PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NATURALEZA JURÍDICA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. PARA FUNDAMENTAR LA CALIFICACIÓN ES POSIBLE INVESTIGAR DE OFICIO EL HISTORIAL CATASTRAL DE LA FINCA
Resolución de 23 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General, antes de resolver la cuestión de fondo, analiza detenidamente la naturaleza del procedimiento registral con la excusa de resolver sobre la circunstancia de si el recurso interpuesto por el Notario autorizante lo había sido o no dentro el plazo que establece el párrafo segundo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, que es el de un mes computado desde la fecha de la notificación de la calificación. Así, en sus conclusiones y tomando como referente principal la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Enero de 2.011 considera que el procedimiento registral es un procedimiento especial, especialidad que se extiende también al recurso contra la calificación y a la calificación por sustitución, integrando uno de los denominados procedimientos triangulares, en el que ha de primar la seguridad jurídica y en el que no se enfrentan el interés de la Administración y del administrado, sino el de diversos administrados entre sí –quien solicita la inscripción y quien como consecuencia de ella va a verse expulsado del Registro o afectado por su contenido–, por lo que no hay razón alguna para que prime el interés de uno de ellos (quien no recurrió la resolución denegatoria) frente al de otros terceros (los perjudicados o afectados por la inscripción).
Y de nuevo la Dirección General, con su actual línea de actuación, revisa su doctrina volviendo a ideas superadas ya, y retomando una dirección de hace más de ¡¡¡28 años!!!, y dice literalmente: "Esta nueva situación obliga a recuperar la doctrina (...) la actividad pública registral, se aproxima, en sentido material, a la jurisdicción voluntaria, si bien formalmente no es propiamente jurisdiccional, porque los Registradores de la Propiedad -aunque como los jueces no están sujetos en sus funciones al principio de jerarquía para enjuiciar el caso, sino que gozan de independencia en su calificación-, están fuera de la organización judicial. En todo caso, es una actividad distinta de la propiamente administrativa. No está sujeta tal actividad a las disposiciones administrativas, sino que viene ordenada por las normas civiles. Las cuestiones sobre que versa –las situaciones jurídicas sobre la propiedad inmueble– son cuestiones civiles. Y por la índole de las disposiciones aplicables y la de las cuestiones que constituyen su objeto, esta actividad está fuera del ámbito de la jurisdicción contencioso-administrativa. Lo que no significa que la actividad registral esté fuera del control jurisdiccional, puesto que las decisiones registrales dejan siempre a salvo la vía judicial ordinaria y las decisiones judiciales dictadas en el correspondiente proceso tienen siempre valor prevalente (cfr. artículos 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 1.º, 40 y 66 de la Ley Hipotecaria)». Ya con anterioridad se planteó en este Centro Directivo si la actividad registral estaba o no sometida a la Ley de Procedimiento Administrativo, y si esta Ley era aplicable con carácter supletorio (dado lo entonces dispuesto por el Decreto de 10 de octubre de 1958). Y esta cuestión fue resuelta en sentido negativo por Resoluciones de 23 de marzo de 1961, 23 de febrero de 1968 y 28 de enero de 1986, con criterio que en la actualidad, y tras las reformas operadas por las Leyes 24/2001 y 24/2005 conserva plena vigencia."
Respecto a la cuestión de fondo, se pretende inscribir una ampliación de obra en virtud de un certificado catastral descriptivo y gráfico en el que constan tres plantas, con fecha de antigüedad en el Catastro de 1.970, cuando previamente en el Registro consta una edificación de dos plantas, y la Registradora pone en duda que la ampliación tenga aquella antigüedad, lo que es confirmado por  la Dirección General, habiendo obtenido la Registradora información complementaria del Catastro, de la que resulta una variación de la obra en 2.010. Convalida esta actuación “investigadora” el propio Centro Directivo con la equiparación de la consulta del Registro Mercantil en otros supuestos.

UNA ESCRITURA DE RECONOCIMIENTO DE DERECHO POR USUCAPIÓN REQUIERE LA POSESIÓN DE 30 AÑOS SI NO SE ALEGA JUSTO TÍTULO
Resolución de 24 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta escritura de reconocimiento de derecho, en virtud de la cual la Diputación de Cádiz reconoce que un particular ha adquirido por usucapión un terreno, lo que no es admitido por el Registrador que exige que se trate de una usucapión de 30 años, al no existir justo título. Todo ello es confirmado por la Dirección General, señalando el carácter causalista del derecho civil español en la adquisición de los derechos.

NO CABE EMITIR CERTIFICACIONES REGISTRALES DE TITULARIDADES ANTERIORES
Resolución de 28 de Abril de 2.014 (B.O.E. 23 de Junio de 2014). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la expedición de una certificación registral, solicitándose que se haga constar en la misma las titularidades anteriores de la finca registral. Resumidamente, los defectos alegados por el Registrador son tres: 1º) Es necesario identificar a la persona en cuyo nombre se actúa; 2º) El interés alegado es ajeno a la publicidad registral; y, 3º) La expedición en la certificación de las titularidades anteriores ya no vigentes vulneraría la Ley Orgánica de Protección de Datos. La Dirección General confirma la nota de calificación en sus tres apartados.

HIPOTECA

HIPOTECA ENTRE PARTICULARES CON PACTO DE EJECUCIÓN DIRECTA: ES EXIGIBLE CERTIFICADO DE TASACIÓN EXPEDIDO POR ENTIDADES HOMOLOGADAS
Resolución de 31 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Antes de la Ley 1/2013 sólo se exigía la tasación de la finca conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario en los casos de hipotecas que sirvan de cobertura a una emisión de títulos, protegiendo al deudor del riesgo de sobreendeudamiento.
La actual reforma normativa de 2.013, con su contenido imperativo, aspira a tutelar de manera objetiva los intereses de todo deudor en la ejecución, atajando de forma preventiva las posibles anomalías que puedan surgir derivadas del peligro de sobretasación.
Por otra parte, no es inscribible el pacto de extensión de la hipoteca a nuevas construcciones, al no salvarse la protección del tercero establecida en el artículo 112  de la Ley Hipotecaria.

SITUACIÓN TRANSITORIA: NOVACIÓN DE HIPOTECA POSTERIOR A LA LEY 1/2.013 CUYA CONSTITUCIÓN TUVO LUGAR CON ANTERIORIDAD A LA MISMA. LA AMPLIACIÓN SE EQUIPARA CON UNA SEGUNDA HIPOTECA SÓLO A EFECTOS DE RANGO AL EXISTIR ACREEDORES O TITULARES INTERMEDIOS Y NO CON CARÁCTER GENERAL
Resolución de 2 de Abril de 2.014. (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Para inscribir una ampliación y novación de hipoteca (anterior a la Ley 1/2013),  que ya incluyese los pactos de ejecución judicial y extrajudicial, no se precisa pactar expresamente que el vencimiento anticipado del préstamo sólo será posible por impago de al menos tres cuotas mensuales o su equivalente, ni que el procedimiento de venta extrajudicial tendrá lugar sólo por falta de capital o de los intereses de la cantidad garantizada. En cambio, si ahora mediante la novación se pretendieran introducir ex novo tales cláusulas, las exigencias de la Ley 1/2.013 resultarían de plena aplicación.

REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR EN EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA
Resolución de 10 de Abril de 2.014 (B.O.E. 13 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se debate en el presente expediente si es inscribible un decreto de adjudicacio´n en procedimiento de ejecucio´n directa sobre bienes hipotecados, si en dicho procedimiento no se ha demandado ni requerido de pago, sino so´lo notificada la existencia del procedimiento, al titular registral que, no siendo deudor del pre´stamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirio´ la finca ejecutada e inscribio´ su adquisicio´n antes de iniciarse el proceso judicial.
La Dirección General reiterando su reciente doctrina confirma la nota, pues de los documentos presentados no resulta que el tercer adquirente haya tenido parte alguna en el procedimiento ya que ni se le demandó ni se le requirió debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, aunque se le notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra él, todo ello, además, de acuerdo con la STS de 3 de diciembre de 2.004 que ha sostenido que la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación posterior (Sentencia que aunque se dictó refiriéndose a la regulación anterior es aplicable con mayor razón al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados regulado en la LEC de 2.001, ya que en la legislación anterior sólo se exigía el requerimiento de pago al tercer poseedor -art. 131.3.ª tercero de la Ley Hipotecaria antes de su reforma-, mientras actualmente se exige que la demanda se dirija frente a tal tercer poseedor -art. 685.1. LEC-), imponiendo al Registrador la obligación de comprobar que se han cumplido los requisitos de la demanda y el requerimiento (art. 132 vigente de la Ley Hipotecaria).

EN LA AMPLIACIÓN DE PLAZO CON CARGA INTERMEDIA A FAVOR DEL MISMO ACREEDOR HAY QUE EXPRESAR SI SE CONSERVA O NO EL RANGO
Resolución de 21 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

La Resolución se centra en la interpretación del apartado 3 del artículo 4 de la Ley 2/1.994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (en la redacción dada por el artículo 13.2 de la Ley 41/2.007, de 7 de diciembre), relativo a determinar si la mera existencia de un titular intermedio implica siempre el rechazo de la inscripción salvo que medie su consentimiento o bien si la inscripción puede practicarse aun sin consentimiento por resultar inoponible al titular intermedio.
La Dirección General confirma la calificación señalando que en el caso de que los acreedores sean diferentes, la modificación por ampliación del plazo no puede llevarse a cabo, si existen inscripciones intermedias, sin consentimiento de su titular, por lo tanto es insostenible mantener que el silencio equivale a la declaración de voluntad de pérdida de rango del segundo acreedor, y a la misma conclusión hay que llegar en el caso de que se trate del mismo acreedor, por la aplicación restrictiva que del silencio ha de hacerse en el plano registral, reducidos sus efectos a aquellos casos en que esté legalmente previsto como declaración tácita, antes bien en materia de posposición de hipotecas es criterio legal (cfr. artículo 241.1.º del Reglamento Hipotecario) que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente, y principalmente porque la necesaria determinación del derecho real de hipoteca no puede quedar desvirtuada por la circunstancia de que el derecho posterior sea del mismo titular y esta determinación, consecuencia del principio hipotecario de especialidad, tiene especial relevancia para terceros, sobre todo en el supuesto de transmisión tanto de la finca como de las hipotecas, ya que los adquirentes deben conocer con seguridad la extensión y alcance de los derechos inscritos, y en concreto, en el caso del adquirente de la segunda hipoteca, debe conocer si la ampliación de plazo pactada opera o no en su contra.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

LA SENTENCIA FIRME ESTIMATORIA DE TERCERÍA DE DOMINIO NO BASTA PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A FAVOR DEL TERCERISTA
Resolución de 28 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

No se considera como un proceso ordinario definitorio del dominio, sino como un incidente de la ejecución que sólo decide si procede mantener o levantar el embargo y en su caso cancelar o no la anotación preventiva, en su caso, existente.

INADMISIBLE PRÓRROGA DEFECTUOSA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO REFERIDA A FINCA DISTINTA DE LA TRABADA Y SUBSANADA DESPUÉS DE TRANSCURRIR SU PLAZO DE CADUCIDAD
Resolución de 31 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se deniega la prórroga por dos evidentes razones: la caducidad de las anotaciones opera de manera automática “ipso iure”. Además tal subsanación resulta insuficiente en cuanto está intentando modificar un elemento esencial del asiento, como es la finca sobre la que recae la anotación, sin ajustarse estrictamente a los cauces legales.

CANCELACIÓN DE EMBARGO (A FAVOR DE HACIENDA), ANTERIOR AL CONCURSO DE ACREEDORES DEL DEUDOR, SOBRE UN BIEN NECESARIO PARA CONTINUAR LA ACTIVIDAD DEL CONCURSADO
Resolución de 1 de Abril de 2.014. (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Tal resolución se ampara en el contenido del artículo 55.1 de la Ley Concursal admitiendo la continuación de los procedimientos administrativos de ejecución que ya tuviesen providencia de apremio antes de la declaración de concurso siempre que recaigan sobre bienes no afectos a la actividad del deudor; si bien el mismo se interpreta de manera extensiva refiriéndose en este caso  a la cancelación de cargas anteriores a la declaración de concurso, ordenada por el Juez concursal al autorizar la venta de un bien del deudor.
De otra parte el acreedor (la Hacienda Pública), al dársele la audiencia pertinente,  ya tuvo la ocasión y posibilidad de ejercitar los recursos procedentes antes de que la providencia que ordenaba la cancelación llegara a ser firme.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE MAQUINARIA INDUSTRIAL. DEBE REALIZARSE EN EL LUGAR DONDE ESTÁ EL  INMUEBLE EN QUE ESTÉ INSTALADA
Resolución de 23 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se intenta anotar preventivamente un embargo de una maquinaria industrial señalando que está en determinado municipio de Toledo, si bien la Registradora de Bienes Muebles averigua que el domicilio de la sociedad se ha trasladado a la provincia de Madrid, y al no aportarse otra prueba de la localización de la maquinaria, la Dirección General confirma la calificación.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

NO HAY INTERRUPCIÓN DE TRACTO SUCESIVO SI EL PROMOTOR DEL EXPEDIENTE ADQUIRIÓ DIRECTAMENTE DEL TITULAR REGISTRAL. DUDAS FUNDADAS SOBRE LA IDENTIDAD: BARRERA A LA INMATRICULACIÓN
Resolución de 27 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Dichas dudas pueden impedir la inmatriculación por escritura o certificación administrativa, pero no por la vía judicial, donde el Registrador sólo puede emitir sus dudas al expedir la certificación de la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, correspondiendo al Juez despejarlas en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas, de modo que el Registrador ya sólo podrá oponerse a la inmatriculación: cuando tenga, no ya dudas, sino certeza de que la finca ya está inmatriculada o que se pretende aplicar el folio registral a una superficie adicional; cuando el Registrador actual sea diferente del que expidió la certificación; y también en casos como el presente, donde en la solicitud de certificación los promotores no hicieron constar que su objeto fuese la tramitación de un expediente de dominio, por lo que el Registrador no pudo en ese momento procesal exponer sus dudas.

FALTA DE COINCIDENCIA DEL TÍTULO Y EL CONTENIDO DE LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL: NO CABE INMATRICULACIÓN, INCLUSO SI LA ESCRITURA ES ANTERIOR A LA LEY 13/1.996
Resolución de 2 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

La inmatriculación es un acto estrictamente registral y por tanto, su inscripción queda sujeta a los requisitos vigentes en el momento de su presentación.

INMATRICULACIÓN DE FINCA DEMANIAL A FAVOR DE LA AUTORIDAD PORTUARIA TRAS DESLINDE
Resolución de 9 de Abril de 2014 (B.O.E. de 13 de Mayo de 2014). Descargar Resolución.

Solicitada la inmatriculacio´n de un terreno y edificacio´n situados en dominio pu´blico portuario estatal mediante certificacio´n administrativa, se suspende la inscripcio´n por dos motivos:
1º).- En primer lugar porque el Registrador alberga dudas sobre la circunstancia de que parte de la superficie a inmatricular conste ya debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad como parte de otra finca; 2º).- En segundo lugar, porque a su juicio no corresponde a la Administración actuante la competencia en materia de ejecucio´n de deslinde por estar atribuida legalmente al Ministerio de Obras Pu´blicas y Urbanismo a trave´s de la Demarcacio´n de Costas correspondiente.
La D.G.R.N. revoca la calificación registral y estima el recurso señalando que la Ley de Costas atribuye la competencia para realizar el deslinde de dominio público marítimo-terrestre al Servicio Periférico de Costas correspondiente (artículo 20.3 del Reglamento de Costas) pero es preciso tener en cuenta que la actuación que lleva a cabo ahora la Autoridad Portuaria no es una operación de deslinde en los términos en que la Ley y Reglamento de Patrimonio de las Administraciones Públicas lo conceptúan. La Autoridad Portuaria no lleva a cabo el procedimiento de deslinde ni ninguna de las actuaciones previstas en los artículos 62 a 67 del citado Reglamento de Patrimonio ni en los correspondientes de la Ley y Reglamento de Costas. La Autoridad Portuaria se limita a instar la actuación del Registro de la Propiedad una vez que el deslinde ha finalizado y está debidamente aprobado en los términos legalmente previstos. En definitiva, acreditado que la Autoridad Portuaria es titular de la adscripción de la finca demanial cuya inmatriculación se pretende y que le corresponde su gestión, no sólo tiene atribuida competencia para solicitar su inscripción en el Registro de la Propiedad con la consecuente solicitud de rectificación de las inscripciones contradictorias, es que está obligada a hacerlo en los términos que acabamos de analizar.

NO ES POSIBLE MODIFICAR LOS LINDEROS CON UNA CERTIFICACIÓN CATASTRAL SI SE DUDA DE LA IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 22 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de agrupación de 3 fincas de la que resulta un exceso de cabida superior al veinte por ciento de la cabida inscrita aportando únicamente una Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca resultante de la agrupación. La Registradora alega dudas de la identidad de la finca y cuando la recurrente acepta que no se inscriba el exceso de cabida, pero sí se modifiquen los linderos conforme a lo que resulta del Catastro, se vuelve a negar alegando la misma duda, lo que confirma la Dirección General, argumentando que queda excluido, siquiera inicialmente, el Catastro como modo de identificación de la finca registral agrupada.

URBANISMO

INADMISIBLE SEGREGACIÓN DE FINCA DISCONTINUA INTEGRADA POR PARCELAS INFERIORES A LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
Resolución de 25 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 23 de Junio de 2.014). Descargar Resolución.

No basta con aducir que se ha obtenido declaración municipal de la innecesariedad de licencia y que previamente se ha producido una expropiación de otra porción de la misma finca.
Esta porción segregada de la matriz por causa de expropiación pueda acogerse a la excepción de la letra d) del artículo 25 de la Ley 19/1995, e inscribirse aun siendo inferior a la unidad mínima de cultivo, pero dicha excepción es de interpretación restrictiva y nunca ampliable a la nueva segregación, de derecho y no de hecho, que ahora se pretende inscribir.

DONACIÓN A LOS HIJOS DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL CON RESERVA DE USUFRUCTO: SE EXIGE EL VISADO ADMINISTRATIVO PARA TRANSMISIONES INTER VIVOS
Resolución de 26 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 23 de Junio de 2.014). Descargar Resolución.

Señala la Resolución que se pretende indebidamente por la parte recurrente eludir la limitación legal del dominio relativa a la necesidad de visado aduciendo carácter colacionable  de la donación en la herencia de la propia donante, de tal suerte que el negocio celebrado deba considerarse como entrega a cuenta de herencia futura. La Dirección General rechaza tal asertación reconociendo no concurren elementos de transmisiones mortis causa, añadiendo, por otra parte,  que en caso de colación ni siquiera es definitiva esta obligación de agregación puramente contable del valor de lo donado, toda vez que el donante puede disponer posteriormente que la colación no tenga lugar y ésta tampoco procede en caso de repudiación de la herencia (cfr. artículo 1036 del Código Civil). Por tanto la ausencia de tal visado constituye obstáculo insalvable del título de donación.

CONTRATOS Y CONDICIÓN RESOLUTORIA

INSCRIPCION DEL DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE: CABE SU PACTO POR PLAZO SUPERIOR A DIEZ AÑOS
Resolución de 10 de Abril de 2.014 (B.O.E. 13 de Mayo de 2014). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura en la que se pacta un derecho de adquisición preferente por un plazo de 20 años.
El Registrador suspende la inscripción del mencionado derecho pues considera que dicho pacto no reúne los requisitos necesarios para su inscripción por los siguientes defectos : no se especifica si el derecho es transmisible o no, tampoco si se puede ejercitar en una primera enajenación o también en las siguientes, y finalmente considera que el plazo pactado de 20 años excede del plazo máximo de 10 años que el artículo 1.508 del Código Civil establece para el pacto de retro y que considera aplicable por analogía.
La D.G.R.N. revoca la nota, señalando, por un lado, que la regla general es que los derechos son transmisibles (artículo 1.257 CC) y, por otro lado, como de la escritura no resulta lo contrario, nada permite deducir que el derecho sea personalísimo, que sería la excepción. Asimismo, declara que no es aplicable analógicamente el límite temporal de 10 años establecido para el pacto de retro, pues así lo ha establecido el Tribunal Supremo en Sentencia de 3 de Abril de 1.981, por lo que el Centro Directivo acomoda ahora su doctrina anterior a la de dicho Tribunal.

CONDICION RESOLUTORIA EN UNA PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA
Resolución de 14 de Abril de 2.014 (B.O.E. 13 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se discute si, constando inscrita la cesión de un solar a cambio de superficie edificada por construir y habiéndose pactado la condición resolutoria para el caso de que, transcurrido determinado plazo, no se hubiese obtenido la licencia municipal para la construcción o ésta no se hubiese realizado, puede o no reinscribirse el dominio a favor del cedente como consecuencia de un acta notarial por la que se notifica al cesionario la resolución del contrato de permuta por haber transcurrido el plazo fijado sin que se haya terminado la construcción del edificio ni transmitido a la parte cedente la edificación correspondiente. En el acta, en la que no consta que el cesionario haya contestado al requerimiento, se solicita la reinscripción del dominio no sólo del solar cedido sino también de toda la obra nueva declarada e inscrita, a favor de los transmitentes, toda vez que según la condición resolutoria pactada e inscrita, en caso de cumplimiento de ésta, los cedentes recuperan el pleno dominio del solar transmitido y hacen suyo, por accesión todo lo edificado, por renunciar el cesionario a la moderación judicial de la indemnización por cumplimiento parcial prevista en el artículo 1.154 del Código Civil.
La Registradora sostiene que, aun cuando todas las prestaciones sean no dinerarias, debe acreditarse «que se haya cumplido el requisito de la liquidación, compensación, o de ser posible, retirada de la contraprestación, que al menos parcialmente parece haber verificado el contratante frente al que se ejercita la facultad resolutoria...».
La Dirección General confirma la nota y, en base a su propia doctrina, recuerda los requisitos para la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la facultad resolutoria explícita del art. 1504 CC: a) Debe aportarse el título del vendedor (art. 59 RH); b) La notificación judicial o notarial hecha al adquirente de quedar resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente se oponga, en cuyo caso será necesaria que la resolución se declare judicialmente); y, c) El documento que acredite haberse consignado el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (art 175.6 RH). Y ello porque la resolución implica reciprocas prestaciones, como es «restituirse lo que hubiera percibido»; sin que pueda dejar de cumplirse bajo el pretexto de una cláusula mediante la que se haya estipulado que para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, el que la insta podrá quedarse con lo que hubiese prestado o aportado la contraparte, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

MODIFICACION DE ESTATUTOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 9 de Abril de 2.014 (B.O.E. 13 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de elevación a público por la cual una comunidad de propietarios adopta por unanimidad un acuerdo relativo al reparto de los gastos de la comunidad. Dicha escritura se presenta tras la aprobación judicial después de un pleito seguido contra la misma años atrás.
La Registradora suspende su inscripción por existir propietarios con título inscrito posterior a dicho acuerdo que no han prestado su consentimiento a la modificación y porque no se acredita el nombramiento y vigencia de los cargos de Presidente y Secretario que certifican.
La Dirección General desestima el recurso confirmando la calificación señalando, en cuanto al primer defecto, que es de aplicación el principio de inoponibilidad de lo no inscrito frente a los adquirentes posteriores al acuerdo conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. En cuanto a la posible falta de buena fe de los terceros compradores, alegada por el recurrente, escapa a la calificación registral. Respecto del segundo defecto señala que la forma de acreditar el nombramiento y vigencia de los cargos de la Comunidad es o bien la exhibición al notario y testimonio notarial del Libro de Actas o bien certificado de los acuerdos con exhibición al notario de dicho Libro para que pueda aseverar la vigencia de los cargos certificantes.

ES NECESARIO QUE LOS USOS SEÑALADOS EN LA ESCRITURA DE OBRA NUEVA SEAN LOS FIJADOS EN LA LICENCIA, SIN PERMITIR VARIACIONES U OMISIONES
Resolución de 21 de Abril de 2.014. (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

En una escritura de obra nueva en construcción con tres licencias que modifican la inicial y dos certificaciones, una sin indicación alguna relativa a los usos o destinos de las distintas plantas y otra en la que se hace constar una finalización parcial. Se deniega la inscripción por la falta de coincidencia de los usos o destinos previstos para algunas de las plantas del edificio con el previsto en las citadas licencias, infringiendo el art. 20.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo estatal 2/2008, de 20 de Junio, en relación con el artículo 194 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia, que somete a licencia la modificación del uso de los edificios, lo que confirma la Dirección General tras analizar el significado jurídico del uso de los bienes inmuebles en el ámbito del derecho urbanístico, de su reflejo en el Registro de la Propiedad y de la modificación que del mismo se lleve a cabo.
El uso autorizado, señala, no es una característica accidental de la edificación sino que forma parte de su estructura integrando el contorno que delimita su contenido, por lo que la alteración del uso permitido implica una alteración del contenido del derecho de propiedad, de la propiedad misma. Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas, licencia y certificación. La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza por la aseveración del técnico competente de que la descripción hecha en el título se ajusta al proyecto para el que se otorgó la autorización, sin perjuicio de que cuando dicha descripción conste también en la propia licencia testimoniada en la escritura aquella concordancia la pueda apreciar también el Registrador, sin que ello exima de la aportación de la correspondiente certificación técnica.

SE REQUIERE AUTORIZACIÓN DEL COMITÉ REGIONAL DE URBANISMO PARA UNA OBRA NUEVA EN FINCA RÚSTICA EN CANTABRIA
Resolución de 22 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

La cuestión debatida es si ha de acreditarse la autorización del Comité Regional de Urbanismo o una certificación municipal de su innecesariedad al tratarse de una edificación en suelo rústico, y, aplicando el art 212.1 de la Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de Junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, que establece un régimen de imprescriptibilidad de la acción dirigida a la restauración de la legalidad urbanística y reparación de la realidad física al estado anterior a la realización del acto de edificación o uso del suelo infractor en los supuestos concretos citados, y entre ellos cuando el suelo afectado sea rústico, el Centro Directivo exige tal autorización, ya que no es el caso en que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, al ser un supuesto de imprescriptibilidad.

LA REDUCCIÓN DE CABIDA DE UN LOCAL, INCREMENTANDO LA SUPERFICIE DE UN ELEMENTO COMÚN, CON REASIGNACIÓN DE CUOTAS, REQUIERE ACUERDO DE LA JUNTA Y CONSENTIMIENTO DEL PROPIETARIO DEL LOCAL, PERO NO EXIGE EL CONSENTIMIENTO INDIVIDUALIZADO DE TODOS LOS PROPIETARIOS
Resolución de 24 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 30 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se intenta inscribir una reducción de cabida de un determinado elemento privativo al que se le asignó, en el título constitutivo, una superficie de 682,86 metros cuadrados, cuando la superficie real que se le debió asignar es de 596,68 metros cuadrados, siendo esa diferencia de superficie un pasillo de acceso a los distintos elementos que hoy componen una galería comercial. Se reduce proporcionalmente la cuota de participación que corresponde a dicha finca en los elementos comunes y se aumenta la del resto de las fincas que proceden de ésta por las segregaciones operadas en el local y de otras fincas que se aprovechan del mismo pasillo en similar proporción. La escritura se otorga por el presidente en ejecución de un acuerdo de Junta y por el propietario del local. El Registrador exige el consentimiento individualizado de todos los titulares dominicales, sin que sea suficiente el acto –colectivo– adoptado por la comunidad, lo que es negado por la Dirección General, revocando la calificación.

ES EXIGIBLE EL SEGURO DECENAL CUANDO EXISTEN DOS VIVIENDAS EN RÉGIMEN DE AUTOPROMOTOR
Resolución de 29 de Abril de 2.014 (B.O.E. 23 de Junio de 2.014). Descargar Resolución.

Mediante el acta objeto de la calificación impugnada se deja constancia de la terminación de un edificio «bifamiliar» (destinado a dos viviendas unifamiliares que están unidas entre sí por la planta sótano) en su día declarado en construcción, y que había sido dividido horizontalmente en dos entidades registrales adjudicadas a sendos propietarios, a título de extinción de comunidad, en la propia escritura de declaración de obra en construcción y división horizontal. En dicha acta se expresa que los propietarios de la edificación «son autopromotores individuales para uso propio y que se destina para autoconsumo».
La Registradora suspende la inscripción solicitada porque considera que, al tratarse de un edificio en régimen de propiedad horizontal, con elementos comunes, la construcción no puede entenderse como acto individual sino colectivo, por lo que debe acreditarse la contratación del seguro decenal obligatorio
La Dirección General confirma la nota, alegando que en el presente caso no concurre el requisito objetivo de la exoneración de tal obligación, pues no se trata de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar ya que, de la descripción del edificio único se desprende la existencia de elementos comunes -cfr. artículos 396 del Código Civil y 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal-. Por ello, la construcción no puede considerarse individual por cada propietario respecto de su entidad (lo que hubo en su momento fue una declaración conjunta de construcción del edificio y un acto de cesación de comunidad ulterior), sino que, por su propia naturaleza, es un acto colectivo (cfr. artículo 398 del Código Civil), lo que resulta corroborado toda vez que el arquitecto director de la obra certifica igualmente sobre la terminación de la obra de un edificio de dos viviendas (bifamiliar); y en los mismos términos se concede la licencia de obra por el Ayuntamiento, dándose la misma circunstancia a que se refería la citada Resolución de 9 de Mayo de 2007 y las más recientes de 23 de julio de 2010 y 25 de marzo de 2011, pues la licencia municipal de obras no lo es para una vivienda unifamiliar, sino para dos viviendas unifamiliares. Además, del texto de la escritura se infiere claramente que el inmueble descrito, aún dividido horizontalmente, está destinado a pertenecer a distintos dueños.

CONCURSO DE ACREEDORES

EL JUEZ CONCURSAL PUEDE ORDENAR LA CANCELACIÓN DE HIPOTECAS QUE NO GARANTICEN CRÉDITOS CONCURSALES, UNA VEZ ABIERTA LA FASE DE LIQUIDACIÓN
Resolución de 1 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Es inscribible un decreto de adjudicación con mandamiento de cancelación de varias hipotecas, una de ellas constituida por la sociedad concursada y otras dos por otra sociedad que compró a la anterior entidad y se subrogó en la primera hipoteca constituida por aquélla. Declarada la primera en concurso, se decreta la ineficacia de la venta, reintegración a la masa activa de la vendedora de la finca vendida con reinscripción a nombre de la concursada pero con subsistencia las hipotecas existentes, de  tal modo que la sociedad concursada curiosamente llega a convertirse en tercer poseedor de bien hipotecado. En una interpretación lógica y sistemática de los artículos 53, 57.3 y 82 de la Ley Concursal, el Centro Directivo resuelve que en el caso de apertura de la fase de liquidación también las hipotecas anteriores y de terceros poseedores quedan sometidas a la posibilidad de cancelación por el juez del concurso, entendiéndose que el artículo 149.3 sólo pretende excluir la cancelación de los créditos contra la masa.

DERECHO DE SUCESIONES

INSCRIPCIÓN DIRECTA DEL AUTO DE APROBACIÓN DE LA PARTICIÓN: CON ACUERDO DE LAS PARTES PUEDE PRESCINDIRSE EN EL AUTO DE LA PROTOCOLIZACIÓN NOTARIAL PREVISTA POR LOS ARTÍCULOS 787-2 y 788 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
Resolución de 27 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se argumenta que el acta de protocolización, que se limita a incorporar al protocolo por mandato judicial y no tiene por objeto una nueva prestación de consentimiento de los herederos, no constituye el único título formal inscribible, sino que el artículo 80 del Reglamento Hipotecario menciona también la pertinente resolución judicial firme.
Tampoco es óbice a la inscripción la falta de  aportación del título sucesorio de una heredera premuerta y sustituida vulgarmente por sus hijas, pues la sustitución vulgar no deriva de ese título, sino del testamento del causante.

LA HEREDERA NO PUEDE POR SÍ SÓLA APRECIAR EL INCUMPLIMIENTO DE LAS CONDICIONES IMPUESTAS EN EL TESTAMENTO
Resolución de 30 de Abril de 2.014 (B.O.E. de 23 de Junio de 2.014). Descargar Resolución.

Se otorga una escritura de adjudicación de herencia por la única heredera, quien declara por sí misma la nulidad de condiciones y modos que le fueron impuestos en el testamento que rige la sucesión y declara ineficaces, por falta de objeto, legados establecidos a favor de personas nominalmente expresadas. La Dirección General confirma la calificación señalando que debe respetarse la voluntad del testador, aunque los términos del testamento sean confusos, y que las disposiciones afectan a tercera personas cuyo consentimiento debe tenerse en cuenta.

PARTICIÓN HEREDITARIA: CONSENTIMIENTO NECESARIO DE TODOS LOS HEREDEROS
Resolución de 3 de Abril de 2014 (B.O.E. 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se discute si es o no inscribible una escritura de aceptación y manifestación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: al otorgamiento de la escritura sólo concurre una de las herederas intestadas en su calidad de tal y se adjudica por sí sola, la mitad indivisa de las dos fincas del caudal relicto; no concurren la totalidad de las herederas pero en escritura anterior que causó inscripción en el Registro, se realizó la misma aceptación y manifestación de herencia con la adjudicación de forma unilateral por la otra heredera intestada, de la mitad indivisa de los bienes hereditarios. En ninguna de las dos escrituras otorgadas por cada una de las dos herederas concurre respectivamente la otra heredera, presente ni representada.
La Registradora señala que carece de legitimación la compareciente y coheredera para adjudicarse por sí sola la mitad indivisa de fincas del caudal hereditario del causante, siendo necesario el consentimiento y aprobación de la otra coheredera.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en una escritura de partición y adjudicación, en que no concurren la totalidad de los herederos, quiebra el principio necesario de unanimidad, ya que una cosa es el derecho hereditario in abstracto o derecho a aceptar, y otra cosa el derecho concreto sobre bienes o cuotas determinadas del caudal relicto. Dicho principio resulta de los artículos 988 del Código Civil (la aceptación y repudiación de herencia son actos enteramente voluntarios y libres) y 1.058 (cuando el testador no hubiere hecho la partición, ni encomendado a otro esta facultad, si los herederos fueren mayores de edad y tuvieren la libre disposición de sus bienes, podrán distribuir la herencia en la forma que tuvieren por conveniente), y 1.059 c.c. (cuando los herederos no se entendieren sobre el modo de hacer la partición, quedará a salvo su derecho para que lo ejerciten en la forma prevenida por la LEC). Y este principio resulta también del Derecho Catalán (la herencia era catalana): los artículos 464-1 que recoge el mismo principio “si existen varios llamados a una herencia, cada uno la puede aceptar o repudiar con independencia de los demás y 464-6 que regula la partición entre coherederos, exige el principio de común acuerdo y la unanimidad para prescindir en su caso de la partición efectuada por el causante).
En consecuencia el derecho hereditario en abstracto que corresponde a cada heredero, para convertirse en titularidad concreta sobre cada uno de los bienes, precisa de la partición que necesita el consentimiento individualizado de todos los herederos. Por tanto, con independencia de si la primera escritura (la de A) debió o no inscribirse, resulta indudable que el otorgamiento de la misma constituye un consentimiento de dicha coheredera, que no podrá ir contra sus actos, ni negar la adjudicación efectuada después por la heredera B. Y por otra parte, la mención en este segunda escritura de la anterior, se debe entender como una ratificación de lo allí efectuado. Por tanto se ha producido la concurrencia de todos los llamados en la sucesión, que ha permitido que el dcho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre la herencia

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS LEGALES DE LA ESCISION Y FUSION POR ABSORCION
Resolución de 10 de Abril de 2.014 (B.O.E. 13 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Se elevan a público determinados acuerdos sociales de «X, S.L.», sociedad unipersonal, y «Z, S.L.» –integrada únicamente por el socio único de la primera y otro socio– entre otros, cese y nombramiento de administrador de la primera sociedad, escisión parcial de la misma y fusión por absorción de la segunda. En dicha escritura se expresa por el administrador de ambas sociedades que «conforme al artículo 42 de la Ley 3/2009 de 3 de Abril y 1/2012 de 22 de Junio, al haberse tomado dichos acuerdos en Junta Universal de socios y por unanimidad de todos los socios con derecho a voto no se aporta ninguno de los documentos exigidos por la Ley y no se efectúa informe de los administradores. Además, manifiesta que no se formuló balance de escisión por considerarse como tal el último balance anual formulado por la sociedad el 31 de diciembre de 2.012, balance que se aprueba por la junta general que acordó la escisión, si bien se añade en la escritura calificada que “dicho balance está pendiente de verificación por el auditor correspondiente, que me entregarán y protocolizaré con la presente”.
El Registrador señala los siguientes defectos:
1º).- El informe del auditor de cuentas es posterior al acuerdo de la junta y posterior al anuncio de fusión, el mismo no pudo estar a disposición de las personas establecidas en el artículo 39 de la Ley 3/2009, y tampoco estuvo a disposición de los acreedores. Por tanto, deberán publicarse nuevos anuncios, y, una vez transcurrido un mes, las otorgantes deberán realizar nuevas manifestaciones sobre el cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 39 y 43, por remisión del artículo 73, de la Ley 3/2009, así como una nueva declaración sobre la inexistencia de oposición (arts. 37, 39, 42, 43, 44 y 73 de la Ley de Modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, 227.2.5.ª y 235 del Reglamento del Registro Mercantil).
2º).- Es necesario que el detalle de los elementos transmitidos se haga con la debida separación de los elementos que integran el activo y el pasivo, y con indicación del nombre de las cuentas, en concreto, del activo y pasivo, a las que pertenece cada una de las relaciones de elementos patrimoniales traspasados, confeccionado con arreglo a los criterios contables ordinarios establecidos en el Plan General Contable. En la nota se ejemplifican varios supuestos en que esto no se cumple.
3º).- Es necesario que el acuerdo de la junta de la sociedad recoja las menciones mínimas configuradoras de la escisión y fusión aprobada. Por tanto debe contener las menciones establecidas en el artículo 31 por remisión del artículo 73 de la Ley 3/2009 siguientes: las relativas a la identificación de las sociedades, las del tipo y procedimiento de canje, la relativa a las aportaciones de industria, la relativa a los derechos de titulares de derechos especiales, a las ventajas de los expertos, o de los administradores, a la fecha de efectos contables, la fecha de participación en ganancias, a las consecuencias sobre el empleo e impacto de género y responsabilidad social de la empresa.
4º).- Del documento no resulta la manifestación del otorgante, bajo su responsabilidad y respecto a la sociedad escindida, y de la fusionada de que efectivamente, no han sido restringidos los derechos de información que corresponden a los representantes de los trabajadores, o en su defecto, a los trabajadores, sobre la escisión pretendida, incluida la información sobre los efectos que pudiera tener sobre el empleo (arts. 42, párrafo segundo y 43 de la Ley de Modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles –por remisión del artículo 73 y art. 227 del Reglamento del Registro Mercantil).
5º).- No se incorpora a la escritura el balance de fusión correspondiente a la sociedad absorbida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 45.1 de la Ley 3/2009 sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles.
La Dirección General rechaza el recurso y reitera en su argumentación la totalidad de los argumentos esgrimidos por el Registrador en su nota de calificación.

CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS LEGALES EN LA ESCISION DE RAMA DE ACTIVIDAD
Resolución de 11 de Abril de 2.014 (B.O.E. 13 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se elevan a público determinados acuerdos sociales de una Sociedad de Responsabilidad Limitada unipersonal por los que se acepta la escisión de una rama de actividad de otra Sociedad de Responsabilidad Limitada unipersonal, y su traspaso a la primera, valorando el patrimonio neto traspasado en 289.078,63 euros, que se aporta en cuanto a 602 euros a reservas legales y 288.478,63 euros a reservas de libre disposición; y se amplía el capital social en 289.000 euros con cargo a reservas de libre disposición. El único socio de ambas sociedades es la misma persona.
El Registrador señala los siguientes defectos:
1º).- Es necesario que el acuerdo de la junta de la sociedad recoja las menciones mínimas configuradoras de la escisión aprobada. Por tanto debe contener las menciones establecidas en el artículo 31 por remisión del artículo 73 de la Ley de Modificaciones Estructurales de las Sociedades Mercantiles, es decir las relativas a la identificación de las sociedades, las del tipo y procedimiento de canje, la relativa a las aportaciones de industria, la relativa a los derechos de titulares de derechos especiales, a las ventajas de los expertos, o de los administradores, a la fecha de efectos contables, la fecha de participación en ganancias, a las consecuencias sobre el empleo e impacto de género y responsabilidad social de la empresa.
2º).- Es necesario que el detalle de los elementos transmitidos se haga además, con la debida separación de los elementos que integran el activo y pasivo, y con indicación del nombre de las cuentas en concreto, del activo y pasivo a la que pertenece cada una de las relaciones de elementos patrimoniales traspasados, confeccionado con arreglo a los criterios contables ordinarios establecidos en el plan general contable, sin que sirva únicamente el listado de cuentas que se aporta con la diferenciación del debe y haber. A continuación la nota especifica diversos errores de contabilización.
3º).- Es contradictorio que parte del patrimonio se destine a reservas legales y libres y después se aumente el capital con cargo a reservas de libre disposición.
4º).- Del documento no resulta la manifestación del otorgante, bajo su responsabilidad, de que efectivamente, no han restringido los derechos de información que corresponden a los representantes de los trabajadores, o en su defecto, a los trabajadores, sobre la escisión pretendida, incluida la información sobre los efectos que pudiera tener sobre el empleo (Arts. 42, párrafo segundo y 43 de la Ley 3/2009 y art. 227 del Reglamento del Registro Mercantil).
Pues bien, la Dirección General confirma todos los defectos salvo el tercero y apunta que un supuesto como el presente, en el que la sociedad escindida y la beneficiaria tienen como único socio una misma persona, es asimilado legalmente a la escisión de sociedades íntegramente participadas y, por ende, no es obligatorio el aumento del capital de la sociedad beneficiaria. Así resulta de lo establecido en los artículos 73, 52.1 y 49 de la Ley 3/2.009 de Modificaciones Estructurales. Por ello, ningún obstáculo existe para que el patrimonio trasmitido se aplique a reservas de la sociedad beneficiaria.

ADMINISTRADORES

NO INSCRIBILIDAD DE LA RENUNCIA DE ADMINISTRADOR ÚNICO, NOTIFICADA A LA SOCIEDAD, PERO SIN CONSTANCIA DE HABER CONVOCADO JUNTA DE SOCIOS EX ARTÍCULO 171 IN FINE DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 27 de Marzo de 2.014 (B.O.E. de 5 de Mayo de 2.014). Descargar Resolución.

Tal renuncia dejaría acéfala a la sociedad, paralizándose la vida societaria, al no existir otro administrador con cargo vigente que lleve a cabo la oportuna convocatoria de Junta para la provisión de vacantes (artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital); y si bien es cierto que cabe convocatoria judicial de Junta a instancia de los socios; mas la lentitud de tal solución, iría en detrimento de los intereses sociales