PROCEDIMIENTO REGISTRAL

LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL NO SIRVE COMO RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO, SÓLO PONE DE MANIFIESTO EL CONTENIDO LEGAL DEL MISMO
Resolución de 8 de Abril de 2.013. (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Es inadmisible la solicitud de certificación de un conjunto de fincas, cuyo destino es paralizar una Junta de Compensación, por haber sido admitida en ella una parcela que, según el solicitante, tiene sólo existencia registral, pero no real, y respecto de la cual hay varios procesos penales. Tampoco cabe la solicitud al Registrador de que emita juicios, corroborando o rebatiendo la argumentación del solicitante. Para solicitar la adecuación tabular a la realidad extrarregistral, debe acudirse al procedimiento del artículo 40 de la Ley Hipotecaria y concordantes.

PRESENTACIÓN REGISTRAL DE SEGUNDA COPIA DE UNA ESCRITURA YA INSCRITA: NO PUEDE EXIGIRSE LA APORTACIÓN DE LA PRIMERA COPIA
Resolución de 11 de Abril de 2.013. (B.O.E. de 17 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Se presenta al Registro Mercantil una segunda copia de una escritura de constitución de sociedad, para que se hagan constar en ella sus datos del Registro del título ahora presentado.
Tal exigencia no ha lugar porque desconoce que todas las copias tienen el mismo valor. La actuación registral debe concretarse a la expresión de que el documento presentado no se inscribe por cuanto otra copia del mismo está debidamente inscrita.

RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
Resolución de 19 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 28 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso si se puede rectificar un asiento ya practicado a nombre de la Xunta de Galicia o subsidiariamente cancelar dicho asiento, como consecuencia de un Real Decreto de traspasos, que la Tesorería General de la Seguridad Social considera indebidamente interpretados y que se han practicado sin ser ella parte en el procedimiento.
La Dirección General rechaza el recurso ya que sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias del asiento solicitado. No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del Registrador por la que se extiende el correspondiente asiento; y por ello, la admisión de la rectificación de errores que pretende la anulación de un asiento, sería lo mismo que admitir el recurso contra una inscripción realizada.

LA ESCRITURA DE RATIFICACIÓN NO TIENE ACCESO POR SI SÓLA AL REGISTRO SI NO VA ACOMPAÑADA DEL NEGOCIO QUE CONTIENE LA MUTACIÓN JURÍDICO REAL INMOBILIARIA
Resolución de 7 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 3 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Mediante escritura pública autorizada un Notario panameño, una sociedad de aquella nacionalidad declara aceptar la aportación por parte de una sociedad española de determinadas fincas sitas en España a cambio de un número de acciones de capital de la citada sociedad panameña. Posteriormente, mediante escritura pública autorizada en nuestro país, la administradora única de la sociedad española, “ratifica, consiente y se adhiere al total contenido de la relacionada escritura autorizada en Panamá”. La citada escritura de ratificación fue presentada en el Registro el 26 de octubre de 2.012. Posteriormente, con fecha 19 de diciembre de 2012, se presentó un mandamiento de anotación preventiva de demanda contra el titular registral aportante, y el siguiente 20 de diciembre tuvo entrada en el Registro la reseñada escritura de aportación.
El Registrador deniega la inscripción de la escritura de ratificación, primera presentada, por el defecto insubsanable de carecer de transcendencia real al entender que dicha ratificación, por si misma, no constituye, reconoce, transmite, modifica ni extingue el dominio de las fincas a que dicho documento se refiere y, en consecuencia no es inscribible, con invocación de los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7, 9 y 51.6 de su Reglamento.
La D.G.R.N. confirma la nota, recordando su doctrina de que para realizar el despacho de los títulos es necesario que por el Registrador se proceda a su previa calificación en virtud del principio de legalidad, siendo una de las circunstancias esenciales que deberá verificar al hacer tal calificación que el título presentado tiene transcendencia jurídico-real inmobiliaria, por imponerlo así la definición legal del contenido y objeto del Registro de la Propiedad (artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 y 9 de su Reglamento). Precisamente, en la falta de este esencial requisito está basada la fundamentación de la calificación denegatoria del Registrador, calificación que, por tanto se señala que debe ser mantenida.

LA CANCELACIÓN DE DERECHOS POR RESOLUCIÓN JUDICIAL EXIGE LA CITACIÓN DE LOS TITULARES O SUS REPRESENTANTES
Resolución de 9 de Mayo de 2.013. (B.O.E. de 6 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad sentencia declarativa del dominio adquirido por usucapión extraordinaria, habiéndose demandado, a los desconocidos herederos del titular registral, respecto de la nuda propiedad de una parte de la finca y, además, no ha sido acreditado en el procedimiento el fallecimiento del usufructuario cuyo derecho se declara consolidado en la nuda propiedad, que fue constituido, mortis causa, a favor de la viuda del causante, siendo la escritura de partición del siglo XIX, si bien no se acredita su fallecimiento.
La Dirección General desestima el recurso por la imposibilidad de cancelar derechos inscritos a nombre de personas que no han sido citadas en el procedimiento, y no están debidamente representadas, tanto por razón de la proscripción del derecho de defensa, como por la razón formal y material del funcionamiento del tracto sucesivo, y exige la acreditación del fallecimiento de la usufructuaria, aunque reconoce que no estará viva la causante.

LA RATIFICACIÓN PRESENTADA ANTES DE LA ESCRITURA RATIFICADA NO PERMITE GANAR LA PRIORIDAD RESPECTO DEL DERECHO INTERMEDIO
Resolución de 8 de Mayo de 2.013. (B.O.E. de 6 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Similar a la antes señalada, en el sentido de que se presenta en el Registro de la Propiedad en primer lugar la escritura de ratificación de una escritura de aportación de inmuebles a una sociedad. Antes de presentarse en el Registro la escritura ratificada existe presentado un título intermedio.
Se deniega la prioridad desde la fecha de presentación de la escritura de ratificación, ya que, a juicio del Registrador, tal escritura no tiene trascendencia jurídico real inmobiliaria, si no va acompañada del título principal, lo que es confirmado por la Dirección General, ya que en la escritura de ratificación “ni hay un contenido volitivo que no sea el de adherirse y ratificar el negocio de aportación, ni se consigna el negocio documentado en su integridad, ni se expresa el consentimiento contractual de quienes aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para realizar el acto traslativo cuestionado, sino tan sólo el consentimiento de quien comparece para formalizar su declaración unilateral de voluntad de ratificar un previo negocio de aportación celebrado inicialmente sin su consentimiento”.

ANOTACIONES PREVENTIVAS 

EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE: FALTA DE TRACTO SUCESIVO
Resolución de 4 de Abril 2013. (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Debería haberse dirigido el embargo contra herederos determinados, no inciertos y desconocidos, o bien contra el administrador judicial.

ES ANOTABLE PREVENTIVAMENTE EL EMBARGO SOBRE BIENES DE UNA SOCIEDAD DECLARADA EN CONCURSO, CON CONVENIO APROBADO
Resolución de 8 de Abril de 2013 (B.O.E. de 14 de Mayo de 2013). Descargar Resolución.

Así se desprende de los artículos 133 y 137 de la Ley Concursal. El deudor recobra la plena libertad de actuación, salvo que en el convenio pactado se le hubiese impuesto alguna limitación, que de existir, siempre sería interpretable restrictivamente.

EMBARGO EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO CONTRA TITULAR CONCURSADO: SE DENIEGA LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DEL MISMO
Resolución de 9 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Se impide el reflejo registral de tal embargo, a pesar de que la diligencia de embargo es anterior a la declaración de concurso, y el mandamiento de embargo se presenta antes que dicha declaración. Haría falta acreditar el pronunciamiento del Juez del concurso de que los bienes embargados no resultan necesarios para la continuidad de la actividad profesional del deudor, ex artículo 55-1 de la Ley Concursal por analogía.
El no constar el concurso reflejado registralmente antes de la presentación del mandamiento de embargo, no evitaría tampoco que la anotación del embargo fuera denegada. La inscripción del concurso no es una carga que deba ordenarse según la prioridad registral, sino la publicación de una situación subjetiva, por lo que deberá calificarse atendiendo a las fechas del auto de declaración de concurso y la del acto cuya inscripción se solicita, sin que se dé el conflicto de prioridad que resuelve el artículo 17 de la Ley Hipotecaria. Además, el régimen de intervención o suspensión de facultades del concursado no nace con la inscripción del auto, sino que es eficaz desde la fecha del mismo (artículo 21-2 de la Ley Concursal).

DERECHOS DE TERCEROS ACREEDORES DEL TITULAR ANULADO QUE NO FUERON PARTE EN EL PROCEDIMIENTO
Resolución de 17 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 17 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Se deniega la cancelación de un embargo por deuda tributaria del titular cuyo asiento se anula, por no constar del mandamiento que el acreedor haya sido parte en el procedimiento, ni que haya sido personalmente notificado, ni conste que la demanda hubiera sido anotada preventivamente.

ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE
Resolución de 25 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 28 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

La Registradora suspende la inscripción de un decreto de adjudicación y del mandamiento de cancelación de cargas basándose en el principio de tracto sucesivo de los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 105 de su Reglamento, porque según los antecedentes del Registro, el embargo practicado iba dirigido contra X, los herederos desconocidos y la herencia yacente de Y (esposa de X) y ahora en el presente proceso de ejecución se dirige, según se dice en el decreto de adjudicación, contra X (fallecido durante la tramitación) y su heredero Z, no quedando acreditado que Z sea el único heredero de los citados titulares registrales, X e Y.
La Dirección General confirma la nota, señalando que al producirse el fallecimiento de X durante la ejecución no puede prescindirse de quién sea el sucesor a efectos de poder cubrir la defensa de los bienes en la fase posterior del proceso hasta la adjudicación. En este caso al referirse el decreto de adjudicación al heredero sin acreditar ni cuál es su título de heredero, si es único heredero o no, sin haberse demandado también a los demás herederos desconocidos y herencia yacente, sin ni siquiera constar que se hubiera producido sucesión procesal ni las circunstancias de la misma, no se ofrecen las suficientes pruebas a efectos del Registro para poder calificar si se han cumplido las exigencias del principio de tracto sucesivo.

NO PUEDE PRORROGARSE UNA ANOTACIÓN INDEBIDAMENTE PRACTICADA
Cuatro resoluciones de 10 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 6 de Junio de 2.013). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Sobre una finca cerrada por su agrupación se practica indebidamente una anotación de embargo. La Dirección General niega la posibilidad de prorrogar esa anotación incorrecta ya que se crearía la apariencia de derecho –derivada de la presunción de exactitud de los asientos registrales, como sería el de adjudicación– en favor de quien, de buena fe, pueda intervenir como postor en la realización forzosa que en su caso pueda llevarse a cabo.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

LAS ACTAS TRAMITADAS CONFORME AL ARTÍCULO 53-10 DE LA LEY 13/1996: NO SE NECESITA EXPRESAR LA CAUSA DE LA MODIFICACIÓN PRETENDIDA.
Resolución de 4 de Abril 2.013 (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Las dudas fundadas sobre la identidad de unas fincas impiden la inscripción de dos actas de notoriedad para hacer constar el exceso de cabida de las mismas, a pesar  de tener en parte linderos fijos; estar identificadas en bases gráficas georreferenciadas; y existir sobre ellas previas rectificaciones de cabida, agrupaciones y segregaciones.
Si perjuicio de ello, la Dirección General expresa que el informe favorable a la inscripción emitido previamente por el Registrador competente ex artículo 355 del Reglamento Hipotecario, tiene carácter no vinculante, por exigirlo así la STS de 31 enero de 2.001, que anuló la reforma del citado Reglamento. Además, no obsta la inscripción la falta de consentimiento de los titulares de fincas colindantes, ni la falta de tracto sucesivo en cuanto a los mismos, ya que la normativa reguladora de este tipo de actas se está refiriendo a los colindantes reales, sean o no titulares registrales (R. de 2 de julio de 1.980), y el acta no supone la inscripción de un acto traslativo, sino que los colindantes sólo comparecen como posibles perjudicados.

INMATRICULACIÓN DE FINCA CON ESCRITURA DE HERENCIA Y ACTA DE NOTORIEDAD AUTORIZADA POR NOTARIO DE OTRO DISTRITO NOTARIAL
Resolución de 16 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 17 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

El artículo 199-b de la Ley Hipotecaria (a diferencia de las actas para reanudación de tracto, ex artículo 203-1 de la misma Ley) no exige que el acta de notoriedad para inmatriculación sea autorizada por notario hábil para actuar en el lugar en que radiquen las fincas; y el artículo 298-1 del Reglamento Hipotecario se limita a prever que se tramitarán conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial, el cual no requiere la competencia territorial del notario (el artículo 210 del Reglamento Notarial) sí que exigía específicamente para estas actas que fuesen autorizadas por notario hábil para actuar en el término de la finca, pero fue anulado por S TS 20 Mayo 2.008). Sólo el notario competente en el lugar donde radique la finca podrá practicar pruebas que requieran su presencia o actuación directa e inmediata en dicho lugar.

DOBLE INMATRICULACIÓN
Resolución de 20 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 28 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Se solicita la desagrupación de una finca registral determinada, al haberse inmatriculado erróneamente una de sus componentes a favor de otro titular, que se reinscriba a  nombre del recurrente y que se cancelen todos los asientos posteriores al año1.984, fecha en que accedió al Registro de la Propiedad de modo indebido.
El Registrador deniega la solicitud argumentando que, al estar inscrita la finca objeto de la solicitud, el asiento está bajo la salvaguardia de los tribunales y sólo cabe o la resolución judicial o el consentimiento de los interesados en documento público. La D.G.R.N. confirma la nota

EXCESO DE CABIDA: DUDAS EN LA  IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 6 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 3 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Se debaten en este recurso dos cuestiones: La primera, la inscripción de dos excesos de cabida, sobre dos fincas, cuando al Registrador se le plantean dudas sobre la identidad de las mismas, dada la magnitud del exceso declarado; y la segunda, la admisibilidad de un documento técnico, que se aporta con el mismo escrito de interposición del recurso.
La Dirección General rechaza el recurso:
1º).- En cuanto a la primera cuestión, más que de un problema de dudas de identidad de la finca estamos ante un caso de no cumplimiento de los requisitos necesarios para inscribir el exceso de cabida como si de una mera rectificación de superficie se tratara. Recuerda cómo tiene reiteradamente señalado que todo exceso de cabida que exceda de la vigésima parte de la cabida inscrita debe ser tratada como un supuesto de inmatriculación (cfr. art. 298 del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, el hecho de que no se haya aportado título inmatriculador suficiente ni certificación catastral totalmente coincidente con el título, impide practicar la inscripción del exceso de cabida dada su extensión.
2º).- En cuanto a la segunda cuestión planteada, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO SIENDO EL PRIMERO APORTACIÓN A GANANCIALES: EL TÍTULO DEL APORTANTE DEBE SER CLARO
Resolución de 9 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 6 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

La Dirección General parece entender el carácter «ad hoc» de la documentación en circunstancias derivadas del caso concreto como la simultaneidad de ambos negocios, la inexistencia de título original de adquisición, ya que se habla de justos y legítimos títulos, y el nulo coste fiscal

EN LA INMATRICULACIÓN DE LA FINCAS LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA DE LA FINCA DEBE SER TOTALMENTE COINCIDENTE CON EL TÍTULO
Resolución de 8 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 6 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Se confirma de nuevo la doctrina de la Dirección General sobre la obligatoriedad de que la descripción de la finca en el título inmatriculador coincida totalmente con su certificación catastral descriptiva y gráfica.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

LA INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL NO SE PUEDE ALTERAR SIN EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS PROPIETARIOS.
Resolución de 9 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Por esta razón, se niega la inmatriculación, mediante expediente judicial de dominio, de una terraza inserta dentro de una propiedad horizontal inscrita.

INSCRIPCIÓN DE “OBRA ANTIGUA” EN ANDALUCÍA: NO SE PRECISA LA PREVIA INTERVENCIÓN MUNICIPAL
Resolución de 15 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 17 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

La aportación del acto administrativo declarativo de la situación de la obra “fuera de la ordenación”, no es requisito previo a la inscripción de la obra nueva por el transcurso del plazo de prescripción de posibles infracciones urbanísticas, sino que puede ser cumplido con posterioridad, ya que cabe que la construcción no se encuentre fuera de ordenación. De haberse optado por un sistema de previa fiscalización administrativa, sólo resultarían inscribibles estas obras mediante certificación municipal; y sin embargo, sigue exigiendo al Registrador que califique la antigüedad de la construcción, que no ocupa suelo demanial, y que notifique al Ayuntamiento la inscripción practicada.
Tampoco es exigible el requisito de aportación de previa licencia de primera ocupación.

DIVISIÓN MATERIAL CON CAMBIO DE USO
Resolución de 25 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 28 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de división material de una finca registral en otras nuevas, con cambio de uso, en la que concurren las circunstancias siguientes: hay autorización de la comunidad de propietarios para la división material de la finca, válidamente tomada, lo que no se cuestiona en la nota de calificación; desde la fecha de ese acuerdo de autorización para la división material hasta la de otorgamiento de la escritura, se han producido transmisiones de algunas de las entidades registrales de la división horizontal. La Registradora sostiene que falta el consentimiento al cambio de uso y división material de la escritura que se califica, por parte de los nuevos titulares registrales de las fincas que integran el edificio. El recurrente alega que el acuerdo de la junta es un acto colectivo en que no es necesario el consentimiento individualizado de los propietarios ni siquiera la relación de los propietarios que asistieron a la junta.
La D.G.R.N. desestima el recurso afirmando que en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado. Añade, además, que  en relación con los estatutos de la propiedad horizontal, las modificaciones de los mismos tienen normalmente lugar mediante actos colectivos de la junta de propietarios tomados por unanimidad o cuasi unanimidad, y dichas modificaciones estatutarias no pueden perjudicar a terceros que se hayan anticipado a la inscripción, conforme a dicho precepto, ningún sentido tendría que las demás modificaciones del título constitutivo, que en este caso afectan al cambio de uso o destino y a la composición de la propiedad horizontal misma, pudieran perjudicar a terceros cuando no hubieran sido inscritos oportunamente.

LAS OBRAS ANTIGUAS DEBEN INSCRIBIRSE SI HA PRESCRITO LA POSIBLE ACCIÓN URBANÍSTICA, AÚN CUANDO LA CERTIFICACIÓN DEL AYUNTAMIENTO SEA CONTRARIA A LA DESCRIPCIÓN DEL TÍTULO
Resolución de 11 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 11 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Se trata de una escritura de obra “antigua” en Andalucía que se pretende inscribir de acuerdo con el artículo 20 de la Ley de Suelo, a la que se incorpora una resolución del Ayuntamiento en la que se declara transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística contra la vivienda, se declara dicho inmueble en situación de asimilación a fuera de ordenación y se afirma que el uso a que se destinará la edificación es el de almacén cochera no pudiendo reconocerse el uso de vivienda al no tener justificados los servicios básicos propios de dicho uso. El Registrador niega la inscripción ya que la descripción de edificación es como vivienda, no como almacén cochera, pero la Dirección General revoca la calificación al señalara que sería paradójico y contraproducente que dicha resolución produjera el efecto de cierre del Registro. Lo primero porque reconociendo la existencia de la vivienda se impediría su inscripción pese a reunir los requisitos exigidos por la Ley del Suelo. Y lo segundo porque es la plena publicidad registral de la existencia de la obra junto con la publicidad relativa a su situación urbanística la que permite que ambos aspectos, cada uno en su ámbito y con la eficacia respectiva reconocida por el ordenamiento jurídico, sean tenidos en cuenta por eventuales terceros. De este modo igualmente, se da plena satisfacción a la Administración que si bien ha sido incapaz de poner en marcha los mecanismos de defensa de la legalidad urbanística para reponer el orden jurídico perturbado consigue que la situación urbanística de la edificación ilícita se ponga de manifiesto a terceros así como las limitaciones que conlleva de presente y, sobre todo, de futuro (artículos 20.4 y 51.h del Texto Refundido de la Ley del Suelo, artículo 176 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y artículo 28 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía).

EN ANDALUCÍA NO SE EXIGE LIBRO DEL EDIFICIO PARA OBRAS ANTIGUAS
Resolución de 16 de Mayo de 2.013. (B.O.E. de 11 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Se plantea si para la inscripción de una ampliación de obra nueva declarada por antigüedad en Andalucía es preciso aportar el Libro del Edificio. La Dirección General tras recordar la competencia estatal sobre esta materia, contradiciendo al Registrador calificante, señala que entre los requisitos exigidos en el art. 20.4 de la Ley del Suelo, no se encuentran incluidos los relativos al cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, que sí se exigen en su apartado primero para la declaración de obra nueva terminada. Los indicados requisitos han sido entendidos por esta Dirección General referidos a la acreditación del seguro decenal, regulado en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, cuando dicho seguro sea preceptivo; así como también referido al llamado Libro del Edificio, regulado en el artículo 7 de la misma Ley 38/1999, de 5 de noviembre, según interpretó este Centro Directivo en su Resolución–Circular de 26 de julio de 2007.
La exigencia del seguro decenal en obras antiguas viene impuesta por el artículo 20 de la Ley 38/1.999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, pero no el del Libro del Edificio, que si bien fue exigido en resoluciones de la Dirección General anteriores a  la reforma llevada a cabo en el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, por el artículo 24 del Real Decreto-Ley 8/2.011, de 1 de Julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa. Y todo ello no es contradictorio con el artículo 27 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que exige “la constancia de la autenticidad e integridad del Libro del Edificio y su depósito en el Registro de la Propiedad”, porque la propia norma dice que debe interpretarse conforme “la normativa notarial y registral correspondiente”, que es la ya señalada.

DIVISIONES Y SEGREGACIONES

LA VENTA A DISTINTOS COMPRADORES DE PARTES INDIVISAS DE FINCA ANDALUZA NO URBANIZABLE SIN ASIGNACIÓN DE USO INDIVIDUAL DE PARTES DE LA MISMA, NO IMPLICA PARCELACIÓN ILEGAL
Resolución de 15 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 17 de Mayo de 2013). Descargar Resolución.

Cierto es que el concepto de parcelación trasciende hoy a la mera división material como demuestra el artículo 66 de la Ley de Ordenación andaluza; sin embargo, el supuesto debatido debe quedar fuera de su ámbito de aplicación. Al no atribuir a titulares distintos el uso de partes de terreno diversas, no hay riesgo de creación de núcleo de población en suelo rústico.

SI DE LOS DATOS DE LA ESCRITURA RESULTA UNA UNIDAD ORGÁNICA Y DE EXPLOTACIÓN NO ES NECESARIO UNA CERTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA
Resolución de 14 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 11 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

En el supuesto de una escritura de agrupación de dos fincas no colindantes por formar una explotación agrícola, y que constituyen una unidad orgánica, el Registrador exige una certificación del Departamento autonómico correspondiente, lo que es negado por la Dirección General, al entender que de las certificaciones catastrales se puede deducir tal condición.

CONTRATOS

NO INSCRIBILIDAD DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA SIN DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DE LA MISMA Y SIN COMPARECENCIA DEL PROPIETARIO
Dos Resoluciones de 18 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 28 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

El principio de especialidad impide la inscripción de escritura de elevación de contrato de opción de compraventa donde la oferta se concreta en la incorporación de unos documentos, que según se manifiesta, suponen el pago de una señal y la recepción de la oferta por quien se dice representante de la entidad de crédito vendedora.

VENTA EXTRAJUDICIAL

EL REQUERIMIENTO DE PAGO EN EL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL DE EJECUCIÓN SE DEBE AJUSTAR ESTRICTAMENTE A LAS DISPOSICIONES DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 9 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 6 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

En el presente supuesto se realizó el requerimiento de pago al domicilio de una sociedad que figuraba en el Registro de la Propiedad, y confirmado por la información proporcionada por el Registro Mercantil, siendo las circunstancias de la diligencia las siguientes: el Notario comprueba que existe un rótulo indicativo del nombre de dos sociedades ninguna de las cuales es la requerida, cuando se le da acceso verifica que hay tres personas y extiende la diligencia con una de ellas que le manifiesta: que la sociedad destinataria del requerimiento cambió su domicilio fiscal hace meses ignorando cuál es el nuevo, que no mantienen relaciones con la misma, que no recogen correo del destinatario y que en consecuencia no se hace cargo de la cédula de requerimiento.
La Dirección General, tras hacer un análisis sobre el requerimiento de pago en la venta extrajudicial, concluye que el requerimiento no es válido a tales efectos, extendiéndose a tres cuestiones significativas, en las que se basa el recurso: la validez del requerimiento a pesar de llevarse a cabo en persona distinta de las previstas, la situación de indefensión es debida en cualquier caso a la acción del propio deudor y el conocimiento material de la situación por el deudor. Respecto de la primera señala que, sin perjuicio de que la regulación del Reglamento Notarial para los requerimientos en general haya de ser tenida en cuenta a los efectos de analizar su sentido y finalidad no es de aplicación a la venta extrajudicial ni por vía supletoria, por prohibirlo expresamente el artículo 206 del propio Reglamento Notarial, ni por vía analógica al referirse a supuestos distintos. En la segunda indica que, en este caso, el acreedor frustrado debe acudir a los procedimientos judiciales a los que el ordenamiento jurídico reconoce un conjunto más extenso de herramientas de actuación derivado de su carácter jurisdiccional. Respecto de la tercera no llega a pronunciarse ya que sólo existe una fotocopia de una venta otorgada por el deudor del bien ejecutado de la que se infiere que conocía el procedimiento, y no consta que el Registrador tuviera constancia de tal hecho al calificar.

DERECHO DE FAMILIA

CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD POR EXTRANJEROS CASADOS EN RÉGIMEN LEGAL DE COMUNIDAD EN ESCRITURA COMPLEMENTARIA POSTERIOR A LA DE COMPRAVENTA: SE HA DE APORTAR EL N.I.E. DE LOS CONFESANTES
Resolución de 17 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 20 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

Tal confesión implica auténtico consentimiento para desvirtuar el carácter común que, por defecto, le correspondería al bien comprado; produce efectos civiles, registrales y tributarios. Por ello, no puede ser equiparable al mero asentimiento del cónyuge no titular que consiente la venta de la vivienda habitual de su consorte sin llegar a ser verdaderamente parte del negocio realizado, supuesto éste en el que no se precisa aportar el N.I.E. del asintiente.

EN LA COMUNIDAD VALENCIANA ES NECESARIO DECLARAR SI UN OTORGANTE NO CASADO TIENE UNA UNIÓN DE HECHO EN LOS ACTOS RELATIVOS A LA VIVIENDA HABITUAL
Resolución de 13 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 11 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

En una escritura de ampliación y novación de un préstamo hipotecario, siendo el prestatario, según manifiesta en la comparecencia, soltero y vecino de un pueblo de la provincia de Valencia, el Registrador exige, citando como argumento la Ley 5/2.012, de 15 de octubre, de Uniones de Hecho de Valencia, que hay que señalar que no existe una unión de hecho formalizada conforme a los requisitos de la citada Ley. La Dirección General desestima el recurso reproduciendo literalmente los argumentos de una sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 35 de Barcelona de 19 de Abril de 2.006, que revocó la Resolución de 18 de Junio de 2.004.

EL ACTA DE CONCILIACIÓN ANTE JUEZ DE PAZ NO ES TÍTULO INSCRIBIBLE
Resolución de 11 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 11 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Se presenta un acta de conciliación ante un Juez de Paz, en la que se constituye un derecho de uso sobre una vivienda común de ambos cónyuges, sin determinar la misma y con otros defectos de identificación. La Dirección General declara la improcedencia de la inscripción ya que se ha incumplido la regla general -la escritura pública-, con lo que no se goza de “sus efectos materiales, formales, sustantivos, legitimatorios –e incluso fiscales”, y no se trata de ninguna de las excepciones, esto es, convenio regulador aprobado judicialmente o resolución judicial.

DERECHO DE SUCESIONES

ENTREGA DE LEGADO POR ALBACEA-CONTADOR-PARTIDOR
Resolución de 19 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 28 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

En el testamento que sirve de base a la escritura de aceptación de herencia, la causante, sin instituir heredero, ordena diversos legados y atribuye al albacea contador-partidor las más amplias facultades para realizar todas las operaciones de partición de su herencia y entrega de legados, así como para vender dos inmuebles (un piso y una plaza de garaje), y los valores propiedad de la testadora, así como distribuir el producto de su venta entre determinados legatarios que designaba como sobrinos, ahijados y hermanos políticos, a partes iguales.
En la escritura se inventarían los dos inmuebles citados y se expresa que, no interesando a los legatarios la venta de los citados inmuebles como consecuencia de la situación del sector inmobiliario, procede el albacea a entregar, a título de legado y transmitir el pleno dominio de las dos fincas descritas a diversos legatarios, quienes las adquieren en la proporción que había dispuesto la testadora para el reparto del dinero que se hubiera obtenido con la venta.
La Registradora suspende la inscripción de la escritura alegando que el albacea, en vez de ejecutar la voluntad literal de la testadora, adjudica a dichos legatarios el pleno dominio de ambas fincas, por lo que es necesario que el albacea detalle la razón o razones que han determinado su actuación variando un legado en metálico (entrega del precio obtenido por la venta de las dos expresadas fincas) en un legado en especie (entrega en pleno dominio de las mencionadas fincas).
La Dirección General estima el recurso: señala que de una interpretación teleológica de la cláusula testamentaria se deduce que la testadora ha deseado beneficiar en la mayor medida posible a los legatarios, con el valor el mayor posible de los dos inmuebles, facultando al albacea para la venta. Hay que hacer una interpretación lo más razonable posible a la voluntad de la testadora, y lo que no puede admitirse es que ante una situación como la actual de mercado desfavorable, se aboque al albacea a una venta en condiciones gravemente perjudiciales para los legatarios. Debe también tenerse en cuenta que, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, entre las facultades del albacea contador partidor se entiende incluida la de interpretar el testamento, como presupuesto del desempeño de las funciones que le corresponden, y tal interpretación tan sólo podrá rechazarse en sede registral si resulta que claramente ha prescindido de las pautas que impone el artículo 675 del Código Civil, al margen de la impugnación judicial de que en cualquier caso puede ser objeto.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

INSCRITA LA CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD, NO CORRESPONDE A LOS FUNDADORES SUBSANAR EL VALOR DE UNA FINCA APORTADA, REDUCIÉNDOLO Y POR TANTO, RECTIFICANDO LA CIFRA DE CAPITAL SOCIAL Y REASIGNÁNDOSE LA NUMERACIÓN DE LAS PARTICIPACIONES SOCIALES: ES NECESARIO UN ACUERDO DE REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL CON TODOS SUS REQUISITOS
Resolución de 4 de Abril de 2013. (B.O.E. de 14 de Mayo de 2013). Descargar Resolución.

Debe respetarse la normativa societaria aplicable a la nueva sociedad dotada de personalidad jurídica propia. Para alterar la cifra de capital social a la baja, no basta acuerdo de subsanación por los socios fundadores: se exige acuerdo de reducción del capital social, ya sea reducción por pérdidas, por restitución de aportaciones, o amortización de participaciones y reserva.
Sin perjuicio de lo anterior, la disminución de valor del bien produce una situación irregular en la cual el capital social no está íntegramente desembolsado, sin perjuicio de poder realizar nuevas aportaciones para cubrir el déficit, y de aplicar el régimen de responsabilidad solidaria por la realidad de las aportaciones (artículo 77 de la Ley de Sociedades de Capital).

LA COMPETENCIA PARA CALIFICARLA FUSIÓN POR ABSORCIÓN DE SOCIEDADES PERTENECIENTES A DISTINTA DEMARCACIÓN REGISTRAL, CORRESPONDE AL REGISTRADOR MERCANTIL DEL DOMICILIO DE LA SOCIEDAD ABSORBENTE (ARTÍCULOS 17 Y 232-2 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL)
Resolución de 6 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

En el caso resuelto, al solicitarse en el Registro del domicilio de una de las sociedades absorbidas la nota del artículo 231, el Registrador la deniega por motivos referidos al fondo del negocio de fusión (la sociedad absorbida está indirectamente participada por el absorbente y no se acredita debidamente la aprobación de los balances de las sociedades absorbidas). 

ES ADMISIBLE LA INSCRIPCIÓN DE UNA TRANSMISIÓN DE PARTICIPACIONES DE UNA SOCIEDAD LIMITADA PROFESIONAL, SIN QUE LOS PROFESIONALES ADQUIRENTES DEBAN DECLARAR SU NO INCURSIÓN EN CAUSA DE INCOMPATIBILIDAD PARA EL EJERCICIO DE LA PROFESIÓN
Resolución de 12 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 17 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

No hay norma que imponga a los otorgantes un deber de acreditación negativa, manifestando la inexistencia de causas de suspensión o exclusión del ejercicio profesional, sin perjuicio de que el Registro profesional colegial pudiese ser accesible de oficio al Registrador Mercantil.

EN UNA JUNTA GENERAL ORDINARIA, ÁUN CON ASISTENCIA DE LA TOTALIDAD DEL CAPITAL SOCIAL, NO ES POSIBLE INCLUIR EL NOMBRAMIENTO DE AUDITOR SI NO CONSTA EN EL ORDEN DEL DIA Y NO HAY UNANIMIDAD EN SU ADOPCIÓN
Resolución de 24 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 28 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

La única cuestión que plantea este expediente se centra en dilucidar si es inscribible en el Registro Mercantil un acuerdo adoptado en Junta General de una sociedad limitada, debidamente convocada y con asistencia de la totalidad del capital social, relativo al nombramiento de auditor de cuentas de la sociedad, dándose la circunstancia de que dicho asunto no figuraba en el orden del día de la convocatoria y que una de las socias minoritarias asistentes a la junta votó en contra del acuerdo.
Para el Registrador ello no es posible pues dicho acuerdo no constaba en el orden del día de la junta, mientras que el recurrente sostiene su viabilidad dado que se produjo con asistencia de la totalidad del capital social, pudiendo ser considerada la junta como universal.
La Dirección General confirma la nota: parte de la distinción entre Juntas generales debidamente convocadas y Juntas universales. En esta última, la junta puede tratar sobre cualquier asunto siempre que ello sea unánimemente aceptado por todos los socios asistentes a la junta que representan el 100% del capital social, aunque después en la celebración de la junta alguno de los socios vote en contra de todos o de algunos de los acuerdos
Recuerda los requisitos que han de darse para que estemos ante una Junta universal (Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de Marzo de 2.010 y 18 de Junio de 2.012): se  requiere la presencia personal o por representación de los socios que representen la totalidad del capital social, debiendo estar todos los asistentes de acuerdo en la celebración de la junta y en el orden del día de la misma. Faltando alguno de estos tres requisitos (presencia de todo el capital social, aceptación unánime de la celebración y aceptación igualmente unánime del orden del día) la Junta no podrá considerarse como universal y, por tanto, o bien no podrá adoptar acuerdo alguno si no ha sido debidamente convocada, o bien deberá limitarse a adoptar acuerdos sobre los puntos del orden del día señalados en la convocatoria (cfr. artículo 174.1 de la Ley de Sociedades de Capital).
En el presente caso, para la D.G.R.N. en la junta celebrada faltaba este requisito pues la socia que votó en contra manifiesta su deseo y resolución de impugnar el acuerdo adoptado y por tanto parece claro que el voto contrario al acuerdo de la socia discrepante implica, no sólo un no al nombramiento de un concreto auditor, sino también un no a su debate y una negativa a su inclusión en el orden del día.

ADQUISICIÓN EN REGIMEN DE AUTOCARTERA Y POSTERIOR REDUCCION DE CAPITAL SOCIAL: SE HA DE RESPETAR LA GARANTIA DE ACREEDORES
Resolución de 26 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 29 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

La Junta General de una Sociedad de Responsabilidad Limitada, a la que concurren todos los socios, adopta, por unanimidad, el acuerdo de aprobar la adquisición por parte de la propia sociedad de determinadas participaciones sociales por el precio total de 181.920 euros; y, en la misma sesión, se tomó el acuerdo de aprobar que dichas participaciones fueran amortizadas mediante reducción del capital social por un importe de 364.446,40 euros, equivalente a la suma del valor nominal de todas las participaciones que se amortizan.
La Registradora considera que, al comportar la reducción del capital social realizada una restitución de aportaciones por valor inferior al nominal de las participaciones sociales amortizadas, perjudica a los acreedores sociales, pues los socios beneficiados por tal restitución sólo responden por el importe de lo recibido, por lo que, según concluye, «se produce un supuesto de reducción por pérdidas, debiendo cumplir los requisitos para este caso (balance aprobado y verificado por el auditor).
La Dirección General confirma la nota, señalando que la reducción del capital social que se examina no sólo consiste en una devolución de aportaciones sino que también da lugar al abono o dotación de una cuenta «compensatoria» de neto patrimonial por el saldo que resulta de restar del importe en que se reduce el capital social la suma reembolsada a los socios. En nuestro caso, de restar de 364.446,40 euros (importe del valor nominal que se reduce), la cantidad de 181.920 euros (importe de la cantidad devuelta). Pues bien, desde una perspectiva estrictamente societaria, la operación de reducción con devolución de aportaciones por un importe inferior al valor nominal en atención a la diferencia puede realizarse de alguna de estas tres maneras básicas: bien por compensación de pérdidas; bien por constitución o incremento de reserva voluntaria; o bien por constitución o incremento de reserva de capital amortizado. En el marco de cada una de estas posibles formas de instrumentar la operación se sustancia una diferente tutela de los acreedores sociales. Añade el Centro Directivo que lo usual cuando se reembolsan las participaciones por un precio unitario inferior al valor nominal es que la sociedad haya entrado en pérdidas. De existir pérdidas contables debidamente registradas (es perfectamente posible que existan minusvalías latentes no susceptibles de reconocimiento contable) la reducción de capital subsiguiente a la amortización, para dar completa cuenta no sólo de la devolución sino también de la diferencia en neto, podría haberse ejecutado mediante un sistema mixto de reducción con devolución de aportaciones ex artículo 331 de la Ley de Sociedades de Capital y de compensación de pérdidas ex artículos 320 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital por el saldo de la diferencia. Es el mecanismo al que parece aludir la Registradora en su nota y es técnica que aparece mencionada, como posible, en la Resolución de 27 de Marzo de 2.001. Aquí, la tutela de los acreedores se garantiza doblemente: de una parte, por la responsabilidad de las deudas sociales de los socios a quienes se hubiera restituido y con el límite de lo percibido en concepto de restitución de la aportación social según el artículo 331 de la Ley de Sociedades de Capital; de otra, cumulativamente, mediante la preceptiva acreditación de las pérdidas que se compensan o sanean en el correspondiente balance verificado por el auditor según los artículos 322 y 323 de la Ley de Sociedades de Capital.

ADMINISTRADORES

LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE  PENSIÓN PERIÓDICA A ANTIGUOS ADMINISTRADORES CONSTITUYE UN PACTO ESTATUTARIO LÍCITO
Resolución de 5 de Abril de 2.013 (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.013). Descargar Resolución.

La inclusión en los estatutos de esta cláusula la pone a salvo de una posible anulación por aplicación de la “doctrina del vínculo”, como sucede cuando se pacta fuera de estatutos (en contrato laboral -típicamente de alta dirección-, civil o mercantil) una retribución por el simple ejercicio de funciones directivas y de representación.

CUENTAS ANUALES

NO CABE NOMBRAMIENTO DE AUDITORES SI HAY SOLICITUD PREVIA DE LA MINORÍA EN ESTE SENTIDO
Resolución de 8 de Mayo de 2.013. (B.O.E. de 6 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Aplica la Dirección General lo dispuesto en el artículo 265.2 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, exigiendo que el nombramiento de los auditores sea de fecha fehaciente anterior a la solicitud por los socios minoritarios.

EL DEPÓSITO DE CUENTAS NO PUEDE IMPEDIR INSCRIPCIÓN DE ACTOS CONTRADICTORIOS CON LAS MISMAS
Resolución de 13 de Mayo de 2.013 (B.O.E. de 11 de Junio de 2.013). Descargar Resolución.

Se trata de inscribir una modificación del capital que se acuerda de presente y que se basa en unas circunstancias que resultan distintas de las que resultan de la documentación depositada en el Registro Mercantil, ya que se acuerda la reducción de su capital social por amortización de participaciones en autocartera adquiridas en escritura pública cuatro años antes sin que tal circunstancia se reflejase en la contabilidad depositada relativa a los ejercicios 2.008, 2.009, 2.010 y 2.011 pese a ser obligatoria su mención en el informe de gestión o en la memoria. A pesar de esta contradicción, la Dirección General se muestra favorable a la inscripción ya que los efectos protectores de la publicidad del Registro Mercantil tienen efectos limitados cuando al depósito de cuentas y documentación complementaria se refiere. No puede mantenerse que la presunción de exactitud y validez de los que disfruta la inscripción de los actos previstos en el ordenamiento, alcanza a un contenido de las cuentas depositadas que no es objeto de calificación por el registrador Mercantil.