ALFONSO MADRIDEJOS FERNÁNDEZ
Notario de Madrid

Entre las trascendentales y sonadas reformas que, viernes tras viernes, se van introduciendo a golpe de decreto-ley ha pasado desapercibida una modificación del régimen jurídico de los contratos de aprovechamiento por turno, materia que, pese a su indudable trascendencia económica, no parece ser esencial para la superación de la crisis ni para la reactivación de la actividad económica que es en lo que se suele justificar la trepidante actividad legislativa del gobierno.
En este caso, como reconoce la exposición de motivos del Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio, la urgencia derivaría de la necesidad de evitar una sanción económica a la que España se había hecho merecedora como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones comunitarias. En efecto, la Directiva 2008/122/CE de 14 de enero de 2009 tenía que haber sido incorporada al Derecho español antes del 23 de febrero de 2011 y, ante la falta de cumplimiento de esa obligación, la Comisión Europea había iniciado la correspondiente actuación sancionadora. La inminencia de esa multa, y la necesidad de evitar sus negativas consecuencias económicas, sería la extraordinaria y urgente necesidad que, conforme al artículo 86 de la Constitución, habilita al Gobierno para recurrir al, en teoría, excepcional expediente del decreto-ley.

"No se trata de una regulación totalmente nueva puesto que el Real Decreto-ley lo que hace es incorporar, en el título primero, las normas de la Directiva sobre protección al consumidor y mantener, en el título segundo, con algunas modificaciones, el régimen jurídico del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico"

Ciertamente, no deja de ser curioso que la negligencia en cumplir una obligación, la tramitación de una ley por el procedimiento ordinario, para lo que se ha dispuesto de dos años, justifique el recurso a un procedimiento legislativo excepcional previsto para casos de extraordinaria y urgente necesidad. Aunque también hay que reconocer, y aquí el recurso a la manida ?situación heredada? es objetivamente incuestionable, que si el gobierno actual ha tenido que recurrir a ese procedimiento es debido a una negligencia imputable al gobierno anterior.
El Real Decreto-ley 8/2012 no se limita a incorporar la Directiva 2008/122/CE a nuestro Derecho si no que opta por un nuevo texto legal que deroga y sustituye el anterior, aprobado por Ley 42/1998, de 15 de diciembre. Sin embargo, no se trata de una regulación totalmente nueva puesto que el Real Decreto-ley lo que hace es incorporar, en el título primero, las normas de la Directiva sobre protección al consumidor y mantener, en el título segundo, con algunas modificaciones, el régimen jurídico del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico contenido en la Ley anterior.
El nuevo texto tiene un ámbito de aplicación mucho más amplio que el anterior como se indica ya en la propia denominación en la que se añade al contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico los contratos de adquisición de productos vacacionales de larga duración, los de reventa y los de intercambio.
Así, junto con el aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico (que ya no tienen que ser necesariamente inmuebles y se incluyen, por ejemplo, embarcaciones y caravanas) se contempla el contrato de productos vacacionales de larga duración, por el que el consumidor adquiere a título oneroso el derecho a obtener descuentos o ventajas respecto de su alojamiento con una duración superior a un año, el contratos de reventa de los derechos derivados de los dos contratos anteriores, siempre que intervenga un empresario asistiendo a título oneroso a un consumidor, y el contrato de intercambio, por el que el consumidor se afilia a título oneroso a un sistema de intercambio. En todos los casos, el presupuesto de aplicación de la ley es la intervención en el contrato de un empresario y de un consumidor y el objetivo fundamental la protección al consumidor.
En realidad, el Real Decreto-ley no contiene una regulación del régimen jurídico de estos contratos sino que se limita, siguiendo la Directiva, a establecer, en el título primero, con carácter general respecto de todos ellos, una serie de mecanismos de protección del consumidor que ya existían en la actual regulación pero que ahora se desarrollan y amplían.

"La información al consumidor es objeto de armonización a nivel europeo, lo que constituía una de los principales objetivos de la Directiva, de manera que ahora no solo se establece el contenido de la información que necesariamente debe facilitarse, como se hacía antes, si no que esa información debe ser proporcionada obligatoriamente cumplimentando uno de los extensos y completos formularios normalizados"

En concreto, el Real Decreto-ley concede gran importancia al tema de la publicidad y, especialmente, al de la información precontractual; información que ahora puede constar en papel o en cualquier otro soporte duradero que permita almacenar la información y su consulta y reproducción sin alteraciones en el futuro. La información al consumidor es objeto de armonización a nivel europeo, lo que constituía una de los principales objetivos de la Directiva, de manera que ahora no solo se establece el contenido de la información que necesariamente debe facilitarse, como se hacía antes, si no que esa información debe ser proporcionada obligatoriamente cumplimentando uno de los extensos y completos formularios normalizados, distintos para cada uno de los cuatro tipos de contrato, que se contienen en los anexos de la ley.
Esa información precontractual debe estar redactada en la lengua del Estado miembro en que resida el consumidor o del que sea nacional, a su elección, siempre que se trate de una lengua oficial en la Unión Europea, teniendo especial importancia las advertencias relativas al derecho de desistimiento.
El contrato, que debe realizarse por escrito, también en papel u otro soporte duradero, en un tamaño tipográfico y con un contraste de impresión adecuado para hacerlo fácilmente legible, debe incorporar obligatoriamente la información precontractual, firmada por el consumidor. Además, al contrato debe incorporarse, en documento aparte, un formulario normalizado, redactado conforme al anexo V del Real Decreto-ley, relativo al ejercicio del derecho de desistimiento por el consumidor.
Precisamente, la regulación de ese derecho de desistimiento constituye otro de los aspectos fundamentales de la nueva normativa, acabándose con las dudas que suscitaba la anterior Ley que limitaba el desistimiento a los casos en los que la información había sido correcta y hablaba de resolución en los supuestos de incumplimiento por el empresario de su obligación de información. En el nuevo Real Decreto-ley se contempla el desistimiento como un derecho unitario, ?ad nutum?, que permite al consumidor dejar sin efecto el contrato en todos los casos, sin necesidad de justificación alguna, con independencia de que haya existido o no una correcta información precontractual, lo que solo influye en el cómputo del plazo, de catorce días naturales, para el ejercicio del derecho. La detallada regulación de los plazos del desistimiento y de su cómputo constituye también unos de los aspectos fundamentales de la nueva normativa.
El derecho de desistimiento, cuyo ejercicio supone, sin coste para el consumidor, la ineficacia de todos los contratos accesorios, incluidos los de intercambio o reventa y el préstamo mediante el que se haya cubierto total o parcialmente el precio, se refuerza con la prohibición del pago de cualquier tipo de anticipo (incluidos la constitución de garantías, reserva de dinero en cuentas, reconocimiento expreso de deuda o cualquier contraprestación a cargo del consumidor) antes de que concluya el plazo para su ejercicio, sancionándose el incumplimiento con el duplo de las cantidades entregadas o anticipadas.

"En el nuevo Real Decreto-ley se contempla el desistimiento como un derecho unitario, 'ad nutum', que permite al consumidor dejar sin efecto el contrato en todos los casos, sin necesidad de justificación alguna, con independencia de que haya existido o no una correcta información precontractual, lo que solo influye en el cómputo del plazo"

Además, se impone que el pago del precio en los contratos de productos vacacionales de larga duración se haga mediante un plan de pago escalonado consistente en plazos anuales de igual cuantía, con derecho de rescisión para el consumidor a partir del segundo plazo.
Lógicamente, se establece la irrenunciabilidad por el consumidor de los derechos que se le reconocen en la ley y la nulidad de la renuncia y de los actos realizados en fraude de ley.
El nuevo Real Decreto-ley también regula las normas de Derecho Internacional Privado con aplicación del Reglamento 593/2008 (Roma I), con alguna salvaguardia adicional, la información que el empresario debe proporcionar en relación a su protección y a los organismos de tutela, incluidos, como hacía la regulación anterior, los notarios y registradores, así como la acción de cesación y el régimen sancionador, en estos dos últimos casos mediante la remisión a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Por lo demás, el título segundo contiene el régimen jurídico del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, único de los cuatro contratos que es objeto de una regulación específica.
Esta regulación, que se refiere exclusivamente a los inmuebles y no contempla otros bienes de uso turístico que ahora pueden ser objeto del contrato de aprovechamiento por turno, como las embarcaciones y las caravanas, es muy similar a la de la Ley 42/1998, que se reproduce en gran parte, salvo las modificaciones exigidas por la incorporación de la Directiva en cuanto a la protección del consumidor.

"El título segundo contiene el régimen jurídico del aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, único de los cuatro contratos que es objeto de una regulación específica"

Sin embargo, la más importante novedad de esta regulación consiste en que, frente a la Ley 42/1998 que regulaba pormenorizadamente la configuración del aprovechamiento por turno como derecho real limitado y admitía como única alternativa la configuración como derecho de arrendamiento, ahora se permite, en el artículo 23.8, cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, constituidas al amparo y en los términos contenidos en las normas de la Unión Europea, en particular, el Reglamento (CE) nº 593/2008, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I) y de los convenios internacionales en que España sea parte.
La consecuencia es que se rompe el principio de numerus clausus, esencial en la Ley anterior, ya que el régimen del título segundo del Real Decreto-ley será en todo caso aplicable cuando se opte por la configuración del aprovechamiento por turno de inmuebles como derecho real pero se admite la posibilidad de otras configuraciones, distintas del arrendamiento expresamente contemplado en la ley, si se opta por la naturaleza personal o asociativa, lo cual supone, en definitiva, ampliar ilimitadamente la posibilidad de configuraciones no reales.

"Se rompe el principio de numerus clausus, esencial en la Ley anterior, ya que el régimen del título segundo del Real Decreto-ley será en todo caso aplicable cuando se opte por la configuración del aprovechamiento por turno de inmuebles como derecho real pero se admite la posibilidad de otras configuraciones, distintas del arrendamiento expresamente contemplado en la ley, si se opta por la naturaleza personal o asociativa"

A todas esas modalidades atípicas, personales o asociativas, que ahora pueden surgir se les aplicará el régimen general de protección al consumidor, contenido en el título primero, y como única regla especial se establece la posibilidad, a efectos meramente publicitarios y si el propietario titular registral lo considera oportuno, de publicitar, por medio de escritura pública, el régimen y sus normas reguladoras en el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble, presumiéndose que las normas publicitadas están en vigor y respondiendo el propietario de los perjuicios causados a terceros por la falta de actualización.