos gastos financieros generados en el seno de un grupo mercantil, y destinados a la realización de determinadas operaciones entre entidades que pertenecen al mismo grupo.
- Se introduce una limitación general en la deducción de gastos financieros, que se convierte en la práctica en una regla de imputación temporal específica, permitiendo la deducción en ejercicios futuros de manera similar a la compensación de bases imponibles negativas.
- Se modifica el régimen de exención en la transmisión de participaciones en entidades no residentes en territorio español, con la finalidad de flexibilizar el mismo.
- Por último, se elimina la libertad de amortización regulada en la disposición adicional undécima de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Esta derogación se acompaña de una limitación temporal en la base imponible respecto de las cantidades pendientes de aplicar procedentes de períodos impositivos en que se haya generado el derecho a la aplicación de la libertad de amortización.
A su vez, se modifica el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para aplicar las modificaciones efectuadas en el Impuesto sobre Sociedades en relación con la libertad de amortización, al tiempo que se determina la tributación de la renta obtenida en la posterior transmisión del bien que hubiera sido objeto de dicha amortización acelerada. Y con carácter exclusivo para el año 2012, se establece un gravamen especial sobre las rentas de fuente extranjera que permite la repatriación de dividendos o la transmisión de participaciones, correspondientes a entidades que, pese a realizar actividades empresariales en el extranjero, se localizan en territorios de nula tributación o en paraísos fiscales, de manera que esta circunstancia impide la aplicación del régimen de exención.
En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, se convierte en potestativa para los Ayuntamientos la aplicación de la reducción de la base imponible cuando se modifican los valores catastrales como consecuencia de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general.
También se modifica la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, con el fin de lograr una mejor utilización de las capacidades públicas de gestión del patrimonio inmobiliario, simplificando estructuras y mejorando la coordinación.
Por último, se ha considerado importante favorecer que los obligados tributarios puedan ponerse voluntariamente al corriente de sus obligaciones tributarias regularizando también situaciones pasadas, la llamada por algunos como "amnistía fiscal", siguiendo en esta línea la norma penal que admite la exoneración de responsabilidad penal por estas regularizaciones voluntarias efectuadas antes del inicio de actuaciones de comprobación o, en su caso, antes de la interposición de denuncia o querella. Se regula en la Disposición Adicional 1ª de la presente norma, introduciéndose asimismo la correspondiente modificación en la Ley General Tributaria.