ALFONSO MADRIDEJOS
Notario de Madrid

Sentencia del TS  de 18 de marzo de 2014

La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2014 ha tenido gran repercusión no solo en los medios jurídicos, en los que se han publicado numerosos estudios y comentarios¹, sino también en la prensa en general en la que han aparecido diversos artículos de opinión, todos con un denominador común: la preocupación por posibles fallos en el sistema de seguridad jurídica preventiva español en lo que al tráfico inmobiliario se refiere.
Aunque el supuesto es de sobra conocido, esquematizaré los hechos, con fechas ficticias, para una más fácil exposición:
La cuestión se plantea como consecuencia de la información registral continuada que un notario solicita del registro de la Propiedad a los efectos de redactar una escritura de compraventa sobre una finca en Barcelona.
El registrador envía la nota simple por fax, pongamos que un lunes. En la nota la finca aparece como libre de cargas. El notario sostiene que nunca recibió esa nota.
El martes, por seguir con fechas imaginarias, entra en el registro un embargo sobre la finca y el registrador, a primera hora del día siguiente, lo comunica, también por fax, al notario. El notario sostiene que tampoco le llegó esta comunicación.
El viernes, día previsto para la firma de la escritura, en la notaría comprueban que falta la información registral por lo que un oficial del notario se pone en contacto telefónico con el registro para hacérselo saber y para solicitar que les remitan de nuevo la información que no les ha llegado.
El registro procede a remitir la información registral continuada y, supuestamente actualizada, pero lo que envía no es una nota que refleje la situación de la finca en ese momento, es decir, con el embargo, si no que reenvía la nota simple del lunes, es decir, la nota en la que la finca aparecía libre de cargas.
Sobre esta base, se otorga la escritura de compraventa, a la que se incorpora la información registral, emitida y recibida ese mismo día, que dice que la finca está libre de cargas, y, posteriormente, el comprador descubre que la finca que compraba por 2.450.000 euros tenía un embargo de casi 2.000.000 de principal y de más de 500.000 euros de costas y gastos.

"Lo importante es la alarma social que puede haberse creado desde el punto y hora que la sentencia pone de manifiesto la existencia de grietas en nuestro sistema de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Y lo realmente preocupante es que estos graves fallos no solo fueron detectados desde antiguo sino que las soluciones existen y están en los textos legales aunque, inexplicablemente, no han sido llevadas a la práctica"

El comprador demanda al vendedor, que resulta insolvente, y al notario.
En primera instancia el notario resulta absuelto porque el juez considera que actuó con toda la diligencia que le era exigible.
La Audiencia admite el recurso y condena al notario sobre la base de una atípica responsabilidad cuasiobjetiva, que ha sido estudiada por Lorenzo Prats, ya que considera que lo relevante no era que el fax hubiese funcionado o no, que la comunicación hubiese llegado o no o que el defecto fuese imputable a uno u otro. Lo único que se considera relevante es que el procedimiento no funcionó y que el comprador no fue informado por el notario de que compraba una finca embargada.
El Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia pero con una argumentación muy distinta ya que considera que sí hubo cierta negligencia por parte del notario.
En concreto, se considera probada la recepción de las dos comunicaciones que el notario negaba haber recibido, en especial aquella en la que se informaba del embargo, admitiendo como prueba el report emitido por el sistema informático del registro, no solo a los efectos de justificar el envío de la información sino, lo que resulta sorprendente, también su recepción en su lugar de destino, es decir, en la notaría.
Curiosamente, en cuanto al valor de este report, al que tanta trascendencia se da, el Supremo afirma que es una valoración que está dentro de lo posible sin perjuicio, dice la sentencia de que si juzgáramos como tribunal de instancia no necesariamente tuviéramos que compartir.
A partir de esta endeble prueba, se estima que el notario debería tener los medios técnicos necesarios para prestar sus servicios, se declara probado que el registro remitió la comunicación que informaba sobre el embargo y se concluye que la ignorancia del notario era inexcusable por lo que debe responder de los daños y se le condena a pagar la totalidad del precio, es decir, 2.450.000 euros.

"Las leyes 24/2001, de 27 de diciembre y 24/2005, de 18 de noviembre, introdujeron una serie de importantísimas medidas que, mediante la utilización de las nuevas tecnologías, blindaban frente a toda fisura el sistema de seguridad jurídica preventiva dotándolo de la seguridad y celeridad que la sociedad actual demanda"

Como elementos adicionales, cabe incidir en dos cuestiones:
La compraventa traía causa de un contrato de arras celebrado varios meses antes y el comprador había ido demorando el otorgamiento de la escritura y haciendo pagos a cuenta, de tal forma que con tres meses de anterioridad al otorgamiento de la escritura se había abonado la casi totalidad del precio, restando poco más de 100.000 euros que fueron pagados en el momento del otorgamiento de la escritura.
A nadie se le escapa que si el sistema hubiese funcionado y la compraventa, al ser informado el comprador del embargo, no se hubiese llegado a formalizar, el comprador habría dejado de pagar esos 100.000 euros, pero poco podría hacer en ese momento respecto a los 2.300.000 restantes que con tanta alegría había anticipado por su cuenta y riesgo, al margen del paraguas notarial. Sin embargo, al notario se le obliga a pagar la totalidad del precio de la compra.
Por otra parte, resulta curioso que la demanda se dirigiese solo contra el vendedor y contra el notario, no contra el registrador (registradora en este caso) que en ningún momento intervino ni fue llamada al pleito, pese a que si la información registral última que envió hubiese reflejado la auténtica situación registral de la finca en el momento de su emisión, el problema no habría llegado a plantearse.
Este dato no pasa desapercibido para el Supremo que acaba la sentencia con una misteriosa frase: Lo anterior, no prejuzga la posible responsabilidad en que hubiera podido incurrir la registradora de la propiedad frente al notario, si se llega a demostrar que los problemas de comunicación también fueron debidos al sistema informático del registro. Lo que más que una cláusula de cierre puede interpretarse, desde el punto de vista procesal, como un continuará….
A partir de estos datos, no resulta difícil comprender la preocupación que se ha suscitado en el colectivo notarial y la solidaridad con un notario que, en mi opinión, no podría haber actuado con más celo y diligencia.
Pero, junto a ello, lo importante es la alarma social que puede haberse creado desde el punto y hora que la sentencia pone de manifiesto la existencia de grietas en nuestro sistema de seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Y lo realmente preocupante es que estos graves fallos no solo fueron detectados desde antiguo sino que las soluciones existen y están en los textos legales aunque, inexplicablemente, no han sido llevadas a la práctica.

"Se blinda el sistema al eliminar los tiempos muertos y los resquicios de inseguridad mediante unos libros del registro absolutamente digitalizados y actualizados a los que el notario, siempre en beneficio del ciudadano, tiene obligación de acceder para permitir conocer a los contratantes, sin ningún margen de inseguridad, la situación exacta de la finca en el registro en el momento en que esa información es necesaria y útil, es decir, en el momento del otorgamiento de la escritura"

Creo que nadie duda de que uno de los hitos fundamentales en la evolución del sistema de seguridad jurídica preventiva español lo constituye el real Decreto 2537/94, de 29 de diciembre, de colaboración entre notarias y registros, cuyo objetivo fundamental era permitir al comprador de una finca conocer su situación registral en el momento en que esa información es necesaria y útil, es decir, en el momento en el que, mediante el otorgamiento de la escritura, el negocio se perfecciona, la propiedad se transmite y el precio se paga.
Pero el Decreto de 1994, a pesar de su importancia, fue solo un primer paso y ya desde su entrada en vigor se detectaron problemas e insuficiencias.
Por un lado, la tecnología utilizada, el telefax, podía ser la más adecuada a principios de los años noventa pero lo cierto es que pronto ha quedado obsoleta y desfasada, convirtiéndose en una tecnología lenta e insegura, como evidencia la sentencia comentada.
Por otro, el sistema de actualización de la información es claramente deficiente ya que el registrador tiene que comunicar al notario los cambios en el mismo día en que se produzcan, lo que hace que la actualización pueda demorarse varias horas, originándose lo que Enrique Brancós ha denominado zonas de sombra del registro, durante las cuales quiebra todo el sistema.

"La realidad es que hoy en día la información registral solo puede ser obtenida mediante el vetusto sistema de interconexión por telefax, que tantas inseguridades plantea y que tenía que haber sido derogado hace trece años"

A ello hay que añadir que si el acceso al registro del título que modifica la situación registral se produce después de la hora de cierre, aunque el título pueda ganar prioridad en el momento del acceso, el registrador no lo comunicará hasta el día siguiente, lo que convierte el otorgamiento de escrituras por la tarde en una actividad de riesgo.
Pero lo realmente sorprendente es que estas graves deficiencias no solo fueron rápidamente detectadas sino que se comprobó que su superación era posible mediante la utilización de las nuevas tecnologías que ya a principios del siglo XXI se encontraban implantadas y generalizadas.
En este orden de cosas, las leyes 24/2001, de 27 de diciembre y 24/2005, de 18 de noviembre, introdujeron una serie de importantísimas medidas que, mediante la utilización de las nuevas tecnologías, blindaban frente a toda fisura el sistema de seguridad jurídica preventiva dotándolo de la seguridad y celeridad que la sociedad actual demanda.
A través de estas dos normas se establecen medidas tan importantes como la implantación obligatoria de sistemas telemáticos y de la firma electrónica; la interconexión telemática entre notarías y registros a través de sus respectivos sistemas de información corporativos; la actualización inmediata del registro y la creación del libro de entrada; la llevanza electrónica, en soporte informático, de los libros del registro y la digitalización, antes del 1 de enero de 2003, de los libros existentes; la posibilidad de que la manifestación de los libros del registro, incluido el de entrada, se realice mediante acceso telemático a su contenido; y el acceso directo, sin necesidad de intermediación, cuando quien consulte sea una autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo.
De esta forma, se blinda el sistema al eliminar los tiempos muertos y los resquicios de inseguridad mediante unos libros del registro absolutamente digitalizados y actualizados a los que el notario, siempre en beneficio del ciudadano, tiene obligación de acceder para permitir conocer a los contratantes, sin ningún margen de inseguridad, la situación exacta de la finca en el registro en el momento en que esa información es necesaria y útil, es decir, en el momento del otorgamiento de la escritura.

"Es perfectamente posible que se den casos en los que, a pesar de que notario y registrador hayan cumplido escrupulosamente todas sus obligaciones, el sistema falle y se produzca un perjuicio económico grave al ciudadano"

El que ese acceso del notario sea directo y sin intermediación permite garantizar el acceso en tiempo real a la información cualquier que sea el día, hábil o no, o la hora, dentro o fuera del horario de apertura del registro, en el que la escritura se otorgue.
El gran problema es que este sistema, diseñado para evitar situaciones como las que dieron lugar a la sentencia comentada, aunque impuesto por leyes vigentes y vinculantes, nunca se ha llevado a la práctica.
El hecho de si, cumpliendo el mandato legal, los libros de los registros han sido o no debidamente digitalizados, de forma que sea posible el acceso telemático a ellos, constituye un misterio incluso para quienes, desde la Administración, deben velar porque esa obligación se cumpla.
Y la posibilidad de que un notario, un juez o un funcionario, actuando por razón de su cargo, pueda cumplir con la obligación que la ley le impone, en interés del ciudadano, de acceder de forma directa y sin intermediación a los libros del registro es, simple y llanamente, inexistente.
Frente a tales incumplimientos se han intentado pergeñar excusas varias pero lo cierto es que el mandato legal, que ordena la digitalización de los libros y el acceso directo, es claro y terminante y en un Estado de derecho lo que la ley ordena, nos guste o no, debe cumplirse.
Sin embargo, la realidad es que hoy en día la información registral solo puede ser obtenida mediante el vetusto sistema de interconexión por telefax, que tantas inseguridades plantea y que tenía que haber sido derogado hace trece años.
Y la consecuencia innegable es que no solo pueden producirse fallos como el que dio lugar a la sentencia analizada, en el que concurrían  circunstancias excepcionales que, de forma más o menos discutible, dieron lugar a la responsabilidad del notario, sino que es perfectamente posible que se den casos en los que, a pesar de que notario y registrador hayan cumplido escrupulosamente todas sus obligaciones, el sistema falle y se produzca un perjuicio económico grave al ciudadano.
De estos fallos no se podrá hacer responsables individualmente al notario ni al registrador, pero tampoco parece razonable achacarlos a las deficiencias de un sistema, el de intercomunicación por telefax, que hace años que está legalmente superado. En realidad si estos fallos, como es previsible, se producen su causa solo se podrá encontrar en el pertinaz incumplimiento de un mandato legal y lo lógico es que la responsabilidad se impute a quienes, con su resistencia pasiva, han provocado tal situación o a una Administración que ha hecho dejación de su obligación de velar por que las leyes se cumplan.

Palabras clave: Telefax, Registro de la propiedad, Fallos en la comunicación.
Keywords: Telefax, Property Registry, Communication failure.

¹ Entre los que destaca el minucioso estudio de la sentencia y de sus antecedentes realizada por LORENZO PRATS ALBENTOSA en el Diario la Ley, nº 8359, sección doctrina, 22 de julio de 2014, Año XXXV. La Ley 4700/2014.