DERECHO CIVIL

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER

JUICIO DE SUFICIENCIA ANTERIOR A LA LEY 24/2.001.
Resolución de 22 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 28 de Marzo de 2014). Descargar Resolución.

Mediante escritura autorizada el 2 de Marzo de 1992, una persona actuando por sí y en representación de otros, vende a un tercero una determinada finca registral. En la citada escritura, el Notario, hace constar que las copias de los poderes se acompañarán a la copia de la escritura de venta, manifestando que los comparecientes tienen, a su juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura de compraventa (dichas copias de poder no se acompañan, sin embargo, a la de la escritura de compraventa). El Registrador suspende la inscripción por el defecto subsanable de no acreditarse fehacientemente las facultades de la representante, ni tampoco el Notario expresa la suficiencia de las facultades representativas de la apoderada, conforme al art 98 de la ley 24/2001.
La Dirección General desestima el recurso por dos motivos: en primer lugar, porque se basa en una interpretación equivocada del artículo 98 de la Ley 24/2.001; y, en segundo lugar, porque en cualquier caso este precepto no es aplicable, por razón de su ámbito temporal de eficacia, al presente supuesto.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CONCESIÓN ADMINISTRATIVA RESUELTA POR INCURRIR LA ENTIDAD CONCESIONARIA EN CONCURSO VOLUNTARIO: PROCEDE SU CANCELACIÓN SIN CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 12 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 21 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

Concurriendo una causa de resolución prevista no sólo en la Ley aplicable en este caso (artículo 223-b de la Ley de Contratos del Sector Público, en relación con el artículo 67-1 de la Ley Concursal), sino también en el pliego de condiciones, el órgano administrativo competente acordó la resolución del contrato previo cumplimiento de los trámites procedimentales, dentro de los cuales ya tuvo el titular registral la intervención. Habiéndose agotado así la vía administrativa, no ha lugar a las objeciones registrales para inscribir un acto administrativo que entraña una mutación jurídico legal, dado que su posible impugnabilidad judicial no es óbice para reconocer su firmeza.

NO PROCEDE EL RECURSO GUBERNATIVO PARA LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DE ASIENTOS YA PRACTICADOS.
Resoluciones de 13  y 17 de Febrero de 2.014. (B.O.E. de 21 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En aplicación de dicha doctrina, la Resolución de 13 Febrero declara inadmisible el recurso contra la inscripción ya practicada de un derecho de prenda sobre derechos de crédito derivados de una concesión administrativa, y la Resolución de 17 desestima el recurso contra la negativa registral a “determinar la nulidad absoluta” de una exceso de cabida ya practicado y de los asientos posteriores a él.

LAS CALIFICACIONES NEGATIVAS DEBEN TENER UNA MOTIVACIÓN SUFICIENTE: NO BASTA CON INVOCAR LA INFRACCIÓN DE NORMAS SIN ARGUMENTAR EN QUÉ CONSISTE.
Resolución de 18 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 28 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

El interesado debe conocer los defectos y fundamentos jurídicos aducidos y poder así alegar a su vez los fundamentos en que funde sus alegaciones.

FORMA DE ACREDITAR LA INSCRIPCION Y VIGENCIA DE UNA SOCIEDAD EXTRANJERA.
Resolución de 27 de Febrero de 2014 (B.O.E. 2 de Abril de 2014). Descargar Resolución.

Se constituye una sociedad limitada con un socio único que es una sociedad de nacionalidad belga. Dicha sociedad  está representada por un apoderado, reseñando su poder debidamente apostillado, que se le exhibe al Notario y éste hace el necesario juicio de suficiencia. El Notario hace constar en la escritura, tomándolo del poder, la denominación de la sociedad, su nacionalidad, su domicilio, su CIF, y su inscripción en el Registro de empresas belga. También se hace constar la escritura de constitución y su publicación en el Borme de Bélgica.
El Registrador considera que todo ello es insuficiente y exige acreditar la inscripción y vigencia de la sociedad belga mediante la correspondiente certificación original del Registro donde figure inscrita, debidamente apostillada y traducida al español (arts. 5, 6 y 58 del RRM).
La Dirección General desestima el recurso, señalando que preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación a los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro. Si la norma de conflicto impone la aplicación de la norma extranjera esta debe ser debidamente acreditada ante el Registrador por los medios previstos por el ordenamiento. En consecuencia, para que un documento extranjero acceda al Registro Mercantil español será preciso, amen de la traduccion (en su caso) y legalizacion, que supere el test de idoneidad o equivalencia y que sea calificado como valido de conformidad con la norma material aplicable lo que implica, si esta es extranjera, su acreditacion ante el Registrador mercantil (fuera del supuesto previsto en el inciso final del art. 36 del Reglamento Hipotecario).
Ello lleva a la D.G.R.N. a afirmar que, dado que la norma de conflicto aplicable es la española, salvo que el Registrador Mercantil afirme conocer el derecho extranjero deberá acreditarse por cualquiera de los medios previstos la existencia y validez de la sociedad extranjera así como del título representativo de la persona que actúe en su nombre. Concretando nos dice que la existencia y validez de la sociedad se puede acreditar obviamente por certificación del Registro Mercantil pero que ello no excluye que se pueda acreditar por otros medios como puede ser el traslado que haga el Notario español de los datos relativos a su inscripción al igual que ocurre cuando el título representativo es un documento público español. Pero para que ello sea posible debe acreditarse que el documento extranjero es un documento equivalente en los términos antes expuestos.

EL COMPRADOR DE BIEN MUEBLE CON RESERVA DE DOMINIO GOZA DE PROTECCIÓN REGISTRAL QUE EVITA LA REINSCRIPCIÓN AUTOMÁTICA A FAVOR DEL VENDEDOR.
Resolución de 3 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 4 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Se solicita por parte del sucesor universal del titular que vendió un bien mueble a plazos con reserva de dominio y prohibición de disponer, la cancelación de dichas cargas y se haga constar la titularidad del pleno dominio a favor del vendedor.
La Dirección General confirma la cancelación negativa, recordando la jurisprudencia del  Tribunal Supremo, que señala que «La reserva de dominio da lugar a la coexistencia temporal sobre el mismo objeto de dos posiciones jurídico-reales de tipo dominical que son simultáneas, compatibles y recíprocamente recortadas en su contenido: la del vendedor y la del comprador», lo que determina que ni el vendedor con reserva de dominio tiene el pleno poder de disposición sobre la cosa ni puede recuperarla por acto unilateral (artículo 1256 del Código Civil), en contradicción aparente con el artículo 24 la Ordenanza del Registro de Bienes Muebles «Se presumirá que el arrendador con contrato inscrito y el favorecido con la reserva de dominio, sea el vendedor o el financiador, tiene la propiedad del bien»,  que no puede conducir a la conclusión de que el comprador del bien carezca de una posición jurídica que merezca la protección del ordenamiento, por lo que se debe aplicar la regla general de que no puede alterarse el contenido del Registro si no es por consentimiento del titular inscrito o en virtud de resolución judicial recaída en procedimiento en el que el titular haya tenido la posición prevista por el ordenamiento.

SON POSIBLES CALIFICACIONES SUCESIVAS SI ASÍ LO REQUIERE EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
Resolución de 5 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 4 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General sostiene, ante la presentación de un recurso de queja por falta de una calificación global y unitaria, que es posible detectar un nuevo defecto en el título ya calificado, aunque sea extemporáneamente, en aras al principio de legalidad, por los  fuertes efectos que el sistema registral atribuye a las inscripciones y con la finalidad de preservar la seguridad del tráfico y del crédito inmobiliario.

INADMISIBLE  TRANSMISIÓN DE UNA MERA «TITULARIDAD REGISTRAL» CON ABSTRACCIÓN DE LA EXISTENCIA DE VERDADERO PODER DISPOSITIVO EN EL TRANSMITENTE.
Resolución de 12 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

El hecho de que en la escritura de compraventa se haga referencia a procedimientos judiciales en trámite respecto de la finca, derivados de negocios jurídicos que no han tenido acceso al Registro, no puede perjudicar a quien a todos los efectos legales es tenido como verdadero propietario (cfr. artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria). Por eso la afirmación contenida en el título de que además de la titularidad registral sobre la finca se cede determinada posición procesal frente a terceros, al hacer referencia a los procesos judiciales en trámite respecto de la finca, lo único que trata de hacer es perfilar claramente el objeto de la transmisión y no puede impedir la inscripción de la transmisión efectuada, a título de compraventa.

HIPOTECA

EL DOMICILIO SEÑALADO PARA NOTIFICACIONES Y REQUERIMIENTOS HIPOTECARIOS O A EFECTOS DE UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO, ÚNICAMENTE TIENE EFICACIA PROCESAL; NO COINCIDE FORZOSAMENTE CON EL CONCEPTO DE VIVIENDA HABITUAL.
Resolución de 13 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 21 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

Se adjudica la vivienda hipotecada al acreedor tras quedar desierta la subasta, y por un importe que excede del  50 pero no llega al 60 por ciento del valor de tasación. El supuesto de hecho es anterior a la Ley 1/2.013 que da nueva redacción al artículo 21-3-3 de la Ley Hipotecaria, y entonces no le alcanza la obligación de hacer constar el carácter habitual o no y el valor mínimo de adjudicación era distinto. El Centro Directivo, desoyendo los argumentos registrales, no ve  ningún pronunciamiento expreso sobre el carácter habitual de la vivienda que resulte del reflejo tabular de la finca.  Es irrelevante, a tales efectos, la consulta del padrón municipal que el Registrador afirma haber efectuado.

INDISPENSABLE REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR QUE INSCRIBIÓ SU DERECHO ANTES DE LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS.
Resolución de 13 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 21 de Marzo de 2.014) Descargar Resolución., Resolución de 18 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 28 de Marzo de 2.014) Descargar Resolución.y Resolución de 13 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

La falta de tal requerimiento al tercer poseedor implica  la infracción de un trámite esencial del procedimiento que podría dar lugar a su nulidad. No basta la mera notificación que, sobre la mera existencia del procedimiento, le haya realizado el Registrador al tiempo de expedir la certificación (artículo 659 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), cuyo único efecto es sólo avisarle de la ejecución y permitirle pagar y subrogarse.    
En el caso expuesto en la resolución de 18 de Febrero, el titular inscribió con anterioridad a la interposición a la demanda, por lo cual dicha demanda también debería haberse dirigido contra él, sin que sea óbice de este razonamiento lógico, que su adquisición se produjera por herencia, y que no tenga el adquirente, por tanto, la condición estricta de tercer poseedor, pues las exigencias del principio constitucional de tutela efectiva y el principio registral de tracto sucesivo llevan a la misma conclusión en orden a la necesidad de que sea demandado, si su inscripción se había practicado antes de la interposición de la demanda, sin que sea suficiente que ésta sea dirigida contra el causante, ya fallecido en tal momento. En la resolución de 13 de Marzo se deniega la rectificación de una inscripción del Registro de la Propiedad y anotación preventiva de esa rectificación.

NOVACIÓN HIPOTECARIA QUE ENTRAÑE MODIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN DE LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN, O CUANDO EL PACTO DE EJECUCIÓN NO FIGURE EN LA MISMA: DEBEN RESPETARSE LOS MÍNIMOS VIGENTES TRAS LA REFORMA DE 2.013.
Resolución de 18 de Febrero de 2.014. (B.O.E. de 28 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

Con el propósito de proteger al deudor hipotecario frente al riesgo de infravaloración del bien hipotecado, tal certificado, de conformidad con los artículos 682-2-1 L.E.C. y 129 L.H., en su redacción actual tras la Ley 1/2013, tiene el fin de acreditar que el valor a efectos de subasta no es inferior al 75% de la tasación oficial.

NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA ANTERIOR A LA LEY 1/2013. VENCIMIENTO ANTICIPADO Y PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL.
Resolución de 24 de Febrero de 2014. (B.O.E. de  28 de Marzo de 2014). Descargar Resolución.

Se debate sobre si para la inscripcion de una escritura, otorgada despues de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, en la que se cancela parcialmente, nova y amplia un prestamo hipotecario inscrito con anterioridad a la publicacion de dicha Ley, es necesario pactar expresamente que el vencimiento anticipado del prestamo solo sea posible por impago de, al menos, tres plazos mensuales o un numero de cuotas equivalente. Se da la circunstancia de que en la hipoteca inicial objeto de novacion se preveia el vencimiento anticipado de la totalidad del prestamo garantizado por impago de cualquier cuota de amortizacion de capital y/o intereses, y que solo podra acudirse al procedimiento de ejecucion extrajudicial por falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada, sin admitir, a este efecto, otras causas distintas de ejecucion
La D.G.R.N. estima el recurso y declara que dichos pactos son exigibles para las escrituras de constitución de hipoteca, pero no para las demás como novación o ampliación, tanto por cuestiones literales de la norma como de contexto. Por otro lado ya consta en la escritura de constitución inicial la voluntad de las partes de acudir a los procedimientos de ejecución hipotecaria por lo que al no haber modificación de los mismos es indiferente a este respecto las menciones a estos procedimientos que se hagan en las escrituras posteriores. Añade que si en la escritura inicial se pacta el vencimiento anticipado por un solo impago se está pactando con mayor motivo también el vencimiento anticipado por tres impagos y si se pacta el procedimiento extrajudicial para cualquier causa se está pactando también para los casos de impago por capital e intereses, por lo que, concluye, no es necesario ningún pacto expreso sobre esos puntos, como exige la Registradora
No es tampoco argumento en contra el de que, a determinados efectos hipotecarios, cuando hay titulares de cargas intermedias, deba considerarse la ampliación de hipoteca como una segunda hipoteca, pues ello lo es a esos efectos y no puede considerarse en tales casos que estemos ante la constitución de una nueva hipoteca pues esa no es la voluntad de las partes y ello daría lugar a consecuencias ilógicas.
Finalmente, señala que los porcentajes mínimos de adjudicación en relación al valor de subasta serán de aplicación a los nuevos procedimientos de ejecución, y a los que estén ya en curso, pero que no es necesario pactar un nuevo valor de subasta aportando un certificado de tasación, pues ello no está previsto en la norma y además sería perturbador porque habría que tasar nuevamente todas las hipotecas anteriores.

VALIDEZ DE VENTA EXTRAJUDICIAL EN EJERCICIO DE ACCIÓN HIPOTECARIA, A FALTA DE DESARROLLO REGLAMENTARIO DE LA SUBASTA ELECTRÓNICA.
Resolución de 25 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 2 de Abril de 2014). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripcion de una escritura de venta de determinada finca como consecuencia de la realizacion extrajudicial de la hipoteca constituida sobre la misma, con la particularidad de que dicho procedimiento se inicio, mediante la correspondiente acta notarial, el 15 de mayo de 2.013. El Registrador de la Propiedad deniega la inscripcion solicitada porque, a su juicio, al haber entrado en vigor el mismo dia 15 de mayo de 2013 la Ley 1/2013, que modifica el articulo 129 de la Ley Hipotecaria para establecer que la venta se realizara mediante una sola subasta, de caracter electronico, que tendra lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondra la Agencia Estatal Boletin Oficial del Estado, con la necesaria determinacion del procedimiento de dicha subasta en el Reglamento Hipotecario,
La D.G.R.N. estima el recurso y declara que la falta de desarrollo reglamentario de una Ley no ha de impedir el ejercicio de los derechos reconocidos en esa misma norma, y por tanto, en este caso, la ejecución hipotecaria extrajudicial aunque no se haya creado aún ese portal de subastas previsto en la Ley. Por ello, en tanto no se cree ese portal de subastas en el B.O.E., ha de anunciarse la subasta mediante los anuncios previstos en el R.H., que continúa vigente mientras no contradiga la ley 1/2013, aunque ha de ser  interpretado de conformidad con los principios que inspiran la misma (por ejemplo, ahora sólo se celebrará una única subasta).

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL.
Resolución de 26 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 2 de Abril de 2014). Descargar Resolución.

En un mandamiento se ordena la cancelación de una hipoteca inscrita a favor de una entidad financiera. Al margen de la referida hipoteca, consta nota de expedición de certificación de cargas para determinado procedimiento de ejecución hipotecaria. El Centro Directivo confirma los defectos y desestima el recurso por dos motivos: 1º) primero porque  no consta en el procedimiento, haber sido demandado el titular del derecho real de hipoteca, lo cual resulta contrario, tanto al principio de tutela judicial efectiva, como a los principios hipotecarios de tracto sucesivo y legitimación; y, 2º) segundo, porque una vez iniciada la ejecución de la hipoteca y expedida la certificación prevenida en el artículo 688.2 de la LEC, no puede ser ordenada la cancelación por un Juzgado distinto de aquel ante el que se tramita la ejecución.

REQUERIMIENTO DE PAGO EN VENTA EXTRAJUDICIAL: NO PUEDE SER EN LUGAR DISTINTO AL QUE FIGURE EN REGISTRO, AUNQUE LO ADMITA UN APODERADO DEL DEUDOR NO ESPECIALMENTE FACULTADO.
Resolución de 5 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 4 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

En una venta extrajudicial de finca hipotecada, el requerimiento de pago a la sociedad mercantil deudora, una vez intentado infructuosamente en el domicilio señalado a esos efectos en la hipoteca que se ejecuta, se entrega la cédula a quien en el Registro Mercantil consta como apoderado de la sociedad, el cual manifiesta que el lugar donde se realiza dicho requerimiento es el domicilio real de la sociedad, acepta la cédula y se da por notificado. La Dirección General considera que en el presente supuesto la Notario debió dar por finalizada el acta, ya que el requerimiento, realizado en otro domicilio distinto del que figura en el Registro debió ser aceptado por el administrador o un apoderado especialmente facultado, y aprovechando el supuesto critica la venta extrajudicial señalando el “estrecho margen” que impide que se pueda impugnar por el destinatario la procedencia de la notificación.

IMPRESCINDIBLE  DEMANDA  Y  REQUERIMIENTO  DE  PAGO  AL  TERCER POSEEDOR DE LA FINCA EJECUTADA QUE INSCRIBIÓ SU DERECHO ANTES DE LA NOTA  MARGINAL  DE  EXPEDICIÓN  DE  CERTIFICACIÓN  DE  DOMINIO  Y  CARGAS.
Resolución de 7 de Marzo de 2.014. (B.O.E. de 11 de Abril de 2.014). Descargar Resolución. Resolución de 20 de Marzo de 2.014. (B.O.E. de 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución. Reitera resoluciones anteriores ya comentadas en la Revista, entre otras, la de 17 de Octubre de 2.013 (ver Nº 53).

La falta de cumplimiento de estos presupuestos impide la inscripción a favor del ejecutante de la finca hipotecada así como la cancelación de cargas posteriores, resultando en el presente caso que el otorgamiento de la escritura a favor de los actuales titulares registrales no demandados ni requeridos de pago y la presentación del título en el Registro se produjeron antes de la interposición de la  demanda, pues así consta expresamente en la primera certificación, si bien la inscripción del título se verificó con posterioridad a la interposición de la demanda y antes de la expedición de la certificación extendida en el procedimiento, como se hace constar en la segunda certificación. En consecuencia, para poder inscribir los documentos calificados deberá acreditarse que han sido demandados y requeridos de pago en el procedimiento de ejecución directa los titulares registrales que presentaron su título antes de interponerse la demanda de ejecución directa y obtuvieron su inscripción después, durante la vigencia del primitivo asiento La calificación registral de actuaciones judiciales debe alcanzar al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EL MERO TRANSCURSO DEL PLAZO DE DURACIÓN DE UN DERECHO NO PERMITE SIN MÁS LA CANCELACIÓN DEL ASIENTO QUE LO PUBLICA: EL EJERCICIO TEMPESTIVO DE UN DERECHO PUEDE LLEGAR AL REGISTRO DESPUÉS DE DICHO PLAZO.
Resolución de 20 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 28 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

Distingue el Centro Directivo entre embargo, como medida cautelar, con duración de seis meses, y el asiento de la anotación preventiva de embargo con una duración de cuatro años. Así pues, para cancelar la anotación antes del transcurso de su plazo, debe acreditarse fehacientemente el alzamiento del embargo mediante documento emitido por la Administración que lo decretó.

IMPOSIBILIDAD DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA YA CADUCADA.
Resoluciones de 20 de Febrero y 24 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 28 de Marzo y de 29 de Abril de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Sobradamente ha sido señalado por las Resoluciones citadas en «Vistos» y numerosas más, que los embargos anotados con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, caducan por el transcurso del plazo de cuatro años, contado desde la anotación practicada.
La caducidad, «ipso iuris», se produce por el transcurso fatal del término el cual vence el mismo día de la anotación, cuatro años después lo que supone el decaimiento del derecho pese a no ser el asiento formalmente cancelado.
En el presente caso, la presentación del segundo mandamiento se produce cuando ya había transcurrido el plazo de cuatro años de la anotación anterior por lo que debe confirmarse el defecto, de naturaleza insubsanable, apreciado por el Registrador.

CABE LA ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE UN LEASING.
Resolución de 18 de Marzo de 2.014 (B.O.E. 25 de Abril de 2014). Descargar Resolución.

Se trata de dilucidar en este recurso si inscrito un contrato de arrendamiento financiero –leasing– a favor de determinada Sociedad, puede practicarse una anotacion preventiva de embargo recayente unicamente sobre el derecho de opcion de compra que lleva aparejado dicho contrato
La Dirección General desestima el recurso. Recuerda que ya la Resolucion de 26 de octubre de 1.998 señalaba el derecho de arrendamiento financiero no puede ser calificado sino de derecho real, de modo que su hipotecabilidad no puede ser negada. Consecuentemente, tambien podra ser objeto de embargo. Ahora bien, lo embargable es el derecho del que es titular el arrendatario financiero que, como se ha expuesto, es complejo y unitario, comprendiendo tanto el uso del bien derivado del arrendamiento como el derecho de opcion de compra. No puede pretenderse el embargo aislado de una de la relaciones juridicas que comprende el contrato, porque ambas van indisolublemente unidas, de forma que si se ejecutase el embargo de solo la opcion se desconfiguraria el arrendamiento financiero, dando cabida a un tercero que ostentaria un derecho independiente del cumplimiento de las obligaciones, las del arrendamiento, que lo justifican y permiten su ejecucion, aparte de que pudiendo ser el valor residual infimo, tal y como se ha dicho, se produciria un mas que probable enriquecimiento injusto del adjudicatario, ya que el importe de las cuotas constituye parte del valor final del bien que se amortiza conforme se van satisfaciendo.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA DE FINCA A LA QUE SE ATRIBUYEN DOS REFERENCIAS CATASTRALES.
Resolución de 13 de Febrero de 2.014. (B.O.E. de 21 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

No existe falta de coincidencia entre la descripción de la finca y  el Catastro por el mero hecho de que en el Registro conste una sola referencia catastral y el título se le atribuya otra más. No hay restricción legal para aplicar varias referencias catastrales a una sola finca registral, lo cual es de hecho bastante frecuente.

EL AUTO QUE RESUELVE EL EXPEDIENTE REANUDATORIO HA DE COMPRENDER EXPRESAMENTE EL PRONUNCIAMIENTO DE CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS.
Resolución de 17 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 21 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

Tal asertación se desprende del tenor del artículo 286 del Reglamento Hipotecario junto con la  doctrina consolidada en este sentido de la Dirección (así la Resolución de 16 de Marzo de 2.006); y se apoya en el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 LH), y en el hecho existir un salto en el tracto sucesivo y no una sucesión de titularidades.

TRACTO SUCESIVO: IMPOSIBILIDAD DE INSCRIBIR UNA ADQUISICIÓN SIN ACREDITAR LA CADENA DE TITULARIDADES.
Resolución de 6 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 11 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una sentencia firme dictada en un procedimiento judicial ordinario seguido contra personas distintas de los titulares registrales por la que se declara el dominio de una participación indivisa de cuatro sextas partes de determinada finca a favor del actor en virtud de sendos contratos privados de compraventa, lo que no es posible ya que se trata de un bien procedente de la sociedad de gananciales y herencia del padre del vendedor en documento privado, y en el juicio no fue demandado el titular registral ni sus causahabientes, ni se ha realizado la partición de la herencia.

DUDAS FUNDADAS DEL REGISTRADOR. AUNQUE NO SE JUSTIFIQUEN DEBIDAMENTE, BASTAN PARA IMPEDIR LA INMATRICULACIÓN.
Resolución de 10 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 11 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Aunque existe una detallada acta notarial complementaria de título público fundamentando la notoriedad pretendida, las dudas del Registrador de que la finca puede formar parte de fincas previamente inscritas impide que se practique la inmatriculación, sin mayor justificación, ya que la extensión ni los linderos coinciden.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
Resolución de 19 de Marzo de 2.014 (B.O.E. 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Se debate en el presente expediente si puede ser objeto de inscripcion un auto dictado en expediente de dominio tramitado para la reanudacion del tracto sucesivo, cuando en la misma resolucion judicial calificada se hace constar que el promotor manifiesta haber adquirido la finca por compra a la heredera de los titulares registrales.
La Dirección General desestima el recurso. Después de poner de manifiesto la excepcionalidad de este medio de inmatriculación, señala que no puede decirse que exista efectiva interrupcion del tracto cuando el promotor del expediente es el comprador de la heredera del titular registral, pues, si bien es cierto que el articulo 40.a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupcion cuando al menos «alguna» relacion juridica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, no lo es menos, que en otros lugares de la propia legislacion hipotecaria, se reconoce la inscripcion directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenacion ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. articulos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario). Si, como sostiene la recurrente, la persona que le vendio la finca no la habia adquirido en realidad por herencia de los titulares registrales sino por compra previa, el escrito de recurso no es el medio para hacer valer tal circunstancia sino que procedera, en su caso, la rectificacion del auto en el que se declara lo contrario y que ha sido el documento objeto de calificacion.

EN UN EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO NO ES NECESARIO ACREDITAR TODA LA CADENA SUCESIVA DE TITULARIDADES.
Resolución de 19 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General, revocando la calificación registral, indica que en un auto de reanudación de tracto que ordena la inscripción de la titularidad a favor del demandante, no se puede exigir que se acredite la cadena sucesiva de titularidades, todo ello de conformidad con el artículo 285 del Reglamento Hipotecario. No puede exigirse a quien promueva el expediente que determine ni justifique las transmisiones operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho, de modo que el auto por el que se ordena reanudar el tracto es, por sí solo, título hábil para practicar la inscripción en cuanto determina la titularidad dominical actual de la finca.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

EL ARTÍCULO 82 DE LA LEY HIPOTECARIA ES DE INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA: NO CABE LA CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA ESTABLECIDA EN PERMUTA DE FINCA POR OBRA FUTURA POR CADUCIDAD.
Resolución de 25 de Marzo de 2014. (B.O.E. 29 de Abril de 2014). Descargar Resolución.

Señala el Centro Directivo que el carácter ciertamente excepcional del sistema de cancelación previsto en el artículo 82.5º de la Ley Hipotecaria, reiterado por la Dirección General en distintas Resoluciones, entre ellas la de 26 de Abril de 2.006, que ha de ser objeto de interpretación restrictiva, permiten concluir que dicho artículo, no es aplicable a la cancelación de condición resolutoria pactada para garantizar el cumplimiento de la contraprestación en la permuta de finca por obra futura.
Por otro lado, a diferencia de lo que ocurre con el pago del precio en la compraventa, en el caso de este tipo de permuta concurren muy diversas circunstancias que pueden por ejemplo en casos de cumplimiento parcial o en forma distinta a la pactada, o de mora debida al retraso en la concesión de las licencias, etc., como la restitución de las prestaciones, por ejemplo, en el caso de construcciones comenzadas y no terminadas, o como sucede en el caso de este expediente, el hecho de figurar inscritos a favor de otras personas las viviendas que originariamente debió recibir la cedente. Dichas circunstancias en la mayoría de los casos solo pueden apreciarse si hay pacto entre las partes o por vía judicial.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

OBRA NUEVA ANTIGUA LINDANTE CON UN RÍO.
Resolución de 27 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 2 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Se plantea si procede o no la inscripcion de una escritura publica de declaracion de obra nueva de edificacion antigua, dandose la circunstancia de que la finca sobre la que se levanta dicha edificacion linda por el norte con un rio. La Registradora suspende la inscripcion solicitada por entender que el acceso tabular de la obra nueva declarada requiere acreditar previamente la autorizacion administrativa del Organismo de Cuenca (autorizacion que, a su juicio, debio solicitarse en el momento de llevarse a cabo los trabajos de construccion de la vivienda que ahora se declara) y, en su defecto, sera necesario para proceder a la inscripcion solicitada que el propio Organismo de Cuenca certifique que la vivienda cumple con los requisitos exigidos por la legislacion de aguas.
La DGRN desestima el recurso y señala que el artículo 20.4 de la Ley del Suelo 2/2.008 exige al Registrador en las inscripciones de obras nuevas la comprobación de que el suelo no tiene carácter demanial y de que no está afectado por servidumbres de uso público general.

LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN: LAS LEYES AUTONÓMICAS NO PREVALECEN SOBRE NORMAS ESTATALES EN MATERÍA REGISTRAL.
Resolución de 4 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 4 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Aún a pesar de que la disposición transitoria octava de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, exime de la obligación de aportar la licencia de primera de ocupación establecida en el art. 44 de la propia Ley en las escrituras de obra nueva, la Dirección General, considera que no es de aplicación porque en materia de documentación pública e inscripción registral es competente la legislación estatal (artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), y ésta exige, según el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, en relación con el artículo 194 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia, (siendo ésta última también norma autonómica) dicha licencia, y en el momento del otorgamiento del acta estaba vigente esta última normativa y no la Ley 8/2.012, de 29 de Junio, de vivienda de Galicia.
Incluso adopta este criterio en contra de Acuerdo de la Comisión Bilateral de Cooperación Administración General del Estado-Comunidad Autónoma de Galicia, según el cual «en cuanto a la Disposición transitoria octava, ambas partes aprecian que, atendiendo a su ámbito de aplicación temporal, no se suscita en la actualidad contradicción de la misma con la vigente normativa básica».
Y, abundando en este criterio discutible la Dirección General señala (literalmente), que “Incluso tratándose de actas o escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción.”

EN EL SUPUESTO DE QUE EL SUELO AFECTADO SEA «NO URBANIZABLE PROTEGIDO» SE CONSIDERA IMPRESCRIPTIBLE LA ACCIÓN DE RESTABLECIMIENTO  DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA Y REPARACIÓN DE LA REALIDAD FÍSICA AL ESTADO PREVIO A LA EDIFICACIÓN O USO DEL SUELO INFRACTOR.
Resolución de 11 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Por lo tanto, (y alejándose de la norma general), resulta inadmisible la inscripción de dicha obra construida sobre suelo sin previo control administrativo tendente a hacer efectivo el régimen de protección a que queda sometido. La competencia para la calificación de este como no urbanizable protegido es autonómica (en este caso reside en la Comunidad valenciana).

EN UNA SEGREGACIÓN DE UN LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ES NECESARIA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.
Resolución de 20 de Marzo de 2.014. (B.O.E. de 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General, confirma la calificación registral exigiendo autorización administrativa cuando se segrega de un local otro, formando, tras la segregación, dos locales, y de acuerdo con el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 17.6 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios, habiendo sido redactados ambos preceptos por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el 28 de junio de 2.013.

COMPRAVENTA/OPCIÓN/MEDIOS DE PAGO

EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA CON CANTIDADES PAGADAS ANTERIORMENTE SEGÚN ESCRITURA, NO PERMITEN CANCELAR ANOTACIONES POSTERIORES.
Resolución de 4 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 4 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Reproducimos por su interés el supuesto de hecho que motivó el recurso:
En escritura otorgada el 20 de noviembre de 2.009, se concede un derecho de opción de compra sobre el pleno dominio de la mitad indivisa de una finca registral. Dicha escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad el 19 de Febrero de 2.010. En escritura de carta de pago y poder irrevocable otorgada ante el mismo Notario recurrente, el mismo día y número inmediato posterior, los concedentes declaran que el precio de la opción de compra se encuentra ya recibido íntegramente, mediante diversas transferencias efectuadas desde el 16 de Abril de 2008 hasta el 14 de enero de 2009, y apoderan a la beneficiaria del derecho de opción, para que pueda otorgar unilateralmente la escritura de compraventa derivada del ejercicio de la opción. Dicha escritura no se presenta en el Registro de la Propiedad en el que no consta abono de cantidad alguna en concepto de pago de la opción. Con fecha 30 de diciembre de 2010, se practica anotación preventiva de embargo letra A sobre la mitad indivisa de la finca para garantizar una deuda de los titulares registrales y con fecha 26 de Abril de 2.011 se expide certificación de dominio y cargas para el citado procedimiento. Posteriormente con fecha de 10 de octubre de 2013 se ejercita la opción de compra, solicitándose la cancelación registral de las cargas posteriores. Igualmente se acompaña la escritura de carta de pago antes relacionada. El Registrador suspende la cancelación de la anotación preventiva de embargo letra A, al no haberse acreditado la pertinente consignación para poder proceder a dicha cancelación.
La Dirección General, a pesar de que consta en fecha fehaciente el pago de las cantidades, confirma la calificación, reprochando que se hubiese rehusado “el cobijo registral” por la “inexplicable demora en otorgar e inscribir la escritura de venta”.

LA TRANSMISIÓN DE UNA OPCIÓN DE COMPRA NO IMPIDE QUE SE CANCELEN LOS ASIENTOS POSTERIORES.
Resolución de 6 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 11 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Se transmite un derecho de opción de compra, y se ejercita ese derecho, solicitando que se cancelen anotaciones preventivas de embargo constituidas después de la inscripción del derecho de opción y antes de su transmisión. Ante ello, la Dirección General, revoca la calificación que negaba la cancelación de las anotaciones, por el principio de prioridad frente a la fecha de la adquisición del derecho de opción, al entender el Centro Directivo que el derecho de opción se constituyó con carácter transmisible quedando advertidos los terceros de que la opción podrá ejercitarse tanto por el optante originario como por aquel de quien traiga causa, y, en consecuencia, la transmisión no significa la pérdida de rango con respecto a derechos que accedan al Registro después de la inscripción en el mismo de su constitución, ya que si la opción se ejercita debidamente en los términos pactados, su transmisibilidad fue uno de ellos, desarrolla sus efectos sin solución de continuidad desde su constitución e inscripción con carácter real.    

PROCEDIMIENTO CONCURSAL

INADMISIBLE CANCELACIÓN DE CARGAS, CUYOS TITULARES NO HAN SIDO NI EMPLAZADOS NI CITADOS SI BIEN CONSTAN COMO PERSONADOS EN EL PROCEDIMIENTO DE CONCURSO DEL QUE DERIVA LA ACCIÓN DE REINTEGRACIÓN DEL DEUDOR EN EL QUE SE HA DICTADO SENTENCIA.
Resolución de 12 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

El mero hecho de que los titulares registrales estén personados en el procedimiento principal de concurso o el hecho de que hayan sido notificados de la existencia de una demanda, no los convierte en partes del procedimiento cuyo resultado se pretende inscribir (EX artículos 404 y 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que unido a la rigurosa jurisprudencia del Tribunal Constitucional (vid. Sentencia de 18 de octubre de 2010 por todas), sobre los requisitos y efectos de los actos de comunicación procesal y su impacto en la salvaguarda del derecho de defensa, confirman el rechazo a la pretensión revocatoria del recurrente. Todo lo cual sin perjuicio de que el órgano jurisdiccional que ha conocido del procedimiento se pronuncie en relación a si dichos terceros han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignas de protección en términos tales que el obstáculo registral señalado por el registrador desaparezca.

SOCIEDAD DE GANANCIALES

AGRUPACIÓN DE FINCA GANANCIAL CON OTRA PRIVATIVA: NECESARIA DETERMINACIÓN DE QUÉ PARTE DE LA FINCA AGRUPADA TIENE CADA UNO DE ESTOS DOS CONCEPTOS.
Resolución de 20 de Febrero de 2.014. (B.O.E. de 28 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

Para evitar la aplicación del artículo 45 del Reglamento Hipotecario, no basta con la mera manifestación de pertenecer la finca agrupada a los cónyuges con carácter ganancial, porque es doctrina reiterada que el acuerdo de los cónyuges sólo es traslativo si en él hay donación o título seguido de tradición (artículo 609 CC), lo cual incluiría el negocio de aportación, siempre que se reflejase la causa de la atribución; nada de lo cual resulta del título calificado.

ES NECESARIO, SEGÚN LA ACTUAL DIRECCIÓN GENERAL, DETERMINAR SI EL RÉGIMEN GANANCIAL ES DE ORIGEN LEGAL O CONVENCIONAL.
Resolución de 10 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 11 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

En una compraventa el Notario expresa que “...venden la finca descrita a los cónyuges…que la compran con carácter ganancial”, lo cual no es suficiente para la Registradora, que considera que debe expresarse si dicho régimen es el legal por falta de otorgamiento de capitulaciones, o convencional, en cuyo caso deben indicarse la identificación de las capitulaciones matrimoniales y su inscripción en el Registro Civil. A pesar de lo extraño de la petición de la Registradora, la actual Dirección General confirma la calificación, señalando que no basta una manifestación genérica del régimen económico matrimonial, sin especificar si es el legal supletorio o el convencional, lo que rompe con toda la practica notarial, y para ello ataca de nuevo a la escritura pública, al citar a la “doctrina” que señala que la “eficacia de dicha manifestación hay que interpretarla,…en el contexto de la fuerza probatoria propia de la escritura pública conforme al artículo 1.218 del Código Civil, que limita la fehaciencia de dichos títulos en cuanto al contenido de las manifestaciones vertidas en el mismo a los propios contratantes y sus herederos, pero negándola respecto de terceros”. Y utiliza la sentencia del Tribunal Supremo (Sala Tercera) de 20 de mayo de 2.008 por la que se resolvía un recurso contra diversos artículos del citado Reglamento en la redacción que les dio el citado Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, recurso, no lo olvidemos, interpuesto por el Colegio de Registradores de España, interpretándola de la manera interesada, considerando que la escritura pública sólo tiene  efectos respecto de terceros cuando pasa el filtro de la calificación registral, que tiene la virtud taumatúrgica de dotar a la escritura de efectos de los que, según esta doctrina, carecía ab initio.

DERECHO DE SUCESIONES

LA ACREDITACION DE INEXISTENCIA DE DESCENDIENTE NO LA PUEDE MANIFESTAR EL ALBACEA: REQUIERE ACTA DE NOTORIEDAD.
Resolución de 1 de Marzo de 2.014 (B.O.E. 4 de Abril de 2014). Descargar Resolución.

Se debate si es o no inscribible una escritura de adjudicacion de herencia en la que tras ordenarse una sustitución vulgar en caso de premoriencia se ordena el derecho de acrecer entre los restantes herederos. Premuere uno de los instituidos sin descendientes pero no se acredita documentalmente sino tan solo con la manifestacion de los dos albaceas contadores-partidores nombrados  que, «conocedores de la situacion personal del fallecido» declaran que dicho causante fallecio sin haber tenido descendencia alguna, dandose el derecho de acrecer entre el resto de los herederos. La Registradora exige acta de notoriedad.
La Dirección General rechaza el recurso, confirmando la nota de calificación, señalando que el medio adecuado para probar la inexistencia de descendientes en el ámbito registral es el acta notarial de notoriedad a la que se refiere el artículo 82 del Reglamento Hipotecario, en particular en el ámbito de las sustituciones. El posible error en la inexistencia de descendientes provocaría la nulidad de la partición conforme al citado artículo 1.081CC, por lo que hay que extremar las precauciones para el acceso al Registro de la partición. El albacea contador-partidor no tiene facultades para determinar la ineficacia de la sustitución y la aplicación del derecho de acrecer: como contador partidor, tiene facultades de hacer la partición (desde el inventario hasta las adjudicaciones) pero no respecto de  la vocación hereditaria, previa a la partición. Como albacea tampoco tiene facultades en este punto, si no se le ha dado expresamente por el testador, según el artículo 902 del Código Civil.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

TRASLADO DE DOMICILIO DE SOCIEDAD GIBRALTAREÑA A ESPAÑA: NO FORMA PARTE DEL ESPACIO ECONOMICO EUROPEO Y POR TANTO SE APLICA EL APARTADO 1 DEL ART 94 DE LA LEY DE MODIFICACIONES ESTRUCTURALES.
Resolución de 14 de Marzo de 2.014 (B.O.E. 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

La unica cuestion que se plantea en este expediente se reduce, a como debe aplicarse el articulo 94 de la Ley 3/2009, de modificaciones estructurales de sociedades mercantiles a un supuesto de traslado a Espan~a de sociedad domiciliada en el territorio de Gibraltar. A juicio del Registrador es aplicable el segundo parrafo del numero 1 de dicho articulo y por tanto es preciso justificar mediante informe de experto independiente que su patrimonio neto cubre la cifra de capital. Por el contrario, la recurrente entiende que, por formar parte del Espacio Economico Europeo, no es exigible dicho requisito.
La Dirección General rechaza el recurso. El recurrente afirma que el territorio de Gibraltar esta incluido en el Espacio Economico Europeo y hace referencia a la existencia de determinado protocolo de adhesion de 1993. Cualquiera que sea la naturaleza de dicho documento, ni estuvo a disposicion del Registrador en el momento de emitir su calificacion (articulo 326 de la Ley Hipotecaria), ni, al parecer, es uno de los Tratados Internacionales que por estar suscritos validamente por Espan~a, forman parte de nuestro ordenamiento juridico (articulo 96 de la Constitucion Espan~ola), lo que nos reconduce a la cuestion del Derecho extranjero y su acreditacion al Registrador .

CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ACTIVIDADES ECONOMICAS.
Resolución de 18 de Marzo de 2.014 (B.O.E. 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Se plantea es si es posible inscribir una escritura de cese y nombramiento de administradores de una sociedad limitada cuando se da la doble circunstancia de estar, de una parte, la sociedad dada de baja provisional en el Indice de Entidades del Ministerio de Hacienda, baja comunicada al Registro Mercantil en que la sociedad se encuentra inscrita y, de otra, encontrarse cerrada la hoja de la sociedad por falta de deposito de las cuentas anuales.
La Dirección General rechaza el recurso. Encontrandose la sociedad dada de baja provisionalmente en el indice de entidades del Ministerio de Hacienda y este hecho comunicado al Registro Mercantil correspondiente, es lo cierto que para que sea de aplicacion el articulo 378 y especialmente su apartado 1 sera previamente necesario que se proceda a obtener el correspondiente alta, en dicho indice, mediante el procedimiento previsto al efecto pues no se contemplan excepciones normativas al cierre.

BASTA EXCLUIR LA LEY DE SOCIEDADES PROFESIONALES, SIN NECESIDAD DE HACER CONSTAR QUE ES UNA SOCIEDAD DE GANANCIAS EN TODAS SUS ACTIVIDADES.
Resolución de 4 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 4 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Se constituye sociedad que incluye en su objeto social servicios relacionados con la odontología. En una escritura complementaria, ante una primera calificación negativa, se excluye la aplicación de la Ley 2/2007, pero la Registradora exige que se declare expresamente que es una «sociedad de medios o comunicación de ganancias o de intermediación».
La Dirección General revoca la calificación considerando que la exclusión de la Ley de sociedades profesionales crea ya la necesaria certidumbre jurídica que no requiere mayores precisiones.

LOS ESTATUTOS PUEDEN SEÑALAR UN TÉRMINO MUNICIPAL DISTINTO DEL SOCIAL PARA LA CELEBRACIÓN DE JUNTAS GENERALES.
Resolución de 19 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General permite que en estatutos se señale como lugar de celebración uno distinto del término municipal del domicilio social a tenor del actual art. 175 de la ley de Sociedades de Capital, cuando establece “Salvo disposición contraria de los estatutos”, pero siempre que ello no implique arbitrariedad de los administradores, ni señalar lugares completamente desconectados del centro de imputación de las relaciones de los socios con la sociedad o en términos tales que hagan imposible o muy dificultoso el ejercicio de los derechos de asistencia y voto.

LOS MONTES VECINALES EN MANO COMÚN NO PUEDEN CONSTITUIR UNA SOCIEDAD DE CAPITAL.
Resolución de 20 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Los Montes vecinales de mano común no pueden constituir una sociedad limitada, al carecer de personalidad jurídica. La Dirección General llega a esta conclusión tras hacer un minucioso examen de la regulación sobre la materia, incluyendo un repaso histórico, extendiéndolo a aspectos de su tramitación parlamentaria.

AUMENTO DE CAPITAL EN S.L.: ERROR EN EL ANUNCIO DE CONVOCATORIA.
Resolución de 26 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 2 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de aumento de capital social en cuya convocatoria se comete un error pues se dice  que se aumenta en la cifra de 100.000 euros mediante la creación de 100 participaciones de 60,10 euros cada una siendo el resto prima de emisión de las participaciones. Además asisten dos de los tres socios. De los 3 socios, uno suscribe y renuncia a su derecho de suscripción de segundo grado. Otro renuncia de forma fehaciente y al tercero se le notifica el acuerdo dándole un mes para suscribir sus participaciones, plazo señalado por el administrador que no por la junta
El Registrador rechaza la inscripción porque considera que no se respeta el derecho de suscripción preferente pues la Junta no ha señalado plazo para su ejercicio y porque falta claridad en el orden del día pues el aumento no es de 100.000 euros sino 6.010 euros.
La D.G.R.N. estima el recurso, señalando que en el supuesto analizado en el presente expediente, la falta de prevision en el acuerdo social del plazo de ejercicio del derecho de suscripcion preferente no puede tener la trascendencia que propone el Registrador pues ni ha impedido ni ha limitado el ejercicio del derecho de suscripcion preferente por el socio ausente. Además considera que a pesar del error cometido en el orden del día, éste es claro y no desvirtúa su finalidad.

EN UN AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS, SI LA SOCIEDAD NO ESTÁ OBLIGADA A VERIFICACIÓN CONTABLE, EL AUDITOR NECESARIO PARA EL AUMENTO DEBE SER NOMBRADO POR EL REGISTRO MERCANTIL Y NO POR LA JUNTA GENERAL.
Resolución de 1 de Marzo de 2.014 (B.O.E. 4 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

La cuestion debatida se refiere a si es posible la inscripcion en el Registro Mercantil de un acuerdo de aumento de capital con cargo a reservas habida cuenta de que el balance ha sido verificado por un auditor nombrado por la junta general de la sociedad dias antes de acordarse el aumento y precisamente con tal ocasion.
El Registrador suspende la inscripción pues considera que el auditor que debe verificar el Balance ha de ser nombrado por el Registro Mercantil, según el artículo 303.2 L.S.C.
La Dirección General rechaza el recurso. Tanto antes como en la actualidad, tras la redacción dada al artículo 303.2 por el RDL 1/2010 que aprobó el TR de la Ley de Sociedades de Capital, llega a la conclusión que no hay margen alguno a la interpretación y por tanto si la sociedad no está obligada a verificación contable y por tanto no tiene nombrado auditor para dicha verificación, el auditor en todo caso debe ser nombrado por el Registro Mercantil.

ADMINISTRADORES

ESCRITURA DE COMPRAVENTA OTORGADA POR ADMINISTRADOR SOLIDARIO NO INSCRITO: LA RESEÑA NOTARIAL IDENTIFICATIVA DEL TÍTULO REPRESENTATIVO HA DE CONTENER LOS DATOS ACREDITATIVOS DEL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS LEGALES PARA LA VALIDEZ DE SU NOMBRAMIENTO Y LA PLENA LEGITIMIDAD DE SU ACTUACIÓN.
Resolución de 11 de Febrero de 2.014 (B.O.E. de 21 de Marzo de 2.014). Descargar Resolución.

Tales circunstancias legales, que deberían haberse especificado en la reseña identificativa,  son el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado y con cargo vigente en el momento del nombramiento, la aceptación dicho cargo y, en su caso, la  notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral, (así resulta de los artículos 12, 77 a 80, 108, 109 y 111 del Reglamento del Registro Mercantil). Sólo así podrá entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil y que, en el presente caso, se hallan en contradicción con la representación alegada en la escritura calificada, al no haberse aún inscrito el cargo citado.
En cualquier caso, no hay precepto alguno que imponga la previa inscripción en el Registro Mercantil del cargo social (o del poder general), como requisito de inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos realizados en ejercicio de dicha representación. Lo que ocurre es que, si la representación aducida hubiera constado inscrita, gozaría de presunción de validez y exactitud, el Registrador Mercantil habría calificado favorablemente su regularidad, y por ende, bastaría completar la reseña identificativa del documento representativo con los datos de su inscripción.

NECESARIA CONSTANCIA EN LA CERTIFICACIÓN DE LOS DATOS IDENTIFICATIVOS DE TODOS LOS CONSEJEROS ASISTENTES A LA REUNIÓN DEL CONSEJO.
Resolución de 26 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de  29 de Abril de 2014). Descargar Resolución.

Confirma, la Dirección General, la necesaria constancia en la certificación relativa a acuerdos del Consejo del nombre de los Consejeros asistentes a la reunión, ya que los miembros del órgano colegiado de administración que asistieron a la reunión correspondiente –al menos los que forman el quórum de asistencia mínimo (artículos 247 y 248 de la Ley de Sociedades de Capital)– han de tener sus cargos vigentes y debidamente inscritos en el Registro Mercantil (artículos 215 de la Ley de Sociedades de Capital y 11 del Reglamento del Registro Mercantil) y estos extremos sólo pueden ser calificados por el Registrador si en la certificación protocolizada se expresan, -para su contraste con el contenido de los libros del Registro- debidamente los nombres de los consejeros concurrentes.

CUENTAS ANUALES

CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPOSITO DE CUENTAS: CESE DE ADMINISTRADOR.
Resolución de 27 de Febrero de 2.014 (B.O.E. 2 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripcion de los acuerdos adoptados por la junta general de una sociedad de responsabilidad limitada mediante los cuales se cesa a la administradora unica y se «restituye» en dicho cargo a determinada persona. El Registrador suspende la inscripcion solicitada por haberse producido el cierre registral por falta de depósito de cuentas y la deniega porque, al haberse celebrado la junta general el dia 19 de octubre de 2013 y remitido por correo a los socios el anuncio de convocatoria el dia 14 de octubre inmediatamente anterior, entiende que entre la convocatoria y la celebracion de la dicha junta no se ha cumplido el plazo estatutariamente establecido para ello.
La Dirección General confirma ambos defectos: 1º).- Respecto al primero ya es conocida su doctrina al respecto, si bien recuerda que podría haberse inscrito el cese si se hubiera solicitado su inscripción parcial. 2º).- Respecto al segundo, la junta está convocada judicialmente y  de los documentos calificados no resulta acreditado que se haya notificado judicialmente la resolucion que convocaba la junta al unico socio no asistente, por lo que el defecto debe ser confirmado, si bien, podría ser subsanado facilmente mediante la presentacion de los documentos o testimonios judiciales relativos a dicha notificacion.

UN INFORME DE AUDITOR CON OPINIÓN DENEGADA POR EXISTENCIA DE RESERVAS O SALVEDADES ES HÁBIL A LOS EFECTOS DEL DEPÓSITO DE CUENTAS.
Resolución de 11 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Abril de 2.014). Descargar Resolución.

La falta de opinión se produce, en este supuesto, por la propia situación económica reflejada en balance del que resulta la existencia de fondos propios negativos que sitúan a la sociedad en causa legal de disolución y en la existencia de un fondo de maniobra igualmente negativo. Dicha información es de extraordinaria relevancia para terceros y socios por lo que no procede en este supuesto negar el depósito de cuentas. La falta de opinión técnica no implica una frustración del interés del socio que instó la verificación contable pues como resulta del informe, el auditor tuvo a su disposición la información que solicitó de la que resultan determinadas conclusiones que son trascendentes desde el punto de vista mercantil.