PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS

Importante modificación de la Ley Hipotecaria respecto a los préstamos hipotecarios sobre la vivienda habitual

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. BOE 15-5-13. Ir a la Disposición.

La atención a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país, motivadas por la crisis económica y financiera, en las que numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual se encuentran en dificultades para hacer frente a sus obligaciones, exige la adopción de medidas que, en diferentes formas, contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios.
A estos efectos se aprueba esta Ley, que consta de cuatro capítulos:
1.- El Capítulo I prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.
- Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos.
- La suspensión de los lanzamientos afectará a las personas que se encuentren dentro de una situación de especial vulnerabilidad. En efecto, para que un deudor hipotecario se encuentre en este ámbito de aplicación será necesario el cumplimiento de dos tipos de requisitos:
(i) De un lado, los colectivos sociales que van a poder acogerse son las familias numerosas, las familias monoparentales con dos hijos a cargo, las que tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales o, finalmente, las víctimas de violencia de género;
(ii) Asimismo, en las familias que se acojan a esta suspensión, los ingresos no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Este límite se eleva respecto de unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes. Además, es necesario que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda; y
(iii) Finalmente, la inclusión en el ámbito de aplicación pasa por el cumplimiento de otros requisitos, entre los que se pueden destacar que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
- La alteración significativa de sus circunstancias económicas se mide en función de la variación de la carga hipotecaria sobre la renta sufrida en los últimos cuatros años. Finalmente, la inclusión en el ámbito de aplicación pasa por el cumplimiento de otros requisitos, entre los que se pueden destacar que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, o que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
- Para estos deudores especialmente vulnerables se prevé además que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente.
- La concurrencia de las circunstancias a que se refiere esta Ley se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el Juez o el Notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los documentos que se detallan en el artículo 2.
2.- El Capítulo II introduce mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de la Ley Hipotecaria; de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario; y de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Es especialmente relevante:
(i) que, para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero;
(ii) que se prohíbe expresamente la capitalización de estos intereses y
(iii) que, en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés;
(iv) que se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados; y
(v) que se refuerza la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito.
- Se añade un apartado 3º al artículo 21 de la Ley Hipotecaria,  a cuyo tenor, en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque, presumiéndose, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.
- Se añade un tercer párrafo al artículo 114 de la Ley Hipotecaria,  según el cual, los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago, no pudiendo ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579. 2 a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, dictada en el asunto por el que se resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona respecto a la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, se modifica el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, ampliando notablemente su contenido. Este precepto indica cómo puede ejercitarse la acción hipotecaria, referencia que parece aclarar definitivamente en sentido positivo las incertidumbres puestas de relieve por algún sector doctrinal sobre el efecto contra terceros de la venta notarial, remitiéndose a la LEC, pero permitiendo también que se pacte la venta extrajudicial por medio de notario. De este modo, se elevan de rango las disposiciones que regulan la venta extrajudicial ya que, hasta el presente, había que acudir, fundamentalmente, al Reglamento Hipotecario (de este modo se fortalece la legalidad del procedimiento). Se introduce, además, en la venta notarial la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además, se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva.
- Como precepto autónomo, en aras al fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios, el artículo 6º, revelador de una decepcionante desconfianza del legislador respecto la función del notario y en contravención de las bases del derecho notarial, dispone que en la contratación de préstamos hipotecarios que se dirán se exigirá que la escritura pública incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato. Los contratos que requerirán la citada expresión manuscrita serán aquellos que se suscriban con un prestatario, persona física, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir, en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) que se estipulen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés, del tipo de las cláusulas suelo y techo, en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza;
b) que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés; o bien
c) que se concedan en una o varias divisas.
3.- El Capítulo III recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución.
- En particular:
(i) se establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago;
(ii) se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada;
(iii) se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes; y
(iv) se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.
- Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.
- Este Capítulo recoge también la modificación del procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas. Dicha modificación se adopta, asimismo, como consecuencia de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013.
4.- El Capítulo IV modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas.
Adicionalmente, esta Ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que sólo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.

ARRENDAMIENTOS

Medidas de fomento del alquiler de viviendas

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. BOE 5-6-13. Ir a la Disposición. 

Según el Preámbulo de la presente ley, el mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler (de hecho, en España, el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17%, frente a la media de la Unión Europea que está muy próxima al 30%). De ahí que la búsqueda de mecanismos de flexibilización y dinamización de este mercado deba moverse en un marco que consiga atraer al mismo, al mayor número posible de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados.
La presente ley, que entró en vigor al día siguiente de su publicación (6 de junio), tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.
Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales:
1º.- El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley.
2º.- La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
3º.- La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo.
4º.- La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
5º.- Asimismo, se considera necesario normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la LAU, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
6º.- Por último, en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
En concreto, esta importante reforma conlleva la modificación de los artículos 4, 5, 7, 9 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36. Destacamos las principales novedades:
- Artículo 4 (régimen aplicable): Se establece que respetando la aplicación imperativa de los títulos I y II, “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Por otro lado, las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos; y podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley.
- Artículo 5 (arrendamientos excluidos): Se excluye del ámbito de la Ley “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.
- Artículo 7.2 (efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas): Se introduce este nuevo número que dice: “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
- Artículo 9 (plazo mínimo): La prórroga forzosa se reduce de 5 a 3 años. Además, se modifican las condiciones de la excepción a la prórroga forzosa cuando el arrendador necesita recuperar la vivienda arrendada. Y se añade un apartado 4: “Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados”.
- Artículo 10 (prórroga del contrato): La prórroga tácita se reduce de 3 a 1 año. Y se añade que una vez inscrito el contrato de arrendamiento, tanto la prórroga forzosa como la tácita, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
- Artículo 11 (desistimiento del contrato): El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días; pudiéndose pactar en el contrato una indemnización (antes solo se permitía el desistimiento en los contratos de más de 5 años una vez transcurridos los 5 primeros).
- Artículo 13 (resolución del derecho del arrendador): Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto (por las mismas causas anteriores, incluida una ejecución hipotecaria), quedará extinguido el arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado, en cuyo caso continuará el arrendamiento por la duración pactada. Antes, debían pasar 5 años.
- Artículo 14 (enajenación de la vivienda arrendada): El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito.
- Artículo 15 (separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario): Se aclara que el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
- Artículo 16.4 (muerte del arrendatario): Se modifica este apartado para adaptarlo a la nueva prórroga forzosa.
- Artículo 17.5 (determinación de la renta): Se añade este apartado para que las partes puedan acordar libremente que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.
- Artículo 18 (actualización de la renta): Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes; y en defecto de pacto, la actualización se hará con el IPC. Antes, durante los 5 primeros años solía podía hacerse conforme al IPC.
- Artículo 19.1 (elevación de la renta por mejoras): Se cambia el plazo de 5 a 3 años.
- Artículo 20.2 (gastos generales): Se cambia el plazo de 5 a 3 años.
- Artículo 23 (obras del arrendatario): Se aclara que en ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
- Artículo 24 (arrendatarios con discapacidad): Ahora las obras se permiten también en los casos de personas mayores de 70 años.
- Artículo 25 (derecho de adquisición preferente): Ahora se puede pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente en todos los contratos (antes solo en los de duración convenida superior a 5 años), si bien, en estos casos, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
 Artículo 27.4 (resolución del contrato): Se añade este importante apartado: “Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento. El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario”.
- Artículo 35 (resolución de pleno derecho): Se añade la causa d) del artículo 27.2
- Artículo 36 (fianza): Se cambia el plazo de 5 a 3 años.
Por último, la disposición transitoria primera establece que los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Y según la disposición final segunda, en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adaptará la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.
Por otra parte, se reforman determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ahora bien, estas modificaciones no se aplicarán a los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la presente ley, que se sustanciarán conforme a la legislación procesal anterior.
Finalmente, se crea el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organización y funcionamiento se regulará por real decreto. Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio, el secretario judicial correspondiente remitirá dicha información al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (también en los casos de arbitraje). Tendrán acceso a la información obrante en el Registro, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, debiendo presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario.

COSTAS

Importante y profunda reforma de la Ley de Costas

Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas. BOE 30-5-13. Ir a la Disposición.

Según el Preámbulo de la presente ley, el reto que hoy debe encarar nuestra legislación de costas es conseguir un equilibrio entre un alto nivel de protección y una actividad respetuosa con el medio, para lo cual nuestro marco normativo debe ser revisado.
El legislador de 1988 optó porque los efectos de sus disposiciones, que introducían notables cambios en relación con el régimen anterior, no fuesen inmediatos sino que se demorasen en el tiempo; y precisamente por ello, la aplicación de la norma ha dado lugar a una litigiosidad crónica, y en muchos casos ni siquiera ha llegado a aplicarse. Frente a esta situación, la presente reforma trata de proporcionar seguridad jurídica estableciendo un marco en el que las relaciones jurídicas en el litoral puedan tener continuidad a largo plazo. Al mismo tiempo se garantiza el mantenimiento de la integridad del dominio público marítimo-terrestre, a través de reglas claras que puedan ser aplicadas. Además, la presente reforma respeta el complejo reparto competencial que se da sobre el litoral, de acuerdo con la interpretación que el Tribunal Constitucional ha hecho, entre otras, en su sentencia núm. 149/1991, de 4 de julio.
La ley se estructura en dos grandes bloques: el primero implica una modificación parcial y profunda de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, y el segundo establece el nuevo régimen de prórroga extraordinaria y selectiva de las concesiones otorgadas al amparo de la legislación anterior, y un conjunto heterogéneo de disposiciones que complementan a la modificación de la Ley de Costas.
En primer lugar, la presente ley refortalece los mecanismos de protección del litoral, cuyo logro es un objetivo fundamental de esta reforma. En este ámbito, destacamos las siguientes novedades:
- Se prevé que mediante el desarrollo reglamentario se intensifique la protección de determinados espacios, y se instauran mecanismos de control ambiental condicionantes de las actividades y usos que se desarrollan en el dominio público y en la zona de servidumbre de protección.
- En relación con el uso de las playas, se determina que el posterior desarrollo reglamentario establezca un régimen diferenciado para los tramos de playa urbanos y para los tramos de playa naturales, determinando que respecto de estos últimos se imponga un nivel de protección alto y se restrinjan las ocupaciones.
- Las medidas que introduce la presente reforma se acompañan de un control administrativo ambiental. De este modo, la prórroga de las concesiones existentes queda sometida a un informe ambiental.
- Con esta misma finalidad, la ley introduce criterios de eficiencia energética y ahorro de agua en las obras de reparación, mejora, consolidación y modernización que se permiten realizar en los inmuebles que ocupan la zona de servidumbre de protección y el dominio público.
- Se establece como obligatoria la inscripción de los bienes que formen parte del dominio público marítimo-terrestre.
- Y se establece que la Administración General del Estado podrá suspender en vía administrativa los actos y acuerdos adoptados por las entidades locales que afecten a la integridad del dominio público marítimo-terrestre o de la servidumbre de protección.
Por otra parte, el nuevo marco normativo pretende dotar a las relaciones jurídicas que se dan en el litoral de una mayor seguridad jurídica, cuya ausencia ha generado problemas que van más allá de los estrictamente jurídicos, y que han provocado desconfianza y desconcierto. Manifestaciones del establecimiento del principio de seguridad jurídica son las siguientes:
1º.- Delimitación del concepto de dominio público marítimo-terrestre, tanto en lo que se refiere a la zona marítimo-terrestre como a las playas.
- La ley establece que la zona marítimo-terrestre se fijará hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos a partir de los criterios técnicos que se establezcan. Se especifica que los terrenos inundados artificialmente no pasarán a ser dominio público, salvo que antes de la inundación ya fueran bienes demaniales.
- Se excluyen determinados terrenos de núcleos de población del dominio público marítimo-terrestre, para dar una solución singular a terrenos de núcleos residenciales que se encuentran en una situación singular. Se trata de los enumerados en el anexo de esta ley. Según su DA 7ª, los terrenos excluidos podrán ser transmitidos a sus ocupantes por cualquiera de los negocios dispositivos previstos en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, la escritura pública de transmisión será título suficiente para rectificar las situaciones contradictorias que aparezcan en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, y la efectividad de la exclusión estará condicionada a la formalización de los correspondientes negocios de transmisión.
2º.- Introducción de mejoras en el procedimiento de deslinde.
- Se prevén legalmente las consecuencias que se producen en los supuestos de revisión de deslindes por alteración del dominio público marítimo-terrestre y se introducen reglas especiales, para realizar algunos deslindes.
- La reforma garantiza la constancia registral del proceso administrativo de deslinde, mediante la anotación marginal en la inscripción de todas las fincas que puedan resultar afectadas por este. La publicidad no solo se circunscribe a la registral, sino que la ley impone que se publiquen en la página web del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente las líneas de deslinde.
3º.- Modificación de las reglas que rigen las concesiones y autorizaciones.
- Se modifica el plazo máximo de duración de las concesiones que pasa a ser de setenta y cinco años (al igual que el fijado en la mencionada Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas y en el Texto Refundido de la Ley de Aguas).
- Además, se permite la transmisión mortis causa e inter vivos de las concesiones. En el primer caso se amplía el plazo de notificación que deben hacer los causahabientes para poder subrogarse en la concesión de uno a cuatro años, se trata de evitar el riesgo de que se produzca la pérdida del derecho por el transcurso de un plazo tan breve, sobre todo teniendo en cuenta las dificultades que puedan tener los extranjeros. En el caso de las transmisiones inter vivos, su validez requiere la previa autorización de la Administración.
- La reforma modifica la disposición transitoria primera de la Ley de Costas en sus apartados 2 y 3 para permitir que los titulares registrales de terrenos amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria sean concesionarios, removiendo las condiciones que anteriormente les exigían.
- El artículo segundo de la ley establece una prórroga extraordinaria para las concesiones existentes, otorgadas al amparo de la normativa anterior. También se prevé expresamente la aplicación de esta prórroga a aquellos que sin ser concesionarios, sí son titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, de acuerdo con la disposición transitoria primera de la Ley de Costas; si bien, con carácter previo deberá solicitarse la correspondiente concesión. De este modo, se da respuesta, entre otras situaciones, a la extinción de las concesiones que comenzarían a expirar en 2018. Con carácter general, el plazo máximo de esta prórroga extraordinaria se fija en setenta y cinco años para hacerla coincidir con el nuevo plazo máximo por el que se podrán otorgar las concesiones. Por otro lado, se garantiza que las concesiones que amparan la ocupación de puertos que no sean de interés general, o las que se derivan de los contratos de concesión de obra pública para la construcción de estos, puedan prorrogarse en los mismos términos y condiciones que prevé la legislación de puertos de interés general.
- En materia de autorizaciones se aumenta el plazo máximo de duración de un año a cuatro años.
4º.- Introducción de limitaciones a la propiedad privada de los terrenos contiguos al domino público.
- La principal novedad que se introduce respecto de la zona de servidumbre de protección es la dirigida a las edificaciones que legítimamente la ocupan, a cuyos titulares se les permitirá realizar las obras de reparación, mejora, modernización y consolidación, siempre que no impliquen un aumento de volumen, altura ni superficie; sustituyendo la autorización administrativa autonómica por la declaración responsable, en la que tendrán que incluir que tales obras cumplen con los requisitos de eficiencia energética y ahorro de agua. A su vez, también se prevé reducir el ancho de esta servidumbre de 100 metros a 20 metros en relación con los núcleos de población que sin poder acogerse a lo dispuesto en la disposición transitoria tercera de la Ley de Costas, por no ser suelo calificado como urbano, sí tenían en aquella fecha características propias de él.
- Se ha regulado, desde la perspectiva del dominio público marítimo-terrestre, el régimen de las urbanizaciones marítimo-terrestres, garantizando que los canales navegables sean dominio público y que el instrumento de ordenación territorial o urbanística prevea, a través de viales, el tránsito y el acceso a los canales.
- La ley prevé que a los bienes declarados de interés cultural que ocupan el dominio público, se les otorgue una concesión y se les aplique su régimen jurídico propio.
- Se modifica el régimen de infracciones y sanciones.
Finalmente, debe subrayarse que esta reforma incorpora a la Ley de Costas regulaciones específicas para afrontar con garantías la lucha contra los efectos del cambio climático en el litoral.
Para ello, se introduce un régimen específico para los tramos del litoral que se encuentren en riesgo grave de regresión. La definición de esta situación se establecerá reglamentariamente y en atención a criterios científicos contrastados. En las áreas así declaradas, se limitan las ocupaciones y se prevé que la Administración pueda realizar actuaciones de protección, conservación o restauración, respecto de las que podrá establecer contribuciones especiales, otra de las novedades de esta reforma. También se exige que a los proyectos para la ocupación del dominio público se acompañe una evaluación prospectiva sobre los posibles efectos del cambio climático. Además, se incorpora como causa de extinción de las concesiones, el supuesto de que las obras o instalaciones estén en riesgo cierto de ser alcanzadas por el mar.
Y junto a estas medidas de carácter jurídico, la Ley impone al Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente la obligación de elaborar una estrategia para la adaptación de la costa a los efectos del cambio climático.

VARIOS

DOPAJE
Ley Orgánica 3/2013, de 20 de junio, de protección de la salud del deportista y lucha contra el dopaje en la actividad deportiva. BOE 21-6-13. Ir a la Disposición.

La promulgación de la Ley Orgánica 7/2006, de 21 de noviembre, de Protección de la Salud y de Lucha contra el Dopaje en el Deporte, supuso un hito fundamental en la historia de la lucha contra el dopaje en nuestro ordenamiento jurídico. Dicha norma contenía un completo sistema de disposiciones que conceptuaban el dopaje como una lacra que afectaba a diversos bienes jurídicos dignos de protección como eran la salud de los deportistas, el juego limpio en el deporte y la dimensión ética del mismo. Esta norma contenía también importantes disposiciones relacionadas con la protección de la salud, que ahora el legislador entiende que se deben reforzar, profundizando en la línea emprendida en la anterior norma. La evolución de las prácticas detectadas en materia de dopaje ha hecho necesario introducir un conjunto de modificaciones de índole legal que garanticen los instrumentos necesarios para combatir de la manera más eficaz posible esta lacra que afecta al mundo del deporte.
A esta circunstancia se suma la dificultad encontrada a la hora de poder aplicar algunas de las disposiciones previstas en la Ley, por lo que se estima imprescindible avanzar en la línea fijada.
Asimismo, las sucesivas modificaciones operadas en este ámbito en el plano internacional, entre ellas la Convención Internacional contra el dopaje en el deporte de la Unesco (que obliga a garantizar la eficacia del Código Mundial Antidopaje), hacían ineludible abordar estas reformas.
De esta manera, se ha hecho necesario aprobar una nueva ley en la materia: la presente Ley Orgánica 3/2013, de 20 de junio, que contempla una nueva regulación íntegra del marco jurídico aplicable a la protección de la salud y a la lucha contra el dopaje en la actividad deportiva, haciendo hincapié en la importancia de establecer un acabado sistema de protección de la salud que beneficie, desde todos los puntos de vista, a los principales receptores de la presente norma, que son las personas que desarrollan cualquier actividad deportiva.
Siguiendo este argumento, la presente Ley excede con mucho de lo que sería una simple norma antidopaje. Por el contrario, la intención del legislador es incluir un potente sistema de protección de la salud para quienes realicen cualquier actividad deportiva, prestando especial atención al grado de exigencia física y, por tanto, al riesgo que se derive de la actividad deportiva en cuestión, así como a los supuestos en los que participen menores de edad.
Del mismo modo, la nueva Ley trata de configurar el dopaje desde una perspectiva integral y como un elemento más dentro del sistema de protección de la salud de los deportistas, a la par que una lacra que afecta a la protección de la salud de los deportistas, al juego limpio en el deporte y a la propia dimensión ética del mismo. Esta idea puede considerarse como un elemento esencial que inspira la nueva regulación, en la cual los aspectos relacionados con la lucha contra el dopaje son importantes, pero no más que los que afectan a la salud de los deportistas, a la prevención de los riesgos que pueda suponer el desarrollo de la actividad deportiva y al establecimiento de medidas positivas de acción de los poderes públicos, que permitan conseguir que la práctica deportiva se realice en condiciones idóneas.

CONTAMINACIÓN
Ley 5/2013, de 11 de junio, por la que se modifican la Ley 16/2002, de 1 de julio, de prevención y control integrados de la contaminación y la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados. BOE 12-6-12. Ir a la Disposición.

La Directiva 2010/75/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de noviembre, sobre las emisiones industriales, ha introducido diversas modificaciones en la legislación de prevención y control integrados de la contaminación, así como en el resto de la legislación europea relativa a actividades industriales, con el objetivo de responder a la necesidad de obtener mejoras de la salud pública y ambientales.
Estas modificaciones que incluye la nueva directiva, se incorporan al ordenamiento español a través de la modificación de la Ley 16/2002, de 1 de julio, de prevención y control integrados de la contaminación, para su adecuación a la citada Directiva de emisiones industriales. Esta modificación de la ley supone un avance en la simplificación administrativa siguiendo el mencionado programa permanente de la Comisión para la simplificación de la legislación y en la consecuente reducción de cargas administrativas; asimismo, se hace eco de las demandas de los ciudadanos para garantizar una mayor celeridad en la tramitación de las autorizaciones ambientales integradas. En relación con la protección del suelo y de las aguas subterráneas se incorpora, entre la documentación necesaria para solicitar la autorización ambiental integrada, la presentación de un «informe base» o «informe de la situación de partida» como instrumento que permita realizar una comparación cuantitativa entre el estado del emplazamiento de la instalación descrita en el informe y el estado de dicho emplazamiento tras el cese definitivo de actividades.
También se modifica, a los efectos de la armonización con la nueva regulación de la Autorización Ambiental Integrada, el plazo de vigencia de las autorizaciones de residuos incluidas en el artículo 27 de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, en lo que se refiere a instalaciones incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 16/2002, de 1 de julio.

COMPETENCIA: COMISIÓN NACIONAL
Ley 3/2013, de 4 de junio, de creación de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia. BOE 5-6-13. Ir a la Disposición.

Se crea la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, cuyo objeto es garantizar, preservar y promover el correcto funcionamiento del mercado, así como la transparencia y la existencia de una competencia efectiva en todos los mercados y sectores productivos en beneficio de los consumidores y usuarios. La Comisión se configura como un organismo público de los previstos en la Disposición adicional décima de la Ley 6/1997, de 14 de abril, de Organización y Funcionamiento de la Administración General del Estado.
La Comisión está dotada de personalidad jurídica propia y plena capacidad pública y privada y actuará con pleno sometimiento a la ley, con autonomía orgánica y funcional y con plena independencia del Gobierno, de las Administraciones Públicas y de cualquier interés empresarial y comercial. Sin perjuicio de su independencia, la Comisión velará por la aplicación uniforme de la normativa sectorial y general de competencia en el territorio nacional mediante la cooperación con la Administración General del Estado, con las Comunidades Autónomas, con los órganos jurisdiccionales, con las instituciones y organismos de la Unión Europea, en especial con la Comisión Europea, y con las autoridades competentes y organismos de otros Estados miembros en el desarrollo de su actividad.

UNIÓN EUROPEA: MODIFICACIÓN DEL TRATADO DE FUNCIONAMIENTO
Decisión del Consejo Europeo de 25 de marzo de 2011, que modifica el artículo 136 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea en relación con un mecanismo de estabilidad para los Estados miembros cuya moneda es el euro. BOE 16-5-13. Ir a la Disposición.

La modificación se refiere a una disposición de la tercera parte del TFUE, en relación con el mecanismo de estabilidad, y no aumenta las competencias atribuidas a la Unión por los Tratados. En concreto, añade al artículo 136 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea el siguiente apartado: «3. Los Estados miembros cuya moneda es el euro podrán establecer un mecanismo de estabilidad que se activará cuando sea indispensable para salvaguardar la estabilidad de la zona del euro en su conjunto. La concesión de toda ayuda financiera necesaria con arreglo al mecanismo se supeditará a condiciones estrictas.» La presente Decisión entró en vigor de forma general y para España el 1 de mayo de 2013.

ACUERDOS INTERNACIONALES: PUBLICACIÓN
Resolución de 29 de mayo de 2013, de la Secretaría General Técnica, sobre aplicación del artículo 32 del Decreto 801/1972, de 24 de marzo, relativo a la ordenación de la actividad de la Administración del Estado en materia de Tratados Internacionales. BOE 6-6-13. Ir a la Disposición.

Se dispone la publicación para conocimiento general de las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte, recibidas en el Ministerio de Asuntos Exteriores y de Cooperación hasta el 15 de mayo de 2013.

EMPLEO: PRESTACIONES POR DESEMPLEO
Orden ESS/982/2013, de 20 de mayo, por la que se regula el contenido y el procedimiento de remisión de la comunicación que deben efectuar los empleadores a la Entidad Gestora de las prestaciones por desempleo en los procedimientos de despido colectivo, y de suspensión de contratos y reducción de jornada. BOE 4-6-13. Ir a la Disposición.

PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD: INMOVILIZADO INTANGIBLE
Resolución de 28 de mayo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro, valoración e información a incluir en la memoria del inmovilizado intangible. BOE 3-6-13. Ir a la Disposición.

MEDIDAS FINANCIERAS: ENDEUDAMIENTO DE LAS CCAA
Resolución de 4 de junio de 2013, de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera, por la que se actualiza el anexo incluido en la Resolución de 4 de marzo de 2013, por la que se define el principio de prudencia financiera aplicable a las operaciones de endeudamiento de las comunidades autónomas de régimen común y ciudades con estatuto de autonomía que se acojan a la línea de financiación directa ICO-CCAA 2012 y al Fondo de Liquidez Autonómico. BOE 5-6-13. Ir a la Disposición.

MINISTERIO DE JUSTICIA: ADMINISTRACIÓN ELECTRÓNICA
Real Decreto 396/2013, de 7 de junio, por el que se regula el Comité técnico estatal de la Administración judicial electrónica. BOE 19-6-13. Ir a la Disposición.

MINISTERIO DE JUSTICIA: DELEGACIÓN DE COMPETENCIAS
Orden JUS/1117/2013, de 6 de junio, por la que se modifica la Orden JUS/2225/2012, de 5 de octubre, sobre delegación de competencias. BOE 17-6-13. Ir a la Disposición.

BANCO DE ESPAÑA: ENTIDADES FINANCIERAS
Circular 1/2013, de 24 de mayo, del Banco de España, por la que se modifica la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, a las entidades de crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros. BOE 31-5-13. Ir a la Disposición.

CNMV: INSTITUCIONES INVERSIÓN COLECTIVA
Circular 2/2013, de 9 de mayo, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre el documento con los datos fundamentales para el inversor y el folleto de las instituciones de inversión colectiva. BOE 24-5-13. Ir a la Disposición.

CNMV: INFORMACIÓN EN SERVICIOS DE INVERSIÓN
Circular 3/2013, de 12 de junio, de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, sobre el desarrollo de determinadas obligaciones de información a los clientes a los que se les prestan servicios de inversión, en relación con la evaluación de la conveniencia e idoneidad de los instrumentos financieros. BOE 19-6-13. Ir a la Disposición.

SEGURIDAD SOCIAL: RECAUDACIÓN
Resolución de 8 de mayo de 2013, de la Tesorería General de la Seguridad Social, por la que se modifica la de 16 de julio de 2004, sobre determinación de funciones en materia de aplazamientos de pago de deudas, reintegros de prestaciones indebidamente percibidas, compensación, devolución de ingresos indebidos, reembolso del coste de las garantías, desistimiento, convenios o acuerdos en procedimientos concursales y anuncios de subastas en boletines oficiales. BOE 21-5-13. Ir a la Disposición.

SEGURIDAD SOCIAL: EMBARGOS TELEMÁTICOS
Resolución de 6 de mayo de 2013, de la Tesorería General de la Seguridad Social, por la que se modifica la de 17 de julio de 2001, por la que se dictan instrucciones para efectuar por medios telemáticos el embargo de dinero en cuentas abiertas en entidades de depósito. BOE 17-5-13. Ir a la Disposición. 

IS E IRNR: MODELOS
Orden HAP/864/2013, de 14 de mayo, por la que se aprueban los modelos de declaración del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes correspondiente a establecimientos permanentes y a entidades en régimen de atribución de rentas constituidas en el extranjero con presencia en territorio español, para los periodos impositivos iniciados entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2012, se dictan instrucciones relativas al procedimiento de declaración e ingreso y se establecen las condiciones generales y el procedimiento para su presentación telemática. BOE 20-5-13.  Ir a la Disposición.

IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS: PLAZO DE INGRESO 2013
Resolución de 10 de junio de 2013, del Departamento de Recaudación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se modifica el plazo de ingreso en periodo voluntario de los recibos del Impuesto sobre Actividades Económicas del ejercicio 2013 relativos a las cuotas nacionales y provinciales y se establece el lugar de pago de dichas cuotas. BOE 24-6-13. Ir a la Disposición.

ACUERDOS INTERNACIONALES: KUWAIT
Convenio entre el Reino de España y el Estado de Kuwait para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio, hecho en Kuwait el 26 de mayo de 2008. BOE 5-6-13. Ir a la Disposición. 

ACUERDOS INTERNACIONALES: SUIZA
Protocolo entre el Reino de España y la Confederación Suiza que modifica el Convenio para evitar la doble imposición en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio firmado en Berna el 26 de abril de 1966, y su Protocolo, modificados por el Protocolo firmado en Madrid el 29 de junio de 2006, hecho en Madrid el 27 de julio de 2011. BOE 11-6-12. Ir a la Disposición.