ALVARO DELGADO TRUYOLS
Notario de Palma de Mallorca (Islas Baleares)
alvarodelgado@notariado.org

La búsqueda de nuevas formas de financiación para la construcción y gestión de establecimientos turísticos ha dado lugar a la aparición en España de los llamados “condohoteles”, que constituyen una nueva fórmula de explotación hotelera distinta de la tradicional, y diferente también de la derivada de los contratos típicos de gestión hotelera o de arrendamiento de industria hotelera. Esta nueva modalidad consiste básicamente en la explotación como hotel de un edificio constituido en un régimen especial de propiedad horizontal y cuyas habitaciones o apartamentos, en general denominados “unidades de alojamiento”, pertenecen a diferentes propietarios. El nombre de esta figura, realmente no muy afortunado, procede de la combinación de los términos “condominio” (que es el término usual en Iberoamérica para designar la comunidad integrada por los diferentes propietarios del inmueble) y “hotel” (que se refiere a la actividad turística que se desarrolla en él). De ahí surge la denominación usual “condo-hotel” o ”condohotel” que es la que se emplea en la práctica del mundo turístico.
A pesar de ser una fórmula que ha gozado de cierta implantación en determinados destinos turísticos maduros de varios países extranjeros –especialmente en la zona de América Central y el Caribe- donde existen un buen número de estos establecimientos, muchos de ellos gestionados por empresas hoteleras españolas, los condohoteles no habían tenido hasta hace poco tiempo demasiado éxito en nuestro país, y ni siquiera una previsión legal general en el Derecho español. Tampoco habían estado expresamente prohibidos, aunque algunas normas administrativas autonómicas dificultaban su implantación en la práctica hasta hace bien poco tiempo. Sin embargo, al amparo del principio de la autonomía de la voluntad (artículo 1255 del Código Civil) y de algunas recientes normas de algunas Comunidades Autónomas como el artículo 35 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Islas Baleares (B.O.E. de 8 de agosto de 2012), esta figura está comenzando a tomar importancia como medio de financiación para la construcción de establecimientos hoteleros dada, además, la dificultad general para el acceso al crédito que se ha producido en España en el último lustro.
En pocas palabras, podríamos decir que el condohotel es un establecimiento hotelero cuyas habitaciones o apartamentos pertenecen a diferentes propietarios, y en el que la gestión del hotel corre a cargo de una empresa hotelera, distribuyéndose el disfrute de cada habitación o apartamento entre su propietario (que la puede emplear durante un periodo concreto del año: en Baleares un máximo de dos meses) y todas aquellas otras personas que suscriben un contrato de hospedaje típico con la empresa hotelera (los clientes normales del hotel), repartiéndose los ingresos obtenidos por la explotación de cada unidad de alojamiento entre su propietario y el gestor hotelero en la proporción previamente acordada.

"Esta nueva modalidad consiste básicamente en la explotación como hotel de un edificio constituido en un régimen especial de propiedad horizontal y cuyas habitaciones o apartamentos, en general denominados 'unidades de alojamiento', pertenecen a diferentes propietarios"

Las formas jurídicas de articular un condohotel, dado el vacío legal hasta ahora existente, pueden ser varias en el Derecho español: desde la comunidad de bienes (constituyendo una comunidad atípica en la que se excluyen convencionalmente la “actio communi dividundo” y el retracto de comuneros, presentando algunas analogías con el régimen de multipropiedad), pasando por la comercialización de acciones o participaciones sociales de una sociedad propietaria del establecimiento hotelero (que presenta los inconvenientes de la convivencia societaria, el inmovilizado de la empresa hotelera y el riesgo de la explotación), hasta el propio régimen de propiedad horizontal (en el cual también aparecen dificultades teóricas como el régimen de unanimidad, la elusión de la aplicación de la Ley 42/1998 de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles, o los posibles roces con la normativa de protección de consumidores).
 La Ley del Turismo de las Islas Baleares de 2012, que regula someramente los requisitos que deben tener los condohoteles en el territorio de esta Comunidad Autónoma, habla de establecimiento constituido en régimen de “propiedad horizontal” o “figuras afines”, exigiendo que tenga una categoría de tres estrellas superior o tres llaves, que esté abierto al público por lo menos seis meses cada año, y que combine la pertenencia de sus unidades de alojamiento a diferentes propietarios con una explotación hotelera del conjunto, sujeta a los principios de uso turístico exclusivo y unidad de gestión realizada por una única empresa explotadora.
En la práctica, y dados los mayores inconvenientes de las otras posibles fórmulas legales aplicables, la constitución de un régimen especial de propiedad horizontal “ad hoc” será la forma más habitual de articular jurídicamente un establecimiento de estas características. En ese régimen de propiedad horizontal especial deberá tenerse en cuenta lo siguiente:

"Los condohoteles no han tenido hasta hace poco éxito en nuestro país, sin que haya una una previsión legal general en el Derecho español. Tampoco están expresamente prohibidos, aunque algunas normas administrativas autonómicas dificultaban su implantación en la práctica"

- El edificio debe dividirse en una serie de partes determinadas independientes, contando además con unos elementos comunes que respondan adecuadamente a los servicios de un establecimiento hotelero según su categoría (bares, restaurantes, piscinas, salones de reuniones, zonas  e instalaciones deportivas, etc).
- El edificio o el complejo debe pertenecer a más de un propietario, y debe contar, además, con una compañía explotadora (que debe estar habilitada por la autoridad administrativa para ejercer la actividad hotelera) la cual puede también ser uno de los copropietarios del inmueble, y que es la encargada de proveer los medios humanos y materiales para el ejercicio de la actividad, y la única responsable de la planificación, dirección y prestación de los servicios hoteleros.
- El edificio o el complejo debe dedicarse en exclusiva a uso turístico, y debe tener una unidad de explotación (en esta fórmula no cabe combinar varios usos, como el residencial y el turístico, ni que la gestión del establecimiento se lleve por más de una entidad hotelera).
- El inmueble debe tener unos estatutos que regulen de forma detallada el uso de los elementos privativos y de los elementos comunes del complejo hotelero, los órganos de gobierno de la comunidad de copropietarios, y el régimen de mayorías establecido para la adopción de acuerdos, con las siguientes especialidades: las partes determinadas que integran el edificio no podrán ser objeto de explotación separada respecto del resto de elementos en que están integradas, ni destinarse a vivienda permanente de sus propietarios; el uso único y esencial del inmueble es el turístico y hotelero; una sola persona física o jurídica debe explotar todo el inmueble, existiendo un único empresario a efectos de terceros y de los clientes del hotel; se exige una muy cuidadosa regulación de las relaciones entre todos los intervinientes en el proceso de creación y funcionamiento del condohotel, para que el empresario hotelero no se vea constreñido en el ejercicio normal de su actividad; debe constar la prohibición expresa de que los diferentes propietarios efectúen por su cuenta obras o modificaciones (agrupaciones, divisiones o comunicaciones verticales) en la configuración de sus habitaciones o apartamentos, o desarrollen en ellos actividades peligrosas, insalubres o incompatibles con el uso turístico, o comercialicen sus habitaciones por su cuenta; es necesario hacer constar las contribuciones al pago de los gastos comunes de mantenimiento del inmueble según la cuota de participación de cada unidad de alojamiento, distinguiendo esos gastos de los que son a cargo de la entidad explotadora; y debe regularse también de forma minuciosa la posible sustitución o insolvencia de la empresa explotadora, incluso la posibilidad de cubrir esos riesgos con un seguro de caución.

"Esta nueva fórmula presenta indudables ventajas para las partes intervinientes"

- Junto con los documentos típicos del régimen de propiedad horizontal, los diferentes propietarios del inmueble y la compañía hotelera deben suscribir unos contratos de arrendamiento o explotación, que pueden no ser idénticos con todos los copropietarios, en los cuales es preciso fijar de forma precisa el régimen de uso del condohotel y también el sistema de retribución o remuneración, en dinero o en especie, de los diferentes propietarios y la participación económica de la entidad explotadora -como tal y también como eventual copropietaria de partes del inmueble-, las previsiones para obras y mejoras y, en su caso, los acuerdos para afrontar posibles pérdidas en el establecimiento (aunque el explotador es quien suele asumir el riesgo en la explotación), así como las consecuencias de la finalización de los contratos de explotación y otras cuestiones accesorias a esa compleja relación jurídica.
La Ley Turística balear de 2012 regula también otros aspectos importantes relativos a esta nueva fórmula de explotación hotelera, como la constancia registral de la afección al uso turístico que recae sobre cada unidad de alojamiento y la cesión de su uso a favor de la empresa explotadora mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad extendida en el folio de cada una de ellas, la imposición de una comunicación obligatoria a la administración turística de los cambios en la titularidad de las diferentes unidades de alojamiento, los planes de modernización, calidad y reforma de este tipo de establecimientos, y las importantes obligaciones de información –mediante un documento informativo con carácter vinculante- que las entidades promotoras o vendedoras de unidades de alojamiento en este tipo de establecimientos deben cumplir (afectación exclusiva al uso turístico, riesgos de los adquirentes en los casos de incumplimiento o insolvencia de la entidad explotadora, posible derivación de responsabilidades a los propietarios adquirentes, etc.), además de las propias de la normativa de consumidores y usuarios.
Esta nueva fórmula de explotación hotelera presenta, pese a su complejidad jurídica -ya que dada la escasez y novedad de su regulación, hay que combinar con destreza en la labor notarial varias figuras legales previstas para supuestos diferentes- indudables ventajas para todas las partes intervinientes en el negocio, en especial si se trata de establecimientos bien situados en destinos turísticos consolidados: para el explotador, porque le permite obtener financiación de una manera sencilla y eficaz para construir nuevos hoteles o para reformar otros ya existentes que se han quedado obsoletos o con una categoría o instalaciones inapropiadas para las nuevas demandas de los mercados turísticos; y para los copropietarios porque les permite realizar una inversión bastante segura y rentable, que pueden combinar además con el uso y disfrute de su unidad de alojamiento para sus propias vacaciones o periodos de ocio.
Veremos si, tal como sucede en otros destinos turísticos conocidos, la fórmula tiene éxito en nuestro país. En las Islas Baleares existen ya interesantes proyectos en marcha, algunos de ellos en un estado de construcción bastante avanzado.

Palabras clave: Condohotel, Propiedad horizontal, Ley turística balear, Explotación hotelera.
Keyword: Condohotel, Commonhold property, Balearic touristic law, Hotel.