IGNACIO GOMÁ LANZÓN
Notario de Madrid

ACCESO DIRECTO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Sobre sentencias, acceso directo y proyectos recalcitrantes

La pregunta que figura en el título presupone, en este momento concreto, varias líneas de pensamiento. Una de ellas, muy pegada a la actualidad y al quehacer concreto del notario, es la valoración de la sentencia del Tribunal Supremo que condena a un notario a indemnizar por autorizar una escritura “sin informar” de un embargo, cuando es claro que no pudo saber nada de él, y la reflexión consiguiente de hasta qué punto esto no altera las normas sobre responsabilidad –con nexo y culpa- propias de nuestro Derecho y también genera una “securización” de la justicia (hacer justicia es buscar el seguro más próximo), desincentivando consiguientemente la actuación diligente de los profesionales. Pero esto ya ha sido tratado en este mismo número por Juan Pérez Hereza y por mí mismo en el blog ¿Hay Derecho? el día cinco de mayo.
Pero hay una segunda reflexión, más amplia, que suscita y pone sobre la mesa esta malhadada sentencia: ¿qué nivel de seguridad tiene nuestro sistema de comprobación de titularidad y cargas en el registro de la propiedad? O, dicho de otra manera, ¿es posible que otorgada ante notario una escritura el comprador se encuentre con que hay cargas o que el titular del inmueble vendido es otro y que el notario legalmente y actuando con la mayor diligencia lo ignore?
Pues los sufridos y honrados ciudadanos han de saber –aunque a la vez lo sepan los ciudadanos menos ejemplares- que la respuesta a esa pregunta es que sí, pues existen peligrosos agujeros que pueden conducir a ese lamentable resultado y que de hecho tales resultados han ocurrido con una frecuencia un tanto inquietante.

"Lamentablemente, existen agujeros en el sistema de comprobación de cargas"

¿Y como puede ser eso? Pues hay que decir que eso ocurre porque la ley vigente no se aplica.
Para explicar esta dura respuesta conviene dar una vuelta por la normativa aplicable en esta materia que notarios y registradores conocen bien pues para ellos es el pan nuestro de cada día, pero que quiero traer aquí con palabras sencillas en la esperanza de que me lean los ciudadanos en general y en particular las autoridades competentes en el ramo pero no especializadas.
Antes de 1994 no se realizaba comprobación alguna más que la exhibición de los títulos, porque no era técnicamente posible hacer otra cosa, con lo cual había un riesgo evidente de que la realidad de titularidad y cargas fuera otra diferente de la alegada por el trasmitente. Pero a partir de aquella fecha (RR.DD. 1558/1992 y 2357/1994, de 29 de diciembre) se introduce en el reglamento notarial y en la legislación hipotecaria lo que inicialmente se denominó «colaboración entre notarías y registros». Estas normas imponían —y siguen imponiendo, porque en la práctica siguen vigentes— ciertas obligaciones que a continuación resumo (fíjense especialmente en lo que pongo en cursiva). Al notario se le impone la tarea de solicitar al registro de la propiedad por vía de telefax una «nota simple informativa» sobre la situación de titularidad y de cargas de la finca objeto de transmisión y el registro debe remitir al notario en el plazo máximo de los tres días hábiles siguientes dicha información. La escritura debe otorgarse en el plazo de los diez días naturales siguientes a la recepción por el notario de la información registral. Ahora bien, cabe que durante ese periodo se presente algún documento referido a la finca interesada. En este caso, el registrador, dentro de los nueve días naturales siguientes al de remisión de la información, deberá comunicar también al notario, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado títulos que afecten o modifiquen la información inicial. Idéntica obligación incumbe al registrador respecto de las solicitudes posteriores de información registral relativas a la misma finca y que, procedentes de otros notarios, reciba en el plazo indicado.
Una vez otorgada la escritura, el notario podrá remitir por telefax el mismo día del otorgamiento al Registro de la Propiedad competente comunicación sellada y suscrita de haber autorizado escritura susceptible de ser inscrita, y si el telefax se recibe fuera de las horas de oficina, se asentarán el día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del Diario, simultáneamente con las que se presenten físicamente a esa misma hora. El asiento de presentación que se extienda caducará si en el plazo de los diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia auténtica de la escritura o el documento auténtico correspondiente
Si se han fijado en las cursivas que he ido poniendo, habrán averiguado cuáles son los agujeros del sistema:
El primero, de tipo puramente material, la utilización de un aparato del telefax, bastante poco seguro y fiable y que depende de excesivos factores mecánicos como papel, tinta, etc, cuando nos encontramos en la época de las redes sociales y de la inmediatez informática.
El segundo es una cuestión de plazos: si el registrador tiene todo el día para mandar al notario cualquier novedad que entre en el registro ¿qué pasa con la escritura que se firma el mismo día que entra, por ejemplo, un embargo? ¿Es una ruleta rusa de horas dependiendo de la diligencia del registrador?
El tercero es que la escritura que se firme el última día del plazo para firmar (los díez días) sólo recibirá las novedades que ingresen en el registro hasta el día anterior, pues el registro sólo informa de los “nueve días naturales siguientes”
El cuarto es que, una vez firmada la escritura y presentada en el registro por fax fuera de horas de oficina (lo que no es nada infrecuente), se asentará en el registro a la hora de apertura simultáneamente con las que se presenten físicamente a esa hora, lo que significa que, en caso de que los títulos presentados se refieran a una misma finca y sean contradictorios, existe un problema desde el punto de vista registral que desemboca en una situación de impasse (registralmente constatado mediante anotaciones preventivas) en la que los asientos solicitados no se pueden practicar en tanto los presentantes no se pongan de acuerdo sobre la preferencia o recaiga resolución judicial (art. 422 del Reglamento Hipotecario).

"Los agujeros se subsanaron formalmente mediante varias leyes, pero éstas no se pueden aplicar"

Pues bien, esas evidentes fallas del sistema y los avances tecnológicos motivaron la reforma operada por virtud de las leyes 24/2001 y después la ley 24/2005 y la modificación del reglamento notarial de 2007, concretamente en el art. 175, mediante las que el sistema se modifica profundamente, pero sólo sobre el papel pues quedó como en tantas ocasiones en nuestro país, ocupando el BOE pero no la realidad, al menos no tanto como pretendía. Estas reformas afectaban a dos pilares: la información previa y la presentación en el registro.
En primer lugar, la información previa al otorgamiento de la escritura no se ha de obtener ya primordialmente por medio de telefax, sino por la manifestación de los libros del Registro (art. 222 LH): el notario puede acceder a los libros del registro por medios telemáticos mediante el empleo de la firma electrónica reconocida para la preparación de la escritura y debe hacerlo en el momento inmediato a la autorización de la escritura, bajo su responsabilidad. De no poder acceder al registro por razones técnicas, puede usarse el sistema de información registral mediante telefax que antes hemos mencionado.
En segundo lugar se crea la copia electrónica. El art. 249 del reglamento notarial impone que una vez firmada la escritura, a salvo de que el interesado manifieste lo contrario, deberá presentarse telemáticamente. En consecuencia, el notario deberá expedir y remitir la copia autorizada electrónica en el plazo más breve posible y, en todo caso, en el mismo día de autorización de la matriz o, en su defecto, en el día hábil siguiente. La ventaja fundamental del nuevo sistema de copia electrónica está en que los asientos de asientos de presentación realizados por esta vía se practicarán por el orden que correspondan a su hora de recepción, y no a la apertura del Libro Diario al día siguiente, simultáneamente con las que se presenten físicamente a esa misma hora, como ocurre con la presentación por telefax. Asimismo, como la copia electrónica que se envía es una verdadera copia, causa un verdadero asiento de presentación con la duración habitual de sesenta días.

"El problema que impidió la aplicación de las reformas no es técnico, sino político"

En este periodo se expedirá la copia en papel y previo paso por las Oficinas liquidadoras y pagado el impuesto indirecto que corresponda, se presentará en el registro para su despacho. En muchas Comunidades Autónomas, incluso, se han promulgado normas basados en convenios con los respectivos Colegios Notariales, para la liquidación telemática de impuestos desde la notaría, con lo cual el proceso se simplifica aún más dado que se puede realizar todo el proceso desde la notaría, y solo cuando está el documento liquidado e inscrito se expedirá una copia en papel que, además de la escritura, recogerá todo el proceso posterior de liquidación e inscripción, mediante las sucesivas diligencias.
Bien, dirán ustedes, pues el sistema no está tan mal, hemos avanzado. Pues no, porque el sistema no se aplica en su integridad: funciona la parte notarial (la copia electrónica) pero no la parte registral (acceso directo al registro), aunque la reforma del reglamento notarial, con una redacción paladinamente voluntarista establece el sistema de acceso directo como si fuera el normal, al punto que en todas las escrituras hemos de hacer constar que no hemos podido acceder al registro “por razones técnicas”, lo que genera siempre engorrosas explicaciones a los otorgantes que tienen la curiosidad de preguntar.
Pero ¿por qué no funciona transcurridos tantos años desde su instauración? Sería relativamente cómodo y facilón aprovechar la coyuntura para echar la culpa a nuestros compañeros registradores y alegar que intereses corporativos suyos han paralizado la cuestión: quizá el deseo de no perder el control de los libros, que entienden devaluaría su función; quizá evitar la pérdida de la llamada publicidad formal y de los ingresos por notas simples y certificaciones que se tornaría inútil por el avance de la técnica pues cabría conocer el original y no las simples copias que son las certificaciones. Pero quizá sólo sean juicios de intenciones y puede que haya habido también razones técnicas derivadas de la determinación de aquello a lo que se accede (los libros mismos o el contenido de los mismos en otro soporte) o de cualquier otro tipo.

"En el borrador de Real Decreto el registro se hace electrónico para algunas cosas, pero no para lo que interesa al ciudadano, que es tener acceso al registro inmediato para adquirir con total seguridad"

Y es que, además, no me interesa demasiado saber por qué no se ha desarrollado el acceso directo ni tengo especial interés en excitar antiguas porfías ni luchar por tener la razón. Lo que importa, como diría un buen mediador, es mirar hacia delante y percatarnos de que esto no puede seguir así como nos ha puesto de manifiesto claramente la penosa sentencia que se comenta en otros sitios de esta revista y que condena a un notario que no tiene la culpa y que no puede aplicar el sistema vigente: cornudo y apaleado.
Los poderes públicos no  pueden obviar más tiempo está situación y deben darse cuenta de que no estamos ante un problema  técnico, sino ante un problema político al que técnicamente pueden darse muchas soluciones. Como contribución al 150 Aniversario de la Ley del Notariado escribí junto a mi hermano Fernando un trabajo denominado “La autonomía de la voluntad en la compraventa” en la que distinguíamos entre la “seguridad en la adquisición” y la “seguridad en el proceso adquisitivo” y comparábamos nuestro sistema con el argentino. Pues bien, la primera es más fuerte en el Derecho español que en el argentino porque la adquisición es protegida por medio de importantes presunciones jurídicas; pero nuestra seguridad en el proceso adquisitivo es muy inferior a la argentina, que dispone de una especie de cierre del registro desde que el notario solicita la información registral.
Ahora bien, nuestro sistema es inferior no porque no dispongamos legalmente de un sistema, lo es porque las leyes que lo establecen no se pueden aplicar. No, no se puede seguir así ni valen ya los peregrinos argumentos de que es necesario un desarrollo reglamentario, de que la ley de Emprendedores última parece que modifica algun aspecto, que si la diferencia entre contenido de los libros y acceso a los libros es fundamental… etc (recomiendo la lectura a los comentarios a mi post “Cornudos y Apaleados…” en www.hay derecho.com).
Hoy, en la década de las redes sociales, de las reservas de billetes por internet, de las conversaciones por skype o del GPS, cualquier alegación a la tecnica es excusa del mal pagador. La cuestión es querer hacerlo o no querer hacerlo y darse cuenta de que la desidia en esto tiene consecuencias graves para el ciudadano.
Pero, por favor, si se hace, que se haga bien y no insistamos en el error:  corre por ahí un borrador de Real Decreto por el que se establecen “normas complementarias al reglamento hipotecario” que convierte el registro en electrónico.  Eso significa un gran avance porque las presunciones y el valor jurídico que la ley atribuye a la inscripción no estará ya en una hoja de papel sino en un archivo electrónico. Pero, atención, ¡sigue manteniendo la publicidad formal¡ Eso significa que, a pesar de que el registro es ya electrónico y su acceso es muy sencillo, sigue primando la idea de que su conocimiento no se hace directamente por el usuario al original, sino mediante la copia que es la nota simple o la certificación. Y con un agravante: resulta que, fuera de horas de oficina, como el registrador no puede hacer notas o certificaciones, no cabe enterarse de lo que haya entrado en el registro desde las cinco de la tarde hasta las nueve de la mañana con el riesgo consiguiente en lo que se firme a esas horas. Es tremendo, pero es literalmente así.
En román paladino: el registro se hace electrónico para algunas cosas, pero no para lo que interesa al ciudadano, que es tener acceso al registro inmediato para adquirir con total seguridad. Y permítanme que me invente un nuevo principio: a igual coste, no me pongan intermediarios si se puede acceder al original. Es más rápido y se evitan errores, como el de la sentencia.
Señores legisladores, pase –por decir algo- que llevemos catorce años en esta situación. Pero lo que no pasa es que sigamos en ella más tiempo y mucho menos que se legisle perpetuando los errores cometidos anteriormente, y –perdonen que haga un juicio de intenciones con un simple borrador- siguiendo una linea que no beneficia a los ciudadanos sino que coincide sospechosamente con las aspiraciones de una corporación.