CRISTINA MARQUÉS MOSQUERA
Notaria de Fuenlabrada

LEY 8/2013 DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS

Cuestiones de interés

El pasado día 26 de junio la Disposición final primera de la Ley 8/2013 modificó la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal introduciendo novedades dignas de análisis. En primer término, la nueva redacción extiende el ámbito de aplicación de la Ley a las subcomunidades, “entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica”. De esta forma se reconoce legalmente una figura construida doctrinalmente y ampliamente utilizada en la práctica, especialmente en materia de locales de garaje. Así mismo, en el reformado artículo 2 se declara la posible aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal a las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
En segundo lugar, sin duda ante los numerosos supuestos de cuotas impagadas que se producen en la comunidades de vecinos, máxime en los tiempos que corren, el legislador ha optado por ampliar las garantías ya existentes para el cobro de las cuotas de comunidad, ampliando el plazo de uno a los tres años anteriores tanto en relación con el carácter preferente reconocido a este tipo de créditos a efectos del artículo 1.923 del Código Civil, como en cuanto a la afección real del inmueble en caso de transmisión del mismo. Por lo tanto, si ya era importante a la hora de adquirir un inmueble consultar el estado de deudas frente de la comunidad de propietarios, tras la reforma lo es aún más, ya que el comprador puede verse obligado a asumir no sólo la parte de la anualidad vencida sino hasta las tres anualidades anteriores de gastos de comunidad que el transmitente no hubiese pagado.

"Si ya era importante a la hora de adquirir un inmueble consultar el estado de deudas frente de la comunidad de propietarios, tras la reforma lo es aún más, ya que el comprador puede verse obligado a asumir no sólo la parte de la anualidad vencida sino hasta las tres anualidades anteriores de gastos de comunidad que el transmitente no hubiese pagado"

Asimismo, en materia de obras y reparaciones necesarias se producen importantes cambios. El artículo 10, en su anterior redacción, establecía la obligación de la comunidad de realizar “las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad”.. La redacción actual del artículo 10.1, sin embargo, aclara que para estas obras no se requerirá acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos. ¿Significa esto que la competencia y la responsabilidad recae en estos casos sobre el Presidente de la Comunidad? Eso parece, puesto que el artículo 10.2.a), redundando en esta idea, señala que la obras que tengan el carácter de obligatorias serán costeadas por los propietarios y en estos casos el acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono. Por otro lado, se amplían los supuestos de obras calificadas de obligatorias, pues son todas aquellas que “resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”. Así mismo, se mantiene el carácter obligatorio de las obras de accesibilidad, pronunciándose el legislador en términos más amplios que antes pero igualmente genéricos y por ende, ambiguos: “obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior”. El problema por tanto sigue siendo dónde fijar el límite de la “razonabilidad” de que habla el propio artículo, ya que la Ley tan sólo establece como tope que “el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes” si bien, como novedad, si la obra exigida excediera del importe señalado, esta circunstancia no libera a la comunidad de propietarios de la obligación de ejecutar las actuaciones necesarias sino que la diferencia habrá de asumirse por el requirente. Finalmente, también resulta novedoso el hecho de contemplarse el carácter obligatorio de “la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario” cuando “resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana”.

"Se amplían los supuestos de obras calificadas de obligatorias, pues son todas aquellas '…necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación'"

Especialmente interesante resulta el nuevo apartado 3 del artículo 10 que introduce la necesidad de autorización administrativa en dos supuestos. De un lado, para la constitución y modificación de los complejos inmobiliarios, obligación que ya recogía el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, si bien este artículo ha sido modificado también por la Ley 8/2013, objeto de análisis, introduciendo dos supuestos en que la licencia no es preceptiva: “a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos”. Y de otro lado, como novedad, se introduce la necesidad de autorización administrativa para “la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes”. Lo cierto es que en materia de vivienda, por aplicación de normativa autonómica o local, la necesidad de licencia para este tipo de actuaciones estaba a la orden del día. Distinto es el caso de los locales, cuya división o agrupación estaba permitida con carácter general sin necesidad de autorización administrativa, sin perjuicio de la normativa autonómica o local que en su caso resultase de aplicación. La reforma llevada a cabo por el legislador, sin embargo, ha recogido la necesidad de licencia en todo caso, lo cual es más que probable que termine con lo que venía siendo práctica habitual entre los promotores: declarar en la división horizontal un único local de negocio, reservándose la facultad de ulteriores divisiones sin acuerdo de la Junta, para luego ir dividiendo y vendiendo según las necesidades de los compradores.
Además, el citado artículo 10.3, en cuanto a la necesidad de acuerdo de la junta de propietarios para estos supuestos de división, segregación o agregación, exige “previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”, recogiendo así al sentir de la doctrina que ya hace años puso de manifiesto la necesidad de que semejantes alteraciones pudieran llevase a efecto sin necesidad de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, pese a implicar modificaciones del título constitutivo y exigir la alteración de las cuotas de participación en la comunidad de los elementos afectados. Ahora bien, ¿quiere esto decir que será necesaria esta mayoría en todo caso, aun en el caso de que estatutariamente se haya previsto esta posibilidad sin necesidad de acuerdo de Junta? Recordemos que pese al tenor imperativo del derogado artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal: “…se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de Propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación…”, un importante sector doctrinal, la jurisprudencia en diversas sentencias (por todas, la STS de 30 de septiembre de 2010) y la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado (resolución de 26 de febrero de 1988), con carácter previo a la reciente reforma legal, habían admitido la cláusula estatutaria que exonera de la necesidad de acuerdo de Junta para estos supuestos, bien entendiendo que aquellos que han comprado un piso o local existiendo semejante cláusula estatutaria ya habrían otorgado el consentimiento que exigía el artículo 8 citado con carácter anticipado, bien defendiendo que no se trataba de una norma imperativa y que, por tanto, admitía pacto estatutario en contrario. Es por ello que defendemos que de de existir previsión estatutaria exonerando de la necesidad de acuerdo de Junta en estos supuestos, habrá que estar a lo acordado. En caso contrario, será suficiente con el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación, no siendo ya necesaria la unanimidad, sin perjuicio de recabar asimismo el consentimiento de los titulares afectados. Además, como novedad, en estos supuestos la Ley atribuye a la Junta de Propietarios no sólo la competencia de fijar las nuevas cuotas, sino también la de determinar la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. Finalmente, apuntar una excepción a la regla general que recoge el vigente 10.1.e) al señalar que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, los actos de división material, segregación o agregación (curiosamente La Ley de Propiedad Horizontal ni en su redacción anterior ni en la vigente recoge los supuestos de agrupación, sino sólo los de “agregación”, aunque del espíritu de la norma y de la práctica jurídica hay que inferir que el término agregación se emplea en sentido genérico y no limitado por tanto a aquellos supuestos en que la finca a la que se le agrega otra represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen ex artículo 48 del Reglamento Hipotecario) “realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas”.
Asimismo, en relación con las mayorías necesarias en la adopción de decisiones por la junta de propietarios, se da una nueva redacción al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal introduciendo los siguientes cambios: en primer lugar, basta el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen las mayoría de las cuotas de participación, para el establecimiento de los servicios de ascensor (en línea con lo que venía defendiendo al jurisprudencia); en segundo lugar, la mayoría de tres quintos se establece como requisito para la instalación de sistema comunes o privativos de aprovechamiento de cualesquiera energías “renovables” y no solo si se trata de energía “solar”; en tercer lugar, la posibilidad de considerar como votos favorables los votos de los propietarios ausentes debidamente citados y que no se hubiesen opuesto en un mes desde la notificación resulta aplicable a todos los acuerdos con carácter general (a diferencia de la redacción anterior, donde esta posibilidad, dada su ubicación sistemática, parecía contemplar únicamente un grupo reducido de supuestos); y en cuarto lugar, el nuevo apartado 4 del artículo 17 recoge parte del derogado artículo 11, concretamente la parte que determina quien ha de pagar los gastos que no sean imprescindibles “para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características” sino (según la nueva redacción) sino derivados de otro tipo de “innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras” y cuya cuota de instalación exceda del importa de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Para estos casos, la principal novedad es que se añade que han de tratarse de acuerdos válidamente adoptados por tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

"El artículo 10.3, en cuanto a la necesidad de acuerdo de la junta de propietarios para estos supuestos de división, segregación o agregación, exige “previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”, recoge el sentir de la doctrina que puso de manifiesto la necesidad de que semejantes alteraciones pudieran llevase a efecto sin necesidad de acuerdo unánime de la Junta de Propietarios"

A nuestro juicio, la nueva redacción de los artículos 17 y 10.3 no hace sino favorecer la adopción de los acuerdos por mayoría en junta de propietarios en detrimento de la regla de la unanimidad, lo cual es un acierto legislativo que se justifica por la naturaleza híbrida que un sector doctrinal vienen atribuyendo en tiempos recientes a las comunidades de propietarios. Y es que si bien es cierto que en nuestra legislación no hay un reconocimiento expreso de la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios y claramente no estamos ante realidades societarias, no es menos cierto que a muchos efectos se les viene reconociendo una cierta personificación: la propia Ley de Propiedad Horizontal habla de "órganos de gobierno" (art. 13.1 LPH) y atribuye al Presidente la representación legal de la Comunidad (art. 13.3 LPH); reconoce la responsabilidad por deudas de la misma (art. 22 LPH), así como la posibilidad de que existan créditos a su favor (art. 9.1 e) LPH); e impone la existencia del fondo de reserva cuya titularidad atribuye expresamente a la comunidad; la Ley de Enjuiciamiento civil reconoce la capacidad procesal de las mismas; pueden incurrir en responsabilidad extracontractual por aplicación del artículo 1902 del Código civil. (en este sentido las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1995 o de 11 de noviembre de 2005 en relación con daños causados por elementos comunes como los ascensores); y en la práctica son titulares de cuentas bancarias, tiene empleados por los que cotizan a la Seguridad Social y a los que practican las oportunas retenciones fiscales, son sujetos pasivos de determinados impuestos municipales o tasas y partes intervinientes en determinados contratos de suministros de bienes y servicios. Y ello es así porque junto al interés individual de cada propietario hay que tener en consideración también un interés superior integrado por la suma de intereses particulares, el cual justifica que cada vez sean más los supuestos en que basta el acuerdo mayoritario con el fin de evitar que uno o varios propietarios puedan injustificadamente ejercer un derecho de veto que paralice la toma de decisiones favorables para la comunidad.
Finalmente, el resto de modificaciones carecen de importancia al obedecer a la necesidad de coordinar el articulado tras su nueva redacción.
En conclusión, la reforma debe calificarse positivamente en términos generales, sobre todo por el refuerzo del principio mayoritario en este ámbito y por haber mejorado la posición de la comunidad de propietarios frente a la morosidad. Se echa de menos, sin embargo, que el legislador no haya aprovechado para clarificar el régimen de endeudamiento de las Comunidades de Propietarios y cómo las deudas de la misma pueden afectar a los propietarios, no haya regulado el significado de las abstenciones y votos en blanco en la junta de propietarios, así como el hecho de que la posibilidad de acudir al Juez para resolver en equidad se siga reservando a los supuestos en que “la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores” y no se contemplen también expresamente los supuestos de unanimidad, cuando la jurisprudencia ha establecido que la falta de unanimidad comunal puede ser suplida judicialmente para evitar un abuso notorio del derecho, tanto en el llamado procedimiento de equidad, como en un juicio declarativo ordinario (en este sentido las sentencias del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2003 y de 19 de diciembre de 2008).