ANTONIO RIPOLL SOLER
Notario de Alicante

Notaría y Registro deben caminar en la misma dirección y con las mismas reglas del juego, de lo contrario se producen perjuicios al ciudadano.

"En fin, he aquí lo que a mí me parece: en el mundo inteligible lo último que se percibe, y con trabajo, es la idea del bien, pero, una vez percibida, hay que colegir que ella es la causa de todo lo recto y lo bello que hay en todas las cosas; que, mientras en el mundo visible ha engendrado la luz y al soberano de ésta, en el inteligible es ella la soberana y productora de verdad y conocimiento, y que tiene por fuerza que verla quien quiera proceder sabiamente en su vida privada o pública." Así concluye la explicación que Platón hace a Glaucón tres relatarle el "Mito de la Caverna".

"Es relativamente habitual, por desgracia, que una situación que debería ser unívoca, como es la situación física de una determinada porción de terreno se interprete de distinto modo en función de que nos acerquemos a ella bien mediante la escritura, bien mediante los pronunciamientos registrales, bien mediante la perspectiva del Catastro"

Se preguntará el lector por qué se trae a colación esta historia. Sucede que frecuentemente nos encontramos con situaciones en las que la realidad, que es lo que importa, nada tiene que ver con lo que se plasma en lo que las personas hemos arbitrado para regular nuestras relaciones; para hacer más fácil nuestra convivencia. Es relativamente habitual, por desgracia, que una situación que debería ser unívoca, como es la situación física de una determinada porción de terreno se interprete de distinto modo en función de que nos acerquemos a ella bien mediante la escritura, bien mediante los pronunciamientos registrales, bien mediante la perspectiva del Catastro. Por tal motivo, debe juzgarse muy positivamente el esfuerzo no solo del Legislador, sino también de las propias instituciones aludidas, en punto a la adecuada coordinación entre la titulación pública, cuyo máximo exponente es el documento notarial, el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario.

"En ocasiones, sucede que entre el otorgamiento de la escritura y la presentación en el Registro de la Propiedad pasa un dilatado espacio de tiempo"

No vamos a entrar aquí a exponer las bondades de nuestro sistema de seguridad jurídica preventiva; tampoco vamos a justificar la existencia del doble control de legalidad sobre el que está articulado el mismo en nuestro Derecho.  Sin embargo, sí que se puede decir que es deseable, cuando no imprescindible, que Notaría y Registro caminen de la mano y en la misma dirección y a ambas instituciones se les apliquen las mismas reglas del juego. De lo contrario se producen perjuicios al ciudadano. Dichos perjuicios pueden ser argumentados jurídicamente, pero no se justifican económicamente y son difícilmente comprensibles desde la perspectiva de la persona, el ciudadano medio, que los padece. Y es que, como establece el artículo 3 C.c., las normas se interpretan según la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.
En los últimos tiempos, además, sin horadar el doble pilar -Notaría-Registro- sobre el que descansa nuestro sistema, se impone una reducción del lapso temporal entre los dos momentos en los que cada institución opera con efectos jurídicos. Buena muestra de ello es la batería de reformas societarias que se han ido sucediendo hasta época reciente a fin de implementar la constitución telemática de sociedades. Si bien, en ocasiones, sucede que entre el otorgamiento de la escritura y la presentación en el Registro de la Propiedad pasa un dilatado espacio de tiempo. Las causas pueden ser de lo más variadas. Unas veces habrá sido la voluntad de afrontar nuevos desembolsos para satisfacer el arancel registral; el interesado, con la escritura autorizada se habrá esperado hasta el momento de disponer de los correspondientes recursos económicos a tal fin. En otras ocasiones, habrá sido la desidia del interesado, ?ya lo llevaré al Registro, total, de momento no voy a vender nada?. Incluso habrá podido haber un mal asesoramiento por parte de un tercero. Puede, que incluso, sea un defecto del sistema, pues hay veces que las personas tienen una fe ciega en la intervención notarial y piensan, pese a advertírseles de los posibles actos posteriores que han de abordar, que firmada la escritura todo está arreglado.

"Las Disposiciones Transitorias del Código Civil, como Derecho común supletorio a la vista del artículo 4.3 del Texto Preliminar del propio cuerpo legal deben ser tenidas en cuenta"

Un ejemplo de todo lo anterior lo podemos ver en la Resolución de la Dirección General  de 27 de enero de 2012. Esta resolución es la que motiva el presente comentario. Los antecedentes de la misma parten de una escritura de segregación autorizada en 1984 que se presenta a inscripción en el año 2005, reiterándose la presentación, al no haberse inscrito en el primer intento, en octubre de 2011. El problema fundamental radica en que entre el otorgamiento de la escritura y la presentación a inscripción ha visto la luz la Ley 19/1995, de 4 de julio, por la que se introduce la inviabilidad de segregaciones en contra de la unidad mínima de cultivo salvo determinados casos excepcionados por la norma.
Personalmente no se cuáles fueron las causas para que transcurriesen más de veinte años entre el otorgamiento de la escritura y la presentación a inscripción por primera vez. En estos casos considero que el sistema no ha funcionado adecuadamente, incluso aunque hubiese sido debido a la propia negligencia del interesado, cosa que desconozco.
El interesado recurre y alega, básicamente: 1) La irretroactividad consagrada en el artículo 2.3 C.c.; 2) La fehaciencia de la escritura, que tuvo lugar con anterioridad a la norma que veta el acceso registral del título en cuestión; y, 3) El carácter voluntario del procedimiento registral.
La Dirección General, en el caso que nos ocupa toma como objeto del recurso: 1) Si es necesario pronunciamiento administrativo sobre conformidad del acto a la legislación; y, 2) Si es aplicable retroactivamente o no la Ley 19/1995, de 4 de julio.
La Dirección General concluye fallando en contra del recurrente, por el camino apunta una serie de argumentos que recapitulamos a continuación: 1) Alude la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la posible retroactividad de las normas en cuanto a efectos no producidos; 2) Mantiene que es posible variar la doctrina del Centro Directivo de forma retroactiva; 3) Tras hablar en un primer momento de que el acto de la segregación es eminentemente registral lo califica, posteriormente, de estrictamente registral y por tal motivo lo que debe observarse es la legalidad vigente no en el momento del otorgamiento de la escritura sino de la presentación a inscripción.

"Con independencia del carácter que se de a la inscripción existe un antes y un después en relación al momento del otorgamiento de la escritura"

En el caso que nos ocupa, como veremos, la Dirección General podría haber sido algo más explícita. Por otro lado, superada la crítica que puede ser vertida sobre la situación de una escritura de segregación dormida en un cajón durante veinte años; ciertamente, es bastante complicado explicar al interesado que aquella escritura que firmo y que generó los correspondientes aranceles notariales y devengo de impuestos que, suponemos, pago no sirve para nada. A sus ojos, probablemente, se produzca una situación de indefensión, contraria a los artículos 9 y 24 de nuestra Constitución.
Decimos que la Dirección General podría haber sido más explícita. En efecto, expresiones como ?eminentemente registral? o ?estrictamente registral? son conceptos jurídicos indeterminados. Lo que tendría es, con independencia del resultado, que haber abordado si la inscripción es o no constitutiva de la segregación. Los conceptos de modificación de entidades hipotecarias, ciertamente son conceptos más jurídicos que reales; es algo así como el concepto de persona jurídica, la persona jurídica se ha dicho tradicionalmente es una ficción legal para generar un centro de imputación; sucede, salvando las distancias, algo parecido con la finca; un ejemplo lo tenemos en que no coincide, por desgracia, el concepto de finca registral con el de parcela catastral, lo cual es difícilmente comprensiblemente para el ciudadano medio. Ciertamente, tiene la finca su campo natural en el Registro de la Propiedad; pero ello no quiere decir que se encuentre en la caverna del mito, ajena a la realidad. Ni siquiera si se llegase a defender el carácter constitutivo de la inscripción en punto a la segregación conllevaría necesariamente que es intranscendente la escritura pública otorgada en el caso que nos ocupa. No olvidemos que nuestro sistema registral, por imperativo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria descansa sobre el principio de titulación pública y sin tal titulación no hay inscripción posible. Consiguientemente, no parece acertado negar totalmente los efectos a la referida escritura que fue bien autorizada. Lo cual se acentúa en el caso que nos ocupa al no existir terceros que puedan verse perjudicados.
Por otro lado, pese a que el recurrente apunta que la Ley 19/1995 carece de disposiciones transitorias, lo cual es cierto, no debemos concluir que en nuestro Derecho, no existan unas disposiciones transitorias de aplicación general. En efecto, las Disposiciones Transitorias del Código Civil, como Derecho común supletorio a la vista del artículo 4.3 del Texto Preliminar del propio cuerpo legal deben ser tenidas en cuenta, lo cual se hace especialmente necesario en los casos de inexistencia de disposiciones transitorias como el presente. Especialmente significativa en este sentido es la decimotercera, al decir que ?los casos no comprendidos directamente en las disposiciones anteriores, se resolverán aplicando los principios que les sirven de fundamento?; al margen de las cuatro primeras disposiciones de las cuales se infiere la tutela que debía haberse dispensado en el supuesto de hecho de esta resolución.
Es evidente que con independencia del carácter que se de a la inscripción existe un antes y un después en relación al momento del otorgamiento de la escritura. El escenario jurídico cambia en tal momento. Nuestro Derecho, por otro lado, no es ajeno a dejar prefiguradas situaciones jurídicas para un momento posterior en el que deben desplegar sus efectos, no otra cosa se infieren de los principios que inspiran la regulación de la servidumbre constituida por el padre de familia en el caso del artículo 541 C.c.. A la vista de la propia disposición transitoria primera y segunda del Código Civil podría defenderse que la escritura es inscribible y que la legislación aplicable, incluso a la inscripción sería la vigente al tiempo del otorgamiento de la escritura; lo cual viene refrendado por el disposición cuarta del mismo texto legal.

"¿Hubiera recaído la misma resolución si la escritura se hubiese autorizado el día antes de la publicación de la norma y la presentación al día siguiente de la misma?"

Defender lo contrario supone introducir incertidumbre y falta de seguridad jurídica en nuestro ordenamiento jurídico y en el modo de proceder de los ciudadanos sujetos a él. Ciertamente, el lapso de tiempo, sea corto, como debería haber sido, o largo, como en el supuesto de la resolución, entre el otorgamiento del título y la inscripción tiene estos puntos débiles que, en la medida de lo posible, no deben repercutirse al ciudadano. ¿Hubiera recaído la misma resolución si la escritura se hubiese autorizado el día antes de la publicación de la norma y la presentación al día siguiente de la misma? Nótese que en las normas actuales lo habitual es la vigencia coetánea al momento de la publicación en el BOE, lo cual es sumamente criticable, parece como si el legislador quisiese arreglar con la cláusula de vigencia lo que no supo hacer en su tramitación parlamentaria, pero ese es un tema que excede de las líneas que nos ocupan.