JUAN CARLOS CABALLERÍA GÓMEZ
Notario de Madrid

El Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas de 11 de mayo de 2012 pretende reducir la diferencia entre los ciudadanos que viven de alquiler (17%) frente a los que residen en vivienda en propiedad (83%). España es el país con el menor parque de viviendas en alquiler en toda la Unión Europea. Según el INE existen en España tres millones de viviendas vacías. La pretensión del Gobierno es facilitar a sus propietarios una normativa más ágil, flexible y segura en materia de Arrendamientos que les impulse a sacarlas a este mercado.

Flexibilización del mercado de alquiler
A tal efecto la reforma incide en dos aspectos: por un lado se establece la libertad de las partes para que puedan pactar determinados acuerdos de la relación contractual, preservando un adecuado equilibrio de intereses entre arrendador y arrendatario. Dentro de esta línea las partes podrán acordar el sistema de actualización de la renta, y la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En ausencia de pacto sigue vigente este derecho en contratos de duración inferior a cinco años. Y por otro lado, se reduce el plazo de prórroga forzosa de los contratos a tres años (ahora son cinco), y también se limita a un año el plazo de prórroga tácita.

"El arrendatario podrá desistir en cualquier momento un mes de antelación, sin necesidad de que se haya pactado en el contrato"

Además, con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desistir en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo establecerse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de desistimiento anticipado.
Correlativamente el Anteproyecto establece la posibilidad de que el propietario puede recuperar la vivienda para residencia habitual, siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio, sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, siempre dando un preaviso de dos meses.

Reforzamiento de la seguridad del tráfico inmobiliario
Esta pretende ser una de las reformas más importantes del Anteproyecto. En la regulación actual, si los contratos son de duración inferior a cinco años, el comprador de una vivienda alquilada está obligado a mantener al inquilino cinco años, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad. Si la duración es superior a cinco años, y no está inscrito, el comprador debe mantener al inquilino hasta los cinco años. Si está inscrito, el comprador debe mantener al inquilino por la totalidad del plazo del contrato. En la regulación que propone el Anteproyecto, el comprador que adquiera una vivienda queda obligado a respetar el contrato siempre que esté inscrito en el Registro. Si no lo estuviese, el comprador no está obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión de la vivienda a un tercero no afectará a sus derechos legales o cualesquiera otros derivados del contrato, que el comprador deberá respetar. Se olvida aquí la publicidad que da la posesión sancionada por la doctrina y la jurisprudencia, y que suple los efectos de la falta de inscripción.

"En la regulación que propone el Anteproyecto se olvida la publicidad que da la posesión sancionada por la doctrina y la jurisprudencia, y que suple los efectos de la falta de inscripción"

A tal objeto, el Gobierno quiere facilitar la inscripción en el Registro permitiendo el acceso del arrendamiento concertado en documento privado con firmas legitimadas notarialmente. Parece un contrasentido que por un lado se pretenda aumentar la seguridad jurídica y por otro se proponga la inscripción del documento privado que estaría exento del previo control de legalidad efectuado por el notario. Nos encontraríamos con los típicos problemas de legitimación por parte de los contratantes, vicios del consentimiento, renuncias a derechos irrenunciables, etc...El Gobierno parece olvidar que las partes cierran el negocio y después éste accede al Registro y no al contrario. Sería un disparate eliminar la intervención notarial del documento que actúa antes de la conclusión del contrato y no después y conceder la protección registral a documentos de dudosa legalidad. Si lo que se pretende es fortalecer su eficacia y a bajo costo podría articularse una reducción de aranceles notariales y registrales pero nunca a eliminar las garantías que ofrece la intervención notarial. Como decimos, la propuesta del Gobierno es discutible, sobre todo si tenemos en cuenta los fuertes efectos que el Anteproyecto atribuye a la inscripción. No cabe duda que la exigencia de la inscripción para que el arrendamiento produzca efectos contra terceros puede ser útil para facilitar las ejecuciones hipotecarias pero supone una obligación más para los arrendatarios que de no inscribir, podrían ver desaparecidos sus derechos, y también como contrapartida tal y como queda redactado el Anteproyecto puede suponer la inscripción de arrendamientos falsos a largo plazo para entorpecer las propias ejecuciones hipotecarias.

Agilización del procedimiento de desahucio. El desahucio superexprés
Este ha sido uno de los problemas que al legislador más ha preocupado en los últimos tiempos. En el año 2009 y 2011 se introdujeron reformas para agilizar los procedimientos de desahucio por impago de rentas. Recuérdese el famoso "desahucio exprés" que en la práctica no ha dado ningún resultado positivo.
El Anteproyecto va en la línea de conectar la inscripción del contrato en el Registro con la eficacia y rapidez del desahucio. Y así, siempre que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad, y así se haya pactado, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del contrato, bastando para ello un requerimiento judicial o notarial, sin que sea precisa una sentencia declarativa. Cancelada la inscripción, se podrá ordenar la ejecución, restituyendo el inmueble a su propietario. Se habilita un plazo de diez días para que el arrendatario pague la deuda p endiente y se simplifica la ejecución del desahucio que podrá llevarse a cabo por un solo funcionario judicial en lugar de dos como ahora.

Crítica
La finalidad teórica del Anteproyecto es clara: robustecer los derechos del arrendador, debilitando los del arrendatario para conseguir que se aumente la oferta de viviendas en alquiler. No otro sentido tienen las medidas encaminadas a que los propietarios puedan recuperar la vivienda en cualquier momento con independencia de lo que diga el contrato, acortar la prórroga forzosa de cinco a tres años, o la prórroga tácita de tres a un año, reduciendo el límite legal de ocho años a cuatro años, agilizar los desahucios que pueden llevarse a cabo sin sentencia declarativa siempre que el contrato esté inscrito en el Registro, etc... Sin embargo, creemos que hoy y por mucho tiempo el problema de la vivienda en España no es de oferta sino de demanda. La oferta de pisos en alquiler casi se ha duplicado entre 2009 y 2011, y los precios han bajado sensiblemente, y esto es debido no sólo al exceso de construcción sino también al decaimiento de emigrantes que vuelven a su país de origen y a que muchos jóvenes que han perdido su trabajo o no han podido trabajar nunca no pueden independizarse de sus padres.

"Creemos que hoy y por mucho tiempo el problema de la vivienda en España no es de oferta sino de demanda. La oferta de pisos en alquiler casi se ha duplicado entre 2009 y 2011"

A la vista de estas consideraciones no creemos que sea un acierto desproteger al arrendatario creándole una inseguridad en la duración del contrato, en la subida de la renta que ya no estará referenciada al IPC, sino que será libre, en la pérdida del derecho de adquisición preferente o en obligarle a abandonar la vivienda por un retraso de diez días en el pago de la renta. No creemos que atendiendo a la necesidad social de la vivienda sea el momento adecuado de liberalizar hasta tal extremo el mercado del alquiler. El Gobierno podría actuar sobre las viviendas en manos de instituciones financieras que hayan recibido ayudas públicas promoviendo medidas para que tales viviendas, hoy difíciles de vender, pudiesen alquilarse con rentas bajas a personas en situación económica delicada; e incluso incentivar fiscalmente a particulares y empresas a tal objeto, de la misma forma que el propio Anteproyecto lo hace con las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI).  

Abstract

The draft Bill on measures to stimulate and increase the flexibility of the home rental market published on 11 May 2012 aims to reduce the difference between the number of citizens who rent (17%) and those who own their home (83%). Spain is the European country with the smallest rental housing stock. According to the INE [Spanish National Statistics Institute], there are three million empty dwellings in Spain. The Spanish Government intends to provide the owners of those empty dwellings with more dynamic, flexible and secure regulations on renting properties so it impels them to bring those properties to the market.