VALERIO PÉREZ DE MADRID CARRERAS
Notario de Madrid

La Ley 16/2012, de 27 de diciembre, ha modificado la Ley 11/2009 reguladora de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, más conocidas como las SOCIMIS. Bajo la vigencia de esta norma no se había constituido ni una sola entidad de estas características y por tanto no se habían cumplido los ambiciosos objetivos perseguidos por el legislador, que según la Exposición de Motivos eran "impulsar el mercado del alquiler en España y dinamizar el mercado inmobiliario". La norma había sido criticada por una regulación de imposible cumplimiento  y por una fiscalidad poco atractiva. La reforma de 2012 pretende afrontar los problemas de fondo, de manera que i) la SOCIMI sea una figura equivalente a las REIT (Real Estate Investment Trust) de otros países de nuestro entorno; ii) flexibilizar los requisitos de su estructura y actividad; y iii) establecer un régimen fiscal muy favorable que en síntesis consiste en que no tributa la entidad, sino el socio directamente, eliminando un nivel de tributación que permite conseguir una importante rebaja de la factura fiscal.

"La ley 16/2012 modifica la regulación de las SOCIMIS, flexibilizando los requisitos de su actividad y con una tributación a tipo cero del vehículo de inversión"

Vamos a examinar ahora la estructura jurídica de la SOCIMI, que como su nombre indica es, aparentemente, una sociedad anónima "cotizada", definida ésta por el artículo 495 LSC, según el cual son sociedades cotizadas aquellas "cuyas acciones estén admitidas a negociación en un mercado secundario oficial de valores".  En efecto, el artículo 4º de la Ley de 2009 establecía la obligación de que las acciones de la SOCIMI cotizaran "en un mercado regulado". Sin embargo, la reforma 2012 admite la posibilidad de que lo hagan "en un sistema multilateral de negociación", como es el caso del Mercado Alternativo Bursátil español, que no es un sistema regulado, sino "autorregulado", con su propia normativa de información y liquidez, mucho más flexible que las de los mercados oficiales de valores. Por eso el MAB no está incluido en el concepto de mercados regulados a que se refiere el artículo 31 LMV ni publicado en el listado oficial de la Unión Europea. La consecuencia práctica es importante: si la SOCIMI cotiza en el MAB no hay sociedad cotizada, sino solo sociedad anónima que no está sometida al régimen especial del Título XIV LSC ni debe cumplir con las exigentes normas de gobierno corporativo. Esto facilita mucho tanto la constitución como la adaptación o transformación de una sociedad preexistente en SOCIMI, pues se tratará solo de una sociedad anónima con las especialidades que fija su ley reguladora.
¿En qué consisten esas especialidades? Empecemos por la denominación de la sociedad, que según el artículo 5.4 debe incluir la abreviatura "SOCIMI". Ya sabemos que la indicación en el nombre del ?tipo? tiene una función informativa para el tráfico, para que el tercero que se relaciona con la sociedad sepa con qué tipo de entidad está tratando. Pero la reforma 2012 no ha caído en que al admitir la SOCIMI que cotiza en mercados no regulados, su nombre tiene que incluir una referencia a una característica del tipo (?cotizada?) que no se corresponde con la estructura jurídica de la entidad.

"La SOCIMI es una sociedad anónima ?cotizada?, salvo cuando cotice en un mercado no regulado como el MAB"

Pero quizá el aspecto esencial es el relativo al objeto social de la SOCIMI. El objeto principal es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, si bien se permite que pueda desarrollar también actividades "accesorias" que no representen más del 20% de las rentas generadas por la sociedad. La actividad principal se puede realizar de manera directa o indirecta, mediante la participación en otras SOCIMI o REIT o fondos inmobiliarios o incluso en otras sociedades no cotizadas con un régimen equivalente, lo que facilita, frente al régimen de 2009, la constitución de ?filiales? y así constituir vehículos de inversión individuales para cada promoción.
Otra cuestión de interés es la rebaja del límite de capital social mínimo, que pasa de 15 a 5 millones de euros, distribuido en acciones que necesariamente deben ser nominativas. La reducción del capital mínimo exigible pretende atraer hacia este vehículo de inversión a proyectos empresariales de reducidas dimensiones y puede que sea una forma de gestión de patrimonios familiares. Por otro lado, la exigencia de que las acciones sean nominativas tiene como finalidad controlar la identidad del inversor dado el régimen fiscal que luego examinaremos.
También se modifican varios aspectos relativos a la actividad necesarios para que la SOCIMI pueda gozar del régimen fiscal especial de tributación cero. Por un lado, estas entidades tienen que tener invertido al menos el 80% del valor de su activo en inmuebles relacionados con su objeto social y al menos el 80% de la rentas del periodo impositivo deben provenir del arrendamiento de inmuebles o de los dividendos en las sociedades participadas, pero la reforma 2012 elimina el requisito de la diversificación, de modo que se podrá constituir un vehículo de inversión con un solo inmueble, facilitando así su utilización para grandes proyectos inmobiliarios como centros comerciales. Por otro, se reduce el plazo de mantenimiento de los inmuebles promovidos por la sociedad de 7 a 3 años, lo que permitirá una mejor rotación de los activos. En fin, se deroga el artículo 7, que prohibía tener un saldo de financiación ajena superior en un 70% al activo. No hay por tanto ninguna limitación, lo que en teoría permite un mayor apalancamiento, si bien las obligaciones de distribución de beneficios a favor de los accionistas y las condiciones habituales de los contratos de financiación apalancada impiden en la práctica que la sociedad tenga un alto endeudamiento. Y es que la SOCIMI deberá obligatoriamente repartir el 100% de los beneficios procedentes de su participación en otros vehículos de inversión, el 80% del resto de beneficios y un 50% de los obtenidos por la transmisión de activos.
Finalmente, una breve referencia al régimen fiscal. Se trata de un régimen voluntario, por el que se debe optar, si bien la ley da un plazo de 2 años para cumplir los requisitos, lo que permite adelantar los efectos del régimen especial. Este régimen consiste en que la SOCIMI tributa en el Impuesto de Sociedades a un tipo "0" (frente al 19% anterior), si bien se aplica el régimen general en casos de incumplimiento del requisito de actividad. De esta manera, al eliminar la tributación del vehículo de inversión, la fiscalidad se desplaza al socio, pues los dividendos repartidos se integrarán en la base imponible del impuesto que le corresponda con arreglo al régimen general, salvo que no es de aplicación la deducción por doble imposición interna ni la exención de 1.500 euros anuales. Como excepción, hay un gravamen especial del 19% para dividendos pagados a socios cuyo nivel de tributación esté por debajo de lo "razonable".

"El legislador pone a disposición del mercado un vehículo de inversión con una fiscalidad muy ventajosa, con la esperanza de que esta y otras medidas en proyecto contribuyan a mejorar la oferta del mercado del alquiler de viviendas"

En conclusión, el legislador pone a disposición del mercado un vehículo de inversión con una fiscalidad muy ventajosa, con la esperanza de que esta y otras medidas en proyecto (reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, reorientación de las políticas de vivienda) contribuyan a mejorar la oferta del mercado del alquiler de viviendas. Al menos la reforma ha suscitado el interés de inversores profesionales y gestores de patrimonios familiares, pero menos del pequeño inversor. Probablemente, el éxito de la reforma dependa de la reforma que a su vez se haga de los mercados de capitales alternativos para pequeñas y medianas empresas, medida ya contemplada en las recientes normas de apoyo a los emprendedores, pues manteniendo los tradicionales requisitos de transparencia y liquidez se debería simplificar y flexibilizar las obligaciones impuestas a las empresas que coticen en dichos mercados.