PROCEDIMIENTO REGISTRAL

EL JUSTIFICANTE DE NOTIFICACIÓN INCORPORADO A UNA ESCRITURA DE TRANSMISIÓN PROCEDENTE DE LA FEDERACIÓN ESPAÑOLA DE MUNICIPIOS Y PROVINCIAS NO ACREDITA LA COMUNICACIÓN DE LA PLUSVALÍA AL AYUNTAMIENTO CON CARÁCTER RECEPTICIO, NI LEVANTA EL CIERRE REGISTRAL DEL ARTÍCULO 254.4 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 7 de Diciembre de 2013 (BOE de 23 de Enero de 2014). Descargar Resolución.

Se trata, señala la Dirección General, de un  documento electrónico, sin identificar certificado de firma alguno ni código electrónico de verificación, que no aporta certeza de su recepción por el Ayuntamiento destinatario, sin que ello lo evite el acuerdo entre la Federación Española de Municipios y Provincias con el Consejo General del Notariado, que responde a otro propósito y no vincula a terceros.
De otro lado, no es equivalente el medio empleado al justificante de envío electrónico con el justificante de envío postal de copia simple de escritura sellado por la oficina receptora.
Nota: Hay que tener aquí en cuenta que el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Bilbao, en sentencia de 18 de febrero de 2014 (Juicio verbal 979/2013), ha sancionado la validez de la  notificación telemática de la plusvalía, en virtud del convenio entre el Consejo General del Notariado y la CGN y la Federación Española de Municipios y Provincias, a través de la plataforma ANCERT, en contra de lo resuelto en esta Resolución,  por dos argumentos básicos: por un lado, se considera que el sistema de la plataforma ANCERT garantiza la recepción, y lo que es más importante, si el Ayuntamiento destinatario ha dado por bueno este sistema de comunicación al adherirse al convenio entre el CGN y la FEMP, se considera suficiente la comunicación a través de la plataforma ANCERT, no pudiendo el Registrador exigir un requisito superior.

UNA AUTOLIQUIDACIÓN Y PAGO EN COMUNIDAD AUTÓNOMA TERRITORIALMENTE INCOMPETENTE RESPECTO A LA SITUACIÓN DEL INMUEBLE, NO LEVANTA EL CIERRE REGISTRAL ORDENADO EX ARTÍCULO 254 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 30 de Enero de 2014 (BOE de 19 de Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Así, señala el Centro Directivo, que el requisito de la presentación únicamente podrá tenerse por realizado -artículo 54 de la Ley del Impuesto- cuando la misma haya tenido lugar ante la Administración Tributaria competente para exigirlo. Y así, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley 22/2.009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las CCAA y se modifican determinadas normas tributarias, el punto de conexión que determina en qué Comunidad Autónoma se considera producido el rendimiento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando el acto o documento comprenda transmisiones de bienes inmuebles, será aquella en la que radiquen éstos y, conforme al artículo 55.3 del mismo texto legal, los documentos y autoliquidaciones se presentarán y surtirán efectos liberatorios exclusivamente ante la oficina competente de la Comunidad Autónoma a la que corresponda el rendimiento de acuerdo con los puntos de conexión aplicables.

FORMA DE ACREDITAR EL ESTADO CIVIL: SI ES COMO MERO COMPLEMENTO DE LA IDENTIFICACIÓN DE UNA PERSONA, SE DETERMINA POR SUS MANIFESTACIONES
Resolución de 10 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 6 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una escritura de adjudicación de una finca en fecha actual –2013-, con el adjudicatario ya casado, como consecuencia de un expediente administrativo que concluye en pública subasta en el año 1.979, en que estaba soltero, según resulta de sus manifestaciones, si bien la Registradora exige que se acredite el estado civil con certificación del Registro Civil. La Dirección General entiende que el artículo 159 del Reglamento Notarial debe ser interpretado de conformidad con las consideraciones que sobre el mismo hizo el Tribunal Supremo (Sala Tercera) en su Sentencia de 20 de Mayo de 2.008 por la que se resolvía un recurso contra diversos artículos del citado Reglamento en la redacción que les dio el citado Real Decreto 45/2.007, de 19 de Enero, y así, reitera su doctrina de que  respecto de esta materia debe establecerse una diferencia clara entre los casos en los cuales se trata tan sólo de completar la identificación de la persona que adquiere el bien de que se trate de modo que el estado civil se expresará por lo que resulte de las manifestaciones del otorgante, y aquellos otros casos en los que, por resultar afectada la titularidad previamente inscrita, es necesario acreditar tal circunstancia.

LOS DOCUMENTOS EXTRANJEROS DEBEN CONTAR CON LOS REQUISITOS DE AUTENTICIDAD Y FORMALIDADES EXIGIDOS POR LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA
Resolución de 24 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 13 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General, sin entrar en la cuestión de la eficacia de los documentos extranjeros a efectos de su inscripción en el Registro, porque no entraba dentro de la cuestión objeto de calificación, señala que son exigibles la necesidad de que se trate de un documento público y debidamente apostillado, y en el que la concordancia del número de identificación de los titulares y los otorgantes del documento deben ser objeto de acreditación cumplida.

HIPOTECA

EJECUCIÓN HIPOTECARIA ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 1/2013: EFECTOS DE LA ADJUDICACIÓN EN RELACIÓN CON LA PUESTA EN POSESIÓN DEL ADQUIRENTE Y LA POSIBLE EXISTENCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS
Resolución de 9 de Enero de 2.014 (B.O.E. 5 de Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Se debate en el presente expediente sobre si es inscribible un auto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa de hipoteca dictado antes del día 15 de mayo de 2.013 –fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013– sin que se justifique la puesta en posesión del inmueble al adjudicatario de la finca objeto de ejecución antes de esa fecha, cuando el testimonio que lo documenta y acredita su firmeza es anterior al día 16 de junio de 2.013.
La Dirección reitera su doctrina según la cual para inscribir los decretos de adjudicación declarados firmes antes del 15 de mayo de 2013 en que no conste que se ha procedido antes de esta fecha a la puesta en posesión de la finca al adquirente y cuyos títulos ejecutivos sean susceptibles de contener cláusulas abusivas, es preciso que se realice la declaración de firmeza después de transcurrido el plazo preclusivo señalado –esto es, a partir del día 16 de junio de 2.013– o se declare que, pasado ese plazo, no se ha formulado por el ejecutado el referido incidente extraordinario de oposición o que, habiéndose formulado, la resolución dictada no afecta a la eficacia de la adjudicación.

EN LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA ES NECESARIO HACER CONSTAR EL CARÁCTER O NO HABITUAL DE LA VIVIENDA SIEMPRE QUE EL HIPOTECANTE SEA PERSONA FÍSICA
Resolución de 19 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. 31 de  Enero de 2014). Descargar Resolución.

Se otorga un préstamo a una entidad mercantil por una entidad bancaria, formalizado en póliza notarial y garantizado con un afianzamiento por una sociedad de garantía recíproca; a continuación, se otorgan dos escrituras más de contragarantía y fianza y se constituye a la citada entidad fiadora una hipoteca sobre una vivienda garantizándole el derecho de reembolso por el afianzamiento
El Registrador rechaza la inscripción por tres motivos: 1) Primero, por falta de claridad en la determinación del plazo de duración de la hipoteca; 2) Segundo, por falta de manifestación sobre el carácter de vivienda habitual o no de la finca hipotecada, conforme al artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria; y, 3) por último, en relación con los pactos de ejecución, por no adaptarse la cláusula de vencimiento anticipado a las exigencias impuestas por el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 1/2.013, de 14 de mayo, que condiciona el vencimiento anticipado al incumplimiento de las obligaciones de pago correspondientes a tres meses.
La Dirección General desestima el recurso:
1º) En cuanto al primer defecto porque hay una discordancia entre el plazo señalado para la devolución del préstamo (72 meses), que es un plazo de caducidad del derecho real y, por otro lado, se dice que su duración será la del préstamo personal afianzado hasta su total pago, que es un plazo de prescripción.
2º) En  cuanto al segundo defecto, señala que el carácter o no de vivienda habitual debe de constar en todas las hipotecas siempre que el hipotecante sea una persona física, sea cual sea el tipo de hipoteca.
3º) En cuanto al tercer defecto considera, después de reconocer que es posible la hipoteca en garantía de una obligación futura con el fiador, que sí es aplicable al presente caso el citado artículo 693 de la LEC ya que la obligación del fiador es accesoria del préstamo que garantiza, y en consecuencia participa de su naturaleza, por lo que es correcta la denegación de la vía de ejecución judicial hipotecaria al no haberse pactado que el ejercicio de la acción hipotecaria sólo podría tener lugar en caso de reclamación  por el fiador de tres mensualidades.

NO ES NECESARIO HACER CONSTAR EL CARÁCTER O NO DE VIVIENDA HABITUAL DE LA FINCA HIPOTECADA CUANDO LA HIPOTECANTE ES UNA SOCIEDAD MERCANTIL
Resolución de 17 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. 3 de  Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Se debate en el presente expediente si para la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo para adecuación de local comercial concedido a dos personas físicas y una sociedad mercantil y garantizado con hipoteca sobre un apartamento perteneciente a la sociedad mercantil deudora, es o no necesaria manifestación de la parte deudora e hipotecante en el sentido de que la finca hipotecada no constituye la vivienda habitual de ninguno de ellos.
La Dirección General estima el recurso basándose en que conforme a la exposición de motivos de la Ley 1/2.013, es la protección a las personas que contrataron un préstamo con destino a adquirir su vivienda habitual y tiene dificultades para cumplir sus obligaciones. Dicha Ley establece una serie de medidas destinadas a la protección del deudor hipotecario, cuando la finalidad del préstamo es la compra de su vivienda habitual. Por ello, los intereses de demora no pueden superar determinados límites, no cabe el pacto de anatocismo en los intereses, el plazo de amortización no puede superar los 30 años, el principal del préstamo no puede exceder del 80% del valor de tasación, en las subastas sin postor la adjudicación al acreedor no puede ser inferior al 70% o si la cantidad debida es inferior a dicho porcentaje por el 60% y no cabe vencimiento anticipado por impago al menos de 3 mensualidades. Por todo ello, ni de la finalidad de la nueva Ley dirigida a deudores hipotecarios personas físicas, ni el propio concepto de vivienda habitual, ajeno al ámbito societario, cabe deducir que en caso de hipoteca de una vivienda perteneciente a una sociedad mercantil, deba realizarse ninguna manifestación en torno a si la misma es o no vivienda habitual.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CONSTANDO NOTA DE EXPEDICION DE CERTIFICACION DE CARGAS
Resolución de 27 de Enero de 2.014 (B.O.E. 19 de  Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Estando inscritas siete hipotecas sobre determinada finca registral, todas ellas por un plazo de amortización de ciento veinte meses, a contar desde el día 23 de Enero de 1.988 y con último vencimiento de pago el día 23 de Enero de 1.998, constan también respecto de ellas notas marginales de expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución directa, practicadas con fecha 20 de Febrero de 1,992.
Ahora, se pretende la cancelación de las inscripciones de hipoteca por caducidad, mediante instancia privada de fecha 25 de julio de 2.013, al haber transcurrido más de veintiún años desde la expedición de las respectivas notas marginales. Sin embargo, el Registrador deniega la solicitud porque a su juicio no ha transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 82 de la Ley Hipotecaria a contar desde el vencimiento del último plazo según Registro.
La Dirección General confirma la calificación, señalando que interpretando armónicamente los artículos 688 de la LEC y 82 de la LH, y para valorar el alcance de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas en relación con la prescriptibilidad de la hipoteca a cuyo margen se practica deben diferenciarse dos hipótesis diferentes:
A) Que la nota se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, en cuyo caso la nota marginal interrumpe la prescripción de la acción (artículo 1973 del CC) y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (RR de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
B) Que se extienda durante el plazo contractual de amortización. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente. Y no podrá cancelarse por caducidad conforme al art. 82.5º LH la hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años (arts. 1964 CC y 128 LH) más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo

NO CABE EL NEGOCIO COMPLEJO O UNITARIO SI SE TRATA DE CÓNYUGES SUJETOS A RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO: SALVO PRUEBA DE QUE DICHO RÉGIMEN PERMITE ESTE TIPO DE NEGOCIOS, ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE PARA AQUELLOS SUJETOS A UN RÉGIMEN DE COMUNIDAD
Resolución de 3 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 27 de  Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Se plantea la cuestión de si es inscribible o no una escritura de constitución de hipoteca de una finca, constituida por el comprador de la misma, de nacionalidad rusa, casado «en régimen legal ruso de comunidad de bienes», sin que intervenga en la escritura su cónyuge ni resulte acreditado el Derecho extranjero aplicable para realizar actos dispositivos conforme a su régimen económico matrimonial. La escritura de constitución de hipoteca se otorga en la misma fecha, y con número siguiente de protocolo, que la previa de compraventa de la misma finca hipotecada, compra que se realizó «como bien común de su sociedad conyugal», y que fue inscrita a favor del comprador con sujeción a su régimen económico matrimonial. La Registradora suspende la inscripción de la escritura de hipoteca por no prestar su consentimiento el cónyuge del constituyente ni acreditarse que con arreglo a la ley aplicable al régimen económico del matrimonio dicha constitución sea posible.
La Dirección General desestima el recurso, alegando que no puede invocarse en contra de esta afirmación el hecho de que se trate de un negocio jurídico complejo y unitario que debería recibir el mismo trato que el que se atribuye a los supuestos de adquisición de un bien ya gravado previamente con una carga hipotecaria (deductio) y que, por tanto, no sería preciso el consentimiento concurrente del cónyuge del adquirente cualquiera sea el régimen económico del matrimonio. Inscrita una venta llevada a cabo por un ciudadano ruso para su comunidad conyugal, supone que según el art 9.2 del c.c. la ley aplicable al comprador sería la rusa como ley personal, por tanto al otorgar la escritura de hipoteca, el Notario y la Registradora deben conocer el Derecho Ruso al objeto de determinar las facultades dispositivas del esposo. A falta de acreditación y al tratarse de un sistema de comunidad, se exige el consentimiento del cónyuge del comprador para hipotecar.
Nota.- Habrá que esperar a que la Dirección General se pronuncie en un supuesto similar que surja en un régimen de gananciales, para determinar si se rechaza definitivamente la teoría del acto complejo o unitario, o se trata de una mera excepción basada en las particularidades concretas del supuesto (régimen extranjero y su acreditación). En todo caso, la solución debería ser la misma, al entenderse que la compra y la hipoteca forman parte del mismo negocio y que ésta última se constituye por deductio, de manera que se entiende que el bien entra en el patrimonio del adquirente ya hipotecado.

NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA CON INCREMENTO DE LA CUANTÍA DEL PRÉSTAMO: NO SE REQUIERE NUEVO CERTIFICADO DE TASACIÓN SI ÉSTA NO QUEDA ALTERADA
Resolución de 9 de Diciembre de 2013 (B.O.E. de 25 de Enero de 2.014). Descargar Resolución.

Tanto el artículo 682.2.1.º de la LEC, como el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (según la redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de Mayo), determinan que para ejecutar una hipoteca y por tanto para poder inscribir el pacto de ejecución directa o extrajudicial, se exige en la “escritura de constitución”,  certificación acreditativa de que la finca ha sido tasada conforme a las normas reguladoras del mercado hipotecario y que el valor de subasta no sea inferior al 75% de esa tasación.
Pues bien, señala esta Resolución, que el concepto de “escritura de constitución”, a estos efectos, no es extensible a otros actos que recogen vicisitudes hipotecarias ulteriores, siempre que no modifiquen dicho valor de tasación, ya recogido en el momento originario de la hipoteca, no existiendo, por tanto, peligro alguno de infravaloración del bien de cara a la determinación el precio de subasta que pudiera perjudicar al deudor hipotecario.

REPERCUSIÓN DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA DE LA LEY 1/2.013 EN UN PROCEDIMIENTO DONDE YA SE DICTÓ DECRETO DE ADJUDICACIÓN Y MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS, AMBOS FIRMES. EL REGISTRADOR PUEDE EXIGIR QUE SE ACREDITE EL DESPACHO DEL TRÁMITE JUDICIAL DE OPOSICIÓN BASADO EN  LA POSIBLE EXISTENCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS, EN BENEFICIO DEL EJECUTADO
Resolución de 18 de Diciembre de 2013 (B.O.E. de 31 de Enero de 2.014). Descargar Resolución.

Dentro del ámbito de calificación registral de documentos judiciales se comprende el control del despacho de los trámites judiciales procedentes.
Así, cuando se trate de procedimientos en curso en la fecha de entrada en vigor de la citada Ley, el día 15 de Mayo de 2.013, (dado el plazo preclusivo de un mes concedido por la disposición transitoria 4ª para formular un incidente extraordinario justificado por la existencia de nuevas causas de oposición), deberá justificarse la puesta a disposición del adjudicatario (en el propio decreto, o en diligencia posterior), o caso contrario, aportarse escrito del secretario judicial acreditativo del transcurso sin oposición del plazo mensual, siendo insuficiente en tales casos la mera expresión de la firmeza del decreto de adjudicación.

DIES A QUO PARA COMPUTAR EL PLAZO DE VEINTIÚN AÑOS PARA PODER CANCELAR HIPOTECAS ESTABLECIDO POR EL ARTÍCULO 82.5 DE LA LEY HIPOTECARIA: NO SE CONSIDERA COMO TAL LA FECHA DE LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA
Resolución de 27 de Enero de 2014. (BOE de 19 de Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Aunque esta nota es una verdadera notificación formal a los titulares posteriores que interrumpe la prescripción de la acción, no determina por sí sola le fecha en que la obligación deba ser satisfecha (presupuesto de aplicación del artículo 82-5 de la LH), ya que no implica necesariamente el vencimiento anticipado de todas las obligaciones garantizadas, ni impide que, habiéndose producido un impago parcial, el deudor haya liberado el bien pagando la cantidad pendiente antes de la subasta.

EXPRESIÓN MANUSCRITA EN LAS HIPOTECAS: SE DEBE OPTAR POR LA POSTURA MÁS PROTECCIONISTA AL DEUDOR Y POR TANTO EXIGIRSE EN LA FIGURA DEL “CAP HIPOTECARIO”
Resolución de 5 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 27 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

En una hipoteca se establece una bonificación en el interés si se constituye con la entidad acreedora un Cap hipotecario por un importe mayor al 70% del saldo pendiente, pero no se extiende la expresión manuscrita a que hace referencia el art. 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. La Dirección General, tras analizar extensamente la Ley y los tres diferentes niveles de protección que fija, opta por entender que ante situaciones dudosas como la actual debe aplicarse la protección mayor al deudor y, por tanto, exigirse la citada expresión manuscrita de aceptación y entendimiento de las condiciones impuestas.

ES POSIBLE DESIGNAR MÁS DE UN DOMICILIO A EFECTO DE NOTIFICACIONES EN LAS HIPOTECAS
Resolución de 7 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 6 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General, tras un prolijo recurso del Notario recurrente, le da la razón señalando que no debe haber inconveniente en señalar más de un domicilio para notificaciones y requerimientos si con ello el deudor se entiende suficientemente defendido y el acreedor considera que se asegura así la posibilidad de realizar eficazmente dicho trámite esencial del procedimiento.

CANCELACIÓN DE HIPOTECAS MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA: EL PLAZO DE CADUCIDAD DEBE SER CLARO
Resolución de 10 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 6 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

En la resolución de un caso de petición de cancelación de hipoteca mediante instancia privada sostiene la Dirección General que la cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante dicho término son las únicas garantizadas por la hipoteca.

NO ES POSIBLE CONSTITUIR HIPOTECA A FAVOR DE LOS CRÉDITOS DE LA MASA CONCURSAL, SIN DETERMINAR CLARAMENTE DEUDAS Y BENEFICIARIOS
Resolución de 20 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 13 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

En primer lugar, respecto de una cuestión de forma, se confirma la negativa del Registrador a admitir un impreso de autoliquidación, acompañado de solicitud de aplazamiento, que consta presentado en una Comunidad Autónoma distinta del lugar en que se sitúa el inmueble y, en consecuencia, según el Centro Directivo, procedente de una Administración Tributaria incompetente para recibir el pago.
Respecto del fondo, se presenta una escritura de hipoteca en garantía de obligaciones futuras y que se constituye a favor de los créditos contra la masa concursal –activa- de una sociedad en concurso por quien es su administrador y socio, sobre bienes de su propiedad privativa; y se indica que los concretos acreedores y créditos garantizados serán determinados en documento judicial una vez que se produzca el supuesto eventual de la liquidación de la sociedad y sólo en garantía de aquellos créditos que se encuentren pendientes de pago en dicho momento en el cual se procederá a la identificación de los titulares del crédito, de los créditos mismos y de su eventual prelación de pago. La Dirección General, ante la indeterminación de diversos aspectos en la propia hipoteca; indeterminación inicial de los titulares; sobre el cumplimiento de los requisitos de las hipotecas de carácter unilateral y en relación a la indeterminación también inicial de las obligaciones garantizadas, confirma la calificación registral.

EL CERTIFICADO DE TASACIÓN ES NECESARIO EN TODA HIPOTECA, INCLUSO A FAVOR DE PARTICULARES
Dos Resoluciones de 22 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 13 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

La Dirección General, interpreta que la nueva redacción del art. 129 de la Ley Hipotecaria dada por la Ley 1/2.013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, establece de forma imperativa la necesidad de contar con tasación en todo caso cualquiera que sea el acreedor o deudor, y que la hipoteca sea destinada o no o no a servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EMBARGO DE FINCA CUYO TITULAR ESTÁ EN REBELDÍA: NO SE PRECISA APORTA SU N.I.F. PARA ANOTARLO PREVENTIVAMENTE. INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 254.2 DE LA LEY HIPOTECARIA SEGÚN SU ESPÍRITU Y FINALIDAD
Resolución de 5 de Diciembre de 2.013 (BOE de 25 de Enero de 2014). Descargar Resolución.

No hay transmisión actual de un bien inmueble; el embargado no es compareciente ni representado en una escritura pública; se trata de una resolución judicial dirigida a la extensión de una anotación preventiva y no consta en el Registro de la Propiedad, por la fecha de la inscripción, dato alguno en relación al NIF del propietario del bien embargado, debe considerarse que no es precisa la constancia del NIF, máxime cuando si es entendido de otra manera, la imposibilidad de su obtención acarrearía el perjuicio de la acción procesal y con ello la imposibilidad de hacerse pago de la deuda por parte de la Comunidad de Propietarios acreedora.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

INMATRICULACION DE FINCA COLINDANTE CON UN BARRANCO
Resoluciones de 12 y 20 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. 25 y 31 de  Enero de 2014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inmatriculación de unas fincas. De los defectos alegados por la Registradora únicamente se recurren dos: el primero de ellos se refiere a que una serie de fincas  cuya inmatriculación se pretende, al lindar todas por el lindero Sur con un barranco, requiere  el informe favorable del Consejo Insular de Aguas de la Gomera; el segundo, que sus linderos se encuentran indeterminados.
La D.G.R.N. estima parcialmente el recurso en cuanto a las fincas afectadas por el primer defecto, porque ningún precepto exige dicho informe previo relativo a los barrancos, si bien aclara que, una vez inmatriculada dicha finca, el Registrador habrá de notificarlo a la administración pública competente conforme al artículo 38 de la Ley 33/2.003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas. En cuanto al segundo defecto considera que los linderos están indeterminados pues la expresión “en investigación” la estima insuficiente para la perfecta ubicación e identificación de la finca a inmatricular.

REDUCCIÓN DE CABIDA DE FINCAS AGRUPADAS
Resolución de 20 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. 31 de  Enero de 2014). Descargar Resolución.

Se presenta escritura de agrupación de cuatro fincas registrales y posterior segregación de siete porciones de la finca agrupada, sobre la base de un proyecto de segregación realizado por arquitecto técnico. En la escritura se testimonia licencia de segregación y copia de dicho proyecto, en el que se describen las fincas con certificación técnica de superficies. La Registradora suspende la inscripción señalando  que una de las fincas que se agrupan tiene según Registro, quinientos metros cuadrados, si bien según reciente medición mide trescientos veintiséis metros y sesenta y siete decímetros cuadrados, por lo que, a su juicio, no queda acreditada la disminución de cabida, siendo necesario justificar la nueva superficie mediante certificación catastral, siempre que pueda deducirse identidad de las fincas.
La DGRN revoca la calificación registral teniendo en cuenta que todas y cada una de las fincas agrupadas han sido objeto de nueva medición justificada por la doble vía técnica y municipal, que todas presentan una pequeña reducción de cabida en relación con la superficie que consta en el Registro, y, básicamente, que la finca agrupada en su conjunto ofrece en cuanto a su superficie real una reducción de cabida respecto a la registral inferior al diez por ciento de la cabida inscrita.

ES POSIBLE AGRUPAR UNA FINCA NO INMATRICULADA CON OTRA QUE SI LO ESTÁ
Resolución de 17 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. 3 de  Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Debe decidirse en este expediente si se puede practicar la inscripción de una escritura de aportación de bienes a la sociedad de gananciales precedida de una escritura de manifestación de herencia y agrupación de unas fincas inscritas en el Registro con otras no inmatriculadas,
La Registradora señala como defecto que ambas fincas cuya inscripción se solicita son resultado de agrupar, en el título previo, una finca inscrita con otra no inmatriculada, por lo que es preciso previamente inmatricular la que no lo está. Argumenta para esto la doctrina de la Resolución de 6 de Febrero de 1.958 por la que se suspende la inscripción de una finca agrupada por no referirse la certificación catastral a la finca no inmatriculada, sino a la agrupada. También señala el defecto de la falta de certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulte que la finca está catastrada a nombre del transmitente o de sus causantes o causahabientes.
La D.G.R.N. estima el recurso, según el criterio sentado en su Resolución de 26 de Junio de 2.003 en la que mantenía que es posible inmatricular la finca no inscrita, agrupada a una ya inscrita, si la certificación catastral es coincidente con la finca agrupada

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SEGUIDA DE APORTACIÓN A COMUNIDAD MATRIMONIAL: ABSURDO VETO A LA INMATRICULACIÓN DE LAS FINCAS OBJETO DE LOS TÍTULOS
Resolución de 29 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 19 de Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Esta decisión aparece justificada por argumentos basados en la coetaneidad de negocios, pues son números de protocolo consecutivos; escasa repercusión fiscal, quizá la razón por desgracia de más peso; falta de acreditación fehaciente de la constitución del condominio, pues se invoca como título de adquisición una herencia de causantes fallecidos hace más de diez años, sin otra justificación y sin recordar que la herencia también se puede aceptar tácitamente y que hay varios modos de tradición.
Se discute el carácter traslativo de los títulos aportados y la identidad de los causantes no coincide exactamente con la titularidad catastral, pues en el Catastro aparece como único titular sólo uno de los reseñados causantes.

NO ES TÍTULO PARA INMATRICULACIÓN UN PACTO DE MEJORA CON AMPLIA PROHIBICIÓN DE DISPONER
Resolución de 6 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 4 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta para su calificación dos títulos: una aportación a gananciales y un pacto de mejora con amplias restricciones de disponer y reserva del usufructo a favor de los esposos transmitentes, con carácter vitalicio y conjunto hasta el fallecimiento de último de ellos.
La Dirección General, confirmando la calificación, entiende que de la documentación aportada se infiere el carácter «ad hoc»: la falta de adquisición de derechos de contenido económico por el adquirente, a la vista de las restricciones y limitaciones que se establecen al dominio que formalmente se transmite. Difícilmente se puede hacer constar por vía de reserva una facultad que no consta previamente inscrita a favor del reservante. Esto colisiona con los requisitos de la inmatriculación por doble título, y quiebra la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales y no concilia con la doctrina de la propia Dirección sobre el «título ficticio» para lograr la inmatriculación.

ES NECESARIO FUNDAMENTAR UNA CALIFICACIÓN AFIRMANDO EL CARÁCTER INSTRUMENTAL PARA LOGRAR UNA INMATRICULACIÓN
Resolución de 7 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 4 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

En la nota de calificación se afirma, sin más, que «resulta palmario que el título presentado ha sido elaborado a los solos efectos de motivar la inmatriculación de la finca», sin motivar ni justificar, lo que es revocado por la Dirección General, al no expresar las causas que fundamenten tal afirmación.

COSTAS

EL CARÁCTER PÚBLICO O PRIVADO DE LAS MARINAS INTERIORES DEPENDE DEL DESLINDE RESPECTIVO
Resolución de 23 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 13 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

En una extensa Resolución, se resuelven, en el caso de una escritura de compraventa de un amarre en la marina interior de Empuriabrava, tres cuestiones, a saber: 1) la naturaleza jurídica de las urbanizaciones marítimo-terrestres, en particular de la marina interior de Empuriabrava; 2) la delimitación competencial normativa del Estado y de la Comunidad Autónoma de Cataluña sobre tales marinas interiores; y, 3) la legislación aplicable.
1º) Respecto de la primera de las cuestiones el artículo 2 de la Ley de Puertos de Cataluña de 17 de abril de 1998 que las define como un conjunto de obras e instalaciones necesarias para comunicar permanentemente el mar territorial con terrenos interiores de propiedad privada o de la Administración Pública, a través de una red de canales, con la finalidad de permitir la navegación de las embarcaciones deportivas a pie de parcela, dentro del marco de una urbanización marítimo terrestre.
2º) La segunda, la relativa a la competencia normativa, si bien el Estatuto de autonomía catalán ha asumido las competencias en esta materia, no es menos cierto que, como señala la Sentencia de la Audiencia Nacional de 23 de noviembre de 2012, ha de interpretarse a la luz de la legislación estatal.
3º) Y respecto de la tercera cuestión, esta concreta urbanización se ha visto sometida a una compleja normativa sucesiva de la que se puede concluir que queda fuera de duda que los canales y pantalanes de la marina interior de Empuriabrava fueron desde su origen bienes de dominio público marítimo-terrestre. Para la determinación del dominio público marítimo-terrestre, la Administración del Estado habrá de practicar los oportunos deslindes (artículo 11 de la Ley de Costas), deslindes que una vez aprobados, declaran «la posesión y la titularidad dominical a favor del Estado», sin que «las inscripciones del Registro de la Propiedad puedan
prevalecer frente a la naturaleza demanial de los bienes deslindados», según declara el número primero del artículo 13 de la citada Ley. Y la reforma introducida por la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral y de modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, en base a la disposición adicional décima de la citada Ley no ha producido una exclusión «ope legis» del dominio público de la finca objeto de la escritura, ya que es disposición adicional, que no transitoria, y todo depende de la revisión del deslinde.

URBANISMOS

VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA: SE PRESUME PARCELACIÓN ILEGAL CON RIESGO DE FORMACIÓN DE NÚCLEO DE POBLACIÓN
Resolución de 28 de Enero de 2014 (B.O.E. de 19 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

No hay una asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble, pero se vislumbran indicios reveladores de posible parcelación urbanística ilegal, exigiéndose el control administrativo a través de licencia o declaración de innecesariedad, lo cual es conforme con la  disposición adicional segunda de la Ley valenciana de Suelo No Urbanizable, aplicable al supuesto de hecho; en el cual, en la certificación catastral incorporada a la escritura, se atribuye a la cuota vendida una referencia catastral propia, se la identifica como urbana con uso de almacén-estacionamiento y se la considera integrada en una parcela con varios inmuebles.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

LAS DIVERGENCIAS ENTRE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL TELEMÁTICA; CERTIFICADO DE TÉCNICO NO VISADO Y ESCRITURA PRODUCEN LA FALTA DE ACREDITACIÓN ANTE EL REGISTRO DE LA ANTIGÜEDAD DE LA OBRA. LAS FACULTADES  DEL TÉCNICO COMPETENTE NO RESULTAN ACREDITADAS
Dos Resoluciones  de 16 de Diciembre de 2014. (BOE de 31 de Enero de 2014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se pretende acreditar la descripción y antigüedad de una construcción, empleando para ello de manera conjunta y combinada  tres de los medios que  el artículo  20.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo recoge sin carácter excluyente y sin establecer orden jerárquico entre ellos, como afirma el Centro Directivo. Sin embargo, la falta de coincidencia entre ellos principalmente en cuanto a superficies de parcela y plantas del edificio construído, provocan dudas fundadas en cuanto a la identidad de la finca, impidiendo que se pueda acreditar tales extremos de cara a su inscripción.
Además, en este caso no se entregó el certificado técnico visado por el Colegio Profesional pertinente ni compareció ante Notario en el otorgamiento de la escritura acreditando su competencia, no se consideran justificadas las facultades como tal técnico.

LA RECTIFICACIÓN DE LINDEROS EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL ES UNA MODIFICACIÓN DEL TITULO CONSTITUTIVO Y REQUIERE ACUERDO DE LA COMUNIDAD
Resolución de 27 de Enero de 2.014 (B.O.E. 19 de  Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscripción de un acta de manifestaciones complementada por una escritura de rectificación, otorgadas por los propietarios de unos de los elementos de un Edificio en propiedad horizontal, por la que de manera unilateral proceden a rectificar los linderos de dicho elemento.
El Registrador deniega la rectificación por entender que la modificación pretendida conllevaría igualmente la rectificación de la descripción de otro elemento de la división horizontal en cuanto a su terraza, necesitando la intervención del titular registral de dicha finca a los efectos de tal rectificación.
La Dirección General desestima el recurso. Tratándose de un elemento que forma parte de un edificio en propiedad horizontal, será necesario que preste su consentimiento el titular registral del elemento cuyos linderos y descripción se quiere rectificar, pero también los titulares de los elementos colindantes a los que pueda afectar indirectamente dicha rectificación (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria). También se precisará el consentimiento de la Junta de propietarios, en la medida que la rectificación del título constitutivo pueda afectar a elementos comunes.

DIVISIÓN SIN AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Resolución de 1 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 27 de  Febrero de 2014. Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de división y adjudicación de fincas en la que no se acredita el acuerdo unánime de la junta de propietarios y el Notario autorizante advierte expresamente de la necesidad de este requisito. La escritura ha sido otorgada antes de entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. La Registradora señala como defecto, que no se acredita el citado  acuerdo unánime de la junta con aprobación de las cuotas de las fincas resultantes de la división.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que tanto con la antigua como con la nueva normativa, la resolución de la cuestión debe tener el mismo sentido. Dicha Ley deroga expresamente el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal citado y regula la división de elementos en el artículo 10.3.b), según el cual precisa autorización administrativa, petición a la junta, aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación.

INADMISIBLE RECTIFICACIÓN DE LINDEROS DE UN LOCAL EN PROPIEDAD HORIZONTAL A ESPALDAS DEL ACUERDO DE LA JUNTA GENERAL Y DEL CONSENTIMIENTO DE LOS PROPIETARIOS DE LOS INMUEBLES COLINDANTES A QUIENES PUEDE AFECTAR INDIRECTAMENTE
Resolución de 27 de Enero de 2014. (BOE de 19 de Febrero de 2014). Descargar Resolución.

La rectificación de tal error descriptivo cometido en la escritura de división horizontal, que se arrastró a la inscripción, implica modificación del título constitutivo que puede afectar a elementos comunes, exigiéndose tal acuerdo de junta según los  artículos 5, 7, 10 y 17 LPH además de  la potencial repercusión en los propietarios colindantes cuyo consentimiento se ha de recabar ex artículos 20 y 40 LH.

ES POSIBLE LA COMPRA DE UN ELEMENTO PRIVATIVO PARA QUE PASE A SER ELEMENTO COMÚN
Resolución de 6 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 4 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir una escritura de compraventa de un departamento –descrito como derecho real de vuelo sobre el inmueble– de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal. Y, simultáneamente, en cumplimiento de los acuerdos adoptados por la referida comunidad de propietarios el departamento objeto de la compraventa «es suprimido como entidad hipotecaria independiente, deja de ser un elemento privativo y pasa a ser un elemento común del Conjunto Inmobiliario en el que se integra»; y la cuota de participación que tenía asignado dicho departamento se atribuye a otro departamento privativo, cuya descripción se modifica con el consentimiento de los propietarios comparecientes.
Se admite por parte de la Dirección General, ya que entiende que es una afectación que  tiene carácter de acto colectivo para cuya adopción es suficiente cumplir tales requisitos –junto al consentimiento individual del propietario del elemento privativo que se transforma– lo que ha quedado acreditado fehacientemente en la escritura calificada, la cual determina perfectamente la configuración y extensión del derecho cuya inscripción se solicita (cfr. artículos 6 y 9 de la Ley Hipotecaria, 51.6 del Reglamento Hipotecario y 172 del Reglamento Notarial).

DIFERENCIA ENTRE COMPLEJO INMOBILIARIO Y PROPIEDAD HORIZONTAL “TUMBADA”
Resolución de 20 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 13 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

Aprovechando la presentación de una escritura en la que se procede a declarar una obra nueva antigua de unas edificaciones discontinuas, destinadas todas ellas según el título, a uso agrícola, sobre una finca que figura inscrita como rústica en el Registro de la Propiedad, y a configurarlas como dos unidades privativas en régimen de propiedad horizontal, asignando asimismo a cada una de ellas una porción determinada de terreno como anejo privativo, extinguiéndose a continuación el pro indiviso existente en la titularidad de la finca, la Dirección General, distingue entre complejo inmobiliario y división horizontal, así como señala que el cambio de finca rústica a urbana en el Registro puede hacerse por la certificación catastral, si el Registrador considera que la finca queda bien identificada en el Catastro.
Respecto de la diferencia señalada declara que:
1º).- El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y vuelo como elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, rigiéndose por Ley especial (la de Propiedad Horizontal de 1.960), que se aplica también a los complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la propia Ley, lo cual no significa que tales complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
2º).- Los complejos inmobiliarios son aquellos que reúnen, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales, y con la única especialidad de que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser fincas independientes.
La Dirección General, critica que bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen, indebidamente, comprenderse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.
Y es exigible licencia para la formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo como otras parcelas o viales, ya que son situaciones equiparables a una parcelación. En la actualidad, el artículo 17.6 del Texto Refundido de la Ley de Suelo exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas. Por el contrario, en la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación, pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.

EL EXCESO DE CABIDA DE UN LOCAL SE RIGE POR LAS REGLAS GENERALES Y, ADEMÁS, POR LAS DE LA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO
Resolución de 13 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 13 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

Al pretender la inscripción de una compraventa en la que el local resulta descrito con veinte metros más que la descripción registral, la Dirección General niega esta posibilidad, señalando que la rectificación de cabida de un piso en propiedad horizontal se debe ajustar a las reglas generales previstas para la modificación de la cabida de una finca registral y, además, a las normas que regulan la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, cuando la rectificación incurra en una verdadera alteración de dicho título constitutivo.

LA EXIGENCIA DEL SEGURO DECENAL ES APLICABLE A LAS DONACIONES
Resolución de 10 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 4 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

Se constituye una obra nueva en 2.005 sin seguro decenal por manifestar los otorgantes que se trataba de un supuesto de autopromotor de dicha vivienda para uso propio. Por tanto, no se acreditó la constitución del seguro de responsabilidad decenal previsto en la Ley 38/1.999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. En 2.012 se dona a las hijas menores de edad de los titulares. Se exige que se acredite el uso propio y la exoneración de la aportación del seguro, lo que es confirmado por la Dirección General, reiterando su doctrina.

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

IMPROCEDENTE EMBARGO DE CUOTAS INDIVISAS DE BIENES DETERMINADOS, MIENTRAS NO ESTÉ LIQUIDADA LA SOCIEDAD CONSORCIAL DISUELTA (RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL ARAGONÉS)
Resolución de 11 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. de 25 de Enero de 2.014). Descargar Resolución.

Constante el consorcio conyugal aragonés, ninguno de los cónyuges tiene un singular poder de disposición sobre bienes inmuebles comunes, a menos que se hubiera pactado expresamente. Disuelta y no liquidada aún la sociedad consorcial, sí cabe el embargo de la cuota abstracta del cónyuge deudor en el patrimonio común, pero no subastarla, pues la traba está llamada a ser sustituída por los bienes que se adjudiquen al deudor, que serán objeto de ejecución específica; y si se subasta la cuota el adquirente sólo recibe un derecho imperfecto, dependiente de una situación respecto de la que es tercero: la liquidación, que no efectúa él sino los cónyuges o sus herederos, o terceros facultados para ello.
Nota: La solución no se aleja de la doctrina mantenida por el Centro Directivo en los casos de embargo de los derechos de un cónyuge en la sociedad de gananciales pendiente de liquidación. En cualquier caso, llama la atención cómo se califica el consorcio conyugal, paralelamente a la sociedad de gananciales, como “comunidades germánicas”, y no como sociedades con contenido económico estrictamente, lo que permitiría la clara distinción entre “titularidad” y “consorcialidad  o ganancialidad”.

ATRIBUCIÓN DE VIVIENDA FAMILIAR ADQUIRIDA ANTES DEL MATRIMONIO EN TRANSACCIÓN JUDICIAL RELATIVA A LA LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES
Resolución de 19 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. de 31 de Enero de 2.014). Descargar Resolución.

Se destinaron fondos comunes para financiar el pago de dicha vivienda, que está  gravada con hipoteca calificada en el inventario como ganancial.
El Centro Directivo, en contra del criterio registral, entiende que aunque la efectividad del convenio regulador es meramente liquidatoria del régimen económico conyugal y no extensible a otros actos jurídicos que requerirían escritura pública, no es menos cierto que la atribución del uso de la vivienda familiar independientemente de su carácter, es contenido mínimo incluible en dicho  convenio (que en sí es título inscribible), dada su evidente afección a las necesidades del matrimonio.
No se trata, por tanto, de un trasvase injustificado de un patrimonio privativo a otro, lo cual exigiría escritura pública, por lo que no se requiere la protocolización del acuerdo alcanzado por los cónyuges comparecientes en el procedimiento de liquidación del régimen matrimonial, que prevé el último inciso del artículo 810-4 LEC, siendo suficiente la aprobación judicial de la transacción o convenio.

DERECHO DE SUCESIONES

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO
Resolución de 1 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 27 de Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la práctica de una anotación preventiva de derecho hereditario y posterior anotación preventiva de embargo sobre el mismo. La Registradora alega como defecto, en su nota de calificación, que es necesario para la práctica de la anotación preventiva, acreditar no sólo el fallecimiento del titular registral, sino también la condición de heredero de la persona contra la que se sigue el procedimiento acompañando acta de declaración de herederos.
La D.G.R.N. desestima el recurso, señalando que tratándose de un procedimiento que se sigue contra quien no es el titular registral, protegido por el principio de legitimación registral (artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), debe acreditarse que dicho procedimiento se sigue contra la persona en quien concurre la cualidad de heredero de aquél, dando así cumplimiento al principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), al objeto de que pueda tomarse anotación únicamente sobre la porción hereditaria que corresponde al deudor demandado.

DUDAS SOBRE DE UN LEGADO: SE HAN DE DISIPAR CON LA INTERPRETACIÓN TESTAMENTARIA, SEGÚN LOS ELEMENTOS LÓGICO, TELEOLÓGICO Y SISTEMÁTICO QUE CONFORMAN LA VOLUNTAD REAL DEL TESTADOR
Resolución de 28 de Enero de 2.014 (B.O.E .de 19 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

Atendiendo a tal combinación de elementos proyectados sobre el supuesto de hecho, bien se puede colegir que el legado comprendía no sólo un local de planta baja de zapatería, sino también un sótano: así se favorece la eficacia del legado (interpretación teleológica), ya que la dueña de la otra mitad del bajo con sótano es la legataria; una interpretación lógica aconseja entender incluido en el legado todo lo relacionado con el negocio de zapatería; sistemáticamente, ninguno de los otros legados del testamento tienen qué ver con este negocio; el Notario que autoriza la escritura de legado es el mismo que un año antes autorizó el testamento (interpretación auténtica). Además, el sótano no es susceptible de segregación por no tener salida a vía pública o elemento común.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

INTERPRETACION DE CLAUSULA ESTATUTARIA EN REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL
Resolución de 20 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. 31 de  Enero de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una escritura por la que se elevan a público determinados acuerdos adoptados por la Junta General con el voto favorable de uno de los dos socios, titular de participaciones con derechos de voto, que representan setenta y siete enteros cincuenta centésimas por ciento de la totalidad de los votos correspondientes a las participaciones en que se divide el capital social, y con el voto contrario del otro socio, a cuyas participaciones corresponden votos representativos de veintidós enteros cincuenta centésimas por ciento del total. Los acuerdos consisten en la reducción del capital social a cero, por pérdidas, y el simultáneo acuerdo de aumento de dicho capital en la cantidad estrictamente necesaria para que la sociedad deje de incurrir en causa legal de disolución conforme al artículo 363.1.e) de la Ley de Sociedades de Capital.
El registrador deniega la inscripción solicitada porque, a su juicio, tales acuerdos deben ser adoptados con la mayoría reforzada establecida en los estatutos sociales para todo acuerdo de aumento o reducción del capital social (ochenta por ciento de los votos correspondientes a las participaciones sociales en que se divide dicho capital social, salvo que el acuerdo resulte exigible por imperativo legal).

DEBE ACREDITARSE LA REPRESENTACIÓN SOCIAL OSTENTADA. LA MANERA DE HACERLO DEPENDE DE SI EL CARGO REPRESENTATIVO ESTÁ O NO INSCRITO
Resolución de 28 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 19 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción en el Registro de Bienes Muebles de una póliza de resolución de arrendamiento financiero sobre un vehículo porque no se acredita ni especifica de manera exacta la representación, en este caso orgánica, del administrador de la sociedad arrendataria financiera.
Pues bien, señala la Dirección General que si la representación consta inscrita, vale la reseña identificativa del documento representativo con los datos de su inscripción. Por el contrario, si el título no recoge los datos de inscripción de la misma, deberá reseñar los datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante, por haber sido nombrado con los requisitos legales y estatutarios por el órgano social competente, debidamente convocado y vigente en el momento del nombramiento, incluyendo la aceptación del nombrado y en su caso, la notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

EL  CONVENIO  APROBADO POR EL JUEZ NO PONE FIN AL PROCEDIMIENTO CONCURSAL NI PROVOCA LA CANCELACIÓN DE OFICIO DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DECLARACIÓN DEL CONCURSO
Resolución de 13 de Diciembre de 2.013 (B.O.E .de 25 de Enero de 2.014). Descargar Resolución.

Vigente el convenio cualquier acreedor puede instar la acción de incumplimiento y solicitar del Juez que así lo declare (artículo 140), lo que conllevará su rescisión y la apertura de oficio de la fase de liquidación (artículo 143). En cualquier supuesto y desde la aprobación judicial del convenio, cesan los efectos de la declaración del concurso que quedan sustituidos en su caso por los previstos en el propio convenio (artículo 133.2) que puede establecer medidas limitativas y prohibitivas sobre las facultades de administración y disposición del deudor, medidas que serán inscribibles en los registros públicos correspondientes y, en particular, en los que figuren inscritos los bienes o derechos afectados por ellas. La inscripción no impedirá el acceso a los registros públicos de los actos contrarios, pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso, se ejercite (artículo 137 de la Ley Concursal). El Concurso de acreedores sólo finalizará cuando así lo declare el propio Juez de lo Mercantil por auto en el que se declare su cumplimiento (artículo 176 de la Ley Concursal).

ES NECESARIO BALANCE EN LA OPERACIÓN ACORDEON CUANDO EL CAPITAL AMPLIADO ES INFERIOR AL INICIAL
Resolución de 3 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 27 de  Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

Se presentan unos acuerdos de una sociedad de responsabilidad limitada por los que se lleva a cabo una operación de reducción de capital a cero como consecuencia de pérdidas y un subsiguiente acuerdo de aumento de capital. Los acuerdos se acompañan de un balance no verificado por auditor de cuentas.
El Registrador exige para llevar a cabo la inscripción que el balance esté debidamente verificado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 323 de la Ley de Sociedades de Capital. La sociedad recurrente entiende que dicho precepto no es el aplicable al supuesto sino que debe ser de aplicación el artículo 343 del mismo cuerpo legal y que, en cualquier caso, la verificación debe dispensarse habida cuenta de que el activo existente y el aportado es suficiente para satisfacer los créditos con terceros, según balance, por lo que los intereses de los acreedores están debidamente salvaguardados.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que la operación de reducción de capital por pérdidas no pierde su autonomía conceptual por el hecho de que se enmarque en la más global de reducción y aumento simultáneo; en consecuencia, son de aplicación las medidas de protección previstas en el ordenamiento tanto para socios como para acreedores ( Resoluciones de 28 de abril de 1.994, 16 de Enero de 1.995, 14 de Marzo de 2.005, 30 de mayo de 2.007, 2 de Marzo de 2.011, 25 de Febrero de 2.012 y 2 de octubre de 2.013). Se ha afirmado tanto la posibilidad de excluir la verificación de cuentas cuando concurre el consentimiento unánime de todos los socios que conforman el capital social como cuando los intereses de los acreedores sociales están salvaguardados por mantenerse o incluso fortalecerse la situación económica de la sociedad a consecuencia de un subsiguiente aumento de capital
Pero ciñéndonos a la protección de acreedores la Dirección General ha entendido que para que pueda acceder al Registro la reducción de capital por pérdidas sin que el balance aprobado haya sido objeto de verificación y por tanto sin que se haya verificado la concurrencia de los datos de hecho que lo justifiquen, es imprescindible que, al menos, la situación resultante del conjunto de las operaciones cuya inscripción se solicita sea neutra para los intereses de los acreedores, algo que sólo se produce si la reducción por pérdidas viene acompañada de un sucesivo e inmediato aumento de capital a cargo de nuevas aportaciones o por compensación de créditos que iguale o supere la cifra de capital inicial.
Y, En el caso concreto que nos ocupa, aún adoptado el acuerdo en junta universal por unanimidad, no se produce la neutralidad requerida en beneficio de terceros pues el capital final resultante es muy inferior al inicial.

EN LA TRANSFORMACIÓN DE S.L. A S.A. NO ES NECESARIO INFORME DE EXPERTO INDEPENDIENTE SI DEL BALANCE RESULTA CLARAMENTE QUE NO EXISTE PATRIMONIO SOCIAL NO DINERARIO
Resolución de 4 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 27 de  Febrero de 2014). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de transformación de Sociedad de Responsabilidad Limitada en Sociedad Anónima, en la cual el administrador de la sociedad transformada manifiesta que de acuerdo al balance que se acompaña, no existen elementos no dinerarios que exijan el informe de expertos independientes.     El Registrador exige el informe del experto sobre el «patrimonio social», de conformidad con los arts. 18.3 Ley 3/2.009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles y 221.1 d) RRM, ya que dicho informe se refiere a la totalidad del «patrimonio social», y no sólo al no dinerario.
La Dirección General rechaza el recurso, señalando que si el administrador social afirma la inexistencia de patrimonio no dinerario y del balance resulta lo contrario, la inscripción no podrá practicarse sin aportar el oportuno informe de experto sobre la valoración de tales partidas tal y como exigió la resolución de este Centro Directivo de 2 de junio de 2.000.
Así ocurre en el presente supuesto, en el que el balance hace referencia en su activo y pasivo a diversas partidas que son, indubitadamente, no dinerarias (cuentas corrientes con empresas promotoras y similares; clientes; fianzas constituidas a largo plazo…), por lo que no puede practicarse la inscripción sin que la escritura pública se acompañe de informe de experto independiente relativo a dichas partidas.
Sólo en el caso de que el patrimonio social fuese exclusivamente dinerario, se podría prescindir del informe de experto independiente pues lo contrario nos llevaría al absurdo de que el experto tuviera que valorar una suma de dinero que por su propia naturaleza y por definición, no necesita valoración.

INADMISIBLE REDUCCIÓN DE CAPITAL SOCIAL A TRAVÉS DE DOS ACUERDOS SUCESIVOS, QUE ENTRAÑA LIQUIDACIÓN PARCIAL DE LA SOCIEDAD
Resolución de 10 de Diciembre de 2.013 (B.O.E de 25 de Enero de 2.014). Descargar Resolución.

Hay dos acuerdos sucesivos de reducción: En el primero se causaliza en el pago por los socios de un crédito adeudado por la sociedad a un tercero y entraña devolución de aportaciones a determinados socios, en contravención del artículo 321 de la Ley de Sociedades de Capital. El segundo, es debido a pérdidas sociales y entraña la amortización parcial de participaciones de todos los socios sin devolución de aportaciones. Por tanto, el primer acuerdo deja a la sociedad en una situación forzosa de reducción de capital, ex artículos 317 y 320 LSC, e implica una entrega anticipada a determinados socios inadmisible, al contravenir el espíritu de la Ley, rebajando incorrectamente la función de garantía, por definición,  del capital social.

EN ESTATUTOS SOCIALES SE PUEDE SEÑALAR COMO CAUSA DE DISOLUCIÓN LA MUERTE DE TODOS LOS SOCIOS Y SUS CÓNYUGES
Resolución de 13 de Enero de 2.014. (B.O.E. de 13 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir la siguiente cláusula estatutaria como causa de disolución de una Sociedad: “Por la muerte de todos los socios actuales y cónyuges de los mismos”, lo que es negado por el Registrador calificador, fundamentalmente por colisión con el art.110.1 de la Ley de Sociedades de Capital, y aceptado, en cambio, por la Dirección General, al entender que el establecimiento de un signo personalista en una Sociedad Limitada no está prohibido, siempre que se respeten las normas imperativas, y porque se trata de un cláusula que contempla una situación factible, sin necesidad de conmoriencia de los sujetos afectados.

LAS SOCIEDADES EXTRANJERAS QUE SEAN SOCIAS DE UNA SOCIEDAD ESPAÑOLA REQUIEREN N.I.E.
Resolución de 20 de Enero de 2.014 (B.O.E. de 13 de Febrero de 2.014). Descargar Resolución.

Una Sociedad noruega sin N.I.E., adquiere la totalidad de las participaciones sociales de una Sociedad española, y pretende, que pese a esa omisión, conste el cambio del socio único en el Registro Mercantil, lo que es negado por el Registrador, y confirmado por la Dirección General, que concluye la necesidad de tener número de identificación fiscal para el caso de tener que tributar por dividendos o responder de forma subsidiaria.

ADMINISTRADORES

LA AUSENCIA DE LOS DATOS DE INSCRIPCIÓN DEL NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR CIERRA EL ACCESO DEL REGISTRO
Resolución de 28 de Enero de 2.014 (B.O.E. 19 de  Febrero de .2014). Descargar Resolución.

Se presenta la resolución de un contrato de arrendamiento financiero en el Registro de Bienes Muebles y  el nombramiento del administrador que representa a la sociedad arrendataria no consta inscrito en el Registro Mercantil. Se suspende la inscripción porque, según consulta que efectúa el Registrador a los asientos del Registro Mercantil, el citado nombramiento de administrador no consta vigente en el mismo. Retirado el documento se aporta nuevamente junto con un acta de manifestaciones en la que comparece el indicado administrador, resultando de la intervención que fue reelegido administrador único de dicha sociedad, por plazo de cinco años, en virtud acuerdo de la junta general de fecha 20 de junio de 2013, sin contener ninguna otra indicación relativa al nombramiento ni a su inscripción, reiterándose la misma nota de calificación, cuya impugnación es objeto del presente expediente.
La Dirección General desestima el recurso, reiterando su doctrina sobre que el nombramiento de los administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción del mismo en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria pero no tiene carácter constitutivo y que, por tanto, el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina por sí solo la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción; pero, siendo así, el no condicionamiento de la previa inscripción en el Registro Mercantil del nombramiento del cargo representativo o poder general para la inscripción del acto de que se trata, no puede excusar la necesaria acreditación de la existencia y validez de la representación alegada, en nombre del titular registral, para que el acto concreto pueda ser inscrito sin la directa intervención de dicho titular registral.
Por lo tanto concluye que la inscripción del nombramiento o poder en el Registro Mercantil no es precisa para la válida existencia del nombramiento o poder, aunque sí para su plena eficacia frente a terceros, incluso de buena fe (artículos 21 del Código de Comercio y 9 del Reglamento de Registro Mercantil). La falta del dato de la inscripción en el Registro Mercantil como revelador de la válida existencia de la representación alegada, puede ser suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que pongan de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado general por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente y vigente en el momento del nombramiento (Resolución de la Dirección General de 4 de junio de 1998).
En definitiva, que para la adecuada protección del tercero será necesario desvirtuar “la presunción de validez y exactitud del contenido registral a través de los actos y acuerdos adoptados por la sociedad con los requisitos y garantías exigidos por la legislación Mercantil que permitan concluir la congruencia de dicho nombramiento con la situación que publica el Registro Mercantil y por tanto en estos casos de falta de inscripción del nombramiento de administrador en el Registro Mercantil, la reseña identificativa del documento o documentos fehacientes de los que resulte la representación acreditada al notario que autoriza la escritura o interviene la póliza deba contener todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral.

REMISIÓN DEL DOCUMENTO DE RENUNCIA GLOBAL DE UN VOCAL DE CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DE DOS SOCIEDADES A TODOS LOS CARGOS, (QUE CONSTEN O PUEDAN CONSTAR INSCRITOS), COMO ADMINISTRADOR  EN LAS MISMAS, POR MEDIO DE ACTA NOTARIAL DE ENVÍO POSTAL: ANTE UN RESULTADO INFRUCTUOSO POR NO RECEPCIÓN DEL DESTINATARIO, DEBE INTENTARSE LA NOTIFICACIÓN NOTARIAL POR VÍA PRESENCIAL EX ARTÍCULO 202 DEL REGLAMENTO NOTARIAL
Resolución de 16 de Diciembre de 2.013 (B.O.E. de 31 de Enero de 2.014). Descargar Resolución.

Como premisa, hay que especificar que el cargo de vocal del consejo de administración de las dos mercantiles mencionadas, no consta inscrito, tan sólo aparece inscrito el cargo anterior de administrador mancomunado en una sociedad y de administrador solidario en la otra.
En virtud de la declaración de voluntad de renuncia del consejero no inscrito a todo cargo administrativo ostentado, serían inscribibles solamente los ceses en los cargos de administrador que consten inscritos (pero no los de vocal de los consejos sociales no inscritos), siempre que se haya solicitado expresamente inscripción parcial, cosa que en este supuesto no ha ocurrido.
Por otra parte, a la devolución de un correo certificado con acuse de recibo no se la puede considerar como notificación con plena eficacia; no permite a la sociedad tener pleno conocimiento de las bajas que se produzcan en el órgano de administración para tomar las cautelas oportunas. Deberá intentarse la notificación vía acta notarial de presencia.

CUENTAS ANUALES

CABE EL DEPOSITO DE LAS CUENTAS CUANDO LA CAUSA POR LA CUAL EL AUDITOR NO PUEDE EMITIR OPINION NO ES IMPUTABLE AL MISMO
Resolución de 10 de Enero de 2.014 (B.O.E. 5 de  Febrero de 2014). Descargar Resolución.

En el presente supuesto, el auditor en su informe de auditoría manifiesta que «no podemos expresar una opinión sobre las cuentas anuales» por existir en la sociedad «una incertidumbre significativa sobre la capacidad para continuar con sus operaciones de forma que pueda realizar sus activos y liquidar los pasivos por los importes y según la clasificación con que figuran registradas en las cuentas anuales adjuntas, que han sido preparadas asumiendo que tal actividad continuará». Asimismo hace constar que «podrían existir, para los años abiertos a inspección, determinados pasivos fiscales» y constata la falta de auditoría de cuentas anuales de ejercicios anteriores.
El Registrador suspende el depósito pues el Informe del Auditor no contiene opinión sobre las cuentas Auditadas por lo que no puede considerarse como informe suficiente a los efectos del depósito de las cuentas
La D.G.R.N. admite el recurso, señalando que ninguno de estos motivos que impiden al auditor en este caso expresar una opinión puede ser imputado a la Sociedad, de forma que, en este supuesto, la denegación del depósito de las cuentas anuales no sólo desvirtuaría su finalidad, sino que sustraería a los socios y a los terceros una información mercantil relevante.

IMPOSIBLE PRESENTACIÓN DE UNAS MISMAS CUENTAS EN SOPORTES DIVERSOS
Resoluciones  de 7 y 9 de Diciembre de 2.014 (BOE de 23 de Enero de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Dentro de las diversas opciones admisibles de presentación global de las cuentas, el soporte elegido ha de ser uniforme, no cabe que en parte lo sea en papel y en parte en formato electrónico. Ahora bien, la forma de presentación inicial puede alterarse después en el instante  al presentar su subsanación ulterior.